Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.
Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.
Ставка арендной платы
Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:
- Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
- Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.
Следовательно, возможны следующие варианты:
- Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
- Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.
Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.
Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.
Как производится индексация?
В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.
Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.
Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.
А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.
При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:
- определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
- ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
- показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
- несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.
Вот пример условия договора об индексации:
«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».
В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.
Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.
При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.
Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).
Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.
Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.
В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.
Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?
Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.
Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.
Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!
Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:
Советы арендаторам: как действовать в 6 распространенных ситуациях
Споры между арендодателями и квартиросъемщиками возникают достаточно часто. Как правило, владелец жилья и арендатор не думают о потенциальных сложностях, поэтому в неожиданных обстоятельствах оба оказываются в тупике…
Во многих ситуациях собственник квартиры чувствует себя хозяином положения только потому, что недвижимость принадлежит ему.
Чтобы помочь квартиросъемщикам, чьи права ущемляют арендодатели, портал недвижимости СуперРиэлт спросил у экспертов, как действовать в популярных ситуациях, возникающих при аренде недвижимости – от преждевременного выселения до требований вернуть мебель, которой в квартире не было.
Вопрос 1. Я въехал в съемную квартиру с кошкой. Согласно договору, на арендованной площади может жить домашнее животное, однако после подписания документа и переезда владелец потребовал, чтобы я избавился от кошки.
В противном случае он грозится выселить меня и обратиться в полицию.
Может ли он это сделать, согласно закону, до окончания арендного срока или привлечь к какой-либо ответственности в случае, если я проигнорирую его устные требования относительно кошки и продолжу с ней жить?
На вопрос ответил управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов:
– Не может. У владельца квартиры нет законных оснований для преждевременного выселения арендатора или привлечения его к ответственности. Договор предусматривает возможность проживания в квартире кошки. Подписывая документ, арендодатель согласился со всеми его условиями.
Согласно Гражданскому кодексу, если квартиросъемщик отказывается от расторжения договора, это можно сделать только по соответствующему решению суда. Главным основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке является порча или разрушение объекта аренды нанимателем.
В описанном случае это может произойти по вине домашнего животного.
Но важно учесть один нюанс: определена ли в договоре аренды ответственность квартиросъемщика перед владельцем за проживание на жилплощади домашнего животного и прописан ли порядок возмещения причиненного ущерба.
К примеру, таким возмещением может быть проведение ремонта или денежная компенсация. Также возможно, что в случае порчи квартиры нанимателем предполагается досрочное расторжение документа по требованию владельца.
Если такое условие есть, арендодатель может досрочно расторгнуть договор.
По умолчанию текущий ремонт жилого помещения делает наниматель. Таким образом, если кошка арендатора испортила имущество владельца, но наниматель не устранил нанесенный ущерб, то хозяин квартиры может выселить такого жильца. Для обращения в полицию у арендодателя нет оснований, поскольку наниматель проживает в квартире законно.
Полицейские смогут вмешаться, только если арендатор или его домашнее животное мешают соседям. Согласно закону «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москва», за шумное поведение с 23 до 7 часов в столице могут привлечь к административной ответственности. Но это в основном касается владельцев собак, которые могут лаять ночью.
Как правило, кошки, проживающие в квартире, не доставляют соседям неудобств.
Вопрос 2. Я подозреваю, что хозяин приходит в квартиру, когда меня нет дома. Прямых доказательств предоставить не могу, но замечаю это по косвенным признакам: открытые форточки, вещи не на привычных местах. Можно ли в случае таких действий владельца взыскать с него моральный ущерб?
На вопрос ответил адвокат Андрей Безрядов:
– Можно. Заключая договор аренды жилого помещения, наниматель получает законное право пользования квартирой. Это означает, что, пока действует договор аренды, права владельца относительно жилого помещения ограничены.
Проникновение арендодателя в квартиру можно интерпретировать как препятствование реализации законных прав квартиросъемщика на арендованное жилье. На основании этого обстоятельства можно досрочно расторгнуть договор.
Кроме того, такие действия владельца можно посчитать попыткой посягнуть на неприкосновенность частной жизни. При посещении квартиры без согласования с нанимателем арендодатель может узнать конфиденциальную информацию о его частной жизни.
Но при защите прав арендатора нужно помнить, что у владельца должна быть возможность контролировать использование собственного имущества.
Поэтому в договоре необходимо подробно описать схему согласования времени визитов собственника сдаваемой в аренду квартиры.
Вопрос 3. После переезда в арендованную квартиру оказалось, что владелец приукрасил ее состояние: горячей воды нет, сантехника течет. Хозяин отказывается это компенсировать и перекладывает всю ответственность на меня. Могу ли я на законных основаниях обязать владельца устранить эти недостатки за его счет?
На вопрос ответила адвокат Ирина Стряпкина:
– Можете. Владелец обязан передать жилье в технически исправном и пригодном для проживания состоянии. Это значит, что ответственность за недостатки, которые препятствуют пользованию жильем, лежит на арендодателе.
Это касается и случаев, когда при заключении договора аренды наниматель знал об этих недостатках.
Кроме того, если договор не предусматривает иное, обязанность по надлежащему содержанию квартиры в период действия договора аренды лежит на собственнике.
Что касается многочисленной судебной практики, арендатора привлекают к ответственности за причиненный имуществу вред только в случае его виновных действий.
Чтобы избежать неожиданных ситуаций, в договоре аренды необходимо четко прописать характеристики сдаваемого жилого помещения и указать в акте приема-передачи все найденные неисправности и несоответствия.
Если недостатки выявлены уже в процессе эксплуатации, то арендодатель имеет право требовать их устранить или настаивать на досрочном расторжении договора найма с компенсацией понесенных затрат.
Вопрос 4. Меня затопили соседи сверху, в результате чего на стенах появилась плесень, а мебель вышла из строя. Однако виновники отказываются компенсировать причиненный ущерб.
Владельцу квартиры нет до этого дела – он самоустранился.
С кого можно взыскать деньги на покупку новой мебели и ремонт? Можно ли сначала выполнить все необходимые работы, чтобы привести жилое помещение в порядок, а потом получить компенсацию расходов?
На вопрос ответила адвокат, член адвокатской палаты Москвы Елена Лузанова:
– Чтобы взыскать средства, которые вы потратили на восстановление имущества, нужно зафиксировать факт повреждения и указать его размер, а также виновное в этом лицо. Кроме того, необходимо сообщить о повреждении имущества его владельцу.
Если мебель принадлежит наймодателю, а договор не предусматривает, за кем остаются расходы на ремонт, то ситуация выглядит следующим образом. Наниматель должен вернуть владельцу имущество в таком же состоянии, в котором его получил, учитывая естественный износ. При этом риски, связанные со случайным повреждением несет владелец.
Также он обязан предоставить нанимателю имущество в надлежащем состоянии, которое соответствует условиям договора найма и назначению имущества.
Если арендатор обнаружит недостатки имущества после его передачи в аренду, то может потребовать возместить расходы, потраченные на устранение этих недостатков или соизмеримого уменьшения платы за аренду.
Таким образом, когда факт повреждения и сумма ущерба зафиксированы, наниматель может требовать, чтобы владелец устранил недостатки жилого помещения. Если собственник этого не делает, наниматель может самостоятельно устранить повреждения, в данной ситуации – приобрести новую мебель, если восстанавливать старую нецелесообразно.
Если мебель принадлежит нанимателю, то взыскать расходы на ее восстановление или приобретение новой можно только с соседей, причинивших вред.
Вопрос 5. Я заключил долгосрочный договор найма. Задолго до его истечения арендодатель потребовал, чтобы я выселился, без каких-либо объяснений. Можно ли обязать владельца исполнить договор, чтобы я остался жить в квартире до окончания срока, указанного в договоре?
На вопрос ответила юрист земельно-имущественных отношений компании Heads Consulting Марина Катянина:
– Это зависит от условий договора найма. Согласно статье 619 Гражданского кодекса, у арендодателя есть конкретные основания для досрочного расторжения договора.
Это можно сделать в случае, если арендатор нарушает указанные в документе правила пользования имуществом, существенно ухудшает его состояние, задерживает арендную плату более двух раз подряд или не выполняет ремонтные работы, в то время как это является его обязанностью.
Если, проживая в арендованной квартире, наниматель не ухудшал состояние жилого помещения и не нарушал условий договора, владелец не вправе требовать досрочного выселения.
В стандартных договорах найма, как правило, указано, что каждая из сторон вправе досрочно расторгнуть договор по основаниям, не связанным с какими-либо нарушениями, которые допустила другая сторона.
Но в таком случае владелец должен действовать в соответствии с досудебной процедурой и письменно уведомить нанимателя о досрочном расторжении договора.
Если арендатор не вернул арендованное имущество в указанный в договоре срок, у хозяина квартиры появляется право подать исковое заявление в суд.
Вопрос 6. После выселения из квартиры мне стал регулярно звонить собственник, требуя вернуть несуществующую мебель. Это случается ежедневно уже несколько недель подряд. Можно ли в таком случае привлечь бывшего арендодателя к ответственности? Каким образом это сделать? Какое наказание может грозить владельцу, который выдумал пропажу вещей?
На вопрос ответил адвокат Валерий Вечканов:
– Хозяин может требовать от квартиросъемщиков вернуть мебель на основании описания имущества, составленного при передаче жилья в аренду, где указано состояние всех предметов. Такое описание должно быть оформлено актом приема-передачи. Документ является неотъемлемой частью договора аренды.
Лучше сделать фотографии перечисленной в описании мебели и приложить к акту. Когда срок аренды истек, арендатор передает мебель (посуду, технику и прочее) хозяину. Возврат имущества также должен быть оформлен актом приема-передачи.
Если какого-либо предмета мебели не хватает, владелец должен составить претензию, на основании которой сможет требовать от нанимателя возврата имущества или возмещения его стоимости.
Если описанный факт никак не был зафиксирован, и владелец выдвигает необоснованные требования о возврате мебели, существование которой не подтверждено документально, то в зависимости от формы таких требований можно определить состав правонарушения со стороны собственника жилья.
При правильном определении состава правонарушений хозяина, требующего вернуть несуществующее имущество, можно привлечь к административной ответственности. Если же данные требования определяют состав преступления, владельцу может грозить уголовная ответственность (к примеру, вымогательство, вплоть до мошенничества).
Чтобы определить состав правонарушения, обратитесь к квалифицированному юристу.
Подводные камни длительного договора аренды для собственника квартиры
Повсеместная сдача россиянами квартир на фоне уклонения налоговых обязательств, не могла не найти соответствующие отклики в законодательстве РФ. В последнее время появилось немало правовых норм, которые налагают на арендаторов обязательства дополнительного свойства, а значит, и определенные риски.
В первую очередь вероятность проблем прослеживается в области длительного найма – от 1 до 5 лет. Безусловно, собственнику выгоднее сдать квартиру на продолжительное время, что позволяет получать стабильный доход. Однако такая форма арендных отношений чревата множеством подводных камней, о чем мы поговорим подробно.
Начиная с 2014 года, необходимо регистрировать сдачу недвижимости в аренду на срок, не менее 12 месяцев. На базе судебной практики, можно сказать, что к таким договорам относят и те, которые заключены с 1 января по 31 декабря, а также документы, в которых не проставлены сроки действия. Ведь по закону максимальный срок договора составляет 5 лет.
Договор требует регистрации в Росреестре в течение 30 дней с момента его заключения между собственником недвижимости и жильцом.
К счастью, в подавляющем большинстве случаев судами не признается арендный договор недействительным, когда он не зарегистрирован. В законодательстве указано, что собственнику вменяется зарегистрировать документ, при этом отсутствуют ссылки на его ничтожность, если этого не произошло.
Однако штрафные санкции за нарушение сроков положенной регистрации – явление частое. Так, собственнику грозит штраф в размере 5 000 рублей.
Жилищные аферы на фоне аренды недвижимости
Все операции с квартирами и другой недвижимостью – это достаточно доходный «бизнес». Поэтому мошенники и аферисты этим пользуются, проживая за счет арендодателей бесплатно, либо вовсе зарабатывают.
Перечислить все мошеннические схемы, имеющиеся в арсенале недобросовестных граждан, невозможно, поэтому остановимся на наиболее распространенных вариантах:
- Поднайм жилья без согласия собственника. Не исключено, что ваш жилец захочет заработать на недвижимости, пересдаст квартиру третьим лицам по более высокой стоимости. А кем уже будут эти третьи лица, вопрос другой. В любом случае, в минусе оказывается собственник квартиры. При этом не исключено, что ему могут нанести имущественный ущерб.
- Распоряжение чужой собственностью с помощью поддельных документов. Тут все сложнее, при этом изощреннее. Квартиру мошенники могут продать, если подделают документы. Вариант редкий, но также случается в современной судебной практике.
Регистрация жильцов либо штрафные санкции
Когда квартира сдается на продолжительный срок, владелец собственности должен зарегистрировать своих жильцов по их новому месту жительства.
Согласно закону, проживание граждан России дольше 3-х месяцев в одном месте на фоне отсутствия регистрации запрещено. Исключение – когда арендодатель является близким родственником, либо у жильца имеется прописка в том же регионе.
Обязанность регистрации возлагают не только на жильца, но и на владельца квартиры. Если квартирант в течение 90 дней не сообщил в МВД о месте своего пребывания, это должен сделать арендодатель. В противном случае грозят штрафные санкции – 2 000-3 000 рублей. Если правонарушение совершено в столице РФ, то штраф 5 000 рублей.
Гости, которых не звали
При долгосрочной аренде у жильцов появляются законные права, которые, в свою очередь, ограничивают права самого собственника недвижимости. Так, жильцы могут вселить на арендуемую площадь временных жильцов (на срок до 6 месяцев). При этом согласие владельца квартиры не нужно, достаточно уведомления.
Запретить заселение гостей собственник может только в одном случае – когда вместе с новыми жильцами общая площадь жилых помещений на каждого квартиранта менее установленных норм. В остальных случаях остается только смириться, либо досрочно расторгать договор, значит, нести убытки.
Проблема выселения квартирантов
В досрочном порядке расторгнуть договор найма сложно – необходимо заранее предусмотреть такую возможность или разбираться в суде. Подводный камень в том, что даже по окончанию действия договора найма квартиранты вправе оставаться в квартире на законных основаниях на аналогичный срок.
Законодательством РФ предусматривается автоматическое продление долгосрочного договора аренды на такой же срок. Но при условии – когда арендодатель за 90 дней до его окончания не предупредит квартирантов о нежелании сдавать жилье в течение следующих 12 месяцев.
Если собственник квартиры скажет жильцам, что квартиру он больше сдавать не планирует, и спустя небольшое время заселит новых квартирантов, то прежние жильцы могут подать в суд, при этом имеют большие шансы на удовлетворение своего иска.
Тяжело продать квартиру
Договор долгосрочной аренды не прекратится, даже если недвижимость перейдет в собственность другого лица посредством договора купли-продажи. Законодательство указывает, что все обязанности прошлого владельца переходят новому.
Так, купив жилое помещение, в котором долгое время проживают квартиранты на основании долгосрочного договора найма, новому собственнику придется ждать его окончания. А учитывая факт того, что автоматически договор может продлиться, покупателя при таких условиях найти практически нереально.
Вывод простой – лучше сдавать квартиру на основании краткосрочного договора, перезаключая его каждый раз на очередной срок. Это предупредит массу негативных последствий, которые обусловлены долгосрочной арендой.
Рекомендуем к прочтению:
Как не дать хозяину квартиры поднять стоимость аренды?
- Тем, кто живёт в съёмном жилье, знакома ситуация, когда хозяин квартиры повышает стоимость аренды.
- Как быть в этой ситуации, что делать, чтобы не дать арендодателю повысить цену?
- Разберём две ситуации:
- Квартира снимается без договора аренды
В этом случае, квартиросъёмщик не защищён. Арендодатель может не только повысить цену, но и изменить срок внесения платежа.
Договориться в такой ситуации можно только путём переговоров с владельцем жилья. Но, нужно быть готовым к тому, что хозяин жилья может отказаться от прежних условий и выселить из квартиры.
Минимум, что нужно сделать перед тем, как снимать квартиру без договора — узнать собственника по кадастровому номеру онлайн на сайте Росреестра. Иначе можно напороться на мошенников, сдающих квартиры, которые им не принадлежат.
2. Квартира снимается по договору аренды
В этом случае, квартиросъёмщик защищён от повышения стоимости аренды юридически. Хозяин не может повысить цену за аренду жилья до истечения срока договора без согласия жильцов.
Поэтому, если Вы планируете жить в съёмной квартире несколько лет, заключайте долгосрочный договор аренды и обязательно внимательно прочитайте пункт, в котором прописаны условия внесения ежемесячной стоимости проживания.
В каких ситуациях хозяин квартиры может повысить арендную плату?
При наличии договора аренды хозяин квартиры может повысить размер ежемесячной арендной стоимости жилья в следующих случаях:
- Арендодатель и квартиросъёмщик договорятся об этом при личной встрече. Договорившись о повышении стоимости аренды с квартиросъёмщиком, должен будет оформить новое соглашение в письменном виде. Подписание документа об изменении условий оплаты не состоится, если квартиросъёмщик не будет согласен на новые условия.
- В первоначальном договоре аренды предусмотрена возможность повышения стоимости аренды. Например, если в договоре есть пункт о том, что хозяин квартиры может повысить цену в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом квартиросъёмщика не позднее чем за 30 дней, то вашего согласия не потребуется. Арендодатель письменно уведомляет жильцов о повышении арендной платы. В письме указываются точные сроки, после истечения которых, арендная стоимость меняется. Если в извещении не указаны сроки, то моментом вступления изменений в силу, считается дата вручения письма квартиросъёмщику.
- В договоре, может иметь место пункт об автоматическом изменении стоимости аренды по истечению одного календарного года на определённую денежную сумму. В этом случае, аренда повышается сразу после истечения временного периода без дополнительных уведомлений. Это условие должно быть сформулировано максимально чётко и однозначно. Иначе его можно будет оспорить.
Во всех других ситуациях арендодатель не может повышать цену за съём жилья. Если несмотря на заключённый договор аренды подобная ситуация возникает, квартиросъёмщик имеет право обратиться в суд. Отказ арендатора платить более высокую цену не может быть основанием для выселения его из квартиры.
Каким образом квартиросъёмщик может защитить себя от повышения арендной платы?
Об этом нужно подумать до подписания договора аренды. Внимательно ознакомьтесь с каждым пунктом. Если условия, прописанные в документе, могут быть истолкованы двусмысленно, попросите составить точную формулировку.
Проверьте кадастровый паспорт в интернете. Это защитит вас от мошенников, желающих пересдать съёмное жильё
Обязательно обговорите все спорные моменты, условия, с которыми вы не согласны. Подписывайте договор только тогда, когда он полностью вас устраивает. Иначе, могут возникнуть неприятные конфликтные ситуации в будущем.
Если в договоре нет пункта о возможном повышении стоимости аренды, но арендодатель настаивает на этом, вы можете обратить в суд с исковым заявлением.
Но в этом случае, нужно быть готовым к тому, что суд признает за арендодателем право досрочно изменить условия договора по объективным причинам. Например, из-за изменившейся экономической ситуации в стране и т.п.
В этом случае, квартиросъёмщику придётся оплатить судебные издержки и подписать новое соглашение об арендной плате.
Может ли арендодатель выселить квартиросъёмщика из съёмной квартиры, если они отказываются от повышения стоимости аренды?
Пойти на такие меры арендодатель может только в том случае, если отсутствует договор аренды. В этом случае квартиросъёмщик не имеет никаких прав.
Во всех других случаях, отношения между арендодателем и квартиросъёмщиком регулируются этим документом.
Если хозяин не доволен жильцом и хочет его выселить до истечения срока оговора, ему придётся обращаться в суд. Выселить квартиросъёмщика, выполняющего все свои обязательства самовольно, арендодатель не может.
Вывод:
Чтобы не оказаться в неприятной ситуации важно соблюдать простые условия:
- Снимать квартиру только по договору аренды.
- Внимательно читать каждый пункт документа до его подписания.
- Не подписывать договор найма, если в нём есть пункты, которые можно истолковать по-разному.
- Соблюдать условия договора, не задерживать ежемесячные выплаты. В случае нарушения ваших прав, обращаться в суд.
Обязательно задайте себе вопрос: как и где узнать собственника помещения? Это нужно сделать обязательно до подписания договора аренды. Получить сведения можно онлайн, заказав выписку на сайте Росреестра.
Что делать если повышают аренду за квартиру? Подробный обзор возможных способов защиты от повышения оплаты, защита своих прав в суде
Каждый квартиросъемщик рискует оказаться в ситуации, когда хозяин жилья повышает оплату за проживание. Не всегда понятно, как правильно действовать в подобной случае и как вести себя арендатору. В представленной статье мы подробно расскажем, что нужно делать квартиросъемщику в данной ситуации и как избежать выселения.
○ Повышают арендную плату, квартира снимается без договора
Если при заселении в съемную квартиру не был составлен письменный договор, это дает определенную свободу каждой стороне сделки. Так, арендодатель имеет право не только повышать арендную плату, но и менять сроки ее внесения. При возникновении споров в подобной ситуации, возможно лишь достижение согласия путем переговоров, потому что хозяин квартиры может выселить при отказе.
Вернуться
○ Повышают арендную плату, квартира снимается по договору
✔ Повышение оплаты в одностороннем порядке
Если возможность повышения не прописана в договоре, хозяин не может повысить ее без согласия арендодателя.
- «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».
Однако следует учитывать, что в данном случае также есть ограничения для арендодателя. Так, если в договоре прописано, что оплата производится в твердой валюте, хозяин не может устанавливать порядок оплаты на основе иных условий.
При этом квартиросъемщик вправе отказаться от подобного увеличения и это не будет являться основанием для расторжения соглашения.
Вернуться
✔ Как арендодатель может повысить оплату?
Законным способом и при наличии заключенного договора, хозяин может повысить плату за проживание одним из следующих способов:
- Получить согласие квартиросъемщика и оформить достигнутую договоренность в письменном виде. Особенность данного способа заключается в необходимости получения согласия, без которого невозможно оформить документ, регулирующий изменения в оплате.
- Предусмотреть в соглашении при его заключении возможность повышения с определенной даты в одностороннем порядке. В данном случае согласие квартиросъемщика не требуется, однако необходимо выслать ему уведомление о планируемых изменениях в оплате. При этом в извещении требуется прописать, по истечению какого срока размер оплаты будет считаться измененным. Если пропустить данный пункт, размер будет считаться измененным с момента получения уведомления.
- Включить в соглашение пункт об автоматическом повышении платы по истечению одного календарного года аренды. Здесь уведомлять квартиросъемщика не требуется, однако условие следует сформулировать максимально четко.
Если арендатор не согласен с таким повышением, он может оспорить его, обратившись с иском в суд. Основанием для выселения отказа от повышения являться не может.
Вернуться
○ Как защититься от повышения оплаты
Чтобы избежать повышения арендной платы, квартиросъемщику необходимо внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора при его подписании. Также важно обсудить все спорные моменты, которые могут вызвать конфликты в будущем.
Но следует учитывать, что если в договоре не обозначена возможность изменения размера арендной платы, арендодатель не вправе ее увеличить без согласия арендатора.
Если хозяин все же настаивает, то в этом случае защитить свои права можно иском о признании изменений об оплате в соглашении недействительными.
При этом необходимо приложить оспаривание отчета о рыночной стоимости, который подготовлен арендодателем.
Однако следует быть готовым к тому, что при признании действительности наступивших изменений в рыночной стоимости требование о повышении оплаты будет удовлетворено.
Вернуться
○ Арендодатель выселяет за отказ от повышения оплаты
Хозяин квартиры может сделать это самовольно только при отсутствии договора найма. При наличии заключенного соглашения, расторгнуть его досрочно может только наниматель. Хозяину необходимо для этого обращаться в судебные органы. Поэтому отказ платить большую сумму не может считаться основанием для расторжения договора и выселения из квартиры без соответствующего судебного решения.
Обратиться в суд может и наниматель, на основании несоблюдения хозяином предусмотренных соглашением обязательств.
Таким образом, следует проявлять максимальную внимательность и осторожность при заключении договора аренды. При этом особенно важно учитывать возможность хозяина увеличить плату за проживание.
Вернуться
○ Советы юриста:
✔ Арендодатель повысил оплату, ссылаясь на договор
Если в заключенном соглашении указана возможность хозяина помещения увеличивать плату за проживание в одностороннем порядке, квартиросъемщику придется согласиться на такие изменения.
Единственная возможность оспорить такое требование – обратиться в суд с иском о признании требования о повышении неправомерным.
Для этого необходимо подготовить оспаривание существенных изменений рыночной стоимости жилого помещения.
Вернуться
✔ Арендодатель принуждает к новому договору с новой ценой
Если между сторонами заключено соглашение с определенным сроком действия, арендодатель не вправе его досрочно расторгать. Если срок действия не указан, он считается заключенным на 5 лет. Поэтому арендодатель не может принуждать к новому договору до истечения срока действия старого.
Вернуться
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Что делать, если вы снимаете квартиру и вам нужно продлить договор найма? — Первый Дом Консалтинга «Что делать Консалт»
Напомним, что такое договор найма. Для этого обратимся к законодательству. Суть определения сводится к следующему: по договору коммерческого найма собственник жилого помещения передаёт нанимателю (квартиросъёмщику) за вознаграждение квартиру для временного проживания (ст. 671 ГК РФ).
Каждый договор включает существенные условия (те, без которых договор будет считаться незаключённым) и несущественные. В нашем случае существенных условий всего два: предмет договора и плата за жилое помещение.
Несущественных больше: срок заключения договора, количество проживающих в квартире, порядок оплаты коммунальных платежей (договорённость, кто именно будет это делать), возможность ремонта квартиры и т. д.
Продлеваем договор
Хотя условие о сроке договора существенным не является, оно весьма важно, и на некоторые нюансы стоит обратить самое пристальное внимание. Так, согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения не может быть заключён на срок, превышающий пять лет. А вот если срок не указан, договор будет считаться заключённым на пять лет.
Важно! Государственная регистрация договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрена независимо от срока договора.
- Договор найма может быть краткосрочным (заключается меньше чем на год) и долгосрочным (от года и больше).
- В соответствии со ст. 683 ГК РФ при заключении краткосрочного договора найма действует ряд ограничений для нанимателя:
- нельзя никого подселить в квартиру;
- запрещается сдавать квартиру по договору поднайма;
- отсутствует преимущественное право на заключение нового договора после истечения срока действия этого;
- в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает своё действие.
- Однако указанные выше ограничения перестанут действовать, если в договоре указать противоположные условия (например, предусмотреть, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма).
- Что касается продления краткосрочных и долгосрочных договоров, здесь есть свои нюансы.
- Краткосрочный договор найма жилого помещения
Если вы решили продлить договор найма, то до завершения срока действия договора вам необходимо обратиться к владельцу жилья. Если договорённость между вами достигнута и вы продолжаете сотрудничество, то достаточно к основному договору найма составить дополнительное соглашение в письменной форме (п.1 ст. 450, п.1 ст. 452, ст. 467 ГК РФ).
Обратите внимание на тот факт, что если суммарная продолжительность действия договора и соглашения превышает один год, такой договор перестаёт считаться краткосрочным.
Если вам это не выгодно, тогда укажите в дополнительном соглашении о новом сроке, например, с такой формулировкой: «Срок найма по договору продлевается на одиннадцать месяцев с момента подписания соглашения (даты окончания первоначального срока аренды)».
Если же вы не договорились с собственником об условиях (например, вам увеличивают арендную плату или предлагают начать самим оплачивать коммунальные услуги, а вас это не устраивает) либо ни вы, ни наймодатель не сообщили друг другу о желании продления, то договор автоматически расторгается в связи с истечением срока его действия (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
Долгосрочный договор найма жилого помещения
Если вы снимаете квартиру и заключили долгосрочный договор, по истечении срока его действия у вас будет преимущественное право на заключение нового соглашения (абз. 1 ст. 684 ГК РФ).
Имейте в виду, что собственник жилья обязан предложить вам заключить новый договор (на тех же или иных условиях) не позднее чем за три месяца до истечения срока договора либо предупредить вас о том, что не намерен продлять договор в связи с решением не сдавать жилое помещение внаём (при этом в течение года он не сможет сдавать квартиру другим жильцам). Если он не выполнил этой обязанности, а вы не отказались от продления договора, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок.
Если собственник отказался от продления договора с вами в связи с решением не сдавать помещение внаём, а в течение года со дня истечения срока договора с вами вы узнаёте о том, что квартира сдана в наём другому лицу, то в такой ситуации вы вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с вами договор. Такие нормы закреплены в ст. 684 ГК РФ.
В случае, когда вы решили продлить договор найма на прежних условиях, необходимости уведомлять об этом собственника жилья у вас не возникает.
За исключением случая, когда вы решили изменить условия договора (например, увеличить число лиц, постоянно проживающих с вами в квартире). Тогда с этим предложением вы должны обратиться к наймодателю и заключить дополнительное соглашение.
В противном случае наймодатель вправе расторгнуть договор в связи с истечением его срока.
Но если вы не договорились об условиях с владельцем жилья, то договор расторгается в связи с истечением срока его действия. В этом случае собственник имеет право заключать новый договор с другим нанимателем (ст. 684 ГК РФ).
В нашей статье мы подробно рассмотрели некоторые нюансы продления договора найма квартиры. Следуйте рекомендациям закона – и у вас не будет проблем и поводов для волнений. А мы желаем вам, чтобы следующий договор, который вы будете заключать, был договором о покупке собственного жилья.
Пандемия коронавируса как основание для изменения договора аренды недвижимости
Среди «противовирусных» мер, в авральном порядке принимаемых государством, почти незамеченными остались нормы, нацеленные на защиту прав арендаторов недвижимого имущества (причем не только государственного и муниципального имущества, но и, исходя из текста рассматриваемой нормы, также имущества, находящегося в частной собственности).
Итак, 01.04.2020 был принят и сразу же вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
В указанном законопроекте, помимо вызвавшего широкий резонанс «моратория на банкротство», а также ряда иных мер налогового и административного характера, имеется статья 19 следующего содержания:
«1.
Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ«О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2.
Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
3.
Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации».
До перехода непосредственно к анализу изложенных норм следует обратить внимание, что данные положения, исходя из их буквального толкования, касаются любых договоров аренды недвижимого имущества, в том числе: а) как недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, так и имущества, принадлежащего на праве собственности гражданам и юридическим лицам; б) как зданий, сооружений, помещений, иных объектов капитального строительства и их частей, так и земельных участков, лесных участков, участок недр, иных недвижимостей «природного характера». Очевидно, что в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ данные правила применяются также к договорам субаренды объектов недвижимости.
Далее, по пунктам:
Пункт 1 – устанавливает обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение о переносе сроков внесения арендной платы в течение 30 дней с даты обращения арендатора.
Условия и сроки такой отсрочки установлены постановлением Правительства РФ Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.