Вирус и доллар подстегнули спрос на жилую недвижимость в Крыму, и местный рынок уверенно набирает обороты. По данным Министерства строительства и архитектуры Крыма, за 2018 год было введено в эксплуатацию более 700 000 кв. м жилья. В 2019 году было сдано 165 новых домов – втрое больше, чем за предыдущие три года.
За последние пять лет, с момента присоединения полуострова к России, Крым разросся и преобразился. А с пандемией еще и приобрел статус не только всесезонного курорта, но и респектабельного места для постоянного проживания российской элиты.
В число лучших люксовых гостиничных комплексов Крыма, по результатам опроса, проведенного порталом Tripadvisor, вошли Villa Elena Hotel & Residences, Palmira Palace Resort & Spa, Oreanda Premier Hotel, Mriya Resort & SPA. При этом жилых проектов с приставкой «делюкс» в Ялте до сих пор считаные единицы.
Каскадная форма зданий позволила сделать террасы в каждой резиденции
Комплекс резиденций «Дипломат» стал первым локальным реализованным объектом в этом классе. Для Ялты он, без преувеличения, задает новые стандарты и требования к премиальной недвижимости с точки зрения как эстетики, так и самого расположения комплекса.
Его создатели резонно сделали ставку на архитектуру и уникальное местоположение комплекса. «Дипломат» построен в поселке Ореанда, в парковой зоне Ливадии, в 500 м от Ливадийского дворца – бывшей летней царской резиденции.
По Царской (Солнечной) тропе по Ливадийскому парку, площадь которого 60 га, можно не спеша дойти от комплекса до императорской резиденции.
В 70 м от резиденций находится историческая достопримечательность – церковь Покрова Божией Матери, построенная в 1885 году по заказу великого князя Константина Романова.
Церковь выполнена в грузинско-византийском стиле по проекту академика Алексея Авдеева.
Рядом, буквально в пяти минутах ходьбы, расположена еще одна знаковая достопримечательность Большой Ялты – ботанический заказник «Южнобережные дубравы».
Церковь Покрова Божией Матери
Здесь же находится бывшая правительственная дача «Глициния», в которой так любили отдыхать Н. С. Хрущев и Л. И. Брежнев. Уютные ландшафты полуострова начиная с XIX века облюбовала творческая элита: Александр Пушкин, Антон Чехов, Владимир Набоков, Максимилиан Волошин, Владимир Маяковский – все они тоже вдохновлялись природой Крыма.
В 100 м от «Дипломата» расположен и широкопрофильный, круглогодичный санаторий Администрации Президента России (в прошлом – ЦК КПСС) «Нижняя Ореанда» – некогда лучший санаторий Крыма.
Профиль учреждения с советских времен не изменился: сердечно-сосудистые заболевания, заболевания бронхолегочной системы, опорно-двигательного аппарата, нервные расстройства, общесоматические заболевания.
Сегодня возможность пользоваться оздоровительными и медицинскими услугами заведения есть у всех желающих.
Санаторий «Нижняя Ореанда»: знаменитая здравница
К слову, лечит в Крыму даже воздух. Лечебные и восстановительные свойства климата Южного берега были изучены еще в XIX веке Владимиром Николаевичем Дмитриевым – врачом, климатологом, автором работ по климатолечению. В своей работе «Очерк климатических условий Южного берега Крыма» он писал, что климат южного побережья Черного моря по своим лечебным свойствам не уступает Лазурному берегу.
Благодаря удачному расположению комплекса резиденций «Дипломат» – в 230 м от моря, на высоте 150 м над уровнем моря – из окон апартаментов открываются завораживающие панорамные виды на парковую зону Ливадии, Ливадийский дворец, Крымские горы и побережье Большой Ялты.
«По числу нотариальных сделок с объектами недвижимости в Ялте только за девять месяцев 2020 года их было совершено более 160. В то время как за тот же период прошлого года таких сделок было всего три»генеральный директор ООО «Добро-Плюс»
К участию в проекте пригласили итальянского архитектора Кристиано Бони из Studio 5R. Перед тем как приступить к работе над проектированием комплекса, итальянец посетил Крым и был поражен природой полуострова, его историческими памятниками, и особенно Ливадийским дворцом.
Именно архитектура дворца вдохновила мастера на создание проекта «Дипломат».
Бони не стремился выйти за рамки локальной архитектуры, а, напротив, постарался органично интегрировать новый объем в природный ландшафт и сложившуюся застройку местности.
В итоге резиденция «Дипломат» состоит из восьми строений: семь корпусов высотой восемь этажей и один – четырехэтажный. На этаже расположено по четыре апартамента, в отдельных корпусах – по шесть.
Всего в резиденции представлено 270 апартаментов площадью от 66 до 132 кв. м, включая роскошные двух-трехуровневые пентхаусы площадью от 300 кв. м. В каждом апартаменте запроектирован просторный балкон или терраса площадью от 12 до 22 кв. м. В пентхаусах их площадь доходит до 230 кв. м.
В 500 м от резиденции – Ливадийский дворец
Благодаря каскадной форме зданий у каждой резиденции есть приватный солнечный лаунж – террасы с видом на море и парк одновременно. Архитектурное решение, предложенное автором проекта, определило и ландшафтную композицию комплекса. За настроение резидентов в разное время суток в клубных зонах отвечает продуманное световое решение.
Со старта открытых продаж в 2013 году, перед событиями на Украине, в комплексе реализовано более 50% апартаментов. Завершить продажи девелопер намерен в ближайшие два года.
По словам Ивана Шарикова, генерального директора ООО «Добро-Плюс», девелопера проекта, основной интерес к объектам премиальной недвижимости в Крыму традиционно проявляют россияне – представители крупного и среднего бизнеса, прежде всего это москвичи, жители Приморья и северных регионов России.
Впрочем, как отмечают в ООО «Добро-Плюс», в последнее время к черноморскому делюксу начали приглядываться и клиенты из-за рубежа. Но спонтанных покупок в «Дипломате» практически нет. Чаще это не первое жилье, которое рассматривается покупателями в качестве летней резиденции на период отпуска и детских каникул.
Террасы «Дипломата» – с видом на море и парк
В большинстве случаев клиентами становятся семьи с детьми.
За период карантина коронавируса на фоне закрытых границ портрет целевой аудитории дополнили экспаты, возвращающиеся на родину, и люди, по тем или иным причинам «невыездные».
«В первую очередь покупатели недвижимости в Крыму – это, конечно россияне, представители малого и среднего бизнеса», – добавляет Михаил Бычков, директор агентства недвижимости «Ялта-Сити».
По словам представителя девелопера, пандемия сильно подстегнула спрос на крымскую недвижимость. «Это и понятно: люди хотят уберечь свою семью от неприятностей, – говорит Иван Шариков.
– К тому же удаленная работа позволяет сейчас людям рассматривать крымскую недвижимость не только как курортное жилье, но и как место для постоянного проживания. Так, по числу нотариальных сделок с объектами недвижимости в Ялте только за девять месяцев этого года их было совершено более 160.
В то время как за тот же период прошлого года таких сделок было всего три», – подсчитывает эксперт.
НЕДВИЖИМОСТЬ В КРЫМУ: ЦИФРЫ И ФАКТЫ
Местный рынок индустрии гостеприимства и жилой недвижимости оживился с приходом международных отельных брендов и крупных столичных застройщиков. Но конкуренция все еще небольшая. «Ликвидных проектов пока немного, а высококлассные можно пересчитать по пальцам одной руки. И, возможно, мы не лучшие, но точно одни из немногих», – комментирует Иван Шариков, гендиректор ООО «Добро-Плюс».
«Рынок элитной недвижимость Крыма очень самобытный. Его сложно охарактеризовать или применить классический классификатор. По сути, он фактически находится в процессе зарождения, – рассказывает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.
– Элитное жилье здесь представлено в основном домами, которые строились еще в начале «нулевых». Их отличает монументальность, но назвать такое жилье элитным можно лишь условно. Про паркинг и обустройство придомовой территории в те годы еще мало кто думал.
По меркам московского рынка это жилье уровня бизнес-класса, по цене сопоставимое с элитными столичными объектами».
Говоря о динамике и уровне строительства недвижимости в Крыму, Юлия Коляда, менеджер по продажам элитной недвижимости ялтинского центра недвижимости «Еврогород», отмечает, что, несмотря на растущее число новых объектов в Крыму, к сегменту делюкс можно отнести не более восьми проектов: «Например, в Симферополе и Севастополе новые жилые дома и комплексы относятся к комфорт- и бизнес-классу, и совсем незначительная доля строящейся недвижимости класса элит сосредоточена на Южном берегу Крыма, в самой Ялте. Большинство премиальных объектов расположено в районе Приморского парка», – перечисляет эксперт. Цена на недвижимость класса de luxe в Ялте начинается от 230 000 рублей за кв. м, максимальная цена – 780 000 рублей, в среднем хорошие, видовые апартаменты стоят около 350 000–450 000 рублей /кв. м. В том же «Дипломате» цены стартуют от $3100 за кв. м.
По прогнозам аналитиков, к концу 2020 года, при учете сохранения «закрытых границ» и роста курса валют, цены в рублях на крымскую недвижимость могут вырасти еще на 5–10%.
В свою очередь Эдуард Кисс, соучредитель агентства недвижимости «Статус82» (город Ялта), считает, что на фоне растущего спроса и сохраняющегося дефицита новых ликвидных предложений на Крымском полуострове цены здесь в ближайшие 3-5 лет могут подняться на 25–30%.
Все хотят домик у моря: что происходит на рынке недвижимости Крыма
СИМФЕРОПОЛЬ, 18 июн – РИА Новости Крым, Элеонора Павловская. Эксперты фиксируют увеличение числа запросов на приобретение земельных участков в Крыму. При этом качественные пожелания покупателей сильно изменились по сравнению с предыдущими годами. О том, какая недвижимость сегодня кажется наиболее привлекательной и почему – в материале РИА Новости Крым.
Жилплощадь из воздуха: гаражные «шанхаи» в Крыму >>
Cараи по цене дворца
Долгое время самыми дорогими в Крыму были расположенные вдоль побережья земли. Их рассматривали исключительно как инвестиции с высокой доходностью.
Лакомым становился любой участок, расположенный на первой-второй линиях, пригодный для возведения двух- или трехэтажного строения.
Такую недвижимость чаще всего сдавали внаем отдыхающим, а потому предпочтение отдавалось количеству комнат в ущерб удобству планировки и архитектурному вкусу.
В результате все побережье Крыма – от поселка Черноморский до Керчи – изуродовано скоплениями непонятных строений, хаотично нагроможденных друг на друга.
«Участки, которые продаются, очень маленькие – всего 1,5–2 сотки, а их стоимость с неказистым домиком-«человейником» без проекта может доходить до 4–5 млн рублей. Как правило, продавцы позиционируют такую недвижимость как предназначенную для коммерческих целей», – сообщил сотрудник риелторской компании Сергей.
Многие покупатели не спешат вкладываться в подобную недвижимость – высок риск получить предписание на снос строения, расположенного в прибрежной зоне.
Зарегистрировать такую недвижимость как отель также практически невозможно в силу отсутствия проекта на строительство, коммуникаций, подъездных путей, запасных пожарных выходов и прочего.
А для тихой семейной жизни такое расположение мало подходит.
«Для ведения полноценного бизнеса такие участки уже непригодны, — констатирует Сергей и добавляет, – для строительства ИЖС слишком мало места, никто не хочет заплатить порядка 5 млн рублей и получить шумных туристов в качестве соседей».
Высокая стоимость вкупе с необходимостью оборудовать и обслуживать септики, тянуть свет и газ отпугивают покупателя от участков вдоль береговой черты. Однако и городская земля, где коммуникации развиты значительно лучше, давно перестала быть пределом мечтаний.
Спрос упадет, но цены не снизятся: прогноз рынка недвижимости в Крыму >>
От пяти до ста миллионов
Как выяснилось, участки в городской черте также не пользуются высоким спросом. Наиболее частыми причинами отказа от покупки риелторы называют завышенную стоимость участков и недвижимости, общую зашумленность и загазованность, необходимость вкладываться в дорогостоящий ремонт или снос уже существующих строений.
«Как правило, продавец выставляет на продажу дом с земельным участком. Ценник в этом сегменте зависит исключительно от запросов продавца и часто совершенно не связан ни с метражом дома или площадью участка, ни с фактическим его состоянием, – делится наблюдениями консультант по продаже домов Марина.
– Владельцы желают окупить когда-то вложенные в строительство и ремонт средства, «забывая» учесть физический и моральный износ здания. На сегодня стоимость одноэтажного дома постройки середины XX века с участком 3–6 соток может варьироваться от 5 до 17 млн рублей. Если говорить о новостроях, то здесь цены вовсе не лимитированы – от 5 до 100 млн рублей.
Но выставить недвижимость на продажу – одно, а найти покупателя – совсем другое».
По опыту агентов, сегодняшние покупатели стараются учесть все «за» и «против», скрупулезно подсчитывают вероятные расходы на ремонтные работы или техническое переоснащение домов и участков. Часто просят снизить стоимость.
Кстати, наличие плодовых деревьев и кустарников – сегодня тоже скорее минус, чем плюс. В моде сегодня ландшафтный дизайн и неприхотливые вечнозеленые растения.
Дом по цене квартиры?
Покупка построенного по новым технологиям дома от застройщика на первый взгляд кажется очень удачной. Строение новое и вложений не требует, прилегающий участок без растительности. Однако и здесь есть свои тонкости.
«Существует множество очень удачных проектов с гардеробными, дополнительными санузлами и хозяйственными помещениями. Такие чаще берут «для себя», — говорит сотрудница фирмы по продаже домокомплектов Арина. – А оптовые покупатели предпочитают закупать самые дешевые, без изысков. Покупатель получает обычную коробку максимально упрощенной комплектации, но на земле».
К слову, такие домики стоят недорого и прекрасно подходят для молодых пар с маленькими детьми. По крайней мере, у каждого ребенка будет своя комната.
«Весной продажи такого жилья неожиданно выросли, – сообщает консультант по продаже домов. – В основном покупатели стремились реализовать материнский капитал и/или денежные накопления. А вот продажи более дорогих домов просели почти полностью».
Агент рассказала, что наиболее высоким спросом, помимо недорогих домиков, пользовались участки без строений от 5–8 соток и больше, с оборудованными подъездными путями, наличием заведенных на участок коммуникаций и инфраструктурой в шаговой доступности.
«На первое место по продажам вышли участки в небольших населенных пунктах, расположенных в 10–15 км от городов. Такое соседство позволяет совмещать проживание в экологически чистых районах с доступностью благ цивилизации – медицинских учреждений, школ, детских садов, торговых и развлекательных центров, – продолжает риелтор. – Однако рынок успел отреагировать – цены начали расти».
По мнению экспертов, современный покупатель ставит во главу угла качественные характеристики недвижимости, наличие заведенных коммуникаций и площадь участка.
Существующие технологии строительства позволяют быстро возвести капитальный дом по индивидуальному проекту, с необходимым количеством комнат, гардеробных, подсобных помещений и санузлов.
Перечисленное выше свидетельствует, что продавец имеет все меньше шансов диктовать условия.
Рынку недвижимости Крыма придется перестроиться под изменившиеся требования новой генерации покупателей, в противном случае выставленная на продажу недвижимость рискует постепенно превратиться в одряхлевший «неликвид», который никому не интересен, но за который по-прежнему приходится платить налоги.
Недвижимость в Крыму: цены растут, спрос падает | Статьи по теме "Новостройки" на портале недвижимости Move.ru
С момента присоединения Крыма к России цены на недвижимость на полуострове выросли в 2-3 раза. Местные аналитики делают разные прогнозы. Одни считают, что спустя пару лет стоимость снизится до среднематериковой. Другие, что после постройки моста туда хлынет поток туристов и инвесторов, в результате чего цены достигнут, а то и превысят московские и сочинские.
Некоторые специалисты заявляют, что ажиотаж вокруг крымской недвижимости постепенно спадает. Вначале 2015 года цены в Армянске, Евпатории, Ялте и других городах упали на 15 процентов. Причина – низкий спрос, а точнее – его полное отсутствие.
Приобрести жилье, стоимостью минимум 40 тысяч долларов, с зарплатой в 10-15 тысяч рублей местным жителям не по карману. Почему произошел резкий скачек цен? На время переходного периода в Крым отправлялись в командировку специалисты, для которых либо снимали и покупали квартиры по установленным расценкам, либо частично компенсировали стоимость.
Что касается самих крымчан, им пришлось искать более дешевые варианты, возвращаться домой в села или снимать жилье по 2-3 семьи.«Рынок первичной и вторичной недвижимости, особенно загородной, начал приходить в упадок. Дома в селах и поселках перестали пользоваться спросом.
Обеспеченных покупателей также не интересуют объекты, расположенные в курортных зонах, где полностью отсутствует инфраструктура. При этом удивляет завышенные цены и ожидания продавцов.
Если сравнивать жилье Краснодарского края и Крыма, в первом случае оно более привлекательно, так как стоимость на недвижимость при равных зарплатах отличается минимум в два-три раза. Что уже говорить о Сочи, где цены только растут и будут расти» – в свою очередь отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.Новая эпоха цен в Крыму
Летом 2014 года цены на недвижимость увеличились на 45 % и не прекращали расти до начала 2015 года. Однако феврале текущего мы наблюдали резкое падение. Средняя стоимость квадратного метра на вторичке составляла чуть более 1300 долларов. Для сравнений, в 2013 году в Симферополе 1 м. кв. стоил в пределах 850-950 долларов.
Следует отметить, что количество продаваемых объектов также не изменилось и держится в районе 5 тысяч. По существующей информации, во втором квартале 2015 года в Симферополе цены на однокомнатные квартиры составляли 1363 доллара за квадратный метр, двухкомнатные – 1348, трехкомнатные – 952. Дома оценивались в 1250 доллара/ кв. м.
Есть совершенно другие, менее оптимистичные данные. Наталья Массальская, директор агентства «Мультидом», утверждает, что не все так радужно и снижение цен наблюдается только на первичном рынке. Что касается вторичного, то владельцы недвижимости до сих пор пытаются продать как можно дороже свое жилье.
Кстати, некоторые квартиры подолгу простаивают пустыми, так как ни снять, ни купить за такую цену никто не стремится. Пока в Крыму будет привязка к доллару, говорить о снижении стоимости нельзя. Можно даже утверждать, что скачек курса привел к повышению.
Так, в некоторых крупных городах, в том числе и в Симферополе, Севастополе, средняя стоимость незначительно увеличилась. Исключением является Керчь и Феодосия, где наблюдалось незначительное колебание (плюс-минус один процент). Инвестировать в крымскую недвижимость, особенно в столь нестабильное для мировой экономики время, никто не спешит.
Кроме необоснованно высоких цен и плохо развитой инфраструктуры, потенциальных покупателей отпугивает и плохое состояние коммуникаций, отсутствие связи с материком.
Цены росли, спрос падал
Резкий скачек наблюдался летом 2014 года, в некоторых городах – весной, сразу же после проведения референдума. Как только Крым вошел в состав России, появился интерес со стороны россиян. Еще бы, недвижимость стоила копейки, особенно если сравнивать с Сочи и другими дорогими курортными городами.
Воспользовавшись случаем, владельцы стали поднимать цены, ориентируясь не на достаток местных жителей, а просто желая заработать как можно больше. Пик пришелся на август. Летом однокомнатная квартира, стоившая до этого 40 тысяч, продавалась минимум за 56 тысяч.
Немного лучше ситуация была на рынке первичной недвижимости, летом 2014 года стоимость квадратного метра выросла всего на 10-15 %. Вопреки ожиданию владельцев крымского жилья, сразу после скачка цен инвесторы престали рассматривать недвижимость полуострова.
Немаловажную роль сыграло и отсутствие возможности регистрации сделки, так как существующий украинский реестр прав был заблокирован. Крымчанам пришлось заниматься переоформлением документов, а на это потребовалось немало времени и усилий. Если говорить о местных жителях, только единицы могут себе позволить приобрести квартиры.
При этом и они предпочитают переждать, пока построят мост и спадет стоимость. Взять кредит или ипотеку жителям полуострова банально нет возможности, поэтому внутренний спрос сразу же упал. Средняя заработная плата по Крыму составляет 10-15 тысяч рублей. Продукты и товары также подорожали в среднем на 17 %, так как возникли трудности с доставкой.
Строительные компании Крыма
Первичная недвижимость на данный момент переживает не самые лучшие времена. Строительные компании полуострова затрудняются предсказать, что их ожидает. Крупные застройщики не замораживают объекты, но и не спешат разрабатывать новые.
Ранее здесь работали группа «Консоль», ООО «Интерстрой», группа «Парангон», «Карбон», «Севастопольстрой» и другие. Трудности возникают и с денежными операциями. Некоторые из строительных компаний уже перешли на рубли, другие не спешат отказываться от валюты (около 20 %).
Расходы девелоперов, а, соответственно, и стоимость квадратных метров, увеличились из-за роста цен на строительные материалы. Это вызвано тем же – затрудненной доставкой с материковой части. Плюс, цены в России гораздо выше, чем это было при Украине.
Что может ожидать строительные компании в будущем? До постройки моста ситуация кардинально не изменится, возможно, некоторые из застройщиков уйдут из рынка Крымской недвижимости. Пока не возникнет спрос, не имеет смысла усиленно работать над проектами.
Кто пострадает и чего следует ждать
Если на рынке первички и городской вторички все плохо, то о загородной недвижимости даже упоминать не стоит. Как утверждают консультанты, во время переходного периода вообще не было сделок, из-за чего многим агентам пришлось искать дополнительные источники доходов. Половина риелторов ушла в другие сферы деятельности.
Сделки срывались, потенциальные клиенты, осмотрев дом, могли просто развернуться и уйти. Так как заявленная стоимость не соответствовала тому, что они видели на деле. Плюс, покупать недвижимость, которую нельзя было зарегистрировать, никто не рисковал. Но даже сейчас, когда ситуация с регистрацией изменилась, спроса практически нет.
Никто не пытается делать оптимистичных прогнозов, наоборот, все ожидают еще большего снижения спроса. Как уже говорилось раньше, в Крыму в основном сделка купли-продажи совершается в валюте. И даже если владельцы жилья снизили на 15 % цены, по факту стоимость осталась такой же или стала выше.
Грубо говоря, когда квартира стоила 40 тысяч при курсе 40 рублей за доллар, в рублевом эквиваленте это составляло 1,6 млн. Сейчас, при курсе около 65, даже при снижении на 15 процентов (т.е. 36 тысяч долларов), в рублях такая квартира выйдет 2,2 млн. В период, когда доллар дошел до 80 рублей, звонков от потенциальных покупателей никто не ожидал.
Несмотря на низкий спрос, количество предложений резко увеличилось. Скачек наблюдается на Западном берегу Крыма. Большинство продавцов – люди, живущие на Украине или переехавшие туда после 18 марта 2014 года. Финансовый кризис наблюдается по всей России, во многих городах материка цены падают как на элитную недвижимость, так и недвижимость эконом-класса.
При всем этом, на полуострове на прибрежной линии вряд ли можно найти достойное предложение ниже 120-140 тысяч долларов. Иногда стоимость доходит до 700-800 тысяч. Пансионаты и мини-базы отдыха обходятся дороже. Половина из объектов переоценена, после падения рубля лишь малая часть продавцов снизила цены, чтобы при перерасчете сумма оставалась прежней.
Правда, можно торговаться и сбросить до 20 %. Но не стоит думать, что дорожать все стало только в 2014 году. Высокие цены наблюдались и ранее, один из скачков произошел на 2009 год. Тогда девелоперы начали активно застраивать полуостров, а инвесторы – скупали все подряд даже со стопроцентной наценкой.
Все объекты, начатые еще при Украине, постепенно достраиваются, так как большая часть квартир реализована еще на стадии проектирования. Но в период референдума была паника, так как оставалось под вопросом, закончится ли стройка. Некоторые объекты замораживались. Как только ситуация стабилизировалась, начались работы.
Но новые компании не желают заходить на полуостров, так как ситуация не стабильна до сих пор. Следует быть осторожным, ведь некоторые компании-однодневки уже начали предлагать новые проекты под видом известных российских девелоперов. Ранее полагалось, что уже с 2016 года сюда могут зайти реальные крупные застройщики. Однако это невозможно технически.
До сих пор остается неразбериха с участками, поэтому приобрести землю под застройку не так просто, как в самой России. В связи со всем вышесказанным, можно сделать вывод, что еще не скоро возникнет реальный спрос на Крымскую недвижимость. Если говорить о курортных зонах, больший интерес вызывает Краснодарский край. Что в свою очередь привело к росту цен на квадратные метры в Геленджике, Анапе, Сочи.
Мошенничество с недвижимостью в Крыму
Неразберихой сразу же поспешили воспользоваться и мошенники, которые действуют по установленной схеме: узнают, какая квартира пустует и где находятся хозяева. Если они в Украине, подделываются документы и недвижимость выставляется на продажу. Совершается сделка, после чего новые владельцы заселяются. Спустя некоторое время их ожидает неприятный сюрприз, когда старые владельцы приезжают проверить жилье. Именно поэтому очень важно проверять документы на право собственность, особенно если квартира предлагается по заманчивой цене.
Как изменились цены в Крыму на примере Севастополя
Для проведения исследований касательно того, как изменились цены в Севастополе, за основу были взяты однокомнатные квартиры на вторичном рынке в десяти самых популярных районах города. Для выявления средней цены рассмотрено около тысячи объектов по Севастополю. По данным аналитической корпоративной группы, в феврале 2014 года средняя цена квадратного метра составляла чуть более 1 тыс. долларов (в 5-м микрорайоне – 931, в центре – 1254). В июле того же года стоимость выросла до 1,5 (1323 и 2005 соответственно), январе 2015 – 1,6 тыс. долларов (1298 и 1964 соответственно). Изучив представленный данные, аналитики пришли к выводу, что за год в Севастополе цены выросли ровно на 53 процента в целом: в 5-й микрорайоне – на 38,1 процентов, Балаклаве – 71,1, Северной – 53,5, Казачьей – 53,8, Камышовой – 44,3, Корабельной – 58,2, Летчиков – 55,8, Острякова – 57,8, Стрелецкой – 50,7, Центре – 54,5. За один квадратный метр на данный момент в Севастополе в рублях просят почти 100 тысяч. Самую дешевую однокомнатную квартиру можно приобрести за 2,3 млн, самую дорогую – за 7, 5. В среднем, тем, кто хочет обзавестись недвижимостью в городе-герое, следует приготовить около 4 млн рублей. Пик роста цен наблюдался с марта по июнь, затем стоимость практически не изменялась, а в декабре 2014 года произошло незначительное падение – на 1,6 %. Около 55 процентов – квартиры улучшенной планировки, 14 % – сталинки, 13 % – брежневки, 8,3 % – элитные, 7,3 % – хрущевки. Сколько стоили квартиры в Севастополе в 2013 году, до перехода полуострова в Россию? За один квадратный метр просили 745 евро. Самыми дорогими городами считались Ялта – 1188 евро за кв. м, Алушта – 1114 евро за кв. м, Алупка – 803 евро за кв. м, Феодосия – 749 евро за кв. м. Перспективы для развития Постройка и введение в эксплуатацию Керченского моста планируется правительством на декабрь 2018 года. В проект также заложена новая четырехполосная магистраль, которая соединит два города-героя: Керчь и Севастополь. Многие владельцы недвижимости поэтому и не стремятся скидывать цену на жилье, так как в будущем, когда связь с материковой Россией наладится, сюда снова хлынет поток обеспеченных россиян. Поэтому говорить о снижении цен в крупных городах полуострова не просто рано, а вообще не имеет смысла. Если проанализировать нынешнее состояние недвижимости в Крыму, то большая часть – квартиры в старых домах, которые достались нынешнему поколению в наследство. Даже в крупных городах, не говоря уже о пгт, поселках и селах, не везде есть нормальное водо- и газоснабжение. По правде говоря, цена таких объектов не должна превышать несколько десятков тысяч долларов. На данный момент такие квартиры вообще не ликвидны, россияне даже не рассматривают их для инвестиций. Меньшую часть представляют многоэтажные комплексы, построенные в период 2000-2013 годов. Апартаменты возводились у прибрежной зоны курортных городов (Ялты, Севастополя), их приобретали только для сезонного отдыха.
До 2014 года особым спросом пользовались виллы и коттеджи, расположенные даже в отдаленных уголках полуострова. В том же Черноморском, Межводном, Евпатории предпочитали отдыхать те, кто насытился шумными и грязными городами. Но большинство элитных предложений все же принадлежит Ялте. Здесь можно найти дома и за 10-20 миллионов долларов.
Росреестр: за два года количество зарегистрированных ипотек выросло на 30%
14.05.2021
«За первый квартал текущего года Росреестр зарегистрировал 843,2 тыс. ипотек, что на 30% выше аналогичного показателя 2019 года – 663,6 тыс. В сравнении с 2020 годом спрос на ипотеки вырос на 18% (I кв. 2020 года – 713,7 тыс.).
Высокий рост связан в том числе и с технологическими решениями Росреестра. Сегодня у заявителей есть возможность оформить электронную ипотеку в максимально короткие сроки.
Востребованность услуги в сравнении с прошлым годом увеличилась в четыре раза», – сообщила заместитель руководителя ведомства Елена Мартынова.
Лидерами по числу ипотек стали Московская область (70,4 тыс.), Москва (55,9 тыс.), Краснодарский край (51,2 тыс.), Санкт-Петербург (41,3 тыс.) и Свердловская область (36 тыс.).
«Значительный рост количества сделок с 2019 года обусловлен несколькими факторами: постоянным снижением ипотечных ставок, действием программ льготной ипотеки и повышением финансовой устойчивости граждан.
Еще одна важная причина, недвижимость является основным активом людей, в который они уверенно инвестируют.
Драйвером рынка выступают и застройщики, которые предлагают новые концепции жилых комплексов, востребованные инфраструктурные проекты», – рассказал президент Российской гильдии риелторов, член Общественного совета при Росреестре Игорь Горский.
Эксперт также отметил, что на рост спроса влияет и цикличность приобретения нового жилья каждые 10-15 лет. Если рассматривать период с 1990 года, то на 2019-2021 годы пришлась волна смены «поколения покупателей» – это время, когда люди среднего возраста обладают достаточным благосостоянием для покупки недвижимости, отвечающей их потребностям.
Растет и количество сделок на вторичном рынке. За первый квартал зарегистрировано 820,5 тыс. сделок, что выше аналогичных показателей предыдущих лет: 2020 год – 716,6 тыс.; 2019 год – 681,6 тыс.
Наибольший спрос на вторичном рынке недвижимости наблюдается в Краснодарском крае (49,1 тыс.), Москве (35 тыс.), Свердловской области (32,7 тыс.), Московской области (31,5 тыс.) и Санкт-Петербурге (26 тыс.).
Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в первом квартале 2021 года составило 189,7 тыс., что на 27% превышает аналогичный показатель 2020 года – 148,9 тыс. Однако ниже показателя 2019 года, когда с января по март было зарегистрировано 201,6 тыс. ДДУ.
По количеству ДДУ лидируют Москва (31,7 тыс.), Московская область (27 тыс.), Санкт-Петербург (16,4 тыс.), Краснодарский край (11,5 тыс.) и Новосибирская область (8 тыс.).
В целом по России самая высокая активность на рынке недвижимости по итогам I квартала текущего года в Московской области, Москве и Краснодарском крае.
Ведомство в интересах граждан проводит масштабную работу по наращиванию цифровой инфраструктуры, а также усиливает взаимодействие с кредитными организациями и застройщиками в целях повышения качества предоставления услуг клиентам.
Число сделок в Крыму выросло на 70%
- Согласно проведенному исследованию специалистов комплекса апартаментов в Крыму Резиденция «Дипломат», за 1 полугодие 2016 года, общее количество зарегистрированных сделок купли-продажи недвижимости на полуострове увеличилось на 70% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
- При этом спрос распределился равномерно по классам, а «недоверие» к новостройкам Крыма на этапе котлована сохраняется по сей день.
- Сегодняшний покупатель рассматривает исключительно готовое жилье, преимущественно, с ремонтом, частичной или полной меблировкой как на первичном так и вторичном рынке полуострова.
Что касается рынка недвижимости Краснодарского края, то максимальным спросом пользуется первичный рынок недвижимости Геленджика, где рост спроса по итогам II квартала 2016 года увеличился по отношению к первому на 13,4%.
Если говорить об Анапе и Красной Поляне, то здесь наблюдается незначительный отток спроса, который составил -7,8% и — 5,8%, соответственно.
Основная аудитория, покупающая недвижимость в Крыму и Краснодарском крае, в частности Сочи, приходится на Москву, Санкт-Петербург, Урал и нефтяные регионы. При этом доля чиновников и политиков, интересующихся крымской недвижимостью, за год выросла примерно на 10-15%.
Наибольшее предложение для состоятельных россиян приходится на роскошные виллы, представленные на вторичном рынке элитного жилья Южного берега Крыма, площадью от 300 до 1200 кв.
м, рассчитанные на 4-12 спален, с качественным ремонтом и полностью меблированные и готовые к проживанию. Стоимость квадратного метра на такой продукт начинается от $5600.
Также на вторичном рынке элитного жилья ЮБК представлены квартиры и апартаменты с отделкой и меблировкой, площадью 100-150 кв.м в которых стоимость кв.м начинается от $5434.
«В первую очередь покупатель рассматривает первичное жилье, строительство которого либо завершено, либо построено более чем на 90%, тем самым избегая многих рисков. Кроме того, цена на готовые апартаменты первичного рынка недвижимости Крыма начинается от $4000 за кв.
м с отделкой и меблировкой.
Спрос россиян вырос в отношении Крыма по причине перенасыщенности предложения Краснодарского края, а также того, что после введения санкций, некоторые представители российской политической элиты не имеют возможности выезжать в Европу и США и иметь недвижимость за границей.
Многие наши соотечественники уже либо продали, либо в стадии продажи зарубежных активов. И сегодня мы видим большой интерес приобретения курортной недвижимости на российской территории», — отметила Татьяна Мазаева, директор департамента продаж Резиденции «Дипломат».
Источник: FromMillion.ru
Крымская ловушка жилищных цен
Ценам кризис нипочем
По данным федерального портала «Мир квартир» за три квартала этого года средняя стоимость квартиры в новостройках Севастополя выросла на 15,4% — до 5,641 млн рублей.
По этому показателю в рейтинге ресурса Севастополь занимает шестое место среди крупных городов России, уступая только Москве, Санкт-Петербургу, Сочи, Владивостоку, а также усредненной стоимости квартир в Московской области, причем цены на жилье в перечисленных территориях росли заметно медленнее.
В Сочи, например, за три квартала «Мир квартир» зафиксировал увеличение средней стоимости квартиры в первичном фонде на 8,9%. А по средней стоимости квадратного метра (90565 рублей) Севастополь к началу октября находился на девятом месте в стране.
В Симферополе, по данным того же источника, средняя цена на квартиры в новостройках за девять месяцев выросла почти на 10%, до 5,197 млн рублей. Теперь столица Республики Крым входит в первую десятку городов по этому показателю, а по средней стоимости квадратного метра (82723 рубля) занимает 13 строчку.
Похожая картина и на рынке вторичного жилья.
Как утверждают аналитики «Мира квартир», по итогам трех кварталов средняя цена на квартиры в этом сегменте в Севастополе подскочила на 13,7%, до 6,096 млн рублей, а средняя стоимость «квадрата» увеличилась более чем на 10%, до 99210 рублей. По этим параметрам Севастополь занял пятое место в списке 70 крупнейших городов России с населением более 300 тысяч человек.
- В Симферополе вторичка с начала года дорожала не столь агрессивно – средняя стоимость квартир выросла примерно на 4%, до 4,542 млн рублей, а квадратный метр увеличился в цене на 2,4%, до чуть более 79 тысяч рублей.
- Однако в общем зачете Симферополь ушел не так далеко от Севастополя: по средней стоимости «квадрата» в последнем по времени рейтинге «Мира квартир» он занимает десятое место в России.
- Стоит отметить, что подобные исследования, как правило, отражают не картину реальных сделок на рынке, а те ценовые предложения, которые присутствуют в открытом доступе.
Однако и по этим данным тенденция вырисовывается совершенно четко: в этом году, несмотря на коронавирус, экономический кризис и дальнейшее падение доходов населения, цены на жилье в Крыму росли как ни в чем не бывало.
И, вероятно, еще какое-то время продолжат расти, если судить по динамике третьего квартала, когда в Севастополе, по данным «Мира квартир», стоимость квадратного метра первичного жилья прибавила 4,6% — один из самых высоких показателей по стране.
Государственная щедрость с двойным дном
В этом году, говорит генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько, крымский рынок жилой недвижимости в целом окончательно синхронизировался с тенденциями материкового рынка, хотя его характерные особенности по-прежнему заметны.
Прежде всего это явное разделение на два сегмента – обычного городского жилья и курортной недвижимости, ситуация в которых может сильно отличаться.
В первом из этих сегментов, отмечает эксперт, приводя в качестве примера Севастополь и Симферополь, цены на жилье росли достаточно активно все последние годы, причем быстрее, чем в среднем по России.
Прежде всего это было связано с определенным дефицитом предложения, что делало рост цен более заметным, чем в центрах соседних регионов — Краснодаре или Ростове-на-Дону.
В сегменте курортной недвижимости уровень цен и так был достаточно высок, потенциала для дальнейшего роста не было, поэтому цены балансировали примерно на одинаковых отметках.
В этом году, констатирует Володько, на рынок жилья в Крыму действовали те же самые факторы, что и в других российских регионах:
«Девальвация рубля по всей России вызвала определенный рост спроса на недвижимость еще в конце зимы – начале весны. Льготная программа по ипотеке тоже вызвала определенный рост спроса и цен. Плюс — фактор перехода застройщиков на систему проектного финансирования также сказался на ценах на жилье в Крыму».
Очевидно, что в случае с льготной (субсидируемой государством) ипотекой со ставкой 6,5% годовых сработала хорошо знакомая закономерность, о которой эксперты рынка недвижимости напоминали всякий раз, когда начинались рассуждения в духе «а вот на Западе ипотеку можно взять под два процента».
Это действительно так, однако падение ставок по ипотеке практически до нулевого уровня, как правило, быстро компенсируется ростом цен на жилье – принцип рыночного равновесия еще никто не отменял.
В то же время, добавляет Илья Володько, масштаб программы льготной ипотеки в Крыму оказался меньше, чем в других регионах, поскольку уровень развития ипотечного рынка на полуострове исходно был невысок. Банки, занимающиеся в Крыму ипотечным кредитованием, по-прежнему можно пересчитать по пальцам одной руки, немного пока и объектов, построенных с использованием эскроу-счетов.
В результате, по словам эксперта, число выданных льготных ипотечных кредитов в Крыму существенно меньше, чем в соседних регионах, хотя после того, как ограничение по стоимости объектов повысили до 10 млн рублей, популярность программы может повыситься.
Прежний лимит – 3 млн рублей – для Крыма был определенно недостаточен, учитывая довольно высокий уровень цен на жилье во многих городах, признает Володько. Теперь условиям программы по цене соответствуют почти все объекты первичного рынка, но новостроек с использованием эскроу-счетов по-прежнему немного.
Тем не менее, очередные рекорды по ипотеке Крым тоже обновил.
По данным Банка России, в сентябре в РК было выдано ипотечных кредитов на 5,657 млрд рублей, в Севастополе – на 1,873 млрд рублей. Для сравнения, за тот же месяц прошлого года показатели выдачи ипотеки составляли, соответственно, 4,388 млрд и 1,289 млрд рублей.
При этом резерв роста очень велик – как показало недавнее исследование РИА «Рейтинг», РК и Севастополь по-прежнему входят в число регионов с наименее закредитованным населением. Для РК средняя задолженность одного жителя перед банками составляет 57,4 тысячи рублей, для Севастополя — 73,1 тысячу рублей при среднероссийском показателе 251,9 тысячи рублей.
Берите, что дают
Отдельно стоит проанализировать уже отмеченный выше дефицит качественного предложения жилья – точнее, предложения, соответствующего всем новым законодательным нормативам. Этот фактор и раньше влиял на стоимость квартир в Крыму, а в условиях подскочившего спроса после появления льготной ипотечной программы его роль становится еще выше.
Новый скачок цен на крымское жилье произошел в ситуации, когда рынок даже близко не насыщен необходимым объемом предложения.
Достаточно вспомнить, что осенью 2017 года зампред комитета РК по экономической, бюджетно-финансовой и налоговой политике Ольга Виноградова говорила, что для удовлетворения отложенного спроса на жилье на полуострове потребуется как минимум 15 лет и для этого нужно строить не менее миллиона квадратных метров в год, или втрое больше, чем на тот момент.
Но затем сами же крымские чиновники «включили заднюю». Ровно год Минстрой РК обратился на федеральный уровень с просьбой снизить нормативы по нацпроекту, предполагавшие, что в 2024 году республика выйдет на объем строительства в 1,3 млн кв. метров в год, а в целом за пять лет будет сдано 6,5 млн «квадратов».
Как подсчитали в крымском правительстве, эти перспективы были завышены ровно вдвое – к 2024 году удастся сдавать только 650 тысяч кв. метров.
С недавних пор у российских чиновников в регионах появился вполне эффективный инструмент улучшения статистики сдачи жилья – включение в нее домов, построенных на участках для садоводства. По данным Крымстата, за десять месяцев этого года в РК было введено в эксплуатацию более 470 тысяч кв. метров жилья, что даже на 2% больше, чем за январь-октябрь прошлого года.
Однако без учета садоводств показатели сдачи жилья упали более чем на четверть, а в целом на жилье, построенное индивидуальными застройщиками, пришлось почти 385 тысяч кв. метров, включая более 180 тысяч в садоводствах.
В Севастополе, как следует из данных Росстата, за девять месяцев было введено 384,4 тысячи кв. метров жилья (всего на 3,3%, чем за тот же период годом ранее), но в этот показатель также «зашиты» садоводства.
А что происходит у профессиональных девелоперов, можно узнать из свежего бюллетеня Единого ресурса застройщика (ЕРЗ). По данным этого документа, на октябрь этого года в Севастополе строилось порядка 270 тысяч кв. метров жилья – на 18% меньше, чем годом ранее.
В среднем за предшествующий год севастопольские застройщики вводили всего 7,6 тысячи «квадратов» в месяц – на 43% меньше, чем годом ранее. Доля ввода жилья застройщиками при этом была мизерной – 16,5%.
На октябрь в Севастополе эксперты ЕРЗ обнаружили всего 38 строящихся застройщиками домов, имеющие разрешения на строительство и проектные декларации в соответствии с федеральным законом «О долевом строительстве» 214‑ФЗ.
Исходя из этой статистики, нет ничего удивительного в том, что цены с начала года скакнули двузначными темпами. Как следует из документа ЕРЗ, средняя стоимость квадратного метра в севастопольских новостройках в октябре составляла 79485 рублей – за год она выросла на внушительные 26,3%.
Аналогичные данные есть и по Республике Крым.Здесь текущий объем строительства в октябре несколько вырос в сравнении с показателями годичной давности – до 746 тысяч кв. метров (125 многоквартирных домов), или на 6,6% больше, чем в том же месяце 2019 года.
Цены на новостройки в РК, по данным ЕРЗ, росли не так быстро – всего на 6,4%, или в среднем до 74 тысяч рублей за «квадрат». Но за предшествующий год доля ввода жилья организованными застройщиками также была минимальной – всего 20%, в месяц вводилось 14,2 тысячи кв. м.
Можно отметить и такую особенность, как очень высокая концентрация рынка – по данным ЕРЗ, около 30% новых домов в РК возводят всего два застройщика, Столичная коммерческая группа (СКГ) и ГК «Монолит».
Второй эшелон застройщиков формируют компании «Интерстрой», СК «Статус» и «Петрокомплект» — на них приходится еще порядка 20% возводимого в РК жилья, а остальные игроки совсем небольшие.
Учитывая ряд неизменных условий, в которых существует рынок, аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Крыму будут расти и дальше — как минимум в ближайшие месяцы. Сейчас основная часть цикла повышения цен на жилье в Крыму пройдена, но ставка по льготной ипотеке продолжает стимулировать рынок, констатирует Илья Володько.
Оставшийся потенциал роста цен, по его словам, можно оценить в диапазоне 8-12%.
Как правило, застройщики с некоторым опозданием реагируют на поведение цен, поэтому сейчас они по-прежнему будут стараться прощупывать рынок и повышать цены дальше.
Поэтому тенденция к росту цен, вероятно, продержится еще до весны, но фактически такой рост окончательно сведет к нулю весь позитивный эффект от сниженной ипотечной ставки, считает эксперт.
В предновогодний период традиционно принимается немало решений о покупке жилья, и тем, кто обдумывал приобретение давно в связи с переездом или улучшением жилищных условий, решение можно не откладывать, говорит Володько:
«Тенденция к росту стоимости жилья в Крыму пока не исчерпана, так что в перспективе нескольких месяцев ждать какого-то существенного снижения цен точно не стоит, а наличие льготной ипотеки способствует тому, чтобы не откладывать покупку.
Если же покупка недвижимости в Крыму рассматривается как инвестиция, то при наличии «живых» денег есть смысл подождать. Не исключено, что во втором полугодии 2021 года или уже в 2022 году можно будет рассчитывать на скидки по интересным предложениям при оплате наличными.
Ожидания, что рынок будет еще очень долго идти по пути одновременно роста цены и спроса, нет – уже во втором полугодии следующего года ситуация может ухудшиться.
Сейчас можно рассматривать и варианты приобретения курортной недвижимости для сдачи в аренду – как некое долгосрочное вложение это по-прежнему привлекательный вариант, хотя наиболее подходящий момент для таких сделок уже позади, он остался в 2019 году».
Николай Проценко
Поделитесь этой новостью с друзьями:
Наверх