Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года

«Мы со своей стороны сделали для этой программы все, приняли участие в подготовке федерального закона, помогли отработать механизм. О тиражировании опыта говорить пока рано, так как реальных результатов еще нет», — сказал М. Мень, передает «Интерфакс-Недвижимость».

Он отметил, что конкретные деловые вопросы, связанные с реализацией этой важной программы, обсуждаются с москвичами.

Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года

Напомним, сейчас в Москве завершается программа сноса пятиэтажных домов, принятая еще в конце 1990-х годов. В нее были включены 1722 пятиэтажки общей площадью 6,3 млн кв. м. Они возводились в конце 1950-х — начале 1960-х годов. Технологии строительства не позволяют их реконструировать. Снос пятиэтажек из этого списка планируется завершить в 2018 году.

1 августа 2017 года в столице утверждена новая программа реновации жилья. Она коснется около 1 млн москвичей и предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир. Сейчас программа реновации насчитывает 5 175 домов.

Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года

  • Конкурс на разработку концепций площадок реновации
  • Карта стартовых площадок реновации жилья
  • Стандарты отделки квартир по программе реновации 
  • В Москве заработал Общественный штаб по реновации
  • Какими могут стать Кузьминки после реновации 

Общероссийская реновация начнётся через пять лет

Обновлять жильё в регионах будут в основном не сносом, а комплексной реконструкцией кварталов с сохранением крепких кирпичных пятиэтажек.

Несмотря на то что этот процесс активно начнётся только через несколько лет, уже сейчас надо продумать стратегию и создать нормативно-правовую базу, убеждена председатель думского Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Грядущую реновацию и её отличия от столичного опыта обсудили на парламентских слушаниях в Госдуме.

От слов к делу

Московская программа наделала столько шума, что сам термин «реновация» возглавил Топ-10 слов 2017 года, который составили эксперты Центра творческого развития русского языка. О реновации жилищного фонда в Москве объявили в феврале прошлого года.

Обеспечивающий воплощение этой программы законопроект раскритиковали и эксперты, и жители, но, пройдя думские чтения, он значительно изменился.

Опыт московской программы один из авторов документа, заместитель председателя Госдумы Пётр Толстой после охарактеризовал как «непростой».

«Очень много на этот счёт было самых бурных дискуссий, но вот уже больше года действует рабочая группа при Государственной Думе, которая занимается этими проблемами, в основном возникающими на стыке действий исполнительной власти по реализации программы и пожеланий граждан.

Как всегда мы выполняем функцию надзора за правами граждан, чтобы они не нарушались. В то же время по мере возможности пытаемся снять те вопросы, в том числе и законодательного характера, которые возникают», — рассказал вице-спикер.

Он надеется, что этот опыт пригодится в случае реализации программы в регионах.

Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года

Пётр Толстой. ПГ / Юрий Инякин

По данным зампреда Госдумы, 12 домов в столице уже передали под заселение, а до 2021 года в городе появятся 236 стартовых площадок. Всего предстоит снести около пяти тысяч зданий, в которых сейчас живёт миллион москвичей.

Две трети россиян хотят жилищного обновления

Пётр Толстой привёл данные соцопросов, согласно которым 70 процентов россиян хотели бы распространить программу реновации на всю страну. Однако у регионов нет таких финансовых возможностей, как у столицы. В пяти самых «отстающих» субъектах доля ветхого и аварийного фонда составляет от 9,3 до 17,3 процента.

«Регионы имеют разный потенциал, разное состояние жилищного фонда. Республики Тыва, Якутия, Дагестан, Ингушетия, а также Ямал вошли в пятёрку регионов с самой большой долей ветхого и аварийного жилья… Мы понимаем, что сравнимых средств, которые есть в столице, в других регионах нет», — продолжил законодатель.

Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года

Стройкомплекс замер в ожидании перезагрузки

По мнению Толстого, надо масштабировать те перемены, которые нужны людям и которых они требуют, в соответствии с возможностями. Именно для этого и разработан законопроект, который стал бы рамочным для реализации региональных программ реновации на территории всей России.

  • Этот документ внесли в Госдуму 19 сентября Галина Хованская и глава фракции «Справедливая Россия» Сергей Миронов.
  • «Мы достаточно основательно и подробно прописали то, что необходимо для всех субъектов, то есть конституционные права граждан на жилище, нормы гражданского законодательства, которые категорически не должны нарушаться в процессе реновации», — пояснила Хованская.

«Двоечники» против

Глава думского комитета по ЖКХ призналась, что интерес со стороны регионов к законопроекту стал для неё неожиданностью.

«Я думала, что будет 90 процентов тех, кто не хочет заниматься реновацией, но вот передо мной лежит справка с заключениями, которые нам направили. 33 субъекта поддерживают программу, девять не имеют замечаний и предложений, то есть нейтральная позиция, и 21 не поддерживает», — перечислила она.

Хованская подозревает, что субъекты, которые высказались против — это «двоечники», провалившие программу по расселению аварийного жилья до 2012 года. Правда, по-настоящему готовы к началу процесса реновации лишь пять-шесть субъектов.

Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года

Галина Хованская. ПГ / Михаил Нилов

Для успешной реновации следует создать комфортные условия для инвесторов, считает она. «Если аварийное жильё — это очень сильная нагрузка на федеральный бюджет, то в этом случае должна быть возможность привлечь инвестора.

Когда будем предлагать изменения в налоговое законодательство, там будут максимальные льготы, для того чтобы этот процесс усилить», — отметила Хованская.

Помимо поправок в Налоговый кодекс, потребуются изменения Градостроительного, Земельного и КоАП, добавила она.

Ещё одно важное условие — это согласие жителей, так как в крупных городах концентрация собственников жилья 90 процентов. Также необходимо желание главы региона на развитие процесса реновации.

Не снос, а реконструкция

«Проект отличается от московского тем, что у нас предполагается не только и не столько снос, а в первую очередь реконструкция домов, которые могут быть реконструированы», — напомнила Галина Хованская.

Депутат Госдумы от ЛДПР Игорь Торощин предостерёг от ситуации, когда государство через госпрограмму будет финансировать уплотнительную застройку. «Эта проблема негативно сказывается на жизни в Москве и регионах. Нам нужно учесть все ошибки московского закона, до сих пор не все исправлены», — считает Торощин.

33 субъекта поддерживают всероссийскую программу реновации, девять не имеют замечаний и предложений, то есть нейтральная позиция, и 21 не поддерживает.

О том, что основной упор при реновации жилого фонда должен быть сделан не на снос с заменой многоэтажками, а реконструкцию домов, говорил и замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.

«Не во всех регионах нужно увеличивать количество квадратных метров по реновации, — объяснил чиновник. — Необходима реконструкция домов, это мы на 100 процентов поддерживаем. Особенно это касается кирпичных пятиэтажных домов, там есть возможность реконструировать их так, чтобы получились дополнительные общественные пространства, и увеличить количество метров в квартирах».

По мнению Стасишина, целесообразнее начинать реновацию в регионах с крупных городов.

«Если говорить о старте реновации в регионах, то в первую очередь это должны быть столичные города субъектов. Это должны быть центры, которые какое-то время хаотично застраивались», — сказал замминистра.

Нужно учесть все ошибки московского закона, до сих пор не все исправлены.

Кроме того, регионы, желающие вступать в реновацию, должны понимать ситуацию с инфраструктурой. «Те магистральные сети и дороги, которые существуют, они, к сожалению, просто не выдержат», — опасается Никита Стасишин.

Реновации должны подвергнуться не только жилые дома, но всё пространство вокруг них. Не стоит ограничивать регионы в выборе тех или иных способов обновления жилфонда, при этом реновация не должна заменять собой программы по переселению из аварийного жилья и капитальный ремонт.

«Таким образом мы сможем поменять облик города, мы действительно сделаем его комфортным для проживания», — подчеркнул замминистра.

Реновация в регионах

В середине сентября 2018 года Галиной Хованской и руководителем партии «Справедливая Россия» Сергеем Мироновым на рассмотрение Думы был внесен законопроект о реновации жилищного фонда в регионах России, который нацелен на недопущение появления аварийного жилищного фонда и предоставление субъектам возможности при помощи средств бюджета выполнять программы обновления жилья.

Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года

К исполнению реновации жилья в регионах России сейчас способны приступить лишь в пяти субъектах: республиках Башкортостан и Татарстан, городе Санкт-Петербурге, Ярославской и Ленинградской областях. Соответственно, список городов, которые уже готовы попасть под реновацию — это Казань, Уфа, Санкт-Петербург, Ярославль.

Что же включается в понятие «реновации»?

Реновация – это реконструкция или снос жилых домов, которые не подлежат ремонту, и строительство на их месте новых зданий и инфраструктуры.

Проще говоря, из всех домов, откуда переселят граждан, только часть будут снесены. Остальные дома подвергнутся реконструкции, модернизации с применением энергоэффективных методик и технологий, обеспечивающих потребление меньшего количества энергии для питания зданий.

Как предполагается, лица, чьи квартиры попадут в программу, будут иметь возможность получить либо другую квартиру, либо компенсацию. К тому же, если законопроект будет принят, размер компенсации будет больше рыночной стоимости жилья.

Так происходит, потому что при вычислении её величины собираются учесть компенсацию за не произведенные работы по капитальному ремонту, а также стоимость доли земельного участка, принадлежащий гражданину.

Но для этого требуется, чтобы участок обязательно был поставлен на кадастровый учет в регистрационном органе и принадлежал жильцам на праве собственности.

Согласно новому проекту планируется также освободить от обязательных платежей на проведение капитального ремонта только тех людей, которые попадут в программу реновации, предусмотренную к реализации на срок от трех до пяти лет. Во всех остальных случаях все платежи подлежат оплате.

Законопроектом предусмотрена процедура проведения общих собраний собственников жилья для решения вопроса о потребности в реновации, причем все собственники, принявшие участие в таком собрании, должны выразить свое согласие.

Далее предполагается, что с собственниками будет заключаться предварительный договор, требующий опять-таки их согласия на реновацию. Форма и существенные условия этого договора пока законопроектом не определены.

Параллельно с разработкой данного проекта будет решен вопрос о внесении изменений в Градостроительный кодекс и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях.

Само собой, реновация должна будет проводиться с неукоснительным соблюдением всех норм и требований, установленных градостроительным законодательством. Как отмечает Галина Хованская, планируется сохранить все существующие генеральные планы, имеющиеся на местах.

Области реновации будут по отдельности фиксироваться в генеральных планах того или иного муниципального образования, субъекта.

Настоящий проект, несмотря на наличие некоторые различий, по своей направленности и концепции во многом перекликается со вступившим в силу летом 2017 года законом о реновации в городе Москве.

Так, оба проекта ориентированы не только на существенное повышение качества и совершенствование условий проживания населения, но и на благоустройство и облагораживание территории, в пределах которой проводится переселение. Депутат законодательного органа заострила внимание на назревшей необходимости комплексного развития всей инфраструктуры территории для создания наиболее комфортных условий проживания.

Читайте также:  Можно ли прописаться в доме в снт?

При этом, пусть столичный опыт нельзя целиком и полностью внедрить в регионах, значимость этого проекта должна мотивировать и активизировать как федеральные, так и региональные органы власти искать шансы и пути его использования в остальной части России.

Здесь потребуются и политическая решительность, точный и грамотный экономический расчет с учетом участия частного капитала и гарантия постоянного повышенного интереса инвесторов.

И основной задачей, естественно, должно являться – улучшение качества жизни граждан.

Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года

Кроме того, закон о реновации в регионах будет работать только совместно с соответствующими нормативными правовыми актами на уровне субъектов федерации, которые учитывают региональную специфику.

Также исполнительные органы власти субъектов смогут устанавливать условия и сроки выполнения программы реновации, при этом гарантии улучшения жилищных условий тем лицам, которым они положены по закону, не должны быть ущемлены.

Как ранее упоминалось, в настоящее время к реализации программы в полном объеме готовы лишь 5 субъектов. Заметьте, что все эти регионы являются регионами-донорами, располагающими достаточными финансовыми возможностями для участия в программе реновации.

Остальные субъекты за неимением или недостаточностью региональных бюджетных средств будут вынуждены изыскивать средства, обращаться за помощью к федеральному бюджету и частным инвесторам.

А в одиннадцати регионах программа по переселению из аварийного и ветхого жилья еще не закончена в полном объеме.

Каковы были предпосылки для разработки данного законопроекта?

Как оказалось, программа по переселению граждан из аварийного и ветхого жилья носит локальный характер, а данная программа, как надеются разработчики, станет наиболее эффективным методом решения проблемы аварийного жилья.

Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года

В случае принятия закона программа реновации на местах запустится после окончания переселения граждан из аварийного и ветхого жилья и, следовательно, завершения реализации соответствующей программы.

Но по мнению главы Минстроя Владимира Якушева, законопроект в настоящее время требует доработки и детального обсуждения, а вопрос о возможности о реновации жилья в масштабах всей страны надо изучать исходя из источников финансирования программы. Между тем, в ближайшее время реновация вряд ли придет в регионы.

Первоочередное значение должно иметь завершение уже начатой программы по переселению граждан из аварийного и ветхого жилья. На это планируется выделить 433 млрд. рублей, что почти в два раза больше первоначально заложенной суммы. Соответственно, реальная возможность для широкого внедрения программы реновации в других регионах страны мала.

С этими доводами чиновника согласны также и независимые эксперты.

Слушания по рассмотрению данного законопроекта состоятся 23 ноября текущего года.

Статистика показывает, что жители регионов крайне негативно оценивает качество жилья на местах. И новость о законопроекте о реновации городов вселила надежду на качественное улучшение условий проживания в жителей провинций. И многие из них с нетерпением ждут начала реализации новой программы.

© Источник: Реновар.ру

  • Бесплатная консультация юриста круглосуточно
  • Москва и московская область
  • Онлайн-чат (круглосуточно)
  • Ответ в течение 15 минут

3537 просмотров

Эксперты считают инициативу Хуснуллина о всероссийской программе реновации шагом к монополизации рынка регионов| Новости общества

Заявление вице-премьера Марата Хуснуллина о том, что реновация из московской инициативы превращается в федеральную программу, вызвало неоднозначную реакцию как среди экспертов, так и среди жителей регионов.

Многие из них считают, что проблема не только в финансовой несостоятельности субъектов для реализации такого масштабного проекта, но и в высокой вероятности возникновения «точек напряжения», которых и так хватает на местах

Вице-премьер-министр Марат Хуснуллин решил не затягивать с внедрением своего профессионального московского опыта на федеральном уровне и предложил начать реализацию всероссийской программы реновации жилья. Вместе с этим он подчеркнул, что такое начинание требует серьезных финансовых ресурсов на местах и смены всего уклада жизни, но делать это нужно, ведь жилье стареет «достаточно серьезными темпами».

Внедрить московский опыт реновации на федеральном уровне уже пытались: в сентябре 2018 года депутаты Госдумы от «Справедливой России» внесли соответствующий законопроект. Он предусматривал реконструкцию или снос не подлежащих капремонту жилых домов с возведением на их месте новых объектов и благоустройством жилых территорий.

Документ был вынесен на парламентские слушания, однако не дошел даже до первого чтения. Следующими с подобной инициативой выступили депутаты Заксобрания Санкт-Петербурга.

Особенностью их законопроекта, что отличает его от программ по сносу аварийного и ветхого жилья в регионах, является то, что под программу сноса могут попадать и многоэтажные здания 1957–1975 годов постройки, по принципу их морального, а не физического старения.

Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года

В отличие от московской программы реновации, законопроект питерских законодателей предполагает реновацию не только зданий, но и целых микрорайонов, с возможным возведением объектов социальной инфраструктуры. Отдельно стоит отметить, что авторы законопроекта предлагают, помимо средств инвесторов и застройщиков, для реализации проекта привлечь региональные и муниципальные средства.

Представители министерства тогда в х СМИ отмечали, что после детального анализа московского опыта реновация может быть распространена на регионы.

Но при этом стоит учесть все ошибки и проблемы, которые возникли при реализации этого проекта в столице, чтобы избежать вспышек недовольства жителей и роста социальной напряженности.

Как заявил в феврале 2019 года на круглом столе в Совете Федерации заместитель министра строительства Дмитрий Волков, для Москвы проект реновации оказался крайне оправданным и успешным.

Очевидно, что с назначением Хуснуллина в правительство на одну из ключевых ролей эти документы могут стать основной для законодательного обоснования его инициативы.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что бюджеты регионов не готовы взять на себя такую нагрузку: Московский фонд реновации жилой застройки входит в число самых богатых компаний страны и финансируется в основном за счет бюджетных дотаций.

В 2019 году в Москве было выделено на нужды реновации 114 млрд рублей (для сравнения, весь бюджет Краснодарского края на 2020 год составляет по доходам 33 млрд рублей), в 2018 году — 187, 5 млрд рублей.

Фактически оплачивать реализацию этого проекта придется тем, кто будет доплачивать за дополнительную площадь квартиры, и тем, кто будет покупать квартиры в новостройках, построенных в рамках реновации. В Москве при себестоимости жилья от 95 тыс. рублей за один квадрат продают его по 170–200 тыс.

рублей за квадратный метр. В регионах разница между себестоимостью и продажной ценой квадратного метра не превышает 5–10%, а спрос ниже московского в несколько раз из-за низких доходов населения.

Эксперты в регионах также утверждают, что реновация не может быть реализована без четкого понимания, из каких источников будет финансироваться этот проект. Кроме того, во многих областях до сих пор не удается даже завершить расселение аварийного и ветхого жилья.

К примеру, в Хабаровском крае до сих идет расселение и снос бараков, построенных до Великой Отечественной войны.

В Архангельске власти ищут возможность расселить людей, живущих в деревянных домах дореволюционной постройки.

В Якутске в качестве эксперимента попытались провести реновацию отдельного микрорайона, застроенного бараками, с привлечением иностранного инвестора. Была разработана программа расселения, заложены фундаменты, но после ухода инвестора проект остановился без перспективы его продолжения.

 В Иркутской области, как рассказывает председатель общественного движения «Регенерация города» Денис Воронов, только на расселение около 2000 хрущевок понадобится 100 млрд рублей.

Он убежден, что эти здания можно включить в программу переселения из ветхого и аварийного жилья, поскольку они все серьезно изношены морально и физически. Но площадь хрущевок превышает 4,5 млн квадратных метров, бюджет программы в регионе не предусматривает таких средств.

В Иркутске существует программа «Развитие застроенных территорий», согласно этой программе застройщикам выделяют участки земли, застроенные ветхим жильем, чтобы на их месте возводились высотные здания, куда расселяются люди.

Но последние годы программа не работает, а после введения системы эскроу-счетов застройщики считают свое участие в программе невозможным.

В Новосибирске в 2018 году депутаты местного Заксобрания поддержали инициативу о проведении реновации, которая предусматривала снос и расселение домов, возведенных до 70-х годов. Но пока проект так и не стартовал — в бюджете области не удалось изыскать 250 млрд рублей.

Генеральный директор компании SKY Group (Новосибирск) Владимир Литвинов настаивает, что проект реновации в регионах может быть реализован, если законодательно будут четко прописаны права, обязанности, статус и полномочия строительных компаний, которые примут в этом участие.

С другой стороны, депутат Заксобрания Новосибирской области Николай Мочалин отмечает, что если целью реновации будет только обогащение частных строительных компаний, то у проекта нет шанса на успех.

В начале в бюджетах разных уровней должны появится средства, а потом уже и те, кто будет их реализовывать, только таким образом это будет работать, считает эксперт.

В Астрахани расселение из ветхого жилья закончилось возбуждением более чем 40 уголовных дел в отношении чиновников. Людей не только не хотели отселять из аварийных домов, но и после переселения вдруг выяснилось, что новые дома еще менее пригодны для жизни, чем старые.

Самарский областной фонд жилья и ипотеки в 2017 году предложил в центре города вместо хрущевок построить высотные дома эконом-класса и взять на себя расселение жильцов. Но фонд быстро обанкротился, а его руководитель оказался под следствием, его дело рассматривается в суде.

С другой стороны, первый вице-губернатор Калужской области Дмитрий Денисов убежден: программа реновации более перспективна, чем программа расселения аварийного жилья. Ведь с каждым годом аварийных домов становится все больше, и лучше действовать в этих вопросах системно. На снос и расселение 200 аварийных домов в области до 2025 года сейчас предусмотрено 3,8 млрд рублей.

В Заксобрание Свердловской области планируется внесение регионального документа о реновации жилого фонда. По информации администрации Екатеринбурга, ежегодно в городе нужно обновлять не менее 300 тыс. квадратных метров жилья, при общей площади жилищного фонда Екатеринбурга — 36 млн квадратных метров.

Читайте также:  В марте вторичка больше всего подорожала в тульской области и на кубани

Как рассказал в комментарии «Московской газете» политтехнолог Алексей Глухов, «реновация возможна за счёт продажи готового жилья в новостройках, по цене гораздо выше, чем предоставляют жилье переселенцам. Так компенсируется снос устаревшего фонда.

Это возможно только в тех регионах, где высокая покупательская способность жителей, и бюджетное обеспечение регионов позволит компенсировать высокие ставки по ипотечным кредитам. Повысить спрос на готовое жилье в 90% регионов возможно только при снижении ставок по кредитам до уровня 5-6%. Иначе профинансировать строительную отрасль невозможно.

Плюс к этому необходимо поменять систему распределения налогов от регионов в федеральный бюджет. В общем, оставив вне зоны обсуждения множество моментов, реализовать план реновации в других регионах практически невозможно без значительного изменения экономической системы и бюджетной структуры регионов.

Да и мощностей для реализации в кратчайшие сроки в регионах физически нет. Поэтому этот проект может растянуться на десятилетия, что в рамках инфляционных процессов не выгодно».

Реновация в регионах начнется минимум через 2-3 года

«Переселение одной пятиэтажки требует строительство и продажу дома площадью примерно трёх пятиэтажек. И процесс реновации не затрагивает выдачу квартир только лишь сиротам и инвалидам.

Реновация касается всех проживающих в старых хрущевках, брежневках, а также жителей домов с 132 по 189 серию, моральный и физический износ которых уже давно за пределами рекомендуемых в советские годы нормами.

Поэтому если обычную застройку скверов ради продажи жилья и выдачи инвалидам и отдельным категориям назвать реновацией в регионах, то такой вариант может и будет реализован. Но реновация, ещё раз повторюсь, это совсем иной проект, который даже Москва в полной мере с трудом вытягивает.

Этот проект невозможно реализовать в регионах быстро, потому что нет таких средств у региональных и государственных бюджетов. А растягивать его на десятилетия экономически не выгодно, потому что инфляция не позволит банкам держать ставки по ипотечным кредитам на минимальном уровне долгий срок, а это 10–20 лет, по моим эмпирическим подсчётам», — подчеркивает Глухов.

Его коллега, политолог Илья Паймушкин не совсем с ним согласен.

«Инициатива Хуснуллина — это шаг к монополизации рынка регионов. Есть крупные строительные компании наподобие ПИКа, которые с радостью придут в регионы и построят привлекательные с точки зрения рынка дома.

А если при этом придется каким-то образом привлечь средства собственников, например деньги, копившиеся на специальных счетах домов на капремонт, то будет для них ещё лучше. В некоторых регионах, к примеру в Архангельской области, выгоднее построить новые дома, чем по программе капремонта ремонтировать деревянные двухэтажки.

Главное в этом вопросе — объем сбора средств в фонды капремонта и возможность купить готовые квартиры в новостройках. В таких регионах, как Краснодар, Новосибирск, Питер, Красноярск, Екатеринбург, Тюмень, это возможно реализовать.

Что касается других регионов, то ПИК и иные крупные федеральные застройщики не пойдут без гарантии продажи жилья, а такую гарантию никто, кроме государства, дать не может. А у государства сейчас гораздо большие глобальные задачи, чем обеспечивать народ новым жильем», — отметил Илья Паймушкин.

Сергей Креков, лидер партии «СтопЖКХ», рассказал «Московской газете», что в первую очередь инициатива Хуснуллина коснется городов-миллионников, скажутся также плотность населения, спрос на покупку жилья, возможно, так называемые трансграничные города с подвижной ситуацией миграции, как, например, Владивосток.

«Думаю, тут можно обратиться к исследованиям Центра стратегических исследований Кудрина — там упоминались 20 городов, которые названы наиболее перспективными в России. В этих городах и внутренний спрос на жилье выше среднего по регионам, и миграционные процессы оживляют ситуацию на рынке недвижимости.

И конечно, застраиваться будут те площадки, которые имеют наиболее высокую привлекательность на рынке. Сыграет роль и возможность получить перспективные участки для застройки при сравнительно невысокой цене расселения жильцов. Думаю, за пределы таких городов, в глубинку процессы реновации не пойдут.

Не коснется реновация и таких городов, как например Воркута, где квартиру можно купить по стоимости коммунальных платежей за три месяца», — говорит эксперт.

Отвечая на вопрос о возможной реакции населения, Креков отмечает: «Скорее всего, люди будут обмануты. Они ждут от подобных проектов серьезного изменения качества своей жизни, массового расселения в новое жилье.

Но реновация, скорее всего, коснется очень небольшого количества тех, кто проживает в престижных районах, с дорогой стоимостью земли, на небольшой площади.

Будут выбираться кварталы в центре или кварталы, которые можно будет объединить в единую площадь застройки с последующей высокой плотностью высотного строительства. Иначе реновация просто не будет коммерчески выгодна. А остальные останутся вне этой программы.

Думаю, будут возникать такие же очаги недовольства и по факту того, что никто не будет особенно заморачиваться выплатой достойных компенсаций. Жители будут недовольны и самим фактов расселения, и условиями. И если даже в Москве людям было очень трудно отстаивать свои права, то в регионах это будет практически невозможно».

Политтехнолог Дмитрий Мельников напомнил, что «точки напряжения в связи с проектом реновации в регионах могут возникнуть в связи с другими факторами».

«Так, например, в 68 регионах России проблемными считаются около 100 объектов. И будет крайне тяжело пояснить людям, которые вложили в жилье миллионы и не получили ни денег, ни жилья, почему новые квартиры направо и налево раздаются тем, кто не платил за него ни копейки.

Эксперт также напоминает, что даже программа расселения аварийного жилья в большинстве регионов не работает полноценно именно из-за нехватки средств.

Плюс вызывают большие вопросы как качество построенного в рамках реновации жилья, так и негативный общественный резонанс, который буквально взорвал столицу», — отметил собеседник издания.

Напомним, программа реновации жилья в Москве стартовала летом 2017 года. Она охватывает более 5 тысяч домов, большинство из них — пятиэтажные хрущевки. Срок реновации установлен до 2032 года, всего планируется расселить около 1 млн москвичей.

Первые 10 тыс. горожан начали переселяться в свои новые квартиры в прошлом году. Сейчас строится еще 98 домов на 1,3 млн кв.м, 20 из которых сдадут до конца года, в них переселится в них еще 5,3 тыс. семей, или порядка 15 тыс. жителей Москвы.

Россиянам «обнулили» право частной собственности на жилье

В ходе совместного заседания Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам 23 декабря с.г.

президент РФ Владимир Путин, говоря о расселении ветхого и аварийного жилья в России, заявил, что эту позорную страницу надо закрывать и вытаскивать людей из трущоб, но так, чтобы новые трущобы не росли и объёмы аварийного жилья не увеличивались.

«Мы не можем забыть об этом и забыть об этой категории наших граждан, в сторону отодвинуть, как будто мы не замечаем ничего, что там происходит», — констатировал он.

Интересно, что аккурат к началу этого заседания Государственная Дума оперативно приняла в третьем чтении соответствующий закон о комплексном развитии территорий (КРТ). А всего через два дня после этого, 25 декабря, Совет Федерации так же оперативно его утвердил.

По мнению чиновников, его принятие крайне важно для будущего страны. Например, нынешний глава Минстроя Ирек Файзуллин подчеркнул, что его нормы особенно актуальны в связи с тем, что около 44% жилых помещений в России — старше 50 лет. «Принятие закона будет способствовать достижению национальных целей, поставленных президентом РФ», — заявил он.

Впрочем, независимые эксперты, в том числе и юристы, имеющие солидную судебную практику по спорам граждан с властями в рамках московской реновации, ознакомившись с официальным текстом закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», уверены — на деле его принятие фактически означает упразднение в России такого понятия, как право частной собственности на недвижимость.

«Например, наличие критерия, что это „типовой проект индустриального домостроения“ — я имею в виду многоквартирный дом — на мой взгляд, совершенно не является основанием для того, чтобы этот дом сносить или реконструировать.

Так можно снести целые микрорайоны, построенные в 1980-е годы, которые являются замечательным жильем на фоне другой нашей застройки.

Или такой критерий, как несоответствие градостроительному регламенту, тоже неоднозначен», — считает, в частности, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

Помимо этого, равные и достойные гарантии гражданам, которые будут переселяться из жилья на включенной в план комплексного развития территории, не обеспечены, полагает социолог города Петр Иванов.

Так, как и в случае с московской реновацией, 2/3 собственников помещений в МКД будут решать за всех, так что если с соседями не повезло, то людей будут выселять против своей воли, рассуждает он на своей странице в соцсетях.

Кроме того, обращает он внимание, взамен собственникам по закону предоставят другое жилье, равноценное или равнозначное. Но на чем конкретно будет основана равноценность — на рыночной цене, кадастровой или же какой-то еще — не известно.

Реновация в регионах России: как будут сносить дома в 2019 году

Летом 2017 года в столице РФ начала реализовываться программа реновации жилищного фонда. С тех пор этот термин, означающий обновление или замещение, стал необычайно популярен.

В Москве сообщения о планах мэрии расселить и снести так называемые «хрущёвки» вызвали мощную волну протеста, спровоцированную, в основном, тем, что власти предварительно не провели нормальную разъяснительную работу. В настоящее время программа действует, построены первые дома для переселенцев, бывшие жители пятиэтажек получают новые квартиры.

Специалисты считают, что этот опыт следует распространить на всю страну.  Реновация в регионах РФ в 2019 году может стать реальностью, благодаря принятию закона, внесенного на рассмотрение в Госдуму.

Правовая основа

Авторами законопроекта № 550294-7 стали лидер «Справедливой России» Сергей Миронов и член этой партии, председатель комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Галина Хованская. В пояснительной записке они называют причину, которая побудила их подготовить документ.

Это острая необходимость обновления жилфонда, повышения его комфортности. Действующая программа расселения аварийных домов, которая на сегодняшний день не выполнена в 12 регионах страны, включает в себя только помещения, абсолютно непригодные для нормального проживания.

Бесплатная консультация юриста по реновации>>

Реновация – это прогрессивная технология, применяющаяся во многих странах. Она позволяет работать на опережение, предотвращать появление аварийных домов.

Законопроект допускает, помимо сноса, восстановление и реконструкцию расселенного жилья. До 09.11.

2018 года ведется сбор отзывов от всех заинтересованных сторон, на декабрь намечено рассмотрение документа в первом чтении депутатами Госдумы.

Читайте также:  Рыночную переоценку недвижимости приостановят до 2021 года

К чему готовиться жителям расселяемых домов

Квартиры, особенно в регионах, зачастую являются единственной ценностью, принадлежащей человеку, поэтому любая попытка изъятия воспринимается крайне болезненно. В законопроекте подробно прописано, как дома попадут в программу, а также урегулированы вопросы с правами собственности, определены гарантии владельцам и нанимателям квартир.

Кто принимает решение

Проект программы готовится профильным министерством республики, края или области.  Не позднее, чем за 90 дней до даты подписания документа, информация должна быть доведена до жильцов многоквартирных домов, предполагаемых к расселению.

За месяц до принятия программы десять и более процентов собственников жилья вправе организовать проведение собрания. Оно будет считаться легитимным при участии не менее 70% собственников.

Владелец квартиры располагает голосом, пропорциональным его доле в праве на общедомовое имущество, которая напрямую зависит от размера квартиры.

Проект на 65 трлн рублей: во сколько может обойтись реновация по всей России

Заявление вице-премьера о намерении масштабировать программу реновации на всю страну прозвучало сенсационно, однако позже в интервью Марат Хуснуллин оговорился, что немедленно запускать дорогостоящую программу по всей России никто не будет. Попробуем предположить, с какими сложностями пришлось бы столкнуться авторам проекта всероссийской реновации. О каких суммах может идти речь?

В середине 2000-х годов при моем непосредственном участии управление градостроительных программ правительства Москвы проанализировало, какой процент всего жилого фонда столицы нуждается в реновации.

Если экстраполировать эти данные на весь жилой фонд страны, получается, что придется снести около 524 млн кв. м.

Оценить денежные затраты не так легко: у каждого города и даже у каждого дома есть свои особенности.

Если взять для оценки цифры из московской реновации (125 000 рублей за кв. м), то получится 65 трлн рублей. Это, очевидно, максимальная и завышенная цифра: в Москве было четыре волны реновации («сталинская», «хрущевская», «брежневская», «лужковская»), что тоже привело к удорожанию ресурсов в столице.

В других городах, где к реновации не приступали, ресурсы дешевле. В ценах фонда ЖКХ (себестоимость 35 000 рублей за кв. м) на строительство придется потратить 18,3 трлн рублей — это можно принять за минимальную оценку. Очевидно, что реальная цифра лежит где-то посередине, однако в любом случае таких денег в бюджете нет.

Поэтому к реновации надо подключать частных инвесторов.

Сделать это можно только с использованием комплексного подхода. Вот простой пример. ДСК-1 в 2003 году выиграл конкурс на реновацию 115-го микрорайона Кузьминок.

Предполагалось разместить новые дома между пятиэтажками, которые надо было сносить одновременно, поскольку они «сидели» на общей линии коммуникаций. В результате должна была получиться красивая застройка вдоль шоссе.

«Моспроект» с большим трудом, но все-таки составил алгоритм переселения, согласно которому все квартиры из первых трех построенных домов должны были пойти на размещение жителей из восьми пятиэтажек.

Однако исполнитель этот алгоритм не выполнил. Схема предполагала отказ от получения прибыли на первый, второй и третий год, но все три дома застройщик продал, не оставив квартир, чтобы переселить вторую и третью волну. В результате контракт с городом был расторгнут, и исполнитель был вынужден заплатить большие штрафы. Делать реновацию, используя точечную застройку, оказалось невыгодно.

Если создавать всю цепочку сразу — разрабатывать генпланы, проекты планировки на миллион квадратных метров, запускать специализированные производства, — экономия может достигать 50%. Крупные домостроительные комбинаты могут производить универсальный набор изделий, но они несут большие затраты на зарплаты, оборудование, и их продукция оказывается дорогой.

Однако под проект реновации на миллион, например, квадратных метров, можно построить специальный ДСК — небольшой, мощностью 100 000 кв. м. Без лишних людей, станков. За десять лет проект может быть реализован, потому что себестоимость будет вдвое ниже и экономика сложится.

При таком подходе участвовать в реновации могут не только гигантские ДСК, но и более мобильные средние подрядные организации, которые создают свои производства.

В 2006-2009 годах подобный комплексный подход позволил управлению градостроительных программ Москвы увеличить ввод муниципального жилья вдвое, доведя до 1,9 млн кв. м.

Причем это произошло практически без прироста бюджетных расходов — за счет роста конкуренции себестоимость снижалась на 30%.

Кроме того, двукратного снижения себестоимости удалось добиться за счет разработки подробных перечней всех строений на территории реновации, включая не только жилые дома, детские сады и школы, но и коммерческие здания.

Планирование на десятилетие вперед позволило системно работать с ремонтом и реконструкцией сетей, прогнозировать увеличение сетевых мощностей и необходимость в новых питательных центрах. Увеличение мощности турбины на ТЭЦ — сложный и долгий проект, и чем раньше необходимость в этом будет спрогнозирована, тем дешевле обойдутся работы.

Процессы, связанные с жилищным строительством, очень сложны и запутанны, схемы разнятся от региона к региону. У такой путаницы есть очевидные бенефициары: руководители местных строительных ведомств. Они платили миллионы долларов за свои посты не для того, чтобы все было просто, прозрачно и ясно.

Госдума сейчас рассматривает законопроект «О реновации». В нем приводится поэтапная инструкция для органов исполнительной власти. Процесс реновации описан от первых шагов (выбор адресов) до заключительных (гарантии жителям домов). Инструкция универсальная. Как бы ни сложилась конфигурация стройкомплекса в том или ином городе, алгоритм сохранит актуальность.

Вся проектная работа в городе, от градостроительной документации до проектной и рабочей, должна быть сосредоточена в одном центре (подобном тому, каким в процессе «лужковской» реновации стал институт «Моспроект»). Когда задача растаскивается как лоскутное одеяло между несколькими организациями, неизбежны ошибки.

В каждом регионе должен появиться девелопер территорий — Фонд реновации. Фонд будет контролировать расход как бюджетных, так и частных инвестиций, направленных на реновацию жилья, заниматься разработкой проектов планировки и другой документации. В фонде будут аккумулироваться знания о реновации, он будет обмениваться информацией с федеральной властью.

С чего можно начать? По программе сноса аварийного жилья в ближайшие пять лет нужно снести 13 млн кв. м, государство выделило на это 400 млрд рублей. А ведь это порядка 200 000 га земли в центрах городов. Это тот стартовый капитал, который нельзя разбазарить.

Его нужно сохранить и использовать эти земли для проектирования комплексных застроек, для запуска волнового переселения в каждом городе. Подготовить площадки можно за счет бюджета: это 5% от всех затрат. А на готовые площадки охотно придут частные инвесторы.

Все пройдет нормально, если реновация будет рыночной, то есть чиновники не будут пытаться через свои госконторы, типа АО «Мосинжпроекта», за бюджетные деньги строить для продажи, пытаясь оправдаться, что им надо компенсировать от налогов деньги, вложенные в стройку для муниципальных нужд. Чиновник должен создавать условия для рынка, а не конкурировать с рынком беспроцентными кредитными бюджетами и абсолютным административным ресурсом, когда его ошибки или нарушения закона не ведут к увольнению или наказанию.

У «всероссийской реновации» есть еще один важный аспект. Как известно, московская реновация была неоднозначно воспринята общественным мнением и породила немало громких скандалов. Разумеется, следует всячески избегать того, чтобы подобные социальные напряжения масштабировались на всю страну.

Проблема в том, что по действующим законам жители участвуют в обсуждении проекта реновации своей территории на самом последнем этапе, когда все проектные работы уже выполнены и прошли согласования. Обратного хода нет.

В московском районе Покровское-Стрешнево только ценой громадного скандала удалось изменить проект, уменьшив вдвое этажность башни. Это потребовало переделки всей проектной работы, что означало выброшенные в мусорную корзину деньги и выговоры всем руководителям разного уровня.

Чтобы избежать такого поворота событий, чиновники любыми способами продавливают на общественных слушаниях то решение, которое уже нарисовано на бумаге.

Такая ситуация существовала не всегда: до середины 2010-х в документах присутствовала более ранняя стадия «проекта застройки территории». Она была отменена в ходе борьбы за упрощение документации. В тот момент в Москве земля кончилась, застройщики ушли в Московскую область и застраивали поля, где такая детальная документация действительно, казалось бы, была не слишком нужна.

Однако это решение было ошибкой. В результате общественные слушания стали проводиться по очень сложным документам, на которые уже затрачены значительные бюджетные средства, а в процессе слушаний выявлялись и технические ошибки, и решения, выгодные для чиновников, но неприемлемые для жильцов.

В представленном проекте закона о реновации предпринята попытка эту ошибку исправить. Предполагается, что порядок слушаний будет изменен: люди смогут обсудить проект еще на уровне идеи и разговаривать с ними будут не зампрефекты, а архитекторы и разработчики.

Справедливо начинать обсуждение проекта реновации территории с жильцами на самой ранней стадии — стадии эскиза мастер-плана.

Такая система принята во всем мире: эскиз проекта застройки содержит в себе понятную картинку для инвестора и потребителя, без перегрузки техническими деталями.

Надо сказать, что уже сейчас, до принятия закона, подобная практика применяется некоторыми архитекторами.

Так, к примеру, действует архитектор Александр Коллонтай, разрабатывающий генеральный план Воронежа, а также главный архитектор Уфы Олег Байдин.

Таким образом, нынешняя чреватая скандалами и социальными напряжениями ситуация уже начинает исправляться, а с принятием закона может окончательно уйти в прошлое.

Реновацию невозможно сделать вопреки желаниям жителей. В конечном итоге именно они первые покупатели квартир, первые инвесторы. С жителями надо обращаться очень вежливо и справедливо.

Примечание редакции: Алексей Шепель с 90-х годов занимается бизнесом в сфере строительства в Москве. С 2003 по 2006 год возглавлял один из московских строительных ГУПов, а в 2006-2009 годах работал в стройкомплексе Владимира Ресина, где руководил Управлением градостроительных программ жилищной политики и курировал то, что сейчас называет «лужковской» реновацией.

В 2009 году Шепель вернулся в бизнес: его компания S. Holding строила жилье в Москве и регионах. С 2017 года Шепель стал помощником главы думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской. Является одним из авторов федерального законопроекта о реновации, который Галина Хованская и Сергей Миронов внесли на рассмотрение Госдумы осенью 2018 года.

Член совета директоров АО «Моспроект», в котором владеет 18% акций.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *