Цены на первичном рынке уже предельно высокие, поэтому взрывного роста в 2021 году мы не ожидаем. Но и причин для изменения тренда тоже не видим: предложение сократилось, новые объекты выводятся по высоким стартовым ценам, спрос стабилен. Незначительные колебания цен вероятны, если на рынок будут выходить крупные проекты на границах с КАД, в локациях, инфраструктура которых еще недостаточно развита. В то же время в проектах отдельных застройщиков сохраняется потенциал для роста стоимости.
Все больше проектов будет реализовываться по схеме эскроу, а значит, застройщики будут зависеть от своих договоренностей с банками, от планов продаж, согласованных с ними.
Ряд застройщиков вместо реализации значительного объема квартир по относительно низким ценам на старте (как это было ранее в проектах, реализуемых по ДДУ) переходит на реализацию основного объема квартир равномерными темпами, но по более высокой цене. Тем самым предложение сохраняется и на заключительных стадиях строительства. Стратегии продаж индивидуальны для каждого застройщика в зависимости от масштабов строительства, целей компаний и других факторов.
В Петербурге цены на первичную недвижимость точно будут расти до июня 2021 года. В случае завершения программы льготной ипотеки и дальнейшего падения стоимости рубля рост цен продолжится, но уже не такими темпами. Если рубль будет укрепляться, то стоимость недвижимости зафиксируется на достигнутом уровне.
Снижения цен ждать не приходится: себестоимость строительства растет, а новые проекты выходят уже по измененным правилам закона № 214-ФЗ.
Если ипотечные ставки и дальше будут снижаться, мы сохраним высокий спрос на недвижимость. Вице-премьер Марат Хуснуллин в начале декабря уже обозначил, что в перспективе ставки по ипотеке в России должны быть снижены до 4–5%.
Кроме того, в планах до 2030 года ввести 1 млрд кв. м жилья, поэтому важно, чтобы население сохранило покупательную способность.
Банки в этом тоже заинтересованы, поскольку они зарабатывают сейчас и на застройщиках, и на покупателях.
Безусловно, 2020 год — особенный со многих точек зрения. Если говорить о первичном рынке, то льготная ипотека значительно увеличила спрос, а неопределенность значительно снизила предложение.
Дело в том, что застройщики долгое время не могли спрогнозировать, что будет после отмены льготной ипотеки — в том числе и по этой причине они не торопились выводить на продажу новые объекты. Большое желание клиентов покупать и отсутствие предложения от застройщиков привели к стремительному росту цен на новостройки.
В качестве базового прогноза мы закладываем стабилизацию цен на первичном рынке в первом полугодии. Затем объем предложения увеличится, что также должно способствовать удержанию цен.
Но надо понимать, что снижение цен — крайне маловероятный сценарий. Себестоимость строительства выросла, к тому же застройщики столкнулись с тем, что рабочая сила осталась за закрытыми границами, что приводит к удорожанию работ.
Вторичный рынок традиционно повторяет динамику первичного рынка с отставанием в один-два месяца. Что касается спроса, то на вторичном рынке нет льготной ипотеки, которая действует на первичном рынке. Как только программа с господдержкой прекратит действовать, произойдет частичное смещение спроса с «первички» на «вторичку».
Стоимость готового и строящегося жилье сейчас отличается не так сильно, как раньше. В такой ситуации ставка по ипотеке становится решающим фактором при выборе жилья.
Цены в 2020 году взлетели так сильно, что дальнейшего их роста мы не предвидим. При этом традиционно «медленные» месяцы, такие как январь и февраль, по инерции еще будут активными.
В дорогом сегменте первичной недвижимости цены на начальном этапе уже настолько высоки, что многие идут на вторичный рынок, где реально хоть как-то поторговаться или изменить условия покупки.
Мне кажется, в премиальном сегменте наступает время вторичного рынка, но спрос вернется к дорогой «первичке», когда цены сравняются.
Что касается экономического кризиса, то этот сценарий не исключен, и тогда рынок упадет. Точных сроков не скажу, но к апрелю-маю мы уже увидим изменения в сторону падения — сильного или слабого.
Никто из специалистов в своих прогнозах на 2020 год и не предполагал такого роста спроса и цен на рынке недвижимости.
И в прогнозах на 2021 год присутствует много «если». Во-первых, в Совете Федерации вынесли предложение распространить льготную ипотеку под 6,5% и на вторичный рынок. Если это произойдет, то мы будем наблюдать новый виток спроса и роста цен как минимум в течение 2021 года.
Правда, вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правительство не рассматривает вопрос распространения действия льготной ипотеки и на вторичное жилье. Поэтому, если предложение Совфеда не пройдет и льготная ипотека на «первичку» не будет продлена в середине 2021 года, то произойдет остановка спроса и, соответственно, цен.
К слову, в начале декабря я провел опрос риэлторов Санкт-Петербургской палаты недвижимости и коллег из других регионов РФ о состоянии рынка. Мнения разделились: 45% считают, что спрос постепенно снижается, 55% отметили, что спрос сохраняется на прежнем, осеннем, уровне.
Предстоящий 2021 год — по крайней мере, первое полугодие, будет проходить в режиме повышения цен у застройщиков, что неминуемо потянет за собой и вторичный рынок. Однако нужно учесть, что покупательная способность уже к концу 2020-го несколько снизилась. Поэтому ожидать существенного роста не стоит.
На рынок окажут влияние объем вводимых в эксплуатацию новых квадратных метров и политика банков в отношении ипотечных ставок. В случае политики сохранения Центробанком ключевой ставки на нынешнем уровне существенных изменений не произойдет.
На вторичном рынке в силу его инертности сохраняется устойчивый спрос на жилье, но к концу первого квартала он способен несколько снизиться. В противовес вторичному рынку на первичном спрос немного сократился, но это связано с вымыванием популярных предложений.
В 2020 году было введено мало объектов, поэтому цены на первичную недвижимость существенно выросли. Государство разработало программу для сохранения покупательской активности, но из-за ограниченного количества предложений внимание покупателей переключилось на вторичное жилье. В этом сегменте цены тоже выросли, но чуть позже.
Сейчас сложно сделать однозначный прогноз относительно цен на квартиры в 2021 году. Скорее всего, стоимость 1 кв. м увеличится, но по сравнению с 2020-м незначительно.
Есть и другой сценарий — на мой взгляд, маловероятный, но теоретически возможный. Если платежеспособность населения резко уменьшится, цены будут стагнировать или даже снизятся.
На ситуации на рынке способны отразиться колебания валютного курса или правительственные меры — например, если будет запущена госпрограмма льготной ипотеки на покупку вторичной недвижимости, спрос в этом сегменте однозначно вырастет.
События этого года были положительными для девелоперов. Падение курса рубля и запуск программы льготного ипотечного кредитования привели к серьезному росту спроса на жилье как в массовом, так и в премиальном сегменте. Отдельно надо отметить большой объем инвестиционных покупок с целью сохранения накопленных денежных средств.
Рост стоимости 1 кв. м элитной недвижимости в Петербурге по итогам года составил от 10 до 25%, в отдельных проектах даже больше. Уверен, что в 2021 году цены на жилую недвижимость продолжат расти, но динамика будет ниже по сравнению с 2020-м.
Мой прогноз на 2021 год: цены вырастут еще на 10–15% относительно уходящего года. При этом новых серьезных всплесков не предвидится. Скорее всего, ситуация на рынке в наступающем году будет похожа на 2019-й, который был предсказуем и достаточно стабилен.
Полагаю, в ближайшей перспективе снижения цен на жилую недвижимость точно не произойдет. В 2021 году тенденция к росту стоимости квадратного метра сохранится. Вполне вероятно, что рост станет более плавным, в том числе и на первичном рынке.
В настоящее время спрос на жилую недвижимость в Петербурге крайне высок, особенно на новостройки, это продолжает стимулировать цены. Достаточно активный спрос наблюдается и на вторичную недвижимость, где ставки по жилищным займам тоже стали значительно привлекательнее.
Какой будет ипотечная ставка после закрытия программы государственного субсидирования, предугадать невозможно. Нет уверенности, что программу все-таки закроют и не продлят, как это было сделано осенью.
До лета 2021 года у Центробанка будет не один шанс снизить ключевую ставку.
Если это произойдет, то рыночная ставка по ипотеке способна сравняться с субсидированной — в таком случае в льготной программе больше не будет смысла.
Среди факторов, стимулирующих сегодня рост цен, выделю программу льготного ипотечного кредитования, продолжение перехода жилищного строительства на проектное финансирование, а также меры, которые разные страны принимают для преодоления мировой пандемии: центральные банки многих государств в унисон снижают ключевые ставки и запускают печатные денежные станки.
К снижению цен на недвижимость может привести также несколько факторов. Это экономический кризис, наступающий на фоне пандемии, вероятность раздутия ипотечного пузыря и сокращение количества свободных денежных средств у населения.
На мой взгляд, факторы, стимулирующие рост цен, имеют больший вес и во многом нивелируют действие факторов, способствующих их снижению.
Сейчас нет никаких предпосылок для снижения стоимости в рублевом эквиваленте. Скорость роста стоимости 1 кв. м зависит от параметров конкретного проекта: локации, предлагаемого продукта и позиционирования. Помимо этого конъюнктуру будут определять экономическая ситуация, в первую очередь рост цен на стройматериалы, особенно импортные, и количество выведенных на рынок новых объектов.
Государственное субсидирование ипотечной ставки поддерживает спрос на жилье среди тех, кто покупает квартиру для себя. В сегментах «эконом» и «комфорт» доля ипотечных сделок увеличивается — собственных средств у людей с каждым месяцем меньше. В случае отмены субсидирования ставки продажи существенно просядут.
Мы фиксируем определенный спрос на инвестиционные квартиры высокой степени готовности, поскольку ставки по депозитам падают, а недвижимость всегда была понятным способом сохранения средств. Но этот спрос также ограничен, в том числе и количеством привлекательных для инвестиций объектов.
Ипотека в 2021 году: процентная ставка
Содержание
- 1 Общие прогнозы
- 2 Условия льготной ипотеки
- 3 Ипотека для военных
За последний год процентные ставки на рынке ипотечного кредитования снизились с 11-10,5% до минимальных значений за всю историю – 8-8,5%. Для новостроек они вовсе опустились до 6,5% благодаря программе льготной ипотеки от государства. В 2021 г. кардинальных изменений на рынке жилищных кредитов не прогнозируется.
Общие прогнозы
Определяющим фактором значений ипотечных ставок для новостроек в 2021 году должно стать продление государственной программы ипотеки под 6,5% годовых, которая была введена Правительством РФ в качестве одной из антикризисных мер поддержки. Изначально она должна была закончиться 1 ноября 2020 года, но Минфин предложил продлить срок ее действия до 31 декабря 2021 года.
Застройщики и банкиры, как основные действующие лица, активно поддерживают программу.
Первые таким образом могут рассчитывать на дальнейший рост выручки от продажи жилья, а многочисленные подрядчики строительного сектора – на обеспечение работой.
Кроме того, программа позволяет поддержать население в решении жилищного вопроса, а в среднесрочной перспективе и производителей стройматериалов, мебели и прочих товаров для дома.
Банкиры в целом также считают программу эффективной мерой восстановления экономики, создания новых рабочих мест, но при этом напоминают о риске образования «ипотечного пузыря» — ситуации, когда заемщики не в состоянии исполнить взятые на себя кредитные обязательства.
Впрочем, и в случае отмены господдержки (что практически исключено) в отношении новостроек, а также по кредитам на вторичное жилье, население может рассчитывать на приемлемые условия ипотеки и достаточно комфортные ставки в 2021 году. Во многом это обусловлено беспрецедентной политикой Центробанка по снижению ключевой ставки: если в другие кризисные периоды она обычно увеличивалась, то последний год картина была диаметрально противоположной.
При усугублении кризисных явлений в 2021 году регулятор может снова пойти по такому же сценарию, поэтому прогнозы экспертов исключают существенное повышение ставок по ипотеке.
С другой стороны, дальнейшее их снижение будет ограничивать рост инфляции, спровоцированный падением рубля.
Эта ситуация может ухудшиться в случае введения новых ограничений в связи с пандемией или неблагоприятными событиями в других сферах.
Условия льготной ипотеки
Согласно последним новостям, в 2021 году можно практически гарантированно рассчитывать на продление программы, позволяющей купить жилье в новостройке по ипотеке под 6,5% годовых.
Об этом идет речь об опубликованном на сайте нормативных актов проекте Постановления Правительства. В нем же есть предложение расширить объем кредитования с 900 млн. до 2,8 трлн. руб.
, то есть более, чем в 3 раза.
В 2020 году на льготную ипотеку от государства пришлось около 90% всех жилищных кредитов по новостройкам.
Несмотря на спад экономики из-за пандемии коронавируса программа позволила вернуть спрос на недвижимость и создать условия для развития строительной и смежных с ней отраслей. По итогам трёх кварталов количество выданных кредитов превысило 1 млн.
, а их общая сумма – 2,7 трлн. руб. Такие показатели немного не дотягивают до суммарных объемов 2019 года, когда на 1,3 млн. кредитов было задействовано 2,8 трлн. руб.
Низкие процентные ставки обусловлены тем, что государство компенсирует банкам недополученную по сравнению с ипотекой по рыночной ставке прибыль. То есть банки в любом случае останутся при выгодных для себя процентах и получат доплату из государственного бюджета. Участие в госпрограмме доступно всем граждан Российской Федерации при условии, что их устраивает:
- первоначальный взнос: минимум 15%;
- срок кредитования: до 20 лет;
- максимальная сумма кредитования: 6 млн. руб. – для регионов, 12 млн. руб. – для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Банки вправе повышать ставку на 1% в случае отказа от страхования, а также устанавливать собственные требования к заемщикам. Например, по поводу возраста на момент оформления и погашения кредита, стажа работы и пр. Как правило, они совпадают с требованиями к тем, кто берет ипотеку на общих основаниях.
Пониженная ставка будет распространяться только на новые кредиты. Рефинансирование на льготных условиях имеющейся ипотеки в 2021 году все так же не предусмотрено.
Ипотека для военных
Военнослужащие по контракту могут рассчитывать в 2021 году на поддержку государства в решении жилищного вопроса в виде накопительно-ипотечной системы (НИС).
При этом в осеннюю сессию 2020 года будут рассмотрены доработки к действующему законодательству о военной ипотеке. Среди них:
- Увеличение минимального срока службы, и, соответственно, аккумуляции накоплений, по истечении которого военнослужащий может направить предоставляемые государством деньги на оплату первоначального взноса по ипотеке с трех до пяти лет.
- Возможность для близких родственников воспользоваться накопленными, но не использованными жилищными деньгами в случае гибели военнослужащего (даже после его увольнения из армии и исключения из накопительно-ипотечной системы).
- Корректировка механизма исключения участников из реестра НИС, внесенных в него по ошибке: окончательно будут исключать только тех, кто не успел воспользоваться государственными деньгами на покупку жилья. Военнослужащие, успевшие реализовать это право до момента обнаружения ошибки, останутся в системе НИС и продолжат получать средства на свой накопительный счет.
Комментировать (1
Цены на недвижимость в 2021 году – прогноз аналитиков и перспективы
Рынок недвижимости выступает тем сегментом экономики, который особенно остро реагирует на кризисные процессы. Негативная динамика стоимости нефти, нестабильность курса рубля, замедление экономического роста способствует падению цен на жилье. Что будет с ценами на недвижимость в 2021 году: следует инвесторам вкладывать свои деньги в дома и квартиры сейчас или подождать лучших времен? Ответы на этот вопрос дают авторитетные эксперты.
Какие факторы влияют на российский рынок недвижимости?
Экономика России продолжает функционировать в условиях кризиса, и потому на рынке недвижимости также сохраняется весьма напряженная ситуация, обусловленная:
- Активным снижением спроса, которое провоцируют рост ставок по ипотечным займам и нежеланием граждан совершать крупные покупки в нестабильной макроэкономической ситуации;
- Уменьшением объемов строительства в связи с удорожанием материалов и усложнением условий получения банковских кредитов для застройщиков.
Стоит обратить особое внимание на факторы, которые негативно влияют на функционирование российского рынка недвижимости:
- Пролонгация санкций западных стран, что пресекает доступ отечественных банков к дешевым внешним источникам капитала и исключает возможность снижения процентов по жилищным кредитам.
- Снижение реальных доходов граждан, что не позволяет им осуществлять обременительные платежи по ипотеке.
- Падения курса рубля, ставящее в крайне невыгодное положение держателей валютной ипотеки.
- Усложнение условий получения жилищных кредитов, которое выражается в росте процентных ставок и ужесточении требований к заемщикам.
Учитывая приведенные выше обстоятельства, эксперты считают, что именно 2021 и 2021 годы станут самыми сложными для рынка недвижимости России.
Согласно данным социологических опросов, даже в текущем 2019 году каждый 10-й россиянин отложил приобретение жилья на несколько лет, а каждый 6-й решил перенести это мероприятие и вовсе на неопределенную перспективу.
Следовательно, в 2019-2020 гг. будет иметь место существенное сокращение спроса.
Восстановление произойдет только в 2022-2023 гг. под влиянием падения ставок по ипотеке, реализации программ государственной поддержки в секторе недвижимости и помощи региональных властей.
Что говорят эксперты?
Сокращение объема спроса на рынке объектов недвижимости РФ в 2021 году спровоцирует и дальнейшее снижение цен домов и квартир. Такой прогноз дают все без исключения эксперты.
Профессор Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости Геннадий Стерник
В 2021 году вероятность углубления стагнации рынка жилых и нежилых объектов чрезвычайно высока. Восстановление рынка начнется только в 2022 году. В итоге российским риелторам следует готовиться к активному понижению стоимости объектов.
Ситуация осложнится тем, что застройщики уменьшат предложения недвижимости в ответ на падение цен.
В то же время именно следующий год можно считать временем наиболее благоприятным для инвестирования, которую позже однозначно можно будет продать дороже.
Президент Российской гильдии риелторов (РГР) Татьяна Деменюк
Цены на недвижимость в 2021 году упадут еще больше. Минимальное снижение составит 5-7%. Однако о том, насколько реально снизить стоимость рынок, можно будет судить только в конце года. В первую очередь падение коснется старого жилья (60-80 гг. постройки) на окраинах, обладающего невысокой ликвидностью.
Президент Уральской палаты недвижимости Эдуард Богданов
Если 2016 год был комфортным для покупателей недвижимых объектов, поскольку рынок представил им значительное число вариантов, предоставляя возможность торговаться и ждать, то в 2021 году ситуация будет иной: наряду с существенным понижением стоимости произойдет сокращение предложения примерно на 40%.
Исполнительный директор Гильдии строителей Урала
В новостройках в 2021 году цены на недвижимость будут снижаться, что приведет к «заморозке» первичного рынка недвижимости. Застройщики не захотят работать в убыток и оттого сократят предложение.
Таким образом, прогнозы большинства аналитиков пророчат российскому рынку недвижимости в 2021 году дальнейшее снижение цен.
Однако, существуют и мнения, согласно которым сегмент купли-продажи домов и квартир начнет реабилитироваться в 2022 году в связи с постепенной стабилизацией экономики. Такой точки зрения придерживается глава Сбербанка Герман Греф.
Однако точная картина стоимости, спроса и предложения домов и квартир в России будет ясна только в конце текущего года.
Прогноз цен на недвижимость в 2021 году: стоит ли ждать удешевления жилья
По прогнозам специалистов, цены на недвижимость в 2021 году будут снижаться в случае наступления второй волны коронавируса. При более благоприятных сценариях продавцы постараются сохранить или увеличить стоимость лотов. Снижение цен может наступить в долгосрочной перспективе, но будет незначительным.
Аналитики неоднократно меняли мнение о состоянии рынка жилья в следующем году. Еще в феврале специалисты прогнозировали подорожание лотов в пределах 25%.
Причиной такого скачка называли высокие кредитные ставки, действующие для застройщиков. Карантин, введенный из-за нового коронавируса, внес свои коррективы в прогнозы.
С ослаблением ограничений застройщики ожидают активизацию отложенного спроса.
Основные факторы, влияющие на рынок
Covid-19, безусловно, сильно ударил по рынку жилья. Помимо приостановления работ из-за карантина, застройщики столкнулись с падением спроса. Потеряв доход или опасаясь тратить деньги, люди не спешат совершать крупные покупки.
Существуют и положительные факторы, влияющие на сферу недвижимости. К ним относятся:
- Рекордное снижение ключевой ставки Центробанком – 19 июня она достигла. Это вызвало падение доходности депозитов и заставило граждан рассматривать альтернативные способы капиталовложения.
- Изменения программы материнского капитала.
- Введение подоходного налога на банковские вклады. С 2021 года они будут облагаться по ставке 13%.
Какие дополнительные факторы скажутся на прогнозе цен на недвижимость, покажет время. Так, наступление второй волны коронавируса осенью 2020-го заставит аналитиков говорить об удешевлении жилья в 2021-м.
Но, пока что, отмечается медленный рост цен. По данным IRN.RU, этому дополнительно способствует удешевление ипотеки. Недвижимость стала более доходной инвестицией, чем банковские вклады, отмечают в агентстве.
Прогнозы экспертов
Ожидания специалистов разнятся. Татьяна Полиди, руководитель фонда «Института экономики города», в мае прогнозировала снижение цен на 20-30%. Основываясь на прошлых кризисах, эксперт ожидает всплеска безработицы и сокращения реальных доходов граждан в 2021-м. Похожий сценарий произошел в США в 2007-2008 гг.
Дмитрий Таганов, руководитель компании «Инком-недвижимость», отметил некоторую стабильность на московском первичном рынке. Эксперт не ожидает сильного снижения цен в 2021-м. Такое решение приведет к потере доходов, которые, учитывая кризис, у застройщиков и так невысокие.
В целом, по мнению экспертов, прогноз цен на недвижимость в 2021-м будет зависеть от того, как Россия выходит из карантина.
При успешном течении процесса первичный рынок ожидает возвращение к стандартным показателям. Его поддерживает льготная (6,5%) ипотечная ставка и государственная поддержка.
Продавцам вторички будет сложнее возобновить работу и, вероятно, придется идти на уступки для привлечения покупателей.
Набиуллина. О перспективах ДКП, инфляции и ипотеке
Банк России повысил ключевую ставку по итогам июньского заседания на 50 б.п. до 5,5%.
- На пресс-конференции, посвященной итогам сегодняшнего заседания Банка России, его глава Эльвира Набиуллина прокомментировала решение регулятора, рассказала о проинфляционных рисках и перспективах экономики.
- Об инфляции
- Инфляция в России вызывает все большее беспокойство ЦБ РФ, заявила его глава Эльвира Набиуллина.
«В мае годовые темпы прироста цен достигли 6%, что значительно выше целевого уровня. Текущее инфляционное давление повысилось», — сказала глава ЦБ.
Она сообщила, что инфляция в РФ в 2021 г. будет ниже текущего уровня, но выше апрельских прогнозов Банка России в 4,7-5,2%.
ЦБ РФ на заседании в пятницу раздвинул временной горизонт ожидаемого возвращения инфляции к таргету: теперь ожидает ее возвращения к цели во второй половине 2022 г. вместо середины 2022 г. В мае инфляция увеличилась до 6% после 5,5% в апреле. По оценкам на 7 июня, годовая инфляция выросла до 6,15%.
По данным Росстата, инфляция в России по итогам мая 2021 года ускорилась до 6,02% с апрельских 5,5%. По оценкам ЦБ, на 7 июня годовая инфляция выросла до 6,15%.
- О перспективах ДКП
- Вероятность перехода к умеренно жесткой денежно-кредитной политике возросла, но переход к ней будет зависеть от динамики экономики, заявила Эльвира Набиуллина.
- ЦБ РФ с большой долей вероятности на июльском заседании совета директоров повысит ключевую ставку.
«Что касается повышения ставки в июле, с большой вероятностью.
Но, конечно, исключать паузу тоже нельзя, потому что наша жизнь богаче прогнозов, могут случаться разного рода непредвиденные обстоятельства, и могут (возникнуть) такого рода обстоятельства, которые потребуют взятие паузы, мы это исключать не можем. Но с большой вероятностью, да, это будет повышение ставки», — сообщила глава регулятора.
«Что касается оценки средней ключевой ставки на этот год, мы также будем уточнять в прогнозе, но видимо она будет чуть выше, чем предыдущий прогноз», — добавила она.
Действующий прогноз ЦБ (от апреля) по средней ключевой ставке на 2021 г. составляет 4,8-5,4%. При этом в апреле ЦБ уточнял, что «с учетом того, что с 1 января по 25 апреля 2021 г. средняя ключевая ставка была равна 4,3%, с 26 апреля до конца 2021 г. средняя ключевая ставка прогнозируется в диапазоне 5-5,8%».
О перспективах экономики
Экономика РФ в I полугодии растет быстрее, чем ожидал ЦБ в апреле, докризисный уровень будет достигнут во II квартале, заявила Эльвира Набиуллина.
«Уже сейчас, если не учитывать ограничения на добычу нефти и международные пассажирские перевозки, выпуск в большинстве базовых отраслей не просто вернулся к уровню кона 2019 г., но и превысил его», — отметила глава ЦБ.
- «Россия входит в группу стран, которые первыми достигнут допандемического уровня выпуска» —, подчеркнула Набиуллина.
- При этом она отметила, что «текущая ситуация во многих отраслях экономики — это опережающий рост спроса по сравнению с возможностями расширения предложения».
- О кредитовании
- Темпы роста кредитования в РФ остаются высокими, заявила глава Банка России.
«Что касается темпов роста кредитования, они остаются высокими в корпоративном и особенно в розничном сегменте. Так, ипотека растет более чем на 25% год к году. Розничные кредиты дополнительно разогревают потребительский спрос», — сказала она.
- Банк России для обеспечения финансовой стабильности готов и дальше ужесточать регулирование выдачи кредитов населению, заявила глава регулятора Эльвира Набиуллина.
- Она напомнила, что ЦБ с 1 июля возвращает макропруденциальные надбавки по необеспеченным кредитам на допандемический уровень, а с августа — и по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки заемщиков.
- Набиуллина при этом назвала взвешенными новые условия продления льготной ипотечной программы.
«То решение, которое сейчас предложено по ипотеке, на наш взгляд, очень взвешенное. К чему это приведет? Это приведет, конечно, с одной стороны, к тому, что… эффект на цены, на ажиотажный спрос будет меньше, будет некоторое охлаждение.
Это означает выход из той программы, которая рассматривалась, как антикризисная.
На наш взгляд, еще раз повторю, как антикризисная программа льготная ипотека была очень и очень эффективной, но надо постепенно и вовремя из нее выходить», — сказала она.
По словам Набиуллиной, выход из такой программы нельзя осуществлять резко, чтобы не спровоцировать резкое изменение условий и «уже и так немного перегретого» спроса.«Но, тем не менее, например, снижение предельной величины кредита до 3 млн руб.
, на наш взгляд, сократит такой ажиотажный спрос в крупнейших городах… И повышение льготной ставки до 7%, тем не менее, будет приближать ставку к рыночному уровню, что тоже очень важно.
И также важно в этом решении, что будут расширяться меры адресной поддержки для молодых семей, и это также позволит поддерживать рынок ипотеки», — заключила она.
- Об изменении структуры ФНБ
- ЦБ РФ не планирует покупку золота на внутреннем рынке в связи с изменением структуры Фонда национального благосостояния (ФНБ), сообщила в ходе пресс-конференции глава регулятора Эльвира Набиуллина.
- Министр финансов России Антон Силуанов на ПМЭФ объявил, что Минфин в течение месяца изменит структуру ФНБ: доля доллара сократится до нуля, британского фунта — до 5%, японской иены — останется на уровне 5%, евро — вырастет до 40%, юаня — до 30%, кроме того, в структуру фонда войдет золото с долей в 20%.
«Что касается изменения валютной структуры ФНБ. Хотела бы отметить, что мы в связи с операциями Минфина в рамках бюджетного правила покупаем валюту на внутреннем рынке, и покупаем доллары и евро.
Операции, которые необходимы для приведения валютной структуры золотовалютных резервов в соответствие с нормативной структурой, а ее определяет Банк России, в целом по золотовалютным резервам мы операции осуществляем на внешнем рынке.
И, управляя валютными резервами, мы учитываем валютную структуру ФНБ, потому что это наши обязательства перед Минфином», — сказала Набиуллина.
«Но это не единственный фактор, я бы хотела напомнить, что объем ФНБ в ЗВР — это где-то одна пятая часть ЗВР. И мы будем это учитывать. Но покупку золота в связи с изменением структуры ФНБ на внутреннем рынке мы не планируем, в этом нет необходимости», — добавила глава ЦБ.
БКС Мир инвестиций
Ставки сделаны: будет ли ипотечное кредитование расти?
Похоже, так и есть. Банки, один за другим, сообщают о готовности увеличить ставки по депозитам. Уже повысили доходность вкладов Россельхозбанк, «Открытие» и «Альфа-Банк»; собираются это сделать банк «Санкт-Петербург» и «ВТБ». Сбербанк сообщил, что объявит О решении позже.
Финансисты ориентируются на Центробанк: Эльвира Набиуллина объявила, что ключевая ставка снижаться не будет. Значит, банкирам опять надо привлекать деньги населения.
А раз увеличится доходность депозитов – следующим ходом подорожают и кредиты: надо же на чем-то зарабатывать?
Кстати: по данным ЦБ, за «пандемийный» 2020 год российские банки заработали 1,6 трлн рублей. Это чуть-чуть не дотягивает до рекордных показателей 2019-го. Доходность на капитал – 16%. Говорите, у кого-то кризис?
Однако нам важнее показатели по ипотеке.
Средняя ставка по ипотеке в январе составила 7,23%, в новостройках – 5,86%. За январь банки выдали гражданам на покупку жилья 95 100 кредитов (плюс 22,1% к январю 2020-го, когда было выдано 77 800 кредитов). В деньгах рост еще круче: плюс 37,4%. 259,5 млрд рублей в январе 2021-го, 188,9 млрд — в январе 2020 года.
Средний размер ипотечного займа на первичном рынке – 3,5 млн рублей. (Прибавка за год – полмиллиона).
В Петербурге и Ленобласти успехи тоже есть. Количество ипотечных займов (январь 2021 к январю 2020-го) выросло на 26,2%, в деньгах – на 44,3% (см. таб. 1). Правда, по новостройкам рост скромнее: плюс 8,5% — в штуках, плюс 34,5% — в миллионах рублей.
По области: количество ипотечных займов выросло с 1281 до 1451 (плюс 13,3%), объем – плюс 31%. (В январе 2021 граждане заняли на покупку областного жилья 4 324 млн рублей).
Под залог ДДУ – количественные показатели почти не изменились: 480 кредитов в январе 2020-го, 485 – в январе 2021-го. А вот в деньгах – заметный рост: плюс 27,5%. Квартиры подорожали. Увеличился средний бюджет сделки, вырос размер среднего кредита.
В Петербурге за год – с 3,27 мл рублей до 3,7 млн. В области: год назад граждане занимали на жилье 2,17 млн, сейчас – 2,98 млн рублей.
Напомним: все это происходит на фоне упорно снижающихся доходов населения. Пока строительную отрасли спасает некоторое сокращение ежемесячного платежа по ипотеке (благодаря льготным субсидируемым ставкам).
В новостройках этот платеж ниже, чем на «вторичке» — но уже выше, чем в тех же новостройках, но год назад. Из-за повышения цен. Лидер кредитного рынка, Сбербанк, объявил об увеличении максимального срока кредитования – до 30 лет.
Зачем? – ровно за тем же: чтобы уменьшить ежемесячный взнос.
И ведь нельзя сказать, что граждане не видят, что «ипотечный бум» завел их в тупик. Многие – видят. Но рассуждают вполне рационально: вот снижения цен на жилье в новейшей истории пока не наблюдалось.
Так что, скорее всего, будет дорожать. Шансов на то, что государство и дальше будет тратить бюджетные деньги на субсидирование ставок, тоже немного. Не такое у нас государство.
Значит, если есть возможность, надо брать сейчас.
Проблема скорее в том, что банки перестают верить гражданам на слово. И требуют официального подтверждения доходов. А с этим все сложнее.
Определить, где находится «точка перелома», после которой начнется спад нового кредитования и рост количества просрочек и дефолтов, сейчас никто не возьмется. Такой момент непременно случится, вопрос – когда именно?
Таб. 1
| Янв. 2019 | Янв. 2020 | Янв. 2021 | |
| Колич. жилищных кредитов (за месяц, шт.) | 4612 | 4148 | 5236 |
| В т.ч. под залог ДДУ | 2324 | 2030 | 2203 |
| Объем жил. кредитов (за месяц, млн руб) | 13181 | 13573 | 19586 |
| В т.ч. под залог ДДУ | 6474 | 6721 | 9039 |
Данные ЦБ РФ
Таб. 2
| Янв. 2019 | Янв. 2020 | Янв. 2021 | |
| Колич. жилищных кредитов (за месяц, шт.) | 1149 | 1281 | 1451 |
| В т.ч. под залог ДДУ | 437 | 480 | 485 |
| Объем жил. кредитов (за месяц, млн руб) | 2688 | 3296 | 4324 |
| В т.ч. под залог ДДУ | 1104 | 1376 | 1754 |
ДАННЫЕ ЦБ РФ
Итоги 2020-го и прогноз на 2021 год на рынке ипотеки: постковидная диета
- Рейтинговое агентство «Эксперт РА» публикует обзор «Итоги 2020-го и прогноз на 2021 год на рынке ипотеки: постковидная диета».
- В 2020 году, несмотря на пандемию и ограничительные меры, ипотечный рынок поставил новый рекорд: кредитные организации выдали 1,7 млн ипотечных ссуд на общую сумму 4,3 трлн рублей, что превышает показатели 2019-го на 35% в количественном и на 51% в денежном выражении.
- Основными причинами роста ипотечного кредитования стали снижение ставок по рыночным программам банков на фоне общего смягчения денежно-кредитной политики и появление в апреле 2020-го антикризисной льготной госпрограммы кредитования на приобретение жилья в новостройках под 6,5%.
Большинство банков из топ-20 по объемам ипотечного кредитования по итогам 2020 года показали существенный прирост выдач.
Наибольшие темпы прироста продемонстрировали санируемые регулятором через Фонд консолидации банковского сектора ПАО «МИнБанк» и «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) (+830% и +605% соответственно), что позволило им войти в топ-20 по объему ипотечных выдач. Более чем двукратный рост ипотечных выдач показали ПАО «АК БАРС» БАНК (+171%), ПАО «МТС-Банк» (+130%) и РНКБ Банк (ПАО) (+126%).
В 2020-м ипотечные выдачи у госбанков в среднем росли более активно, чем у частных игроков, – 57 против 41%, таким образом, госбанки вернули себе потерянное годом ранее лидерство по темпам прироста.
В 2021 году одним из ключевых факторов влияния на российский ипотечный рынок будет решение о завершении или продлении льготной ипотечной госпрограммы.
Более вероятным мы считаем сценарий завершения госпрограммы в планируемый срок – 1 июля 2021-го или же ее значительной модификации, которая может заключаться в продлении программы только в отдельных регионах, где не наблюдалось существенного роста цен на первичное жилье, а также в ограничении количества ее участников за счет увеличения первоначального взноса или снижения максимального лимита на стоимость жилья, которое можно приобрести в рамках льготной ипотеки. При таком сценарии мы ожидаем, что объем выдач составит 3,6–3,8 трлн рублей, а вероятный диапазон средней ставки в 2-м полугодии 2021-го вырастет с 7–7,5 до 7,5–8% после завершения или изменения госпрограммы.
Подробнее – в полной версии исследования «Итоги 2020-го и прогноз на 2021 год на рынке ипотеки: постковидная диета».
Источник — Эксперт РА