Последние десять лет цены на жилье росли, за исключением отдельных периодов. Рынок недвижимости реагировал на кризисы: снижением средней стоимости после 2008 года и ее восстановлением до 2014 года, после чего снова произошел кризис и спад цен.
К 2020 году средняя цена квадратного метра достигла максимума. Сейчас, по данным единой информационной системы застройщиков наш.дом.рф, в новых домах она составляет 70–80 тыс. рублей, средняя цена сделки — 3–4 млн рублей.
По информации Росстата, жилье на вторичном рынке в среднем стоит дешевле — 61 тыс. рублей за квадратный метр. Цены в этом сегменте росли медленнее, чем на первичке: новое жилье по итогам десятилетия показало рост на 52%, а вторичное — всего 5%.
«После 2014 года рынок недвижимости «отстегнулся» от валюты, — объясняет генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. — В динамике цен первоочередную роль начала играть ипотека, ее доступность.
Сейчас реализация госпрограмм субсидирования ипотеки на жилье в новостройках «разогревает» первичный рынок, повышает спрос на нем.
Вторичному ничего не остается, кроме как пытаться привлечь покупателей за счет более низкой цены в условиях более высоких ипотечных ставок».
«Одной из причин роста средней стоимости новостроек стало введение эскроу-счетов, — добавляет директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. — Они повысили себестоимость строительства в среднем на 8% и ограничили «распродажи» квартир застройщиками.
Кроме того, спрос на новостройки на фоне действия ипотеки с господдержкой бьет все рекорды: этим летом он на 52% выше прошлогоднего. Из-за оттока покупателей на первичный рынок на вторичном накопился достаточный объем выгодных предложений.
Со снижением ипотечным ставок это дало восстановление спроса на вторичное жилье, в особенности на квартиры в относительно новых домах».
На вторичный рынок приходится большая часть сделок — около 75%, по данным ДОМ.РФ. При этом в базе того же ЦИАН примерно треть объявлений о продаже жилья на вторичке — это квартиры в домах, которые сданы после 2000 года. Как правило, цены на такие объекты теперь выше, чем на этапе строительства.
Чем выше доходы населения — тем активнее рынок и рост цен. Самая дорогая недвижимость сейчас там, где хорошие зарплаты. Это Москва и Питер, а также Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа. Но есть и исключения.
Например, высокая стоимость жилья в регионах Дальнего Востока и Крайнего Севера обусловлена более сложными техническими условиями строительства, а сравнительно невысокие цены в Краснодарском крае — большим объемом новостроек и конкуренцией, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Инфляция дает подорожание всех товаров и услуг, в том числе жилья.
«Если цены на жилье растут быстрее инфляции и доходов населения, это снижает доступность жилья, приобрести его становится все сложнее, — объясняет руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
— Мы же наблюдаем обратное: с 2010 года накопленный рост цен на жилье в новостройках почти вдвое ниже, чем накопленный уровень инфляции, и примерно втрое ниже, чем накопленный рост зарплат. Стоит отметить, что рост цен на жилье должен превышать инфляцию.
В таком случае удорожание строительных материалов, рост зарплат и других затрат застройщиков будет компенсирован увеличением доходов от продажи жилья. Это поддержит привлекательность отрасли жилищного строительства и повысит предложение жилья для населения».
Если с ростом инфляции реальные располагаемые доходы населения падают (по данным Росстата, так было с 2014 по 2017 год) или остаются неизменными, покупательская способность сокращается. Люди больше тратят на повседневные товары, а возможностей сберегать и делать крупные покупки становится меньше, говорит Мария Литинецкая.
Предложение на рынке напрямую зависит от качества жилья. Сейчас увеличилось число проектов так называемого комфорт-класса — с хорошей осмысленной архитектурой, грамотным территориальным планированием, говорит глава Всероссийского центра строительной политики Александр Моор. Цены на квартиры в таких домах выше, чем в простом экономе.
«В нулевые годы была более популярна точечная застройка, теперь все больше проектов с комплексным освоением территорий, — рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Застройщики думают над дворовым пространством.
Например, по принципу «дворы без машин» в Москве и Московской области сейчас возводится более половины новых домов. Строительство детских площадок, садов и школ, система управления домом также прорабатываются при комплексном освоении».
Какое жилье строят и покупают?
Объемы строительства по сравнению с 2010 годом увеличились, и новых предложений на рынке стало больше. При этом рост числа квартир эксперты связывают со снижением их средней площади. По данным Росстата, за десять лет она упала на 17%: с 62,7 до 51,6 кв. м.
Большая часть представленных сейчас на первичном рынке квартир — однокомнатные и небольшие двухкомнатные. У некоторых крупных девелоперов портфель текущих проектов на 80% состоит из «однушек», отмечают в РАСК.
«Формирующийся дисбаланс в квартирографии может иметь существенные проблемы уже в ближайшем времени, — предупреждает Николай Алексеенко. — «Однушки» все же рассчитаны на одного или семью из двух человек, возможно с совсем маленьким ребенком.
Рано или поздно возникнет потребность в увеличении площади, и семья сталкивается сразу с двумя проблемами: с одной стороны, обилие однокомнатных квартир на рынке создает трудности с продажей, особенно если дом не находится в удобном и развитом районе.
С другой стороны, сложно найти на рынке новую подходящую «двушку-трешку».
«Однушки» расходятся быстрее больших квартир в условиях невысокой покупательской способности, и застройщики это учитывают. По той же причине в крупных городах увеличивается строительство апартаментов. По данным компании «Метриум», в Москве по итогам первого полугодия 2020 года их число на рынке достигло 3,6 тыс. единиц, показав рост на 43% за год.
«При строительстве апарт-отеля застройщики экономят на документации, на социальной инфраструктуре. Соответственно, такое жилье стоит дешевле в среднем на 10–15%. Но нужно учесть, что у него другой правовой статус, — подчеркивает Александр Моор. — Это коммерческая недвижимость, и коммунальные услуги там обходятся дороже. Кроме того, в апартамент-отеле пока нельзя оформить прописку».
По объемам вводимого жилья индивидуальное строительство (ИЖС) догоняет многоквартирные дома. В 2019 году оно показало рост 19% (6 млн кв. м) со средней площадью почти втрое больше «квартирного» показателя (139 кв. м).
Эксперты считают, что на динамику могла повлиять дачная амнистия. По предварительным оценкам, по дачной амнистии может вводиться до 7 млн кв. м жилья ежегодно, сообщают в Минстрое.
Но в 2019 году цифра могла быть больше, так как собственники стремились успеть зарегистрировать свои ранее построенные дома по упрощенной схеме.
На развитие индивидуального жилищного строительства кабмин предлагает выделить 137,7 млрд рублей. Программу до 2024 года подготовил Минстрой, она предполагает увеличение годового объема ввода ИЖС до 40 млн кв. м, использование типовых проектов домов, стандартизацию ипотечного кредитования ИЖС, а также господдержку отдельных категорий граждан.
«Мы сейчас тоже формируем предложения по развитию территорий под ИЖС в регионах, будем направлять в правительство, — поделился Александр Моор. — Скопились земли в городах, которые востребованы, но не подходят для многоэтажного строительства.
Например, есть в центре или новом районе Краснодара 10 соток под жилое строительство. Их надо осваивать грамотно, иначе на этой территории появится самострой и мы опять получим проблемный объект и судебные иски. Чтобы такого не было, нужна программа, четкие условия, что на таких землях можно строить.
Например, трех-четырехэтажные дома с социальной инфраструктурой на первом этаже, как в Европе».
Стала ли выгоднее ипотека и что о ней стоит знать?
Каждая вторая покупка квартиры в России происходит с привлечением ипотеки. По данным ДОМ.РФ, с 2010 года популярность ипотечных кредитов выросла в три раза. На первичном рынке доля поднялась до рекордных 67%, на вторичке — до 38%.
Ипотека на жилье в новостройках сейчас пользуется большим спросом за счет госпрограмм субсидирования. Из них основная — это льготная ипотека для всех категорий граждан под 6,5% годовых. На этих условиях уже выдано 123,8 тыс. кредитов общей суммой почти 330 млрд рублей, собщают в ДОМ.РФ.
«В реальности банки сейчас кредитуют население в рамках этой программы по еще более низкой ставке — 6,0–6,2%, — рассказывает Михаил Гольдберг. — Похожая программа в 2015–2016 годах была менее выгодной — реализовывалась по средней ставке 12% годовых.
Кроме того, сейчас есть еще и «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека». Это программы, направленные на отдельные категории граждан, по ним ставка даже ниже, чем по новой льготной программе — менее 5% и 2% соответственно.
Они также поддерживают спрос на жилье».
На вторичном рынке ставки по выданным кредитам в целом выше, по данным ДОМ.РФ — в среднем на 2% годовых. За счет этого доля ипотечных кредитов на вторичку, в последние годы составлявшая в среднем около 75%, снизилась до 65% в мае–июне этого года.
Снижение ставок способствует уменьшению ипотечной нагрузки, но экономия для заемщика не всегда очевидна.
«В первую очередь человек ориентируется на размер ежемесячного платежа, чтобы обслуживание ипотеки было комфортным, — объясняет Николай Алексеенко. — Но мало кто обращает внимание на общую сумму переплат.
Например, в марте 2020 года со снижением ставок размер среднего ипотечного кредита вырос и достиг максимума за последние два года: порядка 2,5 млн рублей в целом и 3,1 млн рублей — на первичном рынке жилья.
Чтобы компенсировать существенное увеличение тела кредита, население вынуждено увеличивать сроки кредитования, что сохраняет размеры аннуитетных платежей на приемлемом уровне».
Средний срок выданной ипотеки действительно увеличился. Сейчас он составляет 18,3 года (в 2010 году — 16,4 года).
Такая динамика не связана с падением ставки, подчеркивает Мария Литинецкая. Быстрее выплатить кредит люди могут, если растут их доходы.
Средний срок ипотек сокращался до 2014 года, после началось снижение доходов, и заемщики стали «растягивать» кредит, чтобы уменьшить нагрузку.
«От снижения ставок выгоду получают не только новые, но и действующие заемщики, — отмечает Михаил Гольберг. — За год ставки по ипотеке снизились почти на 3 процентных пункта. В среднем при рефинансировании это уменьшает ежемесячный платеж на 4 тыс рублей.
Снижению нагрузки и риска ипотечного дефолта способствует также наличие первоначального взноса в размере не менее 15%. Если его нет, то фактически при той же стоимости квартиры вы берете у банка кредит большего размера. Кроме того, ставки по таким кредитам обычно выше.
Как результат, растет величина ежемесячного платежа, что негативно сказывается на возможности заемщика обслуживать ипотеку».
Обслуживать ипотечные кредиты россияне стали лучше, это видно по тому, как падает доля просроченной задолженности.
Резкий рост долгов в 2011 году директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков связывает с дефолтами по валютной ипотеке из-за падения курса рубля.
Но теперь доля таких кредитов мала (в 2019 году резидентам-физлицам выдан 21 кредит, по данным ЦБ), а 40% семьей, взявших рублевую ипотеку, тратят на погашение кредитов менее четверти своих доходов.
«Сейчас среднее значение показателя долговой нагрузки у российских заемщиков — примерно 23%, — рассказывает Алексей Волков. — В целом оно комфортное и, даже если составит 30%, позволит обслуживать ипотечный кредит со средними параметрами при семейном доходе в 63,3 тыс. рублей».
По данным НБКИ, на покупку своего жилья в ипотеку большинство россиян решается в возрасте 30–39 лет (46% заемщиков). Четверть (23%) берут ипотечный кредит после 40 лет. А вот доля молодежи до 30 лет в кредитовании снизилась почти на треть: в 2014 году таких было 31%, сейчас — 22%.
Ипотеку берут чаще, если в регионе хорошие зарплаты. Например, в Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах на 1 тыс. жителей приходится 15 и 17,4 кредитов в год соответственно.
В Москве показатель почти в два с половиной раза ниже.
Это говорит о том, что, несмотря на самый высокий уровень доходов населения в стране, московское жилье все еще стоит слишком дорого, считает Мария Литинецкая.
Будем ли мы жить лучше?
Обеспеченность жильем растет, но медленно. По данным Росстата, сегодня на человека в среднем приходится 26 кв. м. Это низкий показатель по сравнению с развитыми европейскими странами и США.
«В США на одного жителя приходится 70 кв. м, в Германии и Франции — 39 кв. м, — приводит цифры Мария Литинецкая. — У нас схожий показатель обеспеченности с Китаем (27 кв. м), но этот паритет не в нашу пользу, учитывая тот факт, что население КНР гораздо многочисленнее».
В российских городах-миллионниках показатель обеспеченности еще ниже и составляет примерно 22 кв. м на человека. А условному жителю столицы вообще приходится ютиться на 19 «квадратах» или переезжать в Подмосковье, где самый высокий средний показатель обеспеченности жильем в стране — 33,5 кв. м.
«У нас пока не закрыта базовая потребность — чтобы каждый взрослый человек имел свою комнату, а это происходит примерно при 30 кв. м обеспеченности», — говорит Алексей Попов.
В сельской местности, где 70% населения проживает в частных домах, средний показатель обеспеченности — 27,3 кв. м. Эксперты считают, что он может быть выше, но учет площади частных домов менее прозрачный, чем многоквартирных. Частник может построить дом, но зарегистрировать меньше метров, чем есть на самом деле, или вообще не ставить постройку на учет.
За последние пять лет показатель обеспеченности вырос во всех регионах, кроме Чукотки, ЯНАО и Магаданской области.
«Обеспеченность зависит от объема всего жилищного фонда — сколько домов строят, сколько выбывает, а также от динамики численности населения, — объясняет Михаил Гольдберг.
— Для роста обеспеченности необходимо, чтобы вводы жилья устойчивого росли на протяжении долгого времени.
А вот доступность жилья может меняться на 5–10% в год в зависимости от уровеня доходов населения, ставок по ипотеке и стоимост жилья».
Показатель доступности определяет, сколько семей могут обслуживать кредит на жилье и тратить при этом не более 35% своего дохода. По данным ДОМ.РФ, в 2010 году доля таких семей в среднем по России составляла менее 25%, а к 2020-му увеличилась вдвое.
«Всего за прошедшее десятилетие свыше 30 млн семей смогли улучшить жилищные условия, – оценил Михаил Гольдберг. – Последнее время это в среднем 3–3,5 млн семей ежегодно, из них свыше 1 млн семей улучшают жилищные условия с помощью ипотеки».
«Чаще всего первое жилье приобретается по принципу «лишь бы была крыша над головой», — говорит Александр Моор. — Уже потом, когда человек начинает больше зарабатывать или заводит семью, он повышает уровень и класс проживания.
Рынок должен отвечать этим запросам, и сейчас действительно много хороших, интересных предложений. Но главное, конечно, чтобы у людей была финансовая возможность купить достойное жилье.
Для этого необходим рост благосостояния и меры поддержки, которые будут не психологическими, а реальными».
Евгения Горкунова, Артем Иволгин, Татьяна Евсякова, Константин Каковкин, Владимир Дедов
Падение рубля активизировало покупателей новостроек
За сентябрь курс доллара на Московской бирже вырос примерно на 5,5 рубля, приблизившись к максимальным мартовским значениям, когда единица американской валюты стоила 80 рублей. В середине октября доллар колеблется около 77–78 рублей. До рекорда, зафиксированного в январе 2016 года, когда доллар продавался по 83 рубля, осталось немного.
Но если в 2016-м основное влияние на курсы валют оказывали нефтяные котировки, то теперь ситуация усугубляется нестабильной политической обстановкой у соседей — протестами в Белоруссии, конфликтом между Арменией и Азербайджаном в Нагорном Карабахе, а также риском новых санкций в отношении России со стороны европейских стран.
Спасай, пока не обесценилось
Не исключая самые пессимистичные варианты развития событий, люди с накоплениями вновь устремились на рынок недвижимости, чтобы предотвратить их обесценивание. Помимо частных инвесторов с накоплениями в рублях на рынок пришли и держатели валютных сбережений. Они ждали момента, когда рубль достигнет дна, чтобы перевести средства в рубли и вложиться в квадратные метры.
Последние новости из Сбербанка подтверждают эту мысль: как отмечается в официальном сообщении банка, в сентябре он столкнулся с заметным оттоком валютных сбережений населения — граждане сняли с депозитов $441,8 млн.
К этим двум категориям покупателей добавляются инвесторы из ближнего зарубежья, которые традиционно пользуются шансом, когда покупательная способность их валют по отношению к рублю начинает расти.
И наконец, покупатели, которые планировали покупку квартиры на вторичном рынке, переориентируются на новостройки.
Дело в том, что в период турбулентности на рынке вторичного жилья происходит неразбериха: некоторые продавцы необоснованно завышают стоимость своих объектов, ссылаясь на скачки валют.
Другие вовсе снимают квартиры с продажи, опасаясь остаться с большой суммой обесценивающихся рублей на руках.
Риск изменения ипотечных ставок
Падение курса рубля стимулирует рост инфляции и ограничивает возможности Центробанка РФ в дальнейшем снижении ключевой ставки. Если курс национальной валюты не стабилизируется, регулятор будет вынужден вернуться к умеренной кредитно-денежной политике, что доказывает последнее решение сохранить ключевую ставку на прежнем уровне (4,25%).
Принимая во внимание нынешний размер базовых ипотечных ставок (примерно 8% годовых), банкам при девальвации рубля становится невыгодно выдавать ипотеку. Посмотрим на цифры: в январе средний курс доллара составлял около 62 рублей, сегодня он увеличился до 78 рублей, то есть менее чем за год подорожал примерно на 25%.
возникает вопрос: в каких активах банкам выгоднее держать деньги: выдавать ипотеку под 8% годовых или зарабатывать на росте курса валют? Ответ очевиден.
Колебания курса валют и риск изменения ключевой ставки только увеличивают значимость решения о продлении льготной ипотеки. Резкий отказ от низких ставок способен обрушить рынок новостроек, замедлить темпы строительства, а в перспективе — сократить объемы вводимого жилья.
Цены сохранят умеренный рост
Несмотря на дешевую ипотеку, цены на столичные новостройки находятся в отрыве от доходов населения. В карантин многие лишились работы или части дохода, поэтому предпосылок для роста платежеспособного спроса на рынке нет.
Осознавая это, застройщики не могут задирать цены на свои объекты, ссылаясь на рост курса валют. После продолжительного снижения реальных доходов покупателей агрессивная политика в сфере ценообразования рискует привести к спаду продаж и затишью в сегменте новостроек.
Тем не менее корректировка стоимости квадратного метра из-за роста курсов валют все же вероятна, особенно в тех проектах, где велика доля импортных материалов, комплектующих и оборудования, закупаемых за рубежом.
Кроме того, рост цен будет продолжаться за счет инфляции, ажиотажного спроса, который наблюдается с июля, и сокращения предложения на первичном рынке жилья.
Как долго продлится волатильность на валютном рынке? Если вспомнить 2016-й, резкое снижение курса в начале года было краткосрочным — рубль начал отыгрывать свои позиции уже в конце февраля. Сейчас ситуация искусственно подогревается геополитическими факторами и носит скорее спекулятивный характер.
Если исключить введение новых санкций, турбулентность не продлится долгое время. Несмотря на то что рост курса валют вызвал определенную нервозность среди покупателей жилья и застройщиков, ситуацию на рынке новостроек определяют в первую очередь льготные ставки и ожидание возможных ограничений в связи со второй волной коронавируса.
ЖК «Скандинавия»/cian.ru
Стоит ли брать ипотеку в кризис, и как на ней отразится падение рубля?
Долгосрочные финансовые обязательства всегда требуют тщательного анализа и максимального просчета возможных рисков. Планируя покупку жилья в кредит в условиях нестабильной и шаткой экономической ситуации, заемщик задается вопросами: насколько это безопасно, как повлияет на нее падение рубля, в какой валюте лучше оформлять сделку?
Чтобы понять, брать ли ипотеку в кризис, необходимо рассмотреть ее основные достоинства, недостатки и спорные моменты.
Ипотека в кризис: плюсы и минусы
Опасения за актуальность и безопасность оформления ипотеки в неблагоприятные экономические периоды имеют под собой реальную основу.
Можно выделить возможные риски подписания такого договора:
- Инфляция, которая сделает затруднительными и непосильными крупные ежемесячные выплаты по ипотеке.
- Упадок на рынке недвижимости и проблемы у застройщика. Кризис способен заморозить стройки и отсрочить сдачу дома в эксплуатацию.
- Банкротство банка-кредитора и передача кредитного дела другой компании.
- Признание ипотеки недействительной в случае, если она была оформлена быстро и на основании, только лишь двух документов.)
К тому же, существует просто «человеческий» фактор например, заемщик может попасть под сокращение и лишиться работы, что сделает невозможным дальнейшие выплаты.
Перечисленные минусы вовсе не означают, что нужно оказываться от покупки жилья в рассрочку. Они всего лишь должны подтолкнуть потенциального заемщика к более тщательной оценке ситуации и своих возможностей.
+’Ипотека в кризис может быть выгодной:
- Копить сбережения на жилье в условиях нестабильности бессмысленно, поскольку с течением времени они обесцениваются, а цены на недвижимость растут.
- Рыночная стоимость жилья может увеличиваться, но выплаты по ипотеке останутся прежними.
- Банки могут увеличить процентную ставку по кредитам, поэтому, чем позже будет принято решение оформить ипотеку, тем больше будет сумма переплаты.)
Все расходы при оформлении ипотеки
Как падение рубля повлияет на ипотечный рынок?
Если жилищный займ оформлен в национальной валюте, девальвация рубля не будет иметь прямого влияния на сделку. Однако имеет место косвенное воздействие – при обесценивании валюты затраты на потребительские нужды заемщика могут существенно возрасти, поэтому выплачивать взносы станет сложнее.
Другое дело, если обязательства взяты в иностранной валюте. В этом 
случае кредитные отчисления в пересчете на рубли будут увеличены, а сумма общей переплаты возрастет. Однако обычно процентные ставки по такому договору несколько ниже, чем для сделки в рублях.
Ипотека при девальвации рубля имеет еще один нюанс. Даже если взносы необходимо вносить в национальной валюте, в договоре может быть прописан пункт, позволяющий банку увеличить размер выплат в случае значительного отклонения разницы курса.
В какой валюте лучше оформлять жилищный займ?
Ипотеку правильнее всего оформлять в той валюте, в которой заемщик получает заработную плату. Однако на долгосрочную перспективу только выплаты, зафиксированные в национальной валюте, сведут все риски к минимуму.
Как повлияет кризис на ипотеку?
Для финансовых организаций займ в условиях девальвации рубля несет в себе долю риска. Выплаты, растянутые на десятилетия, сводят на нет все потенциальные прибыли, и клиентам не стоит ожидать понижения процентных ставок. Кроме этого, банки могут сократить социальные программы, льготы и выгодные предложения.
Чтобы сохранить спокойствие, заемщики должны помнить два важных момента:
- Банки, ни при каких условиях не имеют права требовать от клиента единовременной выплаты имеющегося долга.
- В случае банкротства финансового учреждения ипотечный кредит сохранит свои условия и будет передан правопреемнику – другому банку.
Во избежание возможных проблем, эксперты советуют потенциальным заемщикам правильно рассчитывать свои возможности. Желательно, чтобы ежемесячные взносы по ипотеке не превышали 40% от совокупного дохода семьи. Заключая договор, стоит оформить страховку. Это поможет максимально обезопасить ипотеку в условиях кризиса.
Эксперты назвали период падения рубля выгодным для покупки жилья в ипотеку
РИА «ФедералПресс»РИА «ФедералПресс»
По мнению экспертов, падение рубля по отношению к доллару и евро – это всегда повод для разговоров о кризисе. Хотя прямой зависимости рынка недвижимости от курса рубля и цен на нефть нет, есть зависимость опосредованная: в результате снижения стоимости нефти ухудшаются экономические показатели, растет инфляция, сокращается платежеспособность и, как следствие, снижается спрос на жилье.
«Однако это не сиюминутный процесс, и вряд ли в ближайшие полгода мы увидим резкое изменение цен на недвижимость – как в новостройках, так и на вторичном рынке», – рассказал «ФедералПресс» президент группы компаний «БЕСТ-Недвижимость», вице-президент РГР Григорий Полторак.
По словам эксперта, в ближайшее время активность покупателей может замереть на непродолжительное время. Это происходит потому, что покупателям требуется время, чтобы осознать случившееся и оценить свои риски.
«Любая неожиданная новость, а тем более с негативным характером, приводит к ступору – потребителям требуется время, чтобы вникнуть в ситуацию и оценить свои возможности и перспективы. Особенно если речь идет о таком крупном и дорогостоящем приобретении, как недвижимость», – считает эксперт.
Тем не менее рынок уже начал реагировать на происходящее. Речь идет в первую очередь о тех владельцах недвижимости, которые рассматривают ее с точки зрения инвестиций. Инвестиционные возможности сейчас под вопросом – особенно если речь идет не о массовом рынке, где точки входа и выхода намного проще.
«Многие граждане, которые задумывались о продаже квартиры, также находятся в ступоре, поскольку цена их недвижимости в валюте существенно просела. Поэтому некоторые собственники решили отказаться от продажи. Другие ориентируются больше на рублевые цены, и так как резких изменений в рублях не произошло, то еще есть шансы относительно выгодно провести сделку по продаже. Но многое тут также зависит от целей продажи: если средства пойдут на приобретение другого жилья, это одно, а если человек продает квартиру ради получения денег, тогда тут возникает много вопросов касательно того, как будет дальше вести себя рубль. Если падение продолжится, то есть серьезный риск потерять в деньгах», – рассказал «ФедералПресс» генеральный директор финтех-компании TWINO Ашот Торосян.
Обвал рубля выгоден рынку недвижимости
Вместе с тем эксперты считают, что обвал рубля положительно повлияет на рынок недвижимости в России. Как считает управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс, в последние годы россияне продают свои активы за рубежом и вкладываются в российскую недвижимость.
В 2020 году рост продаж зарубежных активов вырос на 375 % по сравнению с 2018 годом. С 2017 года началась война с офшорными компаниями по всему миру, и сегодня практически невозможно держать деньги на западных счетах. Еще одним фактором является стремление россиян держать средства в квадратных метрах.
Это связано с недоверием россиян к банкам.
«Сегодняшняя ситуация вызовет бум покупок на рынке недвижимости в России, так как больше некуда вкладывать. Фондовому рынку опять не доверяют. Доверяют только недвижимости и валюте», – считает Игорь Индриксонс.
По мнению эксперта, для россиян, хранивших деньги в валюте, наступило выгодное время для покупки жилья, так как недвижимость стала для них на 20 % дешевле. Этому способствуют также государственные программы по стимулированию рынка недвижимости и доступности ипотеки.
Игорь Индриксонс также отмечает, что в связи с курсом в Россию будут инвестировать западные страны, так как в 2020 году спрос на недвижимость иностранными инвесторами достиг исторического максимума. Объем покупок иностранцами к концу 2020 года может вырасти до 450 % по сравнению с 2019 годом.
Точно такая же тенденция наблюдается и в иностранных компаниях в России: из-за хорошего курса многие компании растут на 20–30 % в год, арендуя и покупая новые помещения.
«Возможно, сегодня у западных компаний в России выручка падает и нет доходности, но второго такого шанса развиться по выгодной цене и занять ниши в России может не предоставиться следующие 10–15 лет. Потом просто будет дороже», – заключил Игорь Индриксонс.
Частный инвестор, эксперт Александр Холодов также считает, что сейчас выгодно покупать жилье в ипотеку, так как для предотвращения роста инфляции ЦБ прибегает к повышению ставок.
«Дело в том, что ослабление российской валюты ведет к ускоренному росту инфляции, а для того чтобы предотвратить такой сценарий, Центральный банк всегда прибегает к повышению ставок.
Также с ослаблением национальной валюты стоит ожидать роста цен на импортные товары: автомобили, электронику, путешествия и другие импортируемые потребительские товары и услуги. А для тех, кто планировал приобрести жилье в ипотеку, в свете событий, что происходят в настоящий момент на рынке, лучше не откладывать покупку жилья», – считает эксперт.
Коммерческий директор ГК Nordest Владислав Мак отмечает, что в долгосрочной перспективе рост цен на недвижимость может остановиться, но только в долгосрочной перспективе:
«В долгосрочной перспективе рост стоимости может остановиться, если ЦБ снизит ключевую ставку. Однако на фоне слабого рубля стоимость недвижимости будет только расти. Так как сложилась ситуация с низкими ипотечными ставками для покупателей жилой недвижимости предпочтительней приобретать жилье сейчас», – отметил Владислав Мак.
Напомним, что выход россиян с длинных выходных был омрачен «черным понедельником», когда стало известно, что цена за баррель упала до 34 долларов, а вместе с ней доллар стал стоит 73 рубля, а евро – 83 рубля. В связи с этим возник вопрос, как отреагирует на такие новости рынок недвижимости.
ФедералПресс/Евгений Поторочин
Рубль упал – что дальше? Цены на квартиры взлетят, а ипотека подорожает – Денис Бобков о последствиях девальвации
9 марта стал «черным понедельником» для российской экономики: цены на нефть обвалились, рубль резко подешевел. Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи», специально для «Новострой-М» рассказал, к чему нужно готовиться застройщикам и покупателям квартир в новостройках.
Уже только ленивый не опознал в коронавирусе «чёрного лебедя» мировой экономики (пользуясь терминологией Нассима Талеба, обозначающего этим термином неожиданные и непредсказуемые события, кардинально влияющие на рынки), как тут новая напасть – «чёрный понедельник» на мировых рынках.
Пока российский фондовый рынок отдыхал после празднования Международного женского дня, во всём мире наступил коллапс. Цена нефти Brent упала до $35 за баррель (более чем 20%), мировые биржи приостанавливали торги при падении индекса на 7% и более, а рубль к доллару США на Форексе обесценился за один день на 10% (доллар стал стоить 74 рубля), и, похоже, это ещё не предел.
В данном случае прилетел второй «чёрный лебедь» — недостигнутая договорённость о сокращении добычи нефти между странами OPEC+, что на фоне уже стагнирующей из-за коронавируса мировой экономики «добило» рынки ценных бумаг.
Очевидно, что уже во вторник, 10 марта, нефтяной «чёрный лебедь» долетит до российского рынка ценных бумаг и валют, и всё это неминуемо скажется на рынке новостроек. Можно провести некоторые аналогии с 2014 годом.
На протяжении практически всего 2014 (особенно после Крымской весны) рубль по отношению к доллару и евро слабел (в общей сложности – примерно в 2 раза). Пик пришёлся на декабрь 2014, когда 16.12.
2014 ЦБ был вынужден поднять ключевую ставку с уже немалых на тот момент 10,5% до 17%.
Количество зарегистрированных ДДУ в России в 2014 году с участием физических лиц составило 763 тыс., что на 41% превысило значения 2013 года.
В Москве количество ДДУ с жильём увеличилось на 13% по отношению к прошлому году, но это связано с тем, что большая часть договоров, заключённых во второй половине 2014 года банально «зависла» в Росреестре, деятельность которого оказалась парализована резко выросшим количеством сделок с новостройками.
Особенно впечатлил период с 16 по 20 декабря, когда люди становились в живую очередь за квартирами, а офисы продаж некоторых девелоперов были вынуждены перейти на круглосуточную работу, чтобы не упустить клиентов.
К чему эти воспоминания? Да просто сейчас складываются практически те же условия. Сегодня ключевая ставка – 6% (в начале 2014 была 5,5%). Резкие скачки валюты приведут к появлению покупателей двух типов.
Первые – те, кто хранил средства в рублях на депозитах банков – пойдут снимать обесценивающиеся рубли и стремиться их вложить во что-то более стабильное.
Валюту и золото покупать уже поздно (цены на них выросли), поэтому остаётся недвижимость, в первую очередь новостройки, цены на которые (пока) не выросли. Именно эти покупатели будут и сейчас стоять в очередях (как стояли в декабре 2014 года) и провоцировать застройщиков повышать цены.
И ведь застройщиков нехорошими в этой ситуации тоже сложно назвать – спрос быстро «вымоется», а им потом достраивать. Лучше сейчас запастись средствами на достройку.
Вторые покупатели – те, кто сейчас хранит средства в иностранной валюте. Они не будут сейчас торопиться. Рано или поздно взбаламученная вода очистится, осадок сядет, курс зафиксируется на новых высотах, а девелоперы столкнутся с резким падением спроса.
Вот тут и настанет момент выхода на сцену покупателей этого типа (как в первой половине 2015 года) – обмен валюты и покупка квартиры мечты (которая тоже могла подорожать, но не так значительно, как валюта).
Если, конечно, к этому моменту останутся ликвидные предложения, а то ведь могут и не остаться.
Сегодня людей из первой категории намного больше вторых (ведь в валюте последние годы было невыгодно хранить сбережения), и если рубль продолжит падать, то высока вероятность «сметания» квартир и рост цен.
Резкое повышение ключевой ставки для «защиты» рубля неминуемо приведёт к росту ставок по ипотеке, и государство уже в третий раз (ранее – в 2008-2009 и в 2015-2016) будет вынуждено субсидировать банки, чтобы не обрушить всю строительную отрасль. Ну а застройщики, со своей стороны, вернутся тоже к такому инструменту, как субсидирование ипотечной ставки застройщиком – по сути, предоставление больших скидок с тем, чтобы уменьшить ипотечный платёж для покупателей до приемлемых для покупателей значений.
Рынок в очередной раз покинут часть девелоперских компаний (чудом выживших после эскроу), а очередных обманутых дольщиков будет спасать государство, поскольку на текущий момент по «эскроу» реализуется не более десятой доли новостроек.
Мрачно? Наверно. Но если ситуация с биржами и нефтью будет продолжаться в том же ключе, то, к сожалению, для нашей так и не слезшей с нефтяной иглы экономики, всё может снова повториться. Главное – не паниковать и иметь план действий на разные ситуации, исходя из имеющихся возможностей. Предупреждён – вооружён!
Дата публикации 10 марта 2020
Что выгоднее новостройка или вторичка в ипотеку | Ипотека онлайн
Приобретение недвижимости это долгожданное и радостное событие в жизни любого человека, но большинство людей, решившихся на этот шаг, сталкивается с вопросом: что выгоднее новостройка или вторичка в ипотеку?
В чем разница
Между понятием новостройка и вторичное жилье есть большая разница: новостройкой считается недвижимость без владельца. При этом, важно понимать, когда новостройка становится вторичкой.
Это происходит, когда у жилья появляется первый владелец.
Например, если физическое или юридическое лицо приобретает вновь построенную недвижимость, то покупать оно будет ее как новостройку, а продавать уже как вторичное жилье, даже если это просто бетонная коробка и в ней никто не жил.
По причине большего количества подводных камней и многообразия предложений на ипотечном рынке, неопытный человек может не сразу разобраться, что лучше вторичка или новостройка в ипотеку.
При прочих равных условиях, главным критерием выбора типа жилья является его итоговая стоимость. Именно она влияет на выбор покупателя между вторичкой или новостройкой плюсы и минусы есть у каждого варианта, а желание людей сэкономить часто является основным.
Чтобы принять взвешенное решение, где лучше купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, покупателю необходимо внимательно изучить все условия.
Требования банка к заемщику
У большинства кредитных организаций требования к клиенту приблизительно одинаковые и отличаются только несущественными деталями. Связаны они, чаще всего, со спецификой конкретного банка, а не с тем, новостройку или вторичку покупает заемщик.
- Возраст заемщика – от 18 лет до 75 лет. Верхняя граница достаточно условна, так как после 45 лет шансы на одобрение ипотечной заявки начинают снижаться. К тому же вступает в игру прогнозируемая средняя продолжительность жизни. Это означает, что если заявителю 65 лет, то ипотеку ему одобрят на срок не более 10 лет.
- Гражданство. Заемщик обязательно должен являться гражданином РФ и иметь паспорт – основной документ, удостоверяющий личность.
- Заверенная работодателем копия трудовой книжки. Минимальный официальный трудовой стаж на последнем месте работы должен составлять не менее полугода (чем больше, тем лучше).
- Справка 2НДФЛ или по форме банка. При расчете кредитной нагрузки и принятии решения по одобрению заявки, банком будет учитываться только официальный доход, который будущий заемщик сможет подтвердить документально.
- Требования к доходу. Банки не озвучивают эту информацию, но для большей вероятности одобрения предпочтительно, чтобы уровень подтвержденного дохода минимум в 4 раза превышал будущий ежемесячный платеж по ипотеке.
- Покупка новостройки в ипотеку: инструкция
- Покупка вторичной квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция
- Жилье в лизинг для физических лиц — альтернатива ипотеке?
- Как и где купить изъятую квартиру за долги
Условия ипотечного кредита
Данные параметры также одинаковы для приобретения как первичного, так и для вторичного жилья.
- Размер кредита – от 300 000 до 30 000 000 рублей.
- Срок кредита — от 1 года до 30 лет.
- Первоначальный взнос. Банки требуют иметь в качестве первоначального взноса минимум 20% от стоимости жилья. Причем в большинстве кредитных организаций от размера первоначального взноса зависит процентная ставка (чем больше взнос — тем выгоднее условия).
- Услуга страхование жизни — опция не является обязательной, но процентная ставка по ипотеке при подключении данной услуги будет ниже. Если сравнивать кредитную программу со страхованием и без него, то, первый вариант будет заметно дешевле. Таким образом банки минимизируют риски и стимулируют клиентов подключать дополнительную услугу.
- Как уже упоминалось выше, при оценке расходов необходимо учитывать именно итоговую сумму всех затрат.
- Важно знать: Где лучше взять ипотеку на вторичное жилье
- Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке
Процентная ставка по ипотечному кредиту
На вторичное жилье годовая процентная ставка всегда выше. На первый взгляд может показаться, что разница небольшая (2-3 процентных пункта), но, учитывая, что ипотечный договор заключается на много лет, эти несколько процентов могут достигать как несколько сотен тысяч, так и пару-тройку миллионов рублей за весь срок кредита.
Лучшая ипотека на новостройки традиционно у самых известных гигантов: Сбербанк (от 9,6%), ВТБ (от 9,7%) и Россельхозбанк (от 9,45%), однако выгодные предложения встречаются и у более мелких коммерческих банков.
Для получения лучшей ипотеки в банках на новостройки рекомендуется обратить внимание на организацию, карту которой заемщик использует для получения зарплаты. Чаще всего, зарплатным клиентам банк предоставляет небольшую скидку в размере 0,2-0,5% годовых.
Стоимость недвижимости
Цена любого жилья зависит от многих факторов: престиж района, тип дома, этаж, метраж, планировка и многих других. Однако стоимость строящегося жилья зачастую ниже, чем готового и многие застройщики начинают продажу еще на стадии котлована. Здесь работает принцип — чем более ранняя стадия строительства — тем ниже будет стоимость квадратного метра.
Многие покупатели не понимают, почему вторичка дороже новостроек. Связано это с тем, что жилье на вторичном рынке не требует немедленных вложений и позволяет сразу осуществить переезд. Причем, если сравнивать стоимость вторичного жилья и цену новостройки вместе с бюджетным ремонтом, то итоговая стоимость получится приблизительно одинаковая.
Исходя из этого можно сказать, что, покупая недвижимость на вторичном рынке, покупатель переплачивает исключительно за удобство.
Ведь ему не нужно думать о месте проживания на время ремонта, терпеть первые года различные возможные неудобства: перебои с электрическим и газоснабжением, шум от ремонта соседей и отсутствие инфраструктуры.
Все эти нюансы, при принятии решения, где лучше купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, необходимо учесть.
Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду
Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку
Стоимость будущих вложений
Существует распространенное заблуждение, что новостройка всегда требует больше инвестиций, чем жилье на вторичном рынке. Такая иллюзия возникает из-за того, что новое жилье требует немедленных вложений, а недвижимость на вторичном рынке позволяет заниматься ремонтом постепенно, уже после переезда.
Для объективной оценки будущих расходов, необходимо составить смету на конкретную квартиру. Причем в нее нужно включить не только срочные работы (установка сантехники или покупка кухонного гарнитура), но и планируемые в будущем (замена старых труб, дешевого оконного профиля, некачественного ламината и т.д.).
Акции и специальные предложения
Большинство банков имеют свой перечень аккредитованных застройщиков. Это те строительные фирмы, которые входят в круг доверия кредитной организации. При оформлении ипотеки на покупку жилья у таких застройщиков, процентная ставка часто будет ниже, а вероятность одобрения кредитной заявки выше.
Также многие кредитные организации предоставляют выгодную ипотеку на новостройку для отдельных групп населения. Например, программа Молодая семья или Лучшие условия пенсионерам.
Если рассматривать рынок вторичного жилья, то многие агентства владеют информацией о самых выгодных предложениях. За информацию и помощь при покупке придется заплатить комиссионное вознаграждения, но общая экономия от такой сделки часто оказывается выше расходов на посреднические услуги.
Исходя из вышесказанного, нельзя дать однозначного определения, что лучше новостройка или вторичка в ипотеку. Все зависит от двух конкретных вариантов жилья и объеме будущих вложений в недвижимость. Если рассматривать этот вопрос только с позиции банковских условий — то ипотечный кредит на первичное жилье всегда дешевле, чем на вторичное.
Оцените автораПоделитесь в социальных сетях