Управлением Росреестра по Москве в июле 2020 года зарегистрировано 6 758 договоров участия в долевом строительстве на рынке жилой и нежилой недвижимости — на 4% больше предыдущего месяца (6 468 ДДУ). В сравнении с аналогичным периодом прошлого года, когда было оформлено 7 635 договоров, показатель снизился на 11%.
Всего с января 2020 года зафиксировано 46 616 договоров долевого участия, включая жилой и нежилой фонды, что на 30% меньше аналогичного периода прошлого года (66 901 ДДУ) и на 13% ниже, чем двумя годами ранее (53 617 ДДУ).
На первичном рынке жилой недвижимости в июле оформлено 5 159 договоров — на 6% больше, чем месяцем ранее (4 855 ДДУ). В годовом выражении данный показатель снизился на 9% — в июле прошлого года оформлено 5 652 ДДУ.
На рынке нежилой недвижимости в июле зарегистрирован сопоставимый с предыдущим месяцем объем договоров: 1 599 ДДУ и 1 613 ДДУ, разница составляет всего процент. Однако по сравнению с июлем прошлого года (1 983 ДДУ) именно нежилье показало самый заметный спад – минус 19%.
Руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов:
«В Москве увеличилось количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, при этом наиболее выраженную динамику в июле показал именно рынок жилья – плюс 6%, тогда как в нежилом фонде оформлено сопоставимое с июнем число ДДУ.
В целом, если сравнивать с маем — как наиболее сложным месяцем для оформления сделок в связи с режимом самоизоляции москвичей и ограничениями в работе центров госуслуг, то июль вырос на 72%.
Таким образом, статистика подтверждает эффективность государственной поддержки москвичей и факт восстановления активности на рынке недвижимости».
- Об Управлении Росреестра по Москве
- На территории Москвы функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве).
- Руководителем Управления Росреестра по Москве является Игорь Майданов.
Версия для печати
Цены выше, выбора меньше
Эксперты Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Московского региона в I квартале 2020 года.
Количество сделок снизилось на 19% за квартал
В I квартале 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы, включая присоединенные территории, заключено 17,6 тыс. ДДУ с физическими лицами. Относительно IV квартала 2020-го спрос просел на 11%. В годовой динамике (относительно I квартала 2019 года) число заключенных договоров снизилось на 12%.
На первичном рынке Московской области аналогичная динамика. В I квартале 2020 года застройщики заключили 16 тыс. ДДУ с физическими лицами. В сравнении с предыдущим кварталом количество сделок оказалось ниже на 26%. В годовой динамике число заключенных договоров уменьшилось еще на 14%.
В целом по Московскому региону за первые три месяца 2020 года подписано 33,6 тыс. ДДУ (–19% за квартал и –13% в годовой динамике).
Самым продуктивным месяцем квартала в Москве оказался март. Несмотря на режим самоизоляции, объявленный в последнюю неделю месяца, столичные девелоперы продали за март 6,85 тыс. ДДУ (39% всех сделок квартала).
В сравнении с февралем спрос вырос на 18% — тогда было подписано только 5,8 тыс. договоров (33% квартальных показателей). На январь пришлось 4,9 тыс. ДДУ, или 28% спроса в квартале.
В Московской области распределение сделок внутри квартала оказалось иным. На март пришлось только 30% сделок (4,8 тыс. ДДУ), на февраль — 37% (5,9 тыс.), на январь — 33% (5,3 тыс. ДДУ). Эксперты Циан объясняют активный март, несмотря на нерабочую неделю, девальвацией рубля: на рынке оказался реализован отложенный спрос.
- Динамика сделок на первичном рынке Московского региона
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра- Карантин не повод снижать цены
Расчеты Аналитического центра Циан по данным РосреестраВ конце I квартала был введен режим самоизоляции, но девелоперы не успели отреагировать на снижение спроса коррекцией цен. По итогам января–марта 2020 года средняя стоимость квадратного метра в старых границах Москвы достигла нового рекорда — 218 тыс. рублей: +4% за квартал (+8,5% за год).
На первичном рынке Новой Москвы средняя стоимость 1 кв. м увеличилась и впервые преодолела отметку 140 тыс. рублей. «Квадрат» обойдется в среднем в 141,9 тыс. рублей: +6,9% за квартал (+16,4% за год).
В Подмосковье средняя цена 1 кв. м вплотную приблизилась к 100 тыс. рублей. «Квадрат» в новостройке стоит в среднем в 98,4 тыс. рублей: +6,6% за квартал (+17,7% за год).
Стабильный рост цен на жилье связан с переходом застройщиков на проектное финансирование, а также увеличением спроса в марте. Но уже в апреле аналитики прогнозируют снижение стоимости из-за резкого падения спроса во время карантина.
Динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке Московского региона
| I кв. 2019 г., ср. цена 1 кв. м, тыс. руб. | IV кв. 2019 г., ср. цена 1 кв. м, тыс. руб. | I кв. 2020 г., ср. цена 1 кв. м, тыс. руб. | Динамика за квартал | Динамика за год | |
| Москва в старых границах | 201,3 | 210,1 | 218,5 | 4,0% | 8,5% |
| Новая Москва | 121,9 | 132,7 | 141,9 | 6,9% | 16,4% |
| Московская область | 83,6 | 92,3 | 98,4 | 6,6% | 17,7% |
По данным Аналитического центра Циан
На рынок вышло на 23% меньше жилья, чем год назад
Количество стартующих проектов в Московском регионе продолжает снижаться. По подсчетам Циан, в I квартале 2020 года в Москве вышло на рынок 13 новостроек (в Московской области нет новых проектов). За аналогичный период прошлого года рынок пополнился 23 новостройками (три из них — в области).
Количество новых корпусов на рынке в I квартале 2020 года в новых и уже строящихся ЖК Московского региона — 99, общая площадь — 1,86 млн кв. м.
Год назад (в I квартале 2019-го) на рынок было выведено 164 корпуса площадью 2,5 млн кв. м. Таким образом, девелоперы в I квартале 2020-го вывели на рынок на 23% «квадратов» меньше, чем год назад. Количество новых комплексов снизилось на 43%.
Новый объем предложения на рынке Московского региона в I квартале 2020 года
| I квартал 2019 г. | I квартал 2020 г. | Динамика, % | |
| Новые проекты, ед. | 23 | 13 | –43% |
| Новые корпуса, ед. | 164 | 99 | –40% |
| Площадь жилья в новых корпусах, млн кв. м | 2,41 | 1,86 | –23% |
По данным Аналитического центра Циан
Объем предложения новостроек Московского региона тоже уменьшается. По итогам первых трех месяцев 2020 года на рынке было представлено 82,9 тыс. квартир и апартаментов, что на 10,6% ниже, чем в конце 2019-го (93,6 тыс. ед.). В годовой динамике падение составило 23% (по итогам I квартала 2019-го было выставлено 108 тыс. лотов).
На столичные новостройки приходится 56% предложения новостроек региона. Резкое снижение предложения эксперты Циан связывают с политикой застройщиков.
В первой половине марта отдельные девелоперы искусственно подогревали покупательский ажиотаж, сокращая число лотов, доступных для изучения на сайтах своих ЖК, удаляя информацию о ценах и т. д.
Средний бюджет покупки увеличивается
По подсчетам экспертов Циан, средний чек на первичном рынке Москвы по всем сегментам в старых границах Москвы достиг 12,96 млн рублей, что на 1,56 млн выше, чем годом ранее.
В Новой Москве средний чек равен 6,53 млн рублей (+0,73 млн рублей за год). В Московской области средний бюджет покупки составил 4,49 млн рублей (+0,33 млн).
Средний чек сделки на первичном рынке Московского региона, млн рублей
По данным Аналитического центра Циан
Площадь купленной квартиры/апартамента в I квартале 2020 года в старых границах Москвы достигала 57,8 кв. м (+0,3 кв. м за год).
В Новой Москве в среднем приобретают почти на 7 «квадратов» меньше — 50,8 кв. м (+2,4 кв. м за год).
В Подмосковье выбирают самые маленькие площади: в среднем 46,6 кв. м (+0,3% за год).
Средняя стоимость 1 кв. м приобретенного жилья в Москве составила 221 тыс., в Новой Москве — 128 тыс., в Московской области — 96 тыс. рублей.
Живые деньги составили конкуренцию ипотеке
По подсчетам Циан, на первичном рынке недвижимости Москвы в старых границах в I квартале 2020 года средняя доля ипотечных сделок составила 54%. Эксперты объясняют это выходом на рынок инвесторов с живыми деньгами в середине марта из-за обесценивания рубля. Средний срок кредита составил 213 месяцев.
На первичном рынке Новой Москвы доля ипотечных сделок традиционно выше. Она составляет 61% (+3 п.п. за год).
Недвижимость в ТиНАО чаще выбирают клиенты с меньшим уровнем дохода, которые снижают бюджет покупки за счет более компактных вариантов.
Средний срок кредита равен 221 месяцу — покупатели ТиНАО надеются рассчитаться по кредиту в среднем на 8 месяцев позже, чем дольщики проектов Москвы в старых границах.
В Подмосковье в кредит приобретается в среднем 60% квартир (за год доля не изменилась). Средний срок взятого кредита — 215 месяцев.
Рост цен компенсирует девелоперам падение спроса
За январь–март 2020 года девелоперы Московского региона продали жилья на сумму 265,7 млрд рублей — такую же сумму (265,5 млрд) выручили застройщики и в I квартале прошлого года. Количество сделок при этом снизилось на 13%, как было отмечено выше. Таким образом, рост цен на недвижимость позволяет девелоперам сохранять выручку при меньших объемах продаж.
61% выручки сгенерирован за счет новостроек Москвы в старых границах — 162,3 млрд рублей. На Новую Москву приходится 12%, или 32,6 млрд рублей. На Подмосковные ЖК — 27% выручки (70,8 млрд рублей).
В I квартале 2020 года на 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 15% всех сделок Московского региона. Среднее количество договоров в самых успешных проектах варьируется от 120 до 267.
Тройка новостроек-лидеров: «Саларьево парк», «Румянцево-Парк», «Скандинавия» — находятся на территории Новой Москвы, в пешей доступности от станций метро Сокольнической линии.
Из 10 проектов — лидеров продаж шесть расположено в Новой Москве, два проекта — в старых границах столицы. Причем один из них («Сердце Столицы») вышел в лидеры за счет старта продаж нового корпуса.
Еще два проекта строятся в Московской области: на севере и юге Подмосковья.
Топ-10 новостроек Московского региона с максимальным количеством сделок в I квартале 2020 года
| Проект | Среднемесячное кол-во сделок с физлицами | Доля рынка по кол-ву сделок Моск. региона | Бюджет сделки, млн руб. | Локация |
| Саларьево парк | 267 | 2,40% | 6,94 | Новая Москва |
| Румянцево-Парк | 242 | 2,20% | 6,66 | Новая Москва |
| Скандинавия | 196 | 1,80% | 7,74 | Новая Москва |
| Сердце Столицы | 150 | 1,30% | 12,58 | Москва, СЗАО |
| Остафьево | 142 | 1,30% | 5,41 | Новая Москва |
| Люблинский парк | 138 | 1,20% | 6,82 | Москва, ЮВАО |
| Бунинские луга | 132 | 1,20% | 6,84 | Новая Москва |
| Десна (Новые Ватутинки) | 126 | 1,10% | 4,54 | Новая Москва |
| Новое Медведково | 120 | 1,10% | 5,28 | МО, Мытищи |
- Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
- «Несмотря на объявленную нерабочую неделю в конце I квартала 2020 года, застройщики по инерции продолжали наращивать стоимость жилья», — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов.
- Как подчеркивают аналитики Циан, в период карантина 7 из 10 крупнейших застройщиков региона повысили цены — такое решение во многом обусловлено высоким спросом в первой половине месяца.
- Эксперт отмечает, что в среднесрочной перспективе рост безработицы, сокращение реальных доходов населения и снижение ВВП вынудят девелоперов пересмотреть ценовую политику.
«Полагаю, прямого снижения стоимости мы не увидим: на рынке появится больше дисконтов в размере 8–10% за счет сокращения маржи застройщиков. На сегодняшний день средняя скидка в новостройках региона составляет 6,1%», — говорит Алексей Попов.
«Сокращение объема предложения вряд ли позволит удержать стоимость. По нашим оценкам, в строящихся корпусах в Московском регионе представлено в продаже и остается в запасах у застройщиков около 180 тыс. квартир и апартаментов. Еще около 100 тыс. лотов — в корпусах, по которым получена разрешительная документация, но их продажи пока не начались. Даже при условии сохранения темпов реализации на уровне 2019 года, а это порядка 150 тыс. проданных лотов, имеющихся нераспроданных остатков (без учета корпусов, которые пока не получили разрешение на строительство) хватит на два года продаж».
Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан
В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
На фото: ЖК «Саларьево парк»/cian.ru
Итоги 2020 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 16,1%. Средняя цена квадратного метра выросла +18,7% и составила 207 510 руб.
По данным «Метриум», по итогам 2020 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 14 1401 квартир, суммарная площадь лотов составила 776 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 16,1%, а продаваемая площадь уменьшилась на 20,6%.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в 2020 г.
| № | Название | Девелопер | Округ | Старт продаж |
| 1 | Holland park | ГК «ПИК» | СЗАО | 1 кв. 2020 |
| 2 | Волжский парк | ГК «ПИК» | ЮВАО | 1 кв. 2020 |
| 3 | Светлый мир «Станция «Л»… | Seven Suns Development | ЮВАО | 2 кв. 2020 |
| 4 | MySpace на Фестивальной | MySpace Development | САО | 2 кв. 2020 |
| 5 | Соседи 21/19 | Специализированный застройщик «ЖК 2/1» | ЮВАО | 2 кв. 2020 |
| 6 | Амурский парк | ГК «ПИК» | ВАО | 3 кв. 2020 |
| 7 | Вдохновение | СЗ Стройвос | ВАО | 3 кв. 2020 |
| 8 | Большая Очаковская 2 | ГК «ПИК» | ЗАО | 3 кв. 2020 |
| 9 | Митинский леc | ГК «ПИК» | СЗАО | 3 кв. 2020 |
| 10 | Аквилон Митино | Группа «Аквилон» | СЗАО | 3 кв. 2020 |
| 11 | Красноказарменная 15 | ГК «ПИК» | ЮВАО | 3 кв. 2020 |
| 12 | Н 74 | Патек Групп | ЮВАО | 3 кв. 2020 |
| 13 |
Инвестиции в лето: какие акции покупать, а какие не стоит
Летние месяцы обычно считаются не лучшими для инвестирования. За последние 50 лет по росту акций они отставали от прочих периодов. Наиболее осторожные инвесторы уходят с этого рынка еще в мае, чтобы зайти обратно ближе к концу сезона или на сентябрьской просадке. Но это общая картина по рынку, конкретнее — по индексу S&P 500. Однако существуют и контртенденции, подробнее о которых — далее.
В фокусе инвесторов счета за коммуналку
Летом лучше прочих в последние годы выглядит сектор коммунальных услуг, притом что во все другие времена года он ведет себя откровенно вяло. С июля по август за последние десять лет акции коммунальных сетей показывали рост более 3% против падения широкого рынка на 0,3%.
Российскому инвестору бумаги этого сегмента мало знакомы. Из торгуемых на Санкт-Петербургской бирже коммунальщиков можно упомянуть энергосбытовые сети NextEra Energy, Southern Company, Dominion Energy и Exelon Corporation.
На эту четверку приходится более трети портфеля индексного фонда XLU, который является эталонным для инвестиций в коммунальное хозяйство США.
По традиции некоторые из этих бумаг подошли к предстоящему жаркому сезону в хорошей просадке, что позволяет купить их недорого.
А вот куда не стоит заходить летом, так это в нефтегазовые акции. Сектор углеводородной энергетики, включающий таких гигантов, как Exxon, Chevron и ConocoPhillips, в июле — августе практически не растет. Из ключевых отраслей, входящих в S&P 500, за последние десять лет летом только нефтянка показала снижение (в среднем на 0,3%).
Круизы, отели? Компьютерные игры!
Первое, что приходит на ум в связи с инвестициями летом, — это акции компаний из сферы туризма. До 75% выручки туроператоров приходится на эти три месяца.
До 20% ВВП целых стран вроде Греции или Таиланда формируется в тот же период в связи с ростом турпотока. Но такая сезонность всем очевидна и уже учтена в бумагах.
По крайней мере, акции отельных сетей и авиаперевозчиков ничего выдающегося летом до пандемии не показывали, а сейчас — тем более.
Топовые компании гостиничного сегмента, чьи акции можно купить в России без статуса квалифицированного инвестора (Marriott, Hilton, Hyatt), сейчас находятся чуть выше своих справедливых значений либо на равновесном уровне. Входить в них в мае уже поздно, рынок заложил наиболее оптимистичный сценарий заранее.
Аналогичная картина наблюдается в сегменте круизных операторов. Так, самая крупная из торгуемых «фишек» Carnival за последнюю неделю прибавила 10%, отбив цель по росту на год раньше срока. У авиакомпаний потенциал роста сохраняется в пределах 10%, но у них основной скачок котировок произошел еще в марте, и вряд ли нечто подобное повторится до осени.
Из любопытных идей для инвестиций на лето можно назвать компьютерные игры. Жаркий сезон располагает не только к пляжному отдыху, но и к виртуальным зрелищам.
Поколение миллениалов, находясь уже в солидном зрелом возрасте, довольно стабильно проводит отпуска в «запойных» прохождениях игр, на которые не было времени в рабочий сезон.
Возможно, поэтому одна из лучших бумаг лета в последние годы — это Take-Two Interactive, разработчик и издатель таких бестселлеров, как Grand Theft Auto, Civilization и Max Payne.
В последние пять лет средний прирост этих акций за лето составил более 18%. Конечно, нет гарантии, что такая динамика сохранится и в этом году, но в любом случае бумага сейчас выглядит неплохо.
На прошлой неделе компания отчиталась ростом выручки, несмотря на снятие локдаунов в США. Акции после отчета прибавили более 12% всего за две сессии.
Если взять TTWO на ближайшей коррекции ближе к 170 долларов за штуку, то к осени можно получить прирост до 15%.
Надежные «фишки»
Если посмотреть, какие из наиболее ликвидных акций показывали себя лучше всего летом в последние годы, то в списке неожиданно окажутся Mastercard и Microsoft.
В последние пять лет они демонстрируют рост от 6,2% до 6,9% в течение лета. Объяснить это наблюдение фундаментальными причинами сложно.
Тем не менее обе компании отчитались этой весной лучше прогнозов и к началу лета сохраняют среднесрочный потенциал роста по своим бумагам от 15%.
Исследования, проводимые на базе искусственного интеллекта, периодически отмечают и другие интересные закономерности на рынке. Так, «умный» алгоритм Kensho еще год назад вычислил, что лучший сегмент для инвестиций летом в период с 1990 по 2020 год — это, как ни странно, самый обычный consumer staples (товары первой необходимости). Он же, кстати, обычно хорошо растет на предновогодних ралли.
Если довериться машинному анализу, то в свой летний портфель стоит добавить три-четыре бумаги из сегмента массового спроса. Наибольшую долю в индексе S&P 500 Consumer Staples занимают Walmart, P&G, Coca-Cola, PepsiCo, Philip Morris.
Все они торгуются на петербургской бирже. Потенциал роста у перечисленных акций на ближайший год составляет от 5% до 15% при дивиденде до 5% годовых. А волатильность у каждой из акций в отдельности ниже, чем в целом у индекса S&P 500.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
«Обратный процесс»: вернутся ли цены на жилье в Москве к доковидному уровню
Несмотря на ожидания, что цены на жилье в Москве на фоне пандемии и экономического кризиса пойдут вниз, на рынке недвижимости произошел обратный процесс.
Вопреки надеждам, стоимость и на первичном, и на вторичном рынке продолжает расти.
«Вечерняя Москва» узнала у экспертов, как отразилась эта ситуация на покупательной способности москвичей и есть ли шанс, что цены вернутся к доковидному уровню.
По словам эксперта в сфере столичной недвижимости Алины Степановой, резкий рост цен на квартиры в Москве начался летом минувшего года. По словам специалиста, эта тенденция продолжится и далее.
— Стоимость квартир в столичном регионе выросла нереально. Сами представители сферы, занимающиеся много лет куплей-продажей жилья, пришли в оторопь, когда увидели обновленный ценник на недвижимость, — поделилась она.
Степанова заметила, что квартиры, которые еще четыре года назад не превышали по стоимости 9 миллионов рублей, в 2020 году выросли в пять раз и достигли 14 миллионов.
По словам эксперта, резкий скачок был зафиксирован в летний сезон:
— В августе начался рост, который по сей день продолжается. И, по всем прогнозам, этот процесс вряд ли удастся остановить в ближайшие пять–шесть лет.
Я сама купила квартиру в начале сентября по вполне приемлемой цене. И следила, как цены продолжали расти.
Например, однокомнатная квартира на вторичном рынке, которая могла до пандемии стоить 5–6 миллионов рублей, выросла в цене до 10 миллионов.
Несмотря на то, что в период ограничений продажи просели, ожидания затяжного кризиса, который должен был бы оставить сферу продаж без сделок и клиентов, не оправдались:
— Дело в том, что предложенная правительством льготная ипотека стала главным драйвером восстановления «приболевшего» рынка. Соответственно, спрос на недвижимость потихоньку начал расти даже с ныне существующими ценами.
После выхода из изоляции, заметила специалист, спрос на жилье вырос практически в два раза. И даже те, кто в летний период не хотели возвращаться на рынок, сделали это, поскольку многих, уточнила Степанова, раскачали привлекательные проекты по льготной ипотеке.
— Мало свободных продаж, но зато ипотека стала свободна. Банки активно их раздают, и люди охотно пользуются. Единственное, приобрести такое жилье с низкими ставками можно лишь в новостройках, — добавила собеседница «Вечерней Москвы».
Что же касается рынка загородной недвижимости, он во многом отличается от ситуации, которая складывается в столице:
— Загородная недвижимость — это все-таки роскошь, а не предмет необходимости. Даже поддерживать жизнь в частном доме гораздо дороже, чем в квартире. Дом требует больших расходов.
Но ажиотажного спроса на загородное жилье так и не возникло, как и не было ранее, с учетом того, что специалисты рынка предполагали, что все ринутся из городов в область в период карантина.
Да, многие переехали в область, но на время арендовав жилье. Но арендовать — это не покупать.
В целом же эксперт исключила вероятность того, что цены на столичную недвижимость когда-либо вернутся к доковидным показателям.
— Это вопрос не одного месяца и даже не одного года, — сказала эксперт. — Помню, когда упали цены после кризиса 2014 года, можно было однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров приобрести меньше чем за 4 миллиона — 3 миллиона 800 тысяч рублей.
Сейчас такая квартира стоит около 8 миллионов. И даже в то кризисное время собственники говорили, что все равно цены взлетят. Но они реально выросли лишь спустя семь лет.
И вряд ли они, в принципе, теперь будут идти на спад, если только не появятся новые кризисные факторы или санкции, которые могут отразиться в том числе и на рынке.
В свою очередь Владимир Лизин, аналитик рынка недвижимости, заметил в разговоре с корреспондентом «Вечерней Москвы», что все-таки ипотека с государственной поддержкой и сниженными ставками позволила многим, кто мечтал о столичной недвижимости, приобрести ее, наконец-то увеличив свой бюджет, а также дав возможность выбрать не крохотную квартиру или студию, а более просторные варианты:
— Цены на жилье реально растут, и происходит это всецело. То есть увеличилась стоимость среднего чека, а за лето в Москве подскочили цены на жилье уровня «комфорт» и «бизнес».
Так, в «комфорте» цена за один «квадрат» выросла практически на 2,4 процента, а в сегменте «бизнес» — на 1,8 процента. За год цены на вторичном и первичном рынке выросли на 1,2 миллиона рублей:
— В Старой Москве квартира за 11 миллионов будет стоить 12,2 миллиона рублей. А на территории Новой Москвы ценник увеличился на 0,5–0,7 миллиона, поднявшись с 6 миллионов рублей до 6,5–6,7 соответственно. В общем, прежних цен больше не будет.
Лизин уточнил, что цены на недвижимость растут, но резких подъемов не наблюдается. Эксперт связывает этот процесс не только с последствиями пандемии, но и с инфляцией, увеличением себестоимости строительства, иными процессами в экономике:
— Многие скажут, что за предлагаемые цены никто не будет покупать жилье. Да, верно, но данный принцип больше применим к «вторичке». От нее постепенно отказываются.
А вот льготная ипотека, добавил эксперт, позволяет крупным застройщикам контролировать цены в новостройках, самостоятельно решая, повышать их или нет.
Кабмин закрепил возможность погашать военную ипотеку за счет маткапитала
Эксперты подвели общие итоги 2020 года на рынке новостроек
Мир квартирМир квартир
Введение программы льготной ипотеки
Главным вызовом для первичного рынка жилья за прошедший год стала пандемия. Введение в конце марта ограничительных мер значительно осложнило заключение сделок, а также стало причиной простоя на строительных площадках.
По данным экспертов, за время действия режима самоизоляции количество сделок на первичном рынке Москвы упало почти вдвое, а потенциальный спрос уменьшился на треть.
Однако введение с 17 апреля госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке оживило рынок, и уже к лету число сделок стало расти.
«Льготная ипотека стала мощным драйвером спроса на рынке новостроек, что особенно актуально после вынужденного простоя в период режима самоизоляции.
Если ранее с использованием ипотеки осуществлялось около 45% сделок, то после введения программы таковых стало более 60%.
За счет выхода на рынок покупателей, которые не готовы были оформлять ипотеку под 8% и выше, за месяц спрос увеличился на 47%, – отмечает заместит
ель директора департамента новостроек компании Валерий Кочетков. – Кроме того, если до введения ограничительных мер лишь 10% клиентов бронировали квартиры онлайн, то во время их действия этой возможностью воспользовались около 80% покупателей. Также раньше через интернет заключалось менее 1% сделок с полной оплатой, а в рассматриваемый период их число выросло до 30%».
Повышенный спрос спровоцировал рост цен на жилье
Введение программы льготной ипотеки с рекордно низкой ставкой 6,5% помогло поддержать спрос на рынке новостроек и послужило стимулом к росту цен. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала 2020 года средняя стоимость «однушки» в Москве выросла на 27%, в ТиНАО рост составил 16%, в Подмосковье – 32,4%.
Двухкомнатное жилье показало 28,3% прироста в столице, в Новой Москве его цена увеличилась на 20,6%, в области – на 26,9%. Средняя стоимость «трешек» в пределах старой Москвы поднялась на 25,7%, в ТиНАО – на 19,8%, в Московской области – на 22,4%.
Многокомнатные квартиры в Москве показали рост на 12,1%, на присоединенных территориях средняя стоимость выросла на 33,4%, а в области – на 13,1%.
«Повсеместный рост цен объясняется повышенным спросом на новостройки, который начал расти еще в июле, а также вымыванием из экспозиции наиболее доступных лотов, – рассказывает Валерий Кочетков.
– Застройщики стали активнее выводить в продажу двух- и трехкомнатные квартиры, а «однушки», на которые всегда есть спрос, старались продавать по более высокой цене, чтобы стимулировать интерес покупателей к многокомнатному жилью».
70% некрупных девелоперов ушли с рынка через год после перехода на проектное финансирование
В условиях действия ограничительных мер рынок новостроек продолжал адаптироваться к реформе долевого строительства, введенной 1 июля 2019 г.
Несмотря на то, что она не вызвала значительных изменений в рамках столичного рынка новостроек в целом, без потерь все-таки не обошлось.
По оценкам специалистов компании, за год около 80% мелких и средних девелоперов столкнулись со сложностями при переходе на эскроу-счета, а 70% были вынуждены покинуть рынок.
«Спустя год после реформы долевого строительства девелоперы Московского региона вынуждены решать более актуальные проблемы, связанные с последствиями остановки строек во время самоизоляции, – поясняет руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов. – Можно сказать, что пандемия отодвинула вопросы эскроу на второй план. Однако, как в случае реформы, так и в ситуации карантина наиболее защищенными оказались крупнейшие игроки рынка: во-первых, они продолжили работать по старым схемам, а во-вторых, даже в период самоизоляции такие застройщики заключали сделки онлайн. А вот небольшие компании в эти непростые времена, напротив, почувствовали свою уязвимость».
40% покупателей квартир в новостройках составляют люди в возрасте от 36 до 45 лет
Во время пандемии изменился и портрет покупателя. Несмотря на кризис, наиболее активной клиентской категорией стали люди в возрасте от 36 до 45 лет: уровень их присутствия за год повысился на 10 п.п., достигнув 40%.
«Выбор жилья покупателями из этой категории во многом зависит от цели приобретения, – комментирует начальник отдела Департамента новостроек Юрий Лебедев. – Так, для собственного проживания с семьей они обычно останавливаются на двухкомнатной (40%) или трехкомнатной квартире (35%).
В этом случае им важно наличие рядом социальных объектов и зеленых зон. Порядка четверти клиентов этого возраста приобретают „однушки“ с инвестиционными целями, и для них более весомым аргументом является близость к метро или железнодорожной станции».
30% покупателей первичных квартир – в возрасте от 25 до 35 лет, их доля, напротив, потеряла за год 8 п.п. Довольно стабильна группа 45+, люди этого возраста составляют четверть клиентов на «первичке». Не более 5% занимают покупатели младше 25 лет.
Непростая экономическая ситуация, сложившаяся на фоне пандемии, а также введение программы льготной ипотеки привели на столичный рынок новостроек покупателей из регионов – за год их количество увеличилось на 25%.
Наиболее активными стали жители граничащих с Подмосковьем Калужской, Тульской, Тверской и Владимирской областей – на их долю пришлось 60% сделок, 25% представляют Дальний Восток, клиенты из южных регионов обеспечили 10% спроса и 5% являются жителями Санкт-Петербурга.
«Сложности перехода на проектное финансирование серьезно повлияли на строительную отрасль в регионах – некоторые застройщики попросту перестали запускать новые проекты.
Кроме того, во время первой волны пандемии заметно упала активность покупателей, что, разумеется, тоже неблагоприятно сказалось на работе строительных компаний, – комментирует Валерий Кочетков.
– Риск вложиться в долгострой в регионах значительно выше, чем в Москве, поэтому многие приняли решение спасти свои сбережения и приобрести столичные квадратные метры».
Обсуждение запрета на строительство апартаментов
В середине ноября первичный рынок недвижимости взбудоражила новость о возможном запрете на строительство апартаментов и их переводе в разряд жилых помещений. Пока еще не совсем ясно, какой правовой статус будет иметь данный тип жилья, но эксперты компании уверены, что полностью этот сегмент не запретят, поскольку отрасль может понести большие потери.
«Вопрос о переводе апартаментов в разряд жилых помещений обсуждается уже на протяжении нескольких лет, но законодательно пока еще ни к чему не пришли. Одним из предложений было полностью приравнять их к квартирному фонду.
В таком случае застройщикам апартаментов придется учитывать, что нужно строить и социальную инфраструктуру, – говорит Дмитрий Таганов. – Я думаю, что принятый в дальнейшем закон будет учитывать интересы застройщиков апартаментов.
И если их и обяжут выполнять какую-либо дополнительную застройку, то она будет иметь свои нормативы, специально разработанные для этого сегмента».
«Если говорить о спросе и ценах в 2021 году, то многое будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. В первом полугодии, с учетом характерной сезонности, спрос будет умеренным, – прогнозирует Валерий Кочетков.
– К лету из-за завершения программы льготной ипотеки снова может возникнуть ажиотаж вокруг квартир в новостройках, который спровоцирует вымывание ликвидных лотов и увеличение средней стоимости квадратного метра на „первичке“».
Итоги II квартала на рынке московской «первички»: предложение растет, активность покупателей снизилась
Аналитический центр Группы компаний Инград подвел итоги рынка первичного жилья Москвы и Московской области (массовый сегмент в радиусе 20 км от МКАД) за 2-й квартал 2020 года.
Главным драйвером рынка этого периода стала программа государственной поддержки ипотечных заемщиков. Так, по итогам мая средневзвешенная ипотечная ставка в сегменте новостроек Москвы составила 5,37%, что на 2,59 п.п. меньше относительно марта 2020 года.
Совокупный объем предложения в Москве в апреле-июне этого года увеличился на 12% по сравнению с 1-м кварталом 2020 года — с 2,03 млн кв. м до 2,27 млн кв. м. Массовый сегмент «подрос» на 0,17 млн кв. м и составил 1,2 млн кв. м. Бизнес-класс достиг значения 0,87 млн кв. м, увеличившись на 0,09 млн кв. м.
В столице появилось 10 новых проектов (в 1-м квартале вышло на реализацию 6 новых комплексов). Проектный объём жилья снизился на 24% по сравнению с предыдущим отчётным периодом — с 960 тыс. кв. м. до 730 тыс. кв. м. В июне также стартовали продажи в новом проекте ГК Инград – ЖК TopHILLS у метро Нагорная.
Во втором квартале 2020 года на рынке недвижимости Москвы было зарегистрировано 11,8 тыс. ДДУ, что в 2,3 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года (26,7 тыс. ДДУ).
Рынок новостроек Новой Москвы пополнился двумя новыми проектами. При этом объем предложения за квартал практически не изменился. Незначительное снижение составило 0,2% до 495 тыс. кв. м.
Площадь квартир в предложении остается стабильной с начала 2020 года.
В реализации на территории ТиНАО по состоянию на конец 2-го квартала 2020 года находится 33 проекта: 30 из них расположены в Новомосковском административном округе и 3 – в Троицком.
На рынке новостроек Московской области в радиусе 20 км от МКАД объем предложения сократился на 8%. На рынок вышли всего два новых проекта.
Цены на недвижимость сохраняют умеренную положительную динамику. Стоимость столичных новостроек массового сегмента за прошедший квартал осталась на уровне 182 тыс. руб. кв. м. Стоимость метра в ЖК бизнес-класса поднялась на 3,4%, закрепившись на отметке в 275 тыс. рублей.
Центральный административный округ Москвы по традиции остаётся самым дорогим. Средняя цена однокомнатной квартиры здесь составила 38,5 млн рублей. Самая низкая стоимость квадратного метра жилья на юго-востоке. Стандартную «однушку» в ЮВАО можно приобрести за 6,8 млн руб.
Купить квартиру в Новой Москве стало дороже. Средняя цена на новостройки здесь выросла на 3,5% – до 140 тыс. рублей.
Средняя цена на подмосковное первичное жилье выросла на 4% — с 97,7 тыс. руб. до 101,5 тыс. руб. за квадратный метр. Купить квартиру в Подмосковье дороже всего будет в проектах, возводимых на северо-западном направлении Московской области, здесь средняя стоимость лота составляет 6,2 млн рублей. Минимальные цены остаются на северо-востоке региона: средний бюджет покупки жилья 4,5 млн рублей.
«Прошедший квартал был сложным для всех, в том числе и для девелоперов.
Спрос на первичное жилье во 2-м квартале значительно снизился, сократившись к аналогичному периоду прошлого года более, чем наполовину, — отметила директор по маркетингу ГК Инград Анна Соколова, комментируя результаты исследования.
— Цена жилья в границах старой Москвы в массовом сегменте по итогам квартала немного «просела» (на 0,3%) за счет апрельских и майских акций девелоперов, а также из-за выхода новых проектов на начальной стадии строительства.
Тем не менее, уже в июле мы видим рост спроса во всех сегментах и локациях. Начало третьего квартала ознаменовалось активным выходом новых проектов, что позволяет предполагать постепенное восстановление первичного рынка жилья после периода самоизоляции. При этом выгодные, как никогда, условия ипотеки будут только способствовать этому».
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
Впервые с 2013 года дисконт на первичном рынке достиг докризисных показателей – в среднем 5%, число инвесторов за этот период снизилось в 4 раза
В Аналитическом центре и Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость проследили изменения в дисконтной политике девелоперов на рынке жилья столичного региона и дали объяснение трехкратному сокращению среднего размера скидок за прошедший год — с 15% до 5%.
Максимальный бонус осенью 2017-го достиг рекордного значения — 31%, сейчас он варьирует от 8% до 25% в зависимости от локации региона.
Сегодняшние дисконтные показатели сравнялись с докризисными, однако, несмотря на уменьшение размеров, скидки предоставляются в абсолютном большинстве проектов на территории московской агломерации.
Аналитики компании отмечают рост спроса на рынке новостроек и называют причины значительного снижения в сегменте числа частных инвесторов — в настоящее время их доля в общем количестве покупателей составляет не более 10%, тогда как 5 лет назад сделки с целью последующей перепродажи занимали 40% спроса.
Скидки: рекордный взлет и падение до докризисных значений
По данным Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, впервые за последние 5 лет дисконт на первичном рынке жилья Московского региона снизился до уровня докризисного 2013 года: средневзвешенный показатель — 5%, максимальный — 16% (в среднем по региону).
Сегодня усредненная скидка в Москве находится на отметке 5%, в единичных случаях дисконт достигает 25% — столь существенное уменьшение стоимости объекта имеет место лишь в высокобюджетных проектах. На подмосковном рынке новостроек элитные ЖК отсутствуют, и наибольший дисконт здесь составляет 15%.
В среднем покупатели первичных квартир в области могут рассчитывать на скидку 7%. Проекты в Новой Москве эксперты характеризуют как более продуманные с точки зрения ценообразования — на этих территориях широко представлен комфорт-класс, и нет тенденции очевидно завышать или занижать стоимость лотов.
Средний дисконт в ТиНАО — 4%, максимальный — 8%.
«В последнее время произошло серьезное снижение размера скидок: в августе—сентябре 2017-го мы фиксировали средневзвешенный показатель по региону на уровне 15%, максимальный доходил до рекордной отметки 31%.
Осенью прошлого года уменьшение ключевой ставки ЦБ (и сокращение ипотечных ставок), а также падение доходности банковских депозитов стимулировали рост покупательской активности на рынке новостроек и — как следствие — снижение дисконта.
Сегодня спрос стабильно высокий — в таких условиях застройщики рассчитывают без значительного удешевления реализовать свои объекты.
Тем не менее, тот или иной дисконт предоставляется в 7 из 10 новостроек в прежних границах столицы и в 80% проектов Подмосковья, в 65% ЖК ТиНАО также можно приобрести жилье со скидкой», — комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
Спрос растет, число инвестиционных сделок падает
Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, общее число покупок первичного жилья за год (по данным на середину октября) в старой Москве увеличилось на 26%, в Подмосковье прирост составил 12%, на присоединенных территориях — 18%.
На фоне роста спроса отмечено существенное уменьшение количества инвестиционных сделок: за 5 лет доля частных инвесторов в общем числе покупателей уменьшилась с 40% до 10%.
«С одной стороны, у крупных застройщиков пропал интерес привлекать инвесторов в свои проекты — при высокой покупательской активности они уверены в успешной розничной реализации всех объектов, что закономерно приносит более крупную выручку, нежели оптовая продажа пула квартир инвесторам, — объясняет руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — С другой стороны, упала потенциальная доходность приобретения квартиры для дальнейшей перепродажи в связи с сокращением разницы в цене лота на стадии котлована и на этапе ввода дома в эксплуатацию: так, если раньше стоимость объекта после завершения строительства могла вырасти на 20–30%, то сегодня не более чем на 5–10%. В некоторых проектах жилье продается только в возведенных домах по договорам купли-продажи».