1 декабря 2016 16:13
Кварталы новостроек в Подмосковье могут превратиться в необитаемые. По данным экспертов, четверть квартир пустует. Высотки растут, а вот детских садов, школ и поликлиник не хватает. Жалуются люди и на отсутствие зон отдыха и парковочных мест. Да и найти работу в таких районах тоже непросто.
Жители деревни Пирогово, что в Мытищинском районе, уверены, что каменные джунгли — это сказано про них. Застройщик жилого комплекса «Афродита» — видимо, для привлечения клиентов — в рекламных буклетах указал, что здесь будет построена новая железнодорожная станция.
«Мы, местные жители, знаем что железная дорога была разобрана еще в 1997 году — полоса отвода железной дороги вся давно застроена. То есть, вся транспортная нагрузка ляжет на единственную дорогу, которая нас связывает с Мытищами — Пироговское шоссе. Оно — однополосное», — говорит член инициативной группы «Сохраним Пирогово» Марина Баровских.
Деревня Путилково, Красногорский район. За последние 10 лет здесь на площади примерно в 4 квадратных километра выросло 13 многоэтажных домов. Население поселка увеличилось на 12 тысяч человек.
Основной застройщик — компания «Аквафитнес» — кроме жилья обещала построить и социальные объекты. Среди них — детский сад, школа, больница. В итоге на первом этаже одной из новостроек появился сад на 80 мест.
Проблемы он не решил.
«Получилось, как зайчик и лисичка с избушками — сначала попросились, а потом… У нас ни поликлиника не работает как надо, ни школа. Нет ни парка, ни нормальных парковок — по факту ничего нет», — возмущены местные жители.
Из-за большого количества машин Путилковское шоссе по утрам встает в глухую пробку. Люди выезжают на работу иногда за три — четыре часа.
Согласно изначальному плану застройки района, за забором должен был вырасти большой спортивный комплекс с бассейном. Однако местным жителям удалось выяснить, что никто спортивный комплекс строить не собирается. Здесь планируют возвести очередной многоквартирный жилой дом. После того, как жители подняли шум, стройка приостановилась.
Такая картина характерна для многих районов Подмосковья — застройщики спешат продать побольше квадратных метров и поэтому не скупятся на обещания. Осложняется ситуация еще и тем, что привлечь подрядчика к ответственности за невыполнение социальных обязательств невозможно.
«Социальный объект в момент строительства является собственностью застройщика и вводится на его деньги, и здесь штрафные санкции могут быть не монетарного характера. Просто мы не допускаем следующей очереди строительства», — говорит заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин.
В итоге жилье в Подмосковье либо не востребовано, либо перепродается теми, кто в спешке поверил обещанию инвестора. Порядка 25 процентов новых квартир в области пустует.
Год назад власти Подмосковья ввели мораторий на жилую застройку в самых проблемных районах области — это Химки, Королев и Балашиха. Главная причина такой меры — отсутствие инфраструктуры и рабочих мест для новых жителей. Судя по тому, как ситуация развивается сегодня, мораторий продлят еще не на один год.
Что с ними не так? В городе нашли десять жилых комплексов с массой пустующих квартир
Автор фото: Life-Of-Pix. Иллюстрация: Pixabay.com
Аналитики нашли десять жилых комплексов в Екатеринбурге, где зашкаливает число пустующих квартир: в списке многоэтажки в разных ценовых сегментах — от эконом- до бизнес-класса.
Специалисты портала N1.RU составили рейтинг многоэтажек Екатеринбурга, в которых в течение прошлого месяца было выставлено на продажу больше всего квартир. Выяснилось, что лидирует ЖК «Аврора», расположенный на ул. Соболева в микрорайоне Широкая речка.
Здесь продают сразу почти 60 квартир. Средняя стоимость квадратного метра в этом комплексе составляет порядка 72 тыс. руб., объекта — 4,5 млн руб.
Отметим, что этот ЖК ранее возглавил топ-лист самых густонаселенных домов города по версии Уральской палаты недвижимости (1599 квартир).
На второй строчке рейтинга оказался дом на ул. Лучистой в новом микрорайоне «Солнечный». На третьем месте жилой комплекс «Полесье-2» на УНЦ, где можно выбирать из 35 квартир.
В этом доме на бульваре Академика Семихатова самая низкая стоимость квадратного метра среди всех домов, попавших в рейтинг — около 61 тыс. руб. Домом с самой высокой стоимостью квадратного метра стала многоэтажка на ул.
Татищева, где в этом месяце в продаже находились сразу 17 квартир по средней цене квадрата свыше 100 тыс. руб.
ТОП-10 домов с самым большим числом квартир в продаже, Екатеринбург, рубли
| № | Адрес дома | Количество квартир | Средняя цена за кв. метр | Средняя цена квартиры |
| 1 | Соболева, 19 | 57 | 71 931 | 4 496 825 |
| 2 | Лучистая, 2 | 45 | 76 305 | 3 490 800 |
| 3 | Бульвар академика Семихатова, 18 | 35 | 60 872 | 4 033 937 |
| 4 | Рощинская, 44 | 26 | 62 557 | 3 052 055 |
| 5 | Республиканская, 5 | 24 | 61 507 | 3 762 100 |
| 6 | Чкалова, 231 | 23 | 62 067 | 3 845 761 |
| 7 | Белинского, 108 | 23 | 86 786 | 6 906 435 |
| 8 | Рощинская, 29 | 22 | 59 472 | 3 168 182 |
| 9 | Машинная, 1б | 21 | 92 594 | 8 831 548 |
| 10 | Татищева, 49 | 17 | 100 699 | 8 404 647 |
В рейтинг домов по числу квартир в продаже попали многоэтажки в разных ценовых сегментах — от эконом- до бизнес-класса. Все эти ЖК очень большие, поэтому в них всегда будет происходить ротация жильцов, — заметила руководитель проекта N1.RU Оксана Сидлецкая.
Добавим, что число объявлений о продаже вторичного жилья в Екатеринбурге год к году возросло на 25%, а к началу года на 62%. Сейчас на продажу выставлено почти 11 тыс. квартир в этом сегменте. Средняя стоимость квадратного метра вторичной недвижимости в марте составила 75,4 тыс. руб.
Как писал DK.RU, несколько лет назад, в период кризиса, застройщикам города пришлось нелегко — спрос на квартиры был низким. Участники рынка рассказывали, что если до 2014 г. девелопер сдавал дом, и в нем оставалось 10% непроданных квартир, он особенно не беспокоился.
Однако после кризиса стало так: если не продано 50%, паники нет — все понимают, что таковы новые условия рынка. Ситуация переломилась в 2017 г., когда аналитики и девелоперы отметили позитивные тенденции в стройсфере города — лидеры закончили сезон с удовлетворительными результатами.
Прошлый год застройщики вовсе назвали удачным — продажам способствовала доступная ипотека, сообщал DK.RU.
Новости СРО
В Московской области пустуют 23% квартир в новостройках. К таким выводам пришли эксперты компании ОneFactor, проанализировав большой массив данных о загрузке сотовых сетей в регионе. Реально в Подмосковье не недостаток, а избыток жилья, резюмирует «Коммерсант-Деньги».
По данным регионального Минстроя, к моменту ввода жилого дома в эксплуатацию девелопер реализует в нем от 85 до 95% квартир. Но на рынке есть и невостребованные проекты, признали в комментарии изданию представители министерства. В таких проектах объем непроданного жилья может достигнуть 25%.
В частности, падает доля инвестиционных сделок на первичном рынке региона. По словам руководителя портала ИРН Олега Репченко, с 2014 года она снизилась примерно втрое: с 20 — 30% до максимум 10% в отдельных проектах.
Разочаровывается в Подмосковье и существенный сегмент покупателей — жители столицы, приобретавшие здесь квартиры для улучшения жилищных условий.
«Все, кто купил новостройки в 2013-2014-м и пожил в них год-полтора, вышли сегодня на рынок с продажами, ибо ожидания комфорта и доступности не оправдались.
Те, у кого семья из двух или даже трех человек, массово возвращаются из «трешек» Подмосковья в «однушки» в Москве», — рассказала директор отделения «Цветной бульвар» АН «Простор» Юлия Лурье. По ее словам, люди готовы пожертвовать большими «квадратами» и уехать «к школам, поликлиникам и развитию».
Отдельные районы массовой высокоплотной жилой застройки Подмосковья имеют все шансы стать чем-то вроде урбанистического гетто, заявил член правления НП «Объединение разработчиков градостроительной документации», архитектор Александр Антонов.
По его словам, такая судьба грозит небезызвестным «Коротищам» — своеобразному «псевдогороду» с населением свыше 700 тыс.
человек, который появился в результате фактического слияния подмосковного Королева, Мытищ, Ивантеевки, Щелкова и близлежащих поселков.
В качестве основных особенностей «Коротищ» в интервью различным СМИ Антонов отмечал сразу несколько факторов, прямо или косвенно способствующих постепенному превращению в гетто, среди которых — массовая высотная застройка вдоль основных магистралей, неконтролируемое проникновение жилищного строительства на любые доступные территории, недоразвитость дорожной сети, недостаточная доля и плохой уровень социальной инфраструктуры, существенное отставание темпов возведения инфраструктуры от темпов возведения жилья, отсутствие рабочих мест и как следствие высокий уровень «маятниковой миграции» в столицу и прямой зависимости от нее.
По словам эксперта, в среднесрочной перспективе подобные образования не ждет ничего хорошего. С другой стороны, именно серьезный кризис может дать толчок комплексному изменению текущего положения дел в них.
«На мой взгляд, единственный путь реально улучшить ситуацию в том же Королеве — как можно быстрее довести город до состояния Детройта.
Чтобы половина населения сначала сбежала, а уж потом можно было бы начать и возрождение», — заявил он в комментарии «Новой газете».
Сохранить как PDF файл
Темы: Московская область, новостройки, территориальное развитие
Топ 10 лучших статей российской прессы за фев. 15, 2017
Больше четверти проданных квартир в многоэтажках Подмосковья сейчас не заселены
Это, конечно, никакая не военная тайна: в столичный регион, Москву и Подмосковье, стремятся почти все мигранты. И внутренние — из других регионов страны, и внешние. Здесь работа. Здесь зарплаты. Плотность проживающих на один квадратный километр людей, если даже сравнивать с другими российскими миллионниками, — запредельная.
Но аналитики делают интересное заявление: почти четверть распроданных подмосковных новостроек, где вроде как прошло заселение, пустует. То есть квартиры выкуплены, но в них никто не живет — только что заколоченных окон не хватает. Эксперты заявляют: эти нынешние «пустоты» через годы могут превратиться в гетто, которые начнут обживать трудовые мигранты из республик Средней Азии и Закавказья.
ЛЮДЕЙ СЧИТАЮТ ПО МОБИЛКАМ
В компании oneFactor (занимается созданием программ и алгоритмов для анализа больших данных) подсчитали, что в среднем две из пяти квартир (39%) выкупаются в новостройках «под инвестиции»: 16% в итоге сдаются в аренду, а 23% — те самые пустующие.
OneFactor сводят в своей аналитике информацию по продажам недвижимости в новых ЖК и данные сотовых операторов. Загрузка мобильных сетей в той или иной местности, перемещения абонентов — сейчас это самый надежный способ подсчета человеческих потоков. Так, например, считают «маятниковую миграцию» — утром люди едут из области в Москву (на работу), вечером — обратно (с работы домой).
— Причем мы считали только города ближнего Подмосковья — Химки, Красногорск, Мытищи, Домодедово, Раменское, — говорит пресс-секретарь oneFactor Лина Удовенко. — Возможно, я бы не поверила, что цифра настолько большая, если бы не убедилась на личном опыте.
Я живу в микрорайоне Павшинская Пойма в Красногорске. Это очень популярные густонаселенные кварталы с многоэтажными домами. Недавно нам нужно было найти людей для актива дома. В своем подъезде я сама делала поквартирный обход.
Выяснилось, что из 60 с лишним квартир в подъезде по факту больше чем в половине никто не живет. Хотя все распродано!
ЗАМЕЩЕНИЕ НАСЕЛЕНИЯ
И при чем тут гетто?
И что плохого, что выкупленная кем-то квартира в новостройке стоит без дела? Захочет владелец — сдаст ее в аренду, захочет — продаст. Его дело!
У некоторых экспертов на этот счет сложная, но довольно реалистичная теория. Объясняют на пальцах. Такого количества пустующих квартир в области еще не было. А возникли они из-за кризиса: с одной стороны, цены вроде как достигли дна, с другой — с деньгами у населения как-то не очень.
— Пустыми стоят в основном квартиры, которые купили на стадии котлована и хотели перепродать после сдачи дома с хорошей прибылью, но не могут, — говорит риэлтор Сергей Кряжев. — Потому что клиентов мало, а выставленных на продажу квартир, наоборот, много.
— Это значит, что в обозримом будущем цены на недвижимость расти не будут, — размышляет социолог Станислав Смирнов. — Поэтому может возникнуть новая тенденция. Относительно недорогие микрооднушки или квартиры-студии начнут потихоньку покупать семьи трудовых мигрантов из Средней Азии.
В то же время многие семьи, приехавшие из российских регионов, с улучшением финансового положения будут пытаться продать подмосковную недвижимость и приобрести что-то внутри МКАД.
При всех сложностях там получше с инфраструктурой и различными благами для имеющих в Москве постоянную регистрацию.
А дальше, говорят эксперты, в нынешних новостройках будет происходить постепенное замещение населения. Мигрантов внутренних на приезжих из стран СНГ.
Не исключено, что действительно возникнет подобие неких гетто по национальному признаку. Мы уже писали, что риэлторы отмечают рост количества сделок с участием граждан Таджикистана. Люди осели, завели бизнес.
Хотя раньше эта категория покупателей даже в статистику не попадала.
— При этом нужно оговориться, что гетто в европейском понимании этого слова России не грозит. По крайней мере пока, — говорит тот же Смирнов. — Там мононациональные кварталы из приезжих создаются в районах, где власти раздают социальное жилье для местных бедных или всевозможных беженцев. Но у нас такой практики нет.
ВРЕМЕННЫЕ ПРОЦЕССЫ?
Впрочем, для возникновения некоего подобия гетто необязательно, чтобы эти подмосковные квартиры непременно покупались приезжими. Предложений об аренде квартир стало гораздо больше, чем желающих их снимать. Чтобы квадратные метры не простаивали зря, в квартиранты могут брать кого угодно.
— Если, скажем, население того или иного нового жилого массива даже на 10 — 12% будет состоять из мигрантов, продать или сдать там квартиру станет гораздо сложнее, — считает ведущий эксперт Российского института стратегических исследований при Президенте РФ Игорь Белобородов.
— Но в итоге, как мне кажется, все эти процессы — временные. Надо понимать, что у мигрантов такая же психология, как и у россиян. Закрепляя свои позиции на одном месте, они всегда будут стремиться перебираться ближе к Москве. Хотя бы в ближнее Подмосковье.
Это очевидно — там больше работы и выше оплата труда. Что касается пустующих новостроек… Да, я сам знаю недавно отстроенные жилые массивы в области, где 50% квартир до сих пор не заселены. Но, на мой взгляд, есть районы, заведомо менее привлекательные для жилья.
Из-за проблем с инфраструктурой или транспортом. Но ведь это через какое-то время все равно наладится…
Между тем компания «Миэль Новостройки» составила рейтинг подмосковных городов, в новостройках которых больше всего нераспроданного жилья (см. схему вверху). Предложение на рынке серьезное, и пока непонятно, какого покупателя оно найдет.
Без мусоропровода и высоких подъездов: Воробьев назвал новый стандарт жилья в Подмосковье | Телеканал 360°
В Московской области начнут строить многоквартирные дома в новом формате — в них не будет мусоропровода и ступеней на входе. О новостройках будущего рассказал губернатор Андрей Воробьев во время традиционного обращения к жителям.
Отсутствие мусоропроводов позволит избавиться от неприятных запахов. К тому же у жителей появится стимул сортировать отходы.
Все новые МКД в Подмосковье будут также строиться в том числе без мусоропровода. Раньше система, нам всем знакомая, не предполагала разделения мусора. Запах был ужасный. Сегодня благодаря тому, что наши жители разделяют мусор, как и во многих странах, делается специальная комната, чтобы ты мог разделить мусор и вместо посторонних запахов была чистота и порядок
Андрей Воробьевгубернатор Московской области.
По словам губернатора, необходимо строить качественное и комфортное жилье. Во дворах не должно быть машин, а подъезды должны быть безопасными.
«Всем нужны не „человейники“, а комфортные экосистемы. Что это значит? Это значит двор без машин, где могут спокойно гулять дети. Это светлые и безопасные подъезды, где есть куда поставить коляску и велосипед, вход удобный — без ступеней», — сказал он.
С этого года в Московской области отдают приоритет проектам, соответствующим новым требованиям.
«С этого года приоритет мы отдаем проектам, которые придерживаются именно таких стандартов жилищного строительства. Знаю, что строительный блок очень активно сотрудничает со всеми строительными компаниями. Для таких проектов будет приоритет», — добавил Воробьев.
Купить квартиру в новостройке можно по ставке 6,5% годовых. Это президентская программа, благодаря которой многие жители уже смогли приобрести жилье. В прошлом году жители Москвы и Подмосковья оформили рекордное число ипотечных кредитов — почти 211 тысяч займов.
Никого нет дома! В Латвии пустует уже четверть квартир
https://lv.sputniknews.ru/20201028/Nikogo-net-doma-V-Latvii-pustuet-uzhe-chetvert-kvartir-14580665.html
Никого нет дома! В Латвии пустует уже четверть квартир
Никого нет дома! В Латвии пустует уже четверть квартир
Рынок жилья Латвии ждут большие перемены. С чего начинать — с опустевших квартир или плесени на стенах? Фонд Providus провел мозговой штурм на эту тему, и… 28.10.2020, Sputnik Латвия
- 2020-10-28T14:15+0200
- 2020-10-28T14:15+0200
- 2020-10-28T16:52+0200
/html/head/meta[@name='og:title']/@content
/html/head/meta[@name='og:description']/@content
https://cdn1.img.sputniknewslv.com/img/659/12/6591210_0:199:2000:1330_1920x0_80_0_0_0a4f7fd66838270573ac762877aca810.jpg
латвия
Sputnik Латвия
- media@sputniknews.com
- +74956456601
- MIA „Rosiya Segodnya“
2020
Sputnik Латвия
- media@sputniknews.com
- +74956456601
- MIA „Rosiya Segodnya“
Новости
ru_LV
Sputnik Латвия
- media@sputniknews.com
- +74956456601
- MIA „Rosiya Segodnya“
https://cdn1.img.sputniknewslv.com/img/659/12/6591210_0:73:2000:1330_1920x0_80_0_0_c1e62246021e1d7e312dcfd835d86aa3.jpg
Sputnik Латвия
- media@sputniknews.com
- +74956456601
- MIA „Rosiya Segodnya“
Sputnik Латвия
- media@sputniknews.com
- +74956456601
- MIA „Rosiya Segodnya“
латвия, новости латвии
14:15 28.10.2020 (обновлено: 16:52 28.10.2020)
Рынок жилья Латвии ждут большие перемены. С чего начинать — с опустевших квартир или плесени на стенах? Фонд Providus провел мозговой штурм на эту тему, и полученные выводы открыли новые горизонты проблемы
РИГА, 28 окт — Sputnik. Риелторский бизнес Латвии – это в первую очередь про «вторичку», пишет BВ.lv.
И неудивительно: 80% жилья в стране находится в собственности его обитателей – это один из самых высоких показателей среди государств Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). Однако количество нового жилья критически мало – в 2017 году оно составляло только 0,28% от общей площади, что являлось уже одним из наихудших уровней в ОЭСР.
Страна старых и пустых квадратных метров
Демографический фактор тоже, что называется, бьет ключом. Данные Центрального статистического управления о Риге показывают, что около 55 тысяч квартир в столице не населены — это 17%. В Латвии в целом уровень «заброшки» еще выше – 23%.
Несмотря на это, свыше трети (34,21%) жителей Латвии живет в перенаселенных квартирах. В 23,5% жилищ имеются существенные проблемы – текущие потолки, сырые стены, полы, нестабильный фундамент дома и так далее.
Наше государство систематически недоинвестирует в сферу социальных квартир, хотя в Европе это главная форма социальной помощи.
Тенденцией последних лет является рост количества арендуемых квартир, не находящихся в собственности. Такой подход практикуют семьи молодых профессионалов с детьми и средними доходами, не стремящиеся отягощать себя ипотекой. По оценке Минэкономики, треть населения ЛР способна взять кредит на жилье, но подавляющее большинство способно рассчитывать только на предложение вторичного рынка.
Бесприбыльные доходные дома
Фонд общественной политики Providus провел опрос лидеров мнений в различных ветвях власти и подтвердил очевидный факт – чем дальше от столицы регион, тем меньше возможности у молодежи приобрести жилье (хуже всего ситуация в Латгалии).
Рекомендации по тому же опросу: необходимо субсидировать строительство нового жилья (в первую очередь частному сектору – но при гарантиях государства и самоуправлений).
Семьи с детьми и инвалидами должны иметь возможность приоритетного расселения в соцжилье.
Для развития рынка аренды необходимо публично-приватное партнерство, в том числе путем создания бесприбыльных социальных предприятий по аренде.
Председатель подкомиссии по жилью Регина Лочмеле считает: в Латвии единой политики в квартирном вопросе нет, каждое самоуправление решает по-своему.
Последнее исследование ОЭСР подтвердило, что ситуация в стране ужасающая – ведь иностранные эксперты объездили и провинциальные хрущевки, где из каждой квартиры торчит труба «автономного отопления» — печки-буржуйки, и запущенные хутора. В столице даже в новостройках в первую очередь расхватывают малометражные квартиры – у нас не Ирландия, где есть стандарт «каждому ребенку по комнате».
«У нас очень много людей, у которых просто нет денег», — констатировала очевидное Лочмеле. И привела исторический пример: «Латыши поехали в Сибирь при Столыпине, потому что там давали деньги. Сейчас по тем же причинам едут на Запад».
Снести и расселить
Правящие в государстве и столице партии представили свое видение ситуации.
Кришьянис Фелдманис, зампред Народнохозяйственной комиссии Сейма от Новой Консервативной партии, убеждал собравшихся, что в Латвии теперь будут «намного более сильные самоуправления, произойдут перемены в политическом управлении». В новый период финансирования из фондов ЕС можно будет передать жилью 35 миллионов. Но – в частные руки!
Фелдманис также заявил, что нельзя продолжать неэффективное строительство самоуправлением жилья, как это было в Риге. Это какой-то миф, что частный сектор не может потянуть так называемые социальные квартиры.
Вообще, Фелдманис назвал «восточноевропейской тенденцией» наличие квартиры в собственности – а вот «человек мира», по его мнению, нацелен на постоянное перемещение, потому предпочитает арендное жилье. Ну а сейчас собственники не сдают его потому, что боятся – жильцы испортят интерьер.
«Если государственный бюджет не может осуществлять долговременное финансирование, то надо взять 15% фондов ЕС через Altum. Надо подумать про гранты», – продолжил рассуждать Фелдманис.
Затем он включил режим «бескомпромиссной законности», столь характерный для его партии: «Часть домов придется снести, об этом надо начинать говорить. Они не соответствуют никаким критериям». Ну а что же с владельцами приватизированных квартир?! «Семьям надо предложить альтернативу», – несколько расплывчато сказал консервативный парламентарий.
Начать да кончить
Председатель комитета по жилью и среде Рижской думы Эдмундс Цепуритис («Прогрессивные») поставил вперед влияние домов на окружающую среду (какой ужас – они создают пятую часть выбросов), а уже затем заговорил о доступности жилья. Его ближайшая цель – «чтобы неплатежи не были слишком большими». Ну и всякие побочные явления – там перенаселенность…
«Государственных средств столько, сколько их есть», – философски высказалась заместитель государственного секретаря министерства экономики Илзе Бейнаре. И принялась перечислять критерии хорошего жилья – чтобы детский садик был рядом…
Но не начать ли со стен в плесени? А вот программа утепления домов от Минэкономики идет ни шатко ни валко – между тем для всей Латвии такая сумма была бы – 19 миллиардов евро.
«Необходима интервенция со стороны государства», – многообещающе высказалась Бейнаре. А вот господин Цепуритис предложил строить «дружественные среде микрорайоны».
На вопрос же госпожи Лочмеле по поводу местоположения таких перспективных строек – Рига ведь не резиновая – задумчиво промолвил: «Это будет вызовом».
В подмосковных новостройках пустует четверть квартир —
Правда, четверть квартир в новостройках этих «городов» пустует, а сами они со временем могут превратиться в своеобразные гетто.
39% новостроек в Московской области приобретается в инвестиционных целях: 16% для сдачи в аренду или перепродажи, а 23% пустуют (около 3 млн кв. м). Именно к таким выводам пришла компания oneFactor, занимающаяся анализом «больших данных» на основе загрузки сетей сотовых операторов. Она по просьбе «Денег» изучила ситуацию с заселенностью новостроек в Московской области.
Дефицита жилой недвижимости в регионе нет, наоборот, есть избыток. В некоторых районах области и Новой Москвы ситуация похуже: например, в Некрасовке, в Булатниковском, Московском, Пироговском районах и в Красногорске доля инвестиционной недвижимости превышает 40%.
На запрос «Денег» в министерстве строительного комплекса Московской области ответили, что информацией о заселенности новостроек не владеют. Однако поделились данными о продажах: застройщики после ввода домов в эксплуатацию в 2015-2016 годах продавали 85-95% квартир. Но есть и менее востребованные проекты, в них объем нереализованного жилья — 20-25%.
«Деньги» заинтересовались ситуацией в Московской области по нескольким причинам. Еще не так уж и давно считалось, что здесь самая высокая средняя обеспеченность жильем в России — 29,8 кв.
м на душу (близко к уровню Великобритании — 31,3 кв. м). А в некоторых районах МО она значительно больше, отмечает архитектор НИиПИ градостроительства Александр Антонов. Например, вИстринском районе с учетом ИЖС она более 100 кв.
м, во многих других поселениях — больше 50 кв. м.
Кроме того, Подмосковье в последние годы стало лидером по объемам строительства в стране. По данным Росстата, с 2010-го по 2015-й доля ввода нового жилья в области составляла 10-14% от общероссийского уровня, в то время как живет здесь всего 5% населения страны.
«Население области увеличилось за 2015-й на 258 тыс. человек в основном за счет переезда людей, ранее проживавших в Москве,— отмечают в oneFactor,— это и москвичи, улучшающие жилищные условия, и квартиросъемщики, экономящие деньги на аренде жилья в связи с кризисом и переезжающие в ближнее Подмосковье».
Спрос на подмосковную недвижимость, однако, не может абсорбировать все предложение.
«В предыдущие годы люди активно инвестировали в жилье,— говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.— До 2008 года доля инвесторов в некоторых проектах могла превышать половину сделок, затем это число снизилось, но все же до 2014 года держалось в основном на уровне 20-30%.
Сейчас на долю инвестиционных сделок приходится в лучшем случае 10%. В последние полтора-два года цены на рынке снижаются, спрос серьезно просел. Причем по подмосковной «вторичке» кризис ударил сильнее всего. Многие квартиры, которые инвесторы планировали продать после окончания строительства, не могут найти покупателя».
По данным ЦИАН, цены на жилье в Подмосковье действительно падают сильнее, чем в Москве. Если в Москве рублевые цены предложения упали за год в среднем на 4,4%, то в Мытищах — на 5%, в Королеве — на 6,3%, в Красногорске — на 6,9%.
«Мы знаем еще про несколько миллионов «квадратов» нового жилья, которое планируется сдать до 2017-2018 годов, его судьба будет еще печальнее»,— говорит директор отделения «Цветной бульвар» в АН «Простор» Юлия Лурье.
Александр Антонов — автор термина «Коротищи», почти сплошной сети жилых кварталов, конгломерата, включающего в себя подмосковные Королев, Мытищи, Пушкино, Ивантеевку, Щелково и несколько поселков.
В этом не отмеченном пока на картах мегаполисе (730 тыс. населения, мог бы войти в топ-20 крупнейших городов России) «все наоборот».
Среди особенностей Коротищ — массовая высотная застройка вокруг основных магистралей, неконтролируемое проникновение жилищного строительства на любые доступные территории, плохая социальная инфраструктура, недоразвитость дорожной сети, отсутствие рабочих мест и зависимость от Москвы.
И это не единственная такая агломерация в области. На юге это Щербинка—Подольск—Климовск. На севере — Химки—Долгопрудный—Лобня. На востоке — Балашиха—Железнодорожный—Реутов—Люберцы, а если в ее состав включить еще и Жуковский—Раменское, получится вообще один из крупнейших городов Европы — жутковатый, правда.
Областные власти понимают проблему и пытаются ее решить. Коротищи во многом не их вина, это результат градостроительной политики 2000-х. По мнению Антонова и Репченко, ситуация с социальной инфраструктурой в Московской области в последние годы изменилась к лучшему (чего не скажешь о транспортной).
«В последнее время строительство жилья безусловно сопровождается созданием необходимой социальной инфраструктуры,— отмечает Антонов.— Чего не отнимешь — этого губернатору добиться удалось. Часто даже строительство инфраструктуры опережает строительство жилья — компенсируется отставание предыдущих лет».
То же и с созданием рабочих мест. «Градсовет области решает накопившиеся за предыдущие годы вопросы,— отмечают в пресс-службе министерства стройкомплекса Московской области.
— В 2015-м по сравнению с 2014-м наблюдается падение объемов жилой застройки и увеличение объемов деловой недвижимости, а также снижение объемов одобренных Градсоветом проектов жилой застройки на 60% и увеличение объемов одобренных проектов деловой недвижимости на 52%».
Однако, как считает Антонов, формальное создание рабочих мест — не решение проблемы: «Вопрос количества рабочих мест, который постоянно обсуждается, несколько некорректен.
Даже если в области будет статистически полное соответствие между жителями и рабочими местами (рабочих мест — примерно 65% от числа жителей), но разница в оплате труда того же учителя или медработника в области и в Москве продолжит оставаться двух-трехкратной, люди будут стремиться ездить туда, где больше платят».
Подмосковные Детройты?Грозит ли пустующим подмосковным районам новостроек превращение в своеобразные гетто? Специалисты умеренно пессимистичны.
«Происходить это будет так,— говорит Антонов.
— Семье менеджера среднего звена (родом с Тамбовщины) с одним ребенком наконец-то удастся продать свою «микродвушку» где-нибудь в Балашихе по демпинговой цене семье трудового мигранта из южного зарубежья неограниченной численности и переселиться в границы МКАД.
Средний уровень жизни в жилом комплексе будет падать. Через пару десятилетий — готовый проблемный район с разрушенной коммунальной инфраструктурой, наполовину заселенный безработными и маргиналами. Возможно и появление какой-либо национальной специфики».
Впрочем, по мнению Антонова, в отличие от европейских гетто у нас начальные условия лучше.
Появление подмосковных гетто не вопрос завтрашнего дня: «Если в Европе в гетто превращаются кварталы социального жилья, которое предоставлялось бедным, то у нас все эти убогие квартиры людьми куплены на свои деньги.
Сейчас там живут относительно состоятельные люди (хотя обремененные кредитами) — вряд ли они все так уж быстро обнищают. Эти люди должны «уехать на повышение». То есть для появления реального гетто должен смениться состав жителей. А это процесс небыстрый».
Лурье видит ситуацию в семейном контексте: «Все, кто купил новостройки в 2013-2014-м и пожил в них год-полтора, вышли сегодня на рынок с продажами, ибо ожидания комфорта и доступности не оправдались. Самая страдающая категория — семья с двумя детьми. Их вариант переселения из «трешки» обратно в Москву, к школам, поликлиникам и развитию — только в «однушку».
Цена «трешки» во Фрязино или Щелково (где все-таки есть три-четыре предприятия) — 5 млн руб., в Москве это «однушка» в хрущевке, то есть для четверых нереальный вариант. Те, у кого семья из двух или даже трех человек, все-таки массово возвращаются из «трешек» Подмосковья в «однушки» в Москве.
Семьи с двумя детьми остаются в Подмосковье — папа и мама целый день на работе в Москве, дети болтаются без присмотра, вот и гетто».
И школы здесь тоже не панацея. «Зачастую областные власти обязывают девелоперов строить школы и детские сады, но при этом не берут их к себе на баланс,— говорит Репченко.
— Эти образовательные заведения становятся частными, а не муниципальными. А люди, покупающие недорогое подмосковное жилье, да еще и в ипотеку, вряд ли могут позволить платить 20 тыс. руб.
в месяц за детсад или 50 тыс. руб. за частную школу».
Впрочем, возможно, не все так плохо. «Можно многое делать в изначально неудачных районах, чтобы как-то поднять уровень жизни в них — разные события, территориальное самоуправление, какая-то избыточная бесплатная инфраструктура — кружки, секции для детей и, что важно, для взрослых тоже,— размышляет Антонов.
— Это может помочь при удачном стечении обстоятельств. Но проблема в том, что стройку не остановить, и уже лет через пять девелоперы будут строить гораздо более комфортные квартиры с комфортной средой.
А стоить это все будет столько же — трудно будет отказаться от соблазна поменять свое место проживания на более комфортное».
www.irn.ru