Жилье в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) остается самым доступным в столице. Если в пределах МКАД за 6-7 млн руб. можно приобрести лишь однокомнатную квартиру, то в Новой Москве за эту сумму доступна «двушка» или «трешка» в новостройке комфорт-класса.
Если раньше покупатели выбирали между Подмосковьем и Новой Москвой, то сейчас решение принимается в пользу ТиНАО, ведь вместе с квартирой горожане получают бонус в виде статуса столичного жителя.
Потенциальные покупатели выбирают тот или иной ЖК из-за действующих детских садов, школ, поликлиник. Большое внимание уделяется развитию дорожно-транспортной инфраструктуры – строятся и реконструируются дороги, прокладываются линии метро.
С 2012 года в Новой Москве построено 12,75 млн кв. метров жилья, введено свыше 70 социальных объектов, создано более 140 тыс. рабочих мест. Здесь работает уже восемь станций метро, построено 200 км дорог.
За 7 лет в развитие Новой Москвы инвестировано свыше 1,4 трлн рублей. До 2023 года в ТиНАО планируется построить более 100 социальных объектов, около 125 объектов здравоохранения, 700 объектов спорта, 300 детских садов, 110 школ и создать 86 парков. Такие грандиозные планы делают Новую Москву еще привлекательней для покупки жилья.
Москвичи все чаще приобретают квартиры и в жилом комплексе бизнес-класса «Румянцево-Парк» от компании Lexion Development, который строится в 3 км от МКАД по Киевскому шоссе.
«Основной покупатель – это семейные люди в возрасте от 31 до 40 лет. У них есть дети или планируются. Порядка 55% – это москвичи, около 15% – жители Московской области.
Остальные покупатели из разных областей России, таких как Тюменская, Брянская, Тульская, Орловская и другие. Наибольший спрос приходится на однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры», – рассказал порталу stroi.mos.
ru директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан.
Продав свою квартиру в черте МКАД на вторичном рынке, москвичи могут значительно улучшить свои жилищные условия, переехав в ТиНАО и при этом не потеряв московские льготы.
Цены на первичном рынке жилья «старой» и «новой» Москвы пока еще значительно отличаются. Разница в бюджете покупки (в зависимости от жилого комплекса, его расположения, статуса и других характеристик) может составлять до 40%. При этом жилые проекты в Новой Москве по своим качественным характеристикам практически не отличаются от старомосковских новостроек в определенном сегменте.
Так, с начала 2019 года спрос на квартиры в ЖК «Румянцево-Парк» вырос более чем на 50%.
Во-первых, это связано со стадией готовности проекта: уже во втором квартале 2020 года первый корпус ЖК будет сдан в эксплуатацию.
Во-вторых, с выводом в продажу двух корпусов жилого комплекса по инвестиционно-привлекательным ценам. В первом корпусе с начала старта продаж (апреля 2018 года) реализовано порядка 70% площадей.
Стоит отметить, что чем выше строительная готовность жилого комплекса, тем выше спрос. Особенно это касается качественного предложения рынка новостроек Новой Москвы. Покупатели рассматривают просторные квартиры от трехкомнатных евроформата до классических четырехкомнатных.
Минимальная стоимость квартиры в ЖК «Румянцево-Парк» на конец октября 2019 года составляет 3,5 млн рублей. Это студия 23,3 кв. м, расположенная в третьем корпусе.
Максимальная стоимость квартиры составляет 12,9 млн рублей. Это четырехкомнатная площадью 98,6 кв. м, расположенная в первом корпусе, который будет сдан через несколько месяцев. Цены приведены без учета скидок от застройщика.
Все квартиры в ЖК «Румянцево-Парк» сдаются без отделки. При этом застройщик разработал несколько типовых вариантов дизайн-проекта для покупателей, которые могут бесплатно получить их в офисе продаж и воспользоваться при ремонте.
Кто сегодня покупает квартиры в Новой Москве? Эксперты выделяют три основные группы покупателей-москвичей. Первая – пары в возрасте 30-35 лет с детьми или планирующие рождение ребенка, доход такой семьи – не менее 170 тыс.
рублей в месяц. Многие из них берут квартиру в кредит. Например, у группы «Самолет» доля покупателей-ипотечников – 60%. Для большинства молодых клиентов квартира в Новой Москве – первое жилье.
Так, у ГК «Гранель» таких покупателей – 40%.
Следующая группа – московские семьи с детьми, которые не хотят брать ипотеку. Они продают старую квартиру в пределах МКАД и на вырученные деньги приобретают жилье большей площади в новостройке ТиНАО.
Третья группа покупателей – это люди, которые зачастую занимают руководящие должности с достатком выше среднего. Качественные характеристики жилья для них важнее стоимости. То есть, если для молодых покупателей цена – один из важнейших факторов при выборе жилья, то для третьей категории покупателей она уходит на второй план.
Доля москвичей от числа покупателей на первичном рынке жилья Новой Москвы возросла до 65-70%. Еще год назад она составляла порядка 40%.
Три года назад Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) провел опрос среди жителей «старой» Москвы о том, готовы ли они рассмотреть вопрос о переезде в Троицкий и Новомосковский округа. Его итоги стали весьма неожиданными: желающих перебраться в ТиНАО набралось более 60%. Тогда это показалось всем фантастикой, а теперь это реальность.
Цитата
«Меня очень радует эта тенденция. Молодые округа активно развиваются: создается разнообразная инфраструктура, которая привлекает сюда молодежь. По поручению мэра Сергея Собянина Новая Москва развивается комплексно. Это один из главных аргументов для людей, выбирающих ТиНАО местом жительства», –
Выбрать квартиру без отделки? Или переплатить, но въехать в готовую квартиру и не платить, к примеру, за съем жилья? Это индивидуальный выбор каждого. Сейчас на рынке хватает предложений как с черновой, так и с чистовой отделкой.
Новое жилье без отделки привлекательно тем, что стоит на 10-15% дешевле. Минус для владельца – стоимость черновой и чистовой отделки под «ключ», эти затраты сведут на нет выгоду от такой покупки. Может квартира будет стоить дороже, зато времени и энергии на ее обустройство уйдет значительно меньше.
Кстати, первыми представили проект с квартирами «под ключ» в ТиНАО ЖК «Новые Ватутинки», тогда как другие застройщики отдавали под отделку отдельные корпуса или позиционировали эти работы как дополнительную опцию за отдельную плату.
Цитата
«Спрос на квартиры в новостройках ТиНАО был и остается стабильным. Интерес покупателей гарантирован хорошей ценой и комплексным развитием инфраструктуры, в частности, транспортной. Хороший пример – ввод четырех новых станций Сокольнической линии метро», –
По итогам третьего квартала 2019 года средняя цена квартир на первичном рынке Новой Москвы составила 124 тыс. руб. за кв. метр, апартаментов – 89,9 тыс. руб. за «квадрат».
Сегодня средняя стоимость квартир в новостройках стандарт-класса ТиНАО не превышает 115 тыс. руб. за кв. метр, в бизнес-классе – 148 тыс. руб. за «квадрат». Средняя цена на рынке новостроек в ТАО составляет 64 тыс. руб. за кв. метр, в то время как в НАО она находится на уровне 126 тыс. руб. за кв. метр.
Самые высокие цены зафиксированы в новостройках, находящихся на этапе возведения нижних и верхних этажей – 127 тыс. руб. за кв. метр. В сданных домах «квадрат» стоит 111 тыс. рублей.
Где в Новой Москве чаще всего покупают квартиры? В первой половине 2019 года в ТиНАО было реализовано более 13 тыс. квартир в новостройках. Наиболее успешные продажи зафиксированы в ЖК «Саларьево Парк», где было реализовано 11% квартир среди всех новостроек ТиНАО.
На втором месте оказался проект «Скандинавия», в котором было заключено 10% сделок. Третью позицию занял комплекс «Кленовые Аллеи», в котором было продано 7% квартир местного рынка.
Так, если в «Саларьево Парк» и «Скандинавии» в среднем ежемесячно продавалось по 220-240 квартир, то в «Кленовых Аллеях» – около 160.
Причем средняя стоимость «квадрата» в «Саларьево Парке» в конце первого полугодия составила 128 тыс. руб., а в «Скандинавии» – 126 тыс. руб.
при средней цене по Новомосковскому округу, где сосредоточены почти все проекты, – 125 тыс. рублей. ЖК «Кленовые Аллеи» – 118 тыс. руб. за «квадрат».
Сейчас покупателям предлагается в ТиНАО более 7 тыс. квартир общей площадью около 430 тыс. кв. метров. Растущий спрос на квартиры в новостройках влияет и на стоимость «квадрата»: с августа 2018 по август 2019 года он вырос в цене на 16%.
- Все о развитии Новой Москвы
- Строительство жилья в Новой Москве
- Дорожное строительство в ТиНАО
- Метро в Новой Москве
Почему в Новой Москве перестали покупать квартиры в новостройках?
В прошлом году покупательская активность в новостройках Новой Москвы снизилась впервые за 7 лет с момента присоединения этих территорий к Москве. По отношению к 2018 году спрос сократился на 16% — за весь прошлый год здесь совершили чуть больше 24 тыс. сделок. Такую статистику порталу «НовостройСити» привели в компании «Метриум». В чем же причина такого спада интереса?
Как менялся спрос на новостройки Новой Москвы?
С 2013 года и вплоть до конца 2018 года количество сделок в Новой Москве только росло – начиная от 2.1 до 28.8 тыс. Пик динамики спроса здесь произошел в 2014 году, когда число заключенных ДДУ превысило показатели предыдущего 2013 года аж на 115%.
С точки зрения количества проданных квартир самым плодотворным оказался 2018 год, в течение которого покупатели совершили почти 30 тыс. сделок. Но затем ситуация резко изменилась – результаты за прошлый год показали негативную динамику.
Причина №1. Рост цен на квартиры и повышение ставок по ипотеке
Эти причины снижения спроса рынка недвижимости называют ключевыми. Средняя стоимость «квадрата» в новостройках Новой Москвы возросла на 12 тыс. руб. или на 10.5% – до 127 тыс. руб. Усилением этому фактору послужил рост ставок по ипотеке. Если еще осенью 2018 года средний уровень ставок был около 9-9.5%, то во втором квартале 2019 г. они поднялись до 10.5%.
Причина №2. Реформа долевого строительства и снижение доходов населения
Переход на новую схему строительства – проектное финансирование и продажу жилья через эскроу-счета – не мог не сказаться на стоимости квартиры новостройках. Об этом предупреждали многие эксперты по недвижимости.
В итоге в проектах, которые строятся по прежним правилам, цены поднялись, а в комплексах, где продажи идут по новой схеме, стоимость жилья изначально выше.
Естественно, с учетом низкого уровня платежеспособного спроса все это негативно сказалось на динамике продаж.
Причина №3. Уменьшение количества новых проектов
По данным экспертов, в Новой Москве предложение увеличивается по большей части за счет выхода новых корпусов в рамках прежних проектов. А них цены выше, чем в полностью новых комплексах, которых представлено очень мало.
Более того, прошлый год стал для Новой Москвы рекордным по минимальному количеству новых ЖК – на рынок вышло только две новостройки. Причем всего на реализации здесь находится только 27 жилых комплексов, что также стало историческим минимумом за все время существования ТиНАО.
В итоге все эти факторы привели к существенному снижению спроса на новостройки в Новой Москве. Но эксперты не оставляют надежду, что исправить ситуацию и подхлестнуть динамику продаж может снижение ипотечных ставок при условии, если цены не будут существенно повышаться.
Планируете приобрести квартиру в Новой Москве? Свяжитесь с нами!
Эксперты подвели общие итоги 2020 года на рынке новостроек
Мир квартирМир квартир
Введение программы льготной ипотеки
Главным вызовом для первичного рынка жилья за прошедший год стала пандемия. Введение в конце марта ограничительных мер значительно осложнило заключение сделок, а также стало причиной простоя на строительных площадках.
По данным экспертов, за время действия режима самоизоляции количество сделок на первичном рынке Москвы упало почти вдвое, а потенциальный спрос уменьшился на треть.
Однако введение с 17 апреля госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке оживило рынок, и уже к лету число сделок стало расти.
«Льготная ипотека стала мощным драйвером спроса на рынке новостроек, что особенно актуально после вынужденного простоя в период режима самоизоляции.
Если ранее с использованием ипотеки осуществлялось около 45% сделок, то после введения программы таковых стало более 60%.
За счет выхода на рынок покупателей, которые не готовы были оформлять ипотеку под 8% и выше, за месяц спрос увеличился на 47%, – отмечает заместит
ель директора департамента новостроек компании Валерий Кочетков. – Кроме того, если до введения ограничительных мер лишь 10% клиентов бронировали квартиры онлайн, то во время их действия этой возможностью воспользовались около 80% покупателей. Также раньше через интернет заключалось менее 1% сделок с полной оплатой, а в рассматриваемый период их число выросло до 30%».
Повышенный спрос спровоцировал рост цен на жилье
Введение программы льготной ипотеки с рекордно низкой ставкой 6,5% помогло поддержать спрос на рынке новостроек и послужило стимулом к росту цен. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала 2020 года средняя стоимость «однушки» в Москве выросла на 27%, в ТиНАО рост составил 16%, в Подмосковье – 32,4%.
Двухкомнатное жилье показало 28,3% прироста в столице, в Новой Москве его цена увеличилась на 20,6%, в области – на 26,9%. Средняя стоимость «трешек» в пределах старой Москвы поднялась на 25,7%, в ТиНАО – на 19,8%, в Московской области – на 22,4%.
Многокомнатные квартиры в Москве показали рост на 12,1%, на присоединенных территориях средняя стоимость выросла на 33,4%, а в области – на 13,1%.
«Повсеместный рост цен объясняется повышенным спросом на новостройки, который начал расти еще в июле, а также вымыванием из экспозиции наиболее доступных лотов, – рассказывает Валерий Кочетков.
– Застройщики стали активнее выводить в продажу двух- и трехкомнатные квартиры, а «однушки», на которые всегда есть спрос, старались продавать по более высокой цене, чтобы стимулировать интерес покупателей к многокомнатному жилью».
70% некрупных девелоперов ушли с рынка через год после перехода на проектное финансирование
В условиях действия ограничительных мер рынок новостроек продолжал адаптироваться к реформе долевого строительства, введенной 1 июля 2019 г.
Несмотря на то, что она не вызвала значительных изменений в рамках столичного рынка новостроек в целом, без потерь все-таки не обошлось.
По оценкам специалистов компании, за год около 80% мелких и средних девелоперов столкнулись со сложностями при переходе на эскроу-счета, а 70% были вынуждены покинуть рынок.
«Спустя год после реформы долевого строительства девелоперы Московского региона вынуждены решать более актуальные проблемы, связанные с последствиями остановки строек во время самоизоляции, – поясняет руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов. – Можно сказать, что пандемия отодвинула вопросы эскроу на второй план. Однако, как в случае реформы, так и в ситуации карантина наиболее защищенными оказались крупнейшие игроки рынка: во-первых, они продолжили работать по старым схемам, а во-вторых, даже в период самоизоляции такие застройщики заключали сделки онлайн. А вот небольшие компании в эти непростые времена, напротив, почувствовали свою уязвимость».
40% покупателей квартир в новостройках составляют люди в возрасте от 36 до 45 лет
Во время пандемии изменился и портрет покупателя. Несмотря на кризис, наиболее активной клиентской категорией стали люди в возрасте от 36 до 45 лет: уровень их присутствия за год повысился на 10 п.п., достигнув 40%.
«Выбор жилья покупателями из этой категории во многом зависит от цели приобретения, – комментирует начальник отдела Департамента новостроек Юрий Лебедев. – Так, для собственного проживания с семьей они обычно останавливаются на двухкомнатной (40%) или трехкомнатной квартире (35%).
В этом случае им важно наличие рядом социальных объектов и зеленых зон. Порядка четверти клиентов этого возраста приобретают „однушки“ с инвестиционными целями, и для них более весомым аргументом является близость к метро или железнодорожной станции».
30% покупателей первичных квартир – в возрасте от 25 до 35 лет, их доля, напротив, потеряла за год 8 п.п. Довольно стабильна группа 45+, люди этого возраста составляют четверть клиентов на «первичке». Не более 5% занимают покупатели младше 25 лет.
Непростая экономическая ситуация, сложившаяся на фоне пандемии, а также введение программы льготной ипотеки привели на столичный рынок новостроек покупателей из регионов – за год их количество увеличилось на 25%.
Наиболее активными стали жители граничащих с Подмосковьем Калужской, Тульской, Тверской и Владимирской областей – на их долю пришлось 60% сделок, 25% представляют Дальний Восток, клиенты из южных регионов обеспечили 10% спроса и 5% являются жителями Санкт-Петербурга.
«Сложности перехода на проектное финансирование серьезно повлияли на строительную отрасль в регионах – некоторые застройщики попросту перестали запускать новые проекты.
Кроме того, во время первой волны пандемии заметно упала активность покупателей, что, разумеется, тоже неблагоприятно сказалось на работе строительных компаний, – комментирует Валерий Кочетков.
– Риск вложиться в долгострой в регионах значительно выше, чем в Москве, поэтому многие приняли решение спасти свои сбережения и приобрести столичные квадратные метры».
Обсуждение запрета на строительство апартаментов
В середине ноября первичный рынок недвижимости взбудоражила новость о возможном запрете на строительство апартаментов и их переводе в разряд жилых помещений. Пока еще не совсем ясно, какой правовой статус будет иметь данный тип жилья, но эксперты компании уверены, что полностью этот сегмент не запретят, поскольку отрасль может понести большие потери.
«Вопрос о переводе апартаментов в разряд жилых помещений обсуждается уже на протяжении нескольких лет, но законодательно пока еще ни к чему не пришли. Одним из предложений было полностью приравнять их к квартирному фонду.
В таком случае застройщикам апартаментов придется учитывать, что нужно строить и социальную инфраструктуру, – говорит Дмитрий Таганов. – Я думаю, что принятый в дальнейшем закон будет учитывать интересы застройщиков апартаментов.
И если их и обяжут выполнять какую-либо дополнительную застройку, то она будет иметь свои нормативы, специально разработанные для этого сегмента».
«Если говорить о спросе и ценах в 2021 году, то многое будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. В первом полугодии, с учетом характерной сезонности, спрос будет умеренным, – прогнозирует Валерий Кочетков.
– К лету из-за завершения программы льготной ипотеки снова может возникнуть ажиотаж вокруг квартир в новостройках, который спровоцирует вымывание ликвидных лотов и увеличение средней стоимости квадратного метра на „первичке“».
Доля квартир с отделкой в новостройках Новой Москвы превысила 50%
На рынке новостроек Новой Москвы начали преобладать квартиры с отделкой от застройщиков. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», подводя итоги I квартала 2020 года. Впервые доля квартир с чистовой и предчистовой отделкой превысила 50% от общего объема предложения.
По данным аналитиков компании «Метриум», на рынке новостроек Новой Москвы в I квартале 2020 года было представлено 5,3 тыс. квартир с отделкой, что составило 57% от общего объема предложения жилья в ТиНАО (9,4 тыс. квартир). Большинство объектов предлагаются с чистовой отделкой (4,6 тыс. квартир или 49%), тогда как предчистовой вариант (white box) есть в 693 квартирах (7%).
«Доля квартир с отделкой в последние 4 года увеличивается примерно на 10% в год, но в нынешних условиях нестабильности экономики спрос на такой продукт может начать расти быстрее, — говорит Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК „А101“.
— Преимущество готовой отделки в том, что клиент быстрее переедет в новую квартиру. При этом расходы на ремонт включены в стоимость квартиры, и они в среднем на 30% ниже, чем на аналогичный ремонт своими силами.
Так что по мере роста вариативности отделки в рамках одного ЖК или даже дома доля квартир с отделкой будет расти. Боле того, рынок жилья движется в сторону полностью готовых квартир — с ремонтом, мебелью и, возможно, минимальным набором техники.
И недалек тот час, когда за ключами в офисы продаж будут приходить люди с чемоданами, чтобы сразу въехать в свою квартиру».
Тем не менее, черновая отделка по-прежнему встречается часто. В I квартале 2020 года в Новой Москве насчитывались 4 тыс. квартир, в которых застройщики предлагали покупателям провести ремонт после получения ключей самостоятельно. Доля таких объектов составила 43%.
Между тем, напоминают эксперты «Метриум», еще пять лет назад структура предложения квартир с отделкой в Новой Москве была иной. В конце 2015 года на долю объектов «под ключ» приходилось всего 11% квартир, а в предчистовом варианте было 19% квартир. Оставшиеся 70% были «черновыми» квартирами.
В последующие годы доля квартир с отделкой возрастала, особенно быстро в 2019 году. В I квартале 2019 года квартиры с полной отделкой составили 34% предложения, а без отделки — 66%. За последний год количество квартир без отделки на рынке уменьшилось на треть, тогда как объектов с ремонтом стало больше на 58%.
«Сокращение числа квартир без отделки в продаже косвенно указывает на то, что такие объекты пользуются высоким спросом, — поясняет Ксения Юрьева, коммерческий директор группы „Родина“ (девелопер проекта Russian Design District).
— Клиент может реализовать собственное планировочное решение — это один из главных плюсов таких объектов. Некоторые клиенты любят объединять кухни и гостиные, а другие, наоборот, стремятся отделить кухонную зону, даже если она получится небольшой.
Кто-то хочет предусмотреть два гардеробных помещения, тогда как другим покупателям достаточно одного шкафа. Наконец, далеко не всем могут приглянуться варианты отделки от застройщика с эстетической точки зрения, а переделывать ремонт всегда дороже и дольше, чем начинать его с нуля.
Поэтому квартиры без отделки все равно останутся востребованной опцией на первичном рынке».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в среднем по рыкну стоимость квартиры с отделкой и без принципиально не различается.
Средняя цена квадратного метра в квартире без отделки в Новой Москве составляет 134,8 тыс. рублей. При этом квартира с полной отделкой обойдется в среднем в 135,3 тыс. рублей.
Впрочем, уточняют эксперты, в рамках конкретного проекта квартиры с отделкой обычно несколько дороже других.
«Расходы застройщика на проведение ремонта все равно ниже, чем у покупателя, который рассчитывает на собственные силы, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE).
— Именно поэтому приобретение квартиры с готовым ремонтом может стать очень выгодным и привлекательным решением в текущих кризисных условиях, когда больше половины клиентов привлекают ипотеку.
Полагаю, доля квартир с отделкой в Новой Москве продолжит возрастать, хотя полностью „черновые варианты“ вытеснены не будут — у них тоже есть своя аудитория».
Недоступное жилье: льготная ипотека разогрела цены на компактные квартиры – особенно на студии в Новой Москве
Однокомнатные квартиры и студии в новостройках пользуются повышенным спросом во все времена – как среди инвесторов, так и среди покупателей, которые приобретают такие варианты для собственного проживания.
Программа льготной ипотеки и девальвация рубля превратили малогабаритное жилье в еще более ходовой товар, что заметно сказалось на цене квадратного метра.
По данным экспертов «Инком-Недвижимость», за время действия «Господдержки 2020» однокомнатные квартиры в «старой» Москве подорожали на 16%, в Новой Москве – на 8%, студии внутри МКАД прибавили в цене 20%, на присоединенных территориях – 36%.
По наблюдениям Аналитического центра «Инком-Недвижимость», с начала действия программы льготной ипотеки (с 17 апреля 2020 года) по май 2021 года экспозиция однокомнатных квартир в новостройках Москвы уменьшилась, студий напротив, стало больше. «Однушек» в старых границах города 6 364 лота – 25% от общего числа квартир в новостройках, за исследуемый период их предложение сократилось на 28%. На студии приходится 1950 лотов – 8% экспонируемого жилья, их доля увеличилась на 15%.
На территории ТиНАО выставлено 2111 однокомнатных квартир – 27% в общем объеме, уменьшение на 33%. Предложение студий – 1257 лотов – 16% продаваемой «первички», их присутствие в экспозиции увеличилось на 11%.
«Сокращение предложения связано с мощным подъемом спроса прошлого года. В настоящее время наиболее ликвидные лоты распроданы. Вероятно, рост числа студий в общей экспозиции связан с выходом на рынок новых проектов с увеличенным числом таких квартир.
Девелоперы закладывают на студии и «однушки» порядка 66% предложения в доме, на двухкомнатные квартиры – 22% и 12% – на трехкомнатные. Такое распределение выгодно застройщикам, поскольку небольшое по площади жилье является самым ходовым товаром в любых рыночных условиях.
Кроме того, цена квадратного метра в них выше на 15-20%, чем у квартир большей комнатности», – отмечает заместитель директора Департамента новостроек по продажам «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
По наблюдениям аналитиков компании, доля присутствия «однушек» и студий в общем реализованном спросе на первичном рынке практически не изменилась. Так, однокомнатные квартиры в новостройках «старой» Москвы занимают 30%, что на 1 п.п. ниже, чем в начале исследуемого периода.
Студии за это время прибавили 4 п.п. и сейчас на них приходится 11%. В ТиНАО «однушки» потеряли 2 п.п. и сегодня составляют 32% реализации, студии – 19%, прибавив 8 п.п.
«До введения государственной поддержки ипотечного кредитования ставка по ипотеке уже была на уровне 8%. Разница не так уж велика.
«Первичка» и тогда пользовалась хорошим спросом», – рассказывает руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Тем не менее, с момента развертывания программы субсидированной ипотеки стоимость квадратного метра в новостройках заметно выросла.
В однокомнатных квартирах «старой» Москвы он подорожал на 16% – до 259,6 тысяч рублей, в студиях на 8% – до 210 тысяч рублей. В ТиНАО тенденция еще более заметна. Здесь цена 1 кв. м в «однушках» увеличилась почти на 20%, составив 174,3 тысячи рублей, в студиях – на 36%, до 191,6 тысяч рублей за 1 кв.м.
«Цены шли вверх на протяжении всего периода действия льготной ипотеки из-за спровоцированного ею увеличения продаж. Возможно, в июне мы будем наблюдать рост спроса на жилье, аналогичный взлету покупательской активности в октябре 2020 года.
Тогда также стоял вопрос о свертывании льготной программы, и покупатели стремились успеть приобрести квартиры на выгодных условиях. Если действие ипотеки с господдержкой продлят до конца 2021 года, то на рынке сохранятся текущие тенденции, но в более умеренных масштабах», – комментирует Дмитрий Таганов.
По мнению экспертов «Инком-Недвижимость», в настоящее время однокомнатные квартиры и студии представляют интерес не только для конечных потребителей, но и для инвесторов.
«Если успеть купить квартиру на старте продаж, то доходность может составить 20-30%. После введения программы льготной ипотеки появилась категория инвесторов с бюджетом всего в 15% от стоимости квартиры, остальная сумма берется в кредит. Такие покупатели долго «не сидят в проекте», чтобы расходы на выплату ипотеки не перекрыли доходную часть.
По мере возведения дома, после двух-трех повышений цен, они реализуют жилье с минимальной маржинальностью до 10-15%. Правда, у них есть риск не получить доход, если стоимость приобретенного объекта начнет снижаться.
Например, в период летних отпусков (когда застройщики могут снизить цены на новостройки), выхода конкурирующего проекта в локации, макроэкономического давления. Тогда инвесторам придется ориентироваться на долгосрочную перспективу, а уплату процентов по кредиту никто не отменял», – говорит заместитель директора Департамента новостроек по продажам «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
- «От льготной ипотеки в большей степени выиграли застройщики, ежемесячно повышающие цены»
- Цены на новостройки Москвы побили рекорд, но девелоперы могут повышать их дальше – эксперты
- эксперты «Инком-Недвижимость» специально для Новострой-М
Дата публикации 04 июня
Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья
К ипотеке привыкли все – нужно лишь подать заявку, дождаться одобрения, переехать в новое жилье, а потом выплачивать взносы ежемесячно. «Квартира в зачет» же понятие мало кому знакомое. Можно ли продать свою старую недвижимость застройщику и тут же купить новую? А жить где? Разбираемся в новой статье Выберу.ру.
«Квартира в зачет» – что это?
Еще одно название этой схемы – трейд-ин (от английского trade-in). Многим она знакома по рекламам автомобильных салонов.
На самом же деле трейд-ин стали использовать на рынке недвижимости еще в начале 2000 годов.
В то время кризис ударил по строительным компаниям – спрос на новостройки сильное упал, и, чтобы привлечь новых клиентов, застройщики разработали предложили покупателям еще одну схему.
На автомобильном рынке схема работает так: вы продаете автосалону свою машину и покупаете в нем же новую, но с доплатой. В итоге вы значительно сокращаете время на сделку: в одном лице вы находите и покупателя для своей старой машины, и продавца для новой.
Точно так же трейд-ин работает и с недвижимостью, однако с некоторыми особенностями.
Квартира – это куда более важная вещь, чем машина, и стоит она значительно больше. В новостройках даже «однушки» редко стоят меньше 2 миллионов рублей, что уж и говорить про двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, которые больше подходят семьям.
Покупка «в зачет» подразумевает, что риелтор покупает у клиента его недвижимость и продает другое, но уже в новостройке. Это называется взаимозачет. Мгновенное осуществление сделки отличает ее от классической сделки купли-продажи, когда риэлтерское агентство выкупает у клиента вторичную недвижимость и выставляет ее на продажу.
Благодаря этому вы же можете переехать в новую жилплощадь, как только дом будет введен в эксплуатацию или после того, как вы закончите ремонт. Вся сделка займет всего около недели – за это время проводится проверка документов и оформление договоров.
Требования к вторичке
Важно учесть, что по схеме продажи квартиры в счет оплаты новостройки купят не любую недвижимость. Ее нужно быстро продать, поэтому сделки по трейд-ин предлагают далеко не всем.
Подходит ли ваше жилье? Лучше всего уточнить требования у продавца. Однако можно выделить список основных параметров, которым должна соответствовать ваша собственность:
- Вы должны быть собственником недвижимости;
- Дом, в котором она находится, должен быть не старше 1960 года, от пяти этажей вы высоту. Перекрытия – не деревянные, износ – менее 40%;
- Расположение в черте города;
- Если вы делали перепланировку, она должна быть согласована;
- Продажа происходит целиком – не долями и не комнатами.
- Именно на эти параметры смотрит застройщик или агентство при оценке ликвидности вашей квартиры.
Как продать квартиру в счет новой
Рассмотрим процесс трейд-ин на примере Сергея из Калуги. У Сергея есть двушка, которая в среднем на вторичном рынке в его городе продается за 2,5 миллиона. Покупает он тоже двухкомнатную – но в новом ЖК в центре города, за 3,5 миллиона рублей. Значит, потребуется ипотека.
По шагам сделка происходила так:
Шаг 1. Сергей выбрал застройщика с программой трейд-ин и подобрал квартиру в одном из реализуемых ЖК. Параллельно он занимался ипотекой – подал заявку и получил одобрение.
Шаг 2. Застройщик провел оценку жилья Сергея. Из ожидаемых 2,5 млн Сергею предложили всего лишь 2,2 млн рублей – на 300 тысяч меньше. В случае Сергея, сделку ему нужно провести побыстрее – поэтому он согласился на этот вариант.
Шаг 3. После согласования условий продажи, был составлен договор. В нем указаны стоимость и сроки продажи имеющейся недвижимости. Так, у Сергея в договоре была прописана сумма в 2,2 млн рублей и срок продажи – 2 недели, в ускоренном режиме.
В некоторых компаниях услуга сопровождения сделки – то есть, проверки и оформления бумаг, поиска покупателя и т. д. – платная. Стоимость оказания услуг также должна быть указана в договоре.
Шаг 4.
Параллельно был подписан еще один договор – на бронирование выбранной Сергеем квартиры.
В нем на определенное время закрепляется стоимость нового жилья, и в это время его не могут предлагать другим клиентам.
Важно! Как правило, срок, в который нужно продать старую недвижимость, и срок бронирования новой одинаковы, и могут составлять от 2 до 6 месяцев в зависимости от компании. Обязательно уточните этот момент перед согласованием сделки.
Квартиру для Сергея забронировали на 2 недели — на срок продажи.
Шаг 5. Застройщик сразу заплатил Сергею. Он решил, что 1,95 млн использует тве первоначального взноса, а оставшиеся 250 тысяч рублей направит на отделку нового жилья. Поэтому ему выдали вексель на 1,95 млн (для выплаты застройщику) и еще 250 тысяч перевели на карту.
Обратите внимание: некоторые организации не сразу выкупают вторичку, а выставляют ее на продажу, и только после того, как найдется покупатель, реализуют ее и выплачивают клиенту деньги.
Шаг 6.
Полученный вексель Сергей передал застройщику, где затем получил акт о погашении первоначального взноса и чек на 1,9 миллионов рублей.
Кроме того, в этот же день Сергей подписал договор переуступки прав на новую квартиру по договору долевого участия.
Шаг 7. Квартира, которую выбрал Сергей, стоит 3,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос сделан – осталось погасить 1,6 миллионов. Сделать это можно из своих сбережений, если таковые у покупателя есть, или ипотечным кредитом. Сергей выбрал второй вариант, и еще на первых этапах трейд-ин подобрал банк и получил одобрение ипотеки.
Важно! Банки одобряют ипотеку только для новостроек аккредитованных компаний. Обязательно проверьте, с какими компаниями сотрудничает кредитор. Кроме того, сам застройщик может посоветовать вам банк.
Банку Сергей предоставил договор о переуступке прав и чек, полученный от застройщика, который и стал первым взносом по ипотеке.
Шаг 8. После нужно зарегистрировать договоры в Росреестре. Можно сделать это самим, а можно передать часть полномочий на юриста застройщика – например, при регистрации ипотеки и договора на новую квартиру. Для этого потребуется доверенность.
После регистрации Росреестром (делается это в течение 12 дней), договоры вступают в силу. Старая двушка Сергея перешла к подрядчику, а банк же выплатил оставшиеся 1,6 млн рублей застройщику.
Какие еще есть варианты
Существуют другие схемы, которые позволяют приобрести новое жилье с продажей вторички. Рассмотрим их далее.
Рассрочка с самостоятельной продажей
В этом случае продажей квартиры человек занимается сам – он ищет клиентов, оформляет договор и т. д. Как правило, вырученных за продажу вторички не хватает для приобретения новой жилплощади. Поэтому покупатель оплачивает часть стоимости выручкой с продажи старого жилья, а остальное погашает заемными средствами.
Ипотека под залог
Эта схема более привычна российским покупателям. Она включает в себя несколько этапов:
- Покупатель выбирает банк и выгодную для него ипотечную программу. Затем можно либо подать онлайн-заявку на предварительное одобрение, либо обсудить подробности сделки с менеджером банка. Также вы сможете получить список всех необходимых документов, которые нужно собрать для подписания договора.
- Если заемщика есть недвижимость, которую можно передать в залог банка, оформляется соответствующий договор.
- Далее оформляется соглашение с застройщиком, а деньги за новую квартиру будут перечислены на счет продавца.
В результате вы передаете имеющуюся квартиру под залог. Вы сможете жить в ней, но распорядиться ей (например – продать или оформить дарственную) получится только после окончательного погашения долга. При этом вам не нужно будет искать деньги для совершения первоначального взноса. На оформление такой сделки нужно меньше времени. Однако, ставки по такому кредиту как правило выше.
Проживание в квартире до сдачи дома
Для такой сделки составляется сразу три договора.
- На покупку у застройщика. В нем обязательно должно быть указано, что клиенту дана отсрочка на оплату вплоть до сдачи дома с эксплуатацию.
- На реализацию квартиры клиента. В нем указаны все условия физического и юридического освобождения жилья, при этом все сроки должны соответствовать датам из первого договора.
- Договор аренды старой жилплощади на период до сдачи новостройки в использование.
Клиент же выбирает себе новое жилье и подписывает договор, а также передает имеющуюся в его собственности вторичку по договору продажи. Застройщик, в свою очередь, разрешает клиенту жить в проданной квартире по соглашению аренды до тех пор, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию.
Плюсы и минусы схемы
Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.
Сначала рассмотрим преимущества.
- Юридические вопросы решаются быстро и в одном месте. Одновременно происходит сразу несколько сделок – покупка новой квартиры, продажа имеющейся, и в некоторых случаях – аренда старого жилья до сдачи новостройки. Все процедуры занимают намного меньше времени.
- Клиенту не нужно самому продавать вторичное жилье, искать покупателя и проводить сделку. Застройщик либо сам выкупает недвижимость, либо выступает посредником, оценивает квартиру, находит покупателей и т. д. А если вырученных средств не хватает, посоветует, где взять ипотечный кредит.
- Заинтересовавшую вас квартиру не продадут, пока вы занимаетесь продажей своей собственности и оформлением кредита. Новую жилплощадь бронируют и фиксируют цену на некоторое время – от нескольких недель до 3 месяцев.
- Средства с проданного вторичного жилья могут стать первоначальным взносом по ипотеке, как в описанном выше примере. Сергей
В чем же минусы?
- Основной недостаток – это снижение цены. Из примера мы увидели, что Сергею пришлось продать вторичное жилье по стоимости ниже, чем среднерыночная. В среднем занижение может составлять 5−7%.
- Кроме того, в некоторых случаях между продажей строй и заселением в новую квартиру проходит время. Особенно это касается новостроек, еще не сданных в эксплуатацию. Как правило, для таких сделок применяется вариант с арендой проданной клиентом вторички на время до сдачи здания – или же, если у клиента есть возможность пожить, например, у родителей, он переезжает в другое место.
- Услуга «квартира в зачет» — не самое распространенное предложение на российском рынке недвижимости. Найти застройщиков с трейд-ин сложно, к тому же могут возникнуть сложности со старой недвижимостью – она должна соответствовать требованиям застройщика или агента.
Эта схема подойдет тем, кто хочет продать свою вторичку и с вырученных средств приобрести новую. Так семья может значительно сэкономить время и убить двух зайцев одним выстрелом. Однако кому-то может быть неудобно снимать квартиру или жить какое-то время у родителей. Поэтому недвижимость по трейд-ин подойдет, скорее, для семей, у которых есть второе жилье (например, дом или дача).
Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.
Примеры
Рассмотрим несколько застройщиков, которые берут в зачет вторичное жилье в Москве.
ПИК-Брокер. Дочерняя компания «ПИК», в которой можно оформить трейд-ин онлайн – для этого нужно всего лишь оставить заявку на сайте. Здесь все сделают за покупателя: компания купит вашу вторичку, даже если она еще находится в залоге банка по ипотечному кредиту, забронирует на весь срок сделки, а также поможет подобрать выгодную ипотеку от банков-партнеров.
- Разница с рыночной стоимостью – до 7%;
- Бесплатное оформление договоров;
- Проведение сделки до 7 дней со дня предоставления документов.
INGRAD. Здесь предлагают несколько вариантов трейд-ин:
- Проживание – клиент живет в своей старой квартире до сдачи новостройки в эксплуатацию;
- Зачет стоимости имеющейся недвижимости в счет новой без проживания, но с выкупом ее по цене, максимально близкой к рыночной – а в некоторых случаях и дороже. Но при этом клиенту нужно будет сразу же съехать;
- Компенсация – застройщик предоставляет аренду квартиры на период строительства;
- Трейд-ин по военной ипотеке – застройщик выкупает жилье с обременением, купленное военнослужащим по программе господдержки.
Срок сделки в компании «Инград» — от 1 до 3 месяцев.
МИЦ Девелопмент. Компания работает только со своими жилыми комплексами – то есть и продавать, и покупать квартиру заемщик должен исключительно в новостройках МИЦ Девелопмент.
Сроки таких сделок составляют не более 60 дней. Клиенты могут купить новую жилплощадь в любой момент строительства.
По оценкам специалистов застройщика, применение схемы «квартира в зачет» на внутреннем рынке позволяет увеличить прибыль от продажи вторичного жилья примерно на 8−10%.
Заключение
«Квартира в зачет» (или же трейд-ин) позволяет купить новую недвижимость и одновременно продать старую, использовав вырученные средства в качестве части оплаты. Как купить квартиру по такой схеме?
К сожалению, программа пока не получила широкого распространения на российском рынке, поэтому прежде всего уточните, какие застройщики предлагают проведение таких сделок.
Узнайте, как обычно проходит продажа и покупка и обдумайте детали: какой срок вас устроит, где вы будете жить, если нужно будет дождаться окончания строительства и сдачи объекта. Если вам потребуется ипотека – обратитесь в банк.
Ипотечный кредит обычно одобряют на 2−3 месяца – за это время сделка по трейд-ин должна состояться. Наконец, заключите договоры на продажу и покупку и дождитесь регистрации прав на новую собственность.
Правда и мифы о деньгах в Telegram