Нестабильное снижение ставки
Главной тенденцией 2019 года можно назвать плавное снижение ставки по ипотечному кредитованию. Хотя в первом полугодии эти тенденции проявляли себя достаточно слабо – ставки наоборот выросли.
В мае 2019 года многие строительные компании начали бить тревогу: у них существенно уменьшились продажи в связи с тем, что сумма выданных ипотечных кредитов сократилась более чем на 20%, а значит, и продажи свернулись.
После 9,52% (средней ставки в декабре 2018 года) вернуться к уровню 10,56% в мае 2019 года – значит существенно откатиться назад.
Однако с ситуацией удалось справиться – середина года принесла долгожданное снижение ставок. Был снова преодолен психологический барьер в 10% годовых (впервые это произошло в августе 2017года) – теперь все крупнейшие ипотечные банки предлагают ставку гораздо ниже этого значения.
Так, Сбербанк, который славится своей помощью желающим приобрести жилую недвижимость, за год трижды снижал ставки. После последнего снижения ипотека на первичном рынке выдается под 7,3% годовых, а на вторичном – под 8,8% годовых.
Хотим отметить, что эти ставки минимальные, предназначены для клиентов с хорошей кредитной историей, имеющих зарплатный проект в этом финансовом учреждении. Для других категорий потенциальных заемщиков они могут быть выше, но незначительно.
К снижению ставок привело несколько основных причин. Основная из них – удешевление стоимости кредитования для самих банков.
Всем известно, что ипотечная ставка напрямую зависит от ключевой ставки Центробанка, именно под эти проценты коммерческий банк может взять в долг средства у государства и направить их на выдачу кредитов своим клиентам. Так вот, в течение этого года ключевая ставка Центробанка снижалась 3 раза.
Во-вторых, на уровень процентной ставки по ипотеке оказала влияние конкурентная среда – стало просто больше банков, которые готовы выдавать ипотечные кредиты. Эта тенденция заслуживает отдельного и более глубокого рассмотрения, так что ниже можно будет почитать об этом более подробно.
В-третьих, снижение спроса на рынке первичного жилья заставило строительные компании активно и плодотворно сотрудничать с банками, так что самые выгодные проценты по ипотеке теперь нужно искать в партнерских предложениях финансовых учреждений и застройщиков.
Ну и уровень доходов населения нельзя сбрасывать со счетов: какой бы доступной ни была ипотека, если граждане страны не чувствуют, что зарабатывают достаточно для того, чтобы взять ипотечный кредит, роста ожидать не стоит. В 2019 году этот фактор не оказал достаточного влияния на ипотечную сферу, поскольку существенного скачка в доходах не наблюдалось.
В общем и целом, такие тенденции не могут не радовать, поскольку снижение ставок положительно отражается как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, стимулируя продажи и увеличивая объемы возводимой жилой недвижимости.
Хочется также отметить, что наличие ипотечного кредита наконец-то перестало пугать риэлторов и прочих сотрудников компаний, занимающихся куплей-продажей недвижимости. Большинство из них уже перестали шарахаться от таких клиентов, понимая, что именно они являются тем платежеспособным сегментом, который может улучшить показатели их деятельности.
Снижение объемов рефинансирования
2018 год запомнится многим банкам как год активного рефинансирования. В принципе, это было закономерно и ожидаемо: те, кто ранее получили кредиты под высокие проценты, хотят от них уйти, а потому оформляли рефинансирование.
Причем делали это заемщики как в своих родных финансовых учреждениях (там, где им выдавался кредит), так и в других банках (в случае, если им отказывали).
По результатам 2018 года почти 11,5% всех новых выданных ипотечных кредитов пошли на рефинансирование старых.
В 2019 году подобная тенденция не сохранилась. Во-первых, уже упомянутое выше повышение ставок в первом полугодии привело к тому, что рефинансирование было невыгодным с экономической точки зрения.
Во-вторых, многие уже перевели свои кредиты на новые экономические рельсы со сниженными процентами, так что и спрос уже вроде как приутих.
Все это привело к тому, что по предварительным результатам 2019 года доля рефинансирования будет составлять не более 4-5% в ипотечном портфеле российских банков.
Уменьшение выданных кредитов без учета рефинансирования
Казалось бы, подобное снижение ставок во втором полугодии не могло не отразиться на уровне выданных ипотечных кредитов – их количество должно вырасти. Однако, к сожалению для большинства финансовых учреждений, этого не произошло.
Предварительная статистика за 10 месяцев 2019 года гласит: за период с января по октябрь 2019 года было выдано более 1 млн. ипотечных кредитов (как новых, так и на нужды рефинансирования) на общую сумму 2,23 трлн. рублей.
Это на 14% меньше, чем за аналогичный период 2018 года (если говорить о количестве) и на 6% меньше (если говорить о денежных объемах).
Если же рассматривать лишь «новую» выдачу, то тут снижение составило 7% по количеству, а вот по сумму наблюдается пусть незначительный, но прирост в 2%.
Как распределялась ипотека по регионам
Как и в прошлые годы, лидерами по количеству выданных ипотечных кредитов были и остаются Москва и Московская область, а также Санкт-Петербург (без учета области, там спрос не столь высок).
Но даже в Москве, которая в 2018 году бодро рапортовала о росте количества ипотечных кредитов, в 2019 году было зафиксировано снижение в количественном выражении (хотя и самое небольшое по сравнению с другими регионами, сдавщими свои позиции, всего 7%).
А вот в денежном выражении столица «выросла» на 2%, что говорит об изменении структуры портфеля: стали выдаваться больше дорогих займов (в среднем по Москве сумма ипотеки составляет 4,7 млн. рублей).
В целом же по стране средний размер ипотечного кредита увеличился на 200 тыс. рублей и составил 2,2 млн. рублей. В 2018 году этот рост составлял лишь 100 тыс. рублей.
На третьем месте по количеству выданных ипотечных кредитов находится Свердловская область, за ними следуют Башкирия, Татарстан, Краснодарский край и Новосибирская область. Замыкают десятку лидеров Ханты-Мансийский автономный округ и Ростовская область.
Согласно статистике, банки в 2019 году сократили выдачу ипотечных кредитов в 76 регионах России. Эта тенденция нова для рынка – в 2018 году она не наблюдалась. Средний показатель снижения – 2%,
Конечно, при анализе этого показателя наблюдается прямолинейная корреляция с показателями продаж жилья (больше всего жилья продается в столице). Это и логично, поскольку сложно найти еще более взаимовлияющие и близкие друг к другу рынки, чем рынок первичного и вторичного жилья и рынок ипотеки.
Государственная поддержка ипотеки
Еще одна причина, по которой наблюдаются все обозначенные выше тенденции. Ипотечная политика финансовых учреждений находится под жестким контролем многих государственных структур, занятых реформированием и регулированием этой отрасли.
Так, председатель наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин увидел в росте ипотечных ставок угрозу для осуществления жилищного нацпроекта. А в нем зафиксированы амбициозные планы.
Конечно, добиться достижения показателей без существенного снижения ставки просто невозможно.
Очень часто об ипотеке можно услышать и от Президента России. Он упоминает об этом направлении как о приоритетном.
И не только говорит, но и делает: сегодня существует множество программ, поддерживающих отдельные группы граждан России (например, льготные условия получают военнослужащие, жители отдаленных регионов страны).
Не так давно начала работать программа по возмещению части ипотеки для многодетных семей, у которых появился третий и последующий ребенок. Так что эти тенденции положительно сказываются на уровне выданных ипотечных кредитов и стимулируют банки к более тесному сотрудничеству.
Какие банки оказались лидерами на российском ипотечном рынке-2019?
В первой тройке лидеров мало что поменялось. Лидерство, как и в 2018 году, держит Сбербанк. Его рыночная доля за 10 месяцев 2019 года составила более 40% от всех выданных ипотечных кредитов (причем как в количественном, так и в денежном выражении).
На втором месте – ВТБ с более чем 20%-ной долей, на третьем – Газпромбанк (его доля – чуть больше 7%).
Лидерство на рынке объясняется наличием у упомянутых финансовых учреждений средств для предоставления ипотечных кредитов, а также активной маркетинговой стратегией, которую они избрали в этом сегменте.
Существенно увеличили свой кредитный портфель в этом году ФК Открытие (переместился с 9 места в рейтинге на 5-ое), Альфа-банк (с 13-ого на 6-ое), Промсвязьбанк (с 16-ого на 8-ое). Тем, кто хочет оформить выгодную ипотеку, стоит обратить внимание на эти финансовые учреждения, условия в них могут быть очень даже привлекательные.
Свои позиции уступили Райффайзенбанк (переместился с 6 места на 10-ое), Абсолют Банк (с 8-ого на 11-ое), Уралсиб (с 10-ого на 14-ое). О причинах такого положения вещей эти финансовые учреждения в принципе не распространяются, однако это можно объяснить тем, что они решили перейти в другой кредитный сегмент и направили свои усилия и свободные финансовые средства туда.
В принципе, мы перечислили все банки, к которым можно обращаться, занявшись поиском выгодных ипотечных условий. Так что потенциальные ипотечные заемщики, берите на заметку!
Вместо вывода
Конечно, говорить об официальных итогах года можно будет после того, как он закончится, только тогда можно говорить о наличии какой-то статистики и комментировать итоговые цифры.
Однако и тот предварительный анализ, который сделали мы, опираясь на данные за 10 месяцев текущего года, позволяют сделать вывод о том, что на этом рынке наблюдается противоречивая ситуация: уровень ставки изменяется в разные стороны, и никто не может сказать со 100%-ной точностью, какой она будет завтра, а тем более в конце 2020 года. В этой ситуации финансовые учреждения делают все возможное, чтобы не упустить клиентов, своевременно и оперативно реагируя на рыночные изменения.
«Открытие Research»: в 2020 году ипотечное кредитование в России вернется к росту
2020-02-13T10:39:07+10:00 2020-02-13T10:39:07+10:00 2020-02-13T10:39:07+10:00
Эксперты аналитического управления банка «Открытие» («Открытие Research») прогнозируют, что после замедления в 2019 году рынок ипотеки в России вернется к росту в 2020-м и превысит исторически рекордные показатели 2018 года.
Ипотека замедлилась в 2019 году вслед за рынком недвижимости
В 2019 г. наблюдалось постепенное замедление динамики выдачи ипотеки. По данным ЦБ РФ, в 2019 году россияне получили 1,27 млн ипотечных кредитов на сумму 2,85 трлн рублей, тогда как в 2018 году были выданы 1,47 млн кредитов, а их денежный объем достиг 3,01 трлн рублей. Таким образом, число займов снизилось на 14%, а их сумма – на 5%.
В первой половине прошлого года росту выдач препятствовало повышение ставок по ипотечным кредитам. Во второй половине года ключевая ставка стала активно снижаться, что позволило завершить 2019 год с результатами, которые сопоставимы с 2018–м.
Замедление ипотеки в 2019 году соответствует динамике рынка жилой недвижимости, где отмечалась аналогичная ситуация – застройщики сократили объем продаж «в метрах», а рост цен на квартиры позволил минимизировать потери в выручке. Такая динамика вызвана переходом отрасли на новые правила привлечения средств дольщиков (эскроу-счета) с 1 июля 2019 года.
Средний срок и средний размер ипотечного кредита растут
По оценкам аналитиков банка «Открытие», сохраняется тренд на увеличение срока привлекаемого ипотечного кредита. За 2019 год средний срок кредитования увеличился на 10%, с 195 до 215 месяцев.
Вкупе с падающей ставкой это позволяет частично компенсировать рост цен на квартиры. Тем не менее средний выдаваемый кредит в 2019 г. вырос на 10%, до 2,24 млн.
рублей, а ежемесячный платеж поднялся на 8%, до 22,4 тыс. руб./мес.
Государство продолжило усиливать влияние на ипотечный спрос. В 2019 году ощутимый вклад в кредитование покупки жилья на первичном рынке оказала программа поддержки семей (льготная ипотека под 6%), в которых родился второй или последующий ребенок после 1 января 2018 года Согласно данным «Дом.
РФ», куратора программы, на льготную ипотеку пришлось 25% выдачи от всех кредитов на первичном рынке.
Кроме этой программы значительный вклад в стимулирование ипотеки вносят «военная ипотека», материнский капитал, субсидирование различных категорий граждан, в том числе врачей и учителей, на отраслевом, региональном и федеральном уровне.
Рост ставок в начале прошлого года сократил объем рефинансирования. По экспертной оценке, объем рефинансированной ипотеки в 2019 году сократился в 2 раза.
Несмотря на пессимизм начала 2019 года и непростую ситуацию на рынке жилья, для ипотеки год закончился достаточно благоприятно.
Как будет меняться спрос на ипотеку на первичное и вторичное жилье в течение 2020 года
В 2020 году ожидается стабилизация рынка жилой недвижимости, что будет сопровождаться выравниванием цены и спроса. В регионах со сложившимся и развитым рынком недвижимости ориентиром будет выступать первичный рынок, тенденции которого перенимает вторичный.
Ключевым драйвером спроса на ипотеку в новостройках могут стать новые условия поддержки семьи: на материнский капитал впервые будут претендовать семьи, в которых после 1 января 2020 года родился первый ребенок.
Заметный эффект от программы можно ожидать не ранее чем во второй половине года и на региональных рынках, где полученные 450 тыс.
рублей материнского капитала будут близки к 20%, необходимым для первоначального взноса на ипотеку.
Разрабатывается программа субсидирования «сельской ипотеки» под 3%. При дополнительном субсидировании программы региональными властями ставка может снизиться до 1%.
Ключевыми особенностями этой программы станет широкий охват аудитории – она практически не будет иметь ограничений, на нее смогут претендовать все граждане РФ и на любой вид недвижимости, включая индивидуальное жилищное строительство и «вторичку».
Единственным ограничением будет нахождение объекта кредитования в сельской местности. Финальные параметры программы власти планируют опубликовать в первом квартале 2020 года.
Введение эскроу-счетов не обрушило рынок ипотеки. Резко негативного эффекта в 2020 году тоже не ожидается
Непосредственное влияние на рынок переход на эскроу-счета пока оценить трудно. По факту новые правила начали действовать только в начале четвертого квартала 2019 года, а доля продающегося по старым правилам жилья все еще достаточно высока.
Но уже сейчас можно сказать, что реформа проходит относительно мягко. Со стороны покупателя изменения минимальны: после отладки самого механизма оформления сделки разница будет незаметна.
Технически процедура привлечения ипотечного кредита не поменялась.
На количество сделок мог бы повлиять рост себестоимости квартир, который составляет 2-8% от эффекта перехода к новым правилам, но это удорожание уже было отыграно в 2018-2019 годах. Поэтому в 2020 году не ожидается резкого роста цен, что может благоприятно сказаться на спросе.
Еще одним следствием реформы станет уход ряда застройщиков с рынка в связи с усложнением механизма привлечения проектного финансирования на новые объекты.
Это приведет к консолидации рынка в руках крупных игроков и усилению конкуренции между ними.
Для покупателя это будет означать дополнительные программы лояльности или, в случае монополизации локального рынка, наоборот, увеличение стоимости квартиры.
- Рынок ипотеки в 2020 году вырастет
- Аналитики банка «Открытие» прогнозируют, что объем выдачи ипотеки увеличится в 2020 году до 3,1-3,2 трлн рублей, превысив показатели не только 2019-го, но и 2018 года.
- Ипотечные ставки в 2020 году продолжат снижаться
В 2020 году ожидается сохранение тенденции к сокращению ипотечных ставок. С начала 2019 года изменение ключевой и ипотечных ставок происходит примерно равными темпами. Таким образом, при дальнейшем снижении ключевой ставки, например, до 5,75%, минимальный уровень ипотечных ставок на первичном рынке может опуститься ниже 8% по сравнению с 9% в декабре 2019 года.
Впрочем, фактическое снижение ставки по ипотеке может быть как выше, так и ниже динамики ключевой ставки. Банк России рассматривает возможность ужесточения нормативов при выдаче ипотечных кредитов с середины 2020 года, что может привести к их удорожанию для ряда заемщиков.
Снижению ставок может способствовать более массовый переход в 2020 году на расчеты с застройщиками жилой недвижимости через эскроу-счета, когда средства населения, по сути, «депонируются» на счете в банке до сдачи объекта недвижимости.
По данному «вкладу» банки не платят проценты, а потому средства на этих счетах могут стать источником фондирования более дешевого кредита либо самому застройщику, либо его ипотечным клиентам – до момента оформления собственности. Однако здесь выбор будет принадлежать застройщику.
Вклад рефинансируемой ипотеки в рынок остается незначительным
Вклад государственных программ составляет около 12% ипотечного портфеля: из них порядка 6,5% приходится на «военную ипотеку», на субсидированную ипотеку по программе для семей с детьми — не более 1,5%. Досрочное погашение ипотеки за счет государственных субсидий в 2019 году составило порядка 4% портфеля.
Доля рефинансируемой ипотеки, согласно прямым данным Банка России, не превысила в 2019 году 0,5% от объема выдач. Косвенные оценки, рассчитанные исходя из сокращения объемов досрочного погашения в течение второй половины 2018 г. – первой половины 2019 г., позволяют сделать предположения о более высоком, но все равно умеренном вкладе рефинансируемой ипотеки – от 4 до 10%.
Умеренный рост цен на жилье в 2020 году сохранится
По предварительной оценке, средняя стоимость жилья на первичном и вторичном рынке в среднем по РФ в течение 2019 года выросла. Рост цен на новостройки составил 3% г./г., на вторичном рынке — 7%. В отдельных регионах рост происходил быстрее – в Москве цены на первичном рынке выросли на 15%, на вторичном – на 10%, а в Санкт-Петербурге – на 7 и 15% соответственно.
В 2020 году, по прогнозам «Открытие Research», ожидается стабилизация уровня цен, в среднем рост будет соответствовать уровню 4-5% г./г. Первичный рынок начнет пополняться новым предложением, из-за чего может наблюдаться локальная просадка средней стоимости из-за дисконта на раннюю стадию строительства. Вторичный рынок продолжит корректироваться вслед за первичным.
В ряде регионов средний платеж по ипотечному кредиту сравнялся со средними ежемесячными ставками по аренде
В ряде регионов, особенно с развитыми рынками недвижимости, ежемесячный платеж по ипотеке приближается к ставке аренды. В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Владивостоке ежемесячное обслуживание ипотеки сопоставимо с арендой.
В отдельных регионах, где преобладает вахтовая форма привлечения персонала, например, в Камчатском крае и Магаданской области, сложилась ситуация, когда выгоднее оплачивать ипотеку, чем снимать жилье – средний ежемесячный платеж здесь ниже аренды на 15 и 12% соответственно.
Однако в большинстве российских регионов аренда остается дешевле ежемесячного платежа по ипотеке.
При этом сравнивать аренду и ипотеку как равноценные альтернативы не совсем корректно. Наиболее востребованный лот для аренды – компактные и однокомнатные квартиры, когда в ипотеке средний метраж выше. Это объясняется тем, что среднестатистический арендатор – один человек или молодая пара без детей, в то время как ипотека востребована у семей.
Рынок аренды квартир продолжает развиваться – улучшаются условия и появляются дополнительные сервисы для арендаторов, зачастую решение бытовых проблем берут на себя арендодатели. Немаловажным фактором в пользу аренды остаются высокая мобильность и отсутствие капитальных затрат на ремонт и мебель.
С другой стороны, существует ряд льготных условий и акций для ипотечных заемщиков.
Например, по программе льготной ипотеки для семьи с двумя детьми, один из которых родился после 1 января 2018 года, фактическая ставка на покупку новостройки составляет 5%, что делает покупку более выгодной.
В пользу ипотеки также сложившаяся покупательская привычка приобретения недвижимости в собственность и ожидание потенциального роста ее стоимости.
В россии начала расти средняя ставка по ипотеке
Средняя ставка по ипотеке в России повысилась в июне текущего года впервые с апреля прошлого года — на 0,1 процентного пункта до 7,5%.
При этом просроченная ипотечная задолженность также увеличилась в июне, но незначительно — на 0,06% до 66,1 млрд рублей, сообщает ПРАЙМ со ссылкой на материалы Центробанка РФ.
В прошлом месяце российские банки предоставили клиентам 116,42 тыс. ипотечных ссуд, что на 36,2% больше показателя в мае и на 20,8% — в годовом сопоставлении.
Между тем напомним, что ранее на этой неделе замглавы Минфина РФ Алексей Моисеев увидел риск «пирамиды» из-за льготных программ по ипотеке. Он предупредил, что расширять новую ипотечную программу под 6,5% годовых может быть опасно для бюджета, поэтому она должна оставаться только антикризисной.
Моисеев считает, что увеличение трат государства на субсидирование ставок по таким кредитам может создать риски для бюджета. «Значительное расширение программ субсидирования за пределами „антикризиса“ может стать такой пирамидой для бюджета, потому что мы не знаем, какая ставка будет через 10—15 лет.
При этом если ставка субсидирована, она ниже рыночной, она не будет рефинансирована, и срок жизни этих кредитов по факту будет больше, чем те [средние] семь лет, которые они сейчас живут.
И это будут те же номинальные 20 лет, [поэтому] непредсказуемы расходы бюджета в неопределенном будущем», — пояснил замглавы Минфина.
В конце июня председатель правительства РФ Михаил Мишустин указал на наличие потенциала для дальнейшего снижения ипотечных ставок в России.
«В мае, по данным Банка России, средняя ставка по таким кредитам снизилась до 7,4%, есть потенциал для дальнейшего снижения.
Этому способствует, в том числе запуск программы льготной ипотеки под 6,5%», — подчеркнул Мишустин, чьи слова приводит пресс-служба кабмина.
Еще в начале апреля президент РФ Владимир Путин поручил Банку России к 1 мая представить предложения по повышению доступности ипотеки. Кроме того, в частности, правительству было поручено разработать меры по повышению инвестиционной привлекательности проектов строительства жилья.
В середине мая на отраслевом совещании глава государства поддержал идею запустить специальную программу льготной ипотеки, чтобы «поддержать и наших граждан, и строительную отрасль».
Путин добавил, что в рамках такой программы можно будет взять ипотеку по ставке 6,5% годовых на покупку нового жилья комфорт-класса по цене до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн рублей — в Москве и Петербурге.
На программу льготной ипотеки в 2020 году планируют потратить около 6 млрд рублей.
23 апреля Мишустин утвердил программу льготной ипотеки под 6,5% годовых. «Ставка не выше 6,5% сохраняется на весь срок кредита.
Программа распространяется на жилищные займы до 8 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге и до 3 млн рублей — в других регионах страны», — отмечалось в пояснительной записке.
В документе уточнялось, что льготная ипотека будет действовать до 1 ноября 2020 года. Разницу между рыночной и льготной ставкой банкам будет возмещать государство.
Позже вице-премьер РФ Марат Хуснуллин дал понять, что власти не намерены пролонгировать срок действия программы льготной ипотеки под 6,5% годовых после ее окончания 1 ноября 2020 года.
Добавим, что российская экономика в феврале—марте 2020 года оказалась под мощным воздействием сразу двух негативных факторов — стремительного распространения пандемии коронавирусной инфекции COVID-19 и ее пагубного влияния на глобальную экономику, а также обвала цен на нефть. На этом фоне рубль существенно обесценился к доллару и евро. Реагируя на ситуацию, правительство и Банк России утвердили несколько пакетов мер по поддержке экономики и граждан.
11 мая Путин объявил о завершении с 12 мая единого периода нерабочих дней, введенного с 30 марта в рамках борьбы с COVID-19.
2 июня Мишустин представил главе государства общенациональный план по восстановлению российской экономики в 2020—2021 годах, сообщив, в частности, что стоимость нацплана составит около 5 трлн рублей. 19 июня Путину был направлен доработанный проект нацплана.