Введите запрос для поиска
ГлавнаяНовости банковФинансовая грамотность 8 Октября 2018
С 1 июля 2018 года застройщики официально могут предлагать дольщикам всего 2 способа обеспечения обязательств по договору долевого участия (далее ДДУ). Первый – застройщик обязуется обеспечить страховые взносы в компенсационный фонд. Второй — предоставить покупателю возможность произвести расчёты через счёт эскроу.
Однако, уже с июля 2019 года все расчёты с дольщиками по новым строительным проектам будут вестись только с помощью эскроу-счетов (п.5.ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018 года).
Эскроу-счет – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной. Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон.
В случае с долевым строительством в России эскроу-агентом являются банки. Центробанк ведёт перечень кредитных учреждений, уполномоченных на открытие счетов эскроу для расчетов по ДДУ.
Таким образом, схема расчётов с застройщиком через эскроу-счёт выглядит так: дольщик после регистрации ДДУ оплачивает его, но деньги он вносит на открытый уполномоченным банком специальный счет, на котором они блокируются для обеих сторон сделки вплоть до завершения строительства.
Средства на счёте будут застрахованы агентством страхования вкладов (АСВ), в размере всей суммы, депонированной на нём, но не более 10 миллионов рублей (п.3, статья 12.2, ФЗ-177).
После сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам застройщик получает доступ к деньгам на счёте. Если же по какой-то причине застройщик не завершил строительство – деньги возвращаются покупателю недвижимости. Застройщик ведёт строительство на собственные оборотные средства или на заём, оформленный опять же в уполномоченном банке.
Наталья Табаринцева, управляющий филиалом банка ВТБ в Красноярске, рассказывает: «В рамках вступившего в силу 214-ФЗ, деятельность участников рынка долевого строительства стала более регламентированной. Законодатель обязывает застройщиков проводить операции, используя спецсчета в банках, тем самым осуществляя дополнительный контроль за деятельностью строительных организаций и расходованием средств дольщиков. Банк ВТБ заблаговременно провел большую подготовительную работу со строительными компаниями Красноярска и приступил к открытию счетов застройщиков в рамках разрешений, полученных до 1 июля 2018 года (по закону строительные организации обязаны открыть спецсчета до 1 сентября 2018 года). На сегодняшний день 11 компаний города в качестве партнера выбрали именно ВТБ. Те застройщики, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, не останутся без внимания: мы готовы проработать индивидуально все вопросы по банковскому сопровождению наших клиентов. К моменту запуска продукта в части открытия эскроу-счетов физическим лицам мы планируем запустить пилот по проектному финансированию жилищного строительства с учетом новых требований законодательства. В целом в рамках проектного финансирования мы имеем все возможности для кредитования экономически интересных проектов не только в жилищном строительстве, но и в других отраслях. Таких, как горнодобывающая, нефтехимическая промышленность, портовая и аэропортовая инфраструктуры, а также проекты в сфере государственно-частного партнерства».
Андрей Федосов, начальник управления крупного и среднего бизнеса Красноярского отделения Сбербанка: «Сбербанк полностью готов работать и уже работает с эскроу-счетами. Отмечу, открытие и ведение эскроу-счетов для физических лиц по договорам ДДУ бесплатно.
С 1 июля Сбербанк запустил два новых кредитных продукта для застройщиков. Это кредитование с применением счетов эскроу и банковское сопровождение, связанное с изменениями в закон о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 августа 2018 года.
Суть продукта Сбербанка по счетам эскроу: застройщик открывает кредитную линию — до 85% бюджета проекта — и финансирует строительство объекта (жилого дома или застройки). Квартиры в этом доме продаются по договорам долевого участия, а расчеты осуществляются с использованием счета эскроу.
Покупатель квартиры может внести на счет сразу все деньги или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после того как дом построен, в том числе эти деньги являются источником погашения целевого кредита.
Среди преимуществ этого механизма — возможность снижать процентную ставку в зависимости от продажи квартир. Финансирование банка будет идти вне зависимости от продаж и поступления средств дольщиков. Чем больше поступит денег на счета эскроу, тем ниже процентная ставка.
Если сумма задепонированных средств дольщиков на счетах эскроу по кредитуемому банком проекту составит половину задолженности по кредиту застройщика, ставка снизится на 30%, а когда средства дольщиков покроют кредит застройщика, процентная ставка снизится вдвое.
Если сейчас застройщики занимают у банков под 11-14% годовых, то с новой схемой эта ставка может опуститься до 4,5-5%.
В кредитное соглашение включается формула, по которой ставка по кредиту ежемесячно пересчитывается. Второй инструмент, который предлагает Сбербанк, — банковское сопровождение счета застройщика.
Банк контролирует целевое расходование средств с учетом ограничений по размеру авансов и административных расходов. По данному продукту сейчас в Сбербанке проходит акция (до февраля 2019г) по открытию спец.
счетов для застройщиков — открытие счета бесплатно, обслуживание 1 000 рублей в месяц».
Большой плюс для потенциальных покупателей жилья в новой системе в том, что именно банк обязан следить за целевым расходованием кредитных средств и финансовым состоянием застройщика, снижая риски «дольщиков», средства которых, повторимся, ещё и застрахованы. Но есть и нюансы, о которых лучше знать заранее.
Информация по счету эксроу для покупателей – физических лиц
На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит. При использовании эскроу-счетов, как указано в тексте, застройщик освобождается от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд). И в случае нарушения застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции (например, за просрочку сдачи дома). Дольщик может забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев (п.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214): • если закончился срок депонирования; • если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке); • если застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ); • если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214). Если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (покупателю). |
- эскроу-счет
- долевое строительство
Сегодня, 11 июня 2021 года, Банк России принял решение повысить ключевую ставку на 50 б.п., до 5,5% годовых. Портал «Финансист» собрал режим работы банков Красноярска с физическими лицами в период с 11 по 14 июня 2021 года 71% жителей Красноярска считают себя финансово независимыми — существенно больше, чем в среднем по стране (63%) ВТБ проанализировал шаблоны сообщений, которые прикрепляют клиенты при проведении переводов через Систему быстрых платежей Банк «Открытие» и Visa запустили для клиентов – юридических лиц, а также индивидуальных предпринимателей акцию «Карта больше, чем офис», которая продлится до 31 августа Утренний комментарий ПСБ по валютному рынку на 11 июня Утренний обзор на 11.06.2021 от банка Открытие Сбербанк и ООО «Грейн Сервис» впервые на российском рынке заключили кредитную сделку с использованием нового безрискового индикатора Официальный канал ВТБ Капитал Инвестиции стал первым на рынке среди ресурсов российских банков и брокеров в Telegram, количество подписчиков которого превысило 200 000 человек Банки собираются секьюритизировать портфели
Хотели как лучше, а получилась реформа долевого строительства. Почему не стоит ждать в России дешевого жилья
Путин ввел наказания за разглашение данных силовиковМатеринский капитал в России смогут получить отцы-одиночкиМинтруд предложил увеличить в России МРОТ и прожиточный минимум«Больше 20 машин»: в Петербурге сняли рекордную очередь из скорых«Аэрофлот» отменил все рейсы в Литву до конца октябряНефть поднялась выше 73 долларов за баррель впервые с мая 2019 годаМариинская больница отправляется биться с коронавирусомПочему витамина D не хватает даже летом, разъяснила врачО Горбачёве снимут сериал с Мироновым и Хаматовой в главных роляхNissan перевернул Hyundai на крышу на улице Аврова. Есть пострадавшийВ центре Петербурга в доме рухнул потолок. Он не пережил ремонт«Совсем задохнемся с этим Евро»: как Петербург переживет третью волнуВ Петербург поступила новая партия вакцины «Спутник V»Беглов взял на работу лидера Казачьей партииВ Ленобласти из-за жары запретили посещать леса и разводить там огонь«Тинькофф» стал владельцем 5% акций Санкт-Петербургской биржи«Зенит» продлил контракт с вратарем Михаилом Кержаковым еще на сезонДень первый. «Фонтанка» погрузилась в новую самокатную реальностьПетербург в ожидании Евро. Аномальные пробки и открывшаяся фан-зонаУчёные: COVID-19 может вызвать деменцию, схожую с болезнью АльцгеймераПредыдущие новостиАрхив материалов
Центробанк ужесточает денежно-кредитную политику в попытках обуздать инфляцию. Вместе с ключевой ставкой растут не только ставки по потребительским кредитам и ипотеке, но и дорожают займы для застройщиков. «Фонтанка» поговорила с экспертами и узнала, как растущие проценты по ссудам для строительных компаний скажутся на стоимости жилья.
Михаил Огнев/«Фонтанка.ру»Поделиться
Промежуточные результаты реформы 214 ФЗ не внушают оптимизма. Основная проблема, которую власти пытались решить, внедряя на рынок проектное финансирование и эскроу-счета, — обманутые дольщики, спустя два года остаётся актуальной.
Так, фонд защиты прав дольщиков накануне сообщил, что в России зарегистрировано порядка 160 тысяч обманутых покупателей недвижимости. Напомним, в 2018 году, когда фонд только создавался, их количество оценивалось в 180–200 тысяч человек.
Сколько лет ещё потребуется для решения проблемы, фонд не сообщает.
Негативные тенденции, напротив, уже проявляются. Дорогие привлечённые в стройку деньги игроки рынка называют одной из причин увеличения цен на жильё. С ключевой ставкой растёт и стоимость кредитов на строительство. По оценкам аналитиков, после решения ЦБ ставка для таких займов подскочила от 0,75% до 1,5%.
«После поднятия ключевой ставки ЦБ цена уже выданных кредитов также изменилась (поскольку в договорах прописан порядок ее расчета как ставка ЦБ + х%) », — уточняет Аркадий Астрахан, генеральный директор застройщика «Управление регионального строительства».
Все опрошенные «Фонтанкой» эксперты сходятся во мнении, что до конца года стоит ждать дальнейшего роста ключевой ставки. В среднем прогнозы варьируются от 5,7% до 6,5% годовых по итогам года.
«Безусловно, это пропорциональным образом отразится на предлагаемых банками процентных ставках по проектному финансированию, ориентировочно на 1 — 1,5%», — замечает председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов.
Дорожающие кредиты сводят на нет надежды на снижение стоимости недвижимости из-за отмены льготной ипотеки.
«За 2020 год застройщики увеличили объем выручки на 1/3 в сравнении с предыдущим годом. Сейчас строительные фирмы не испытывают острой необходимости в денежных средствах, из-за чего в случае отмены льготной ипотеки на снижение рентабельности в среднесрочной перспективе почти никто не пойдет», — подчёркивает Сергей Романов, основатель юридического центра «Романов и Соколова».
Страхи и чаяния
По словам знакомых с внутренним устройством девелоперской кухни, не так страшна ставка кредита для застройщика, как «скрытые» и явные платежи для его обслуживания.
К примеру, согласно исследованию ассоциации «Национальное объединение строителей» доля комиссий и «скрытых» платежей в цене проектного финансирования составляет 35%.
И вряд ли это изменится в условиях, когда 80% всего проектного финансирования в стране выдают три флагмана госкапитализма: Сбер, ВТБ и «ДОМ.РФ».
Вместе с увеличившейся ценой привлеченных девелоперами денег на себестоимость строительства давит рост цен на стройматериалы и дефицит рабочей силы.
«По данным ЦБ РФ, только за 9 месяцев 2020 г. себестоимость продукции предприятий строительства жилых и нежилых зданий выросла в среднем на 13,7%», — подчёркивает Антон Мороз, член совета НОСТРОЙ и ответственный за организацию общественного контроля реализации нацпроекта «Жильё и городская среда».
К слову, идея заменить мигрантов на заключённых на стройплощадках, которую активно проталкивают в последние дни ФСИН, Минюст и Госдума, в среде коммерческих строительных компаний оптимизма не вызывает.
От осуждённых придётся добиваться высокой производительности при низкой мотивации. Да и как организовывать охрану на стройке дома в густонаселённом спальном пригороде Петербурга, где класть кирпичи будет чиновник-взяточник, убийца или педофил.
В итоге если замысел и будет воплощён в жизнь, то скорее на госстройках в необжитых районах тундры или тайги.
«Маловероятно, что в этих условиях застройщики пойдут на снижение рентабельности… наиболее вероятный сценарий — сохранение действующих цен застройщиками, а в случае серьезной просадки спроса — использование акционных предложений и совместных программ с банками по снижению ипотечных ставок», — добавляет Дмитрий Панов.
Кто пострадает
По данным аналитиков, сегодня более 60% строек финансируется на деньги банков. Северо-Западный федеральный округ входит в тройку лидеров по степени проникновения проектного финансирования в сферу строительства.
Вместе с ЦФО и ПФО Северо-Запад аккумулировал 80% денег, собранных на эскроу-счетах, и кредитов, которые банки выдали застройщикам. В регионах с не такими высокими темпами строительства проектное финансирование популярностью не пользуется.
Причиной эксперты называют его низкую доступность для региональных застройщиков.
«Многие крупные девелоперы не пользуются проектным кредитованием, а поэтому удорожание кредитов в первую очередь коснется небольших компаний, особенно тех, у кого продажи идут так себе, а значит, они вынуждены выплачивать кредит по более высокой процентной ставке», — подчёркивает Сергей Романов, основатель юридического центра «Романов и Соколова».
Сократить расходы региональных застройщиков и небольших строительных компаний в развитых регионах может помочь господдержка.
Правительство инициативу по спасению застройщиков низкомаржинальных проектов проявило в своём постановлении № 2457 от 31 декабря прошлого года. Суть документа в том, что государство компенсирует «ДОМ.
РФ» недополученную прибыль от предоставления таким девелоперам льготных ссуд. Новогодний подарок оказался кстати, но спас не всех.
Небольшие компании, по оценкам аналитиков, даже несмотря на господдержку, постепенно исчезают с рынка или перепрофилируются. Монополизация отрасли, которая началась с внедрения проектного финансирования, медленно, но продолжается. Чем это чревато для покупателя? Чаще всего за снижением конкуренции следуют высокие цены, снижение качества и сокращение ассортимента.
Вадим Шклёда, для «Фонтанки.ру»
Михаил Огнев/«Фонтанка.ру»
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
altnec28 Мая 2021 в 17:45Правильно и однозначно задать вопрос: Когда Уже В Российской Федерации Появится Подушевный Сертификат На Бесплатное Жилище Соответствующее Всем Стандартам Проживания На Территории Российской Федерации?
Вопрос не касается мегаяхт и суперзолотых колокольчиков на оных парашютах. Развивайтесь, развивайтесь за счет своих суперспособностей и привлекайте к этому таких же, но уже за свой счёт, аа не на халяву.
Закончилась халява.
И это факт сегодняшнего дня, успехов вам в ничегонеумении.
dedmoroz_5e4d8827384c228 Мая 2021 в 17:21рынок, в т.ч. т.н. рынок жилья, создаётся, чтоб деньги зарабатывать на клиентах, всё остальное от лукавого, бла-бла-бла
если застройщиком и продавцом массового жилья будет выступать государство, землю будет гос. заказчик получать под жильё бесплатно, а частные подрядчики будут строить на конкурентной основе за гос. смету да ещё по типовым проектам, то может быть, когда-нибудь и сложится система строительства доступного жилья в РФ
читать все комментариидобавить комментарий
Об эскроу-счетах: «Думаю, лет пять людей пообманывают»
С 1 января 2019 года Россия, наконец, отказывается от «долевки» — долевого строительства. Предложена схема предварительного накопления средств с участием банков. По сути, именно на банки теперь и перевели все риски.
Чего в результате ждем? На этот вопрос в своем материале для «БИЗНЕС Online» отвечает Иван Грачев, экс-депутат Госдумы РФ, доктор экономических наук, главный научный сотрудник Центрального экономико-математического института РАН.
«Человек, который решился на ипотеку, должен зарабатывать в месяц примерно на 1 квадратный метр жилья»
То, как президент РФ рассказывает, что все, со следующего года долевое строительство прекращается, и то, как наше правительство рассуждает на подобную тему, — это образец, как люди, не понимая законов сохранения (видимо, в школе физику плохо учили), не понимают и сути дела. Для того чтобы оценить, почему так много дольщиков было обмануто и почему новая схема никакого спасения для людей не даст, надо просто представлять всю эту цепочку. Грубо говоря, вот квартиры, вот доходы россиян — и кто из этой массы может получить жилье.
Когда я писал закон об ипотеке, я так и рассуждал. Есть люди, которые имеют в кармане деньги и могут купить квартиру сами. Таких в России до 5%, меньше немножко. Им ничего, кроме закона о регистрации прав, не надо.
Когда мою ипотеку ругают, то говорят: «А как быть людям, у которых нет больших денег? Для таких надо строить больше бесплатного социального жилья!» Все правильно.
Но надо посмотреть опыт зарубежных стран: сколько такого социального жилья могут себе позволить даже богатые государства? Во Франции, Германии и подобных им странах порядка 20% граждан (чуть меньше, чуть больше) могут получить вот это социальное жилье. Примерно столько его и строится.
В США — порядка 5%. Там соотношение реальных доходов и реальной цены квартиры лучше, соответственно, всего 5%. У нас, кстати сказать, тоже где-то 5%, мы в этом смысле живем примерно как Америка, правда, по другим причинам.
Допустим, доберемся до 20%: когда-нибудь у нас уровень социальности в сфере жилья будет как во Франции и Германии. Но все равно только 25% россиян (5% богатых и вот эти 20% бедных) окажутся с жильем. А остальные?
Для них есть следующий по простоте механизм — ипотека. Если хорошо посчитать, чтобы риски были нормальными, то человек, который решился на ипотеку, должен иметь 30% от стоимости жилья в кармане — это первое условие. Второе — он должен зарабатывать в месяц примерно на 1 кв. м жилья. В Москве по прошлому году его стоимость была за 150 тыс.
рублей, в Казани сегодня 1 кв. м нового жилья стоит в районе 70 тыс. рублей. Те, кто отвечает двум названным условиям, могут брать ипотеку, не слишком рискуя. Так мой закон, собственно, и был написан. Но таких людей в хорошие годы в России было примерно 15%, в плохие — 10%. Допустим, их и сейчас 15%.
Итого 40% (5% + 20% + вот эти 15%) россиян вписываются в эти схемы.
Ну а дальше идут схемы с предварительным накоплением. То есть гораздо больше людей, раз в 5 больше, чем «ипотечных», от 30% до 50% в разные годы, — это те, кто зарабатывает в месяц примерно на половину квадратного метра жилья и чуть больше.
Но и они могли бы накопить за два года на первоначальный взнос, те самые 30% от стоимости жилья.
Если этих людей включить в нормальную схему, плюс немножко социальной ипотеки, тогда да, действительно, основная масса россиян имеют шанс получить жилье.
«Долевое строительство — это такая кривая схема. Почему она дешевле для людей, почему те, кто не проходит на настоящую ипотеку, идут на «долевку»? Потому что по факту эти люди кредитуют сами себя»
Но что будет, если людям, которые зарабатывают на половину квадратного метра жилья в месяц и, в принципе, могут что-то накопить, мы не предложим нужной схемы? Это должна быть хорошая, заданная законом схема. Ее сегодня нет. И эти люди, естественно, лезут в кривые схемы. Так происходило в Латинской Америке и вовсю происходило в России. Долевое строительство — это такая кривая схема.
Почему она дешевле для людей, почему те, кто не проходит на настоящую ипотеку, идут на «долевку»? Потому что по факту эти люди кредитуют сами себя, когда сдают деньги предварительно. Следовательно, избавляются от огромной кредитной маржи банков, а в России это инфляция плюс большие риски. Это и раньше было где-то 15%, и сейчас примерно 12% или, может быть, 11%.
За счет того, что человек вначале вносит деньги за будущую квартиру, все или частично, по сути, это схема с предварительным накоплением средств. Но здесь все риски сбрасываются на человека — и застройщика, и работы с деньгами.
Грубо говоря, он сам кредитует себя или других — и все риски забирает на себя, в частности риски того, что не выстроят жилье, что неправильно что-то пойдет…
Ну а дальше в долевом строительстве эти риски — пропажи денег, условно говоря, и недостройки жилья — объединяются. То есть застройщик по факту выполняет функции строителя, все строительные риски на нем. Плюс еще он, не имея ни лицензии банка, ни навыков работы с деньгами, работает с немалыми средствами.
В этом смысле у него выше, чем в обыкновенных банках, риски потери этих денег — кражи, пропажи, неправильного использования. И это на самом деле ничем не устранишь.
Я пытался депутатам, которые в бюджетном комитете Думы РФ занимались разруливанием «долевки», объяснить, что никакими вашими ухищрениями, ужесточением операций вы ничего не добьетесь, потому что перемешивание рисков никуда не денется. И в принципе, схема предварительного накопления все равно останется.
В этом смысле попытки улучшить долевой закон были изначально безнадежны. Это, мне кажется, сразу должен был понимать тот, кто знает законы сохранения, знает, почему основная масса людей идет в эти кривые схемы.
«Почти наверняка произойдет удорожание нового жилья, потому что частично там будут задействованы кредитные ресурсы банков»
Теперь, наконец, отказались от этой «долевки» и предложили схему предварительного накопления с участием банков. По сути, перевели на банки все риски и все, что связано с предварительным накоплением. Что из этого получится?
Совершенно очевидно, что для человека никакого выигрыша при этом не произойдет. Чуть больше будут зарабатывать банки, чуть меньше — строители. Почти наверняка произойдет удорожание нового жилья, потому что частично там будут задействованы кредитные ресурсы банков.
А с точки зрения рисков ничего не улучшится, потому что по факту перемешивание рисков останется, только теперь уже банки к своим рискам приплюсуют риски своих оценок.
То есть проектное финансирование, ошибки в части строительных проектов, риск того, что не завершат это строительство, теперь будут оценивать банки. Но они этим не умеют заниматься и получат несвойственную им функцию в части оценок строительных проектов.
Соответственно, риски не уменьшатся, а, на мой взгляд, скорее увеличатся, потому что вероятность банкротства банков в последние годы ничуть не меньше, чем вероятность полного краха застройщика.
Резюме: чуть-чуть уменьшится количество людей, которые начнут попадать в эти схемы, но вероятность того, что с данными схемами они пролетят, к сожалению, не уменьшится.
А что надо было делать? Нужно было посмотреть, как страны, которые были бедными и сейчас бедные, с этой проблемой тем не менее справлялись эффективно. И такая эффективная схема есть — она называется строительными сберегательными кассами.
Данная схема тоже с предварительным накоплением, но когда банк занимается исключительно банковской деятельностью.
Более того, создаются специализированные банки, которые не имеют права заниматься спекулятивными операциями, а занимаются только и исключительно с клиентами, которые улучшают свои жилищные условия — либо строят, либо покупают, либо ремонтируют квартиры.
Предварительное накопление в стройсберкассах идет, по сути, по замкнутому кругу и, следовательно, при любой инфляции может обеспечивать кредиты под низкие проценты. Даже если инфляция в стране, скажем, 20%, стройсберкассы все равно могут выдавать кредиты под 5%, если человек на стадии предварительного накопления соглашается сдать свои деньги под 3%.
А для того, чтобы все риски замкнуть окончательно на себя и помочь этому процессу, государство людям, которые пошли в эти стройсберкассы, накидывает 20 копеек на вложенный рубль, а в Словакии, если на наши деньги, до 40 копеек. Схема с точки зрения бюджета выгодная, неубыточная, благодаря налогам.
Если банку запрещено выполнять другие операции и он занимается только строительством, то там в обороте всегда сидит налог на добавленную стоимость и другие налоги, которые обеспечивают поступление в бюджет с рубля более 20 копеек при строительстве дома.
То есть это значит, что человек идет в такой специализированный банк, в стройсберкассу, там примерно два года накапливает 30% от рыночной стоимости своей будущей квартиры, получает от государства еще 20% от того, что он вложил.
Дальше получает от этой стройсберкассы — потому что он два года как бы доказывал свою кредитоспособность — удвоенную сумму под низкие проценты, независимо от инфляции. И плюс гарантии, если не хватает, перед ипотечным банком на то, чтобы ему недостающую сумму на квартиру дали.
Это схема, которая действительно оставшиеся 50% населения… ну почти что 50% (реально для России все-таки процентов 30) позволяет охватить. Соответственно, ее и надо было внедрять.
К сожалению, пошли на вариант, который, наверное, пролоббировали обычные наши банки.
Ну не знают они своего счастья на самом-то деле… Думаю, лет пять по этой схеме людей пообманывают и потом вернутся к тому, что все-таки нужны стройсберкассы.
…Наш институт только что закончил отчет с анализом экономических последствий введения поправок в действующих федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Меня попросили посмотреть этот отчет. С моей точки зрения, отчет добротный, хороший, цифры там правильные, даже если они мне не нравятся. Но идейно он не приводит к пониманию, почему 30–50% россиян, целые толпы обязательно лезут в эти кривые схемы. А все потому, что им не предложили хорошей, прямой схемы. И теперь из одной кривой схемы — «долевки» — они перейдут в другую кривую схему, в банковскую. Потом, наверное, придумают еще и жилищные кооперативы… Но это все опять от лукавого.
Хочу поздравить читателей с Новым годом. Всех, включая и тех, что меня ругают в х. Приятно, что «БИЗНЕС Online» читают много умных людей, у которых есть своя точка зрения, свое мнение, которые, как и я, считают, что все мы должны менять жизнь людей в нашей стране в лучшую сторону.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году
Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.
214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:
- квартиры в многоквартирном доме,
- таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.
Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.
Требования к застройщику по 214-ФЗ
Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:
Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика
Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.
Кто занимает руководящие посты в компании
Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:
- имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
- единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
- владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
- были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.
Есть ли проектная декларация
Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.
Сколько денег у застройщика
У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.
Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.
Минстрой не выдаст разрешение, если компания:
- еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
- выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
- заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
- участвует в процедуре банкротства,
- приостановила деятельность по решению суда,
- не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
- не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.
Какой у застройщика опыт
Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.
Кому принадлежит земля под застройку
Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.
Обязанности застройщика во время строительства
Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Квалификация застройщика
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
Кредиты во время строительства
Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.
Финансовое состояние застройщика
Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.
Расчеты с контрагентами и дольщиками
Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.
Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.
Переводы со счета застройщика
Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:
- строительные работы на объекте,
- проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
- строительство инженерных сетей,
- подготовку градостроительной документации,
- кредит на строительство,
- госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
- налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
- зарплату сотрудникам,
- взносы в компенсационный фонд,
- возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
- рекламу,
- аренду офисов и оргтехники для сотрудников.
При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.
Периодическая отчетность
Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС).
Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года.
Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.
Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.
Ответственность застройщика
Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.
Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:
- должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
- компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.
Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:
- должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
- компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.
Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:
- должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
- компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽
«Это распространенный миф, что при эскроу-счетах не будет обманутых дольщиков»
С 1 июля девелоперы не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков. Реформа долевого строительства в первую очередь призвана защитить покупателей квартир от недобросовестных застройщиков.
Но можно ли назвать хранение средств покупателей новостроек на эскроу-счетах 100-процентной защитой от потерь? Об этом специально для Новострой-М рассказал Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента «Бон Тон».
Какие законодательные тренды на рынке новостроек вы бы выделили сегодня?
Сейчас в активной стадии находится реализация реформы долевого строительства. Летом 2019 года нас ожидает начало перехода на обязательное применение эскроу-счетов и смена основного механизма финансирования строительства с использования средств дольщиков на банковские кредиты.
Можно ли этот год охарактеризовать как «прощание с долёвкой» или из-за послаблений – прощание затянется на несколько лет? На сколько, кстати?
«Прощание с долевкой» – в корне ошибочный термин. Реформа долевого строительства предполагает, что с использованием эскроу-счетов будет осуществляться оплата договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).
То есть «долевку» отменять никто не собирается. ДДУ как были, так и останутся. Меняется лишь способ их оплаты.
Что касается сроков перехода на новый механизм работы, то пока можно прогнозировать, что данные процессы затянутся на ближайшие 2-3 года.
Как вы считаете: эскроу-счета защищают в должной мере ипотечных дольщиков?
Эскроу-счета позиционируют чуть ли не как абсолютную панацею против всех проблем. Это распространенный миф, что при эскроу-счетах не будет обманутых дольщиков. Однако в законе о банкротстве уже есть статья 201.12-2.
, которая носит следующее название: «Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве».
То есть дольщики с эскроу-счетами могут оказаться в банкротном процессе застройщика и, значит, пополнить ряды «обманутых дольщиков». Возможность данного сценария уже закреплена законодательно.
Какую долю сегодня в среднем составляют проценты по переплате? Это треть, четверть кредита? Сколько в теории денег может «уплыть»?
Конкретная сумма будет зависеть от условий банка, размера, ставки и срока кредита, а также срока строительства. Также важно понимать, что большую часть первых по времени платежей составляет сумма процентов, а не основного долга.
Например, ипотечный кредит в размере 5 млн рублей, оформленный на 20 лет под 9,7%, обойдется в 1,1 млн рублей за 2 года при аннуитетном платеже. Тело кредита составит 150 000 рублей, зато проценты – 950 000 рублей. Теперь вопрос – согласится ли дольщик расторгать ДДУ при таких условиях?
Как вы считаете, почему власти оставили такую недоработку по части ипотечников по эскроу? Ведь ипотека, можно сказать, двигатель рынка новостроек? В прошлом году такие сделки на первичном рынке били все рекорды.
На начальном этапе любой реформы всегда случаются недоработки подобного плана. Дьявол, как известно, прячется в мелочах и таких моментов сейчас немало.
Кроме того, новые правила накладываются на предыдущие изменения, что серьезно усложняет работу юристов.
Переход на эскроу-счета – это четвертая реформа долевого строительства за последние пять лет! Даже специалисты путаются в хитросплетении законодательных нововведений.
Знаю, что вы высказали предложение о комбинировании рассрочки и ипотеки, чтобы минимизировать риски покупателей. В этой схеме есть место только для беспроцентной рассрочки? Ведь если на остаток начисляются проценты, они так же, как и ипотечные, могут сгореть?
Рассрочка может быть как процентной, так и беспроцентной. Однако принципиально, чтобы все платежи на стадии строительства учитывались в качестве оплаты по ДДУ и, соответственно, блокировались на эскроу-счетах. Тогда в случае расторжения ДДУ возврату будет подлежать вся сумма, оплаченная за этот период.
Беспроцентная рассрочка – редкий зверь на рынке новостроек. Или ее в принципе нет среди предложений, или индивидуально обговаривается и первый взнос должен быть большим. Если теперь все деньги будут лежать на счету у банков – можно ли предположить, что беспроцентная рассрочка станет более распространенной и дружелюбной по условиям к покупателям?
Данные перспективы есть. Что касается сложностей, мешающих развитию инструмента рассрочки «до эскроу», то здесь нужно отметить слабый механизм правовой защиты. 214-ФЗ дает возможность строителям расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если дольщик нарушает условия рассрочки.
Однако на практике такой способ расторжения может занять до 4-5 месяцев, в течение которых квартира фактически выпадает из оборота.
В новых реалиях эскроу-счетов застройщик все равно не увидит денег дольщика до окончания строительства, а, следовательно, может позволить себе предлагать рассрочку как возможную альтернативу ипотеки. Расчеты показывают, что такая схема экономически выгоднее как для строителей, так и для дольщиков.
Кроме того, в случае долгостроя защита дольщика значительно выше. Ведь платежи по рассрочке идут в зачет цены ДДУ, блокируются на эскроу-счетах и подлежат возврату в полном объеме в случае сложной ситуации у застройщика.
Сегодня уже все расходы застройщики осуществляют по спецсчетам под контролем банков – не избыточна ли мера с переходом на эскроу? Или нынешние расчеты все же допускают банкротства застройщиков и появление новых обманутых дольщиков?
Специальные счета – это осколок одной из предыдущих реформ. Застройщики, которые будут работать по эскроу-счетам, освобождены от финансового контроля банков. Можно сказать, что эскроу являются продолжением, развитием данного механизма и заменой спецсчетов.
Что касается возможных банкротств застройщиков, то тут, что называется, надо расставить точки над i. Эскроу-счета, как и спецсчета, необходимы для борьбы с «утечкой» денег дольщиков.
При этом строительный проект остается бизнесом, и застройщик может обанкротиться в силу исключительно экономических факторов.
Главный вопрос, который интересует сегодня наших читателей – что будет с ценами на квартиры? Они уже подорожали по итогам первого квартала, ждать ли еще роста и какого?
Подорожание новостроек в течение первого квартала 2019 года с реформой практически не связано. На сегодняшний день проекты с эскроу-счетами составляют 1-2% рынка и глобального влияния на ценообразование пока не оказывают.
В первой половине года цены реагируют на фактор инфляции, повышение НДС, рост цен на топливо и т. д. Переход застройщиков на проектное финансирование тоже будет толкать цены вверх, но рынок, на мой взгляд, начнет ощущать это давление только к концу года.
При этом, помимо факторов, поднимающих цены, есть и аспекты, тормозящие такой рост. Главный из них – падение реальных доходов населения.
Каким вам видится 2019 год на рынке новостроек московского региона? Ждать ли нам потрясений в виде банкротств или, напротив – все будет хорошо?
Мы будем наблюдать постепенный переход на использование эскроу-счетов и проектного финансирования. Новая схема приведет к появлению новых стратегий реализации проектов, способов и формы оплаты. Значительно возрастет роль банков. В общем, экспертам в области строительства точно скучно не будет. Но в конечном итоге мы ожидаем позитивные изменения.
- «Застройщики больше не смогут пользоваться бесплатными деньгами дольщиков»
- В России 117 застройщиков в 214 объектах открыли продажи квартир по эскроу-счетам
Дата публикации 02 мая 2019