Многие москвичи и гости столицы мечтают приобрести дешевую вторичную квартиру в Москве. Огромный мегаполис со своей инфраструктурой, красивыми парками, домами и памятниками архитектуры издавна притягивал к себе людей.
Покупка жилья в столице является главным шагом в вашей жизни. И чтобы воплощение вашей мечты не превратилось в кошмар, а прошло без сучка и задоринки, постарайтесь при выборе вторичной недвижимости избежать опасностей и мошенничества.
Для тех, кто принял важное решение по покупке вторичного жилья в Москве, мы хотим дать несколько полезных советов. Чтобы не потерять накопленные деньги, необходимо быть крайне бдительным.
Не зря говорят — предупрежден, значит вооружен! Как же не попасть в руки мошенников и без особых проблем купить «вторичку» в Москве?
Как найти дешевую квартиру на вторичном рынке
85% всех предложений о продаже квартир в столице принадлежит агентствам недвижимости. В этом нет ничего удивительного, ведь покупка квартиры через АН считается самым популярным, безопасным и приемлемым. Если вы все же решили приобрести квартиру самостоятельно, уделите поиску максимум времени. Просмотрите объявления и найдите собственника, имеющего уникальный номер.
С осторожностью относитесь к объявлениям о срочном выкупе квартиры. Такие предложения нередко могут оказаться мошенническими. Особенно актуальными на современном рынке недвижимости могут быть — внесение залога за просмотр, задаток за дешевую квартиру онлайн на карту и т.д.
Возможные риски и проверка документов при покупке дешевой квартиры
Купить жилье на вторичном рынке, ничем не рискуя, нереальное занятие. Квартиры, имеющие не одну юридическую историю, то есть много раз продаваемые, требуют особого внимания.
Одним из главных вопросов приобретения недвижимости на вторичном рынке столицы, является его юридическая чистота и наличие достоверных документов.
Чтобы не стать жертвой обстоятельств, проверяйте при просмотрах следующие бумаги:
- Правоустанавливающие документы или основания для владения собственником данной квартиры
- Как долго он имеет это жилье?
- Количество прописанных жильцов в квартире
- Состояние технического паспорта данного объекта
- Возраст прописанных жильцов (среди них могут быть несовершеннолетние или старики). При заключении сделки часто возникают проблемы со справками о состоянии здоровья пожилых продавцов квартиры или дополнительной документацией по несовершеннолетним.
Даже профессиональные риелторы не всегда могут оградить своих клиентов от мошеннических сделок. Покупая квартиру напрямую от собственника, вы подвергаетесь огромному риску быть обманутыми.
Отношения с продавцом дешевой «вторичной» квартиры
Если вы все же решились отказаться от услуг АН, помните, что стесняться и не задавать наводящие вопросы по квартире на просмотрах является грубейшей ошибкой. Спрашивайте у собственника все, даже то, что может показаться вам не совсем удобным. Например:
- Не было ли проблем у него при покупке квартиры с зарегистрированными гражданами по данному адресу?
- Накладывались ли аресты?
- Квартира не была ли заложена в банке?
Смотрите внимательно за реакцией хозяина, когда он будет показывать вам документы, внимательно их изучите. После просмотра квартиры, постарайтесь пообщаться с соседями. Расспросите у них подробно о нынешних жильцах и о квартире вообще. Часто такие ситуации помогают покупателю в принятии правильного безошибочного решения.
Предложения рынка недвижимости Москвы
Вторичный рынок квартир как всегда предлагает массу вариантов. Самое большое количество квартир продается в Центральном округе, наименьшее в Зеленоградском.
Двухкомнатные квартиры занимают лидирующее место по продажам, а также в фаворе панельные дома и квартиры вторичного рынка в новых домах. Самая дешевая квартира в столице имеет стоимость от 2 млн.
рублей. Самая дорогая от 5 млрд. рублей.
Из-за разнообразия предложений по квартирам в новостройках и их доступной стоимости, средне статистическое жилье вторичного рынка начинают падать в цене. Но у вторичной недвижимости по-прежнему есть множество преимуществ, которые не понижают их популярности.
Преимущества вторичного рынка недвижимости Москвы
Покупка вторичного жилья в столице по-прежнему актуальная и востребованная тема среди потенциальных новоселов. Основные достоинства таких квартир:
- Огромный выбор предложений в сравнении с новостройками
- Возможный выбор квартиры в любом районе столицы
- Стоимость «вторички» намного дешевле престижных новостроек Москвы
- Возможность поторговаться и получить скидку
- При покупке вы сразу становитесь собственником вторичного жилья
- Возможность срочного заселения. Сразу после сделки и приемки квартиры вы можете вселяться в такую квартиру, а потом уже делать ремонт.
- Расположение вторичной недвижимости имеет сложившуюся годами инфраструктуру. Наличие поликлиник, садов и школ вам гарантировано.
- Покупая вторичное жилье, вы сразу видите квартиру, как она есть, в отличие от недостроенных новых домов.
Недостатки дешевой вторичной недвижимости
Минусы вторичного жилья могут кому-то показаться незначительными:
- «Вторичка» — старое жилье. Как бы не строились дома, но износ коммуникаций, фасадов, и инженерных систем никто не отменял.
- Возможность проблем с документацией с юридической стороны, так как квартиры могли принадлежать многим людям (аресты, запреты, залоги)
- Отсутствие благоустроенности придомовой территории, подъездов.
Советы опытных риелторов при выборе дешевой «вторички»
- Если квартира, которую вы готовы срочно купить, имеет стоимость намного ниже рыночной, вас могут обмануть и впутать в мошеннические схемы.
- На просмотры квартиры старайтесь не ходить в одиночку. Возьмите с собой родственника или друга, они не позволят ввести вас в заблуждение и обмануть, а наоборот помогут принять правильное решение.
- Обратите внимание на звукоизоляцию стен и не является ли стена квартиры стеной шахты лифта
- Советуем Вам избегать угловых квартир, так как температура в зимний период желает в них быть лучше
- Обязательно осмотритесь по сторонам, нет ли рядом заводов или другой вредной промышленности
- Обойдите вокруг здание, в котором находится квартира, просмотрите его на предмет швов и трещин
Не забывайте, что скупой платит дважды. Поэтому обращение в АН может стать для покупателя спасательным кругом.
Помощь риелтора при покупке вторичного жилья
Многие считают, что самостоятельный поиск и процесс приобретения квартиры позволят сэкономить средства. Зачастую все происходит с точностью до наоборот.
Уже в процессе поиска недвижимости, покупатель приходит к выводу, что ему просто не обойтись без участия агентства недвижимости.
Выбор района, проверка квартиры на юридическую чистоту, состояние ремонта, ориентировка стоимости, выявление недостатков, помощь в оформлении документации и возможной ипотеки — и это еще не полный перечень профессиональной помощи компетентных риелторов.
Выводы:
При выборе агентства, необходимо учитывать, сколько лет компания работает на рынке Московской недвижимости, просмотреть ее рекламу, узнать о наличии филиалов, почитать отзывы. После его направляйтесь в АН и обязательно заключайте с ним договор.
Компания Чистые Пруды поможет вам без проблем купить квартиру на рынке вторичного жилья в любом районе Москвы и Подмосковья по выгодной стоимости. Мы гарантируем безопасность вашей сделки и обеспечим ее юридическое сопровождение. Наша команда подыщет для вас именно ту, вашу квартиру, в которой вы будете жить с удовольствием. АН Чистые Пруды всегда рада видеть вас в наших офисах!
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
(6
Районы и округа Москвы – что нужно знать перед покупкой квартиры | Статьи по теме "Инвестиции в недвижимость" на портале недвижимости Move.ru
Покупая недвижимость в Москве, ориентироваться необходимо не только на ценовую политику, но и на местоположение объекта. В каждом районе есть свои преимущества и недостатки, которые следует изучить, чтобы понять, где же действительно лучше осесть. Какие округа считаются самыми лучшими для проживания?
Районы и округа Москвы – что нужно знать перед покупкой квартиры
Многие жители России покупают квартиру раз и навсегда, ведь мало кто будет продавать недвижимость каждые два-три года просто потому, что рядом закрыли супермаркет, срубили парк или построили детский садик. Как удачно приобрести жилье, чтобы потом не жалеть о покупке? Выбирая район, помимо стоимости, обращайте внимание на следующие моменты:
- экологическая обстановка;
- транспорт;
- благоустройство;
- плотность населения, наличие развитой инфраструктуры;
- уровень преступности.
Северный административный округ
В САО расположено самое большое количество новостроек, поэтому выбрать есть из чего. Но здесь существует огромная и уже надоевшая жителям Москвы проблема – вечные пробки. Дмитровское, Ленинградское и Волоколамское шоссе постоянно загружены, поэтому добираться на наземном транспорте в час-пик до работы придется долго. Хуже всего тем районам, в которых нет метро.
Экологическая обстановка здесь тоже не самая лучшая, рядом много промышленных зон, львиная доля которых, правда, уже не работает. Плохо и с парками: зеленых насаждений в САО очень мало – около 15 % от общей площади.
Стоимость однокомнатных квартир в САО в новостройках составляет около 165 397 рублей за квадратный метр, двухкомнатных – 162 тыс. руб. Вторичка обойдется чудь дешевле: 1 комн. квартира – около 129 тыс. руб. кв. м, 2 комн. квартира – около 132 тыс. руб. кв. м.
«На самом деле САО считается одним из самых перспективных округов Москвы. Уже сейчас многие старые объекты сносятся, на их месте возводятся многоэтажки. В дальнейшем здесь планируются новые станции метро» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.Ru.
Северо-Восточный административный округ
Один из самых заселенных округов Москвы, на 1 кв.км приходится около 14 тысяч человек. Дмитровское, Алтуфьевское и Ярославское шоссе практически никогда не бывают пустыми, при этом дорога оставляет желать лучшего. Вечные ремонты никак не помогают справиться с ямами и трещинами на покрытии. В СВАО есть промышленные зоны, которые не лучшим образом влияют на экологическую обстановку
Если говорить о преимуществах, то это Ботанический сад, парк Лосиный остров, что сильно влияет на ценовую политику. В основном продаются квартиры в старых домах, новостройки здесь нечасто встретишь. Средняя стоимость квадратного метра – 146 тысяч рублей. Самым престижным считается Останкинский район.
Южный административный округ
Несмотря на обилие промышленных зон, данный административный округ пользуется большой популярностью. Стоимость квадратного метра – около 141 тыс. рублей. Здесь можно найти множество интересных предложений по очень выгодным ценам. Интерес к округу понятен: хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура.
Юго-Западный административный округ
В ЮЗАО на сегодняшний день меньше всего проблем с транспортом и пробками. Видно сразу, что проектировщики грамотно подошли к вопросу разработки транспортных узлов и дорог.
Здесь также очень много парков, зеленых зон, что, в свою очередь, положительно влияет на экологическую обстановку. Первичка не так хорошо развита, как в других округах, но в своем роде это тоже плюс.
Стоимость квадратного метра – 206 тыс. рублей.
Западный административный округ
Данный округ занимает лидирующие позиции в списке самых популярных округов в Москве, и это несмотря на то, что здесь непонятная ситуация с дорогами, отсутствуют станции метро в некоторых районах, нет большого предложения квартир в новостройках. Что касается вторички, то потенциальным покупателям есть из чего выбрать. Многие дома принадлежат к категории бизнес-класса. Сейчас средняя стоимость квадратного метра составляет 187 тыс. рублей, что немного меньше, чем в ЮЗАО и ЦАО.
Самым престижным районом считается Дорогомилово, через который проходят многие магистрали столицы. Здесь нет проблем ни с метро, ни с экологией, ни с дорогами. Самое дешевое жилье в районе можно купить за 8-9 млн. рублей. Речь идет об однушке ОП 30 кв. м., расположенной в 5-10 минутах ходьбы от метро.
Северо-Западный административный округ
Если говорить о транспортной доступности, здесь все идеально. Почти во всех районах есть станции метро. Дорога постоянно ремонтируется, поэтому с полотном проблем тоже нет. Округ можно считать идеальным, экологическая обстановка прекрасная. В СЗАО много предложений и по первичке, и по вторичке. Средняя стоимость квадратного метра – 167 тыс. рублей.
Центральный административный округ
ЦАО не отличается ни хорошей транспортной развязкой, ни экологией, ни доступными ценами. В основном здесь предлагается жилье премиум-класса. Средняя стоимость квадратного метра – 325 тыс. рублей.
Одним из самых популярных районов считается Таганский, точнее та его часть, которая находится в историческом центре. Если говорить о новостройках, то найти что-нибудь дешевле 500 тыс. рублей за кв. м. там нереально.
На цену влияет и наличие 7 станций метро, т.к. отсюда можно добраться практически в любую часть столицы без пересадок.
В районе много школ, садиков, больниц, суперамаркетов, театров, кинотеатров, библиотек, церквей и монастырей.
Жилой фонд представлен как домами 19 века и сталинскими высотками, так и новостройками. Вариант дешевле 6-7 миллионов здесь не найти.
Еще один район, на который стоит обратить внимание – Хамовники. Район славится красивыми парковыми зонами, большим количеством станций метро. В последнее время он считается элитным, хотя еще 20-30 лет тому назад Хамовники считались типичным рабочим районом. Стоимость квадратного метра в элитных домах достигает 600-700 тысяч рублей.
Новостройка или вторичка в Москве и области: что выбрать? – ЖСС Журнал
Обычно люди думают, что новостройка — это просто квартира в новом доме, а вторичка — в старом. Чаще всего, так и есть, но юридически разница между ними шире.
Вторичное жилье — квартира, которая принадлежит простому человеку или нескольким людям. В ней жили люди, у нее есть юридическая история.
Первичное жилье или новостройки — квартира в строящихся или построенных домах, которая принадлежит застройщику или подрядчику. Такая квартира никогда не была в собственности у простого человека (физического лица), в ней никто раньше не жил.
Часто квартиры в новостройках покупают для перепродажи. Риелторы называют это «новой вторичкой» — квартиры новые, в новостройках, но юридически это уже вторичное жилье.
В Москве и области, как правило, вторичка это квартиры ближе к центру или в пределах МКАД, первичка — новые микрорайоны, или новостройки в пригородах. Конечно, есть новостройки и в центре Москвы, но это квартиры бизнес-класса — они стоят в разы дороже обычных.
Цена
- Новостройки в Москве дороже вторичного жилья, в области наоборот
- В Москве новое жилье дороже старого, иногда в несколько раз.
- Сравним средние цены на однушки в одном районе:
| Бирюлево | Крылатское | Алексеевский | |
| Вторичка | 3,9 млн ₽ | 6,3 млн ₽ | 6,6 млн ₽ |
| Новостройки | 6,5 млн ₽ | 7 млн ₽ | 14,2 млн ₽ |
В Подмосковье вторичное жилье обычно дешевле, чем новостройки. Старое жилье уже обветшало и не пользуется спросом у покупателей и инвесторов. Охотно покупают только дома, построенные в 2000-х годах — они еще не успели сильно устареть и могут стоить дороже, чем строящееся жилье. В среднем вторичка в области дешевле первички на 10%.
Стоимость квадратного метра первичного жилья зависит от стадии строительства объекта. Чем меньше готов дом, тем дешевле недвижимость, и наоборот. Но смотреть лишь на стоимость квадратного метра не стоит. Площадь новостроек обычно больше, поэтому сама квартира может оказаться дороже. За меньшие деньги можно получить больше квадратных метров.
И собственники и застройщики могут сбить цену. Проще всего торговаться с собственником — обычно продавец специально завышает цену в объявлении, чтобы оставить себе простор для маневра, если покупатель захочет торговаться.
Но добиться скидки можно и от застройщиков: через акции и спецпредложения. У застройщика есть четкий план продаж.
Если он не выполняется, отдел продаж идет на ухищрения: устраивают акции, торгуются, дарят мебель, квадратные метры или даже парковки.
Сроки
Если хотите сразу заехать и жить, вам подойдет только вторичка
Покупка вторичного жилья займет максимум месяц-два. Сразу после регистрации договора вы можете въехать в квартиру, прописаться в ней или сдавать ее.
С первичкой так получится не всегда. Если заключать договор долевого строительства и покупать квартиру до окончания стройки, переезда придется ждать от нескольких месяцев до двух и более лет, в зависимости от стадии строительства.
Подождать несколько лет ради экономии не страшно, если вы живете в своей квартире. Но если вы жилье снимаете, реальная стоимость новостройки значительно вырастет: за год-два арендных платежей может набежать существенная сумма, которая значительно снизит выгоду от низкой цены.
Иногда сроки строительства затягиваются: стройка замораживается на 5 и более лет, иногда навсегда. По закону застройщик должен платить неустойку за каждый день просрочки или оплатить аренду жилья. На практике ради этого придется собрать документы, подать в суд, результат которого непредсказуем.
Юридическая чистота и риски
Вы рискуете в обоих случаях
Юридическая чистота квартиры — отсутствие причин, по которым покупатель может потерять права на квартиру после покупки. Например, прописанные люди, незаконные перепланировки, наследники, обременения и долги.
При покупке вторичного жилья все это надо особенно тщательно проверить. Если с квартирой или документами что-то не так, сделку могут признать недействительной.
При этом, в лучшем случае покупатель потеряет уже уплаченный задаток, а, в худшем, всю квартиру.
Если на одном из этапов сделки ее признают незаконной, все последующие передачи прав собственности тоже окажутся недействительными, а пострадает конечный собственник.
Претенденты на наследство могут объявиться спустя несколько лет — по закону они все равно смогут претендовать на часть квартиры.
Или в любой момент может появиться человек, который раньше отказался от приватизации в пользу родственника, а теперь имеет право жить в квартире пожизненно.
У новостроек, как правило, нет проблем с юридической чистотой: ими никто не владел, у них нет истории и обременений.
Купив квартиру у застройщика, вы можете быть уверены, что прошлые хозяева и их родственники не смогут на нее претендовать.
Но риски проблем все равно остаются: замороженное строительство, мошенничество, проблемы с документами — застройщик может так и не построить вашу квартиру.
Застройщик — строительная компания, которой купила землю и построила на ней дом. Застройщик руководит строительством, привлекает дольщиков, нанимаем подрядчиков (исполнителей конкретных строительных услуг).
Прежде чем купить у него квартиру, тщательно проверьте все документы и сведения о нем. Убедитесь, что у застройщика есть разрешение на строительство, подключение дома к коммуникациям, договор аренды или покупки земли. Проверьте что с компанией не судятся дольщики, подрядчики или муниципалитет, у нее опубликованы финансовые отчеты.
Документы должны быть доступны на сайте объекта, а также по первому запросу. Если разрешения еще не получены, надеяться на обещания застройщика оформить их задним числом не стоит.
Ипотека
Для большинства банков без разницы, но со вторичкой чуть больше возни
Обычно процентная ставка для новостроек ниже на 1% — это экономит сотни тысяч рублей переплат по процентам.
Большинство крупных застройщиков сотрудничают с банками, поэтому для покупателей новостроек те предлагают отсрочки платежей, нулевые первоначальные взносы или скидки по ежемесячным платежам на период строительства дома. Купить вторичку тоже можно, но банки требуют больше документов, а процесс занимает больше времени.
| Сбербанк | ВТБ | Альфа Банк | |
| Первичка | от 6,7% | 9,1% | 8,9% |
| Вторичка | от 8,6% | 9,1% | 9,29% |
Часто банки и застройщики идут на хитрость: предлагают более низкие проценты по кредиту на новостройки партнера, а недостающую выгоду компенсируют повышенной ценой квартиры. Поэтому, прежде чем согласиться на акционные предложения банка, внимательно изучите стоимость квартиры по обычным ставкам — второй вариант может оказаться выгоднее.
Район и инфраструктура
Обычно в обжитом районе комфортнее, но все неоднозначно
В Москве предложений новостроек гораздо меньше, чем рынок вторичного жилья. В Подмосковье же на рынке преобладает первичная недвижимость. Выбор новостроек в области огромен — на любое расположение от Москвы, комфорт и цену.
Главное преимущество вторичной недвижимости — обжитой район и развитая инфраструктура. В новых микрорайонах вся необходимая инфраструктура только создается: магазины, парковки, детские сады и школы. Обычно в новых районах проблемы с больницами и почтами: застройщик не обязан их возводить, поэтому жителям приходится ездить в одну из районных больниц или почт города.
Зато во дворах новостроек гораздо легче припарковать машину: огромные пустыри между домами отводятся на парковки, паркинги, стоянки. Припарковать машину во дворе старой пятиэтажки гораздо сложнее, ближайший паркинг может быть далеко.
Часто благоустройство новостроек оказывается гораздо комфортнее квартир на вторичном рынке: парковки, детские и спортплощадки, места для прогулок.
Покупая вторичку, вы можете выбрать любой район по средствам и личным предпочтениям центр, юг, запад или восток — подходящие квартиры будут в любой части города. Большинство доступных новостроек строят на окраинах, а то и за городом. Покупая новостройку, вы можете выбрать любую квартиру в пределах бюджета: вид из окна, этаж, подъезд, даже номер квартиры.
Главный плюс вторички в Москве — удобство передвижения и возможность купить квартиру поближе к метро. Все остальные варианты предполагают часовые затраты на дорогу на работу и обратно. Часто радость от собственного жилья обрачается необходимостью полчаса-час ездить на забитой маршрутке до ближайшей станции или часами стоять в пробке в примкадовских пробках.
Планировка, ремонт и износ
Если хотите жилье посовременнее, присматривайтесь к новостройкам. Переделать вторичку сложно и дорого
Главный плюс новостроек — это новые дома. Здесь новое все: коммуникации, трубы, электрика, счетчики, лифты, окна. Большинство новостроек строятся с учетом актуальных норм и запросов покупателей. В доме широкие подъезды, большие двери, грузовые лифты, пожарная сигнализация, видеонаблюдение.
Легко заехать, не надо таскать велосипед по лестнице на девятый этаж. Почти всегда в квартирах современная просторная, часто свободная, планировка, можно выбрать необычные вариант: несколько санузлов, кухню, совмещенную с гостиной, второй этаж, панорамные окна от пола.
Большинство квартир на вторичном рынке, даже построенные 5-10 лет назад, уже морально и технически устарели.
Если вторичка не совсем запущена, скорее всего, ничего серьезно ремонтировать не придется: достаточно переклеить обои, заменить мебель, подкрасить трубы.
Если денег на это нет, можно жить сразу, а ремонт отложить на потом.
В новостройках все зависит от отделки застройщика: если квартира с обоями, полом и сантехникой в нее можно сразу заселиться и жить, если с чистовой или черновой отделкой — прежде чем жить, придется сделать ремонт.
В новостройке не очень комфортно жить первые несколько лет. Дом полупустой, соседи постоянно делают ремонт, ломают стены и не выключают перфоратор, в подъезде и возле дома вечный строительный мусор. В первые несколько лет новый дом может дать усадку: по стенам пойдут трещины, потолок провиснет — ремонт придется делать заново.
Инвестиции и ликвидность
Для заработка на перепродаже больше подойдет вторичка в Москве
Сейчас для инвестиций больше подходит вторичный рынок — новостройку сложнее продать. Предложений слишком много, а спрос небольшой — покупателю проще купить напрямую у застройщика, чем у вас.
Если все-таки покупать, то лучше выбирать стандартные планировки — на необычную планировку вроде двухуровней или каминов спрос еще меньше.
Если покупаете квартиру для сдачи, новостройка тоже, скорее всего, не подойдет — вы недополучите доход за год-два.
Квартиры в Москве гораздо ликвиднее: на них больше спрос.
Что же выбрать
- Однозначного ответа нет: все зависит от ваших приоритетов и конкретных предложений на рынке.
- Если вам позволяет бюджет, поджимают сроки, приоритетна жизнь в центре и малые затраты времени на дорогу, хотите инвестировать или сдавать, не принципиальна ипотека и вы не претендуете на госпрограммы, выбирайте квартиру на вторичном рынке.
- Если бюджет ограничен, хотите современное жилье, собираетесь взять в ипотеку или по госпрограмме, вам комфортно долго добираться до работы, вы готовы подождать несколько лет окончания строительства, а потом еще несколько лет на развитие инфраструктуры, выбирайте квартиру среди новостроек.
«Разница в цене между столичными и подмосковными новостройками стабильная: Москва в 2,2 раза дороже»
2020 год запомнится нам целой чередой событий, которые, вероятно, войдут в учебники современной истории и экономики.
Однако основной вопрос, который волнует сегодня всех, – что же будет дальше? Об актуальных ценах на жилье в Москве и Подмосковье, а также факторах, которые окажут особое влияние на строительную отрасль и рынок недвижимости в 2021 году, специально для Новострой-М рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
Спрос и предложение: «супер-комбо»
К концу 2020 года, несмотря на пандемию (а в чем-то и благодаря ей), мы пришли с несколькими рекордами. Первый: рекордное сокращение предложения новых квартир.
По состоянию на 10 декабря в Москве в продаже находилось 23,4 тыс. квартир, или 1,58 млн кв. метров новостроек всех классов. Для сравнения, в 4 квартале 2019 года на экспозиции было 31,3 тыс.
квартир общей площадью почти 2,2 млн кв. метров.
По числу лотов в продаже предложение рухнуло на 25%, а по площади – почти на треть. Предложение начало стремительно убывать сразу после снятия коронавирусных ограничений и старта ипотеки с господдержкой – с июня-июля 2020 года. Сокращению способствовала и меньшая девелоперская активность: и новые проекты, и новые корпуса в уже реализуемых ЖК выходили на рынок реже, чем в прошлом году.
По предварительным оценкам, за 11 месяцев 2020 года число подписанных ДДУ в «старой» Москве выросло на 7% и составило 47,2 тыс. А вот суммарный бюджет сделок принес девелоперам на 26% больше, чем годом ранее, – свыше 648 млрд руб.
Рост выручки происходил на фоне рекордных темпов роста цен (похожее наблюдалось только, пожалуй, в начале 2008 года): в ноябре средняя цена 1 кв. метра жилья комфорт-класса в Москве достигла 202,5 тыс. руб., за год – с ноября 2019, когда средняя цена метра составляла 173,6 тыс. руб. – рост цены составил 16,5%.
Феномен Новой Москвы
Те же тренды, но еще более ярко выраженные, мы увидели и на присоединенных территориях. Объем предложения сократился до 334,5 тыс. кв. м (-36% к 4 кварталу 2019 года), или 6286 лотов (-32%). Цены в комфорт-классе за то же время выросли до 160,5 тыс. руб. за квадрат (+28%). За год здесь открылись продажи всего в 4 новых проектах.
Убыль предложения и активный спрос привели к тому, что в Новой Москве сейчас самые низкие запасы «товарных остатков» в текущих новостройках: если новые объемы перестанут выходить на рынок, то через 9 месяцев может наступить дефицит новостроек.
Однако, забегая вперед, скорее всего, этого не произойдет: осенний ажиотаж едва ли повторится в 2021 году, так как покупательская способность будет ограничиваться ростом цен. Да и рынок будет пополняться новыми ЖК, так как в Новой Москве немало перспективных площадок под жилое строительство, и некоторые из них уже на «низком старте».
Кто эти люди?
Всех интересует, кто же обеспечивал этот невиданный рост спроса во второй половине 2020 года. Наверное, одни инвесторы? На самом деле, нет.
Небольшая доля компактных лотов в продажах (около 11% сделок было с квартирами менее 30 кв.
метров), а также тот факт, что резко возросла роль ипотеки в сделке, а кроме того, не слишком большая доля оптовых покупок, говорит о том, что инвесторов на рынке новостроек не так много, как принято думать. Хотя их активность действительно была простимулирована падением рубля и снижением ставок по депозитам.
Часть инвесторов привлекали ипотеку, но все-таки основной объем спроса обеспечили «простые покупатели». В том числе и те, кто реализовал свою вторичку. Подешевевшая ипотека стала привлекать в Москву и жителей регионов: доля сделок с регионалами порой достигала 45%.
Льготная ипотека в 2021 году – надо ли?
На фоне рекордного подорожания недвижимости многие начали разочаровываться в том, что не успели оформить льготную ипотеку летом. Однако не все потеряно! Рост цен «съел» далеко не всю выгоду покупателя.
Если брать кредит с первоначальным взносом 20% или чуть больше, банк предложит наиболее низкую ставку (например, 5,85%). За счет этого заемщик существенно сэкономит на процентах за весь срок кредита.
Даже если сам объект подорожал с весны на 1-1,5 млн руб.!
Да, первоначальный взнос увеличивается, но итоговая выгода оказывается больше, чем если бы объект стоил дешевле, а ипотечный процент был бы на уровне, скажем, 7,4% годовых. Поэтому льготная ипотека останется драйвером спроса в первой половине 2021 года за счет исторически низкой ставки.
В конкурентной борьбе
Конечно, не все девелоперы были одинаково успешны в этом непростом году. Интересно, что и в Москве, и в Санкт-Петербурге есть четко выраженный лидер, обладающий 20%-й долей рынка по спросу.
В Московском регионе это ПИК (лидирует по числу сделок и в старой, и в Новой Москве, и в Подмосковье), а в Санкт-Петербурге верхнюю строчку самых успешных компаний занимает Setl Group.
В следующем году конкуренция может ужесточиться: о создании девелоперской компании объявила государственная структура Дом.
рф, кроме того, недавно был принят закон о комплексном развитии территорий, который может распространить московскую практику реновации на всю страну.
Пока что реновационные объемы «лишних» квартир не выходят в коммерческую продажу, и нет гарантии, что они начнут поступать на реализацию в этом году. Но если это произойдет, то это станет одной из предпосылок для снижения цен. Однако, напомню, что это станет возможным только при заметном росте экспозиции и при взвешенных стартовых ценах.
Судьба Подмосковья
На фоне столичных «успехов» может показаться, что Подмосковье выглядит «бедным родственником», однако это не вполне справедливо.
Действительно, еще 4 года назад в Московской области заключалось в 1,5 раза больше ДДУ, чем в столице, а сейчас по числу сделок эти локации почти сравнялись (45 тыс. ДДУ в Москве и свыше 48,7 тыс.
– в МО), однако недвижимость Подмосковья остается более востребованной, чем в 2017 году.
Хотя нельзя не признать, что спрос все-таки активно устремляется в «старую» Москву. При этом разница в цене между столичными и подмосковными новостройками стабильная: Москва в 2,2 раза дороже. В 2021 году эта ситуация, скорее всего, не поменяется, но у подмосковного жилья была и будет своя целевая аудитория.
Тем более, что спрос будет поддерживаться за счет развития скоростного транспорта, в первую очередь, МЦД.
Апартаменты – всё?
2020 год мог поставить точку в развитии сегмента апартаментов, но, вероятно, если это и произойдет, то уже в 2021 году. Сейчас необходимо законодательным образом создать определение этому понятию, а затем станет известно, какие именно объекты и с какими характеристиками будут переведены в жилье, а какие будет запрещено строить.
- Пока же можно лишь предположить, что уже стартовавшие проекты с апартаментами, особенно реализуемые по ДДУ на «гостиничных» участках, вероятно, подорожают, так как в перспективе могут получить жилой статус.
- А вот проекты реконструкции и те, что возводятся на «офисных» землях, могут оказаться в «подвисшем» состоянии.
- Заглянуть в будущее
Нам всем хочется понимать, что же будет дальше. Думаю, что у нас все же есть повод для оптимизма, ведь, как мы помним, за каждым самым темным часом обязательно следует рассвет.
- Один из наиболее вероятных сценариев развития рынка в 2021 году: ценовая стабилизация, ровный спрос с ипотечной поддержкой в первой половине года, небольшое летнее затишье – а затем логичный рост с началом нового делового сезона.
- Доступные новостройки, до свидания: цены на массовые ЖК Москвы и ТиНАО взлетели на рекордную высоту
- Иногородние покупатели ищут в Москве дешевые квартиры в новостройках – для детей и сдачи в аренду
- Ирина Доброхотова специально для Новострой-М
Дата публикации 08 января