Спрос на аренду в целом снизился, однако популярность помещений свободного назначения в пандемию наоборот росла, следует из исследования «Авито Недвижимости». При этом стоимость аренды и покупки всех видов коммерческой недвижимости увеличилась, несмотря на кризис. Рассказываем, как изменился рынок за год — и почему.
В сегменте купли-продажи сильнее всего подорожали торговые площади — на 10%. В сегменте аренды максимально выросли ставки на офисы и помещения свободного назначения (ПСН) — на 12%.
Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости в 2020 году по сравнению с 2019 годом
Рынок аренды коммерческой недвижимости в 2020 году по сравнению с 2019 годом
Доля купли-продажи коммерческой недвижимости в общем спросе и предложении в 2020 году
Доля аренды коммерческой недвижимости в общем спросе и предложении в 2020 году
Средняя цена разных типов коммерческой недвижимости в 2020 году
| Офис | 53 443 |
| ПСН | 53 443 |
| Склад | 39 764 |
| Торговая площадь | 52 555 |
| Офис | 786 |
| ПСН | 569 |
| Склад | 250 |
| Торговая площадь | 819 |
Рост стоимости коммерческих помещений может быть связан с тем, что из-за снижения ставок по депозитам и колебания курсов валюты инвесторы приобретали площади в выгодных локациях, отмечают аналитики «Авито Недвижимости». Кроме того, рост средних цен может быть связан с появлением новых офисных зданий и других объектов высокого класса со ставками выше среднего, объясняют аналитики Knight Frank.
Особой популярностью пользовались помещения свободного назначения (ПСН): их доля в структуре спроса коммерческой недвижимости в категории купли-продажи составила 46%, на рынке аренды — 36%.
В ПСН располагаются востребованные в условиях пандемии сервисы доставки еды и продуктов, пункты выдачи заказов онлайн-магазинов.
Кроме того, ПСН часто находятся в спальных районах, а люди как раз стали чаще покупать товары и услуги в точках у дома, отмечает Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости».
По методике «Авито», спрос на коммерческую недвижимость — это число запрошенных контактов продавца от потенциальных покупателей. Учитывали объявления, размещённые на «Авито».
Спрос на покупку коммерческих объектов особенно вырос в Сибири и на Урале, отмечают аналитики «Авито Недвижимости». Например, в Новосибирске он подскочил на 28%, в Омске — на 26%, в Челябинске — на 18%. На рынке аренды в лидерах роста — Екатеринбург (+13% за год), Новосибирск (+8%) и Омск (+5%).
В большинстве регионов спрос на аренду коммерческой недвижимости снизился. В Москве — сразу на 7%.
Динамика спроса и предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости в крупнейших городах России в 2020 году
Динамика спроса и предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости в крупнейших городах России в 2020 году
Динамика спроса и предложения на рынке аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости в России в 2020 году
Подпишитесь на нас в Telegram
2021 ПАО Сбербанк. 117 997, Россия, Москва, ул. Вавилова, д. 19SberBusinessLive@sberbank.ru0321 — Бесплатно с мобильных телефонов в России для клиента Билайн, Мегафон, МТС, СберМобайл, Tele 2, Yota8 800 5555 777 — Бесплатно с городских телефонов на территории России+7 495 6655 777 — Звонки из-за рубежа (оплата согласно тарифу)Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.Политика конфиденциальности
Цены не удержать — кризис будет нарастать
Рост цен на продукты и самые необходимые товары — это то, что больше всего беспокоит народ. Можно ли надеяться на то, что правительство сможет минимизировать ущерб для абсолютного большинства своих граждан? С «Росбалтом» беседует экономист, член Столыпинского клуба Владислав Жуковский.
— Кто виноват в росте цен, более-менее понятно, но все же…
— Виновато руководство страны, которое проводит ту социально-экономическую политику, которую мы с вами имеем. Рост цен на продукты питания начался не в 2020 году, когда случилась пандемия коронавируса, и не в 2018-м, и не в 2014-м.
Как только в России происходит шоковая девальвация рубля и он дешевеет к доллару и евро, так сразу происходит скачкообразный рост цен на продовольствие, медикаменты, одежду, технику, электронику, машины, станки, оборудование и т. д.
Даже Росстат вынужден был признать, что в феврале потребительские цены выросли на 5,7%, а продовольственные товары — на 6,7% (к февралю прошлого года).
Плодоовощная продукция подорожала вообще на 16,5%, крупы — на 21%, макароны — на 13%. Куры охлажденные — на 12-15%, рыба мороженая — на 10%, масло подсолнечное — на 26%, яйцо — на 28%, сахар — на 63%.
За февраль по отношению к январю на 18% подорожали овощи-фрукты.
И получается, что в РФ продуктовая инфляция в восемь раз выше, чем в Европе, где она около 1,1%. За период с 2014 года продукты питания подорожали в лучшем случае на 70-80%, а что-то и в 2-3 раза.
А всего за 12 лет с 2008 года наша экономика выросла на 8,5%. А мировая экономика — на 36%, а КНР — в 2,1 раза! Индия — на 75%, Вьетнам и Таиланд — на 50-60%.
Будь у нас такие темпы развития, так и 2020 год можно было бы относительно легко пережить.
У нашего государства нет разумной экономической политики, у него в принципе нет целеполагания по повышению доступности продовольствия. (И по качеству, в том числе: в 2020 году нами побит рекорд по импорту пальмового масла — 1,1 млн тонн).
Растущие издержки производства: по-прежнему растут налоги, акцизы, пошлины, ставка НДС, вводятся разные квазиналоговые платежи (тот же «Платон»). Растут тарифы монополий, прочие издержки, которые ложатся на плечи потребителя.
А с другой стороны, у нас экономика вроде как «борется с Америкой и Европой», а на самом деле — абсолютно открыта настежь с точки зрения тарифного регулирования и отсутствия какой бы то ни было продуманной внешнеэкономической деятельности.
Россия-2021: упадок, о котором не рассказать
Поставки за рубеж автоматически становятся более привлекательными, чем на внутренний рынок. Конечный потребитель в России гораздо беднее, чем в Европе, а по ряду продуктов уже даже беднее, чем в Китае. А тем временем, цены на международных товарно-сырьевых биржах и глобальных продовольственных рынках с мая-июня взлетели на 15-20%.
И США, и ЕС, и КНР, и Япония безудержно печатают деньги, раздувая дефициты бюджетов до 25-30% ВВП. «Политика вертолетных денег» в условиях пандемии — и они поступают на товарно-сырьевые рынки. Получается, что цены на продовольственную корзину ФАО выросли на 20%. Да еще рубль к доллару упал на 25-25%.
Вывозить за рубеж стало на 40-45% выгоднее.
— Что можем мы реально ждать от правительства, которое обещает держать ситуацию под контролем и предлагает разные меры?
— От правительства я давно ничего не жду. Это политика в интересах крупного бизнеса, экспортеров сырья, тех, кто связан с государством через систему госзакупок. Никакого отношения к интересам рядового потребителя и товаропроизводителя это все не имеет.
Власти как повышали налоги, так и повышают (а рост НДС — это удар по всем звеньям производства). Повышают цены на бензин и дизельное топливо. Даже при падающей нефти бензин дорожает — потому что выгоднее вывозить за рубеж. Внутренние цены на удобрения взлетели за год на 20-40%. И все это не пересматривается.
Удастся ли заморозкой цен решить проблему? Нет. Попытка контролировать розничную цену обречена на провал, если вы не контролируете ситуацию во всей товаропроводящей цепочке.
Может быть, заморозка цен на сахар и подсолнечное масло к какому-то результату и приведет — но розница неизбежно станет повышать цены на все смежные товары: хлеб, молоко, крупы, кур и т. д.
Теперь нам сказали, что станут контролировать еще и кур с яйцами. И уже все товарные группы будут находиться под мониторингом.
Между тем отпускная цена у фермеров того же молока, яиц и овощей за последние два-три года не выросла, а по каким-то видам товаров могла и сократиться. А налоги и издержки выросли, упал курс рубля.
Односторонняя заморозка розничной цены без развития кооперативной торговли, без снижения налогов на реальное производство, на фермеров, на ГСМ и т. д. обречена на провал и массовое банкротство мелких и средних товаропроизводителей. Будут массово умирать и банкротиться мелкие и средние компании — производители сырья.
Больше, вероятно, будут производить всякие «холдинги», а крестьянские и личные подсобные хозяйства будут потихонечку загибаться.
— А вот, например, такая мера поддержки самых небогатых граждан, как продовольственные сертификаты, они же «карточки» или «фудстемпы»?
— Разговоры об этих сертификатах шли с 2016 года. Сначала планировалось выделить на это 500 млрд рублей в год, а в итоге снизили на порядок до 50 млрд. От одной до полутора тысяч рублей в месяц получается, для очень узкой категории людей.
«Давить на раздраженных людей — глупость»
Вообще-то продовольственные фудстемпы работают во многих странах мира.
Некая фиксированная сумма переводится гражданину, и он может ее потратить только на продовольственные товары, произведенные внутренним товаропроизводителем.
Но если этот производитель задавлен налогами, а львиная доля прибыли оседает в торгово-розничной сети, а поставлять более выгодно за рубеж, то никакими продовольственными сертификатами дело не поправишь.
У нас, между прочим, еще действуют контрсанкции. Поддерживается товарный дефицит, который формально пытаются возместить отечественным производством (но отечественным оно является только на бумаге). Мы по-прежнему зависим от посевного фонда импортного, от бройлерных яиц, бычков, ядохимикатов.
В прошлом году у нас был избыток картофеля, он продавался ниже себестоимости. Сократили посевные площади плюс неурожай, урожайность упала на 15-20%. И теперь у нас дефицит картошки назревает. При этом действует огромный теневой рынок, регулируемый людьми в погонах, поскольку они контролируют границу. В любом крупном городе вы за хорошие деньги можете без проблем купить и пармезан, и хамон.
Нам много лет рассказывают о том, как мы сами себя накормим — и мы даже видим некоторый рост производства кур, свинины, овощей. Но лишь по нескольку процентов в год, и по-прежнему на импортных комплектующих, семенном фонде и т. д.
А надо же не просто произвести какой-то объем сельхозпродуктов и отчитаться о том, что Россия вывезла рекордный объем продовольствия. Ту же рыбу очень выгодно при дешевом рубле продавать в условиях открытой экономики в Японию, Южную Корею и США.
И у нас львиная доля свежей рыбы уходит за рубеж в виде низкопереработанного сырья, а в обмен мы все-таки закупаем готовое продовольствие, включая пальмовое масло.
— Что следовало бы делать?
— Надо прежде всего повышать пошлины на вывоз «низких переделов» и необработанного сырья, а также и снижать налоги на внутреннее производство, на рабочие места, модернизацию, научные исследования и разработки.
Надо бы сделать производство питания на внутреннем рынке рентабельным — как в Китае и Японии, где аграрии четко знают, что закупочная цена гарантирует им минимальную доходность при стабильности национальной валюты, без этого проблем нам не решить.
Ничего этого, к сожалению, я не жду.
Думаю, что будет то же самое, что и в 2020 году: цены будут расти, и чем больше государство будет пытаться регулировать конечные цены, тем больше — бить по первичному звену производства.
Беседовал Леонид Смирнов
Цены на торговые площади в Воронеже выросли на 19%, в Новосибирске — упали на 10% с начала года
Аналитики Domofond.ru выяснили, как изменилась стоимость коммерческой недвижимости в крупных городах России за первые пять месяцев 2016 года. Так, цена предложения торговой недвижимости заметно выросла в ряде городов: Воронеже (+19%), Красноярске (+11%), Казани (+6%). Однако в остальных городах-миллионерах торговые помещения подешевели. Так, в Новосибирске цена предложения в этом сегменте снизилась на 10% за пять месяцев, в Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде — на 7%.
В сегменте офисной недвижимости ситуация в городах-миллионерах в целом более стабильная. Тем не менее аналитики отметили резкие колебания стоимости в Воронеже, Ростове-на-Дону ( по -10%) и Нижнем Новгороде (-9%). Помещения свободного назначения дешевели в Петербурге (-7%), но дорожали в Уфе (+8%) и Екатеринбурге (+5%).
Динамика цен на торговую недвижимость в городах-миллионерах в январе — мае 2016 года
| Стоимость в 2016 г., руб. | Изменение по сравнению с 2015 г. | |
| Волгоград | 52 798 | 4% |
| Воронеж | 67 547 | 19% |
| Екатеринбург | 100 036 | -7% |
| Казань | 95 458 | 6% |
| Красноярск | 57 222 | 11% |
| Москва | 363 116 | -6% |
| Нижний Новгород | 92 822 | -7% |
| Новосибирск | 70 551 | -10% |
| Омск | н. д. | н. д. |
| Пермь | 81 546 | 1% |
| Ростов-на-Дону | 87 780 | -7% |
| Самара | 82 965 | 1% |
| Санкт-Петербург | н. д. | н. д. |
| Уфа | 101 320 | 4% |
Источник: Domofond.ru
Динамика цен на офисную недвижимость в городах-миллионерах в январе — мае 2016 года
| Стоимость в 2016 г., руб. | Изменение по сравнению с 2015 г. | |
| Волгоград | 49 984 | -1% |
| Воронеж | 62 356 | -10% |
| Екатеринбург | 76 128 | -8% |
| Казань | 75 478 | 0% |
| Красноярск | 76 458 | -5% |
| Москва | 288 169 | -3% |
| Нижний Новгород | 69 597 | -9% |
| Новосибирск | 76 169 | -5% |
| Омск | 57 250 | -1% |
| Пермь | 60 308 | -5% |
| Ростов-на-Дону | 73 419 | -10% |
| Самара | 55 538 | -3% |
| Санкт-Петербург | 131 670 | 0% |
| Уфа | 69 000 | 0% |
Источник: Domofond.ru
Динамика цен на помещения свободного назначения в городах-миллионерах в январе — мае 2016 года
| Стоимость в 2016 г., руб. | Изменение по сравнению с 2015 г. | |
| Волгоград | 37 524 | 0% |
| Воронеж | 60 649 | -1% |
| Екатеринбург | 85 644 | 5% |
| Казань | 75 293 | -2% |
| Красноярск | 78 419 | 0% |
| Москва | 226 811 | -12% |
| Нижний Новгород | 65 937 | -8% |
| Новосибирск | 61 659 | -3% |
| Омск | 43 385 | 0% |
| Пермь | 61 453 | -3% |
| Ростов-на-Дону | 71 059 | -1% |
| Самара | 59 541 | -4% |
| Санкт-Петербург | 137 983 | -7% |
| Уфа | 83 640 | 8% |
Источник: Domofond.ru
В таблицах указаны цены предложения за 1 кв. м в январе-мае 2016 г. и их изменение по сравнению с аналогичным периодом 2015 г.
- SergeyS/Fotolia
- Не пропустите:
- В мае вторичные квартиры сильнее всего подорожали в Костромской области
- Вторичка по итогам апреля сильнее всего подорожала в Чечне
- Жители Петербурга назвали свой город самым комфортным по стоимости жизни
- Аналитические отчеты Domofond.ru о рынке недвижимости по всей России
Об авторе
Антон Запускалов
Автор новостей портала Domofond.ru
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Квартиры закончили с ростом
Постепенное увеличение стоимости ипотечного кредитования и спад волны ажиотажного спроса ведут к стабилизации на рынке вторичной недвижимости: цены на нее в крупнейших городах стагнируют.
Учитывая постепенный рост предложения и вывод на рынок инвестиционных квартир, заметного роста стоимости жилья аналитики не ждут, а некоторые из них прогнозируют снижение средних значений в перспективе пяти месяцев.
Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в июне составила 91 тыс. руб., увеличившись на 0,5% относительно предыдущего месяца и на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные приводит ЦИАН.
Аналитики обращают внимание на замедление роста показателя: в мае среднее значение за месяц выросло на 0,9%, а в апреле — на 1,2%. В компании «Этажи» стоимость вторичной недвижимости в России оценивают в среднем в 73,1 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц это значение, по их расчетам, выросло на 2,7%, за год — на 13,9%.
В «Авито Недвижимости» приводят похожую цифру, указывая, что готовое жилье в стране сейчас стоит в среднем 70,4 тыс. руб. подорожав за год на 26%.
Наиболее выраженный рост средней стоимости за месяц аналитики ЦИАН зафиксировали в Краснодаре — на 1,9%, до 76,8 тыс. руб. за 1 кв. м. На втором месте Новосибирск с динамикой 1,4%, до 86,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В остальных городах-миллионниках динамика оценивается в 1% и менее.
Консультанты «Этажей» отмечают также рост средней стоимости жилья в Уфе за месяц на 1,95%, до 82,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Наиболее выраженный рост цен в годовом выражении аналитики «Авито Недвижимости» отмечают в Омске, где вторичное жилье подорожало на 40%, до 63 тыс. руб. за 1 кв.
м
Среднюю стоимость вторичной недвижимости в границах старой Москвы в компании «Инком-Недвижимость» оценивают в 266,5 тыс. руб., отмечая, что за месяц значение выросло в среднем на 1%. Средняя стоимость экспонируемых квартир при этом не изменилась, составив 15,2 млн руб.
«Если же говорить именно о бюджетах реальных сделок, то пик роста цен на вторичное жилье мы прошли в конце прошлого года, в начале нынешнего она немного снизилась и пока остается на том же уровне»,— поясняет директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
С дисконтом сейчас, по его словам, заключается 66% сделок против 58% в начале года.
Активность покупателей, по оценкам эксперта, остается достаточно высокой: заключать сделки стремятся опасающиеся роста стоимости кредитов покупатели-ипотечники и желающие сохранить средства консервативные инвесторы.
Господин Шлома добавляет, что часть потенциальных продавцов и покупателей в этом году перенесли летний отпуск на осень, в ожидании роста числа доступных зарубежных направлений. Сейчас они остаются в городе и активно решают вопросы с жильем.
Но на спрос в целом сейчас влияют и негативные факторы. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов напоминает, что июнь — последний месяц действия льготного ипотечного кредитования в прежних объемах, на этом фоне покупатели сейчас сфокусированы на новостройках.
Это совпало с введением новых ограничений из-за роста заболеваемости COVID-19: в Москве ограничена работа МФЦ из-за объявленных мэрией выходных дней, это усложнило процесс проведения сделок. Рост ставок по ипотечным кредитам, по мнению господина Попова, способствует стабилизации цен и рынка.
Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов констатирует, что доля сделок с привлечением заемного финансирования на вторичном рынке постепенно снижается: в июне их заключается на 1% меньше чем в мае и на 0,5% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Падение спроса относительно начала года эксперт оценивает в 10–15%, в дальнейшем он, по его прогнозам, будет снижаться, если ипотечные ставки вырастут более чем на полтора процентных пункта.
Руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев прогнозирует дальнейшее снижение активности покупателей, ведущее к стабилизации рынка.
Объем предложения в целом, по словам Алексея Попова, за последний месяц вырос на 15%. Одновременно продаваться начинают квартиры, купленные в прошлом году в инвестиционных целях на первичном рынке.
В Москве, согласно оценкам ЦИАН, они формируют 4% общего объема предложения, к концу года аналитики прогнозируют рост показателя.
Спрос на них пока ограничен: Ильдар Хусаинов обращает внимание и на то, что инвестиционные квартиры на рынке обычно продаются после того, как схожие варианты исчерпаны у застройщика, либо после снижения цены. Тем не менее выход таких лотов постепенно меняет в лучшую сторону структуру предложения в крупных городах.
«Конкуренция между продавцами растет, и они не смогут уже повышать цены так сильно, как делали раньше, когда выбор ликвидных квартир на «вторичке» был невелик»,— объясняет Сергей Шлома.
Аналитики Realiste констатируют, что пока рынок вторичного жилья по-прежнему перегрет и цены на нем в среднем завышены, в то время как покупательная способность сокращается.
На этом фоне эксперты предполагают, что через пять месяцев продавцы могут начать пересматривать заявленную стоимость недвижимости в сторону ее снижения. Этот срок в Realiste рассчитывают исходя из среднего периода экспозиции.
На рынок, по мнению аналитиков, будет давить и постоянно растущее предложение: из-за фактического снижения стоимости аренды жилья многие собственники могут принять решение о продаже квартир, которые раньше планировалось сдавать.
Александра Мерцалова
Беспрецедентное полугодие: пандемия обрушила рынок коммерческой недвижимости до исторических минимумов
Первое полугодие 2020 года в аналитических отчетах экспертов по рынку коммерческой недвижимости часто описывается определением «беспрецедентное». Никогда еще в России массово не закрывали торговые центры и не закрывались из-за отсутствия спроса гостиницы.
Никогда еще сотрудников офисов массово не переводили на удаленную работу, а улицы Москвы не выглядели пустынными, словно в кино.
В каком состоянии вошел рынок во второе полугодие? Чтобы ответить на этот вопрос, Forbes обсудил с «большой пятеркой» консультантов каждый сегмент — гостиницы, уличный ретейл и торговые центры, а также оценил динамику инвестиций.
Опрошенные Forbes эксперты сходятся в том, что отели пострадали от пандемии коронавируса и карантина сильнее всего.
«В первом полугодии заполняемость гостиниц снизилась более чем в два раза по сравнению с прошлым годом и составила 35%», — говорит директор направления индустрии гостеприимства CBRE Татьяна Белова.
И это значение с учетом «доковидных» реалий: в апреле-мае показатель в Москве и вовсе составлял 5%, напоминает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
По оценке руководителя департамента гостиничного бизнеса JLL Яны Ухановой, заполняемость гостиниц снизилась на 55-65%: «Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было. Не было и того, чтобы гостиницы закрывались на несколько месяцев в отсутствие спроса».
Заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Евгения Тучкова отмечает, что некоторые гостиницы решили на время закрыться полностью и законсервировать собственный номерной фонд.
Им будет непросто выбираться из «накопленного долга, который сформировался за период простоя», предупреждает эксперт.
«Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было»
Те, кто не закрылись, были вынуждены снижать цены. «Гостиницы 3-4 звезды в Москве и Санкт-Петербурге снизили тарифы на 15-20%, что связано с существенным падением спроса», — рассказывает Яна Уханова. Ее коллеги уточняют, что отели люксового сегмента цены не снижали, поскольку это никак не отразилось бы на спросе.
«Заполняемость [в период пандемии] снизилась от 70% до 90% [по отношению] к февралю, — комментирует партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Смирнова. — Цены снизились на 30-35%, в некоторых сегментах, например в люксе, даже выросли на 3-5%».
По подсчетам CBRE, «с учетом снижения загрузки и тарифа доходность на номер сократилась на 60%».
«У инвесторов есть убеждение, что в сегментах ретейла и гостиничной недвижимости есть дистресс-активы, и они их ищут, — рассказывает управляющий партнер Colliers в России Николай Казанский. — Я пока таких активов не вижу, хотя активность со стороны покупателей достаточно высокая».
«Если дистресс-активы и появятся, они осядут в банках, поскольку основная причина «стресса» — необходимость обслуживать банковские кредиты, так как гостиницы сильно закредитованы, — объясняет Марина Смирнова.
— Банки, как правило, активы на рынок не выводят — пытаются дождаться ситуации, когда цена актива сравняется со стоимостью долга».
Другие участники рынка полагают, что время дистресс-активов из числа отелей все же вот-вот придет.
«В настоящее время к покупке доступны мини-гостиницы и небольшие гостиницы, гостиницы в регионах, инвестиционные проекты в регионах, — перечисляет Яна Уханова.
— О появлении крупных дистресс-активов в крупных городах говорить еще рано, но их количество существенно возрастет в ближайшие шесть месяцев».
Из всей торговой недвижимости сильнее пострадал уличный, или стрит-ретейл. Пока владельцы крупных торговых центров объединяли лоббистские усилия, чтобы бороться с лобби розничных сетей с многомиллиардными оборотами, небольшие магазины и кафе на центральных улицах городов просто незаметно закрывались.
«Во втором квартале, к примеру, в центральном стрит-ретейле столицы были закрыты такие объекты, как «Брассерия Koffee Times» и «Билайн» на 1-й Тверской-Ямской, Burger King на Мясницкой, сразу несколько сувенирных магазинов на Арбате, Coffee Bean на Покровке, а также ресторан «Джонджоли» и отделения нескольких банков на Садовом кольце», — перечисляет представитель JLL. В результате вакантность — объем пустующих торговых площадей — на Арбате, к примеру, выросла на 4,6%, до 14,3%. А на 1-й Тверской-Ямской вообще пустует каждый пятый квадратный метр.
В среднем вакантность в торговых коридорах Москвы выросла до 11,5%. В 2015-м она была выше, но «тренд на увеличение доли свободных помещений продолжится», и в третьем-четвертом кварталах показатель может достигнуть рекордных значений, прогнозирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в России.
«Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на удаленку»
«Большинство пострадавших арендаторов относится к сегменту непродовольственных товаров — одежда, обувь и так далее, — говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. — Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на режим удаленной работы. Сказалась и низкая плотность населения в центре».
Значительно упали и ставки аренды: по данным JLL, на 5-13%. «К примеру, средняя запрашиваемая ставка в Столешниковом переулке снизилась на 5%, до 180 000 рублей за 1 кв. м в год, на Кузнецком Мосту — на 6%, до 160 000.
Туристический Арбат потерял 11%, сейчас средняя ставка здесь составляет 85 000 рублей, на Покровке — 70 000 за 1 кв. м в год (-13%)», — перечисляет руководитель отдела стрит-ретейла JLL в Москве Екатерина Подлесных.
По ее словам, во втором полугодии «возможна дальнейшая корректировка ставок в сторону уменьшения».
В Петербурге по итогам второго квартала доля свободных помещений на основных торговых улицах увеличилась на 2,3 п. п. и достигла 11,6%, свидетельствуют данные JLL. Это максимальное значение за последние пять лет.
Крупные торговые центры закрывали на замок с помощью административных методов, и многие до сих пор не работают.
«Наши убытки и недополученная прибыль только по закрытым объектам более чем за три месяца простоя уже существенно превысили 1 млрд рублей, и цифра быстро растет, — говорит операционный директор компании Malltech Кирилл Степанов. — Ситуация для нас и всей отрасли становится катастрофической».
Malltech управляет сетью торгово-развлекательных центров «Планета» в пяти регионах, и два из пяти объектов (в Красноярске и Санкт-Петербурге) будут закрыты до конца июля — начала августа, а ТЦ в Новосибирске частично открылся лишь 13 июля.
«Мы видим, что открытие ТРЦ в Уфе и Новокузнецке (там расположены работающие «Планеты». — Forbes) не привело к всплеску заболеваемости», — продолжает Степанов. Компания, по его словам, соблюдает все меры безопасности, предписанные контролирующими органами.
Инвестиции в подготовку к открытию всех объектов — закупку санитайзеров, нанесение разметки, регулярную санитарную обработку общих зон и контактных поверхностей и др. — уже превысили 10 млн рублей, уточняет собеседник Forbes.
«На этом фоне решения региональных властей о продлении режима ограничений в Санкт-Петербурге, Красноярске и Новосибирске выглядят недальновидными и вредят не только отрасли ТРЦ, но и цивилизованному ретейлу в целом», — заключает он.
«Многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия»
Что происходит в открытых торговых центрах? По данным Knight Frank, вакантность выросла на 3,5% и составляет сейчас 10%.
«Все собственники находились в стадии активных переговоров с арендаторами о скидках и их продолжительности, а также о расторжении договоров, — говорит руководитель направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону CBRE Александра Чиркаева. — Окончательные выводы о том, кто останется в ТРЦ, а с кем отношения будут завершены, планировалось принять до середины июля».
Аналитики CBRE прогнозируют, что к концу года вакантность составит 12%, а их коллеги из Knight Frank называют показатель в 13% оптимистичным сценарием — «при условии, что снятие ограничений на работу объектов торговой недвижимости было окончательным и повторные меры применяться не будут». В пессимистическом варианте развития событий Knight Frank не исключает обвала до 21%.
В открытых торговых центрах катастрофы пока не происходит. «Трафик в основных ТЦ в июне восстановился и составил 65-70% по сравнению с июнем прошлого года, и ситуация не развивается по стрессовому сценарию, — объясняет Александра Чиркаева. — Да, она сложная, но многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия».
По данным CBRE, максимальный период скидок, которые дают арендодатели, — до конца 2020 года, а второй по распространенности вариант — до 1 сентября.
«Фитнесам, детским развлечениям и ресторанам были даны скидки до 50% и более, арендные каникулы с оплатой только эксплуатации, и здесь лояльность проявило большинство арендодателей», — отмечает эксперт.
Повышение на 100%: почему стройматериалы взлетели в цене
Быстрее всего в последнем квартале прошлого года росли цены на металлопрокат для строительства. По информации Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), повышение доходило до 100% в зависимости от региона и ассортимента. Материалы, в производстве которых применяют металлопрокат, подорожали на 10–70%.
В Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» подсчитали, что прокат черных металлов и цветные металлы по итогам 2020 года взлетели в цене на 50–150%.
«Подорожали в первую очередь алюминий, сталь, чугун, золото. Соответственно выросли цены и на производные продукты из них. Даже строительная арматура подорожала почти вдвое», – отмечает президент ассоциации Александра Белоус.
По ее словам, рост цен на сырье и полуфабрикаты из металла продолжается и сейчас.
Основной фактор подорожания – повышенный спрос на зарубежных сырьевых рынках. «Поскольку Россия занимает значительную долю мирового рынка металлов, внутренние цены попадают в зависимость от мировых. И после того, как выросли мировые цены на металлургическую продукцию в прошлом году, начали расти и внутренние», – объясняет Белоус.
Также не стоит забывать об увеличении налога на добычу полезных ископаемых для производства удобрений, черных и цветных металлов, напоминает гендиректор строительной компании «Перспектива» Михаил Иванов.
Налог вырос за счет повышения так называемого «рентного коэффициента», который вступил в силу с января 2021-го. Он затронул, в частности, руды черных, цветных и редких металлов: за счет применения коэффициента ставка НДПИ для них увеличивается в 3,5 раза.
Пятилетнюю отсрочку получили только новые проекты по добыче, заключившие соглашения о защите и поощрении капиталовложений.На таком фоне рост вполне закономерен, отмечают в отрасли.
«Стремление Минфина повысить уровень налоговых изъятий в добывающей отрасли до общемирового стимулирует металлургов и других игроков рынка добычи полезных ископаемых поднимать цены, соответственно налогам, на международный уровень», – считает Иванов.
Плюс пошлины, минус посредники
На рост цен уже отреагировали власти. В середине января президент утвердил перечень поручений по итогам заседания Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам. Среди поручений, адресованных премьер-министру Михаилу Мишустину, – в срок до 1 марта нынешнего года представить предложения «по ограничению роста цен на строительные материалы».
В декабре правительство в качестве временной меры уже ввело 5-процентную вывозную пошлину на отходы и лом черных металлов. А в конце января Главгосэкспертиза сообщила, что теперь будет мониторить цены на металлоизделия в еженедельном режиме.
Тогда же стало известно, что правительство рассматривает вариант введения заградительных экспортных пошлин, чтобы сдержать рост цен на внутреннем рынке.
Однако сами строители не в восторге от такого сценария. В среднесрочной перспективе эти меры могут ускорить инфляцию, предостерегает президент межотраслевой ассоциации «Синергия» Александра Белоус.
«Контролировать ценообразование стройматериалов на государственном уровне не стоит также потому, что это может нарушить работу рыночного механизма и еще больше разбалансировать спрос и предложение.
Определенную роль в росте цен на металл и так уже сыграли, согласно биржевым данным, операции игроков на рынке ценных бумаг, вызвавшие нестабильность и перегрев на рынке», – подчеркивает эксперт.
Параллельно производителей металла хотят избавить от ненужных посредников. Федеральная антимонопольная служба уже начала проверки металлотрейдеров на предмет сговора. Тем временем профильные ведомства прорабатывают проект отдельной торговой площадки для сделок с металлоизделиями.
Предполагается, что здесь производители стройматериалов смогут напрямую работать с застройщиками и подрядчиками.
По словам Белоус, НОСТРОЙ призвало строительные СРО помогать своим компаниям-членам с прямыми закупками металлов у производителей, чтобы сократить цепочку посредников и таким образом уменьшить издержки. «Однако эта мера способна снизить стоимость дорожающего сырья лишь незначительно.
Ведь помимо роста мировых цен подорожание вызвано также тем, что сейчас идет наполнение складов. Поэтому повышение цен в целом на 24–30% и даже 40% уже никого не смущает», – говорит глава ассоциации.
Большинство крупных и средних компаний уже работают с производителями напрямую, добавляет гендиректор СК «Перспектива» Михаил Иванов. Однако такая схема не всем удобна: для многих компаний нецелесообразно держать большой отдел сбыта и часто выгоднее работать через дилеров.
Подорожание стройматериалов в России не ограничивается металлами и продукцией из них. В последние месяцы цены растут «практически на все виды строительных материалов», рассказывает Игорь Грецов, гендиректор и управляющий партнер GPGroup. Компания специализируется на отделке офисов класса А и элитного жилья, поэтому использует много материалов от зарубежных производителей.
Что будет с ценами на жилье в России
Из-за скачка курсов доллара и евро поставщики ожидаемо повышают цены на материалы для финишной отделки на 10–15%, говорит Грецов. И к таким скачкам в отрасли уже привыкли.
«Но сейчас мы также видим и рост цен на стройматериалы для черновых и предчистовых работ, которые производятся местными российскими компаниями и не привязаны к курсам валют», – отмечает глава компании.
К примеру, расходные материалы, такие как шпаклевка и грунтовка, подорожали на 2–10%.
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, который занимается возведением частных домов, также говорит о росте цен «на все сырье» – от бруса до базальтового утеплителя. В компании «Ориентир», которая возводит промышленные и складские комплексы, отмечают подорожание стекла на 30%, песка – на 25%.
Но, в отличие от рынка металлов, в этих сегментах нет однозначных и жестких предпосылок для взлета цен. И как с ним бороться, пока не ясно.
Подорожание стройматериалов застройщики пытались компенсировать за счет покупателей. По экспертным оценкам, жилье в строящихся домах за последний год подорожало на 10–25% в зависимости от типа и региона.
Тенденция затронула не только многоквартирные дома, но и жилье в частном секторе. По оценке гендиректора компании «Дом Лазовского», затраты на строительство в последнее время выросли на 15–18%.
Пока часть повышения строители компенсируют за счет собственной маржи. Но такая возможность есть не у всех.
Тяжелее всего придется исполнителям государственных и муниципальных контрактов, предполагает президент Национального объединения строителей Антон Глушков. Они работают по твердым ценам, и возможное подорожание стройматериалов не учитывается при расчете стоимости. «Поэтому любое колебание, как, например, сейчас мы наблюдаем с металлом, создает риски банкротства компаний и увеличения количества недостроев», – заключает эксперт.
Новости в России и в мире — Newsland — информационно-дискуссионный портал. Новости, мнения, аналитика, публицистика
Игорь Николаев, доктор экономических наук
Банк России 11 июня 2021 года принял решение повысить ключевую ставку на 50 б.п. (базисных пункта) до 5,50% годовых. Предположу, что большинство наших граждан, услышав такое сообщение, не очень-то поймут, что это весьма тревожная информация.
Тревожная, потому что принимая это решение, Банк России фактически признается: инфляция в России заметно ускоряется. Таким решением Банк России удорожает деньги для коммерческих банков, которые как раз берут их у него под эту самую ключевую ставку.
Делает это он для того, чтобы сдержать инфляцию.
РИА Новости
Цены и вправду ускоряют свой рост. Кто-нибудь скажет: «Эка невидаль, это и так очевидно». Конечно, очевидно, потому что мы — потребители — все это ощущаем на своих кошельках. Что дальше ожидать? Это юные люди не представляют, что такое по-настоящему высокая инфляция, а люди зрелых и старших возрастов прекрасно помнят инфляционный ужас 90-х годов прошлого века.
Но сначала все-таки немного официальной статистики, которая также говорит о серьезности проблемы. С начала 2021 года и по 7 июня 2021 года потребительские цены в России выросли, по данным Росстата, на 3,7%. Понимаю, многие скажут, что таким цифрам по инфляции верить нельзя, но будем оперировать официальными данными — какие есть, такие и есть.
Акцентирую ваше внимание на этой цифре потому, что именно столько — 3,7% — должна была составить инфляция в целом за 2021 год, согласно официальному правительственному прогнозу, исходя из которого принимался федеральный бюджет на 2021 год. То есть
уже к 7 июня текущего года мы вычерпали, если можно так сказать, годовой лимит по росту цен. А ведь еще даже I полугодие не закончилось.
Именно поэтому Правительство и Банк России вынуждены пересматривать свои прогнозы на 2021 год.
Так они будут делать до конца года, а потом скажут, что итоговая инфляция за год (6-7%…?) оказалась близка к прогнозируемой.
Вот такое лукавство, потому что сравнивать надо, конечно же, итоговые показатели по инфляции с прогнозом, с которым вступали в 2021 год, а не с той его версией, которая появится к концу года.
Что с ростом цен по отдельным продовольственным товарам за последние полгода? С конца декабря 2020 года лидерами подорожания, по данным Росстата, стали овощи: лук репчатый подорожал на 38,9%, капуста — на 60,6%, картофель — на 70,2%, морковь — на 80,3%. В принципе, во многом такое подорожание объясняется сезонностью, но все-равно овощи в этом году в цене растут значительно быстрее, чем в прошлые годы.
Объективности ради, следует признать, что сегодня быстро растут цены на продовольствие и сельхозпродукцию во всем мире.
В мае 2021 года индекс цен, рассчитываемый Продовольственной и сельскохозяйственной организацией ООН (FAO Food Price Index) составил 127,1%, то есть цены выросли на 27,1% по сравнению со средним их уровнем в 2014-2016 годах.
Именно поэтому, кстати, наши экспортеры тех же зерновых увеличили поставки, а правительство стало их ограничивать, чтобы сдержать внутренние цены. Экспорт гречки так и вообще запретили.
Однако одним только повышением цен на мировых рынках объяснить рост цен внутри страны нельзя. Правительство само «приложилось» к тому, чтобы ускорить инфляцию.
Я имею в виду неуклюжие попытки директивного регулирования цен, предпринятые в конце 2020 года с целью сдержать цены на сахар и подсолнечное масло, когда вынудили производителей и ретейлеров в добровольно-принудительном порядке подписать соответствующие соглашения.
А если к этому добавить другие причины высокой инфляции в России (недостаточный уровень развития конкуренции, российские антисанкции, неэффективное госрегулирование тарифов естественным монополий и ЖКХ и пр.), то становится понятным, почему актуализируется проблема инфляции.
Что ждать? Честно говоря, оснований для оптимизма маловато. Я бы еще обратил ваше внимание на следующий момент. Когда говорят об инфляции, то в центре внимания всегда так называемая потребительская инфляция, показатель, которой говорит о том, как изменяются цены на товары и услуги, которые мы, потребители, покупаем.
А ведь есть еще и другая инфляция, ее показатель — Индекс цен производителей промышленных товаров — показывает, как дорожают товары, которые продают друг другу предприятия и организации.
Надо иметь в виду, что если ускоренно растут цены на промышленные товары, то завтра это, с большой долей вероятности, выйдет и на потребительский рынок.
В связи с этим информация к размышлению: уже в апреле 2021 года прирост цен производителей промышленных товаров составил 27,6% в годовом выражении, в то время как аналогичный показатель по потребительским ценам составил 5,5%. Делайте выводы, как говорится.
Одновременно с фиксацией ускоряющегося роста цен пришла информация о том, что Росстат к началу следующего года запустит систему по использованию данных контрольно-кассовой техники и будет проводить параллельно два расчета индекса потребительских цен. Если данные окажутся сопоставимыми, то Росстат может частично перейти на расчет инфляции с использованием данных из чеков.
Как относиться к этой информации? Может быть, просто хотят подправить инфляцию? Надеюсь, что нет. Подход-то, согласитесь, разумный: считать инфляцию по чекам из магазинов.
Кроме того, учтем, что пока для обеспечения сопоставимости данных инфляцию будут продолжать считать и по действующей методологии. Так что пока по этому поводу — как по-новому считать инфляцию — беспокоиться не стоит.
А беспокоиться надо по поводу того, что цены растут все увереннее и все быстрее.