Как купить, так и продать квартиру в доме, который попадает под программу реновации, возможно. Однако встает вопрос о выгоде, которую можно получать благодаря этому вложению. Подробный анализ плюсов и минусов, возможные риски при совершении операции – все это рассмотрено в материале.
Советуем ознакомиться с основными правилами при покупки квартиры без участия риэлтора — узнать подробнее.
Покупка квартиры в доме под реновацию: 5 рисков покупателя
Программа предполагает предоставление собственникам квартир в 5-этажных домах («хрущевках») помещения не меньшей площади в новостройках.
Возможен как прямой обмен, так и сделка купли-продажи (собственник получает компенсацию за свою старую квартиру и дальше решает сам, куда переезжать). Если площадь нового объекта окажется больше, придется доплатить за каждый квадратный метр разницы.
К тому же возможно субсидирование со стороны государства или Правительства Москвы отдельных категорий (молодых семей, малоимущих граждан).
О том как не выходя из дома узнать о дате запланированного сноса дома — читайте тут.
Очевидно, что жилье в новостройке практически всегда стоит существенно больше, чем на вторичном жилье (при условии равенства площадей).
Именно поэтому стоимость на аварийные хрущевки значительно увеличилась за последний год (в 1,5-2 раза по разным районам).
Однако выгоду от покупки старой квартиры можно получить далеко не во всех случаях. Вот 5 наиболее очевидных рисков для покупателя:
- Основной вопрос связан с гарантией того, что программа действительно будет реализована.
- Возникает также вопрос о реальной стоимости новостройки – будет ли она больше цены на хрущевку (или по крайней мере такой же). То есть оправдана ли стоимость объекта в доме под реновацию?
- Пройдет ли расселение точно в срок или есть риск задержек.
- В старом жилье, находящемся в аварийном доме, смысла делать капитальный ремонт нет (компенсация при переселении не предусмотрена). А значит, новому владельцу и его семье придется жить в таких условиях, какие фактически есть (или же делать ремонт, вкладывая средства без возможности вернуть их).
- Юридическая чистота объекта: нет обременения (залог, арест, претензии со стороны третьих лиц).
Ипотечные кредиты на покупку такого жилья не предоставляются – покупателю придется рассчитывать только на свои силы.
Таким образом, все риски можно свести к 2 существенным угрозам:
- Опасность переплатить.
- Опасность не получить жилье в новостройке или получить его с существенной задержкой.
Чтобы принять верное решение, нужно заранее ознакомиться с условиями программы реновации для конкретного дома – о том, как это сделать, рассказывается далее.
Подробнее о правилах и порядке расселения аварийного жилья мы подробно рассказывали тут.
Как избежать рисков при покупке квартиры: полный перечень новостроек
Для этого следует очень внимательно ознакомиться с документами, которые в данный момент есть у собственника, а также с официальными материалами из открытых источников (на сайте Мэра Москвы).
Последовательность действий следующая. Прежде всего, следует выяснить, действительно ли данный дом попадает под программу реновации. Для этого проверяют, есть ли у собственника:
- оригинал уведомления о сносе и предстоящем расселении (документ направляется из мэрии не позднее, чем за год до предполагаемого расселения), вручается под подпись лично владельцу квартиры в старом доме;
- письменное соглашение собственника на предоставление нового жилья или денежной компенсации.
Дополнительно на сайте Мэра Москвы следует уточнить, действительно ли дом включен в программу реновации. На карте такие объекты обозначаются голубым цветом, а соответствующие стартовые площадки (т.е. новостройки, которые предполагается возвести для расселения) – оранжевым.
Полный список стартовых площадок также приводится на сайте Мэра Москвы – ниже приведен актуальный, полный перечень:
- Чтобы получить представление о требованиях к характеристикам, расположению новых домов, следует ознакомиться с оригинальным текстом документа «Программа реновации».
- Таким образом, покупатель может существенно снизить свои риски, если:
- Будет точно знать о местоположении нового дома и сроках сноса.
- Сможет соотнести рыночную стоимость нового объекта с ценой на хрущевку в аварийном доме.
Если какой-то из этих пунктов вызывает вопросы, гарантировать выгодное вложение при покупке квартиры в доме под реновацию затруднительно.
Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца
Такая операция тоже возможна, причем продавец, в отличие от покупателя, несет существенно меньше рисков.
По сути, у решения о продаже квартиры в доме под реновацию есть только 1 недостаток: собственник лишается возможности получить квартиру в новостройке.
Поэтому выгодно продать свою квартиру возможно, если поднять на нее цену до таких размеров, чтобы можно было и самостоятельно взять квартиру в новостройке в подходящем районе.
К тому же в некоторых случаях сроки расселения могут быть изменены или дом может быть вообще исключен из программы. Таким образом, если нет уверенности в получении нового обменного варианта, но в то же время спрос на подобные квартиры достаточно высокий, собственнику предпочтительно продать свое имущество по выгодной цене.
Особенности проведения сделки купли-продажи
Подобная сделка не имеет принципиальных отличий и предполагает выполнение тех же процедур, что и при обычной купле-продаже:
- Согласование позиций, подписание предварительного договора купли-продажи, внесение аванса (с подписанием соответствующего соглашения).
- Сбор всех необходимых документов (паспорта собственников, документы на квартиру; при необходимости понадобится также нотариально заверенное согласие супруга на продажу или разрешение органов опеки на переезд несовершеннолетних).
- Подписание основного договора (регистрировать у нотариуса необязательно, хотя и желательно), подача документов на регистрацию в отделение Росреестра или в МФЦ. О том как осуществить сделку купли продажи через МФЦ подробно описано тут.
- Оплата госпошлины (1500-2000 рублей), получение документов на новую собственность (спустя 5-10 рабочих дней).
Однако есть и свои нюансы, связанные с тем, что объект находится в аварийном доме:
- Если собственником (полным или долевым) прежней квартиры является несовершеннолетний, органы опеки могут не дать своего согласия на переезд в аварийное жилье.
- После совершения сделки местные органы власти могут не позволить собственнику и его семье прописаться в доме под реновацию. Однако это действие незаконно, и его можно обжаловать в суде. Тяжбы могут идти сравнительно долго (несколько месяцев).
Таким образом, вариант покупки квартиры в основном сопряжен с рисками, поскольку цены на такие квартиры в большинстве случаев серьезно завышены. К тому же едва ли собственник хрущевки будет упускать свою выгоду, если она действительно существует. Поэтому без гарантий переселения и проведения точных расчетов принимать решение рискованно.
Поделиться ссылкой:
Продавать или ждать реновации: риелторы о ситуации на вторичном рынке
m24.ru/Никита Симонов
Сегодня всем москвичам, чьи дома попадают под программу реновации, предстоит определиться с выбором: дожидаться переселения или продать свою квартиру.
Получится ли улучшить жилищные условия за счет города, и сколько будут стоить квартиры в домах для нужд расселения? Старший специальный корреспондент m24.
ru Виталий Воловатов осмотрел жилье, которое придет на замену столичным пятиэтажкам, и поговорил с риелторами о будущей ликвидности таких квартир.
На Московском урбанистическом форуме посетителям представили макет жилья, которое получат участники программы реновации.
В шоу-руме можно увидеть этаж дома с подъездом и четырьмя квартирами: однокомнатной, двумя двухкомнатными и трехкомнатной.
А также элементы благоустройства двора, фрагменты утепленного фасада здания, образцы отделочных материалов и схемы будущих кварталов. Осмотр экспозиции мы начали вместе с вице-президентом Российской гильдии риелторов Олегом Самойловым.
Придомовая территория
Планируемый двор вызывает исключительно положительные эмоции: лавочки, газоны, турники, детская площадка и малые архитектурные формы. Спокойно и по-домашнему. Согласно представленной схеме, дворы будут укрыты от магистральных улиц в «квадратах» домов.
Иными словами, там планируется пешеходная территория. Комфортно и безопасно. Однако сразу бросается в глаза отсутствие паркинга.
На схеме он представлен не был, поэтому остается предположение, что свои машины жители будут ставить на плоскостных парковках внутренних распределительных улиц.
«Проект близок к комфорт-классу, но есть вопрос организации достаточного количества парковок»
«С парковкой вопрос меня действительно беспокоит. Применительно к рынку вопрос ликвидности заключается в наличии лучших предложений по сопоставимым деньгам. Эти дома позиционируют, как комфорт-класс, но давайте проведем границу между ним и экономом.
Эконом-класс – это как раз самый минимум того, что только может быть. Эта квартира может сдаваться с отделкой, но тут в принципе не предусмотрено ничего: ни комнаты консьержа, ни мест для велосипедов и колясок, ни каких-либо других общественных пространств. Этого в принципе быть не должно по стандарту, поскольку застройщики стремятся максимально весь дом наполнить квартирами.
Здесь же мы видим проект уже близкий к комфорт-классу, но я бы однозначно не поставил твердый комфорт-класс, поскольку не нахожу ответа на вопрос организации достаточного объема парковочных мест», – сказал Самойлов.
Фотогалерея
1 из 4
Однокомнатная квартира
Перед нами предстает совершенно стандартная «однушка»: коридор, комната, раздельный санузел и кухня с выходом на балкон. Общая площадь 37,9 квадратных метра, жилая 19,3 квадратных метра.
Кухня достаточно просторная и заметно больше аналогичной в «хрущевке». Балкон также довольно просторный – шире и длиннее, чем в старых пятиэтажках. Несомненный плюс – базовые пластиковые стеклопакеты.
В целом, нареканий не вызывает.
«У меня, конечно, осталось неоднозначное впечатление от однокомнатной квартиры. Я понимаю, что это – та минимальная единица, которая и не может быть роскошной в рамках любого проекта. Я бы все-таки не согласился с определением комфорт-класса, вот сегодня это вполне нормальный эконом.
Также применительно к однокомнатной квартире есть большое сомнение, что правильно сделан раздельный санузел. В «однушке» было бы хорошей возможностью – как раз объединить.
И санузел бы получился большой, хороший, и организация коридорного пространства таким образом бы выиграла», – отметил риэлтор.
Фотогалерея
1 из 4
Двухкомнатная квартира
Здесь представлены два классических варианта: «распашонка» и «линейка», как их называют риелторы. В первом случае комнаты расположены в разных сторонах от входа.
Эта схема снискала популярность многих россиян, благодаря серии панельных домов П-44. Общая площадь 55,7 квадратных метра, жилая – 31,7 квадратных метра.
Представленный вариант вобрал в себя все положительные стороны компоновки, однако есть и замечания, поясняет Самойлов.
«Она хороша, она достаточно объемна, но есть один нюанс: в ней большой квадратный холл, который при этом выстроен так, что из-за расположения дверей почти совершенно нет места для организации точек хранения.
То есть никакого встроенного шкафа, никакого шкафа-купе, только вдоль одной стенки поместится маленький шкафчик.
А все-таки на двухкомнатную квартиру, в которой, скорее всего, будут жить трое и более жильцов, это маловато», – сказал он.
Фотогалерея
1 из 4
Во втором случае организация пространства получилась более удачной, а площадь даже на пару «квадратов» больше: 57,8 квадратных метра общей и 33,9 квадратных метра жилой. У «линейки» все комнаты ориентированы на одну сторону и располагаются вряд вдоль длинного коридора. Здесь собеседник m24.ru снова обращает внимание на неудобство раздельного санузла.
«Она мне понравилась своей возможностью без особых проблем произвести перепланировку путем совмещения санузла. И тогда там организуется достаточно большое пространство в коридоре, которое и позволяет, собственно говоря, организовать достаточный объем места хранения», – пояснил Самойлов.
Фотогалерея
1 из 4
Трехкомнатная квартира
«Трешка» встречает просторным и длинным коридором: здесь вдоволь места для установки всевозможных шкафов, стеллажей и комодов.
Вопрос хранения вещей большого семейства отпадает сам собой: на 74,6 квадратных метра из которых 44,1 квадратных метра жилые – разместиться можно с комфортом.
Немного странным планировочным решением кажется кухня, расположенная рядом со входной дверью. Но это, пожалуй, единственный нюанс. Риелтор также подтверждает потенциальную привлекательность такой квартиры.
«К трехкомнатной квартире каких-либо серьезных замечаний у меня, пожалуй, нет. На мой взгляд, вполне функциональная и нельзя сказать, что она отсталая от жизни. Устареет ли она через несколько лет в обозримом будущем? Скорее нет, чем да», – подытожил Самойлов.
Фотогалерея
1 из 4
Ликвидность и перспективы
По словам вице-президента Российской гильдии риелторов Олега Самойлова, все квартиры из шоу-рума реновации представляют собой достойную альтернативу «хрущевкам». Более того, по уровню комфорта и организации пространства, они могут на равных поспорить и с более поздними типовыми проектами.
«Пятиэтажки уже можно списать со счетов. Что у нас остается? Следующие за ними по уровню комфорта – это «брежневки», в основном 9–12-этажки, и плюс 14-этажные башни. По сравнению с «брежневками», эти дома лучше однозначно. Дальше у нас идет панель 80–90-х годов, те самые серии П-44КП, которые, на мой взгляд, тоже проигрывают этим квартирам, потому что там звукоизоляция стремится к нулю.
Дальше, соответственно, у нас уже современные дома: либо улучшенные панельные серии типа П-44М, либо современные монолитные дома. И если мы берем «монолиты», построенные для завершения первой волны переселения, то они близки как раз. Поэтому и ликвидность будет примерно на этом самом уровне», – сказал он.
При этом, средняя цена таких квартир на вторичном рынке будет примерно на 50 процентов выше, чем у аналогичных «хрущевок», даже в пределах одного района.
«Двухкомнатная квартира в «хрущевке» в Новых Черемушках стоит примерно 8 млн рублей, такая же квартира по реновации будет стоить порядка 12 млн рублей»
«Сегодня стандартная двухкомнатная квартира, например, в районе Новые Черемушки, недалеко от метро и площадью примерно 43–45 метров будет стоить (в зависимости от состояния и конкретного местоположения) где-то 8 миллионов рублей. Это если мы говорим о квартире в пятиэтажке. Даваемую по реновации квартиру в том же районе я бы оценил сегодня по рынку миллионов в 12, наверное», – пояснил Самойлов.
Однако если таких квартир на рынке вдруг появляется много, то между ними неизбежно начнется жесткая ценовая конкуренция. Множество частных собственников, в стремлении продать недвижимость быстрее, начнут сбрасывать цену, в итоге собеседник m24.ru прогнозирует падение стоимости в пределах 25–30 процентов. Кроме того, ситуация будет осложняться стагнацией на рынке жилья.
«В Москве стоят нереализованными порядка 18–19 млн квадратных метров жилья»
«Сегодня только по Москве стоят нереализованными порядка 18–19 миллионов квадратных метров жилья, и это только новостройки, вторичный рынок в рассмотрение я не беру. Плюс, в Подмосковье – еще где-то порядка 4 млн квадратных метров.
Текущий объем платежеспособного спроса, даже с учетом того, что снизились ставки по ипотеке, не может переварить их не только сегодня, но и в обозримом горизонте года на три точно.
В принципе, можно ничего не строить, этот объем – дай бог, если он выберется», – объяснил риелтор.
По его словам, такой пагубной для рынка ситуации можно избежать, если в течение ближайших пяти лет вводить квартиры исключительно для нужд переселения, а реализацию коммерческой части программы отложить на более поздний срок. При этом никаких «выбросов» на рынок «хрущевок» не ожидается.
m24.ru/Никита Симонов
«В тот момент, когда программу объявили, мы наблюдали очень любопытную вещь. Сразу достаточно большое количество собственников повысили цену. Мы зафиксировали скачок приблизительно от 15 до 25 процентов.
А дальше все эти квартиры сразу же встали, и по ним не то что желающих купить не осталось, но также и количество звонков просто сошло к нулю. Покупатели четко дали понять, что не готовы приобретать это жилье по таким ценам.
Поэтому думаю, что «хрущевки» будут продаваться постепенно, и чем дольше будет идти программа – тем меньше их будет оставаться на рынке», – заключил Самойлов.
Таким образом, если квартиры по программе реновации будут вводиться в срок, их ликвидность будет стабильно держаться на уровне современных монолитных домов.
А при горизонте сдачи до пяти лет, они станут привлекательной инвестицией, поскольку за это время их владельцы получат жилье, которое дороже исходного на 50 процентов.
То есть, фактически такие квартиры обеспечат доходность порядка 10–15 процентов годовых.
Генеральный директор центра аренды квартир «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Гасиловская разделяет мнение о том, что квартира по программе реновации может стать хорошей инвестицией. Однако наибольшую выгоду такая жилплощадь принесет при сдаче в аренду, а не при продаже, добавляет она.
«При последующей продаже, цена квартиры вырастет на 20%, а при сдаче в наем, арендная плата может вырасти на 25–50%»
«Конечно, трудно оценивать то, чего еще, фактически, нет. Но однозначно можно сказать, что новое жилье будет дороже. При этом о более высокой цене на продажу можно будет говорить не ранее, чем через 5–7 лет. Прогнозировать ситуацию на рынке через такой промежуток времени сложно, но я думаю, что цена вырастет где-то на 20 процентов, не больше.
Если же говорить об аренде, то однозначно новый дом будет пользоваться большим спросом, и здесь уже стоимость может возрасти на 25–50 процентов. Конечно, многое зависит от ликвидности района в целом и от конкретного положения дома, но однозначными плюсами будут лифты, большие кухни, более-менее просторные прихожие», – пояснила Гасиловская.
[URLEXTERNAL=http://m24.ru/special/renovation]Всё об обновлении жилищного фонда города Москвы – спецпроект m24.ru[/URLEXTERNAL]
По ее словам, при расчете ликвидности большую роль будет играть не только район, но и конкретная локация дома. На стоимости квартир даже в пределах одного района влияет множество факторов: удаленность от метро, наличие поблизости железной дороги или трамвайных путей и многое другое. В отдельных случаях разницу в цене можно заметить даже на соседних улицах, добавила она.
А независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов настроен скептически. На его взгляд, квартиры в домах для переселения будут стоить незначительно дороже аналогичных в сносимых пятиэтажках.
«Чудес не бывает. В программе заявлено, что обмен будет равноценным и равнозначным, поэтому не стоит ждать, что кто-то здесь что-то выгадает. Поэтому на основании имеющейся у меня информации, думаю, что даже когда все «хрущевки» уничтожат, как класс – эти квартиры останутся в нижнем ценовом сегменте.
И большого роста ждать не стоит. Например, больше всего домов под реновацию попадает в ВАО. Возьмем, для примера, район Перово. Сегодня стандартная двухкомнатная квартира в хрущевской пятиэтажке стоит порядка 6,2 млн рублей. Полагаю, что квартира по реновации будет дороже в пределах 5–10 процентов.
И это максимум», – заключил собеседник m24.ru.
При этом эксперт согласен с тем, что массового «выброса» на рынок квартир в «хрущевках» ожидать не приходится.
При сносе дома по реновации — как дают квартиры собственникам
Реновация московского жилья набирает обороты. Жильцов интересуют способы получения новых квартир, варианты оформления и регистрации жилплощади.
Что получишь, если дом под снос, а квартира приватизирована?
Московские власти успокаивают интересующихся какую квартиру дадут при сносе дома если квартира приватизирована: вне зависимости от условий проживания и формы собственности, компенсация будет одинаковая. Новая квартира окажется не меньше предыдущей по совокупной площади. Возможно, на 20% больше.
Дополнительные документы можно не оформлять. Московские власти знают точно при сносе дома что положено собственнику и предоставляют компенсацию.
Порядок предоставления жилья собственникам
Жильцам обязаны предоставить жилье равной площади в бывшем районе.
Точное исполнение закона невозможно, но это выгодно для жильца. Невозможность точного исполнения толкуется в пользу гражданина. Он получает жилье большей площади, порядок расселения при сносе дома уже утвержден московским правительством.
На выбор дается три варианта квартиры. Определенным действующим порядком предоставления жилья, переселенец имеет возможность отказаться от двух квартир, но третью должен выбрать.
В противном случае московские власти самостоятельно определяет новое жилье для людей, подпадающих под программу реновации.
Права владельцев комнат в квартире
Что дадут при сносе за комнату. За комнату предоставят квартиру.
Договор передачи приватизированной квартиры
Правительством определен порядок:
Требуется подтвердить владение площадью и передать ее государству в соответствии с аварийностью помещения. Государство обязано выдавать компенсацию. Размер оплаты прописывается в договоре.
Помните: градоначальник не заинтересован давать большие деньги. Нужно подтвердить высокую рыночную стоимость. Это одинаково относится к долевому владению квартиры, так и к полному.
Что делать, если квартира не приватизирована?
Если человек проживает по договору социального найма, можно продолжать жить на таких условиях. Компенсация полагается и в этом случае.
Вы получите недвижимость, в которой будете жить в соответствии с условиями социального найма. В дальнейшем допускается приватизация выданной квартиры.
Можно ли приватизировать квартиру, которую собираются сносить?
Если коротко, то можно. Законодатель считает нормой приватизацию квартиры. Даже в условиях проходящего переселения.
Некоторые полагают, что приватизация невозможна из-за признания дома аварийным. Закон встает на сторону гражданина и он получает возможность стать полноправным владельцем недвижимости. Порядок действий также определен законодателем.
Приватизировать жилье или нет?
Несмотря на предоставление возможности стать владельцем собственной квартиры, не все претендуют на то, чтобы приватизировать недвижимость в новой пятиэтажке.
Главная причина — расселение в любом случае будет проходить в соответствии с законом. Расселять будут всех, решение принято. Дома, снос которых запланирован будут уничтожены. Сносить в конечном итоге будут все аварийный здания, компенсацию получат не только собственники, но и те, кто использует договор социального найма.
Видео – Юрист расскажет о плюсах и минусах приватизации
Квартиру следует приватизировать если:
- Вы планируете получить денежную компенсацию. Оформите соответствующий акт и станьте полноправным владельцем недвижимости. Государство сделает выдачу денежных средств в тот же год. Все данные на собственность заполняются просто и в этом может помочь наш юрист.
- Вы планируете стать владельцем недвижимости по другим причинам. Некоторые ждут год, два, еще больше времени и не становятся собственниками. Демонтаж старого жилья — достаточное условие получить долю или целое жилище в свою собственность.
- Вы планируете последующую перепродажу недвижимости.
В остальных случаях приватизация не рекомендуется.
Важно: закон запрещает приватизацию аварийной квартиры. Исключение сделано для программы реновации.
Как приватизировать аварийную квартиру?
Закон определяет порядок приватизации аварийной квартиры:
- Нужно собрать необходимый пакет документов, который подтверждает ваши права на жилую площадь.
- Затем заручаетесь разрешением проживающих с вами в жилом помещении людей. В том числе, квартирантов. Об этом прямо говорит Гражданский кодекс и законы, касающиеся проведения реновации в Москве.
- В случае коммуналки порядок примерно такой же. Заручаетесь поддержкой всех жильцов коммунальной квартиры и всех, кто прописан.
- Написать заявление и оплатить госпошлину. Молодым семьям закон, действующий в московском регионе может позволить льготные условия.
- С готовым заявлением направляйтесь в Росреестр, где и проходите регистрацию всей процедуры.
- Спустя два месяца нужно забрать документы.
Видео – приватизация социального жилья,шаг за шагом
Выбрать денежную компенсацию или новое жилье
Если необходимо прописывать на площади детей или стариков, рекомендуется получить новую квартиру. Конкретная процедура определена законодательством.
Деньги рекомендуется получить в том случае, если квартира в пятиэтажном доме под снос не очень нужна. В этом случае лучше получить деньги, которые можно направить на разные полезные вещи.
Видео – 1 миллион рублей за квадратный метр
За что можно получить компенсацию
Реновация подразумевает возможность получить компенсацию, если получаете квартиру меньшей площади.
Хотя законодательством установлено, что человек или семья в целом получают недвижимость равной площади, иногда это выполнить невозможно. Например, если будет сноситься дом, в котором социальная норма жилья выше среднего. В новостройках подобных квартир может не оказаться.
Порядок выдачи компенсаций регламентируют некоторые статьи Гражданского кодекса, а также основной закон о реновации, который определяет как именно проходит строительство нового жилья.
Для переселенцев из Томилино или иных районов это выгодно. Фактически, личный счет гражданина увеличивается за счет решения Москвы уничтожать старые дома. В новостройках цена квадратного метра будет выше.
Сроки выплат компенсации
Не важно, идет ли речь о собственнике или найме жилья, компенсация перечисляется за пять рабочих дней. Таков разработанный норматив, который со временем планируется использовать в других городах и области.
Обращаться за консультацией следует в территориальный орган, ответственный за информационную поддержку населения. За процедуру ответственно государство.
Причины отказа в выплате компенсации
Согласно действующему законодательству в компенсации могут отказать если:
- В квартире проживают нетрудоспособные старики или малолетние дети. Встречаются рекомендации отселять таких людей в другую квартиру и оформлять на них долю не дожидаясь очередности переезда в новую квартиру. Переселять таких людей никто не запрещает. В том числе, в Подмосковье и другие дальние регионы.
- Единственное жилье по договору социального найма. Государство знает: вы не можете жить в подъезде и имеете право на жилище. Поэтому можно полагаться на власти. Они предоставят жилье в нужной последовательности, которая определяется постановлением.
Могут быть другие причины. Среди переселенцев встречаются рассказы как переселяют в новые постройки по надуманным причинам несмотря на установленные правила.
Порядок предоставления нового жилья взамен снесенного
Как оценивается дом: критерии оценки
При переселении учитывается кадастровая стоимость квартиры, а также дополнительные факторы вроде выполненного капитального или косметического ремонта.
Среди переселенцев встречаются жалобы на падение кадастровой стоимости жилья на несколько сотен тысяч за последний год.
Получается, что государство занижает рыночную стоимость жилья.
Межведомственная комиссия и ее роль
Кого расселять, а кого не трогать рассматривает межведомственная комиссия при районной администрации.
Аварийность, ветхость дома и другие причины сноса решаются здесь же. Комиссия состоит из представителей администрации района, государственных инстанций и других специалистов.
Процедура изъятия дома перед сносом
Процедура определена соответствующим постановлением. Жилец пишет заявление по установленному образцу, в котором передает свою квартиру государству в обмен на компенсацию, либо предоставление другой равнозначной квартиры.
ПредыдущаяСледующая
Почему москвичам не выгодно предложение властей по расширению площади жилья в ходе реновации? | Защита потребителей в сфере ЖКХ
18 Фев 2018
Власти Москвы продолжают кормить доверчивых москвичей заманчивыми обещаниями. На сей раз — декларациями очередного «сладкого предложения» в рамках пресловутой программы реновации, преподнося его в качестве «расширения возможностей граждан по улучшению их жилищных условий«.
В мэрии столицы официально озвучен размер скидки, на которую могут рассчитывать переселяемые москвичи, решившие докупить квадратные метры жилплощади за свой счет.
Размер обещаемой скидки – 10% рыночной (якобы, рыночной — к этому аспекту предложенного собянинским правительством еще вернёмся) стоимости жилья, при условии, что общая площадь квартиры не превышает 100 кв. м.
Большинство специалистов сходятся во мнении, что эта инициатива властей вряд ли окажет существенное влияние на рынок жилья в столице. «Вряд ли многие граждане захотят воспользоваться этим предложением, роста конкуренции в данном сегменте ожидать точно не приходится», — говорит Михаил Куликов, глава департамента одной из крупных риэлтерских компаний.
«Мы говорим о дополнительной площади, когда люди хотят купить дополнительное жилье или расширить площадь тех квартир, которые им предоставляются» — даем прямую цитату обоснования предложения от мэрии, которую намедни Сергей Собянин озвучил публично в ходе своего выступления на заседании президиума правительства мегаполиса.
Московские «реноваторы» пытаются соблазнить на покупку лишних метров скидкой всего 10% — выгодно ли это?!
Вице-мэр Марат Хуснуллин подчеркнул, что переселенцы смогут выбирать между двумя вариантами: либо получить жилье большей площади за доплату, либо переехать в квартиру, предлагаемую правительством, а затем купить отдельное жилье со скидкой.
В обоих случаях скидка будет составлять 10% от цены жилья в новом доме.
К слову, сроки для покупки второй квартиры по льготной цене обещаны (правда, обещать — не значит сделать) весьма сжатые – не более двух лет с момента оформления права собственности после переезда).
Подробности и планы столичных властей по реализации жилья большей площади (с доплатой) в ходе программы реновации
«Ожидается, что из площади покупаемой квартиры будет вычтена средняя площадь равнозначной квартиры в доме, куда житель переезжает. То есть будет определено, за сколько квадратных метров нужно будет доплачивать.
При доплате будет считаться рыночная стоимость квадратного метра, и для этого мы будем привлекать независимых оценщиков.
Сумма доплаты будет рассчитана как произведение числа докупаемых метров и цена одного квадратного метра с учетом скидки в 10%», — поделился подробностями Хуснуллин.
По словам главы стройкомплекса города, пилотные переселения москвичей планируются уже в начале текущего 2018 года. Первыми на очереди должны стать улица Красных Зорь и Головинский район. А всего в этом году должны быть заселены 24 новых дома для жителей пятиэтажек и иных домов, включенных в программу реновации.
При этом в мэрии прозвучала информация о возможности использования средств материнского капитала для покупки дополнительной жилой площади.
Стоит также отметить, механизм покупки дополнительных «квадратов» по ипотеке все еще не определен и не донесен до общественности.
С другой стороны, в мэрии подчеркнули, что условия и порядок покупки дополнительной жилплощади еще будет дорабатываться (читай: переигрываться на ходу).
В интернете уже приведены расчетф, показывающие всю сомнительность выгод предложения мэрии для тех москвичей, кто задумался о расширении жилья путем доплаты по реновации.
Приводим прямую цитату от юриста П.
Кушелева из группы «Реновация (неправовое изъятие собственности) — формы и бланки» в сети фейсбук, посвященной анализу происходящих в ходе реновации бесчинств со стороны конгломерата властей и застройщиков:
Немного о том, как мэрия будет «накалывать» на доплате неосведомленных переселенцев по реновации
Представьте, что Вам при переселении по реновации положена равнозначная квартира…
К примеру — однокомнатная квартира №263 на 7-м этаже – ее площадь 38,9 кв.м. и ее рыночная цена, определенная городом – 6485875 рублей т.е. 166732р. за 1 кв.м.
Вы решаетесь на доплату при переселении и хотите соседнюю трехкомнатную квартиру №262 на том же 7-м этаже – ее площадь всего 76,8 кв.м. и ее рыночная цена, определенная городом 12,085,325 руб., т.е. 157,361р. за 1 кв.м.
Согласно формуле мэрии мы вычитаем из желаемой нами квартиры в 76,8 кв.м.
площадь средних равнозначных квартир (38,9) и получаем разницу в 37,9 кв.м.
Полученные 37,9 кв.м. умножим на цену 1 кв.м (157,361р.) и получим какие-то 5,963,981,9 рублей…
- И вроде бы все честно, но нет…
- Если вычесть из стоимости желаемой квартиры стоимость получаемой и так квартиры, то мы получим: 12,085,325 – 6,485,875 = 5,599,450 а это извините, но дешевле вышеуказанной цены в 5,963,981,9 аж на 364,531,9 рублей
- А как же скидка спросите Вы?
- Ну допустим, что никто больше не претендует на желаемую вами квартиру, и нет будет никакого аукциона и вы покупаете ее со скидкой в 10%, то ее цена составит тогда 5,963,981,9-10% = 5,367,583,71 и да, это дешевле на 231,861,29 рублей от реальной разницы в стоимости квартир, но это уже и ни как не 10% скидки и то, это возможно, только без аукционной продажи…
- Этот пример был приведен между двумя соседними квартирами, а теперь рассмотрим такой вариант, более реальный для тех, кто желает что-то купить с доплатой.
Равнозначную квартиру выбирать нужно как можно выше – квартиры на высоких этажах априори стоят дороже. Допустим вы выберете квартиру №338 с площадью 39,0кв.м. и ценой 6,853,002 руб. (175 718р. за кв.м.)
вот тогда, при покупке например квартиры №237 с площадью 78,5 кв.м.
на 4-м этаже за 12,106,427 руб. (154 222р. за кв.м.) по рынку нужно будет доплатить (12,106,427-6,853,002) 5,253,425 рублей.
В то время как при покупке у города нужно будет: (78,5-39)=39,5х154 222 = 6,091,769 рублей – 10% получилось 5,482,592,1 (фантастической цены со скидкой, это если не будет аукциона)
Значит просто купив и продав надо доплатить 5,253,425 руб. а это уже на 229,167,1руб. дешевле чем купить у города со скидкой в 10% !!!
И это еще не все!
В расчете я не учитывал размер скидки положенный при покупке в течении 2-х лет, если его учесть, то мы можем купить желаемую нами квартиру №237 с площадью 78,5 кв.м. на 4-м этаже за 12,106,427 руб. (154 222р. за кв.м.
) если не будет аукциона со скидкой в 10% итого ее цена составит 12,106,427-10% = 10,895,784,3 рубля!
Продаем нашу равнозначную квартиру №338 с площадью 39,0кв.м. и ценой 6,853,002 руб. (175 718р. за кв.м.) и вот тогда, при покупке уже надо будет доплатить 10,895,784,5 – 6,853,002 = 4,042,782,5 руб.
!!! против 5,482,592,1руб!!! при одновременной доплате при переезде… а это уже на 1 439 809,6 руб. дешевле
В общем то это пример только в рамках одного дома, а если дома разные? То и разница будет еще выше, но она всегда будет в пользу города, ибо такова политика мэрии, именно на незнании людей, на их неосведомленности они делают свой грязный бизнес…
Не дайте себя обмануть! Думайте! Считайте! Анализируйте! Только по приведенному выше примеру почти 1,5 миллиона на дороге не валяются! Цена вашей беспечности будет измеряться миллионами! Поэтому, если вы решили за доплату при переезде улучшить свои жилищные условия, то лучше обращайтесь к специалистам, так вы точно не останетесь «с носом».
Доводы подтверждаются и расчетами других москвичей применительно к своим районам и ценам на недвижимость в них. Приведем в пример жителя СВАО Николая:
Резюме первых переселений:
1) жилая площадь почти всегда меньше;
2) докупать дополнительные комнаты крайне невыгодно — если едешь из однушки в однушку, то за допметры не платишь, а если из однушки в 35 метров в двушку 55, например -то за каждый дополнительный из 20 метров придётся доплатить по цене 160 тыс руб. У нас в районе в сталинских отличных домах метр по 130 тыс руб, в новых домах предлагают легко скидки до 15%, можно найти за те же 160, но там, где по душе и выбираешь сам.
ТАК В ЧЕМ ТУТ ВЫГОДА?
3) в старых домах выкуп за деньги планируют делать по ценник 99 тыс руб метр, когда рыночная цена на 30-50% выше.
4) за землю ни копейки компенсации.
5) в договорах мены запрещается предъявлять претензии к застройщику.
как они будут толкать эту программу?
Давить людей танками, сажать в тюрьмы?
Это такой попадос на деньги для переселенцев, тут расходы и на ЕСПЧ копейками покажутся (7-10 тыс евро выезд на дело).
А наши засносы ждали доп.метров по 35 тыс.руб метр, как обещал сотрудник управы Бабушкинского района Памбухтян…»
А вот и постановление по теме от московского правительства подоспело. Изучаем первоисточник:
http://www.dolewka.ru/article/norma-zakona-postanovlenie-pravitelstva-mo…
Также по экономической составляющей реновации рекомендуем следующие статьи наших авторов:
http://www.dolewka.ru/article/vygodna-li-dlya-sobstvennika-kvartiry-renovaciya-ekonomicheski
http://www.dolewka.ru/article/ipoteka-i-programma-renovacii-obsuzhdaem-p…
У тех читателей, у кого возникнет острое желание высказаться относительно данного материала (и видео, в частности) — есть возможность сделать это по ссылке: форум о реновации.
Почему закон о реновации вызывает тревогу, что строят вместо панелек в Москве и как модернизировать их без сноса — Дизайн и архитектура на TJ
В столице власти строят дома в два раза выше, чем обещали, а плотность увеличилась в несколько раз. Новый же закон позволит фактически принудительно изымать жильё у россиян.
Разрушенная пятиэтажка в Москве
Госдума приняла закон о всероссийской реновации — теперь панельки будут сносить, а на их месте строить современное жильё. Только на практике оказывается, что панельки не такое уж аварийное и ветхое жильё — его можно модернизировать и уже есть конкретные решения. А вместо комфортных домов власти строят двадцатиэтажные здания, нагружающие устаревшую инфраструктуру.
В обжитых микрорайонах вырубают сотни деревьев, оставляя вместо них всего одно, а жителям предлагают дома у железнодорожных путей, с худшей планировкой и неаккуратным ремонтом. Но смущают в новом законе не только эти недостатки реновации — юристы считают, что он позволит принудительно изымать жильё у россиян.
23 декабря Госдума приняла поправки к Жилищному и Гражданскому кодексу. Теперь московский принцип реновации распространится на всю Россию. Причём в первом чтении предполагалось, что уничтожать будут только ветхое и аварийное жильё, однако в итоге показания к сносу расширились.
- Аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома;
- Неаварийное панельное жильё;
- Жильё с физическим износом (крыши, коммуникаций, фундамента), превышающим нормы региона;
- Дома, в которых стоимость капитального ремонта превышает допустимую региональными властями;
- Жильё, в котором нет центральных коммуникаций или с ограниченным техническим состоянием.
Застраивать освобождённые территории будут за счёт местных бюджетов, так что нововведения, скорее, коснутся «богатых» регионов. В пояснительной записке к законопроекту говорится, что он «будет способствовать обновлению жилой застройки городов, созданию комфортной городской среды и улучшению жилищных условий граждан».
Закон подразумевает, что собственник снесённого жилья получит либо равнозначную жилплощадь, либо компенсацию. Рыночную стоимость с учётом «упущенной выгоды» оценит суд. Тем, кто живёт в домах по соцнайму, предоставят другое жильё и сохранят очередь на улучшение условий. Срок передачи собственности — 45 дней.
Юристы считают, что нынешний закон даёт слишком размытые определения аварийных домов, что позволит легко выселять жителей и сносить их дома, прикрываясь целью развития территорий города.
Признаки, которые позволяют сносить дома согласно проекту нового закона, могут быть совершенно произвольными. Это могут быть дома, у которых отсутствуют «централизованные системы инженерно-технического обеспечения».
Какие именно системы — решают власти субъекта РФ. Либо это могут быть дома, у которых износ конструкции превышает какое-то значение. Какое именно значение — решают власти субъекта. Либо это дома, у которых стоимость капремонта превышает какую-то сумму в пересчёте на квадратный метр. Какую именно сумму — решают власти субъекта.
Наконец, это могут быть просто дома, построенные по типовым проектам в какой-то период. В какой именно период — опять-таки, решают власти субъекта. То есть в целом этот перечень охватывает любые дома вообще.
Неаварийные дома снести будет сложнее, однако и здесь многое зависит от решения властей. В соответствии с Жилищным кодексом, жители смогут принимать решение о сносе здания на общем собрании, которые сейчас организовывают сами. Однако с принятием новых поправок, возможно, собрания смогут инициировать только власти.