Мнение: из-за эскроу-счетов ставки ипотеки вырастут

Три тысячи и одну ипотеку оформили жители Амурской области за первые шесть месяцев 2019 года. Это на 843 кредита меньше, чем за аналогичный прошлогодний период.

Снизился и общий объем выданных банками займов — до шести с половиной миллиардов рублей (падение — 12 %).

При этом средняя сумма жилищного кредита подросла на 200 тысяч: теперь в среднем на квартиру амурчане берут 2 миллиона 100 тысяч рублей.

Мнение: из-за эскроу-счетов ставки ипотеки вырастут

При этом средняя сумма жилищного кредита подросла на 200 тысяч: теперь в среднем на квартиру амурчане берут 2 миллиона 100 тысяч рублей.»>

«В большей степени на динамику оказал влияние рост процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам», — отмечает и. о. начальника экономического отдела благовещенского отделения Банка России Елена Овцына. По ее словам, к первому июля средняя ипотечная ставка в Приамурье достигла 10,3 %. В 2018 году этот показатель был ниже — 9,6 %.

При этом тенденцию падения спроса на «квартирный заем» отмечают по всему Дальнему Востоку. Общий показатель на первое полугодие — минус 14 процентов по сравнению с прошлым годом: с января по июнь 2019 в ДФО было оформлено 30,5 тысяч ипотек, пишет пресс-служба Дальневосточного главного управления ЦБ России.

Осторожность потенциальных заемщиков также объясняется внедрением эскроу-счетов на рынке долевого участия. Часть людей ждут снижение процентной ставки во второй половине 2019: специалисты прогнозируют уменьшение ключевой ставки в это время.

— Частично спрос дальневосточников на ипотеку был удовлетворен во второй половине прошлого года.

Тогда люди ожидали роста цен на недвижимость и увеличения инфляции, связанных с повышением ставки НДС и усилением санкционной риторики, — комментирует главный экономист экономического управления Дальневосточного ГУ Банка России Антон Гулевич.

— Кроме того, в связи с понижением ставок ипотечного кредитования наблюдался значительный спрос на рефинансирование ипотечных договоров. Все это привело к росту числа сделок во второй половине 2018 года более чем на 40 %, причем пик пришелся на четвертый квартал.

По статистике, сегодня 17 из 1000 человек экономически активного населения в Приамурье имеют ипотечные кредиты. Всего амурчане должны банкам почти 39 миллиардов рублей по жилищным займам: сумма с января-июня 2019 года выросла на 7 процентов. Просрочка по ипотеке — 1 процент.

По итогам первого полугодия Амурская область оказалась на 51 месте в рейтинге городов России по популярности ипотеки, согласно данным riarating.ru. На первом месте — Ямало-Ненецкий автономный округ, на втором — Ханты-Мансийский. Из дальневосточных лидирует Якутия — 7 место со средним размером ипотеки в 2,7 миллиона рублей.

Возрастная категория материалов: 18+

Мнение: из-за эскроу-счетов ставки ипотеки вырастут Мнение: из-за эскроу-счетов ставки ипотеки вырастутДо завершения программы «Господдержка 2020» осталось меньше месяца08.06.2021, 11:30Мнение: из-за эскроу-счетов ставки ипотеки вырастутПандемия и ипотека: Василий Орлов принял участие в заседании под руководством Путина05.06.2021, 16:01На «Сельскую ипотеку» направят дополнительные средства федерального бюджета17.05.2021, 12:22Как уменьшить выплату по ипотеке с программой «Рефинансирование» от АТБ14.05.2021, 07:15Стартовала дальневосточная ипотека под 0,1 процента со скидкой от застройщика30.04.2021, 14:30Амурчанам предлагают семейную ипотеку на строительство своего дома20.04.2021, 15:26СберБанк снижает ставки по программе льготной ипотеки17.04.2021, 08:25Амурская область попала в пятерку регионов с самой низкой ставкой по ипотеке15.04.2021, 15:23Амурская область заняла пятое место по количеству выданных ипотек в ДФО09.04.2021, 15:33Клиенты Сбера могут оформить Дальневосточную ипотеку по ставке от 0,1% годовых по проекту с эскроу03.04.2021, 10:00СберБанк зафиксировал рост интереса на ипотеку на индивидуальные дома23.03.2021, 18:30

Эскроу-счет – что это простыми словами, что поменялось в ДДУ

При совершении крупных сделок, например, покупке квартиры, каждый опасается за свои деньги, за честность продавца или компании-застройщика. К сожалению, случаи, когда люди теряют средства и не становятся собственниками недвижимости, время от времени случаются.

Для безопасности подобных сделок банк может предоставить эскроу-счета. При этом он сам становится третьей стороной и отслеживает исполнение всех договорных обязательств.

Рассмотрим варианты применения эскроу-счетов при приобретении недвижимого имущества на вторичном рынке или долевом строительстве, а также их отличительные особенности в сравнении с аккредитивами.

Эскроу-счета – что это? Объясним простыми словами

Самый щепетильный момент в любой сделке с вторичным жильем – оформление документов. Денежная сумма слишком велика, чтобы носить ее с собой и в нужный момент обменять на подписанные документы.

Все время, пока идет оформление, и покупатель, и продавец испытывают страх остаться ни с чем.

Этого-то момента и позволяют избежать банки с открытием эскроу-счета и возложением на себя обязательств по сопровождению сделки.

Когда существует договоренность о купле-продаже недвижимого имущества, покупатель (депонент) и продавец (бенефициар) отправляются в банк, что оказывает услугу эскроу и именуется эскроу-агент.

Происходит заключение трехстороннего договора. Депонент кладет на эскроу-счет необходимую сумму. При этом четко прописываются условия, при которых право пользования переходит к продавцу.

Банк сохраняет сумму на эскроу-счете до завершения сделки и следит за соблюдением всех условий.

Мнение: из-за эскроу-счетов ставки ипотеки вырастут

Простыми словами, эскроу-счет – это счет, куда покупатель кладет деньги, а продавец их снимает, но после выполнения всех оговоренных заранее условий. Открывается он на срок до пяти лет. При этом банк отвечает за сохранность средств и честность выполнения всех обязательств. На сегодняшний день это – самый безопасный вариант оформления сделок с недвижимым имуществом.

Подробная информация об эскроу-счетах раскрывается в статье 860.7 ГК РФ. В ней говорится об особенностях оформления договора, порядке его закрытия, особенностях перехода права управления деньгами, находящимися на счетном балансе.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

В договоре при открытии такого счета обязательно прописываются полномочия финансового учреждения. Здесь возможны два варианта:

  • Банк без обязательства следит за правильностью оформления документации. В этом случае его представитель только проверяет наличие полного пакета, перечисленного в эскроу договоре. Если все документы на месте, считает обязательства выполненными и передает деньги в распоряжение продавцу. При этом впоследствии может оказаться, что какие-то бумаги не были оформлены надлежащим образом. Это может принести как необходимость переоформления, так и проблемы с законностью сделки. Особенно это актуально при покупке недвижимости на вторичном рынке.
  • В договоре в обязанности эскроу-агента входит проверка законности и правильности оформления документов. Тогда юрист банка перед признанием сделки совершенной проверит каждый документ на подлинность, правильность оформления и соответствие действующему законодательству. В этом случае, во-первых, сводятся к минимуму риск спорных вопросов в дальнейшем, а во-вторых, если они все-таки возникнут, можно будет требовать от финансового учреждения выполнения обязательств в полном объеме. Именно из-за этой обязанности контроля над сделкой не все банки имеют право открывать эскроу-счета.

Если во время оформления сделки возникают какие-либо сложности с документами, например при выписке несовершеннолетних жильцов из квартиры во время приобретения вторичной недвижимости, доступ к финансам возможен лишь для покупателя.

Продавец имеет право на снятие денег после проверки банком документов по сделке и признания ее завершенной.

При необходимости внесения изменений в договор эскроу это можно сделать в заранее оговоренной форме по соглашению всех трех сторон либо по судебному решению.

Эскроу-счет открывают на строго определенный срок, после окончания сделки он закрывается. Возможно досрочное расторжение по включенным в договор причинам. Тогда деньги возвращаются к покупателю, если не предусмотрены другие варианты.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета. Это позволяет избежать ситуаций с обманутыми дольщиками.

Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финучреждения, если используется кредит.

К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение десяти дней после сдачи многоквартирного дома.

Если договор долевого строительства расторгнут, средства с эскроу-счета возвращаются участнику (покупателю), или, если он брал кредит – в кредитную организацию. Порядок возврата должен быть заранее отражен в договоре. Ситуация с обманутыми дольщиками больше не будет повторяться.

Если застройщик не в состоянии достроить дом самостоятельно, то банк найдет средства и возможности. Покупатель получит свою недвижимость. Если все-таки будет принято решение о прекращении строительства, то деньги в полном объеме вернутся на счет покупателя.

При смене застройщика, по желанию, покупатель сможет как вернуть свои деньги, так и дождаться назначения нового застройщика и получить, в конце концов, свою квартиру.

При наследовании или перехода права владения по судебному решению, если участник долевого строительства надумал переуступить права на недвижимость, то к новому претенденту на жилье переходят все прежние обязательства.

Следует знать, что процентов по эскроу-счету банк ПОКА не начисляет. Вознаграждение банку не выплачивается. Деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию. Сумма страховки – 10 000 000 рублей.

В случае если во время выполнения обязательств по эскроу-договору у банка будет отозвана лицензия или он разорится, возврат средств будет произведен в порядке и объеме, описанном в статье 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то превышающая сумму часть пропадет. Кроме того, покупателю придется доплатить ее продавцу или застройщику в полном объеме. 

Пример: Если покупатель приобрел в одном банке две квартиры по 6 млн. рублей каждая, то в случае наступления страхового случая он получит только 10 млн. рублей, несмотря на то что открыто было два эскроу-счета! Разбить же эскроу-счета по разным банкам не получится — один ДДУ — один эскроу-счет.

Могут ли с эскроу-счета списать деньги по долгам? Может ли эскроу-счет быть арестован?

В соответствии со статьей 73.3 (введена Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ) имущество, ценные бумаги и деньги депонированные на эскроу-счета защищены от всех видов взысканий! В том числе и налоговой!

Деньги на эскроу-счетах нельзя списать в качестве оплаты за алименты или в счет задолженности по налогам или задолженности третиим лицам.

Однако, это не значит что такие счета можно использовать от различного рода уклонений! Дело в том что суд не может постановить списание денежных средств с эскроу, однако может наложить арест! В этом случае по завершении срока действия договора деньги со счета вы уже не получите — они уйдут либо застройщику при выполнении им условий договора, либо право получить деньги перейдет к кредиторам (или приставам). 

То же самое правило действует и при депонировании имущества. Депонированное имущество или денежные средства нельзя взыскать не дождавшись окончания срока действия договора!

Читайте также:  Сведения из единого госреестра недвижимости теперь можно получить онлайн

Начисление процентов по эскроу-счетам

На данный момент думой разрабатывается законопроект № 844913-7 (о процентах по счету эскроу). Планируется утвердить следующие изменения:

  • Ежемесячное начисление процентов банками.
  • Процентная ставка по эскроу-счетамбудет установлена на уровне среднерыночной. На текущий момент это около 5% годовых.
  • Проценты по эскроу-счетам будут начисляться на отдельный счет.

Таким образом если срок строительства дома около 3 лет, а сумма на эскроу-счете в размере 3 млн. руб, то при получении квартиры на отдельном счету у вас накопится сумма в размере 450 тыс. руб. Согласитесь — неплохо! Однако не все так просто! Банк не будет просто так начислять проценты! Чтобы что-то отдать — он должен это где-то взять! А взять он может двумя способами:

  1. Чтобы банк начислял проценты на эскроу-счета эти деньги должны работать, а не лежать мертвым грузом. Т.е. деньги с эскроу-счетов будут инвестироваться, что означает риск их потери!
  2. Сейчас по договорам с использованием эскроу-счетов строительство ведется за счет кредитных средств. Застройщик кредитуется банком под небольшую ставку. Если же будут приняты изменения в законопроекте по начислению процентов, банки будут вынуждены поднять процентную ставку для застройщика. Не все застройщики потянут такой процент. Это неизбежно приведет к удорожанию стоимости квартир в новостройках и снижению предложений от застройщиков.

В выигрыше будут только крупные застройщики использующие собственные средства на строительство без кредитных линий.

Аккредитив – это обязательства банка, по которым он обязан перевести на счет продавца деньги после полного завершения сделки и предоставления всех документов, это подтверждающих. Эскроу-счет – это сумма, внесенная покупателем и отданная банку на хранение до полного завершения сделки.

Мнение: из-за эскроу-счетов ставки ипотеки вырастут

При расторжении договора по сделке, например, при смерти продавца вторичной недвижимости, разорении застройщика или иных обстоятельствах, при которых ее исполнение становится невозможным, эскроу-счет автоматически будет закрыт, при аккредитиве оснований для этого нет. Если сделка не завершена, деньги вернутся покупателю, если обязательства уже выполнены – продавцу. Этот момент очень четко может отследить банк. Кроме того, покупатель способен отозвать аккредитив, в этом случае продавец может остаться без денег.

Эскроу-счет можно закрыть по соглашению досрочно только, если присутствуют представители всех трех сторон. Контроль сделки банком защищает не только покупателя, но и продавца, риск мошенничества практически сведен к нулю. Аккредитив покупатель может закрыть в любое время по своему усмотрению.

Аккредитив – законодательно установленная процедура, не позволяющая отступлений по собственному усмотрению. Эскроу – это договор, который позволяет вносить изменения, причем, даже в процессе совершения сделки, если все стороны согласны.

Например, при долевом строительстве, пока строится дом, покупатель принимает решение о переуступке права на свою долю другому человеку. Он согласовывает это с застройщиком, регистрирует переуступку в Росреестре, права на эскроу-счет переходят к новому дольщику. При аккредитиве банк проверяет только наличие документации.

Для эскроу банк – гарант правильного оформления документов, законности сделки и выполнения договорных условий.

Эскроу-агенты

Не все кредитные организации оказались готовы к повышенным обязательствам перед клиентами. Пока услуги эскроу оказывают наиболее крупные банки. Согласно мировой практике это могут быть разные финансовые организации.

Работа агентов пока осложняется отсутствием опыта в судебных разбирательствах.

Если в эскроу договоре не была прописана ответственность банка за проверку документов, то финучреждение и не отвечает за законность сделки.

То есть, если подписи на каких-либо документах при покупке вторичной недвижимости были подделаны, а банк принял эти документы, то его ответственности в этом нет, даже если впоследствии сделка будет оспорена в суде.

В то же время, при долевом строительстве, финансовое учреждение, как правило, кредитует застройщика, законность всех документов проверена им очень тщательно.

При заключении эскроу договора нужно особенно тщательно изучать обязанности банка и, при неясных моментах, просить их разъяснить или расписать в договоре подробнее. В случае если эскроу банк прекращает свою деятельность во время сделки, то финансы со счета возвращаются депоненту, если обязательства уже были выполнены – продавцу.

Эскроу-счета используют не только при сделках с недвижимостью, но и в любых крупных проектах, например, в контрактах на выполнение работ или разработку проектов, при покупке долей или акций компаний.

Особенности использования эскроу-счета застройщиком

Как уже говорилось, застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для возведения домов. В договоре принимает участие третья сторона – банк, а средства на эскроу-счете заморожены до момента сдачи здания. Те строительные компании, которые успели согласовать проекты и получить деньги до вступления закона в силу, могут использовать их для постройки дома.

Работать с эскроу-счетами имеют право лишь строительные компании с большим опытом и стажем работы на рынке:

  1. не менее трех лет работы;

  2. от 10 тысяч квадратных метров сданного жилья;

  3. административные расходы во время строительства не должны превышать 10% от всей суммы, необходимой для строительства.

Авансовые платежи не должны превышать 30%. При превышении этой суммы банк блокирует счет.

Ввод объектов в эксплуатацию должен происходить в определенные договором сроки. Если будет просрочена сдача хотя бы одного объекта из крупного жилого комплекса, в дальнейшем застройщик может лишиться права работать с эскроу-счетами.

Проценты по эскроу счетам: новый законопроект 2021 года

Покупка квартиры в не достроенном доме по договору долевого участия – весьма рискованное мероприятие. Покупатели, так и не получившие квартиры из-за проблем застройщиков есть в каждом регионе страны. Чтобы избежать таких моментов, был принят закон о счетах эскроу.

Такая практика помогает обычному покупателю вернуть деньги в случае банкротства застройщика. На сегодняшний день в думе ведутся разговоры о принятии нового законопроекта, по которому планируется начислять проценты по эскроу счетам.

В сегодняшнем посте разберем перспективы и выгоды закона.

Мнение: из-за эскроу-счетов ставки ипотеки вырастут

Эскроу счета в долевом строительстве

Чтобы понять, возможно ли в принципе начисление процентов по счетам эскроу, сначала вкратце рассмотрим механизм их применения.

Необходимость контроля взаимоотношений между покупателями возводимых объектов и застройщиками со стороны третьей стороны возникла из-за всевозрастающего числа замороженных строек. У многих дольщиков ситуация сильно усугублялась ипотекой.

Как правило, такие заемщики не имели собственного жилья и вкладывали в строительство все имеющиеся средства. Государство пыталось решить проблему путем передачи недостроенных объектов другим застройщикам, финансовой поддержкой работ.

Но такие меры не могли помочь избежать повторения подобных ситуаций в будущем. Здесь подробнее о законодательной базе в этой сфере.

Для глобального решения проблемы 1 июля текущего года был принят закон о счетах эскроу. Суть его действия достаточно проста:

  1. Покупатель вносит оплату за возводимую квартиру не напрямую застройщику, а на специальный счет, открытый на его имя в одном из крупных банков. Касается это также денег, полученных в ипотеку.
  2. Застройщик берет средства на строительство не из сумм, уплаченных участниками, а в кредит у банка.
  3. До введения дома в эксплуатацию деньги покупателя хранятся на эскроу счете. Банк перечисляет эти средства только после завершения строительства.

Такая схема взаимодействия позволяет покупателю в случае банкротства строителя вернуть вложенные деньги. Банк, в котором открыт счет эскроу, выступает гарантом надежности.

Важно! Специальный счет открывается на имя покупателя несмотря на то, что средства на нем принадлежат застройщику.

Согласно действующему законодательству, сумма в пределах 10 000 000 рублей застрахована.

Если банк по каким-либо причинам лишится лицензии, покупателю будет возмещены деньги за счет агентства страхования вкладов. Ранее мы писали об эскроу счетах. Подробности здесь.

Такая схема взаимодействия между застройщиком и клиентом позволяет убрать с рынка недобросовестные компании. Для того чтобы получить кредитные средства на возведение дома, строительная организация должна вложить в проект не менее 15% от его стоимости. При таком способе финансирования застройщик заинтересован качественно и в срок выполнить все свои обязательства перед покупателями.

Можно ли сегодня заработать на вложенных деньгах

На сегодняшний день средства, отправленные на счет эскроу, замораживаются до окончания строительства. Заработать на них нельзя, начисление процентов не предусмотрено. Средства находятся в банке до завершения строительства и передачи квартиры покупателю.

Эскроу счет открывается на физическое лицо. Если владелец решит перепродать возводимую квартиру, спецсчет будет переоформлен на нового покупателя. При расторжении договора с застройщиком покупатель получает деньги обратно.

Разработчики нового законопроекта планируют добавить к счетам опцию начисления процентов по среднерыночной ставке, которые будут аккумулироваться на отдельном счете. Далее подробнее рассмотрим перспективы и последствия принятия акта.

Будут ли начисляться проценты

На первый взгляд инициатива выглядит очень привлекательно. Покупателям новостроек, тем более ипотечным заемщикам, дополнительная сумма по окончании строительства будет не лишней. Но начисление процентов на эскроу счета повлечет за собой целый ряд трудностей.

Законопроект

Команда депутатов из ЛДПР в конце ноября текущего года вынесла проект нового закона на рассмотрение. В случае успешного прохождения по всем инстанциям, планируется внести дополнения в гражданский кодекс.

Если закон будет принят, банки, ведущие счета эскроу, должны будут в обязательном порядке начислять проценты на находящиеся там средства покупателей. Накопленную сумму можно будет потратить по своему усмотрению.

По мнению авторов проекта, процентов по эскроу счетам должно хватить на ремонт или покупку новой мебели.

Авторы проекта надеяться на успех, потому что принятие документа не потребует дополнительного финансирования со стороны бюджета.

Ознакомиться с документом и сопроводительной запиской можно здесь.

Как планируется начислять проценты

Согласно тексту закона, переданного на рассмотрение, планируется ввести следующие параметры выплат:

  • Начислять проценты банки обязаны ежемесячно.
  • Ставка по эскроу счету устанавливается на уровне среднерыночной. Если бы законопроект был принят прямо сейчас, выплаты составили около 5% годовых.
  • Для начисления процентов открывается дополнительный счет.

Таким образом, если срок строительства 2 года, стоимость квартиры – 3 000 000, ставка по счету эскроу 5, то после получения квартиры покупатель также получит 300 000 рублей начисленных процентов. Соответственно, чем дольше срок возведения и чем дороже квартира, тем больший доход получат покупатели.

Читайте также:  В 2021 году в Москве утвердят 10 проектов планировки промзон

Кому выгодно

Если детально не вникать в тему, то может показаться, что выплата процентов по эскроу счетам выгодна в первую очередь дольщикам. Многие покупают квартиры в ипотеку, дополнительный доход в такой ситуации не будет лишним.

Однако при использовании счетов эскроу строительство ведется за счет кредитных средств. Компании получают деньги от банка под небольшую ставку.

Если законодательство обяжет кредитные организации выплачивать проценты на счета эскроу, банки будут вынуждены поднять стоимость финансирования для застройщиков. В этом случае для многих компаний новые проекты станут невыгодными.

Это приведет к удорожанию стоимости строительства и снижению предложения. Отразится закон также на стоимости квадратного метра – квартиры в новостройках подорожают.

На сегодняшний день от схемы с эсроу счетами выигрывают все – банки получают огромную прибыль, застройщики могут вести строительство без перебоев, дольщики защищены от потери денег. Если кредитная организация будет вынуждена начислять проценты, деньги покупателей будут инвестироваться, что также ведет к риску их потери.

Получается, что новый закон принесет выгоду только очень крупным застройщикам, которые могут позволить себе вести строительство за счет собственных средств, не прибегая к помощи банка.

Мнение экспертов

После опубликования новости о том, что закон о начислении процентов по счетам эскроу вынесен на рассмотрение, многие эксперты поспешили высказать свое мнение. Представители банков, риэлтерских агентств, компаний застройщиков сходятся во мнении, что у нового нормативного акта мало шансов на успех.

По мнению аналитиков агентства ИНКОМ-недвижимость, законодателям следует обратить внимание на помощь застройщикам, а не покупателям. Дольщик в любом случае получает квартиру, вне зависимости от того, каким способом внесена оплата. Эскроу счет позволяет лишь избежать дополнительных рисков, связанных с не завершением строительства в срок.

Застройщики же лишились возможности работать по привычной схеме и вынуждены обращаться за кредитами.

Сроки принятия законопроекта

На сегодняшний день проект о начислении процентов на счета эскроу вынесен на обсуждение в думу. Далее предстоит предварительное рассмотрение, дата которого пока не объявлена.

После потребуется обсуждение закона в думе, может потребоваться несколько слушаний. После принятия документ передается на рассмотрение в Совет Федерации и только после этого подписывается президентом и вступает в силу.

Следить за движением документа можно на сайте Госдумы.

Как долго будет приниматься решение по закону о начислении процентов на счета эскроу, пока точно сказать невозможно. Последние новости и изменения вы сможете узнать на нашем портале.

На все возникшие вопросы с радостью ответит дежурный юрист портала. Не забывайте про лайк и репост.

Эскроу счета что это простыми словами и как будет проходить сделка по ипотеке | Ипотека онлайн

Эскроу счета что это простыми словами? При подписании договора купли-продажи квартиры покупателю нужна гарантия, что его право собственности будет зарегистрировано надлежащим образом. А продавец хочет знать, что получит оговоренную сумму полностью.

Особенно рискованными являются покупки по договорам ДДУ. Покупатель квартиры подписывает договор, перечисляет деньги застройщику и может потерять все, если последний окажется банкротом.

В 2019 году в России на уровне правительства решено сократить количество обманутых дольщиков. В связи с этим введение эскроу счетов становится актуальной темой, как никогда. Что же это такое? Как с их помощью снижается риск потерять квартиру, еще не став ее собственником? Ответы — ниже.

Эскроу счет — что это и для кого?

Счет эскроу — это особый банковский счет. На него покупатель зачисляет деньги, предназначенные для оплаты за определенный приобретаемый товар. Передача средств продавцу возможна только при выполнении условий, перечисленных в соглашении. Банк становится гарантом. Он проверяет качество исполнения обязательств каждой из сторон.

Договор об открытии эскроу счета подписывается:

  • депонентом. Эта роль отводится покупателю. Именно его деньги вносятся на счет;
  • бенефициаром или продавцом. Как только сделка будет зарегистрирована должным образом, деньги перейдут в его распоряжение;
  • агентом (банком).

В договоре указываются следующие моменты:

  • предмет или сумма денежных средств, подлежащая зачислению, с указанием валюты;
  • порядок действий гаранта после того, как стороны сделки исполнят свои обязательства;
  • права и обязанности депонента и бенефициара;
  • порядок разрешения споров. Если покупатель и продавец находятся в разных регионах, можно указать, в каком суде будет рассматриваться иск в случае, если стороны не смогут решить проблему в договорном порядке;
  • порядок и условия расторжения договора. Если аккредитив можно отозвать в любую секунду, в ситуации с эскроу счетами депонент обязан предоставить доказательства того, что сделка не состоится;
  • реквизиты всех сторон, заключающих договор, в том числе банка-агента.

Первоначально деньги, проходящие через эскроу счета, являются собственностью депонента. Но это не означает, что средства можно вывести или использовать иным способом.

Как только бенефициар предоставляет агенту документы, подтверждающие выполнение обязательств по договору, деньги переходят в его распоряжение. Роль банка достаточно пассивна. Он не берет плату за пользование счетом и не начисляет проценты на остаток.

По факту финансовая структура получает в свое распоряжение дополнительные средства для кредитования, например, застройщиков.

Эскроу счета используются для расчетов не только при покупке недвижимости, но и при оплате за ценные бумаги, автомобили, предприятия и т. д. Операция недоступна, если обе стороны — юридические лица. Но бенефициаром может быть, например, застройщик или риелтор.

Эскроу счета — это альтернатива банковским ячейкам и аккредитивам. Открывается максимум на 5 лет. Стороны могут указать в договоре больший срок, но после 5 лет государство не гарантирует возмещение, если у банка будет отозвана лицензия, или в случае форс-мажорных обстоятельств.

Если в течение срока действия эскроу счета условия, указанные в договоре, не выполняются, деньги возвращаются покупателю. Но пока соглашение действует, он не может изъять ни рубля даже в случае крайней необходимости. Открытие и использование эскроу счетов регулируется ст. 926.1  ГК РФ.

Схема сделки по ипотеке со счетом эскроу

Если речь идет о покупке недвижимости на первичном рынке, сделка по схеме эскроу счетов проводится следующим образом:

  • покупатель подбирает квартиру, заключает с застройщиком ДДУ. В нем обязательно указывается, что расчеты будут вестись через эскроу-счет.

Важно! Данный вариант оплаты станет обязательным для всех с 01.07.2019 года. Исключения есть, но о них — позже;

  • покупатель обращается в банк и запрашивает ипотечный займ;
  • если сделка одобрена, подписывается кредитный договор;
  • открывается эскроу счет. На него зачисляются и первоначальный взнос, и заемные средства (после регистрации обременения в Росреестре);
  • застройщик завершает строительство, получает технический и кадастровый паспорта, сдает дом, подписывает акты приема-передачи с покупателями.

Заявление на открытие эскроу-счета

Заявление на открытие эскроу-счета

Как только в Росреестр вносится запись о том, что заемщик становится собственником приобретенной квартиры, соответствующие документы передаются банк. После надлежащей проверки средства перечисляются застройщику.

Рекомендуемая статья:  Опека на ипотеку

Если квартира приобретается на вторичном рынке, суть использования эскроу счета при ипотеке меняется не сильно.

Банк изучает документы потенциального заемщика и продавца и либо дает согласие на кредит, либо отказывает. В первом случае деньги (заемные и первоначальный взнос) зачисляются на эскроу счет.

Продавец получит их только после регистрации сделки в ЕГРН.

Условия открытия счета эскроу

Условия открытия счета эскроу

Условия открытия счета эскроу

Общие условия счета эскроу Сбербанка — СКАЧАТЬ

Какие банки работают с эскроу счетами

В мире счета данного типа используются достаточно давно. В России они только появились и еще не пользуются большой популярностью. Возможная причина — не все банки предоставляют подобную услугу. Получить подробную информацию о том, кто может открыть счет — на сайте Центрабанка.

Банки работающие с эскроу счетами, должны соответствовать особым требованиям. Например, обязательны высокий кредитный рейтинг и универсальная лицензия. На текущий момент времени эскроу счета могут открывать Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Совкомбанк и т. д.

Многие опасаются, что введение эскроу счетов приведет к сокращению количества и застройщиков, и банков, способных кредитовать строительство. Первые не смогут пользоваться дешевыми деньгами покупателей недвижимости и вынуждены будут брать кредиты. Неизбежное следствие — удорожание квадратных метров.

Банки, если не получат доступа к эскроу счетам, не смогут финансировать строительную отрасль и выдавать ипотечные кредиты. Это — потеря значительного объема прибыли, а значит, и конкурентных преимуществ.

Подлежат ли страхованию счета эскроу

Ежегодно в России у десятков банков отзывают лицензии. В стандартном варианте владелец депозита может рассчитывать на получение от Агентства по страхованию вкладов 1,4 млн. рублей. Если банк должен клиенту большую сумму, остальных денег придется ждать до момента, пока будет реализовано имущество банковской структуры.

Круглый стол. Эскроу-счета, ипотека и рефинансирование: как изменятся покупки в новостройках

С 1 июля 2019 года в России сделки при долевом строительстве жилых домов должны происходить с помощью эскроу-счетов. Это значит, что при покупке квартиры в строящемся доме люди платят деньги сразу, но застройщик получит их из банка только тогда, когда передаст покупателю готовую квартиру. Нововведение призвано защитить деньги дольщиков.

Но основной смысл долёвки — строить дом на деньги самих будущих жителей — оказался утрачен. На что же покупать стройматериалы и платить строителям? Застройщики вынуждены брать в банках кредиты — такую схему называют проектным финансированием.

Новый механизм только-только начинает применяться в Кемерове, потому что дома, разрешения на строительство которых выдали до 1 июля 2019 года, достраивают по старой схеме.

Радикальное изменение механизма долевого строительства привело к тому, о чём давно предупреждают риэлторы: странная ситуация, когда новое жильё стоило дешевле старого, выправляется.

Цены в новостройках растут.

Насколько они вырастут в Кемерове, как это повлияет на вторичный рынок, где покупать квартиру и когда проводить рефинансирование, риэлторы, застройщики и сотрудники банков обсудили за круглым столом.

Георгий Шишкин / A42.RU

1. Ассоциация риэлторов Кемеровской области:

  • Маргарита Куксина, агентство «Прайм-Недвижимость»;
  • Максим Тарский, агентство «МегаДом»;
  • Юлия Павлова, агентство «Риэлт-Сервис»;
  • Светлана Новокшанова, агентство «Федеральное»;
  • Ирина Александрова, салон недвижимости «Ивита», Анжеро-Судженск.

2. Ольга Дремина, Сбербанк, начальник управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования.

3. Татьяна Смирнова, Сбербанк, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами.

4. Нина Рыбникова, Альфа-Банк, директор розничного бизнеса в Кемерове и Новокузнецке.

5. Елена Замятина, банк «Открытие», начальник группы ипотечного кредитования.

6. Елена Нерушева, Газпромбанк, начальник отдела партнёрских продаж.

7. Анна Рафикова, менеджер по развитию АИЖК Кузбасса.

Читайте также:  В Челябинске могут обанкротиться 8 застройщиков

Риэлторы отметили, что цены на новостройки в Кемерове уже повысились в 2019 году, и будут повышаться дальше. Федеральные СМИ предрекают повышение на 20% и более, но в Кузбассе оно будет не таким существенным из-за низкой платёжеспособности населения.

— Цены повысились, и застройщики заложили в планы ещё повышение примерно на 10%, — рассказывает Максим Тарский. — К примеру, на объектах «Промстроя» цена выросла с 43 000 рублей за квадрат до 47 000 рублей в небольших квартирах — это, наверное, самое большое повышение, потому что квартиры под самоотделку, даже без перегородок.

Скачок цены на 4 000 рублей за квадрат заставил многих задуматься: а приобретать ли такое жильё? Ведь ты платишь за квартиру, которую получишь только через год-полтора, притом что на вторичном рынке 47 000 рублей за квадратный метр — это абсолютно адекватная цена для объекта с хорошим ремонтом.

Зачем полтора года ждать и влезать в стройку, если можно взять готовое?

— Стройка дорожает за счёт инфляции, удорожания стойматериалов и перехода на эскроу, — кивает начальник отдела партнёрских продаж Газпромбанка Елена Нерушева. — При этом фактически на новую схему финансирования ещё никто не перешёл.

— Закон разрешает достраивать объекты с использованием долёвки, которые на 1 июля 2019 года были готовы на 30%, и продали не менее 10% квартир, — объясняет менеджер по развитию АИЖК Кузбасса Анна Рафикова.

На сегодняшний день практически все строящиеся в городе дома достраиваются именно по старой схеме. Представители банков после короткого обсуждения подтверждают: эскроу-счета есть, но их мало. Работа по получению проектного финансирования кемеровскими застройщиками ведётся, но реализованных проектов участники круглого стола не назвали.

— Мы предоставляем проектное финансирование, но как таковой продукт пока не используется, — говорит начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Сбербанка Татьяна Смирнова.

Следовательно, объективные основания для повышения цены у кемеровских застройщиков ещё впереди.

— На текущий момент перспективный проект нашего партнёра НО «Фонд» РЖС  — ЖК «Кузнецкий», он рассчитан до 2027 года, — рассказывает Анна Рафикова. — Сейчас Фонд строит там пять домов, и два продаются через эскроу-счета.  И такие сделки уже есть.

— Банк «Открытие» сделал с «СДС-Финанс» пилотный дом по эскроу-счетам в Новосибирске, — отмечает начальник группы ипотечного кредитования банка «Открытие» Елена Замятина. — В Кемерове механизм пока не применялся, но в 2020 году мы перенесём этот опыт и сюда.

Принимая решение о выдаче проектного финансирования, банки будут строго оценивать объект строительства и возможные риски. Это может привести к тому, что небольшие застройщики с рынка уйдут.

Риэлторы прогнозируют, что рост цен на первичном рынке повлечёт за собой активность на вторичном.

— Вслед за новостройками вырастут цены и на готовое жильё, — уверена руководитель агентства «Прайм-Недвижимость» Маргарита Куксина. — Если для первичного рынка рост будет вынужденным шагом по объективным причинам, то для вторичного это скорее искусственный рост.

Последствием повышения цен может стать снижение продаж и охлаждение рынка. Но страхи, что продать квартиру станет невозможным, риэлторы назвали преувеличенными.

— Нет такого, что люди вдруг перестанут покупать недвижимость, — уверена руководитель агентства «Федеральное» Светлана Новокшанова. — Внутренняя миграция всегда была, есть и будет. Люди рождаются, умирают, женятся, дети растут и разъезжаются с родителями, жизнь идёт. Это какой-то мифический страх, что рынок может «встать».

Спекулятивный рост цен на вторичном рынке, не подтверждённый спросом, вероятнее всего, откатится вниз. Тем не менее, больше половины экспертов — семь из одиннадцати — отметили, что видят признаки замедления: покупатели и продавцы затаились в ожидании. Такую стратегию они оценивают как ошибочную.

— Когда говорят: «Жду, пока рынок пойдёт», «когда цена вырастет», «когда цена упадёт», — мне это странно, — пожимает плечами Маргарита Куксина. — Когда человек хочет что-то предугадать, ухватить, эти метания туда-сюда только создают ему нервотрёпку.

Надо понимать, что вы продаёте на текущем рынке — но и покупать будете на текущем рынке. Если вы подождёте лета, цены, вероятно, подрастут — вы продадите дороже, но и покупать тоже будете дороже! Вы ничего не выиграете, ожидая. Вдобавок покупателей, скорее всего, станет меньше.

Нужно не смотреть за толпой, а ориентироваться на текущие условия рынка и выходить на сделку.

В малых городах Кузбасса риэлторы роста цен не ждут.

— У нас нет новостроек, меньше банков и вообще не такая активная жизнь, — улыбается Ирина Александрова, руководитель салона недвижимости «Ивита» в Анжеро-Судженске. — Много людей уезжает в более крупные города.

От Кемерова стали отказываться, переезжают в Новосибирск или Томск, в Крым, в Краснодар. Мы работаем с партнёрами в Кемерове много лет, с рук на руки передаём им клиентов.

Но в последнее время Кемерово проигрывает другим крупным городам как место для вложения денег.

— Самое большое преимущество текущего момента — снижение ставок по ипотеке, — говорит Маргарита Куксина. — Оно является катализатором всего рынка недвижимости.

— Не соглашусь, — возражает Максим Тарский. — Сам факт снижения ставки никогда не был фактором роста продаж. Практика показывает обратное: увеличение ставки по ипотеке, а не её уменьшение даёт резкий скачок продаж.

Этот парадокс легко объяснить: все, у кого была одобрена заявка по ипотеке, все, кто тянул резину, торопятся совершить сделку по старой ставке. До этого-то они никуда не торопились: одобрение действует 90 дней, и пока ставка идёт на снижение, можно ждать и ждать более выгодных условий.

Как только на рынке намёк на повышение ставки — надо забирать то, что есть. У нас в «МегаДоме» до 30 заявок за квартал могут вот так висеть, а потом резко реализоваться.

— Ставка по ипотеке действительно на историческом минимуме, — подтверждает Ольга Дремина. — В Сбербанке на первичном рынке с господдержкой — от 5%, без господдержки — от 6,7%, на вторичном — от 8,5%.

— В банке «Открытие» на первичном рынке от 7,85%, на вторичном рынке от 8,4%, — рассказывает Елена Замятина. — Это не какие-то спецусловия с большим первоначальным взносом, а обычная, рядовая семья.

— В Газпромбанке для новосёлов от 7,7%, — говорит Елена Нерушева, — но вообще-то вот так сравнивать ставки некорректно и бессмысленно. Все банки пишут слово «от» — то есть для получения низкой ставки нужно проходить под определённые критерии.

Количество детей, уровень дохода, стоимость аккредитива, условия оплаты и многие другие вещи влияют на ставку.

Поэтому невозможно по голой ставке определить идеальный банк: для одного конкретного человека и его жизненной ситуации условия более выгодные у одного банка, для другого человека — у другого.

— В Москве есть примеры ипотеки и под 2% от застройщика, — смеётся Максим Тарский. — Это же вопрос распределения маржи застройщика.

Кто-то снижает цену квадрата, и покупатели реагируют: самый дешёвый квадрат! Бежим туда! А другие застройщики цену за квадрат задирают, но дают ставку по ипотеке 2%.

И люди такие: ого, это же лучшая ипотека в мире, побежали туда! Получается, застройщик повышает цену квадратного метра, и за счёт этого повышения субсидирует ставку.

— Это не всегда верно, – возражает Анна Рафикова. – Например, сегодня у нас в АИЖК действует «партнёрская ипотека» от 6,3% на квартиры в новостройках Фонда РЖС. Эта ставка может действовать на протяжении всего срока кредитования, до 30 лет, и застройщик предоставил такую ставку без увеличения стоимости квартир.

Как же отличить подлинно выгодные условия от маркетинговой уловки? Эксперты практически хором объясняют: сравнивайте не ставки, а платежи. Разобраться в предложениях банков в конкретной индивидуальной ситуации поможет ипотечный брокер.

— Брокер работает с вашим запросом, условиями банков, застройщиков и страховых компаний как с конструктором, — объясняет Максим Тарский. — Для вашей ситуации подбирает самый подходящий объект, лучшее финансирование, самую выгодную страховку из огромного ассортимента — мы, например, работаем с 12 банками и 10 страховыми компаниями.

Снижение ипотечных ставок — возможность снизить расходы семьи, проведя рефинансирование кредита. То есть взяв новый кредит на более выгодных условиях для погашения старого. Так, четыре года назад средняя ставка по ипотеке была 12%, а сейчас — 8,7%. Экономия на переплате за 15-20 лет может достигать сотен тысяч рублей.

Чтобы понизить свою ставку до актуальной, нужно будет получить новую ипотеку. Банки охотно перекредитовывают клиентов других банков, а вот к рефинансированию для собственных относятся по-разному. Одни не проводят его вообще, другие могут устанавливать закрытые критерии одобрения рефинансирования, а третьи наоборот — максимально упрощают процедуру, чтобы не потерять ипотечный портфель.

— Мы в Газпромбанке проводим для действующих клиентов не рефинансирование, а снижение процентной ставки по действующему договору, — объясняет Елена Нерушева. — Это не выдача нового кредита, поэтому обходимся без пакета документов, просто по заявлению. Мы снижаем ставку при разнице с действующей в 1,5% и более.

— В АИЖК мы перекредитуем своих клиентов по двум документам, а ставки по рефинансированию начинаются от 7,7% для клиентов любого банка, — дополняет Анна Рафикова.  

— В Альфа-Банке достаточно внести три платежа без просрочек, и вы можете подавать заявление на рефинансирование, — рассказывает директор розничного бизнеса в Кемерове и Новокузнецке Нина Рыбникова. — Понадобится тот же пакет документов, что и при выдаче нового кредита.

Как правило, при рефинансировании понадобится заново оплатить оценку залога, страховку, и ещё раз подтвердить доход. Почти все банки принимают не только справки 2НДФЛ, но и справки по форме банка, которые фактически позволяют учитывать «серые» зарплаты.

— Если вы прочешете сейчас рынок, то увидите, что «белых и пушистых» клиентов с «белым» доходом наберётся хорошо если треть, — говорит Максим Тарский. — Остальные по формальным критериям платёжеспособности никак не проходят, а на самом деле имеют нормальную платёжеспособность. Банки не могут не учитывать эту «серую» зону экономики.

Рефинансирование позволяет не только взять ипотеку по новой ставке, но и объединить несколько семейных кредитов в один.

— Предположим, у вас была ипотека под 11% и два потребительских кредита под 16%. У нас вы можете объединить их все со ставкой 8,4%, — объясняет Елена Замятина.

Такой манёвр в одних случаях может быть очень выгоден, а в других случаях почти ничего не даст. Ведь по потребительскому кредиту не только снижается ставка: он ещё и «размазывается» по всему сроку ипотеки, переплата по процентам растёт.

Кроме того, у такого «объединяющего» рефинансирования есть побочный эффект: получить налоговый вычет, если вы имеете на него право, станет невозможным. Так что нужно оценить ещё и эту потерю.

Как правило, выгода от рефинансирования больших сумм перевешивает все потери, а чем меньше сумма и чем дольше выплачивался кредит, тем меньше смысла в рефинансировании.

— Если можно рефинансироваться — нужно рефинансироваться, — говорит Максим Тарский. — Конечно, каждый случай нужно просчитывать отдельно, но вообще сейчас не зря бум рефинансирования.

Эксперты сошлись во мнении, что цены на новостройки точно вырастут. Вопрос лишь в том, на все ли и в какой степени. Объективные экономические основания для повышения цен есть, но покупательская способность в Кузбассе невелика — а именно спрос больше всего влияет на цену.

По поводу роста цен на вторичном рынке мнения разошлись. Наиболее вероятно, что цены к лету подрастут вслед за первичным рынком, но квартиры будут продаваться плохо, спрос останется низким. Соответственно, позднее цены откатятся назад из-за низкого спроса. Но возможны и другие сценарии.

Ставка по ипотеке находится на историческом минимуме, и это хорошее время, чтобы взять новый ипотечный кредит или рефинансировать старый, в том числе использовав программы господдержки.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *