Снижение рождаемости не уменьшило спрос на многокомнатное жилье

Рынок в ближайшие годы изменят совсем не экономические факторы, цены на нефть или дешевая ипотека. Его изменит демография, в этом уверен руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков

За счет чего рос рынок жилья в российских мегаполисах в последние 10–15 лет? Многие ответят, что за счет реального роста доходов и ипотеки. А этот рост был обеспечен благоприятной конъюнктурой на внешних рынках. Это правда.

Но есть еще один ключевой фактор, определивший стремительное развитие многих рынков, — демография. Количественный рост рынка в предыдущие периоды стал возможен благодаря многочисленным покупателям, рожденным в 70–80-е годы прошлого века.

Именно активная молодежь, которая ехала делать карьеру в Москву и региональные центры, обеспечила большой части территорий и сегментов стремительный рост.

Сегодня многие девелоперы продолжают проецировать свой опыт работы с этой группой покупателей на будущие проекты. Серьезные проблемы с реализацией заставляют опытных девелоперов концентрироваться на самом ликвидном товаре — однокомнатных и квартирах-студиях. Опыт предыдущих проектов подсказывает: спрос в этом сегменте безграничен. Но это не так.

Снижение рождаемости не уменьшило спрос на многокомнатное жилье

Динамика численности населения России по отдельным возрастным группам, млн человек ( УПН по данным Росстата)

Во-первых, повторение предыдущего успеха работает до той поры, пока это лишь твой успех. Когда компании не создают, а тиражируют, это путь к быстрому насыщению. Поэтому рынок жилья многих городов уже в ближайшее время столкнется с избытком компактных квартир. Но главная причина, которая заставит девелоперов развернуться на 180 градусов, не в этом.

Долгие годы основной группой, формировавшей значительный объем спроса, были молодые семьи, которые приобретали свое первое жилье. Зависимость рынка от этой категории населения в последние годы постоянно повышалась. Предложение во многих городах смещалось в сторону экономкласса и окраинных территорий и уже привело к серьезным диспропорциям в территориальном развитии.

Основными покупателями, утверждают девелоперы, являются семьи в возрасте от 20 до 45 лет. Это люди, родившиеся в 70–80 годы прошлого века. Причем наибольшую активность в последнее время проявляли покупатели до 35 лет, которые приобретали свое первое жилье.

Сегодня в России около 34 млн людей в возрасте от 20 до 35 лет (около 23% от всего населения). По прогнозам Росстата, к 2020 году эта группа сократится до 29 млн, а к 2025-му — до 24 млн человек (лишь 16% от всех граждан).

И это по среднему варианту прогноза, который предполагает, что естественная убыль населения будет компенсирована миграционным притоком.

Снижение рождаемости не уменьшило спрос на многокомнатное жилье

Возрастная структура населения России. Прогноз Росстата ( УПН по данным Росстата)

Девелоперам проще работать с молодыми покупателями — самой мобильной категорией с невысокими требованиями к качеству продукта. Именно молодые семьи стали основными клиентами банков и охотно брали ипотеку, что и обеспечило взрывной рост рынка.

При этом сам рынок в последние годы стремительно упрощался, сокращались площади квартир, увеличивалась доля однокомнатных. Такой процесс характерен для большинства крупных российских городов.

Сегодня многие девелоперы уверены, что именно этот сегмент позволит им переждать кризис и поддержит динамику продаж. Их предыдущий опыт подсказывает — спрос в этом сегменте безграничен. Поэтому доля компактных квартир продолжает расти во многих городах.

Но процесс смены поколений уже начался, и девелоперам не удастся перенести свой успех работы с многочисленным поколением 70–80-х годов на малочисленное поколение 90-х.

Очевидно, что первым под удар попадает сектор однокомнатных квартир и квартир-студий, который стремительно насыщался во многих городах. Рынок, многим казавшийся бездонным, начнет испытывать проблемы и из-за избыточного предложения.

Например, в Екатеринбурге квартиры-студии и однокомнатные еще в 2010 году составляли 39% от всего предложения, сегодня их доля выросла до 54% — и конкуренция обострилась.

Постепенное сокращение числа потенциальных покупателей будет обострять эти проблемы.

Снижение рождаемости не уменьшило спрос на многокомнатное жилье

Возрастная структура населения России, млн человек. Прогноз Росстата ( УПН по данным Росстата)

Конечно, постепенно девелоперы смогут перестроить структуру предложения и переориентироваться на потребности семей, нуждающихся в расширении жилплощади (люди в возрасте 30–45 лет). Но процесс будет непростым. Сложность заключается в том, что эти изменения неизбежно коснутся территориального развития рынка.

Движение рынка в сторону окраин и пригорода объяснялось высокой мобильностью молодых покупателей, которую уже не смогут обеспечить семьи с детьми школьного возраста.

Практика показывает, что с возрастом покупатели менее склонны не только к смене города, но и района проживания; обрастая «социальными якорями» и привычками, семьи оседают в конкретном районе.

Отдельные города и территории смогут сохранить миграционный приток, способный частично компенсировать снижение числа местных молодых покупателей. Но мы говорим о том, что база для миграции в Москву, Санкт-Петербург и крупные региональные центры существенно сократится. К тому же, в отличие от предыдущих лет, поток молодежи в столицу уже не столь устойчив.

Еще одна важная гипотеза, которую сложно подкрепить статистикой: квартира постепенно перестанет быть главной финансовой целью семьи. Безусловная ценность недвижимости для людей, рожденных в Советском Союзе, привела к тому, что многие семьи в последние годы покупали второе жилье не для инвестиций, а для детей.

Такая практика стала нормой, как было нормой в СССР покупать облигации и копить деньги на совершеннолетие детей или внуков. Квартира считалась идеальной заменой таким накоплениям — бетон не бумага, до нуля не обесценится.

Но жилье, массово скупаемое про запас, достаточно быстро устаревает морально, а дети, рожденные в современной России, гораздо мобильнее своих родителей. Повзрослев, они могут не воспользоваться подарком родителей, и тогда эти метры пополнят вторичный рынок жилья вместе с квартирами старшего поколения.

Естественная убыль населения — еще один неизбежный демографический тренд, который даже в оптимистичном сценарии прогноза Росстата начнется не позднее 2021 года.

Все эти качественные изменения, связанные с демографическими факторами, окажут глубокое структурное влияние на рынок.

Экономика, нефть и ипотека могут скорректировать общий объем рынка, но независимо от этого число домохозяйств в возрастной группе 20–35 лет в ближайшие годы начнет стремительно сокращаться.

Эта группа уже не сможет определять движение рынка. Драйвером рынка станут семьи, которые будут улучшать жилищные условия.

Специфика демографических факторов в том, что они влияют на рынки медленно, но неизбежно. Невидимая рука демографии остановит бессмысленное разрастание городов вширь, исправит диспропорции в структуре предложения и, в конце концов, сделает рынок более гармоничным. И будет лучше, если девелоперы заметят эту руку, не дожидаясь подзатыльника.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Дефицит жилья и кадровый голод: чего ждать на рынке недвижимости в 2021 году

Президент России Владимир Путин обратил внимание на существенный рост цен на недвижимость и уменьшение числа доступных вариантов квартир.

Глава государства поручил разработать план по урегулированию ситуации, в том числе с помощью увеличения предложения.

Как сделать жилье в нашей стране доступным и стоит ли регулировать этот рынок, «Вечерняя Москва» спросила у специалистов.

«Изжившая себя программа»

По словам Путина, России необходимо выйти на темпы строительства в 120 миллионов квадратных метров жилья в год. Президент положительно оценил программу льготной ипотеки, в рамках которой было выдано кредитов гражданам на сумму около триллиона рублей, а примерно 320 тысяч российских семей купили себе квартиры в новостройках по ставке 6,5 процента.

Однако программа льготной ипотеки, несмотря на ее продление до июля 2021 года, на рынке многоквартирного жилья изжила себя еще в конце 2020 года, считает руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-недвижимость» Дмитрий Таганов.

— Она должна была стать мерой поддержки, костылем для рынка девелопмента, строительных организаций, которые пострадали в период карантинных ограничений весной. Это была правильная мера господдержки. Но начиная с последнего квартала 2020 года она стала стимулирующей. А слишком сильное стимулирование ипотечного спроса — не очень хорошее решение сейчас.

В условиях пандемии, кризиса, когда люди не могут рассчитывать свое будущее, нагружать их огромным количеством кредитов, как мне кажется, нецелесообразно. Да и статистика Центробанка показывает неизменный рост как по сроку кредитования среднего, так и по суммам.

При этом люди отдают последние сбережения, а не избыток средств, чтобы успеть воспользоваться низкими процентными ставками, — говорит эксперт.

Почему растут цены на жилье?

Именно с льготной ипотекой нередко связывают рост цен на жилье в 2020 году. Только, как объяснила «Вечерней Москве» президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, это совсем не так. Дело в том, что ключевая ставка Центробанка России — 4,25 процента, а коммерческие банки выдают кредиты под 6,5 процента годовых.

По словам специалиста, ставка 6,5 процента по ипотеке «никакая не льготная», а рыночная, соответствующая тем реалиям, в которых живет Россия.

— Бум спроса на недвижимость начался за месяц до принятия программы «льготной ипотеки» — сразу после 9 марта 2020 года, когда произошел обвал на рынке нефти и за ним последовала девальвация рубля. Люди просто пошли в банки, стали снимать деньги с рублевых депозитов и покупать на них «квадратные метры».

Именно удешевление страны в пересчете на иностранные валюты — основная причина роста цен на жилье и настоящая проблема. Да и если в рублях квартиры дорожают, в долларах они становятся дешевле. Для экспортеров это, возможно, и выгодно, но для граждан и инвесторов — нет. Сейчас рубль наконец-то успокоился, по крайней мере, курс доллара — 73–74 рубля, а не 80.

Успокоился и рынок недвижимости. Январь можно назвать спящим месяцем, — констатировала Радченко.

Передел рынка

Квартиры не станут дешевле, даже когда власти решат отменить действие льготной ипотеки, считают оба эксперта.

Специалисты не исключили, что жилая недвижимость продолжит дорожать.

Тем более что с 1 июля 2019 года в России при заключении договоров долевого участия действуют эскроу-счета — банковские ячейки, где деньги «дольщиков» хранятся до завершения строительства дома и получения ключей от квартиры. Девелопер для реализации проекта должен привлекать либо свои деньги, либо кредитные, а не средства граждан.

Читайте также:  Цены на торговые площади в Воронеже выросли на 19%, в Новосибирске — упали на 10% с начала года

— Так или иначе, но эскроу-счета дают издержки застройщикам, а им нужно на кого-то свои затраты перекладывать. Я не думаю, что цены упадут. Но, по крайней мере, они не будут так быстро расти, потому что спроса ажиотажного на рынке не ожидается. Спрос немного успокоится, и в этих условиях нет смысла повышать цены, — отметил Таганов.

Снижение рождаемости не уменьшило спрос на многокомнатное жилье pixabay.com

Эскроу-счета способствуют возникновению другой проблемы.

В ближайшие два–три года в России, скорее всего, будет дефицит нового жилья, поскольку многие небольшие девелоперы, строившие 1–2 дома на город, например, вынуждены работать по тем же правилам, что и крупные компании. И в новых реалиях им будет очень сложно получать финансирование в банках на свои проекты. Текущие объекты они достраивают по старым разрешениям.

— Не смогут они и привлекать деньги дольщиков. А откуда у них деньги на строительство? Так что со строительством многоэтажных домов могут возникнуть проблемы.

По количеству выданных разрешений в следующем году в нашей стране уже будет введено на четверть меньше домов. Идет передел строительного рынка, его монополизация и удорожание себестоимости.

Опять же, строители испытывают кадровый голод, потому что многие гастарбайтеры уехали в свои страны из-за «дешевого» рубля. На их родине такой девальвации не было, — сказала Радченко.

Социальная проблема и рыночные методы

Таганов к возможному дефициту жилья и расширения предложения относится по-другому.

— Если государство собирается решить проблему обеспеченности населения доступным жильем, то должно за свой счет его и строить. Девелоперы — рыночные организации: спрос больше — цена больше, спрос меньше — цена меньше. На рынке помидоров то же самое.

Здесь необходимо более глубоко думать над проблемой тем, кто ее решает. Государство понижает ставку по ипотеке и не думает, что спрос вырастет, цены вырастут. С помощью рыночного инструмента оно пытается решать социальные проблемы. А социальные проблемы не решаются рыночными инструментами.

Они решаются с помощью государства и вне рыночных механизмов, — добавил собеседник «ВМ».

Сейчас объем предложений на рынке жилья можно расширить только за счет льгот на индивидуальное жилое строительство. И если на рынке многоквартирных домов ипотека с низкой ставкой себя действительно изжила, то в сегменте ИЖС она точно не будет лишней, резюмируют оба специалиста.

Все-таки что лучше: купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке

Цены на недвижимость. Мыльный пузырь скоро лопнет! Что нас ждет?

Снижение рождаемости не уменьшило спрос на многокомнатное жилье

1. Рост цен на недвижимость. Предпосылки

За последние 7–8 месяцев на рынке недвижимости произошли крайне значимые изменения.

В частности, во многих регионах был зафиксирован просто аномальный рост цен! К примеру, в Санкт-Петербурге цены на первичку, а прицепом и на вторичку выросли от 20 до 50%! Учитывая, что реальные доходы населения все это время только падали, очень мало кто может похвастать ростом доходов – такой подъем цен на недвижимость не может не удивлять.

На самом деле факторов, послуживших причиной этому, несколько.

  • Изменение ключевой ставки Центробанка. Летом 2020 года Центробанк опустил ставку до исторического минимума в 4,25% годовых. Это привело к двум факторам – снижению ставок по ипотеке и снижению ставок по вкладам!

Консолидация этих двух факторов привела к тому, что очень многие вкладчики начали активно закрывать вклады и переводить деньги в недвижимость, по сути, скупая все, что плохо лежит!

  • Второй важный фактор – падение курса рубля к доллару и к евро! А также непредсказуемость этого курса в перспективе. С одной стороны, получается, что хранить деньги в рублях – глупость полная, вероятность его дальнейшего падения весьма высока. Но, с другой стороны, учитывая ситуацию в мировой политике, точнее ее неопределенность – хранить деньги в валюте тоже не выход! Это послужило вторым катализатором крайне высокого спроса на недвижимость.

Но в чем особенность этих двух факторов?

А особенность их в том, что все жилье которое покупалось – приобреталось с целью инвестиций и сохранения капитала. То есть крайне невысокий процент покупателей приобретал именно с целью проживания.

Кто-то купил для сдачи в аренду, кто-то с целью дальнейшей перепродажи! То есть фактически эти люди не являются конечными потребителями!

А отсюда следует не самый приятный вывод – очень скоро все эти квартиры опять выйдут в продажу! Цены на аренду остаются на очень низких отметках (говорю по Питеру, в других городах не отслуживал, но думаю, что тенденция такая же), платежи по коммуналке растут, соответственно квартира вместо дохода начинает приносить убытки! Вряд ли кто-то инвестировал для того, чтобы получать убытки…

2. Цены на недвижимость – последние изменения

Важно понимать, что цена на рынке всегда определяется соотношением спроса и предложения, так вот спрос начал спадать! Почему? Да элементарно! Практически все, кто мог и хотел купить недвижимость, это уже сделали! Количество людей в стране – величина, конечно, и квартиры – это не картошка с макаронами, которые покупают каждый день. То есть рано или поздно аномально высокий спрос должен был закончиться.

Вот это в принципе и наступает!

И тут прилетает очередной сюрприз от Центробанка в виде повышения учетной ставки! Притом сразу на 0,5%!

Что это означает? Что, во-первых, вырастут ставки по ипотеке, как следствие размер платежа, и покупка уже не будет казаться такой выгодной. Во-вторых, рост ставок по вкладам. Конечно, вряд ли повышение ставки по вкладам на полпроцента может иметь какое-то существенное влияние, но как показала практика, снижение этой ставки на 1% послужило стимулом для вывода денег с банковских счетов.

3. Что такое мыльный пузырь и каковы его последствия?

По сути мыльный пузырь это и есть искусственное раздувание спроса на определенный товар с целью поднять его стоимость.

Но любой пузырь в конечном итоге лопается! Здесь, чтобы разобраться в сути этого процесса, не стоит путать естественный рост цен на фоне инфляции или естественных факторов! Например, рост цен на детские вещи на фоне роста рождаемости – это не мыльный пузырь, а естественный процесс, вызванный повышением спроса.

Когда цены на недвижимость растут на 3–5% в год – это нормальный естественный процесс, обусловленный рядом экономических факторов! А вот рост на 30% за 3 месяца – вообще ненормально!

Так что же будет, когда все купившие квартиры решат их перепродать? Покупателей будет гораздо меньше, чем было, ставки по ипотеке выше. Какой итог? Правильно! Падение цен!

Но приятности на этом не заканчиваются! Новостройки сдаются просто рекордными темпами, и еще больше появляется новых жилых комплексов! По статистике, не менее половины квартир на этапе застройки покупаются именно с инвестиционной целью, то есть заработать на том, что по факту сдачи квартира дорожает!

В 90% случаев это работало! С одним маленьким НО! «Но если вы не купили квартиру на этапе постройки с уже максимальной ценой». Для понимания: в отделенных спальных районах Санкт-Петербурга цена студии на этапе строительства составляла в среднем 2,2–2,6 млн рублей. Так было последние лет 8–10. Это средняя температура по больнице. Та же самая студия, но в сданном доме – 3-3,5 млн рублей. Выгода понятна и очевидна!

За последние полгода стоимость строящегося жилья составила 3–3,3 млн, а готового – свыше 4 млн рублей!

КАРЛ! 4 (Ч Е Т Ы Р Е) МИЛЛИОНА РУБЛЕЙ за студию на окраине города! И это далеко не предел!

Так вот тот, кто покупал с целью инвестиции, вы что, реально думаете продать ее за 5? Притом что год назад рынок был 3,5?

Выводы

Большинство риелторов уже к середине марта отметили снижение спроса! Он есть, никто не говорит о падении до нуля, но при этом покупателей на порядок меньше, чем в ноябре-декабре! Нынешнее повышение ключевой ставки – довольно серьезный аргумент в пользу дальнейшего снижения спроса!

Как это будет выглядеть? Возможны два сценария: плавное падение и резкий обвал. Лично я такой обвал помню в 2008 году. Когда в августе приличные однушки улетали по 4–4,2 млн рублей, а уже в ноябре их не могли продать за 3,5.

Стоит понимать, что рынок недвижимости достаточно инертен, здесь не бывает ежесекундных глобальных изменений!

Благодарю всех за внимание, было бы очень интересно в х узнать ваше мнение о возможных перспективах!

Эксперты считают сокращение площади новых квартир одним из факторов снижения рождаемости

МОСКВА, 28 января. /ТАСС/. Сокращение площади квартир в новостройках и строительство апартаментов без социальной инфраструктуры относятся к факторам снижения рождаемости в России, такие выводы содержатся в проекте стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2035 года, материалы которого есть в распоряжении ТАСС.

«Противодействовать задаче повышения рождаемости и роста численности населения страны стали такие проблемы как: отвлечение средств населения на строительство домов с апартаментами без обеспечения жилищных прав граждан, их безопасности и комфорта проживания; уменьшение средних размеров квартир (до 51-52 кв. м. общей площади жилья) и количества комнат (до 1-2 комнат)», — говорится в проекте стратегии.

В документе указано, что размер средних квартир в новостройках в России сократился с 81 кв. м в 2000 году до 51,6 кв. м в 2019 году. В то же время при средней обеспеченности жильем 26,3 кв. м на человека, для семей из трех человек необходимо строить квартиры не менее 79-93 кв. м, отмечается в проекте.

Для увеличения средней площади строящегося жилья авторы проекта стратегии развития строительной отрасли предлагают развивать индивидуальное жилищное строительство. «В 2019 году средний размер дома ИЖС составлял 139 кв. м, при этом стоимость 1 кв. м жилья была ниже стоимости квартиры в многоквартирном доме примерно в 1,5-2 раза», — говорится в документе.

В свою очередь, в пресс-службе Минстроя ТАСС сообщили, что ведомство в ходе работы над стратегией запросило предложения у общественных организаций и экспертного сообщества. «В настоящий момент проект стратегии активно обсуждается экспертным сообществом. Вошедшие в проект предложения требуют детальной проработки для формирования единого видения развития отрасли», — добавили в Минстрое РФ.

Основной проблемой в сфере ипотечного кредитования ИЖС является то, что банки не считают возможным использовать земельный участок под частным домом в качестве залога.

Читайте также:  В москве спрос на аренду квартир на 20% больше, чем предложение

При этом ипотечное кредитование, по мнению Минстроя, станет существенным стимулом развития частного домостроительства, что, в свою очередь, может способствовать выполнению задачи нацпроекта «Жилье и городская среда» по ежегодному объему ввода жилья на уровне 120 млн кв. м.

О стратегии

По словам министра строительства и ЖКХ Ирека Файзуллина, стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ до 2035 года планируется внести в правительство РФ до начала весны 2021 года.

К работе над проектом стратегии привлечены представители профессионального сообщества, в том числе Российский союз строителей, Национальное объединение проектных и изыскательских организаций, Национальное объединение строителей и т.д.

Ранее стало известно, что Минстрой РФ объединит две разрабатываемые стратегии: развития строительной отрасли и развития жилищно-коммунального хозяйства.

Стратегия развития стройотрасли до 2030 года, как сообщали ранее в Минстрое, должна была охватить сферы жилищного, инфраструктурного, промышленного строительства, сферы цифровизации, строительных материалов и техники.

Также предполагалось, что она затронет сферу нормирования и регулирования, подготовки кадров, в ее основу лягут механизмы, которые будут применяться для достижения целевых показателей нацпроекта «Жилье и городская среда».

Стратегия развития ЖКХ изначально была рассчитана до 2035 года. Основной ее целью должно было стать обеспечение граждан качественными и доступными коммунальными услугами.

Предполагалось, что стратегия будет состоять из разделов о теплоснабжении, водоснабжении и водоотведении, жилищном фонде, инвестиционном потенциале отрасли, экологии, в том числе обращении с твердыми коммунальными отходами, и кадровой политике.

Снижение рождаемости в России связали с уменьшением средней площади квартир в новостройках

Сокращение площади квартир в новостройках и строительство апартаментов без социальной инфраструктуры вошли в список причин снижения рождаемости в России, составленный авторами проекта стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2035 года. Об этом сообщает ТАСС.

«Противодействовать задаче повышения рождаемости и роста численности населения страны стали такие проблемы как: отвлечение средств населения на строительство домов с апартаментами без обеспечения жилищных прав граждан, их безопасности и комфорта проживания; уменьшение средних размеров квартир (до 51-52 квадратных метров общей площади жилья) и количества комнат (до 1-2 комнат)», — говорится в документе.

В проекте стратегии уточняется, что средняя площадь квартиры в новостройках в России сократилась с 81 квадратного метра в 2000 году до 51,6 квадратного метра в 2019 году. Для соблюдения средней обеспеченности жильем в 26,3 квадратного метра на человека для семьи из трех человек необходимо строить квартиры площадью не менее 79-93 квадратных метров, считают авторы стратегии.

Решить эту проблему предлагается за счет развития в России индивидуального жилищного строительства. «В 2019 году средний размер дома ИЖС составлял 139 квадратных метров, при этом стоимость 1 квадратного метра жилья была ниже стоимости квартиры в многоквартирном доме примерно в 1,5-2 раза», — отмечается в проекте.

Напомним, в декабре прошлого года аналитики из компании «Метриум» сообщили, что средняя площадь новой квартиры, купленной в Москве в 2020 году, составляла 57,8 квадратного метра. Этот показатель сократился на 29% по сравнению с 2012 годом (81,8 квадратного метра).

В исследовании отмечалось, что покупатели стали приобретать квартиры меньшей площади в жилых комплексах всех классов, кроме элитного. Так, площадь приобретаемых квартир в новостройках эконом-класса сократилась на 30%, комфорт-класса — на 21%, бизнес-класса — на 39%, а премиум-класса — на 21%.

Что же касается элитного жилья, то средняя площадь приобретаемого жилья в домах этого класса выросла сразу на 75%.

В середине января 2020 года стало известно, что средняя площадь квартир и апартаментов, введенных в эксплуатацию в России с 2010 по 2019 годы, составила 58,9 квадратного метра, сократившись на 22% по сравнению с показателем предыдущего десятилетия (75,2 квадратного метра).

Аналитики назвали постепенное сокращение площади вводимого жилья одним из ключевых трендов минувшего десятилетия: с 60-х годов, когда в стране начали массово строить хрущевки, средний размер вводимых квартир неуклонно рос вплоть до 2009 года.

При этом средняя площадь квартир, введенных в последние 10 лет, уступила даже показателю 90-х годов (62,3 квадратного метра).

Цены на жилье растут, но не имеют ничего общего с его стоимостью и ценностью

18.05.2021

Союз инженеров-сметчиков опубликовал Справку о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации на май 2021 года. Цифры показывают, что хорошо себя чувствовать могут застройщики не более, чем в 10 регионах России.

Динамика  показателей, представленных в справке,  наглядно показывает, что средняя полная стоимость строительства жилья в большинстве регионов почти аналогична средней продажной цене новостроек – то есть, региональные застройщики, утверждающие, что их рентабельность составляет 5-7%, абсолютно правы.

Однако в ряде городов и регионов продажная стоимость жилья существенно превышает полную стоимость его строительства. Очевидно, что  здесь лидирует Москва (строительство 1 кв.м. – 110 тыс. руб.

, продажа – 192 тыс.руб), а с учетом того, что большинство новостроек продается по цене от 220 тысяч руб. за 1 кв.м.

, стенания московских застройщиков на трудности в ведении бизнеса кажутся чрезмерными.

Второе место занимает Санкт-Петербург (строительство – 102 тыс. руб. за 1 кв.м., продажа – почти 158 тыс.руб.),  на третьем месте — Нижегородская область, где разрыв между стоимостью строительства и продажи составляет более 40 тысяч рублей га кв.м..

А вот сахалинские застройщики работают себе в убыток, видимо, на чистом энтузиазме: при средней полной цене строительства в 71 тыс.руб за кв.м. они продают его всего по 66 тысяч рублей.

Союз инженеров-сметчиков напоминает, что  показатели полной стоимости строительства и цен первичного рынка приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома.

  • В показателях полной стоимости строительства для застройщиков учтены:
  • — средние затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок (стоимость, зависит от местоположения и технико-экономических показателей объекта строительства) и составляет от 11,1% до 14%;
  • — стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории строительства и составляет от 8% до 12%;
  • — получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (с учетом инвестиционной составляющей монополистов, за исключением прямого строительства головных источников и магистральных сетей) и составляет в среднем размере 4,7%;
  • — затраты по вводу дома в эксплуатацию.

Примечание: не путать с себестоимостью строительно-монтажных работ и подтвержденными учетной документацией составом затрат, относимых на себестоимость строительства. Показатель полной стоимости строительства, приводимый в Справке — это расчетная восстановительная стоимость строительства с учетом всех затрат застройщиков на удельную единицу расчета с началом строительства в текущем месяце.

Полностью справка доступна по ссылке: https://onedrive.live.com/view.aspx?resid=4AC94F35390494A2!163927&ithint=file%2cdocx&authkey=!AAGSv4p0qgxUn84

Ситуацию на рынке недвижимости, в том числе, рост цен на жилье, а также «ценовые парадоксы» на рынке жилья Агентству новостей «Строительный бизнес» прокомментировал аналитик, эксперт в области транспортной урбанистики, «зеленой» энергии, архитектуры и исторической застройки Дмитрий Нова:

— Цена на недвижимость складывается из многих факторов, начиная от цены материалов, сложностью проекта дома, доступностью кредитов, как для застройщиков, так и для покупателей (в виде ипотеки) и заканчивая спросом, местоположением, возрастом здания и даже видом из окна. Есть фундаментальная часть вопроса и есть, к сожалению, спекулятивная.

Вопрос ценности недвижимости в России носит исключительно спекулятивный характер, потому-то россияне все еще не мыслят категориями ценности и путают это слово с ценой.

Застройщики видя это, предлагают на рынок, как правило, 2 вида недвижимости — крайне дешевое, так называемые «человейники» и крайне дорогое и пафосное, так называемое «элитное» жилье. Ценность и того и другого вида жилья представляется крайне завышенной при очень высоких ценах.

Особенно это касается Москвы, где квадратный метр в рамках одного города имеет колоссальный разброс от 150000р до более 2 миллионов рублей. Это указывает на чрезвычайно высокий уровень спекулятивной составляющей.

А если смотреть на цены в регионах, где метр в новом доме может стоить 45000 р и ниже, то можно делать вывод о наличии экономического пузыря на рынке московской недвижимости и необоснованного обогащения строительных компаний, раз в другой части страны расходы на материалы, такие как сталь, цемент и тд, умещаются в кратно более низкую цену для конечного потребителя.

— Будет ли падать цена на жилье?

— Цены могут расти и могут падать, в этом нет ничего необычного. В России, однако, присутствует другая проблема — инфляция. Инфляция сейчас стала очень опасной составляющей мировой экономики после вливания в систему огромной денежной массы при очень низких ставках центральных банков мира, особенно США (ФРС) и ЕС (ЕЦБ).

Это привело к росту цен на металлы, а строительный сектор является лидером по их потреблению. Себестоимость строительства выросла.

При этом в кризисный 2020 год Россия не увидела экономического послабления от затрат на топливо, так как оно не только не дешевело, но даже дорожало, при том что цены на сырье (на нефть) падали на 60%.

Все эти и многие другие факторы, в том числе, кратковременное снижение ставок по кредитам Центрального банка РФ, стимулировали инфляцию. Сложилась далеко не идеальная антикризисная программа: деньги дешевеют, кредиты дешевеют, доходы населения падают, инфляция растет. Не удивительно, что мы наблюдаем рост долгов населения.

Проблема в том, что если существенная часть населения вдруг перестанет платить по кредитам, то кризис может войти в следующую часть спирали и банки будут вынуждены изымать недвижимость и выбрасывать ее на рынок по низким ценам, что в свою очередь приведет к каскаду падения цен на недвижимость. Примерно так случилось в США в 2008 году.

Читайте также:  Может ли соседка сдавать свою комнату в коммуналке без нашего согласия?

Также нельзя забывать об обвалившемся с 2014 года рубле, который подешевел по отношению к другим валютам в 2,5 раза. Не столько дорожает жилье в России, сколько дешевеет рубль.

— Будет ли появляться дешевое жилье и в каких регионах?

— В России в целом сложилась очень плохая ситуация с распределением населения и спроса на недвижимость. Граждане все чаще покидают свои регионы и едут в Москву. Это можно назвать бегством. Бегством от нищеты, от безработицы, от безысходности.

Население России распределено следующим образом: 80% живет по западную сторону Урала и 20% по восточную, т.е. вся Сибирь и Дальний Восток населяют всего 30 миллионов человек. По словам мэра Москвы Собянина, «агломерация Москвы составляет до 45 миллионов».

Вокруг одного города живет больше людей,  чем на всей территории Зауралья. Это абсолютная катастрофа.

Но такое положение дел выгодно Москве, так как именно за счет бегства населения из регионов поддерживается спрос на московскую недвижимость, и именно так объясняются высокие цены на жилье в Москве и низкие цены в регионах, где спрос постоянно падает из-за оттока населения…

Оценка российского рынка недвижимости, прогнозы, стоит ли инвестировать в недвижимость

Но даже если брать пессимистичный прогноз, который на самом деле оптимистичный, то получается, что количество родившихся будет устойчиво падать, а количество смертей расти. Соответственно, ежегодно будет увеличиваться отрицательный естественный прирост, который к 2030 году достигнет 750 тыс.

человек в год. Поскольку я считаю, что Росстат систематически приукрашивает демографическую статистику, по моим прогнозам, отрицательный естественный прирост к 2030 году будет больше и достигнет миллиона в год. То есть ежегодно из страны будет уходить население размером с город Пермь или Волгоград.

Несмотря на эти чудовищные цифры, для специалистов в них ничего удивительного нет. Известно, что в 90-е годы среднее количество родившихся было на уровне 1,3–1,4 млн человек.

Учитывая, что уровень рождаемости примерно на четверть ниже величины простого воспроизводства (2,1 ребёнка на одну женщину), следующее поколение (2020-е) будет примерно на 20–25% меньше, то есть количество родившихся упадёт до миллиона в год. В то же время смертность будет расти, т.к.

начнёт умирать поколение беби-бумеров (50-е), и в итоге мы опять выходим на цифру естественной убыли — миллион в год.

Никаких сюрпризов, как видим, нет. Демографические показатели это не цифры экономического роста, не валютные курсы и не цены на нефть. Прогнозировать демографические тренды легко, а изменить — практически невозможно.

Единственный фактор, который можно как-то контролировать, — миграция. Власти делают ставку на мигрантов, которые призваны закрыть возникающую брешь, но и этим надеждам не суждено сбыться. В 90-е годы основной поток миграции составляла репатриация русского населения из республик бывшего СССР, однако этот источник давно иссяк.

Ему на смену пришла миграция преимущественно из Средней Азии, но замену равноценной не назовёшь.

Во-первых, эти мигранты объективно некачественные (работающие на неквалифицированных работах), во-вторых, плохо интегрируются в российское общество, в-третьих, сами не слишком настроены на долговременное пребывание (их цель — заработать деньги и отправить домой).

И поскольку мы говорим о недвижимости, неквалифицированные мигранты не формируют платёжеспособный спрос на квартиры и живут, как правило, большими группами на ограниченной жилплощади.

Переходя к рынку жилой недвижимости, мы имеем два разнонаправленных тренда.

  1. Жилья с каждым годом становится всё больше. Ежегодно, согласно Росстату, вводится более миллиона жилых единиц (квартир и домов), на этом фоне выбытие старого аварийного фонда незначительно.
  2. Людей становится всё меньше, и тенденция ускоряется: от нескольких сотен тысяч до миллиона в год, в зависимости от темпов миграции.

Всё больше квартир начнёт освобождаться естественным образом. И если к этому добавить огромное количество строящегося жилья, то ясно, что квартиры перестанут быть дефицитным активом, и недвижимость с точки зрения инвестиций ждут тяжёлые времена.

Но и это ещё не всё. Спрос на рынке недвижимости зависит не только от количества населения, но и от его структуры.

Основными покупателями недвижимости являются молодые люди 25–35 лет. В этом возрасте люди создают семьи, заводят детей, им объективно нужно собственное жильё, либо появляются планы по расширению площади.

Желание купить недвижимость может быть как рассудочным, так и инстинктивным (например, замечено, что многие молодые незамужние женщины без детей тоже склонны к покупкам).

А самое главное — в этот период жизни людям сложнее откладывать приобретение недвижимости.

Что будет со структурой населения в ближайшие годы? Она резко ухудшится. Как раз в самых важных возрастах, поскольку рождённые в 80-е (а именно они сейчас в основном предъявляют спрос на квартиры) переместятся в следующую возрастную группу. 

Третий лишний: почему Китаю давно стоило смягчить контроль над рождаемостью

Политика планового деторождения, введенная в начале 1970-х годов, уже давно многим в Китае кажется анахронизмом. Тем не менее она не отменяется, а лишь последовательно корректируется. Официально это подается как способность партии адаптироваться к меняющимся условиям.

Однако не секрет, что сами эти условия во многом созданы прежними административными мерами. Особенно много претензий высказывается к жесткому курсу «одна семья — один ребенок», который был провозглашен в 1980 году.

С 1982 года плановое деторождение стало конституционной нормой, оно четыре раза упоминается в основном законе, причем планирование рождаемости стоит на первом месте среди обязанностей обоих супругов.

Принятие соответствующего закона впереди, но Политбюро ЦК Компартии Китая уже одобрило изменения в политике контроля над рождаемостью.

Сегодня власти пытаются добиться сбалансированного экономического роста и преодолеть прогрессирующее сокращение трудоспособного населения.

Однако критически низкий прирост населения, перекосы в гендерной и возрастной структуре и даже такие социальные проблемы, как эгоизм и инфантилизм поколения «маленьких императоров» — единственных детей в семьях, — во многом связаны с политикой «одна семья — один ребенок».

В отчетах сторонников этого курса утверждается, что в результате в Китае не родилось 400 млн новых граждан, однако на самом деле снижение рождаемости было на 75% связано с естественными социальными факторами: урбанизацией, повышением занятости и уровня образования женщин, ростом среднего класса, который не так связан традиционными идеалами большой многопоколенческой семьи. Эти тенденции столь сильны, что даже разрешение с 2016 года всем парам иметь двоих детей не помогло справиться с демографическими провалами.

Само решение о жестком контроле рождаемости не было единственной опцией, да и никакая «демографическая катастрофа», скорее всего, Китаю не грозила. С конца 1960-х годов рождаемость в КНР и так начала снижаться.

По мнению китайских демографов, если бы с началом реформ Дэн Сяопина продолжался прежний мягкий курс «позже — реже — меньше» (позже вступать в брак, делать не менее чем четырехлетний перерыв между родами, иметь двух-трех детей в семьях), то можно было бы достичь гармонии между ростом числа китайцев и потребностями экономического развития. Однако для этого не пришлось бы концентрировать огромную государственную мощь и обрушивать на семьи нарушителей непомерные штрафы, вмешиваться в личную жизнь миллионов людей и главное — создавать весьма затратный бюрократический аппарат. Вероятно, китайские руководители и некоторые их советники оказались под сильным впечатлением прогнозов Римского клуба об опасности неконтролируемого роста населения, проецируя выводы футурологов на слабый и бедный Китай.

Получился яркий пример того, как последствия политического решения многократно усиливаются бюрократической инерцией.

Даже по отрывочным данным понятно, что вокруг «планового деторождения» не только сформировался самодостаточный аппарат контроля, но и возникли серьезные финансовые интересы.

Китайская статистика не учитывает коррупционную сторону демографической политики, но по экспертным оценкам, лишь с 1980 по 2011 год с граждан за «лишних» детей официально было собрано до 2 трлн юаней штрафов (около $312,7 млрд по нынешнему курсу).

Бюджеты менее развитых провинций КНР сильно зависели от поступлений по этой статье. Сейчас, когда китайским семьям почти разрешили иметь третьего ребенка, горькой иронией выглядит история известного кинорежиссера Чжан Имоу, которому в 2014 году пришлось заплатить за трех «незаконных» детей штраф $1,2 млн.

Не исключено, что скоро правительству придется, наоборот, доплачивать гражданам за рождение детей. Решение Политбюро состоялось менее чем через месяц после подведения итогов седьмой в истории КНР всеобщей переписи населения. Результаты оказались более тревожными, чем ожидалось. Во-первых, планируемый беби-бум не состоялся.

Сразу после разрешения на двух детей в семье некоторые ученые прогнозировали резкий взлет рождаемости, но оказалось, что после краткосрочного всплеска она вновь упала. Если в 2000 году (то есть в разгар политики «одного ребенка») число рождений в Китае составляло 17,71 млн, то в 2020 году родились всего 12 млн детей.

Во-вторых, перепись показала, что Китай уверенно превращается в «страну седых волос» и может состариться быстрее, чем разбогатеет.

Сочетание этих двух факторов крайне неблагоприятно сказывается на перспективах развития страны. Если в интересах стабильности власти будут стараться поддерживать рост уровня жизни (а население уже привыкло к благополучию и ухудшения ситуации не ожидает), то к 2050 году расходы государства на социальную сферу могут составить около трети ВВП.

Придется, видимо, повышать пенсионный возраст (сейчас он составляет 50-55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Снижение количества трудоспособного населения приводит к росту зарплат, что снижает конкурентоспособность китайского экспорта. «Демографический дивиденд» перестает быть актуальным для Китая, а надеяться на рост рождаемости все сложнее.

Барьерами выступают растущие стоимость жилья и расходы на качественное образование. Так что решение о «политике трех детей» никак нельзя назвать популистским. Правительственному агентству Синьхуа пришлось остановить и убрать из соцсетей опрос о новом призыве партии. Менее 5% ответивших сказали, что готовы хоть сейчас завести третьего ребенка, а 92% такую перспективу совсем не рассматривают.

Возможно, что для поощрения рождаемости государству придется обратиться к бизнесу: пионеры такого подхода уже появились. Некоторые компании объявили о больших премиях сотрудникам, которые решатся на рождение третьего ребенка. Весь вопрос — сколько работников частных компаний пойдут на этот шаг, ведь содержать ребенка до совершеннолетия владельцы бизнеса вряд ли будут.

Снижение рождаемости и старение общества — видимые проявления изменений ценностных ориентиров китайцев, которые все меньше следуют прежним традициям.

Призывами здесь вряд ли что можно изменить, для ликвидации диспропорций государству придется усилить свою социальную роль и начать активнее инвестировать в человеческий капитал, подтверждая, что граждане — это больше, чем просто знаменатель в формуле вычисления ВВП на душу населения.

Мнение автора может не совпадать с точкой зрения редакции

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector