Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные помещения?

В сентябре – октябре 2020 мне передали для продажи два подвальных и одно цокольное помещение. Вопросы, которые важны для покупателей и арендаторов этих помещений, и которые мы обсуждаем на встречах и на показах имеют свою специфику, связанную особенностями подвальных и цокольных помещений.

В этой статье разберем основные из них:
• В чем отличие цоколя от подвала;
• Какие преимущества и недостатки таких помещений;
• Под какие виды деятельности не подойдет подвальное и цокольное помещение;

• На что нужно обратить внимание при покупке.

В чем отличие подвала от цоколя

В соответствии с пунктами 3.33 и 3.36 Свода правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330.2016 (скачать свод правил в pdf):

Этаж подвальный — этаж с отметкой поверхности пола ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.
Этаж цокольный — этаж с отметкой поверхности пола ниже планировочной отметки земли не более чем на половину высоты помещения.

При этом, характеристика помещения определяется по всему этажу. И перепад в высотах земельного участка, на котором расположен дом, определяет фактическое наименование этажа. Если большая часть расположена под землей, а отдельно взятое помещение выше, этажность будет определена по большей площади.

Даже если продавец заявляет, что продает цокольное помещение, в нем достаточно большие окна, и по характеристикам само помещение подходит под цоколь – проверьте документы. В выписке из ЕГРН будет указан фактический этаж объекта (цоколь это или подвал):

Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные помещения?

Преимущества подвальных и цокольных помещений:

• Стоимость;
• Низкие коммунальные платежи;
Часто через подвальное помещение проходят транзитом общедомовые трубы отопления, что позволяет не устанавливать индивидуальные радиаторы и экономить существенные суммы на отоплении.
• Низкая кадастровая стоимость, и соответственно низкие налоги.

Это преимущество сейчас особенно актуально, т.к. налог на имущество, который рассчитывают, как процент от кадастровой стоимости, постоянно увеличивают. В ближайшее время от должен составить 2% от кадастровой стоимости.

Что нельзя размещать в подвальных и цокольных помещениях:

В соответствии с п 4.11 Свода правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330.2016 в цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать:

• Помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ;
• Помещения для пребывания детей;
• Кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50;
• Сауны;

• Лечебно-профилактические учреждения.

На что обратить внимание при покупке цокольного или подвального помещения:

Обычно подвал многоквартирного жилого дома является общедомовым имуществом. В подвалах размещаются общедомовые узлы учета, подсобные помещения. За исключением случаев, когда подвал или его часть была переведена в частную собственность. Также застройщик может выделить часть подвала из общедомового имущества в отдельное нежилое помещение.
Поэтому важно проверить выписку из ЕГРН.

Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные помещения?

Проверьте назначение помещения. Должно быть указано – нежилое помещение.
Также проверьте:
• Основание права собственности;
• Правообладателя;

• Ограничения и обременения по объекту недвижимости.

Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные помещения?

Полный список документов, которые нужно проверить перед покупкой можно найти в статье Какие документы на недвижимость нужно проверить перед покупкой

2. Изучите инженерные коммуникации:

Общедомовые коммуникации

Посмотрите какие общедомовые коммуникации проходят через помещение (трубы отопления, водоснабжения, канализации). Нужен ли к ним доступ управляющей компании и как часто.

Например, при наличии спускных кранов на системе отопления потребует обеспечения доступа управляющей компании осенью при запуске системы отопления.

А также при различных ремонтных, аварийных и эксплуатационных работах.

Система канализации

Когда помещение находится ниже уровня городской канализации естественный слив канализационных отходов невозможен. Для функционирования канализации в помещении устанавливаются сололифты. Они откачивают отходы с помощью насосов.

Как любая механическая система сололифты могут выходить из строя.

Узнайте какое оборудование установлено в помещении – какой марки, какие у него технические характеристики, какой уровень перепада городской канализации и помещения, какая длина канализационной трубы от помещения до общей канализации.

Система вентиляции

Подвальные помещения либо не имеют окон, либо они небольшие, и не обеспечивают достаточный приток воздуха. Поэтому система вентиляции в подвальном помещении должна быть особенно хорошо продумана. Хорошо, если в помещение заведен отдельный вентиляционный канал. Посмотрите есть ли принудительная вытяжка. Какая у нее мощность и справится ли она с объемом помещения.

Электроэнергия

Проверьте, кабель какой мощности заведен в помещение. Соответствуют ли установленные автоматы этой мощности. На какое количество кВт заключен договор с энергоснабжающей организацией.
Информацию о том, какая мощность нужна различным видам бизнеса вы можете найти в статье Требования к помещениям у аптек, кафе, продуктов и других сфер бизнеса.

При покупке подвального или цокольного помещения учитывайте информацию из этой статьи. И помните, что для коммерческой недвижимости определяющий фактор успеха – расположение объекта. Помещение с хорошим и правильным пешеходным трафиком будет ликвидно и востребовано, даже если оно находится в цоколе или подвале жилого дома.

Если вы выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки — прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость. В ней вы найдете исчерпывающую информацию, о том что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости.

  • Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные помещения?
  • Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные помещения?
  • Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные помещения?

Согласование подвала – инструкция | ????

Подвал представляет собой этаж здания с уровнем пола ниже уровня земли не менее чем на половину высоты помещений.

Подвальный этаж нельзя использовать для постоянного проживания граждан, однако размещение помещений общественного назначения строительными правилами не запрещено.

Если исходным проектом подвал не был предназначен для этих целей, можно спроектировать перепланировку, провести дополнительные строительные работы.

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Читайте в этом материале, какие ограничения и запреты действуют для использования подвалов, что нужно сделать для проектирования и согласования подвального этажа в жилых и нежилых здания.

Что такое подвал в строительстве и проектировании

Подвал изначально является нежилым этажом, который используется для размещения коммуникаций здания, как помещения для хранения материалов (если это не запрещено строительными правилами).

Жить в подвале нельзя, так как подземные помещения невозможно привести в соответствие с нормами пожарной и санитарно-гигиенической безопасности.

В частности, подвальный этаж во всех случаях не будет соответствовать показателям естественной освещенности.

Варианты использования подвалов зависят их характеристик. Есть подвальные этажи, высота которых позволяет только размещать инженерное оборудование и коммуникации, тогда как человек в полный рост не сможет находиться в помещениях. В СП 54.13330.2016 указаны сферы деятельности, которые можно нельзя во встроенных или встроено-пристроенных помещениях подвала МКД:

  • Уважаемые КЛИЕНТЫ!
  • Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
  • 8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
  • 8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
  • Все консультации бесплатны.
  • любые виды деятельности, оказывающее вредное воздействие на человека;
  • магазины бытовой химии и других товаров, представляющих опасность для человека;
  • магазины по продаже синтетических ковровых покрытий, автозапчастей, шин, автомобильных масел;
  • специализированные рыбные магазины, склады оптовой и мелкооптовой торговли;
  • все предприятия и магазины с режимом работы после 23-00;
  • предприятия бытового обслуживания, применяющие в работе легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов с площадью до 300 кв.м.);
  • предприятия общепита и развлекательные заведения с количеством мест более 50 и площадью свыше 250 кв.м., а также любые организации с музыкальным сопровождением;
  • прачечные и химчистки, рентгеновские помещения;
  • производственные помещения (с отдельными исключениями).

Для подвалов нежилых здания таких ограничений практически нет, поэтому собственник может максимально эффективно использовать подземные площади. Если использование подвала не было изначально предусмотрено для торговой или иной деятельности, это можно сделать по проекту перепланировки нежилого здания или МКД.

Нормативные акты

Если будет возводиться новое здание с подвальными этажами для ведения деятельности, на них не нужно проходить отдельное согласование. Однако если собственник или арендатор решит провести работы по перепланировке в существующем доме или нежилом здании, для согласования перепланировки подвала будут применяться следующие нормативные акты:

  • Жилищный кодекс РФ (скачать);
  • Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
  • Федеральный закон № 123-ФЗ (скачать);
  • СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
  • СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
  • СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать).

  Требования и замечания госкомиссии Москвы

Читайте также:  В москве спрос на аренду квартир на 20% больше, чем предложение

Для согласования перепланировки в МКД столицы применяются специальные местные акты – Постановления Правительства Москвы № 508-ПП и № 432-ПП.

Простым языком

За счет подвала можно расширить площадь вспомогательных помещений, подготовить подземный этаж для офисов, торговых точек и иных вариантов ведения бизнеса. Учитывая указанные выше ограничения, подвальные помещения можно использовать:

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

  • для парикмахерских, мелких бытовых услуг населению;
  • для магазинов продовольственных и непродовольственных товаров;
  • для офисных помещений, коворкинга;
  • для размещения склада (только в нежилых зданиях);
  • для спортивных и физкультурных целей, фитнеса, йоги;
  • для множества других сфер деятельности.

В нежилом здании собственник сам решает, как и для чего использовать подвал, сдавать его в аренду или использовать для своих нужд.

В многоквартирных домах судьбу подвала должны решить собственники жилых и нежилых помещений.

Подвалы и инженерные коммуникации относятся к общедомовому имуществу, поэтому для распоряжения ими нужно провести общее собрание, рассмотреть предложения об использовании помещений для сдачи в аренду или в иных целях.

Комментарий специалиста. Присоединить подвал к квартире первого этажа невозможно, так как у них разный правовой статус (жилое и нежилое помещение).

Подвал нельзя перевести в жилое помещение, тогда как квартира может стать нежилым объектом. Если пройти эту процедуру, согласовать с собственниками МКД присоединение подвала и отдельный вход, можно существенно расширить площадь для ведения бизнеса.

Подробнее о таких вариантах согласования подвала можно узнать у наших специалистов.

Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные помещения?Использовать подвал под коммерческую или иную деятельность можно, если это не нарушит работу систем обеспечения здания

Когда требуется согласование подвала

Согласования подвала нужны при изменении его функциональных характеристик и целевого назначения:

  • для предстоящей продажи подвальных помещений в нежилом здании или МКД;
  • для сдачи в аренду под деятельность, не запрещенную СП и другими нормативными актами;
  • для перераспределения площадей, образования новых помещений для нужно собственника или арендатора;
  • для объединения подвала с нежилыми помещениями первого этажа.

В примере, указанном выше, квартиру можно объединить с частью подвального этажа только после перевода ее в нежилое помещение. Для этого также предусмотрены специальные согласования, а без одобрения общего собрания собственников МКД такую процедуру вообще невозможно провести.

Какие проекты и работы нужны для согласования подвала в нежилых зданиях и МКД

В зависимости от вида здания (нежилое или МКД), для согласования подвалов потребуется разработка:

  • проекта реконструкции – если одновременно будут заменены или восстановлены несущие конструкции здания, либо изменены его основные характеристик (например, согласование подвала может быть связано с возведением пристройки, увеличением объема и площади здания);
  • проекта перепланировки и (или) переустройства – для подготовки помещений под коммерческую или иную разрешенную деятельность, для объединения с нежилым помещением первого этажа.

В обоих случаях нужно пройти обязательные стадии согласования. В нежилых зданиях перепланировку нужно согласовывать, если объект является муниципальной собственностью. Для частных нежилых зданий проект утверждает сам собственник.

Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные помещения?Для согласования подвалов нужно обязательно спроектировать полноценную систему вентиляции

Этапы согласования подвалов

Порядок согласования подвала зависит от вида здания и типа проекта. Разберем отдельно варианты с согласованиями в нежилом здании и МКД.

Согласование подвала в нежилом здании

Решение о перепланировке и согласовании подвала в нежилом здании принимает собственник. Если такие работы нужны арендатору, он должен получить согласие собственника, прежде чем заказывать проект и приступать к строительным работам.

В частном здании проект утверждает заказчик, сам нанимает подрядчика и отвечает за безопасность работ. После завершения перепланировки нужно получить технический план, пройти кадастровый учет в Росреестре, обносить сведения ЕГРН.

Если нежилое здание находится в муниципальной собственности Москвы, процесс согласований будет отличаться:

  Согласования эскалаторов и лифтов в зданиях в 2020 году

  • изначально нужно получить разрешение на перепланировку от арендодателя (для муниципальных объектов им является ДГИ);
  • после оформления проектной документации ее нужно согласовать в ДГИ, а если работы будут связаны с изменением фасадов – с МосКомАрхитектурой;
  • после завершения работ нужно вновь обращаться в ДГИ, получать акт приемочной комиссии;
  • на заключительном этапе необходимо оформить технический план и пройти кадастровый учет в Росреестре.

Так как при согласовании будут изменены характеристики муниципального объекта, соответствующие изменения необходимо внести в договор аренды. Для этого заключается дополнительное соглашение к договору. Контроль за использованием нежилого фонда в Москве осуществляет Госинспекции по недвижимости, которая может выносить предписания при нарушениях безопасности работ.

Согласование подвала в многоквартирном доме

Процедура согласования подвала в МКД намного сложнее, что связано с повышенными требованиями безопасности. Алгоритм действия заключается в следующем:

  1. Уважаемые КЛИЕНТЫ!
  2. Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
  3. 8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
  4. 8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
  5. Все консультации бесплатны.
  • нужно организовать проведение общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в МКД (помощь в этом могут оказывать УК, ТСЖ);
  • если подвальное помещение будет присоединяться к объектам первого этажа или продаваться, требуется одобрение 100% собственников;
  • если перепланировка и согласование подвала нужна для сдачи в аренду или использования помещений для общих нужд жильцов, требуется одобрение не менее 2/3 собственников;

Подвал или чердак: можно ли присоединить их к квартире

Чердаки и прочие помещения общего пользования многоквартирного дома используют для увеличения площади квартир с 1990-х годов. К такому способу хозяева жилья по возможности стараются прибегнуть и сегодня…

Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные помещения?

Но сейчас присоединить к квартире дополнительную площадь сложнее, чем два десятилетия назад, поскольку в законодательстве появились жесткие требования на этот счет.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, какой механизм согласования и какие сложности могут возникнуть у владельцев, желающих расширить границы своих квартир.

Можно ли увеличить площадь квартиры за счет общих помещений

Законодательством это не запрещено. Однако существует ряд требований, которым должны отвечать присоединяемые площади, – любой приглянувшийся «угол» забрать себе не выйдет.

Кроме того, есть условия, которые при этом обязательно выполнить, даже если понравившееся помещение подходит для объединения с квартирой.

Также нужно соблюсти все требования закона в части технической стороны перепланировки и присоединения общего имущества дома к квартире. Причем это можно сделать только во вторичных домах, но не в новостройках.

По словам гендиректора компании «Миэль-Новостройки» Натальи Шаталиной, присоединить дополнительные площади можно только в завершенных объектах.

При строительстве дома все площади, которые реализует застройщик, должны быть самостоятельными объектами недвижимости.

Застройщик не вправе реализовывать технические и другие помещения, которые после окончания строительства должны стать общей долевой собственностью всех владельцев помещений в доме.

Каким требованиям должны отвечать присоединяемые помещения

Как говорит Нурида Ибрагимова, руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс», в соответствии со статьей 40 Жилищного кодекса присоединить части общего имущества многоквартирного дома разрешено только к квартирам, которые примыкают к подвальным, чердачным или другим общим помещениям – то есть к присоединяемому помещению должно примыкать одно из перекрытий квартиры.

Также в выбранном помещении не должно быть общедомовых инженерных коммуникаций. К примеру, при намерении присоединить к квартире чердак нужно, прежде всего, удостовериться, что это именно чердак, а не техэтаж.

Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая поясняет, что чердак разделяет крышу и перекрытие верхнего этажа, а технический этаж – это помещение для инженерных коммуникаций, которое может располагаться под крышей либо в цоколе.

Получить технический этаж в собственность практически невозможно, поскольку его предназначение – управление инженерными коммуникациями в многоквартирном доме. Часто проход по техническому этажу идет по периметру над всеми квартирами, переходя в соседние секции дома. Если перекрыть его в одном месте, это отрежет доступ в другую часть помещений.

Кроме того, на техэтаже находится вентиляционная шахта, откуда поток воздуха выходит за пределы здания. Соответственно, никто не разрешит построить стену, которая перекроет вентиляцию.

Когда всё же можно присоединить чердак

Чердак можно переоборудовать – скажем, под мансарду. Мария Литинецкая говорит, что это можно сделать, если несущая способность перекрытий составляет 150 кгс/кв.м, кровля наклонена под углом 35-55 градусов, а высота потолка составляет не менее 2 м. Если через помещение проходят коммуникации, к которым должны иметь доступ коммунальщики, нужно выяснить, можно ли их перенести.

Читайте также:  С начала года квадратный метр в россии подорожал на 6,1%

Нужно ли получать согласие соседей на присоединение площадей

При присоединении общедомовой площади обязательно нужно получить согласие всех собственников помещений. Это первый и наиболее сложный шаг в цепочке согласований. Причем речь идет не только о соседях по площадке, а о собственниках абсолютно всех квартир и других помещений в многоквартирном доме. Такое требование прописано в статье 36 Жилищного кодекса.

Нурида Ибрагимова говорит, что нужно поднять вопрос о перепланировке на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В этом случае поддержать переустройство должны все собственники, если хотя бы один будет против, то присоединить общее помещение не выйдет.

Эксперты отмечают, что часто возникают сложности с получением согласия абсолютно всех соседей, и это делает задачу по присоединению чердака или подвала нереальной.

Зачем необходимо разрешение всех собственников помещений в доме

Все, что расположено за пределами квартиры, считается общим имуществом жильцов.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, собственники помещений на праве общей долевой собственности владеют межквартирными лестничными площадками, лифтами, лестницами, лифтовыми и другими шахтами, техэтажами, коридорами, подвалами, чердаками, ограждениями, крышами, несущими и ненесущими конструкциями, санитарно-техническим, электрическим, механическим и другим оборудованием, которое обслуживает больше одного помещения. Также жильцам принадлежит земельный участок, на котором стоит дом, включая все элементы благоустройства и озеленения.

В статьях 289 и 290 Гражданского кодекса содержатся аналогичные нормы. Подробнее состав общего имущества в многоквартирном доме определяется в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые были утверждены постановлением правительства РФ от 13.08.2006 года № 491.

То есть если один собственник квартиры в многоквартирном доме присоединит к ней какое-либо общее помещение, это приведет к уменьшению площади общего имущества других владельцев. Следовательно, разрешение на такое переустройство нужно получать у каждого из владельцев.

Какие ещё нужны разрешения

Потребуется разработать проект переустройства/перепланировки, привлекая для этого лицензированные организации, а затем утвердить его в Роспотребнадзоре, Архитектурном управлении, МЧС, Мосгазе, Госпожнадзоре и получить разрешение на реконструкцию в Мосжилинспекции. В жилищную инспекцию нужно подать правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт на квартиру, согласованный проект и решение общего собрания собственников дома.

Мария Литинецкая предупреждает, что техническое заключение обойдется примерно в 50 тысяч рублей, проект – в два раза дороже. Кроме того, придется оплатить государственную пошлину за согласование в надзорных инстанциях.

Далее необходимо выполнить строительные работы и оформить акт о завершенной перепланировке или переустройстве, который утверждает Мосжилинспекция.

Затем нужно внести изменения в техническую документацию на квартиру и на основании проекта перепланировки и акта приемочной комиссии поставить изменения на кадастровый учет.

После этого документы подают в Росреестр, который предоставляет выписку из реестра прав на недвижимость с учетом проведенных перепланировки и переустройства квартиры.

Как купить подвальное помещение в жилом доме — Юр-консультант

Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные помещения?

Большое количество жителей многоэтажек часто задаются вопросом: кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме? Обратившись к нормативно-правовой базе и опустив большое количество различных поправок, ограничений, уточнений и прочих юридических аспектов можно получить краткий ответ: подвалы и технические этажи многоквартирных домов относятся к общедомовому имуществу, поэтому все собственники приватизированного жилья в доме являются равноценными полноправными владельцами этих помещений.

Исходя из этого, некоторые наиболее практичные владельцы квартир заинтересованы в том, чтобы использовать подвал многоквартирного жилого дома для собственных целей.

Подвал многоэтажного дома.

Подвальное помещение

В этой статье пойдет речь о подвальных помещениях многоквартирных жилых домов. Мы попытаемся выяснить, для чего предназначены подвалы, какое оборудование и инженерные коммуникации в них устанавливается и кто имеет к ним самое непосредственное отношение.

Также здесь будут описаны некоторые варианты использования подвала для индивидуальных потребностей жильцов, а также различные запреты и ограничения, с которыми может столкнуться собственник жилья при переоборудовании подвала.

Кроме того читателю будет предложена общая инструкция о том, как поступать для того, чтобы избежать самозахвата подвального помещения и получить право собственности на него в соответствии с действующим законодательством.

Для чего нужен подвал

Подвал многоквартирного жилого дома в большинстве случаев выполняет функцию технического этажа. В нем сосредоточена основная часть инженерных коммуникаций, оборудования и сооружений, которые в совокупности обеспечивают жизнедеятельность всей внутренней инфраструктуры жилого дома.

Главным образом к ним относятся:

  • Система горячего и холодного водоснабжения.
  • Система парового отопления.
  • Система канализации и слива отработанных бытовых стоков.
  • Система электроснабжения дома.
  • Главный распределительный щит.
  • Бойлерная или теплопункт.
  • Приборы контроля учета расхода электроэнергии, теплоснабжения и ГВС.
  • Основание ствола шахты лифта.

На фото показан теплопункт жилого дома.

Проникновение посторонних лиц в подвальное помещение, а тем более вмешательство в работу различных систем категорически запрещается. Кроме того что это может повлиять на работоспособность определенных коммуникаций, это также может представлять опасность для жизни как жильцов дома, так и самого человека проникшего в подвал.

Именно по этой причине окна подвальных помещений заваривают решетками, а на входы устанавливают железные двери с надежными замками. Доступ в подвал, как правило, имеют только старший дома, назначаемый общим собранием жильцов и сотрудники коммунальных служб управляющей компании, которая обслуживает данный многоквартирный дом.

Попутное использование

В некоторых случаях часть подвальных площадей многоквартирного дома, которая не задействована под установку инженерных коммуникаций, может использоваться коммунальными или городскими службами для обустройства в них подсобных или специальных помещений.

  • Например, управляющая компания может размещать в таких помещениях ремонтные участки или технические отделы своих коммунальных служб.
  • Городское управление ГО или МЧС может оборудовать определенные подвалы в качестве бомбоубежища или склада для хранения технических средств или средств индивидуальной защиты на случай чрезвычайных ситуаций.
  • В подвалах, совмещенных с цокольными этажами жилых домов, могут располагаться различные государственные структуры, оставшиеся с советских времен, например какой ни будь архив или кружок детского творчества.

Однако такие явления можно встретить нечасто, так как бомбоубежища и госучреждения в подвалах жилых домов встречаются в основном в старом фонде, а коммунальщики, как правило, занимают небольшую часть подвала.

Обратите внимание!Некоторые многоэтажные дома имеют подвалы, часть которых изначально приспособлена для использования в хозяйственно-бытовых целях.

Для этого еще на стадии проектирования специально предусматриваются кладовки в подвале многоквартирного дома , которые устанавливаются в процессе строительства в тех местах, где отсутствуют инженерные системы.

Возможности использования подвала жителями дома

Учитывая высокую стоимость каждого квадратного метра жилья, особенно в мегаполисах, владельцы квартир многоэтажных домов стремятся с максимальной пользой задействовать всю площадь территории, которая находится у них в собственности. А принимая во внимание то, что каждый из жильцов является равноценным владельцем подвального помещения, многие пытаются приспособить часть подвала для собственных целей.

У каждого из жителей многоэтажного дома могут быть свои планы на подвальное помещение:

  • Кто-то хочет сделать в нем домашнюю мастерскую, которую можно использовать не только в бытовых целях, но и выполнять работу на заказ, например ремонт мелкой бытовой техники, ремонт обуви и пр.
  • У кого-то есть желание оборудовать своими руками погреб для хранения зимних запасов продовольствия и домашних заготовок. При наличии сухого и прохладного подвала с ограниченным доступом это отличное решение для городских жителей.
  • Кому то необходимо помещение под бытовой склад для старой мебели, редко используемых предметов, сезонного спортивного инвентаря (лыжи, велосипеды) и прочих «ценных» вещей, которые дома не нужны, а выбросить жалко.
  • Жители первых этажей, получив соответствующее разрешение и согласование в БТИ, могут выполнить перепланировку подвального помещения и установить на пол и на стены тепло и гидроизоляцию. После этого можно сделать ремонт подвала в многоквартирном доме, прорезать вход в полу своей квартиры и оборудовать на нулевом этаже полноценную комнату, например в качестве спортзала или бильярдной.

Примечание!Однако еще раз следует отметить, что для проведения этих работ обязательно требуется заключение технической комиссии и разрешение от БТИ.

Рациональное использование полезной площади подвала.

В этом нет ничего удивительного, есть случаи, когда в подвале многоэтажного дома жители первых этажей оборудовали полноценный нулевой этаж, занимающий площадь всей квартиры и обустраивали в нем каминный зал, сауну и даже бассейн.

Однако следует иметь в виду, что любые работы в подвале могут выполняться только в том случае, если это не приведет к каким-либо изменениям в работе инженерных сетей жилого дома и не нарушает правил техники безопасности. В противном случае тот владелец жилья, кому принадлежит занятое помещение, несет за это полную ответственность.

Сауна в подвале многоквартирного дома.

Обратите внимание!При реконструкции подвала категорически запрещается вносить изменения в конструкцию фундамента и силовые несущие элементы здания.

Читайте также:  Сдача новостройки затягивается. как расторгнуть договор, не теряя денег?

Юридическое оформление права собственности на подвальное помещение

Учитывая то, что все подвальные помещение принадлежат одновременно всем жителям квартир, и в то же время не принадлежат никому конкретно, прежде чем начинать выполнять какие либо работы по отчуждению подвальной территории необходимо юридически закрепить за собой право на занятие определенной площади подвала.

Далее будет рассказано, как приватизировать подвальное помещение и что для этого необходимо сделать.

  1. Провести общее собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома согласно установленному порядку, который прописан в жилищном кодексе. Повесткой дня на собрании является ание за отчуждение части общего имущества и изменение границ помещения.

Для этого нужно известить об этом жильцов, разместив объявления на подъездах МКД за 10 суток до собрания. На собрании должна быть обеспечена явка не менее 50% от всех владельцев квартир жилого дома. Количество проавших «ЗА» должно быть более 50% от всех присутствующих.

В случае если многоквартирный жилой дом является общежитием, вместо собрания нужно получить разрешение владельца здания, однако это, как правило, бывает проще, так как собственник у здания один.

  1. Разработать проект будущей реконструкции. Согласовать его с государственными контролирующими органами (пожарный надзор, санэпидстанция, и пр.) и предоставить его на утверждение в Бюро технической инвентаризации.
  • При проведении реконструкции подвала нужно учитывать наличие коммуникаций и технического оборудования, назначение помещения после проведения реконструкции, обязательное соблюдение правил пожарной безопасности.
  • Обязательным условием является обеспечение круглосуточного доступа работникам коммунальных служб для проведения таких работ как замена труб в подвале многоквартирного дома или дезинфекция подвала многоквартирного дома.
  • Если в подвале будут работать люди, помещение должно быть оборудовано отоплением, источником электроэнергии и водоснабжения, точкой водоотведения, приточно-вытяжной вентиляцией.
  1. После утверждения в БТИ можно приступать к выполнению реконструкции. По окончании строительных работ необходимо провести экспертизу технического состояния помещения и получить заключение экспертной комиссии.
  2. После согласования реконструкции подвального помещения нужно обратиться с заявлением в БТИ для переоформления технического паспорта жилого многоквартирного дома.

Для жильцов МКД подобная реконструкция имеет финансовую выгоду, так как размер расходов на жилищно-коммунальные услуги рассчитывается исходя из площади общего имущества дома, и распределяется между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально их площади. После реконструкции площадь общедомового имущества уменьшится, а количество плательщиков увеличится.

Фрагмент технического проекта.

  1. Заключительным этапом оформления подвала в собственность является получение свидетельства о государственной регистрации прав в Росреестре.
  1. Для этого нужно написать заявление, к нему приложить решение собственников МКД, оформленное протоколом ания, или разрешение владельца здания, технический паспорт из БТИ и квитанцию об оплате государственной пошлины.
  2. Следует иметь в виду, что ответственность за надлежащее содержание подвала в чистоте и порядке, а также уборка подвалов многоквартирных домов, территория которых перешла в частную собственность, полностью ложится на его владельца.
  3. Спортивная секция в подвальном помещении.

Обратите внимание!Полная приватизация подвала в многоквартирном доме в принципе невозможна.

Оформить в собственность можно только ту часть подвала, в которой нет инженерных коммуникаций, и от которой не зависит деятельность инженерных сетей жилого дома.

Особенности подвальных помещений

Помещения в подвалах жилых домов, безусловно, удобны для жильцов многоквартирного дома. Кроме того невысокая цена добавляет им привлекательности среди коммерческих структур для организации различного рода производственных и торговых помещений.

При этом следует помнить, что подвальные помещения обладают некоторыми специфическими свойствами.

  • Отсутствие естественного солнечного освещения.
  • Возможен повышенный уровень влажности.
  • Расположение ниже уровня земли.
  • При высоком УГВ возможно сезонное проникновение грунтовых вод.
  • Для нормального микроклимата требуется качественная приточно-вытяжная вентиляция.

Современные инженерные коммуникации.

Заключение

  • Из всего сказанного можно сделать вывод, что при возможности использовать подвал многоквартирного жилого дома в некоммерческих целях лучше всего договориться со всеми жильцами и совместно оборудовать хозяйственно-бытовые помещения.
  • В случае же коммерческого использования подвала во избежание всевозможных проблем необходимо перевести техническое помещение в статус нежилого и юридически оформить занимаемую площадь в частную собственность.
  • Дополнительную информацию по данному вопросу можно получить, посмотрев видео в этой статье или ознакомившись с соответствующими материалами нашего сайта.

Использование жилого помещения в предпринимательской деятельности

Из-за экономического расслоения общества люди становятся более изобретательными. И бедные, и очень богатые люди выбирают в качестве жилья помещения, не предусмотренные для проживания.

Сегодня это становится все более популярным явлением. Нежилые объекты появляются в результате бизнес-проектов, построек для предприятий. Их покупают, сдают, изменяют целевое предназначение. Иногда граждане, лишившиеся крова, вынуждены проживать в таких условиях.

Закономерно возникает вопрос, а можно ли жить в нежилом помещении по закону? Насколько это финансово оправдано, предусмотрена ли ответственность, можно ли прописаться на такой площади — ответы на эти и другие вопросы в рамках темы читайте в нашей статье.

Позиция закона

Действующее законодательство не приветствует самовольных поселений в объектах нежилого фонда и самовольного перевода нежилых помещений в жилые. Тем не менее, собственник может круглосуточно находиться на площади, принадлежащей ему, выгонять его никто не вправе.

Даже если окружающее пространство не является жилым. Но при этом факт нелегальности проживания сохраняется, поэтому проблемы с законом неизбежны.

  Виды доверенностей (генеральная, специальная, разовая)

В соглашении об аренде предусматривается пункт, в соответствии с которым помещение может использоваться с определенной целью. Нарушение этого пункта является основание для расторжения договора.

Жилищные правоотношения регулируются в нашей стране Жилищным кодексом РФ. В статье 15 закреплены основные требования, предъявляемые к жилым помещениям. Описанный в ней перечень условий является исчерпывающим. Это значит, что отсутствие хотя бы одного пункта влечет признание объекта не пригодным к проживанию.

Согласно перечня, описанного в ст. 15 ЖК, жилое помещение должно иметь следующие характеристики:

  • быть изолированным;
  • пригодным для постоянного проживания;
  • изолированным.

Бытовки, вагоны, сборные домики не являются жилыми строениями.

Правовое регулирование факта проживания в нежилом пространстве содержится в Федеральном законе № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Запрет на заселение на нежилых площадях и санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям установлены в п. 2 ст. 23 этого документа.

В ситуации с арендованным имуществом проблемы могут возникнуть между арендатором и хозяином. Часто в соглашении прописывается пункт о целевом использовании помещений.

Если было разрешено использовать пространство в качестве кафе, то устраивать в нем мини-гостиницу нельзя. Договор может быть расторгнут, а нарушитель привлечен к ответственности.

Все чаще мы становимся свидетелями того, как хозяйствующие субъекты, будь то организации или индивидуальные предприниматели, организуют свою деятельность буквально по соседству – в жилых домах.

Следует отметить, что действующее законодательство запрещает таким субъектам осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых помещениях. Так, в соответствии с п. 2 ст. 671 и п. 3 ст.

288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в нежилые помещения. Однако здесь есть свои ограничения и нюансы, которые, по меньшей мере, надо знать и учитывать налогоплательщикам.

В данной статье рассмотрены вопросы по переводу жилого помещения в нежилое для использования его в предпринимательской деятельности.Несколько слов о важном

Прежде чем рассматривать вопрос о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, отметим, что в определенных случаях жилищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности налогоплательщика, но с одной оговоркой (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Так, в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ[1] адвокат может использовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по договору найма, соответственно, если не против наймодатель.

Вместе с тем такие случаи, предусмотренные действующим законодательством, что называется, можно пересчитать по пальцам.

Если обратиться к арбитражной практике, то она неутешительна. Вообще, по мнению арбитражных судей, любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий (Постановление ФАС МО от 08.05.2002 № КГ-А40/2777-02

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *