Поправки в правила выплаты компенсаций обманутым дольщикам и ряд других документов разработал минстрой.
Кирилл Кухмарь/ТАСС
Они связаны с принятым в июле законом, по которому пайщики жилищно-строительных кооперативов, пострадавшие от проблемных застройщиков, получат компенсации по той же формуле, что и «обычные» дольщики, пояснили в Фонде защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Росреестр: Запрет на перепродажу сведений из ЕГРН защитит от мошенников
Кроме того, в документах прописывается порядок возврата в Пенсионный фонд материнского капитала, уплаченного за так и не достроенную квартиру. «Вводится правовой механизм возврата средств маткапитала со счета эскроу при расторжении договора долевого участия. Благодаря этому возможно повторное использование материнского капитала», — подчеркивают в фонде.
Изменения в устав фонда позволят ему финансировать достройку объектов социальной и инженерной инфраструктуры, отмечает президент РОО «Право на защиту» Андрей Тютюнин.
«Общее количество проблемных объектов не идет на убыль, — отмечает эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.
— К 2,5 тысячи «посчитанных» долгостроев может добавиться еще больше 600 объектов, у которых, по данным на август, есть отставание по графику работ.
Однако следует заметить, что разрешение на строительство этих зданий было получено более 3 лет назад, по старым правилам. В целом уже почти половина возводимых домов строится по новым правилам, со счетами эскроу».
Разработан законопроект о городских агломерациях
На днях были также внесены изменения в методику расчета стоимости завершения долгостроев: появилась единая методика расчета стоимости завершения проблемных домов. Это позволит Фонду реже обращаться к оценщикам, ускорить подготовку документов и принятие решений по долгостроям, рассказал гендиректор Фонда защиты прав дольщиков Константин Тимофеев.
Минстрой России разъяснил, как застройщик может подтвердить опыт строительства объектов
14.05.2018
Для этого девелоперу необходимо представить разрешения на ввод в эксплуатацию, договоры строительного подряда и выполнения функций технического заказчика, а также документы, подтверждающие факт выполнения обязательств по указанным договорам.
В соответствии с нормами 214-ФЗ для привлечения денежных средств дольщиков в отношении объектов, по которым разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года, застройщик либо его основное общество, либо любое из дочерних обществ застройщика должны соответствовать требованиям к опыту (не менее трех лет) осуществления деятельности по строительству (в качестве застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика) многоквартирных домов общей площадью в совокупности не менее 10 тыс. кв. м.
Минстрой России письмом от 27.04.2018 №19369-НС/07 разъяснил, что количество многоквартирных домов не является ключевым критерием при определении соответствия застройщика требованиям вышеуказанной нормы. Таким образом, застройщик может иметь надлежащий опыт в строительстве даже в отношении одного дома.
- Из разъяснений Минстроя России следует, что трехлетний опыт участия в строительстве может быть подтвержден выданными разрешениями на ввод в эксплуатацию, а также:
- • договорами, в рамках которых действует генеральный подрядчик или технический заказчик;
- • документами, подтверждающими факт выполнения обязательств по указанным договорам.
Особо отмечается, что закон не содержит норм, устанавливающих перечень документов, согласно которым может быть подтверждено соответствие застройщика требованиям п. 1 ст. 2 Федерального закона 214-ФЗ.
При этом письмо Минстроя России не содержит разъяснения по вопросу даты, с которой начинается отсчет трехлетнего опыта строительства. По данному вопросу свою позицию выразил Москомстройинвест письмом от 03.05.2018 №77-24-416/8-1.
- По мнению Москомстройинвеста, начальным моментом исчисления указанного срока следует считать дату, с которой лицо осуществляет функции застройщика, либо технического заказчика, либо генерального подрядчика.
- Таким образом, отсчет трехлетнего опыта строительства начинается:
- • в части функций застройщика — с даты выдачи разрешения на строительство;
- • в части функций технического заказчика — с даты начала оказания услуг (согласно договору на выполнение функций технического заказчика, но не ранее даты выдачи застройщику разрешения на строительство);
- • в части функций генерального подрядчика — с даты начала выполнения работ (согласно договору строительного подряда, но не ранее даты выдачи застройщику разрешения на строительство).
Обманутых дольщиков станет меньше, Минстрой их пересчитает по новому
Минстрой планирует ужесточить критерии признания граждан обманутыми дольщиками
Число официально объявленных обманутыми дольщиками, за последний год увеличилось, как минимум, в два раза и превысило 100 тысяч семей. Реальной помощи от государства им ждать не приходится, а вот статистику это увеличение числа потерпевших, начало портить.
По официально заявленной статистике, количество обманутых не должно превышать допустимый предел в 100 тысяч, которые необходимо показывать потенциальному покупателю жилья для успешной реализации девелоперами нарисованных квартир.
Считается, что цифра кинутых застройщиками граждан в 100 и больше тысяч, может сильно отпугнуть от заключения сделки желающего поучаствовать в долевом казино.
По данным сайта metrprice.ru, Минстрой РФ обнародовал проект приказа, ужесточающего нормы, в соответствии с которыми человек признается обманутым дольщиком. Чиновники предлагают лишать статуса обманутого дольщика граждан, которые купили 2 квартиры или более в одном недостроенном доме.
Кроме того в приказе появились новые возможности, позволяющие исключить граждан РФ из списка обманутых дольщиков.
Так, Минстрой предлагает исключать человека из перечня обманутых дольщиков, если он отказался от мер государственной поддержки, которые были предложены властями, к примеру, от получения другой квартиры, либо денежной выплаты.
Чиновники также предлагают лишать статуса обманутого дольщика граждан, судебные требования которых были частично удовлетворены.
Еще одно новшество — изменение подхода к составлению реестра. Если сейчас в него внесены обманутые дольщики, то чиновники предлагают составить список проблемных объектов и признавать обманутыми лишь дольщиков тех объектов, которые внесены в список.
Как проинформировали на сайте realty.interfax.ru, жилой многоквартирный дом может получить статус проблемного в том случае, если для его строительства привлекались денежные средства граждан, а строительные работы были приостановлены на срок свыше 9 месяцев.
Решение о включении гражданина в реестр принимает контролирующий орган субъекта РФ. Вместе с тем каждого гражданина, включаемого в реестр обманутых дольщиков, будут соотносить с конкретным объектом. В реестр, как и ранее, будут вносить информацию о проблемном объекте, о застройщике, о пострадавшем гражданине, а также информацию о документах, на основании которых записи вносятся в реестр.
В сообщении Минстроя также отмечается, что в реестр будут включены только те граждане, которые покупали квартиру лишь с целью последующего проживания для себя и членов семьи.
В Минстрое сообщили, что сейчас в РФ насчитывается более 70 тыс граждан, вложивших деньги в строительство многоквартирных жилых домов и пострадавших от действий непорядочных застройщиков.
По данным комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья в России насчитывается 888 проблемных объекта, 114 000 обманутых дольщиков уже многие десятилетия ждут своих квартир.
Хотелось бы отметить, что в под названием проблемный объект подразумевается не просто недостроенный и брошенный застройщиком дом, а все недострои замороженные застройщиком банкротом. А недостроенных домов в каждом таком проблемном объекте может быть не один десяток.
Как например проблемные объекты крупнейшего застройщика России ГК СУ-155.
Сегодня всем очевидно, что механизм страхования гражданской ответственности застройщиков не защищает права дольщиков. Армия обманутых дольщиков растет, но ни одна страховая компания выплат еще не произвела. И не стоит ждать, что произведет.
Давайте посмотрим, кто занимается сегодня страхованием ответственности застройщиков. Крупные серьезные страховщики не торопятся работать с застройщиками, поскольку в данном виде страхования очень высокие риски.
Те же компании, что все же решились выйти на рынок после ужесточения требований Центрального банка, в подавляющем своем большинстве не имеют опыта в данной сфере.
Где они взяли специалистов, разбирающихся в стройке? Как они оценивают надежность застройщика? Где гарантии, что страховщик будет отвечать по долгам застройщика? Нет таких гарантий. Ни одна страховая компания не справится с таким объемом выплат, что возник при крахе СУ-155.
А теперь давайте посмотрим, какие суммы в год зарабатывают страховые компании на участниках долевого строительства. Только в Санкт-Петербурге на 2016 год выдано разрешений на 12 000 000 квадратных метров жилья.
На нулевом цикле и в первый год строительства компания в среднем продает около 30% строящегося жилья. Средняя стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге составляет 100 тысяч рублей. Итого по Санкт-Петербургу получаем 12 000 000 Х 100 000 Х 30% = 360 млрд. руб.
– это общий оборот только по объектам, на которые были выданы разрешения. Страховая компания берет 2%-5% от стоимости квартиры. Возьмем среднее значение в 3% и получим 360 000 000 000х3%=10,8 млрд. руб.
– сумма, которую за год получают в Санкт-Петербурге страховщики по вновь выданным разрешениям на строительство.
Но продажи идут и по объектам, которые получили разрешение в 2015-2014 годах. Смело умножаем полученную сумму на два. Итого: 22 млрд. рублей. Далее, объемы строительства в Ленинградской области сопоставимы с Санкт-Петербургом.
То есть застройщики, работающие в Санкт-Петербурге и области, в совокупности перечисляют за год в страховые компании 44 млрд. руб.
По Москве и Московской области объем продаж и строительства раза в три больше чем по СПб и Ленинградской области, средняя стоимость квадратного метра выше в два раза. Итого по Москве и области получаем около 120 млрд. рублей.
Петербург и Москва – 164 млрд. рублей… Вдумайтесь в эту цифру! Но эти деньги никак не помогут обманутым дольщикам! Они работают только на страховой рынок. А если посчитать в масштабах всей страны?
Можно сказать только одно. В долевом строительстве, где контроль за деньгами дольщиков находится в руках застройщика или каких-нибудь других негосударственных структур, а государственные институты никак реально не контролируют действия бизнеса, проблема обманутых дольщиков не исчезнет никогда.
Единственный выход решить эту проблему — полностью запретить долевое строительство.
Но в современной России, как мы видим по инициативам того же Минстроя, ни бизнес, ни государство, представляющее интересы крупного капитала, не собираются отказываться от беспроцентных кредитов дольщиков, не имеющих никаких реальных гарантий их целевого использования.
«Введение уголовной ответственности застройщиков сегодня очень нужно для того, чтобы эффективно защищать права дольщиков» – такое распространенное мнение о законопроекте Хинштейна опроверг в беседе с корреспондентом «Фонтанки» Алексей Белоусов.
«Думаю, что на строительном рынке ничего не изменится, так как принятый закон является скорее популистским. И это неудивительно – ведь его принятие состоялось в преддверии сентябрьских выборов в Госдуму. Чаще всего в компаниях, находящихся на грани банкротства, собственники, страхуясь, меняют директора.
В большинстве случаев – это гражданин другой страны, который, во-первых, находится вне юрисдикции и правового поля Российской Федерации.
А во-вторых, за рубежом в принципе нет понятия долевого строительства и соответственно экспата невозможно привлечь к ответственности за незаконное привлечение средств дольщиков.
Пока не будет решена проблема коррупции в административной, строительной, разрешительной, надзорной сферах, пока не появится работоспособное комплексное законодательное регулирование в области долевого строительства, обманутые дольщики будут появляться вновь и вновь.
Проблемы рынка долевого строительства можно устранить, только используя системный подход. И вот в этом как раз могло бы помочь государство. Но до сих пор жулики-строители чувствуют себя безнаказанно, ходят по Невскому и едят в дорогих ресторанах».
То есть наше государство, как мы видим по м того же Алексея Белоусова, реально решать проблему обманутых дольщиков, как старых так и вновь появляющихся — не желает.
Таким образом, уважаемые сограждане, дело с размножением «обманутых дольщиков» поставлено на государственный поток и вы можете быть уверены в его процветании под надежным правительственным надзором.
Проблемная стройка: почему число обманутых дольщиков в России будет расти
Фото Сергея Ермохина / ТАСС Новый приказ Минстроя, меняющий порядок признания объекта строительства проблемным, не решит проблему дольщиков. Как защитить россиян от действий недобросовестных девелоперов?
Новый приказ Минстроя об изменении критериев признания граждан обманутыми участниками долевого строительства вступил в силу 23 февраля. Законодатели внесли четыре важных новации, которые так или иначе отразятся на работе застройщиков и на дольщиках.
Во-первых, был сокращен срок, после которого объект включается в реестр проблемных. Если раньше он составлял девять месяцев, в течение которых застройщик задерживает выдачу ключей, то теперь его ограничили шестью месяцами.
Данное требование фактически ничего не изменит, девелопер продолжит работать, однако теперь к проекту будет приковано пристальное внимание со стороны контролирующих органов. Присвоение же статуса «проблемного объекта» отразится в первую очередь на продажах, которые неминуемо сократятся, в следствие чего положение застройщика может ухудшиться.
Не исключаю, что часть клиентов, уже заключивших ДДУ на покупку квартир в таком объекте, захочет расторгнуть договоры.
При этом законодатели не принимают во внимание характер причин, по которым происходит задержка сроков. В ряде случаев это случается по независящим от застройщика причинам, по вине ресурсоснабжающих организаций. Могут возникнуть сложности с подведением коммуникаций к стройплощадке. Не всегда все обстоятельства можно оценить и предусмотреть заранее.
Еще одна распространенная причина — банкротство строительных компаний, и как следствие необходимость смены генподрядчика. Это всегда очень долгий и сложный процесс, который может привести к увеличению сроков реализации проекта.
Кроме того, не стоит забывать о постоянно меняющемся законодательстве, регулирующем долевое строительство, и существующих бюрократических обременениях. Например, по срокам получения разрешений на строительство наша страна занимает 115-е место. Не всегда застройщики успевают вовремя адаптироваться к новым требованиям.
Так, в первом полугодии прошлого года вступили в силу поправки, согласно которым изменился порядок получения документов на ввод в эксплуатацию. В ряде случаев это привело к сдвигу сроков сдачи объектов. Конечно, в данном случае речь не идет о задержке на полгода.
Но в совокупности и эти обстоятельства могут стать причиной срыва сроков.
Если быть справедливыми, стоит учитывать причины возникновения просрочки и в каких-то случаях делать исключения для добросовестных застройщиков, не причисляя их объекты к списку проблемных.
Во-вторых, законодатели предложили признавать объект проблемным сразу после того, как в отношении застройщика началась процедура банкротства. Ранее необходимо было ждать окончания этой процедуры, которая может длиться годами. Это изменение, безусловно, справедливо. Однако признание объекта проблемным не решает главную проблему — завершение строительства в короткие сроки.
И, наконец, третье и четвертое нововведение предусматривают включение объекта в список проблемных, если застройщик отклонился от первоначально утвержденного проекта.
К сожалению, данная норма не учитывает существующую практику строительства масштабных девелоперских проектов и объективные рыночные факторы, из-за которых застройщики вынуждены вносить изменения в проект.
Очень часто меняется квартирография, это происходит в кризис, когда снижается платежеспособность населения, меняются параметры спроса и застройщики вынуждены уменьшать площади квартир. При этом каждый раз приходится заново проходить экспертизу проекта. Я могу понять обоснованность данного требования, только если речь идет о несанкционированных изменениях.
Безусловно, приказ принимался в интересах участников долевого строительства, у которых появилась надежда на скорое положительное урегулирование ситуации вокруг недостроенных объектов. Проблемные объекты берутся на контроль Минстроя, а застройщики ежеквартально должны отчитываться, какие действия они предпринимают для завершения строительства.
В ряде случаев благодаря приказу действительно получится ускорить сроки решения вопроса. Однако приказ не является панацеей от проблемных строек. Как правило, местные власти осведомлены о существующих проблемах в сфере долевого строительства, и наличие или отсутствие статуса «проблемный» не играет при этом ключевой роли.
Несмотря на это, процесс завершения строительства по многим объектам длится годами.
Кроме того, законодатели упустили несколько важных моментов. На сегодняшний день в большинстве случаев незавершенное строительство по договорам долевого участия в незначительной степени связано с умышленными противозаконными действиями девелоперов.
Статистика показывает, что в большинстве проблемных объектов сделки заключались по схеме ЖСК, предварительных договоров купли-продажи и другим «серым» схемам. Однако в приказе не предусмотрена возможность внесения в Реестр пострадавших граждан лиц, заключивших другие формы договоров.
То же самое относится к покупателям апартаментов, которых нельзя включить в реестр, хотя в большинстве случаев апартаменты приобретаются в качестве аналога квартир.
В заключение отмечу, что вышеперечисленные изменения критериев отнесения объектов к проблемным так же, как и все последние новации в законодательство о долевом строительстве, призваны еще больше ужесточить ответственность застройщиков. Возникает зависимость от новых контролирующих органов, например, Компенсационного фонда, банковских структур.
В то же время застройщики лишаются части своей компетенции, зато на банки теперь возлагается не свойственная им функция технадзора. Положение усугубляют постоянные изменения в «правилах игры», непростая экономическая ситуация в стране и ограниченная платежеспособность населения.
С одной стороны, все инициативы законодателей направлены на то, чтобы число проблемных объектов в стране уменьшалось.
Но на практике скорее всего оно будет расти, причем не только за счет принятия новых критериев, но также по причине ухода из отрасли мелких и средних девелоперских компаний, которые вряд ли адаптируются к грядущим изменениям и в ряде случаев не смогут завершить строительство своих объектов.
Компенсация обманутым дольщикам в 2021 году: расчет, кто имеет право, сроки получения
Для компенсации ущерба людям, вложившим деньги в замороженный долгострой, государством создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Эта мера позволяет обманутым дольщикам быстро получить назад свои средства, минуя бесконечные судебные разбирательства с недобросовестным застройщиком.
Кого относят к обманутым дольщикам
К обманутым дольщикам относятся физические лица с российским гражданством, ставшие участниками долевого строительства жилого объекта, который не может быть завершен из-за банкротства или мошеннических действий застройщика. Важно отличать: речь идет не о возможных задержках в текущем возведении жилого дома, а о фактически «брошенных» стройках.
Расчет компенсации
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее – Фонд) имеет официальное представительство в каждом субъекте РФ. Например, в Саратове – это Фонд Саратовской области, учрежденный Правительством региона, в Новосибирске – Фонд Новосибирской области и т.д.
Экспертная комиссия прежде всего решает, целесообразно ли вкладываться в достройку конкретного незавершенного объекта. Региональные эксперты оценят:
- степень готовности жилого дома;
- сколько денег потребуется, чтобы его достроить;
- сроки возможно завершение строительства.
- Людям выплатят средства, если это дешевле и целесообразнее, чем завершать долгострой.
- Но и при решении о завершении строительства, дольщик вправе отказаться от ожидания сдачи дома и получить назад деньги.
- Компенсацию граждане РФ получают как за жилые, так и за нежилые помещения.
Жилые помещения
Правила калькуляции суммы возмещения по жилым помещениям таковы:
- Расчет производится персонально по каждому обращению.
- При расчете используется средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости на момент выплаты.
- Вне зависимости от актуальной рыночной цены на новостройки, сумма компенсации не может быть меньше, чем та, которую человек уплатил по договору долевого участия (ДДУ).
Установлено ограничение в 120 кв.м. по размеру совокупной жилой площади, стоимость которой можно возместить, т.е. один гражданин может вернуть деньги по нескольким жилым объектам незавершенного строительства. Но если их суммарная площадь больше 120 квадратов, компенсацию начислят только за 120.
Нежилые помещения
Под нежилыми помещениями понимаются места в подземных паркингах, а также кладовые, приобретенные в личное пользование по договору между участником долевого строительства и застройщиком. Компенсационная выплата за них будет произведена в сумме, фактически уплаченной дольщиком за нежилой объект.
Оформление и получение компенсации
Чтобы выплата денежных компенсаций по конкретному долгострою стала возможной, необходимо официальное признание застройщика банкротом. После этого, в течение полугода Фонд обязан вынести вердикт по этому объекту строительства. По принятию решения о возврате денег дольщикам, объявление об этом в 3-дневный срок появляется на официальном сайте организации.
Затем дольщику необходимо отправить в Фонд заявку на возмещение денежных средств, а также необходимый пакет бумаг (копии паспорта, договора ДДУ, платежных документов). Полный перечень положенной документации, а также требования к оформлению, сроки и порядок подачи указываются на официальном сайте организации.
Сроки получения
Суммы перечисляются гражданам в течение 10 рабочих дней, с учетом стандартных выходных – за две недели.
Этот срок действителен с момента, когда все документы поданы правильно и приняты Фондом в работу. Иначе необходимо донести недостающие бумаги.
Казна Фонда формируется из федерального и регионального бюджетов. Но и у застройщиков больше не получится обманывать дольщиков и государство. На сегодняшний день все застройщики, работающие по договорам долевого участия, обязаны перечислять в Фонд 1,2% от всех заключенных ДДУ по жилым квадратным метрам.
Минстрой предложил изменить критерии отнесения граждан к обманутым дольщикам
12 марта Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ опубликовало проект приказа о внесении изменений в критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, а также в правила ведения соответствующего реестра, утвержденные Приказом ведомства от 12 августа 2016 г. № 560/пр.
В частности, из критериев признания граждан пострадавшими (п. 2) предлагается исключить условие о неисполнении застройщиком обязательств по ДДУ в случае отсутствия прироста вложений в незавершенное строительство объекта в течение двух последовательных отчетных периодов (подп. 1).
Также подлежит исключению из перечня и подп.
6 о необеспечении обязательств застройщика поручительством банка или страхованием гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилья участнику долевого строительства, либо невозможности выплаты по ДДУ, обеспеченному таким поручительством, ввиду ликвидации соответствующей кредитной или страховой организации.
Кроме того, предлагается изменить правила ведения реестра пострадавших граждан.
Так, п. 10 об условиях, при которых заявитель не подлежит включению в реестр, дополнен подп.
6 и 7, предусматривающими заключение участником долевого строительства договора уступки прав требования по ДДУ после даты признания на данном объекте пострадавшим первого участника строительства и включения его в реестр.
Также в реестр не сможет быть включен заявитель, получивший выплату по ДДУ, обеспеченному поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика.
Основанием для исключения из реестра (п.
12) может стать отказ пострадавшего гражданина от мер поддержки и (или) содействия в восстановлении его нарушенных прав, предложенных как органами государственной власти и местного самоуправления, так и специализированными некоммерческими организациями, созданными в этих целях, а также получение пострадавшим выплаты по ДДУ, обеспеченному поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика.
Комментируя «АГ» предложенные поправки, генеральный директор юридической компании по защите прав заемщиков по кредитам «Лига защиты должников» Сергей Крылов отметил целесообразность внесения изменений, направленных на защиту прав граждан, учитывая остроту ситуации, сложившейся в долевом строительстве жилья. «Граждане устали от неопределенности и рисков, связанных с потерей денег при участии в долевом строительстве», – добавил он.
Однако, по мнению эксперта, критерии – как предложенные в проекте, так и предусмотренные Приказом № 560, – не позволяют в полной мере охватить и включить в реестр все категории граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков. В связи с этим, считает Сергей Крылов, было бы целесообразно предусмотреть порядок, который позволил бы устранить эту проблему.
В частности, закрепленный Приказом № 560 подход не учитывает такой важный критерий проблемности объекта незавершенного строительства, как введение в отношении застройщика процедуры банкротства, которая фактически означает отсутствие у него финансовой возможности достроить объект.
«В результате, несмотря на вхождение застройщика в процедуру банкротства, дольщики не имеют возможности попасть в реестр пострадавших граждан до истечения установленного срока признания объекта незавершенного строительства проблемным», – подчеркнул Сергей Крылов.
При этом он добавил, что введение подобного механизма не увеличит гарантии защиты прав и законных интересов дольщиков.
По мнению управляющего партнера АБ «Юшин и партнеры», адвоката Анатолия Юшина, предлагаемые изменения не носят принципиального характера.
С одной стороны, пояснил эксперт, они конкретизируют ряд моментов, которые не нашли отражение в первоначальной редакции приказа, – в частности, уточняют перечень ситуаций, при которых граждане исключаются из списка лиц, чьи права нарушены.
«Эти уточнения представляются обоснованными и правильными, поскольку в первоначальной редакции эти ситуации (переход прав по уступке или получение выплаты от страховой организации) просто не были учтены», – отметил он.
Адвокат также обратил внимание, что в проекте отражены предпринятые государством в последнее время меры защиты пострадавших дольщиков – изменения главы о банкротстве застройщиков в Законе о банкротстве, создание федеральной структуры в сфере защиты прав дольщиков «ДОМ.РФ».
«Оценивая представленный проект, можно сказать, что он не вносит революционных изменений в вопрос регулирования критериев отнесения граждан, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены, к числу пострадавших, а также в правила ведения реестра пострадавших, а уточняет моменты, не учтенные в первоначальной редакции приказа, приводя регулирование данного вопроса в соответствие с правовыми реалиями», – резюмировал Анатолий Юшин.
Новые критерии «обманутого дольщика» или как попасть в реестр пострадавших граждан
В конце прошлого когда был опубликован приказ Минстроя, содержащий в себе новые критерии граждан с целью включения их требований в реестр обманутых дольщиков. При соответствии данным критериям дольщику будет присвоен статус пострадавшего. Новые критерии вступают в силу с 01 июля 2017 года. Про реестр я ранее писала здесь.
Критерии для включения в реестр обманутых дольщиков
-
- неисполнение застройщиком своих обязательств по договору в течении более 9 месяцев и отсутствие прироста вложений в незавершенное строительство по данным последних двух отчетных периодов;
- привлечение денежных средств граждан на основании ДДУ, заключенного в соответствии с 214 ФЗ — то есть пайщики ЖСК и прочих форм организации строительства не имеют шанса попасть в реестр, но при этом у них остается шанс предъявить требования застройщику в процедуре банкротства;
- полное исполнение своих обязательств перед застройщиком самим дольщиком. Таким образом в реестр не будут включены граждане, которые не полностью внесли плату за квартиру по ДДУ;
- отсутствие правопреемника у застройщика, простыми словами — нет того, на кого можно было бы в суд подать и предъявить свои претензии;
- отсутствие обеспечения у застройщика — как банковского, так и страховки (словом, платить за застройщика некому);
- отсутствие дольщика в реестре по другому объекту — если у вас ДДУ заключен в отношении двух квартир, в реестр будет включено требование только по одной из двух.
Для включение в реестр гражданин должен соответствовать всем критериям, установленным приказом, а не одному из них или нескольким. В приказе указаны основания, по которым (помимо несоответсвия критериям) дольщик не будет включен в реестр, одним из них является расторжение договора долевого участия.
Сам приказ Минстроя с критериями можно скачать здесь.
Как попасть в реестр?
Включение в реестр носит заявительный характер. Гражданин должен подать заявление, приложив к нему копию паспорта, копию ДДУ, копию платежки (чека), подтверждающего полную (100%) оплату по договору, копию решения суда (при наличии).
А если договор был заключен до 01 июля 2017 года — каким критериям я должен соответствовать?
Если заявление не было подано до 01 июля 2017 года, то его рассмотрение уже после этой даты будет по новым правилам.
Похожее
Страница 1 из 11
СП: решить проблему обманутых дольщиков поможет их полный учет и увеличение финансирования
Счетная палата проанализировала ситуацию в сфере долевого строительства и выявила риски невыполнения программ помощи обманутым дольщикам и дальнейшего роста числа граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков. С одной стороны, это обусловлено текущей экономической обстановкой, с другой – нехваткой финансирования.
«На март текущего года в Единый реестр проблемных объектов включено более трех тысяч домов и свыше тысячи застройщиков в 76 регионах. Наиболее сложная ситуация складывается в Москве, Московской, Ленинградской, Нижегородской областях и Краснодарском крае.
С учетом снижения покупательной способности населения, а также участившихся случаев банкротства небольших и средних застройщиков, есть риски дальнейшего увеличения количества проблемных объектов и, соответственно, числа обманутых дольщиков», – заявила на Коллегии аудитор Счетной палаты Светлана Орлова.
Проблема усугубляется еще и тем, что до сих пор нет полной и достоверной информации о количестве граждан, права которых были нарушены.
«Из-за изменений в законодательстве с середины 2019 года регионы не ведут реестр таких граждан. На июль прошлого года в нем числилось порядка 48 тыс. человек. В то же время по различным экспертным оценкам, их общее количество сейчас составляет от 180 до 200 тыс. человек. Поэтому Счетная палата рекомендует Правительству в первую очередь провести совместно с регионами полную инвентаризацию обманутых дольщиков», – отметила аудитор.
Следующее, что важно сделать, – это оценить финансовые возможности бюджетов всех уровней по софинансированию программ помощи обманутым дольщикам. По мнению Счетной палаты, проблема финансирования – это сейчас один из главных сдерживающих факторов.
Так, по оценке Фонда защиты прав дольщиков, на 1 января 2020 года необходимо достроить 3137 жилых домов, и на это нужно 686 млрд рублей. В свою очередь в «АО «ДОМ.
РФ» подсчитали, что только из федерального бюджета в 2020-2024 годах на эти цели потребуется порядка 722 млрд рублей.
При этом законом о бюджете Фонду в 2020 году предусмотрено только 3 млрд рублей, а в 2021-2022 годах бюджетные ассигнования вообще не запланированы.
Аналогичная ситуация складывается и по региональным бюджетам. Так, в 2020-2022 годах средства на достройку проблемных объектов предусмотрены только в 31 регионе в размере немногим более 40 млрд рублей.
При этом большинство регионов, согласно утвержденным «дорожным картам», планировали полностью восстановить права обманутых дольщиков в 2020-2022 годах. «Отсутствие финансирования, особенно в условиях распространения короновируса, создает существенные риски незавершения реализуемых мероприятий в установленные сроки.
А это, в свою очередь, может привести к увеличению социальной напряженности в обществе», – считает Светлана Орлова.
Есть вопросы и к работе самого Фонда.
Во-первых, это низкий уровень расходования средств, которые Фонд получил из федерального бюджета в 2018-2019 годах. Так, в 2018 году из предусмотренных 8 млрд рублей он использовал только 43,5 млн рублей (0,54%), в 2019 году – 8,11 млрд рублей из 43,56 млрд рублей (18,6%).
«Это свидетельствует о крайне низком качестве бюджетного планирования у Минстроя России. Бюджетные средства выделялись Фонду в отсутствие оценки степени технической готовности проблемных объектов, без определения необходимого размера денежных средств и сроков завершения строительства, а также размера предполагаемого возмещения обманутым дольщикам», – констатировала Светлана Орлова.
Второе, что обращает на себя внимание, – это многократное превышение заработной платы сотрудников Фонда относительно средней по России и Москве. При этом высокий уровень зарплат пока не подкреплен значимыми результатами.
«Результаты деятельности Фонда как института развития можно охарактеризовать как «весьма скромные, – отметила аудитор. – Так, за три года его работы (с 2017 по 2019 годы) завершено строительство чуть более 3 тысяч жилых помещений, а компенсации выплачены немногим более 1 300 обманутым дольщикам».
По итогам анализа Счетная палата направила Президенту и в Правительство информационные письма с конкретными предложениями решения выявленных проблем.
Международный опыт
- Государственное контрольное управление США
Министерство жилищного строительства и городского развития США оказывает поддержку в вопросах жилищной аренды для домохозяйств с низким уровнем дохода.
Поддержка осуществляется через ваучерную программу выбора жилья: домохозяйству выдается специальный документ (ваучер), который используется для покрытия платежей в рамках аренды частных квартир или домов, доступных на рынке. В 2016 году на реализацию программы было выделено около 20 млрд долл. США, и порядка 2,4 млн домохозяйств получили поддержку.
Государственные жилищные агентства, с помощью которых осуществляется программа, сообщили о различных схемах мошенничества в отношении участников ваучерной программы. В ходе проверки онлайн-объявлений и сайтов, посвященных аренде, ВОА США выявил несколько потенциальных признаков мошеннических схем.
Проведенный ВОА анализ ситуации показал, что вид мошенничества зависит от стадии ваучерной программы и статуса участника – заявитель, держатель ваучера или домовладелец.
- Национальное контрольно-ревизионное управление Великобритании
В апреле 2013 года правительство запустило программу поддержки граждан, желающих приобрести жилье, «Помощь в покупке» (Help to Buy). Целью программы является стимулирование спроса на новое жилье за счет повышения доступности ипотечного финансирования и стимулирования застройщиков к строительству новых домов.
В рамках программы правительство предлагает покупателям жилья в новых домах кредит на оплату первоначального взноса по ипотеке в размере до 20% от стоимости покупки. Это дополняет собственный взнос покупателя, который обычно должен составлять не менее 5%.
Затем покупатели берут ипотечный кредит, как правило, в размере 75% от стоимости собственности. Ипотечные кредиты в размере 75% или менее от стоимости недвижимости зачастую имеют более низкую процентную ставку.
ВОА Великобритании отмечает, что размер программы и механизм ее реализации соответствуют намерению Министерства по делам общин и местного самоуправления оказать существенное влияние на рынок недвижимости. Максимальный бюджет программы составил 4,6 млрд долл. США.
Спрос в начале осуществления программы оказался высоким: за первые девять месяцев программой воспользовались 12,875 покупателей. Министерство рассчитывает вернуть инвестиции в размере около 6 млрд долл. США к 2040–2041 годам.
- Национальное контрольно-ревизионное управление КНР
ВОА Китая проводит ежегодные проверки в отношении городских жилищных проектов, субсидируемых государством. В отчете 2016 года сообщается, что ВОА провел аудит 14,8 тыс. жилищных проектов.
В ходе проверки было установлено, что объем средств на жилищные проекты, которые были незаконно выведены или присвоены, снизился на 78% по сравнению с предыдущим годом.
Тем не менее, аудит выявил ряд проблем:
- наблюдались недостатки в управлении и контроле за проектами жилищного строительства;
- не применялись налоговые или финансовые преференции;
- политика в отношении реновации трущоб и строительства вспомогательных объектов не была осуществлена в полной мере;
- отмечались недостатки со стороны управляющих организаций в вопросах управления, в механизмах проверок и контроля.