Многие люди, обращаясь в АН, задаются вопросом, как можно выгодно продать квартиру на первом этаже высотного дома? На рынке московского жилья такое жилье не считают неликвидными, скорее их можно отнести к слабо реализуемой недвижимости. Обстоятельства вынуждают собственников снижать их стоимость или долгое время искать своего покупателя.
Благодаря нашим советам, вы всегда сможете выгодно продать квартиру на первом этаже и получить желаемый результат.
Стереотипы о квартирах на первых этажах
Издавна у покупателей сложилось мнение, что квартиры первых этажей считаются не престижными. Поэтому их стоимость, к сожалению, на 20 % ниже таких же этажом выше. Мало кого порадует постоянный уличный шум или любопытные взгляды прохожих. По мнению экспертов недвижимости, только дополнительные улучшения жилищных условий могут помочь владельцу дорого продать свое жилье на первом.
Ошибочное мнение о квартирах на первых этажах, прежде всего, составляют стереотипы. Все вопросы, возникающие у покупателей касательно этого жилья вполне решаемые.
Например, по желанию можно установить на окна раздвижные модели защитных решеток, или украсить их современным декором. Вместо плотных штор можно применить практичные жалюзи.
В большинстве случаев, отсутствие балкона заменятся небольшим участком земли под окнами. На нем можно разбить радующий глаз прекрасный цветник.
Как можно исправить недостатки и продать квартиру на первом этаже
В квартирах на первом этаже, конечно, имеются и свои недостатки, но их можно запросто решив, используя современные практичные методы:
- В квартирах старого жилого фонда часто чувствуется сырость. Она возникает от близости подвала и находящихся в нем водопроводных труб. А также подвалы часто бывают затопленными водой из – за неисправности коммуникаций. Это может повышать влажность в квартире, вызывать неприятные запахи и присутствие насекомых. Такие проблемы могут быть устранены современными методами. При ремонте на пол укладывают дополнительные изоляционные материалы, на окна ставят москитные сетки, устанавливают системы кондиционирования. Также эти проблемы можно решить, обратившись в соответствующие инстанции, например, в Роспотребнадзор или ЖКХ.
- Хорошая слышимость звуков с улицы — устанавливайте металлопластиковые окна с наличием качественного звуконепроницаемого стеклопакета. Также стены при ремонте можно задрапировать специальными непроницаемыми материалами, не пропускающими звук и шумы. Сверху они прекрасно оштукатуриваются и потом уже по желанию клеятся обои.
- Отсутствие балкона. Многим балкон необходим, чтобы складывать ненужные или сезонные вещи, выращивать цветы, развешивать постиранное белье или просто выйти покурить. Все проблемы, связанные с этими аргументами, решаются очень просто. Курить вы запросто можете во дворе или придомовой территории. Белье можно развешивать на современных электрических сушилках. Вещи, вплоть до велосипедов, реально складывать в просторных, многофункциональных шкафах – купе. Ну а с цветы посадите на клумбе под окном. Кстати, балконы в старых вторичных домах имеют очень маленькую площадь, на которой вы вряд ли сможете осуществить свои замыслы.
Все эти аргументы мы должны донести до потенциального покупателя и поломать его давно сформировавшиеся стереотипы.
Достоинства квартиры на первом этаже
Плюсы жилья на самом низком этаже тоже имеются, и их намного больше, чем минусов:
- Не нужно быть привязанным к лифту
- Удобство транспортировки мебели и вещей
- Удобно для пожилых людей и молодых семей
- Возможность перевода в нежилой фонд
- Возможность пристройки
- Удобно для любителей животных
Эти доказательства достоинств могут кардинально поменять мнение покупателей и позволят вам продать квартиру быстро и дорого.
По статистике, желающими приобрети такую недвижимость, в основном становятся пожилые люди и семьи, имеющие маленьких детей. Обусловлено это отсутствием пользования лифтом, не нужно перевозить коляску и тяжелые сумки. Проживание в квартирах на первом этаже позволяет не ограничивать игры детей во дворе.
Также немаловажным фактом считается приобретения низкого этажного жилья любителями домашних животных. Выгулять собаку или кошку, имея такую недвижимость, для вас не составит большого труда. Продавцы квартир на первых этажах даже не представляют себе количество сторонников такого «неликвидного» жилья.
Была бы квартира — покупатели всегда найдутся!
Возможность перевода квартиры в нежилой фонд
Если речь идет о переводе вашей квартиры их жилого фонда в нежилой, то ее расположение на первом этаже может сыграть немаловажную роль.
Продавец может находиться в выгодном положении, предлагая к покупке квартиру, которую можно запросто переоборудовать под коммерческую недвижимость. В одной столице таких офисов, магазинов, салонов красоты и многих других коммерческих помещений тысячи.
Особенно испытывают недостаток в офисных помещениях спальные районы с расстраивающимися новостройками. Одним из основных факторов является расположение дома, его близость к метрополитену и первой линии улицы. Также окна квартиры обязательно должны выходить на тротуар улицы.
Если эти критерии подходят к вашей продаваемой квартире, в объявлении при продаже и на просмотрах, лучше указывать на возможность перевода квартиры в нежилой фонд.
Продажа квартиры на первом этаже может привлечь внимание коммерсантов. После процедуры перевода собственник может очень дорого перепродать уже приобретенную недвижимость. Однако такому покупателю может быть интересна не каждая квартира, а только та, которая отличается необходимой площадью и выгодным проходимым месторасположением. При продаже обязательно это учитывайте!
Как вести себя продавцу при продаже квартиры на первом этаже
У агентов недвижимости, имеющих большой опыт работы, есть свои способы продажи квартиры на первом этаже. Они утверждают, что при желании можно быстро продать квартиру, не делая на ней большой уценки. Главное продавцу при продаже правильно себя повести с покупателем!
Для начала сконцентрируйте свое внимание на подаче объявления. Оно должно быть кратким, четким и лаконичным и содержать основную информацию по подаваемому объекту. Обязательно укажите на преимущества квартиры на первом этаже.
Например, наличие охранной системы, отличном состоянии ремонта, сантехники или отличном месторасположении. Акцентируйте на общем состоянию вашего дома, из каких материалов он выстроен и как благоустроен. Также очень важным вопросом считается планировка квартиры.
Убедите покупателя в юридической чистоте необходимых для сделки документов, укажите на отсутствие арестов и задолженностей.
При показах квартиры создавайте атмосферу спокойствия и уверенности, не перегружайте покупателя ненужной информацией, проявите гостеприимство. Особенно продавцу нужно быть заранее подготовленным к неудобным вопросам со стороны покупателя.
Например, о причине продажи, состоянии дома и подвала, наличии нормальных соседей и т.д. Не напугайте покупателя, развейте его сомнения и укажите на очевидную выгоду такого приобретения.
И помните, заниженная оценка вашей квартиры на первом этаже — не лучший помощник в ее продаже!
Продажа квартир первых этажей в новостройке
При продаже квартир, находящихся на первых этажах новых домов, не возникает особых проблем. Обычно это высокие этажи, имеющие под собой стоянки автомобилей, магазины, красивые современные кладовые или коридоры.
Они приравниваются ко вторым этажам и их стоимость также этому соответствует. Современные застройщики могут увеличивать площадь таких квартир за счет открытых террас, которые очень полюбились новоселам.
Такие бонусы не могут иметь владельцы квартир на верхних этажах, поэтому спрос на квартиры в новостройках на низких этажах всегда повышен.
Вам не стоит особо переживать, в столице на квартиру на первом этаже всегда найдутся покупатели. Главное правильно продать такое жилье, и в этом вам поможет компания Чистые Пруды.
Наши сотрудники, имеющие бесценный опыт, быстро и выгодно найдут для вас покупателя и гарантированно оформят сделку.
Продать или купить квартиру в Москве и Подмосковье лучше всего с Миэль! Мы ждем вас и решим все квартирные вопросы!
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
(10
Первый этаж плюсы и минусы | Первый этаж в новостройке и вторичке — стоит ли покупать и как продать
С 90-х молва наделяет первые этажи жилых многоэтажек стереотипными недостатками, мало обращая внимания на достоинства первых уровней. Впрочем, сегодня покупательская убежденность «не первый этаж» встречается реже, ведь «холодные и сырые» помещения первых этажей далеко в прошлом.
Обсудим реальные плюсы и минусы первого этажа многоэтажных домов новостроек и вторички, характерные текущему времени. Начнем с положительных качеств.
Плюсы квартир первого этажа
Легкий доступ. Все этажи многоэтажки доступны, если есть лифт (и если он исправен). А в пятиэтажках лифта нет и преимущество первого этажа очевидно. Поэтому пенсионерам, инвалидам и родителям с маленькими детьми квартиры на первом уровне дома наиболее удобны.
Только на первом этаже возможно создание отдельного входа в квартиру из окна или, что проще, с лоджии. И покидать жилье на нижнем уровне дома значительно проще, чем с верхних этажей, случись какая-то экстренная ситуация (например, пожар).
Хороший напор воды. Жильцы верхних этажей во многих многоэтажных домах регулярно испытывают недостачу воды. А на нижних этажах, особенно на первом, с водой проблем нет.
Кстати, качество водяного отопления на первых этажах большинства многоэтажных домов всегда лучше, чем наверху. По отопительным трубам вода в основном подается снизу вверх и в нижние квартиры поступает самой горячей.
Прохлада летом. Помещения верхних уровней многоэтажек облучаются июльским солнцем самым нещадным образом – летняя духота там обычна. А первые этажи скрыты кронами деревьев, полуденные солнечные лучи поступают в их окна рассеянными, нежаркими.
Мечта горожанина-садовода. Только первому этажу доступен земельный участок под окнами для возделывания. Можно разбить клумбы, высадить кустарник и наслаждаться садоводством.
Нет «нижних» соседей. Шумы соседского происхождения в многоквартирных домах обычны – дети прыгают наверху, внизу играет скрипка. Так вот – в помещениях первого этажа шумов снизу не бывает, нечему там шуметь. Кстати, жаловаться на ваш шум снизу также некому.
И залить соседей снизу невозможно, если квартира на первом уровне. А водопровод с сантехникой наводнения устраивают всегда неожиданно.
Рыночная дешевизна. Поскольку первый этаж не особенно интересен покупателям, квартиры там дешевле рыночных предложений схожей площади. Это сэкономит личные накопления и снизит размер ипотеки.
Квартиры первых этажей удобно переводить в нежилой фонд, использовать в торговле, оказании услуг, в организации офиса или в обустройстве хостела. В этом варианте удачны квартиры в домах первой линии на пешеходных улицах, с выходом окон на эти улицы и возможность обустройства входа, независимого от подъезда.
В отношении «первоэтажной» жилплощади домов с лифтами часто плюсом называется возможность не оплачивать услугу лифтового оборудования – это неверно. Иначе ремонт крыши должны были бы оплачивать только собственники квартиры верхних уровней.
Лифтовое оборудование является общедомовым имуществом, поэтому должно оплачиваться всеми жильцами многоэтажки. Подтверждение этому: определение Верховного суда за №117-АПГ16-2.
Минусы квартир первого этажа
Заметим, что большинство приведенных ниже недостатков решаются хорошей работой управляющей компании и поэтому в ухоженных домах отсутствуют.
Злоумышленники. Безусловно, проникновение в помещения первого уровня многоэтажки криминальным элементам удается проще, чем на верхние этажи. От обычных воришек защитой послужат оконные решетки и жалюзи, небьющиеся стекла и специальные стеклопакеты. От более «квалифицированных» злоумышленников поможет сигнализация.
Влажность и холод. Нахождение под полом подвального помещения и близкое расположение земли способствуют развитию сырости на нижнем жилом уровне многоквартирного дома. Капитальная теплоизоляция полов решает эту проблему, но стоит денег.
Отсутствие лоджии. В «хрущевках» старой постройки у первых этажей балконов обычно нет. Это уменьшает полезную площадь квартиры.
Шумность. Уличные и дворовые шумы в комнатах первого домового уровня хорошо различимы, поскольку их источники (автомашины, играющая детвора) находятся близко. Проблему решат качественные стеклопакеты на окна.
Еще одним шумовым источником является входная дверь, «бумкающая» при каждом входе-выходе – нужен дверной доводчик. Что касается лифта, то его движение создает больше всего шумов на верхнем этаже, где расположен электродвигатель.
Посторонняя живность. Подвальные помещения соблазнительны для насекомых и грызунов, особенно зимой. Их нашествие тем вероятнее, чем ближе к многоэтажке мусорные баки.
Дневная освещенность. Многоквартирные дома возводятся на доступных участках, поэтому расположение окон квартир первого этажа не выходят на юг, что ограничивает их инсоляцию. К тому же держать окна не зашторенными – терпеть любопытные взгляды прохожих. Хотя проблема недостаточной приватности решается, к примеру, роликовыми жалюзи «день-ночь».
Вид из окна. Широкий обзор из окон первого уровня дома в городской черте невозможен. Хотя в городской застройке и с верхних этажей кругозор ограничен – кругом дома и припаркованные авто, или уличный поток машин – но можно смотреть сверху вниз.
С другой стороны собственникам «первоэтажных» помещений (и только им) доступно самостоятельно улучшение вида из окна путем обустройства зеленой зоны в палисаднике.
Некоторые квартировладельцы организуют под балконом-лоджией первого этажа погреб, пробив люк в балконной плите и откопав погребную яму под ней, с последующей обкладкой кирпичом. Подобные погреба молва причисляет к достоинствам жилья на первом уровне многоквартирного дома, но – это безусловный недостаток.
Узаконить самодельный погреб под балконом первого этажа невозможно. Его самовольное построение грубо нарушает сразу несколько норм строительства многоквартирных зданий. Запрещено несогласованное расширение площади квартиры, подкоп фундамента, повреждение балконной плиты и незаконное пользование земельный участком.
Если перепланировку или переустройство квартиры возможно узаконить, то согласовать погреб под балконом никак нельзя – это реконструкция здания, самовольное выполнение которой законодательством не допускается.
Первый жилой этаж в новостройках
Проектируя современные жилые многоэтажки, застройщики часто размещают первый жилой этаж на втором уровне здания, выделив его первый уровень под коммерческие помещения (стрит-ритейл). Т.е. фактически жилье на первом этаже такой новостройки находится на ее «втором этаже». А значит, среди его характеристик полностью исключаются минусы «первоэтажного» жилья в хрущевках.
Разумеется, востребованность коммерческих помещений под социально-сервисную инфраструктуру наблюдается не в каждом месте возведения новостройки. При расположении в глубине двора, а тем более в инфраструктурно развитом жилой массиве нужды в дополнительных коммерческих объектах попросту нет.
Но и тогда большинство застройщиков не решаются оборудовать первые уровни выстраиваемых многоэтажек жилыми квартирами, предпочитая размещать там подсобные помещения, к примеру, под кладовые будущих жильцов. Другими ликвидными вариантами «первоэтажного» жилья в новостройках являются одно- и двухуровневые квартиры с прилегающими к ним участками земли, продаваемыми в собственность наряду с этими квартирами.
Однако, в сравнении с минусами первых этажей в «хрущевках», у квартир на первом уровне новостроек достоинств больше:
- другая планировка, из-за чего «первоэтажные» окна в них расположены значительно выше, чем в старом жилфонде;
- современные подъездные двери с доводчиками, препятствующие остужению подъезда в холодные месяцы;
- распланированные парковочные места на придомовой территории. Под окнами новостроек автомашины практически не оставляют, там устроены аккуратные цветники и газоны;
- коммуникации в подвальном техэтаже новостройки новые, постоянной сырости-влажности не бывает. Да и починка труб в случае протечек выполняется быстро, т.к. коммуникации еще не износились и не проржавели.
Владельцы квартир над «коммерческим» первым уровнем новостройки сталкиваются лишь с одним значимым минусом – шумом, проникающим в помещения через плиты напольного перекрытия.
Впрочем, проблема шумности «коммерческого» соседа снизу решаема, если он звукоизолирует потолок со своей стороны.
Но рациональнее все же поискать новостройки, где первый этажи изначально не проектировались под стрит-ритейл.
Легко ли продать квартиру на первом этаже
Среди покупателей жилья в многоэтажной недвижимости стабильно популярны уровни от третьего нижнего до предпоследнего верхнего. Первые этажи массовому покупателю скорее неинтересны, чем привлекательны. Впрочем, собственникам, готовящим продажу своей «первоэтажной» квартиры, не следует заранее разочаровываться.
Да, спрос на первые этажи невысок и да, при равных характеристиках квартиры третьих-четвертых этажей стоят по рынку недвижимости на 5-10% дороже.
Однако покупательский интерес лишь базируется на этажности, планировке и состоянии жилья – окончательное решение покупатель всегда принимает, руководствуясь индивидуальными особенностями определенной квартиры и района ее расположения. Критерии, влияющие на выбор покупателя жилплощади, детально исследованы в этой статье.
Помните, что жилая недвижимость приобретается вами на годы. Решение о покупке требует особенного внимания и взвешенности. Посоветуйтесь с опытными риэлторами, обдумайте плюсы-минусы всех вариантов по рынку.
Хоум-стейджинг, или как продать квартиру на 15 % дороже
На продажу жилья по выгодной цене у многих собственников может уйти не один месяц. Казалось бы, расположение квартиры удачное, соседи тихие, цена — не выше рыночной, однако покупатель всё не находится. Решить эту проблему поможет обычная предпродажная подготовка или, как ее еще называют, хоум-стейджинг.
Эксперты утверждают: предпродажная подготовка позволяет владельцу реализовать жилье быстро и в некоторых случаях на 10-15 % дороже, чем без такой подготовки
«Выручка от продажи в среднем увеличивается на 200 тысяч рублей. Но точно прогнозировать затраты и ожидаемую прибыль от предпродажной подготовки сложно, ведь каждый случай индивидуален. Вложения в квартиру даже в самом проблемном состоянии обычно не превышают 3% от рыночной стоимости жилья», — комментирует эксперт компании «Этажи».
Если ремонт сделан недавно, вся сантехника работает исправно, то никаких дополнительных затрат на подготовку жилья к продаже не нужно.
Единственное — стоит убраться: помыть полы, вытереть пыль с полок и подоконников. Рыночная цена квартиры с ремонтом будет изначально выше аналогичных по площади лотов, но в плохом состоянии.
Тем более не требуются дополнительные затраты, если речь идет о квартире с дизайнерским ремонтом.
Если же объективно квартира выглядит неухоженной — придется немного вложиться, однако эта сумма обязательно окупится.
Что входит в предпродажную подготовку?
Желательно, чтобы в помещении были ровные чистые стены и потолки. Привести поверхности в порядок можно просто поклеив недорогие обои и побелив потолок.
Также необходимо проветрить помещение, чтобы в доме не было посторонних запахов.
Если в квартире стоит старая пыльная мебель — лучше от нее избавиться, комнаты она не украсит, а покупатели смогут еще на осмотре представить, как они обставят дом.
Обычно предпродажной подготовкой занимаются собственники. Однако эксперты компании «Этажи» могут проконсультировать и помочь подготовить квартиру к демонстрации покупателям. Специалисты поделятся с продавцами жилья видео-уроками и чек-листами по подготовке недвижимости перед съемкой для публикации в интернете или показами.
Рекомендации по подготовке недвижимости к продаже от специалистов компании «Этажи»
Чтобы понять, как можно улучшить внешний вид квартиры, посмотрите на нее глазами потенциального покупателя. Найдите основные недостатки, подумайте, какие из них вы сможете исправить, а какие нет, оцените затраты на их устранение.
Из обязательного: проверьте обои, если они в плохом состоянии — поклейте новые. Отдайте предпочтение нейтральным пастельным оттенкам. Потолок — просто побелите. Уделите внимание полу: покрасьте или нанесите лаковое покрытие на дерево, линолеум приклейте в местах, где он отходит, замените испорченные части паркета или ламината.
Поработайте над освещением. Откройте окна пошире, чтобы дневной свет проникал в комнату. Для вечерних осмотров квартиры — купите яркие лампочки, чтобы покупатели могли рассмотреть «товар» в деталях.
Проверьте санузел. Краны, унитаз должны работать исправно. Неприятный запах желательно устранить. Мусор из корзин — выбросить.
Если вы не планируете после каждого осмотра квартиры постоянно мыть пол — приготовьте для покупателей бахилы или одноразовые тапочки. Также, если квартира пустая, принесите туда пару стульев на случай, если «гости» захотят присесть, а желательно — подписать договор купли-продажи.
Узнать еще больше секретов для выгодной продажи недвижимости вы можете у экспертов компании «Этажи».
Интернет-газета Newslab, главное фото unsplash.com
Поделиться 2
Как продать квартиру на первом этаже — советы риэлтора
Если вы намерены продать квартиру на первом этаже, откажитесь от навязанной мысли, что это жилье неликвидное и его цена на 20-30 процентов ниже. Стереотипы о «заземленных» помещениях постепенно уходят в прошлое. Если квартира чистая, сухая, теплая и светлая, а под окном — палисадник, продавайте эти квадратные метры с высоко поднятой головой.
Достоинства квартиры на первом этаже
Плюсов у такого жилья больше, чем минусов. При переезде легко доставить мебель и вещи, можно навсегда забыть о существовании лифта, не нужно таскать детские коляски по этажам, гораздо легче выгуливать домашних животных.
Отдельный разговор — кусочек земли под окнами. Чаще всего он становится приятным занятием для владельцев недвижимости, окна которой выходят на палисадник. Часты случаи, когда цветники и неприхотливый ландшафтный дизайн помогают собственнику продать жилье быстро и дорого!
Кому подходит квартира на первом этаже
Такое жилье часто становится идеальным для пожилых людей, которым сложно подниматься на верхние этажи, особенно при часто ломающемся лифте. Молодые мамы любят квартиры пониже: и коляски под рукой, и за детьми на площадке присматривать проще. Люди, мечтающие о маленькой даче, тоже находят отдушину, выращивая любимые растения прямо под окном.
Развенчиваем стереотипы
Принято считать, что недостатки квартиры на первом этаже — это низкий фундамент, шум с улицы, излишняя просматриваемость помещения, часто — отсутствие балкона и сырость от подвала. Чтобы все эти минусы собрались в одном помещении, дом должен быть очень старым. Такое встречается все реже, потому что люди учатся превращать недостатки в достоинства:
- Проблему с любопытными взглядами прохожих решают жалюзи или рулонные шторы с рисунками.
- С неприятным запахом и сыростью из подвала справляется укладка пола с гидроизоляционными материалами.
- Более низкую температуру в квартире компенсируют установкой дополнительных радиаторов
- Шум с улицы отсекают металлопластиковые окна с повышенной звукоизоляцией
- Отсутствие балкона заменяют шкафы-купе для хранения инвентаря
- Белье можно комфортно сушить и внутри помещения, для этого придуманы современные электрические устройства
Низкий и высокий первый этаж
Во многих старых домах первые этажи расположены чуть выше уровня земли. Создается ощущение, что внутри квартиры и на тротуаре люди стоят на одной высоте.
Бывает, управляющие компании по просьбе жильцов снимают часть грунта у дома, чтобы «поднять» фундамент.
Интересным выходом остается и посадка под окнами высоких декоративных кустарников: и красиво, и ходить прямо под окном никто не будет, и обзора для прохожих меньше.
Высокий первый этаж — более выигрышная ситуация. Тогда ни решетки на окнах не нужны, ни дополнительные жалюзи. Приятный момент: в новостройках первые этажи отдают под коммерческую недвижимость, чтобы жилые помещения начинались уже со второго.
Решетки на окнах — убирать или оставить
Риелторы советуют снять решетки перед продажей, чтобы визуально не утяжелять окна и психологически не создавать ассоциацию с неприятными учреждениями. Но выкидывать решетки не надо: новый хозяин сам решит, ставить их обратно или нет.
Перевод квартиры в нежилой фонд
Выгодно продать жилье на первом этаже можно, если выставить его как коммерческую недвижимость. Для этого нужно перевести квартиру в нежилой фонд. Особенно это полезно, если у дома проходимое месторасположение и в нем уже есть другие магазины, парикмахерские или офисы. Придется побегать с документами, но и продать коммерческую недвижимость можно гораздо удачнее!
Шебанова Оксана Станиславовна
- Вторичная недвижимость Автозаводский офис АН «Владис» Нижний Новгород
- Полезные статьи:
Как продавать квартиру на первом этаже дорого | Статьи по теме "Вторичное жилье" на портале недвижимости Move.ru
Как продавать квартиру на первом этаже дорого
Так сложилось, что в России квартиры на первом этаже считаются непрестижными. В связи с этим, как правило, эти квартиры продаются довольно плохо, если продавец не делает хорошую скидку.
Однако, если подойти к вопросу продажи квартиры более внимательно, оставив на стороне все ее изъяны и стереотипы людские, то можно будет продать имеющуюся недвижимость очень выгодно.
О том, как продать квартиру на первом этаже дорого, рассказали эксперты рынка недвижимости.
Казалось бы, квартиры на первом этаже должны привлечь внимание людей, которые не прочь под окнами посадить дерево и цветы, но, увы, таких людей в России крайне мало. Этому способствует целый ряд неудобств. Людей отпугивает высокий уровень шума, проблемы, связанные с близостью подвалов. Мало кого могут обрадовать любопытные взгляды людей, проходящих мимо. А еще нужно ставить решетки на окна.
Как правило, квартиры на первом этаже из-за вышеперечисленных случаев продаются значительно дешевле, по сравнению с жильем на других этажах. Скидка может достигать до 20%.
По словам Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО-Петросталь», только дополнительные улучшения смогут как-то изменить ситуацию – высококачественный ремонт, цветник под окнами, последней тенденцией становится обустройство отдельного входа с выделенной придомовой территорией для владельцев квартир первых этажей. Но это практика нового малоэтажного загородного строительства.
Конечно, в загородных малоэтажных жилых домах обычно вопрос с ликвидностью первых этажей встает не так остро: организованный поселок – это частная территория, а значит безопасность, тишина и спокойствие гарантированы собственной системой охраны.
Тем не менее, по данным компании Villagio Estate, и здесь квартиры на нижнем уровне разбирают менее охотно, чем на средних или верхнем этажах, в основном из-за видовых характеристик. Поэтому некоторые застройщики стараются компенсировать минусы таких квартир дополнительными плюсами.
К примеру, корпуса с апартаментами в поселке Park Avenue имеют 4 этажа. Больше всего аудиторию привлекает верхний уровень: покупатели получают не только студию, но и собственную эксплуатируемую кровлю.
Однако нижний тоже пользуется спросом: чтобы подогреть интерес покупателей, девелопер увеличил площади апартаментов, а также обеспечил каждую студию на 1 этаже открытой террасой и участком. Такой роскоши, к примеру, нет у владельцев объектов на 2 и 3 этажах.
Продажа без потерь
Если говорить о продаже городской квартиры на первом этаже без потерь в цене – реализация квартиры под бизнес, если характеристики квартиры привлекают внимание коммерсантов. Итак, таким образом, можно говорить, что у квартир на первом этаже есть свои преимущества – это возможность перевести помещение в нежилой фонд.
Напомним, что еще 5-10 лет назад практика перевода квартир на первом этаже в нежилой фонд на вторичном рынке недвижимости была повсеместна, что породило очень много пристроек к жилым домам, перепланировок, появлению порой сомнительных торговых точек и мест общепита. Конечно, это не могло не вызвать активного недовольства жильцов.
Сегодня свободную нишу стрит-ритейла занимают часто встроенные помещения первых этажей новостроек, коммерческая функция которых была предусмотрена еще на этапе проектирования.
По мнению Арсения Васильева, смена статуса объекта сегодня актуальна только для районов, где присутствует дефицит объектов коммерческой инфраструктуры или квартир с крайне удачным для коммерсантов местоположением.
Переводя квартиру в нежилой фонд, собственник получает более дорогой объект, который можно продать, сдать в аренду или использовать для открытия своего бизнеса. Наиболее доходный вариант — организация магазина на месте бывшей квартиры. Однако, по словам Елены Орловой, и.о.
руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», для этого подходит не каждое помещение. «Для создания торгового объекта важно, чтобы дом, в котором расположена переводимая квартира, находилась на перовой линии пешеходной улицы, желательно в пешей доступности от метро, — говорит она.
— То есть речь идет о месторасположении, при котором поток посетителей будет очень высоким».
«Квартиру в спальном районе, где сосредоточено множество различных объектов инфраструктуры шаговой доступности, лучше не переводить в нежилой фонд, а продавать как жилье, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
— А если дом расположен рядом с крупной магистралью и отличается хорошей проходимостью, то целесообразнее сначала перевести жилое помещение в нежилое.
Те же объекты стрит-ритейла в местах с хорошим пешеходным трафиком будут стоить существенно дороже, нежели квартиры на первых этажах, которые, скорее всего, придется продавать еще и с дисконтом».
Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty также утверждает, что, если жилплощадь находится на окраине в спальном микрорайоне, то заработать много не получиться.
Евгений Семёнов, руководитель отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», в свою очередь добавляет, что однокомнатную квартиру порядка 40 кв.м. тяжело будет использовать для коммерческих целей в силу небольшого метража. «Высота этажа также напрямую влияет на стоимость, — утверждает он.
— Помимо этого в более выгодном положении находится собственник двухсторонней квартиры. Очень редко продают квартиры исключительно для офиса. Большим спросом на первых этажах пользуется торговля. Кафе, небольшие продуктовые магазины и т.д. Все-таки для офиса больше подходят БЦ».
Конечно, можно продавать квартиру по более высокой цене, предполагая, что ее будут использовать как магазин или другой коммерческой объект. Однако покупателю будет интересна не каждая квартира, а только та, которую отличает выгодное месторасположение.
Впереди хлопоты по переводу помещения в нежилой фонд, которые лягут на нового собственника. Однако инвестор согласен заплатить больше, если предмет покупки по своей локации стоит того.
«В этом случае стоимость квартиры может вырасти не более 10-20%», — отмечает Арсений Васильев.
По словам Марии Литинецкой, если квартира расположена в центре, на улице с высоким пешеходным трафиком, то можно даже не раздумывать – ее однозначно необходимо переводить в нежилой фонд, а потом уже продавать по более высокой цене. «При таком раскладе наценка может составить и 20%, и 30%, — уверяет она. — Во всех остальных случаях необходим детальный анализ ситуации на локальном рынке коммерческой недвижимости».
Трудоемкий процесс
Прежде чем продать квартиру без потерь в цене, ее нужно перевести в нежилой фонд, а это непростой и трудоемкий процесс.
Изначально необходимо получить согласование у жильцов, а также согласовать проект перепланировки и проект организации отдельного входа в различных органах, в том числе в Комитете по архитектуре и градостроительству города.
Сама процедура может занимать 8 месяцев и больше в зависимости от того, сколько времени занял тот или иной этап. Жильцы могут не давать согласие на перевод, особенно, если они уже сталкивались с подобной ситуацией с негативной стороны.
Стоит также отметить, что жилое помещение, которое собственник хочет перевести в нежилой фонд, должно соответствовать определенным техническим требованиям.
Например, в нем должен быть оборудован отдельный вход (либо у собственника должна быть возможность это организовать).
Помимо этого, перевод не допускается, если квартира используется в качестве постоянно места проживания или право собственности на нее находится под обременением (например, в залоге у банка).
Для перевода жилого помещения в нежилое собственник должен обратиться в орган местного самоуправления и предоставить следующие документы: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы, технический паспорт квартиры, поэтажный план дома, а также подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки (в случае, например, если существует необходимость оборудовать отдельный вход).
По словам Валерия Лазугина, заместителя генерального директора АН «Итака», реализация проекта перевода помещения в нежилой фонд, согласование отдельного входа и т.д. занимают около года, средняя стоимость – 400-500 тысяч рублей.
«Если речь идет о центре города, то сроки и стоимость могут вырасти, все зависит от характеристик конкретной локации, — отмечает он. — При продаже квартиры под офис/магазин и т.д., никаких особенных документов не требуется, стандартный пакет.
Согласовывать перевод будет покупатель».
Собственник может пройти процедуру перевода квартиры в нежилой фонд самостоятельно – здесь уже можно говорить о более существенной прибавке к стоимости, которая может доходить до 100%.
В любом случае квартиры, которые продаются для перевода в нежилой фонд, будут стоить дороже своих аналогов.
Конкретную сумму выигрыша в цене назвать сложно, так как она напрямую зависит от местоположения и характеристик квартиры.
В случае успешного перевода жилого помещения в нежилой фонд, по словам Евгения Семенова, разница в цене может доходить и до 300%. «Городские власти активно обсуждают увеличение количества «пешеходных» улиц, — рассказывает он. — Собственники первых этажей только этого и ждут. Ведь имущество мгновенно подорожает, как только будет принято такое решение».
Инвесторы ищут
Как показывает практика, как только появляется очередная информация о развитии метрополитена, происходит повышение спроса на помещения в данной локации.
«Самые «умные» работают на опережение, — отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. — Ведь приблизительный срок перевода жилья в нежилье составляет до одного года.
А ведь еще необходимо делать ремонт».
Что самое интересное, узнав о скором открытии метрополитена в том или ином районе, инвесторы сами выходят на собственников и предлагают им продать квартиру на первом этаже по более высокой цене, что позволит улучшить жилищные условия, переехав в квартиру с лучшими характеристиками.
«Причем здесь очень важен человеческий фактор, — говорит Елена Орлова. — Важно не напугать собственника, разъяснить выгоду, развеять сомнения и т. д.
Собственник может быть психологически не готов в продаже квартиры по разным причинам: трудно расставаться с объектом, рядом расположены социальные объекты, удобно добираться до работы и прочее.
Но часто цена вопроса играет решающую роль, и решение о продаже все же принимается собственником. После совершения сделки уже новый владелец приступает к согласованию изменения назначения с квартиры на нежилое помещение».
До кризиса 2008 года подобные предложения — перевод жилого помещения в нежилое — на рынке были высоко востребованы – готовой коммерческой недвижимости не хватало, а цены на нее были достаточно высокими.
Сегодня процесс перевода квартир на первых этажах в нежилой фонд замедлился, в том числе в связи с активным строительством качественных бизнес-центров.
Теперь в новостройках нет первых этажей, так как в новых домах часть первых этажей сразу проектируются нежилыми – здесь сразу предусматриваются соответствующие планировки коммерческих помещений, необходимое количество входов/выходов, соответствие таких помещений требованиям противопожарной безопасности.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер» уверен, что такой подход и оснащение помещений первого этажа всем необходимым для дальнейшей эксплуатации может дать еще большую прибавку к стоимости. Например, в жилом комплексе «Новое Тушино», который строится на Путилковском шоссе в 1 км от МКАД, разница между стоимостью 1 кв.м. жилья и 1 кв.м. коммерческих помещений достигает 25-28%.
Сугра Гаджиева