В Европе уже многие годы успешно существует накопительно-ипотечная система. В России же эта программа появилась лишь в 2011 году и сразу стала очень популярной у льготной категории граждан. Такая ипотека подразумевает массу положительных моментов, а также социальную поддержку государства в виде субсидии.
Особенно выгодные условия для военнослужащих, которые планируют оставаться на службе длительный срок. Рассмотрим подробнее, что такое накопительная ипотека, условия получения и документы, которые могут понадобиться.
Программа «Накопительная ипотека»
Участники этой программы имеют возможность приобрести жилье, взяв кредит в банке с гораздо более низким процентом (6-8%), а также получить субсидию. Учитывая большое количество положительных моментов, желающих принять участие в этой программе очень много.
Сказать точно, кто и как может стать участником НИС, однозначно затруднительно, поскольку в каждом регионе свои требования и правила. Например, в Югре нужно прожить в регионе не менее 10 лет, чтобы иметь право взять такую ипотеку.
А в Краснодарском крае участником может стать вообще любой житель региона, если он испытывает потребность в собственном жилье, то есть не имеет жилья в собственности или имеет один объект, который не соответствует нормам по состоянию или площади.
Если вы стали участников программы, вам необходимо пройти несколько этапов.
- Вы открываете депозитный счет на свое имя. Это будет счет по специальной ипотечной программе, открытый на 4-6 лет. Именно на этот счет государство будет перечислять субсидию.
- Теперь вы должны заключить договор с той бюджетной организацией, которая отвечает за участие в этой программе и субсидии.
- На этот счет ежемесячно вы из личных средств должны вкладывать определенную сумму, размер которой вы можете определить сами, исходя из того, как скоро вы хотите взять кредит. Стоит учесть, что есть определенный минимум (6250 рублей). Если сумма будет меньше, субсидия начисляться не будет.
- Государство вносит на ваш счет деньги в размере 30-50% от вашего вклада. В зависимости от обстоятельств сумму общей субсидии могут ограничить. Обычно из бюджета на ваш счет поступает не более 450 тысяч рублей.
- Сумма на вашем счет копится определенное количество лет до тех пор, пока не накопится достаточно, чтобы внести первоначальный взнос. И вот тогда уже можно брать ипотеку и заключать сделку с банком.
Чаще всего участниками подобной программы становятся льготные категории граждан, то есть инвалиды, пенсионеры, ветераны, малоимущие и многодетные или просто молодые семьи, имеющие детей, но не имеющие своего жилья.
Оформляется ипотека так же, как и обычно, но ко всем документам вы должны еще приложить договор об открытии счета и сертификат участника программы. Вам следует уточнить условия участия в вашем регионе. Сумма вклада, срок накоплений, максимальная выплата – все это регулируется местными властями.
Накопительная ипотека военнослужащего
Программа, известная под названием «накопительная военная ипотека», существует в нашей стране уже пятый год. Она позволила более, чем 100 тысячам военных приобрести свое жилье на очень выгодных условиях.
Поучаствовать в программе можно уже в самом начале службы. Могут участвовать все военные и выпускники военных заведений, который заключили свой первый контракт после 1 января 2005 года.
Чтобы стать участником, необходимо написать рапорт на имя командира части. Это первый шаг к получению своего жилья.
Условия военной ипотеки более, чем привлекательны. Так, например, неважно, есть ли у вас еще квартира или две, вы все равно можете стать участником программы.
Достаточно всего 3 года находиться в системе, чтобы иметь возможность взять целевой жилищный займ, к тому же беспроцентный.
Взносы идут со счета из бюджетных средств, то есть военнослужащий получает квартиру, платить за которую по сути ничего и не нужно, только коммунальные услуги.
У военных, находящихся на контракте, есть два варианта использования субсидии.
- Самый распространенный вариант – это копить 3 года, потом взять займ и жить в своей квартире, используя средства со счета в качестве платежей. Стоит помнить, что целевой займ остается беспроцентным до тех пор, пока вы находитесь на службе. Если вы увольняетесь, платить придется из своих средств.
- Можно продолжать копить до тех пор, пока не уволитесь со службы по окончанию ее срока (10-20 лет), тогда вы получите право использовать эти деньги по своему назначению.
В среднем за 3 года можно накопить до 700 тысяч рублей. Конечно, стоимость квартир зависит от региона, но довольно часто этого хватает для первого взноса. В случае гибели военнослужащего его семья получает накопленные средства или продолжает гасить ипотеку средствами с его лицевого счета.
Накопительная ипотека от Сбербанка: условия
В Сбербанке разработана и действует программа под названием «Военная ипотека». Военнослужащим выдается кредит под 12,5% суммой до 1,9 млн рублей. Сумма будет зависеть от того, как долго вы находитесь в НИС и от срока займа, но она не должна превышать 80% стоимости жилья.
- Военным не нужно подтверждать свою платежеспособность и не обязательно заключать договор страхования жизни и здоровья заемщика.
- Накопительная ипотека от Сбербанка для военных выдается на срок до 15 лет.
- Требования к заемщику несильно отличаются, разница лишь в том, что по окончании выплат клиент не должен быть старше 45 лет (как известно, у военных пенсионный возраст начинается раньше).
Чтобы взять такую ипотеку, необходимо заполнить анкету. Банк будет рассматривать заявку 2-5 рабочих дней.
Документы, которые понадобятся при оформлении кредита:
- Паспорт с пропиской и копия;
- Свидетельство участника программы;
- Военный билет;
- Документы на квартиру, которую собираетесь покупать (обычно банк требует предоставить все документы в течении двух месяцев после выдачи кредита);
Стоит помнить, что налоговый вычет в данном случае начисляется особым способом. Если государство совершает выплаты, то вычет вообще не положен. Но если вы вносили свои средства (например, покупали квартиру большего размера), тогда вы можете рассчитывать на налоговый вычет, но скорее всего, все субсидии будут вычитаться, а 13% отсчитывается от остатка.
«Останутся в долгах и без квартиры»: эксперты рассказали о последствиях льготной ипотеки
Программа ипотечного кредитования по сниженной ставке будет пролонгирована, но для многих это рискует обернуться бедой
Решение Владимира Путина продлить льготную ипотеку может обернуться непредсказуемыми последствиями. Некоторые эксперты придерживаются мнения, что нынешние ипотечники, которые залезли в многомиллионные кредиты, в итоге никогда не получат свои квартиры. При этом ипотечный пузырь продолжает стремительно увеличиваться.
Заявление о необходимости пролонгации льготной ипотеки глава государства сделал на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума.
Путин выступил с предложением продлить на год программу и повысить ставку до семи процентов годовых. Максимальную сумму кредита также захотели ограничить тремя миллионами рублей.
Глава государства назвал программу «одной из ключевых антикризисных мер по поддержке граждан и экономики».
Владимир Путин выступил за продление льготной ипотеки
Позднее глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил, что решение о продлении льготных ипотечных программ не станет «неким драйвером очередного роста цен на жилье».
«Некоторые тенденции развития рынка жилья 2021 года показывают, что мы идем к стабилизации баланса спроса и предложения», — указал чиновник, пояснив, что предыдущий рост цен был вызван льготными программами и последствиями пандемии коронавирусной инфекции.
Глава Минэкономразвития Максим Решетников в свою очередь заявил, что решение президента России Владимира Путина о продлении программы льготной ипотеки, оказалось «выстраданным». «Решение, о котором объявил президент, выстраданное, но сбалансированное. Оно позволит рынку постепенно выходить из зависимости от антикризисных мер и адаптироваться к ситуации», — сказал он «Известиям».
В результате, пояснил министр, «ипотека очень хорошо идет». В случае же резкой остановки этой программы отрасль столкнулась бы с провалом спроса, заморозкой или отказом от новых проектов.
«Мы взяли на себя процентные риски по льготной ипотеке. Бенефициары этой программы — граждане, поэтому она рассматривается не только и не столько как элемент стимулирования экономики, а как мера социальной политики», — указал Решетников.
Эксперты неоднозначно расценили решение пролонгировать программу льготной ипотеки. По мнению экономиста Артема Ермолаева, Москва и Санкт-Петербург автоматически «выпадут» из программы льготной ипотеки на новостройки в ее обновленном виде. Он связал это с тем, что средний кредит в этих городах в два раза превышает установленный лимит в 3 млн рублей.
По словам Ермолаева, довольно радикальное решение президента фактически «зарубить» льготную ипотеку в Москве и Санкт-Петербурге отчасти понижает риски ипотечного кризиса, хотя и не устраняет их полностью.
В итоге рассчитаться за ипотечную квартиру смогут далеко не все
Согласно исследованию Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), программа льготной ипотеки под 6,5%, введенная в период пандемии, послужила импульсом для роста ипотечного кредитования. Между тем, делают вывод специалисты, выгода от нее имела место только первые полгода.
В дальнейшем, напомнил Ермолаев, программа привела к резкому росту цен на жилье, обернувшись значительным повышением долговой нагрузки населения. Было подсчитано, что средний размер ипотечного кредита подскочил на 14% вслед за стоимостью квартир.
«Льготная ипотека – противоречивый механизм. Ее главный риск заключается в том, что жители регионов на долгие годы впутаются в кредитные обязательства. При этом нельзя исключать, что всем им удастся рассчитаться и получить заветное жилье. Многие до конца жизни так и останутся в долгах и без квартиры», — указал собеседник издания.
В то же время руководитель отдела экономических исследований аналитического агентства «Национальный Эксперт» Алексей Климовский заявил «Блокноту», что льготная ипотека в анонсированном, усеченном виде, является ступенькой к полному закрытию программы.
«Очевидно, что 3 миллионов не хватит для того, что бы приобрести даже студию в крупном городе-миллионнике по текущим ценам.
Поэтому оставшийся ореол ее применения ограничен регионами и пригородами городских агломераций, то есть локациями, в которых за 2020-й и 2021-й годы не наблюдалось двузначного роста цен», — считает специалист.
Ранее юрист Дмитрий Сальников в разговоре с «Блокнотом» указывал: на сегодняшний день в крупных российских городах — Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани — на рынке недвижимости сформировался классический пузырь.
«Можно утверждать, что одним из факторов его формирования стала программа льготной ипотеки. Данная программа действительно стала очень популярной, в некоторых регионах сегодня до 90 процентов новостроек продается именно с ее помощью», — пояснил «Блокноту» Сальников.
Ранее правительство России приняло решение продлить действие льготной ипотечной программы с кредитованием под 6,5% до 1 июля 2021 года.
В правительстве признали, что ипотечная программа с господдержкой хорошо себя зарекомендовала, причем помогла не только россиянам приобрести жилье, но и строительным компаниям удержаться на плаву в столь сложное время.
Именно из-за пандемии коронавируса глава государства и решил запустить программу, которая должна была поддержать граждан России. Как выразился глава кабмина Михаил Мишустин, ипотечная программа стала «одной из самых успешных антикризисных мер».
Петр Кузнецов
Накопительная ипотека в 2021 году
Накопительная ипотека, называемая еще народной ипотекой, предусматривает улучшение жилищных условий нуждающихся граждан с помощью ипотечного кредита, используя механизм предварительного накопления денежных средств на заявительной основе.
- Такой механизм основан на предоставлении бюджетных субсидий гражданам, открывающим вклады в кредитных организациях с целью накопления средств для улучшения жилищных условий на срок до 6 лет. При этом минимальный предельный взнос, на который начисляется бюджетная субсидия, устанавливается в размере 3000 рублей, а максимальный — в размере 10000 рублей.
Система накопительных счетов граждан при государственной поддержке посредством представления ежемесячных социальных выплат помимо того, что облегчает в значительной степени приобретение или строительство жилья, создает хорошие перспективы для развития накопительной ипотеки в целом, которая уже получила название «народной» ипотеки.
Бюджетная субсидия предоставляется за счет средств регионального бюджета в субъектах, в которых приняты такие программы, например, в Краснодарском крае, Ростовской области и Ханты-Мансийском автономном округе. Требования к гражданам, претендующим на получение бюджетной субсидии по накопительной ипотеке, устанавливаются региональным законодательством.
- Размер бюджетной субсидии составляет 30 % от суммы внесенных гражданином денежных средств по договору вклада за календарный месяц, но не более 3000 рублей. Субсидия зачисляется на специальный счет заявителя, открываемый им для зачисления бюджетной субсидии в кредитной организации и предусматривающий специальный режим пользования, в том числе право на безакцептное списание средств бюджетных субсидий со счета уполномоченным региональным оператором по реализации программы накопительной ипотеки.
- Социальная выплата начисляется заявителю при надлежащем исполнении условий договора вклада, договора социальной выплаты и условий регионального законодательства в сфере накопительной ипотеки.
- Право на улучшение жилищных условий с использованием накопительной бюджетной субсидии предоставляется гражданам только 1 раз и только по одному вкладу.
- Накопительный механизм аккумулирования денежных средств граждан позволяет им надежным образом накопить необходимую сумму для оплаты первоначального взноса по ипотечному жилищному кредиту.
- В течение 6 месяцев со дня окончания срока действия договора вклада гражданин, участвующий в программе накопительной ипотеки, должен направить накопленные средства на приобретение или строительство жилого помещения с помощью привлечения средств ипотечного жилищного кредита в порядке и на условиях, установленных в уведомлении кредитной организации.
Условия ипотечного кредитования при накопительной ипотеке льготные.
Так в Краснодарском крае, где в 2011 году начат эксперимент по реализации накопительной ипотеки, после накопления первоначального взноса на накопительном счете можно оформить льготную ипотеку под 6 % годовых.
Опыт реализации народной ипотеки на Кубани находится под пристальным вниманием и, если региональный эксперимент окажется удачным, то опыт Кубани будет распространяться и в других регионах. Так в 2012 году аналогичная программа начала работать в Ростовской области.
В Ханты-Мансийском автономном округе для участия в мероприятии установлен большой ценз оседлости — в течение 15 лет совокупно, включая период накопления денежных средств на счете в банке.
В целом же, механизм участия в накопительной ипотеке для людей прост:
- Открытие накопительного счета в банке, на который затем гражданин будет ежемесячно откладывать деньги на будущее жилье в соответствии с условиями вклада. Параллельно с накопительным счетом в банке будет открыт счет для субсидий, на который региональный бюджет будет перечислять законодательно установленный процент от ежемесячной суммы сбережений на приобретение жилья.
- Оформление документов для бюджетной субсидии.
- Ежемесячное пополнение накопительного вклада.
- После накопления первоначального взноса на накопительном счете оформление льготной ипотеки.
- Приобретение жилья на территории региона.
Участие в накопительной ипотеке не исключает получение других федеральных или региональных субсидий, предусмотренных законодательством. В частности, это могут быть социальные выплаты молодым семьям или работникам социальной сферы, а также материнский капитал.
С региональными программами накопительного ипотечного кредитования можно ознакомиться на нашем портале в разделе «Социальная ипотека в регионах» по региону своего проживания.
Ставка — выше, лимит — меньше, родителям — больше льгот
Екатерина Мирошкина
экономист
1 июля должна закончиться программа льготной ипотеки на покупку новостроек — та, что не зависит от наличия детей и пока выдается под 6,5% с господдержкой.
Президент объявил, что эту программу все-таки продлят еще на год, но на других условиях: ставка вырастет до 7%, а максимальная сумма кредита составит 3 000 000 Р во всех регионах.
Изменения коснутся льготной программы, для которой нужно только гражданство РФ. Семейное положение, наличие детей, регион покупки квартиры не имеют значения.
Познакомьтесь с 12 бесплатными курсами про деньги и жизнь на iOS и Android Скачать
Сейчас кредит можно взять под 6,5%. Повышение выглядит незначительным: для кредита в размере 3 млн рублей переплата за 20 лет вырастет на 214 тысяч, а ежемесячный платеж окажется на тысячу рублей больше.
До 1 июля 2021 года она зависит от региона:
- 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
- 6 млн рублей для других регионов.
Первоначальный взнос — от 15%. При минимальном взносе в регионе можно купить квартиру за 7,05 млн рублей. Столько стоит трехкомнатная квартира в хорошем районе. При этом достаточно иметь немногим более миллиона рублей накоплений. Это сейчас.
С 1 июля в кредит под 7% можно будет взять максимум 3 000 000 Р. Это значит, что для покупки такой же трешки в региональном центре придется заплатить около 4 млн своими деньгами.
При минимальном взносе по карману окажется только однокомнатная квартира в хорошей новостройке за 3,5 млн рублей. Или жилье побольше, но не в самом комфортном районе.
Рассчитывать нужно минимум на 20% первоначального взноса: так выше шансы, что банк не посчитает кредит рискованным и одобрит заявку.
Кроме той льготной программы, что не зависит от семейного положения, есть другая — тоже на новостройки, но только при наличии детей.
Пока она доступна только семьям как минимум с двумя детьми, если хотя бы один родился начиная с 2018 года. С июля 2021 года эту программу, по словам президента, планируют улучшить.
Ипотеку под 6% и даже дешевле смогут брать семьи с одним ребенком. Сейчас так можно, только если у ребенка инвалидность.
Это те заемщики, кому раньше была доступна только льготная ипотека под 6,5%. Они смогут брать кредит с учетом прежних лимитов — 6 или 12 млн рублей в зависимости от региона, тоже на новостройки и при этом даже для рефинансирования. Хотя для обычной льготной ипотеки оно недоступно.
Такие изменения — отличная новость для семей, где уже есть или планируется ребенок. Их не коснется повышение ставки и снижение максимальной суммы кредита. Они просто будут участвовать в другой программе — и платить даже меньше, чем планировали. А те семьи, что взяли кредит под 6,5%, смогут его рефинансировать под 6%. Но пока это только анонс, нужно ждать нормативных документов.
Когда год назад в России вводили эту программу, предполагалось, что она поддержит застройщиков и подрядчиков и позволит россиянам улучшить жилищные условия за счет беспрецедентно доступной для нашей страны ипотеки.
Застройщиков программа и правда поддержала. Объемы сданного жилья выросли в полтора раза, спрос на новостройки взлетел — а вместе с ним и цены. В некоторых регионах стоимость квадратного метра увеличилась на 15—18%, а в среднем новостройки подорожали на 12%. Экономия на ставке досталась застройщикам и банкам.
Допустим, квартира стоила 3 500 000 Р. Взнос — 1 000 000 Р, ставка — 7,7%. Переплата за 15 лет — 1,7 млн рублей. Платеж — 23 000 Р в месяц.
Ставка снижена до 6,5%. Но сопоставимая квартира стоит теперь 4 100 000 Р. При таком же взносе и сроке переплата составит 1,7 млн рублей. Платеж — 27 000 Р в месяц. Банк получил субсидию, застройщик — больше прибыли. Заемщик не получил ничего.
Квартиры на начальном этапе строительства зачастую сравнимы с ценой вторичного жилья в соседнем доме — только с хорошим ремонтом и даже мебелью. А разница в ставках — 1,5%.
На резкий рост цен уже обращал внимание президент. Но и после его требования разобраться ничего не изменилось. Поэтому сдерживать удорожание и спрос теперь будет обновленная программа.
Спрос. После 1 июля ажиотажный спрос на новостройки однозначно уменьшится. Их перестанут покупать инвесторы, станет меньше сделок с дорогими квартирами. Спросом в рамках этой программы будут пользоваться однокомнатные квартиры и студии — но и для их покупки нужно иметь первоначальный взнос, желательно более 15%.
Это немного сдержит рост цен. Но рассчитывать, что они не будут расти или даже пойдут вниз, вряд ли стоит. Большие квартиры покупают семьи с детьми — а для них обещали улучшить условия семейной ипотеки. Так что часть заемщиков из одной программы просто попадут в другую. А застройщики по-прежнему найдут, кому продавать двушки и трешки.
Стоит ли брать ипотеку в 2021 году или лучше подождать: что говорят эксперты
В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:
- Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. В июне 2020 года Банк России снизил ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт, а в следующем месяце ещё на 0,25%. В результате ставка опустилась до 4,25% годовых. Это рекордно низкий уровень заимствования в истории России. Вслед за снижением ключевой ставки банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. Сейчас средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляет 5,82% ( -2,42 п.п. год к году), на вторичном — 8,02% (-1,3п.п. год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
- Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
- Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.
Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке.
Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей.
Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности.
Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.
Ситуация на первичном рынке жилья
На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.
Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, но уже начинает снижаться.
По прогнозам Минстроя РФ, в 2021 году будет построено лишь 78 иллионов кв. м жилья, в 2022 году — 80 миллионов кв.м. Превысить объёмы строительства 2019 года (тогда было возведено 82 млн кв.м) удастся лишь в 2023 году.
Таким образом, по мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотеки, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.
- Иван Барсов
- Директор по розничному кредитованию МТС Банка
- Сложившаяся на рынке ситуация говорит о том, что, если на примете есть подходящий объект и возможность взять льготную ипотеку, при благоприятном финансовом положении семьи кредит стоит оформить сейчас.
Программы субсидирования ипотеки на новое жильё
Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8% взять жилищный кредит по этой программе можно под 6,5%, а некоторые банки предлагают ставку 6% и даже ниже.
В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.
Единственное, что нужно учесть, — есть ограничения по сумме кредита: до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн рублей в других регионах страны.
Программа льготного кредитования будет действовать до 1 июля 2021 года. И вопреки мнению многих финансовых аналитиков, её вряд ли продлят. Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств, стоит поторопиться и оформить ипотеку.
Кроме льготной ипотеки действуют специальные условия кредитования для отдельных категорий граждан:
- ставка 6% годовых на покупку жилья в новостройке для семей, где второй ребёнок рождён не ранее 2018 года;
- компенсация 30% стоимости жилья в новостройке молодым семьям, где возраст каждого из супругов меньше 35 лет;
- 2% годовых для участников программы «Дальневосточный гектар», обязательное условие — регистрация по месту жительства в течение пяти лет;
- 0,1–3% годовых для сельской местности, кстати, эта программа распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё в пригодном для жизни состоянии в населённых пунктах с численностью жителей до 30 тысяч человек.
Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.
Иван Барсов
Директор по розничному кредитованию МТС Банка
Ещё один бонус для ипотечников от государства — материнский капитал. Его можно использовать в качестве первоначального взноса или просто для погашения ипотеки на новостройку или вторичное жильё.
Ситуация на вторичном рынке жилья
Цены на вторичное жильё в июле 2020 года опустились на 0,1%, но затем снова пошли вверх. Наибольшим спросом пользуются квартиры в пятиэтажках и современных панельных домах.
К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.
Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,02%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует с 7,4%.
При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой.
Главные условия выгодной ипотеки
Итак, первый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:
- Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
- Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
- Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь
Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.
Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем.
Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена.
Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.
Подать заявку
Несуществующее жилье в долг: есть ли будущее у льготной ипотеки в России
28 мая 2021, 20:15 — Общественная служба новостей — ОСН
Благодаря программе льготной ипотеки для новостроек тысячи семей в России смогли купить квартиру, которую не позволили бы себе при прежних банковских ставках.
Однако возможное продление программы льготной ипотеки под 6,5% до конца 2021 года может привести к росту цен на первичное жильё в России, об этом в эфире телевидения Общественной службы новостей говорили гости программы:
- Президент международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко;
- Вице-президент гильдии риэлторов России Константин Апрелев;
- Эксперт тематической площадки общероссийского народного фронта «Жилье и городская среда» Павел Склянчук;
- Президент ассоциации российских банков, академик РАН Гарегин Тосунян.
Что такое льготная ипотека? В чем отличие от потребительского кредита?
Ирина Радченко: – Потребительский кредит не обеспечен залогом, ставки всегда выше, потому что риски банка существенно выше. Ипотека обеспечена квартирой, жилым домом, коммерческой недвижимостью. Банки очень любят этот вид кредитования. Сейчас по статистике более половины кредитов населения составляет именно ипотечный портфель банков.
Поэтому они, с удовольствием, наращивают этот вид кредитования, так как в случае дефолта заемщика они могут избавиться от актива (от залога) и, соответственно, вернуть деньги, которые они выдали. Поэтому ипотека для банков очень комфортна. Льготная ипотека – это программа, которая была запущена в апреле 2020 года. 6,5% – это ставка, которую компенсирует банку государство.
Плюс, конечно, сюда входит и маржа банка, и сам продукт. Хочу подчеркнуть, что льготная ставка, по большому счету, не была льготной, потому что у нас целый год ключевая ставка была 4,5%, она стала расти только в последнее время. Поэтому государству было выгодно анонсировать такую меру поддержки, они ничего не потеряли.
Тот ажиотаж, который был вызван на рынке недвижимости в прошлом году, что вызвало 20% рост стоимости недвижимости, он не связан с этой программой.
Льготная ипотека – тотализатор маркетингового плана.
Люди скупали все. На вторичном рынке недвижимости ровно на те же 20% выросли цены на все: и на продукты, и на автомобили, и на бытовую технику. Причина – девальвация рубля. Поэтому граждане, у которых были накопления, предпочли перевести их в квадратные метры.
Константин Апрелев: – Льготной ипотекой обеспечена пятая часть всех ипотечных приобретений. Дополню, что льготная ипотека – это ипотека, предоставляемая исключительно для покупки нового жилья многоквартирных домах в соответствии с этой программой.
Второе, что мне очень не нравится в этом инструменте – это то, что это не поддержка покупки готового жилья, а поддержка спроса на строящееся жилье.
Люди брали ипотечный кредит, денежные средства этого кредита 100% от стоимости будущей недвижимости размещали на счетах, а потом два-три года они ждут, когда этот дом будет построен. То есть, по факту, люди получили льготную ставку на ожидание будущего построенного жилья.
На самом деле, это достаточно сомнительное удовольствие. С моей точки зрения, эта модель того, что нужно поддерживать льготным субсидированием ставки, служит моментом для обсуждения. Нужно сохранить льготную ипотеку, но не распространять ее на эскроу-счета, а на уже готовое и построенное жилье.
Павел Склянчук: – Льготная ипотека изначально предполагалась, как антикризисная мера для поддержки экономики в условиях пандемии. Если бы не льготная ипотека, то этого жилья вообще могло бы быть не построено, ожидать было бы нечего.
На мой взгляд, ипотека с субсидированием государства, именно на первичном рынке, как стимул для того, чтобы строительство жилья не останавливалось, эта одна из самых эффективных мер поддержки и по соотношению бюджетных средств, и по вложениям средств в экономику.
Другой момент, что у нас возник перекос, связанный с объемами строительства. Сегодня на рынках, таких как Москва, Московская область, спрос существует и без поддержки со стороны государства.
А в тех регионах, где спрос слабый, его нужно сохранять и сегодня, я знаю, что со дня на день будет принято решение по дальнейшему продлению этой программы. Но, скорее всего, не во всех субъектах, а только в тех регионах, где это наиболее необходимо.
Константин Апрелев: – Не соглашусь с тем, что не нужно делать льготную ипотеку на уже готовое жилье, потому что на сегодняшний момент она тогда могла бы поддержать не только монополистов на этом рынке, которые строят многоэтажные дома в крупнейших городах России, но и потребительский спрос на индивидуальное жилье. Эта программа льготной ипотеки индивидуальное жилье вообще никак не поддерживает. Сельская ипотека, которая составляет 0,7% от общего объема финансирования от льготной ипотеки – это вообще крохи.
Гарегин Тосунян: – Здесь предоставляется более широкий спектр возможностей заемщику, потребителю. Гораздо важнее было бы стимулировать покупку уже готового жилья. Именно такие механизмы, как льготная ипотека, больше продвигаются в жизнь.
Потому что строящееся жилье, безусловно, перетягивает в свою пользу те льготы, которые предоставляются. Риски банка нельзя не учитывать, поскольку строящееся жилье может быть не доведено до ума и не будет обеспечено требованиям потребителей.
Павел Склянчук: – Мы проводили исследование вместе с рейтинговым агентством строительного комплекса. У нас в 800 городах страны фактически не строится нового жилья. Возможно, наша ипотечная система отличается от западных стран, но наш рынок ипотеки достаточно молодой, он формировался с начала 2000-х годов.
Если эти средства из бюджета направлять на уже построенное жилье, то с таким же успехом можно брать пачки денег и кидать их в костер. Спекуляция и подогревание рынка будет абсолютно неэффективным.
Главная задача, чтобы средства из бюджета вращались в экономике и создавали дополнительные рабочие места, поддерживали смежные отрасли.
Каковы условия получения льготной ипотеки?
Ирина Радченко: – Несмотря на то, что ипотека – достаточно молодой институт в России, он очень бурно развивается. Я слежу за этим с прошлого века и считаю, что это одна из отраслей, которая очень хорошо развивается.
На сегодняшний день достаточно сбалансирована система предоставляемых льгот.
Льготы существуют по четырем направлениям: первое – субсидируются отдельные профессии (военнослужащие, сельские врачи и учителя), второе – поддержка некоторых регионов (например, дальневосточная ипотека), третье – семейная ипотека, четвертое – на отдельный вид недвижимости.
Является ли потребитель беззащитным?
Павел Склянчук: – Мы так говорить не можем. Все-таки все программы, которые предполагают государственное участие, означают принятие прозрачных правил игры, которые не подлежат пересмотру в дальнейшем.
Если говорить о льготной ипотеке, то размер ставки зафиксирован на весь срок кредитования. Президент поставил задачу: ежегодно 5 млн. семей должны улучшать жилищные условия к 2024 году. Сегодня эта цифра составляет 3,5 млн. семей.
Как правило, семье, чтобы у них появился дополнительный ребенок, чтобы улучшить жилищные условия, им нужно где-то найти первоначальный взнос. Они продают квартиру, в которой они живут, потом вкладываются в ипотеку, затем год ли полтора ждут, когда построится их квартира.
Эту систему нужно попробовать как-то изменить для того, чтобы семья не несла бремя выплаты по ипотеке и одновременно не оплачивала аренду.
Почему банки с меньшим желанием стали выдавать льготную ипотеку?
Гарегин Тосунян: – Банки понимают, что люди увлеклись льготной ипотекой, не до конца просчитывая все последствия этой льготы. Большую часть льготы съели, действительно, строители. С одной стороны, эта льгота стимулировала к активному развитию в момент, когда в начале прошлого года был резкий спад рынка. Эта ипотека в тот момент людей заставила воспользоваться льготой.
Константин Апрелев: – Застройщики и банки, которые занимаются проектным финансированием, заинтересованы не в том, чтобы резко возрастал спрос, а за тем происходило снижение. Для всех гораздо комфортнее история, когда сбалансирован и стабилизирован рынок притока капитала. По этой причине невозможно сказать, что этот спрос сохранится.
В этой картине мира, когда мы говорим о последней стадии, застройщики не понимают, на какой период сохранится спрос в таком объеме. На фоне отсутствия доходов населения сохранение роста цен на недвижимость – это не долгосрочная история.
Она однозначно приведет к тому, что через какой-то период времени существенно начнет корректироваться спрос на это жилье, а цена начнет снижаться.
Период непредсказуемости – для застройщиков самая худшая история.
Многие из них приготовились к худшим временам, когда закончится этот период. Многие из них не торопятся развивать свои площадки. В этой ситуации ничего хорошего дня населения не происходит.