В Новой Москве стало больше панельных новостроек

Мы узнали у шести крупных застройщиков ТиНАО о плюсах жилой недвижимости в новых округах, на что девелоперы обращают внимание при создании проектов ЖК в Новой Москве и за какую сумму можно купить здесь квартиру.

ЖК в новой и «старой» Москве: в чем разница?

В 2012 года территория Москвы увеличилась в 2,4 раза: образовались Троицкий и Новомосковский административные округа. С каждым годом Новая Москва развивается и становится комфортнее. За это время здесь появилось метро, построено более 70 социальных объектов и свыше 200 км дорог. Введено более 13 млн кв. метров жилья.

ВОПРОСЫ   #6

Новая Москва: как развиваются новые округа столицы?

По мнению коммерческого директора  ГК «А101» Анны Боим, сейчас жилые районы ТиНАО по транспортной доступности, инфраструктуре и общему комфорту не уступают, а порой даже выигрывают у проектов того же класса внутри МКАД. Кроме того, стоимость квадратного метра жилья в среднем почти на 50% ниже, чем в других районах Москвы.

«Мы отмечаем, что большинство покупателей квартир в ТиНАО – москвичи.

Для многих из них это оптимальный способ переехать из «старого жилфонда» в современное жилье с лучшей планировкой и в район с более развитой инфраструктурой.

Сейчас средняя стоимость квадратного метра жилья в ТиНАО находится на уровне 128 тыс. рублей, разница со средним показателем других округов Москвы составляет примерно 47%», – рассказывает Анна Боим.

Сотрудники ГК «МИЦ» также считают, что основные плюсы покупки жилой недвижимости в ТиНАО – это доступные цены, хорошая экология, а также московская прописка, которая дает ряд льгот и привилегий. 

«Новую Москву не зря называют территорией новых возможностей. Здесь активно развивается транспортная и социальная инфраструктура. Это делает проекты инвестиционно привлекательными. При покупке квартиры на начальном этапе можно на момент завершения строительства получить прирост от 25 до 40% к стартовой стоимости», – отметил коммерческий директор ГК «МИЦ» Геннадий Дикалов.

«Новая Москва становится все более привлекательным и комфортным местом для жизни. Клиенты выбирают проекты, где соблюдается баланс между качеством и ценой.

В микрорайонах ПИК мы уделяем особое внимание не только строительству жилых зданий, но и созданию полноценной среды: со школами, детскими садами и поликлиниками в шаговой доступности, игровыми площадками, благоустройством», –рассказал руководитель территориального управления ТиНАО в ГК  ПИК Александр Агеев.

Именно в Новой Москве ПИК представил первые масштабные игровые пространства в жилых микрорайонах – PlayHub «Пирамиды» в ЖК «Бунинские луга» и PlayHub «Оригами» в ЖК «Саларьево парк». Эти площадки, учитывающие интересы разных возрастных групп, стали настоящими центрами притяжения – сюда приезжают провести время жители из разных районов Москвы.

В Новой Москве стало больше панельных новостроек

В обязанности застройщиков ТиНАО входит не только строительство жилья и социальных объектов.

Руководитель департамента развития АО «Инвесттраст» района Новые Ватутинки Олег Кравцив пояснил, что основное отличие в реализации проектов на новых территориях – отсутствие централизованной инженерной инфраструктуры и пока еще низкая плотность улично-дорожной сети. Поэтому девелоперам ТиНАО приходится самим строить котельные, водозаборные узлы, очистные сооружения, прокладывать магистральные инженерные сети и районные дороги.

В Новой Москве стало больше панельных новостроек

Ориентиры застройщиков при создании ЖК в ТиНАО

В новых округах не такая высокая плотность застройки, как в «старой» Москве. У девелоперов есть возможность воплотить концепцию «город в городе» – жилье и необходимая инфраструктура в рамках одного проекта.

Кроме того, за последние годы в ТиНАО конкуренция на рынке жилья значительно увеличилась, и теперь застройщикам при создании ЖК нужно еще и чем-то выделяться среди других проектов.

«Мы приняли решение строить объект более высокого уровня, при этом оставаясь в заданном и конкурентном ценовом диапазоне.

При проектировании ЖК «Румянцево-Парк» наша компания постаралась учесть все требования современного покупателя: нестандартная архитектура, закрытые дворы, качественные и экологичные детские и спортивные площадки, подземный паркинг, закрытая и охраняемая территория, ландшафтный парк, коммерческая инфраструктура на первых этажах, социальные объекты на территории», – отметил директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан.

Представители Группы «Самолет» также выделили основные принципы формирования их проектов ЖК в Новой Москве:

  • тихие и уютные внутренние дворы-парки без доступа машин;
  • экотропы, единая сеть взаимосвязанных пеших, вело- и транспортных маршрутов;
  • автомобили не имеют возможности заехать на тротуар и газон – ограничение за счет элементов благоустройства. Проезды для спецтехники выглядят как пешеходные бульвары;
  • принцип «по газонам ходить» – газоны свободны от ограждений, элементы ландшафта становятся полноценным элементом благоустройства для игр и отдыха. Всесезонное озеленение;
  • кладовки для жильцов в подземной части дома с удобным доступом с помощью лифта;
  • максимально вариативный ассортимент квартир по размерам, типам и планировкам;
  • новый стандарт отделки – современные стилистические решения, более качественные материалы.

Компания «МИЦ» для современного и прагматичного клиента разработала продуктовую концепцию «Все по-твоему», в рамках которой создает и реализует проекты. При выборе места для возведения ЖК организация уделяет особое значение хорошей экологии, большим свободным территориям, отсутствию вредных или шумных производств поблизости.

«Мы детально продумываем инфраструктуру, создаем удобную и комфортную территорию вокруг жилых комплексов.

Это детские и спортивные площадки, зоны для спокойного отдыха, места для выгула собак, озеленение, система круглосуточного видеонаблюдения, велосипедные дорожки и велопарковки, бесплатный Wi-Fi и другие элементы.

Также много внимания уделяется безбарьерной среде: входные группы вровень с землей, прогулочные дорожки без бордюра, детские площадки для разных активностей», – пояснил коммерческий директор ГК «МИЦ» Геннадий Дикалов.

В ГК «А101» отметили, что проекты ЖК в ТиНАО будут формировать архитектурный облик новых районов Москвы. Это дает свободу проектировщикам, позволяет создавать интересные планировочные решения, учитывая преимущества мест. 

По словам Анны Боим, одна из важных задач при проектировании новых районов – максимально сохранить сложившуюся экосистему. Поэтому ГК «А101» ежегодно закупает сотни деревьев и тысячи кустарников для компенсационных посадок. При этом взрослые деревья продолжают обеспечивать территорию чистым воздухом.

«Мы не разделяем концепции жилых комплексов для «старой» и Новой Москвы. Каждый жилой комплекс ПИК строится по требованиям ПИК-Стандарта – своду правил и компонентов, которые покупатели могут найти в каждом проекте компании.

Это квартальная застройка, дворы-парки без машин, соцобъекты рядом с домом, разнообразные планировки и фасады, большие окна, безбарьерная среда, приоритет пешеходам и велосипедистам, организованная парковка в удобной близости от дома», – отметил Александр Агеев.

Более половины собственников жилья в новостройках ТиНАО – женщины

По экспертным оценкам девелоперов, именно представительницы прекрасного пола чаще выступают инициаторами покупки квартир в Новой Москве – около 60%.

Почти 70% покупателей – люди семейные, многие с детьми. Поэтому женщинам хочется, чтобы квартира была просторной, а рядом находились детский сад, школа, поликлиника. Также они обращают внимание на хорошую экологию. Большинство новостроек в ТиНАО отвечают этим требованиям.

Девелоперы отмечают, что доля квартир, которые приобретаются именно для себя, для жизни в новых округах, уже достигает 85-87%.

ТОП- 6 крупных застройщиков Новой Москвы

Ранее отмечалось, что на присоединенных территориях выросла конкуренция в строительстве жилой недвижимости. Среди крупнейших застройщиков ТиНАО такие компании, как ГК «А101», ГК «МИЦ», Группа ПИК, АО «Инвесттраст», Группа «Самолет» и компания Lexion Development.

В Новой Москве стало больше панельных новостроек

ГК «А101» работает на столичном рынке 25 лет, основная часть объектов возведена в ТиНАО. Сейчас компания реализует в Новомосковском округе четыре проекта – жилые комплексы «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101» и «Белые ночи».

В Новой Москве стало больше панельных новостроек В Новой Москве стало больше панельных новостроек В Новой Москве стало больше панельных новостроек В Новой Москве стало больше панельных новостроек В Новой Москве стало больше панельных новостроек В Новой Москве стало больше панельных новостроек В Новой Москве стало больше панельных новостроек

Кроме того, в ближайшее время ГК «А101» приступит к строительству бизнес-квартала у станции метро «Прокшино» Сокольнической линии.

Группа ПИК реализует свои проекты в ТиНАО с 2012 года. Сейчас этот застройщик возводит здесь микрорайоны «Бунинские луга» и «Саларьево парк», точечно ведутся работы по проекту «Солнцево парк». В начале июня ПИК запустил продажи в четвертом проекте в ТиНАО – «Середневский лес».

АО «Инвесттраст» – одна из ведущих девелоперских компаний, реализующих проекты комплексной застройки в Новой Москве. С 2011 года она возводит жилой район Новые Ватутинки вблизи деревни Десна. Проект состоит из трех микрорайонов: Южный, Центральный и Десна.

Компания «МИЦ» приступила к реализации проектов в 2012 году, когда новые территории присоединили к столице. Уже сдано 689,6 тыс. кв. метров жилья. Сейчас ГК «МИЦ» возводит три проекта в Новой Москве: «Кленовые Аллеи», «Цветочные поляны» и «Южное Бунино». Еще один жилой комплекс «Татьянин Парк» завершен.

Жилой комплекс «Румянцево-Парк» компания Lexion Development начала строить в 2017 году. ЖК из трех монолитных домов на Родниковой улице рассчитан на 4246 квартир. По итогам первых четырех месяцев 2020 года в комплексе продано более 31 тыс. кв. метров жилья. Также на территории ЖК запланирован ландшафтный парк площадью около 2 га. 

Читайте также:  Росреестр порекомендовал россиянам проверять сведения о недвижимости

Группа «Самолет» начала свою работу в качестве застройщика ТиНАО с проекта «Внуково». Сейчас компания возводит здесь ЖК «Остафьево» и ЖК «Алхимово». В 2019 году в этих проектах продано 134,7 тыс. кв. метров.

Сейчас в Новой Москве на продажу выставлено около 9 тыс. квартир. Руководитель Департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин считает, что ТиНАО все больше становится молодежным анклавом столицы именно благодаря новостройкам.

«50% наших новоселов – это молодые люди в возрасте от 18 до 35 лет. Новой Москве необходимы их энергия и потенциал», – подчеркнул глава Департамента.

Он добавил, что в 2020 году в Новой Москве планируется ввести около 2 млн кв. метров жилья.

  • Более 4 млн кв. метров недвижимости ввели с начала года
  • COVID-19 не повлияет на объемы ввода недвижимости в ТиНАО
  • Строительство жилья в Новой Москве

Квартира в Новой Москве: как выбрать и не ошибиться

Все чаще, выбирая квартиру, люди обращают внимание на новостройки, расположенные в Новой Москве, и это не случайно: квартиры стоят здесь дешевле, чем в старых границах столицы.

Значит ли это, что качество жилья будет ниже? Выигрывая в цене, на какие компромиссы придется пойти покупателю? На вопросы наших читателей отвечает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development – застройщик жилого комплекса «Румянцево-Парк», который строится в Новой Москве в 3 км от МКАД.

Экономия

Вопрос: Мы с мужем планируем купить квартиру, рассматриваем варианты новостроек в Новой Москве. Сколько можно сэкономить? 

— Новую Москву не случайно называют территорий новых возможностей. Присоединяя регион к Москве, власти понимали, что территорию нужно будет активно развивать, что сейчас и происходит: много инвестируется в развитие транспортной и социальной инфраструктуры, идет активное строительство жилья. Разница в стоимости квартир в Новой Москве и в черте старой Москвы велика.

К примеру, по цене стандартной малогабаритной двухкомнатной квартиры площадью 44 кв. м в старом панельном доме в границах МКАД можно купить трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м в строящемся доме в Новой Москве.

Инфраструктура

Вопрос: Чем придется при пожертвовать, переезжая в Новую Москву? Как увеличится время на дорогу до работы в Москву?

Сегодня люди начинают понимать, что качество и комфорт жизни – не столько расположение дома внутри МКАД, сколько большая квартира с удобной планировкой, наличие торгово-сервисной и транспортной инфраструктуры. Стереотип о том, что Новая Москва – какие-то выселки без дорог и торговых центров, постепенно уходит в прошлое. Это огромное пространство, которое условно можно разделить на две части.

Первая– в пределах 3-5-и км от МКАД, с хорошей транспортной доступностью, зона, которая сейчас активно застраивается.

Вторая расположена в 15-30 км от МКАД. Безусловно, это две разные территории.

Выбирая квартиру в первой части Новой Москвы, покупателю ничем жертвовать не приходится, поскольку там уже есть метро, хорошие качественные дороги, скоростное Киевское шоссе, в районе м. «Саларьево» начинается строительство новых развязок и дублеров.

Рядом с метро совсем скоро откроется крупнейший на территории Новой Москвы торговый центр «Саларис» с 290 магазинами, 25 ресторанами, киноплексом. Это аналог «Меги», куда люди из Москвы в выходные добираются по часу, здесь же ТРЦ находится практически под боком.

Ни по транспортной доступности, ни по социальной инфраструктуре эта часть новой Москвы ничем не уступает районам, примыкающим к МКАД со стороны юго-запада.

Качество

Вопрос: Новая Москва привлекает ценой, но боюсь, значительно потерять в качестве. Там же только бюджетное жилье строят? 

— Неверно думать, что в Новой Москве строится исключительно бюджетное жилье. Наоборот, я бы сказал, что здесь практически нет жилья «жесткого» экономкласса. Практически все проекты относятся к комфорт-классу. Стали появляться и жилые комплексы бизнес-класса, в т. ч. наш комплекс «Румянцево-Парк».

В Новой Москве стало больше панельных новостроек

Конечно, проекты в Москве, строящиеся ближе к центру, тоже имеют фасады из ценных материалов, представлена дорогая отделка входных групп, но и бюджет покупки здесь в разы выше. 

Например, двухкомнатная квартира в таком жилом комплексе будет стоить на стадии строительства 20 млн руб., а в Новой Москве – 6 млн руб.

Еще один плюс проектов в Новой Москве в том, что здесь много земли, это позволяет вести комплексную застройку территории. Одновременно возводится несколько жилых корпусов, строятся торговые объекты, детские сады и школы, бульвары, зоны отдыха.

Площадь квартир в новостройках Новой Москвы формируется в зависимости от потребностей покупателя: размер студий – 23-28 кв. м, однокомнатных квартир – 35-40 кв. м, двухкомнатных – 55 – 60 кв. м и, конечно, трех- и четырехкомнатных площадью до 100 кв. м. Есть много квартир евро-формата, где объединены кухня и гостиная, такие квартиры часто выбирают молодые семьи.

Ипотека: ждать ли снижения

Вопрос: Хотел в этом году купить квартиру по ипотеке. Но вижу, в последние несколько лет банки снижали проценты по ставке, а теперь повышают. Может, лучше подождать год-полтора, пока снова не начнется снижение?

— Действительно, с осени 2018 г. прошло несколько этапов повышения банковских ставок по ипотеке. С большой долей вероятности в ближайшее время они расти больше не будут. Нужно ли выждать время, когда ставки начнут снижаться? Для этого необходимо сопоставить ставку по ипотеке и стоимость квартиры.

Возможно, в 2020 году ипотечные проценты пойдут на снижение, но ведь и цены на жилье к тому времени вырастут.

Это связано и с эскроу-счетами, и со стадиями строительства, и с тем, что недавно было объявлено, что в Новой Москве в ближайшие несколько лет не будут выдаваться новые разрешения на строительство.

Поэтому, если вы нашли для себя хороший вариант, имеет смысл приобретать квартиру сейчас. 

Дожидаясь несколько лет возможного снижения ставок по ипотеке, вы рискуете потратить больше из-за роста цен на недвижимость.

Кроме того, уже сейчас по программе господдержки для семей с детьми можно получить значительные льготы, взять ипотеку за 6%. Также распространено субсидирование приобретения жилья по ипотеке, когда застройщик за счет договоренности с банком снижает ставку для покупателя на 2-3%.

Надежность застройщика

Вопрос: Как, приобретая квартиру в строящемся доме в Новой Москве, не купить «кота в мешке»? На что следует обратить внимание, как проверить надежность застройщика?

— С этой точки зрения Новая Москва не отличается от всего рынка новостроек. В последнее время произошли очень большие изменения в плане дополнительной защиты прав дольщиков.

правила безопасности дольщика 

Первое правило – покупать квартиру только по договору долевого участия.

Второе – покупать у проверенного и ответственного застройщика, который следит за темпами строительства, качеством, а на сайте проекта постоянно публикует информацию по динамике строительства.

Дополнительным плюсом для застройщика может быть наличие открытой кредитной линии в крупном банке. Когда девелопер говорит, что строит на собственные средства, ему можно верить или не верить, но проверить это технически невозможно.

А кредитная линия в крупном банке – это реальная история, которая служит дополнительной гарантией. Можно зайти на портал «наш.дом.рф» где публикуется информация о застройщиках и отмечаются те компании, у которых есть какие-то сложности.

Инвестиции

Вопрос: Хочу вложить свои накопления в строящееся жилье с целью инвестиций. Стоит ли мне рассматривать новостройки Новой Москвы? Вырастет ли стоимость жилья через несколько лет, как это происходит в Москве? 

-Для того чтобы выгодно вложить средства в новостройку, нужно выбрать проект с хорошим потенциалом роста. Если говорить о Новой Москве, сейчас наибольшим спросом пользуются жилые комплексы, расположенные в ее ближней части. Здесь недалеко от МКАД, большие широкие дороги, развитая инфраструктура.

В Новой Москве стало больше панельных новостроек

Так, например, в жилом комплексе «Румянцево-Парк», где продажи были открыты в апреле 2018 г.

, на сегодняшний день средний рост стоимости на квартиры составил около 20%, и это не предел, поскольку 1-я очередь будет сдана через год – во II квартале 2020 года. На студии цены выросли более чем на 26%.

 В данном случае высокий рост цен объясняется еще и планировкой студий. Они достаточно большие – по 27 кв. м, в каждой – два окна, что позволяет при необходимости разграничить пространство, выделить отдельно, например, кухню.

По мере роста строительной готовности ЖК «Румянцево-Парк», стали пользоваться большим спросом более просторные квартиры и трехкомнатные квартиры евро-формата. При этом цена кв. м пока еще не сильно выросла, но при этом имеет огромный потенциал для роста.

Читайте также:  Станцию «Спартак» московского метрополитена откроют летом 2021 года

Если вы хотите выгодно вложить средства в новостройки, выбирайте качественные жилые комплексы, расположенные близко к МКАД и имеющие свою инфраструктуру. Обратите внимание на то, чтобы поблизости не было вредных производств. Обязательно проверьте надежность застройщика, качественные характеристики самого проекта, и тогда инвестиционная выгода на конец строительства вам обеспечена.

Самые продаваемые новостройки Новой Москвы в I квартале

В I квартале 2021 года треть всех сделок с новостройками была зафиксирована в трех из 33 проектов ТиНАО, подсчитали эксперты «Метриум».

В самом продаваемом жилом комплексе девелоперу удалось реализовать более 700 квартир за три месяца, а его доля рынка достигла 11%.

При этом среди самых востребованных новостроек есть жилые комплексы со средней стоимостью квадратного метра около 200 тыс. рублей.

В Новой Москве стало больше панельных новостроек

По подсчетам экспертов «Метриум», в I квартале 2021 года в Новой Москве было зарегистрировано 6,8 тыс. договоров долевого участия, то есть в среднем каждый месяц дольщики заключали здесь почти 2,3 тыс. ДДУ. При этом на долю трех самых востребованных у покупателей проектов новостроек пришлись 30% соглашений. Суммарно в них приобрели более 2 тыс. квартир за прошедшие три месяца.

На первую позицию поднялся крупный проект «Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный».

В I квартале девелопер реализовал здесь 729 квартир, что составило 11% от общего числа продаж в Новой Москве во всех проектах (а всего их 33).

При этом по итогам 2020 года на долю этого проекта приходилось 6% продаж в Новой Москве. В среднем в этом жилом комплексе средняя стоимость квадратного метра составила 152 тыс. рублей за кв.м.

На второй позиции другой проект, который давно представлен на местном рынке, — ЖК «Испанские кварталы». Здесь также отмечен резкий рост продаж в начале 2021 года. Застройщик заключил с покупателями более 680 договоров долевого участия за три месяца, что составило 10% от общего объема продаж в Новой Москве. Средняя стоимость квадратного метра составила здесь 197 тыс. рублей за кв.м.

«Действительно, первый квартал стал для нас успешным, — говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). — По объему выручки мы заняли первое место среди других застройщиков ТиНАО.

Рост продаж в нашем проекте «Испанские кварталы» связан с выводом в декабре 2020 года большого объема нового предложения во втором районе проекта.

Всего на рынок тогда вышло 5 корпусов бизнес-класса (722 квартиры) в рамках квартала № 5, а также 7 корпусов суммарным объемом 1121 квартира комфорт-класса в рамках кварталов № 6 и № 7.

В целом высокий интерес к недвижимости в районе станции метро «Прокшино» обусловлен качеством создаваемой инфраструктуры, оценить которое можно на примере полностью заселенного первого района ЖК «Испанские кварталы», и планами по развитию локации. Так, уже начал строиться бизнес-квартал «Прокшино», идет работа по созданию спортивно-событийного кластера «Прокшино».

На третьей позиции по продажам в Новой Москве оказался проект «Саларьево Парк», который ранее был лидером рейтинга. Девелопер реализовал за три месяца здесь немногим более 600 квартир или 9% от общего числа продаж в ТиНАО в I квартале. Средняя стоимость квадратного метра здесь при этом выше, чем у лидера рейтинга, но ниже, чем у проекта на второй позиции — 178 тыс. рублей за кв.м.

Самые продаваемые ЖК Новой Москвы в I квартале 2021 года*

Проект Класс Поселение Средняя ценапредложенияв I квартале2021,тыс. руб/кв.м
1 Новые Ватутинки, микрорайон Центральный комфорт Десёновское 729 11% 152
2 Испанские кварталы комфорт Сосенское 683 10% 197
3 Саларьево Парк комфорт Московский 603 9% 178
4 Скандинавия комфорт Сосенское 534 8% 197
5 Бунинские луга комфорт Сосенское 493 7% 187
6 Белые ночи** комфорт Сосенское 471 7%
7 Прокшино комфорт Сосенское 363 5% 211
8 Остафьево комфорт Рязановское 335 5% 172
9 Городские истории комфорт Внуковское 318 5% 173
10 Середневский лес комфорт Филимоновское 254 4% 141
11 Румянцево Парк бизнес Московский 253 4% 209
12 Алхимово комфорт Рязановское 253 4% 168
13 Первый Московский эконом Московский 226 3% 167
14 Переделкино Ближнее эконом Внуковское 215 3% 188
15 Кленовые аллеи комфорт Десёновское 181 3% 171

Источник: «Метриум» *По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов). **Продажи на первичном рынке завершены

Эксперты «Метриум» отмечают, что 15 самых востребованных проектов реализуют 7 застройщиков. Четыре жилых комплекса возводит ГК «А101», три — ГК «ПИК», по два — ГК «Самолет» и «Абсолют», и по одному — «Инветтраст» и ГК «МИЦ».

«Продолжается концентрация рынка новостроек Новой Москвы в руках нескольких девелоперских компаний, — резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE).

— Хотя пока число застройщиков велико, большую часть новостроек реализуют 5-10 крупных компаний. Они возводят крупные комплексы, в которых концентрируется спрос.

В итоге это влияет и на уровень цен, который в Новой Москве за прошлый год существенно увеличился».

По данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы за прошедшие 12 месяцев увеличилась на 32% и составила 180 тыс. рублей за кв.м. Восемь из 15 самых продаваемых новостроек Новой Москвы обходятся покупателям дешевле среднего значения.

Лучшие предложения месяца

Обзор новых проектов старой Москвы для инвестиций в I квартале 2021

В Новой Москве стало больше панельных новостроек

Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты новостроек, которые появились в продаже в «старой» Москве в I квартале 2021, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. Впрочем, стремительный рост стоимости проектов в январе-марте привел к тому, что многие новинки рынка отличались высоким уровнем стартовых цен – «котлован» в ряде случаев оказался дороже готовых домов. Поэтому эксперты «Метриум» рекомендуют потенциальным инвесторам скорректировать стратегию поиска новостроек для вложений.

На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего все новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

Какие проекты I квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций 

В январе-феврале на рынке новостроек Москвы начались продажи в 19 проектах. Наиболее привлекательным по сумме баллов (32,6 из 44) среди них стал жилой комплекс премиум-класса «Бадаевский» (Дорогомилово, ЗАО). В целом в этом проекте уровень цен ниже, чем в среднем по району и составляет 800 тыс. рублей за кв.м. (против 1 млн рублей у других похожих новостроек Дорогомиловского района). Комплекс отличается хорошим расположением: в 15 минутах ходьбы 15 мин, шесть минут на авто до ТТК. Проект реализует один из самых авторитетных девелоперов высокобюджетного жилья столицы – компания Capital Group. 

Вместе с тем, эксперты «Метриум» отмечают, что совсем рядом на противоположном берегу реки идет реализация проекта Capital Towers того же застройщика, где средняя стоимость квадратного метра составляет 885 тыс. рублей за кв.м. При этом квартирный комплекс из трех башен на Краснопресненской набережной в ЦАО практически готов – получение РВЭ намечено на II квартал текущего года.

Вторую позицию рейтинга занял многофункциональный комплекс апартаментов бизнес-класса «3215» в Таганском район (ЦАО), получивший 26,3 из 44 возможных баллов. Жилой комплекс выгодно отличается небольшим масштабом, удачным расположением, хорошим окружением и высокой готовностью. Всего две минуты езды будут отделять будущих жителей «3215» от ТТК и девять минут ходьбы от ближайшей станции МЦК. Вокруг школы, детские сады, дворец детского спорта, взрослая и детская поликлиники и другие социальные и коммерческие объекты. Слабые стороны проекта с точки зрения инвестора – высокий стартовый уровень цен и застройщик, не входящий в топ московских девелоперов, хотя комплекс построен и рисков долгостроя нет. Средняя цена «квадрата» на старте составила 272 тыс. рублей, что на 2% больше средней по локации. Минимальная стоимость лота – 6,2 млн рублей за 21,4 кв.м. 

Потенциальным инвесторам аналитики «Метриум» рекомендуют также обратить внимание на другие комплексы в локации. В частности, рядом идет реализация сданного проекта Loft FM (247 тыс. рублей за кв.м) и Monodom Family (249 тыс. рублей за кв.м), находящегося на этапе отделки (получение РВЭ запланировано на 4 кв. 2021 г.).

На третьей позиции – апарт-комплекс эконом-класса «Турист» в Останкинском районе (СВАО), который получил 25,5 из 44 инвестиционных баллов. Здание отличается мелкой «нарезкой» апартаментов – по 18-19 кв.м от 3,8 млн рублей (в среднем – 224 тыс. рублей за кв.м.

), что является одним из самых доступных бюджетов для «старой» Москвы и конкурентов с такими предложениями у «Туриста» в локации нет. Ближайшая станция метро находится в 10 минутах ходьбы от комплекса, а дорога до ТТК займет всего девять минут на машине. Рядом с «Туристом» один их крупнейших парков Москвы (Ботанический сад), а также множество объектов инфраструктуры.

Девелопером выступает компания «Алтай», которая реализует другие подобные бюджетные проекты в столице. 

«Цены на новостройки стремительно растут, и только за первый квартал показатель вырос на 11%, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

– При этом в сегменте новостроек комфорт- и бизнес-класса стоимость жилья в проектах на начальной стадии строительства постепенно “догоняет” расценки в готовых домах. Конкуренция при этом увеличивается.

Соответственно инвестор должен понимать, что он вполне может найти комплекс на более высокой стадии строительной готовности при более низких ценах. Не исключено, что прибыль от перепродажи квартиры в этом случае можно получить гораздо быстрее, чем при инвестировании в котлован».

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2021

Читайте также:  Россияне предпочитают вкладывать деньги в недвижимость
Проект Цены Масштаб Близость метро Близость ТТК Удаленность от центра Окружение Рейтинг девелопера Риск низк. ликвидности Риск остановки Итог Качественный уровень
1 Бадаевский 4 4 3 4 4 5 1 1 1 32,6 74%
2 МФК «3215» 1 5 2 5 4 8 1 1 1 26,3 60%
3 Турист 1 5 4 4 3 5 1 1 1 25,5 58%
4 Измайловский парк 2 4 2 3 3 7 1 1 1 25,3 57%
5 Мичуринский парк 3 3 3 2 2 -1 5 1 1 24,0 54%
6 UNO Старокоптевский 1 5 2 2 2 3 1 1 1 23,7 54%
7 Клубный дом Рублево 1 5 1 2 1 4 1 1 1 23,4 53%
8 Sky View 2 3 5 5 4 5 1 1 1 22,8 52%
9 Остров 1 4 1 3 3 6 3 1 1 21,7 49%
10 Wave 2 3 1 3 2 5 3 1 1 21,2 48%
11 Ever 1 4 4 3 2 3 1 1 1 21,0 48%
12 Will Towers 4 1 1 3 3 4 1 1 1 20,7 47%
13 Зеленая вертикаль 2 3 5 1 2 0 1 1 1 19,9 45%
14 Бристоль 2 5 1 1 1 4 1 0,7 1 18,7 42%
15 Dream Towers 1 3 4 4 3 0 1 1 1 17,2 39%
16 Shagal 1 3 1 5 3 -1 3 1 1 16,9 38%
17 Лофт на Подъемной, 14 1 5 4 5 3 -2 1 0,7 1 16,8 38%
18 High Life 1 2 3 3 4 3 1 1 1 14,2 32%
19 Новое Внуково 1 1 1 1 1 1 5 1 1 9,4 21%

5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).

Источник: «Метриум»

Методика анализа строится следующим образом:

  1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна. 
  2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле. Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке. 

    Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588. 

  3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:  – риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.  – риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.

    Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.

Новая Москва…превращается в гетто? В спальник…или в комфортный район?

1 июля Новой Москве исполнилось 7 лет. За это время на присоединенных территориях стало лучше с транспортной доступностью, инфраструктурой и рабочими местами. Как следствие — рост спроса на жилье.

Но не превратится ли Новая Москва или ее часть в новое гетто?.

Жилье здесь пока что дешевле, чем в «старой» Москве. Покупают его, понятно, сами жители Новой Москвы. Кроме того, сюда переезжают из столицы в ее старых границах, Подмосковья и регионов. Еще часть покупателей недвижимости — инвесторы.

Почему москвичи перебираются в Новую Москву? В основном это молодые семьи, которых привлекает то, что за те же средства можно приобрести более просторную квартиру, к тому же в более благоприятной экологически локации.

Эволюция Новой Москвы — что изменилось за 7 лет и в какую сторонуЖК «Бунинские луга» в Новой Москве (от 3,3 млн руб. за квартиру) — разве плохой проект?

ЖК «Бунинские луга» в Новой Москве (от 3,3 млн руб. за квартиру) — разве плохой проект?

Переезд в Новую Москву используют как возможность разъехаться с родственниками или вместо одной квартиры позволить себе две (в одной жить, вторую сдавать в аренду).

Но любопытно отметить, что среди переезжающих из «старой» Москвы в Новую немало представителей социально неблагополучных слоев населения — малообеспеченные, а также катящиеся по наклонной…

…граждане с алкогольной или наркотической зависимостью, игроманы.

Из-за финансовых проблем они вынуждены продать квартиру в «старой» Москве и перебраться на присоединенные территории. Причем чаще всего переезжают они не не отдельную жилплощадь, а в комнату. И здесь уже, конечно, речь идет о вторичном рынке недвижимости.

В некоторых микрорайонах, где на «вторичке» продаются комнаты и доли, селятся всё больше людей, оказавшихся в сложной жизненной ситуации.

А это — прямой путь к превращению в гетто. Жить рядом с такими соседями никому не хочется, продать квартиру в таком доме получится только таким же маргиналам. Замкнутый круг.

Гетто-районы Москвы — причины появления «человейников» и маргинализации локаций

И вот уже в обсуждениях в соцсетях пишут: «Вы не видели цены квартир в Новой Москве и сколько лет они стоят на рынке. Там уже готовы за любые деньги и кому угодно продать, лишь бы избавиться от квартир».

Дальше — больше. Задолженности по коммунальным платежам приведут к отключению коммунальных благ. Свежий пример — более 80 тысяч жителей микрорайона Павшинская Пойма (Красногорск) остались без горячей воды из-за должников.

И это не первый и не единичный случай.

Такой контингент — это еще и разгул преступности.

Пагубные зависимости требуют денег. Вы спросите — откуда у этих людей деньги на квартиру? Объясним еще раз — они продают свое жилье в «старой» Москве и покупают в Новой.

И не в новостройке, а на вторичном рынке. Зачастую не всю квартиру, а комнату или долю. Проще говоря, «однушку» или «двушку» в складчину могут купить несколько человек.

Вообще феномен гетто исторически для России не свойствен. Но потом что-то пошло не так, и на московских окраинах стали появляться бюджетные однотипные многоэтажки.

Это жилье неизменно пользуется спросом, поскольку оно относительно дешевое. Правда, инфраструктурой и транспортной доступностью такие районы похвалиться не могут.

Дома в пользу бедных — штампованные новостройки, гетто-районы

Инвесторы тоже покупают эти квартиры и сдают их в аренду приезжим — в основном мигрантам. И постепенно те, кто покупал квартиры для того, чтобы жить, понимают, что жить-то здесь, мягко говоря, не очень. Но продать квартиру в такой локации трудно, если только совсем дешево. Или сдавать в аренду.

И вот уже эти районы начинают превращаться в национальные анклавы, диаспоры. В них формируется своя культура, и москвичи, случайно попавшие сюда, чувствуют себя чужими.

картинка взяла из интернета

картинка взяла из интернета

Этапы трансформации района в гетто «по Варламову» таковы:

1) разочароваться. Человек купил квартиру, а район оказался неудобным и неуютным. Да и качество новостройки так себе;2) уехать. Первыми уезжают те, у кого есть деньги. Квартиры продаются по демпинговым ценам или сдаются;3) из района сбегает бизнес (салоны красоты, кафе, пекарни), его место занимают рюмочные и дешевые магазины. Люди перестают оплачивать коммунальные услуги, управляющие компании перестают нормально работать;4) и тут уже те, кто ранее не разочаровался и не уехал, понимают, что зря они купили квартиру в этом районе. Они переезжают в другие локации, а эту квартиру сдают в аренду;5) контингент в районе складывается такой, что криминал растет на глазах. Всё, приехали — район превратился в гетто.

Что ждет Новую Москву? С одной стороны — она становится всё более «столичной», с другой — она частично превращается в пристанище для социально неблагополучных людей.

А вы как считаете — станет ли Новая Москва благополучной и комфортной локацией или есть риск образования гетто? Пишите свое мнение в х! И подписывайтесь на Новострой-М! Читайте у нас реальные истории, лайфхаки, смотрите панорамы и аэротуры новостроек с коптера!

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *