Здравствуйте уважаемые читатели. Вас волнуют вопросы, как подготовить квартиру к сдаче? Что нужно изменить, чтобы быстро сдать ее в аренду? При этом стоимость аренды за квартиру должна соответствовать ее параметрам и радовать владельца недвижимости. Данный факт напрямую зависит от вложений в презентабельный вид и повышение комфорта проживания.
Например, если раньше вас полностью устраивала отклеивающаяся потемневшая плитка в ванной, то новых жильцов она может испугать. На рынке недвижимости сегодня процветает высокая конкуренция. Согласно мнению экспертов, анализирующих арендные ставки в московском регионе, цена правильно подготовленной недвижимости – на 30-40 % выше, чем у аналогичных предложений в неважном состоянии.
Нужен ли серьезный ремонт?
Если ваша квартира находится в престижном районе, она автоматически попадает в поле интересов состоятельных квартиросъемщиков. В этом случае вложение денег в дорогой ремонт не лишено смысла, т. к.
высокая презентабельность жилья ценится на рынке высоко. В остальных случаях можно обойтись качественным косметическим ремонтом, который придаст помещениям красивый и опрятный вид.
Скорее всего, через год или два ремонт придется обновлять.
На что обратить внимание? Первое – стены. Новые обои освежают помещения. Если стены квартиры покрашены краской, рекомендуется ее обновить. Конечно, делать это нужно по необходимости, когда стены действительно нужно освежить.
СОВЕТ: выбирая раскраску обоев, отдавайте предпочтение нейтральным цветам, которые нравятся большинству людей: спокойные, теплые, бежевые. Визуально светлые стены расширяют пространство.
Если на стенах присутствует плесень, избавиться от нее можно с помощью шпателя и специальных дезинфицирующих средств. Вместе с обработкой поверхность придется закрасить, а при необходимости – зашпаклевать, т. к. плесень оставляет следы на местах размножения.
Напольное покрытие — предмет пристального внимания опытных арендаторов. Ровный аккуратный пол повышает привлекательность квартиры так же, как и чистые стены. Не обязательно избавляться от старого паркета – его можно отшлифовать и заново покрыть лаком, а рассыпающиеся бруски поменять на новые. Ветхий линолеум лучше заменить новым покрытием, а поврежденные участки ламината — отремонтировать.
Сантехника в квартире должна быть не только исправной, но и чистой. Квартиру, где стоит унитаз или ванна с ржавыми подтеками, сложно сдать дороже. Замените детали, пришедшие в негодность: например, смеситель, ручки, душевой шланг и т. д. Туалет и ванная комната должны сверкать чистой — в противном случае вы рискуете привлечь нечистоплотных арендаторов, нарушающих правила гигиены.
То же самое можно сказать о проводке: торчащие из стен розетки и провода не внушают доверия. Опытные квартиросъемщики всегда проверяют работоспособность электропроводки и видят, в каком она состоянии. Наконец, вам надлежит проверить, исправны ли замки и шпингалеты, ручки на шкафах и сантехнике. Поверьте, при осмотре будут учтены все недочеты, а вы можете потерять часть прибыли при заключении сделки.
Посуда и мебель
Пустые квартиры без мебели долго ищут новых жильцов и не сдаются в аренду на длительный срок. Такое жилье снимают в экстренных ситуациях, одновременно продолжая поиски оптимального варианта. Если у вас нет возможности обставить квартиру перед сдачей, купите минимальный интерьер: кухонный гарнитур, прихожая, платяной шкаф, зеркало на стене и удобный раскладной диван.
Старая советская мебель, доставшаяся от бабушки, не обладает многофункциональностью и удобствами. Говоря о комфорте, многие квартиросъемщики предпочитают удобные, современные шкафы, многоярусные полки и комоды в стиле «Икеа». Главное, чтобы было, куда повесить одежду, положить обувь, косметику и другие вещи.
Также, людям нравится, когда в съемной квартире присутствует минимальный набор посуды: чашки, тарелки, сковорода, пара кастрюль, вилки и ложки. На кухонном столе уже лежит скатерть, ждущая новых хозяев – во всем этом чувствуется забота о квартирантах, что, несомненно – плюс для владельца площади.
Что делать со старыми вещами?
Арендаторы часто просят освободить квартиру от старых вещей личного характера, принадлежащих хозяевам. Будьте готовы тому, что придется искать место для старых шкатулок, ваз, ковров и прочих милых сердцу вещей. При этом лучше выбросить годами неиспользованные вещи, которые ни вам, ни квартиросъемщикам нужны уже не будут, но занимают место в квартире.
Такой хлам, как правило, копится не один год, и создает впечатление «неубранности». Опытным риелторам известно, как трудно сдать квартиру, хозяева которой не хотят расставаться со старыми вещами, мешающими комфортному проживанию. Стоимость придется существенно снизить.
СОВЕТ: не рекомендуется оставлять дорогие вещи, запирая их в шкафу. Лучше всего забрать их с собой.
Бытовая техника
Квартиры, оснащенные стандартным набором бытовой техники, ценятся выше, и это логично. Трудно представить себе комфортное существование без чайника, утюга, холодильника, кухонной плиты, автоматической стиральной машины и микроволновой печи. Это стандартный набор, который нужен для жизни.
Если вы сдаете жилье эконом-класса, не обязательно тратить деньги на кондиционер, посудомоечную машину, телевизор и другие предметы, без которых можно обойтись в быту. Дорогая бытовая техника не станет приоритетом при выборе вашего жилья среди других предложений, а ее приобретение стоит немалых денег.
Приятные мелочи в квартире: обязательно или нет?
Должна ли квартира в наем выглядеть уютной, и привлечет ли это клиентов? Все зависит от того, кто и для каких целей придет смотреть квартиру. Есть несколько типов жильцов. Люди, которые приехали работать (как и тот, кто снимает жилье в аренду посуточно), как правило, не акцентируют внимание на интерьере, в отличие, например, от семейной пары.
Обжитой и уютный интерьер с приятными мелочами выглядит привлекательнее неприветливого, пустого жилища. Вы можете оставить несколько картин, интересный светильник на подоконнике, жалюзи, стильные занавески и т. д. Все эти мелочи создают приятное впечатление и настроение, а потому могут выгодно выделить ваше жилье в массе безликих предложений.
Резюмируем
Какие факторы станут плюсами, включая вышеперечисленные пункты:
- безлимитный интернет;
- наличие минимального набора бытовой техники;
- небольшое количество необходимой мебели;
- качественный косметический ремонт;
- чистота;
- чистая, исправная сантехника;
- приятные мелочи.
Наконец, стоит помнить о договоре аренды, который станет гарантией сохранности вашей квартиры в том виде, в которой вы передали ее жильцам. Укажите в нем не только сроки оплаты, но и перечень предметов, мебели и техники, предоставляемой в пользование.
Поделиться ссылкой:
Бюджетно и достойно: готовим квартиру для сдачи в аренду или продажи
В один прекрасный день перед вами встала задача – подготовить квартиру к аренде или продаже. С чего начать? Как правило, в голове тут же появляется страшное слово «ремонт». А потом рой мыслей: «А стоит ли делать этот ремонт, и если да – то какой?» В этой статье мы поможем вам ответить на эти вопросы, привести в порядок мысли и оптимально подготовить квартиру к сделке.
Целесообразность ремонта
Для начала, как считают специалисты по недвижимости, нужно оценить реальное состояние квартиры, ее местоположение (тип дома и район), а также сроки, в которые вы хотите произвести сделку.
В более-менее приличных квартирах перед подачей объявления иногда бывает достаточно произвести качественную уборку. Но если квартира выглядит плачевно, то запланировать минимальный ремонт стоит. Определенный круг работ придется произвести также, если вы хотите продать или сдать жилье быстрее.
Ремонту – однозначное «да», если речь идет о квартире для последующей сдачи в аренду приличным людям. Для нанимателей, которые много времени проводят на работе, тратить драгоценные часы и даже дни на ремонт неприемлемо. Им важно заехать и более-менее комфортно жить.
Можно, конечно, оставить все, как есть, но тогда есть риск, что заинтересует такое место жительства только не особо чистоплотных и, возможно, даже нечестных перед законом граждан.
Ремонт в квартире для сдачи в аренду рано или поздно себя окупит. Хотя, в отличие от сделок купли-продажи, деньги к вам вернутся не сразу.
Владимир Романенко, руководитель отдела по работе с клиентами агентства недвижимости «Шоколад»:
— В последнее время количество квартир, предлагаемых в аренду, неуклонно растет. «Слой» квартир с ремонтом советского периода теряет ликвидность и привлекательность в ускоренном темпе. Возьмем для примера две одинаковые квартиры по метражу и категории дома, но с разным ремонтом – советского плана и «а-ля «Икея».
Цены с учетом кризиса на «советские» квартиры упали примерно на 10-25%, а на квартиры с «икеевским» ремонтом – максимум на 10%. А если сделать в квартире ремонт, то арендная плата вырастет на 20-30%.
Например, если квартира с советским ремонтом сдается за 25-26 тысяч рублей в месяц, то с «икеевским» – за 30-33 тысячи рублей.
При этом сроки окупаемости ремонта зависят от суммы, потраченной на эти работы.
Если вы отремонтируете однокомнатную квартиру за 100 тысяч рублей и сдадите ее за 30 тысяч в месяц, ремонт окупится уже через 2-4 месяца (в зависимости от того, за сколько месяцев потребуете предоплату и будете ли настаивать на страховом депозите). Однако, по мнению Владимира Романенко, 100 тысяч – это очень мало, чтобы сделать квартиру для сдачи в аренду более современной:
— Средняя цена ремонта, по моим представлениям, может обойтись в 300-500 тысяч рублей, при этом это позволит увеличить арендную плату на 5-7 тысяч рублей. Как показывает практика, затраты на ремонт «отбиваются» около 3-5 лет. Но у всех эти сроки индивидуальны.
Что касается квартир на продажу, то общая статистика гласит, что в лучшем случае ремонт окупается на 70%, но при этом время, затраченное на его осуществление, никем и никак не компенсируется. Для квартир на продажу, как правило, ремонт позволяет увеличить стоимость объекта на сумму, примерно равную стоимости ремонта.
Однако, например, «убитую» квартиру в старом доме на окраине, куда проблематично добираться, не спасет даже дорогой ремонт. При этом и в ремонт добротного жилья, предназначенного для продажи, с точки зрения логики, вкладываться не всегда целесообразно.
Опыт специалистов по ремонту показывает, что покупатели предпочитают после сделки обустраивать новое «гнездышко» по своему вкусу.
Андрей Андреев, специалист по недвижимости и предпродажной подготовке агентства недвижимости «Квартал-М»:
— Люди покупают не ремонт, а стены. Да, приятно, если можно заехать и жить, не тратя денег и времени на ремонт, но, как показала практика, на ремонт особо не «ведутся», каждый хочет все переделать под себя.
Тут и получается: у кого есть время, купят «убитую» квартиру с хорошим дисконтом, а кто не может ждать – покупают квартиру с ремонтом, но жутко торгуются, понимая, что все это придется постепенно переделывать под себя, а сейчас жить можно.
Асканаз Кобелян, генеральный директор компании «АСКО-Строй»:
— Однажды мы сделали косметический ремонт – предпродажную подготовку двухкомнатной квартиры, после чего собственник продал недвижимость. А через две недели к нам обратились другие клиенты с просьбой сделать капитальный ремонт двухкомнатной квартиры, которую они недавно купили. Когда мы приехали на замер, оказалось, что это та же самая квартира, в которой мы недавно сделали «косметику».
При этом нередки случаи, когда ремонтные работы перед выставлением недвижимости на продажу более чем оправданы.
Андрей Лямин-Бородин, генеральный директор PriceRemont:
— В последнее время участились заказы на ремонт для последующей продажи в отношении «инвестиционных» квартир в новостройках. В условиях растущего рынка это было не актуально, однако теперь, когда рынок, в лучшем случае, «стагнирует», наличие ремонта повышает ликвидность квартиры.
Правила бюджетного ремонта
Итак, вы пришли к выводу, что ремонт делать нужно. При этом вы понимаете, что это «удовольствие» хлопотное и затратное. Одно дело – переделывать квартиру под себя и совсем другое – затевать ремонт там, где вы сами жить не планируете. Поэтому важно, чтобы итоговая стоимость работ оказалась более чем удовлетворительной. Как этого добиться?
Совет № 1 – исключите вариант с капитальным ремонтом.
Андрей Андреев:
— Если затеять капитальный ремонт, то он точно не окупится. Это пустая трата денег.
Совет № 2 – составьте перечень работ в зависимости от целей сделки.
— Что дает ремонт перед продажей? Он лишь помогает быстрее продать квартиру, но почти никак не влияет на ее стоимость. Если делать легкую «косметику», то это определенный плюс при продаже.
Если состояние обоев совсем плачевное, лучше всего их вовсе снять и подготовить стены под оклейку новых.
Во-первых, при просмотре покупатели начнут фантазировать по поводу цвета и стиля новых обоев; во-вторых, запах свежего ремонта благоприятно воспринимается всеми.
Виктор Цыганков, главный инженер строительной компании «Номер один»:
— Чаще всего перед продажей или сдачей квартиры в аренду собственники решают освежить стеновые покрытия и потолок, привести в порядок смесители и другие сантехнические приборы, постелить линолеум или ламинат, также в этот перечень работ можно включить замену розеток, выключателей и светильников. Этот вид ремонта является наиболее простым, быстрым, а его стоимость – самой низкой.
Совет № 3 – пытаясь сэкономить на ремонте, не пренебрегайте безопасностью и аккуратностью. Эти два правила ремонтники считают основными в негласной теории относительно того, в каком виде прилично продавать или сдавать в аренду.
Андрей Лямин-Бородин:
— Если речь идет о продаже квартиры, то важно, чтобы покупатель увидел дефекты квартиры, тогда это будет учтено в цене и сделка будет честной.
Гораздо хуже будет скрыть эти дефекты косметическим ремонтом, чтобы покупатель их не увидел – проблемы все равно проявятся и станут неприятным сюрпризом для покупателя после сделки.
Если же речь идет о сдаче в аренду, то здесь самое главное – исправность электрики и сантехники.
В процессе планирования ремонта специалисты советуют, в первую очередь, обратить внимание на состояние сантехники – ванны, унитаза, раковины, водопроводных труб. Далее стоит учесть внешний вид стен, пола, потолка.
Считается неприличным пускать арендаторов в квартиру с обшарпанным напольным покрытием, засаленными стенами, пожелтевшим потолком и сломанной мебелью. Пусть лучше сантехника и мебель будут недорогими, но исправными, считают эксперты.
То же касается и ремонтных работ, для которых можно выбирать бюджетные материалы.
Александр Чебурин, генеральный директор строительной компании «Ваш Дом»:
— Я не приемлю ни в каком виде и количестве мусор на объекте, как бытовой, так и строительный, поэтому мои мастера делают уборку ежедневно. Согласитесь, когда вы покупаете или берете в аренду квартиру и начинаете находить под раковиной, ванной, в шкафах мусор, то хорошего впечатления о собственнике у вас точно не сложится, и уж тем более на «чистоту» ваших отношений рассчитывать не стоит.
Помимо правил приличия, при планировании ремонта стоит учитывать взаимозависимость некоторых видов работ.
Так, например, перед укладкой ламината нужно выровнять пол, перед покраской стен также потребуются выравнивающие манипуляции.
Кроме этого, перед установкой новой сантехники рекомендуется заменить текущие трубы, а перед заменой розеток, выключателей и светильников – убедиться в исправности проводки.
Виктор Цыганков:
— Начальная точка ремонта – это обязательно потолок. Его необходимо выровнять, устранить все трещины, после покрасить, нанести штукатурку и в завершение покрыть выбранным видом декоративного покрытия. Мы рекомендуем не экономить на предварительной отделке, так как от ее качества зависит срок службы внешнего декоративного покрытия.
Цена вопроса
Конечно, главный интерес вызывает вопрос об итоговой стоимости ремонта.
Очевидно, что для каждой квартиры стоимость будет отличаться: во-первых, из-за площади, во-вторых, для каждого объекта необходим свой перечень работ, который зависит, в первую очередь, от финансовых возможностей собственника. В среднем стоимость косметического ремонта 5-10 тысяч рублей за квадратный метр, капитального – 12-20 тысяч рублей за «квадрат».
Андрей Лямин-Бородин:
— Если квартира в хорошем состоянии, поверхности ровные, ремонта санузла не требуется, то есть достаточно «обновить обои», можно уложиться и в 100 тысяч рублей (за работу и материалы).
Если же речь идет о капитальном ремонте однокомнатной квартиры, то стоимость работ и материалов в варианте «без изысков» будет в диапазоне 300-600 тысяч рублей.
Естественно, эта сумма может быть и значительно выше – все зависит от пожеланий заказчика, но вряд ли это целесообразно.
Асканаз Кобелян:
— Например, в квартире 45 кв. м мы поменяли обои, покрасили потолки и поменяли ламинат. Все это обошлась заказчику в 240 тысяч рублей.
Александр Чебурин:
— Минимальная стоимость косметического ремонта однокомнатной квартиры зависит от моральных или профессиональных устоев компании. Любая уважающая себя фирма не будет делать так, что после очень дешевого ремонта у постояльцев будут одни проблемы.
В нашей компании цены на косметический ремонт начинаются от 3 тысяч рублей за квадратный метр, и такой ремонт не надо переделывать через месяц и даже год.
Цены на капитальный ремонт начинаются от 6,5 тысячи рублей за квадратный метр, так как, в отличие от евроремонта класса «В», в капитальном ремонте очень много демонтажных работ. Приведу пример стоимости работ для квартиры площадью 36 кв. м.
Ремонт стен – 65,5 тысячи рублей, потолков – 17 тысяч рублей, полов – 19,7 тысячи рублей, распределение и подключение сантехники – 12,5 тысячи рублей. Для более точного расчета необходим предварительный выезд специалиста.
- Наглядный пример сметы на ремонт с минимальными вложениями в квартире 43 кв. м привела компания PriceRemont:
- — ремонт стен (очистка от старых обоев, грунтовка, двухразовая шпаклевка, поклейка обоев) – 16 125 рублей;
- — ремонт потолков (удаление побелки и шпаклевки, устройство натяжных потолков, устройство реечных потолков в санузле) – 30 959 рублей;
- — ремонт полов (снятие ламината, паркетной доски, чистовая стяжка самовыравнивающейся смесью, укладка ламината с подложкой, установка плинтусов, укладка плитки, затирка швов керамической плитки) – 19 640 рублей;
- — работы с электрикой (демонтаж розеток, выключателей, светильников, устройство электрической точки, установка розетки, выключателя) – 5 200 рублей.
- Итоговая стоимость работ — 71 924 рубля.
- Виктор Цыганков:
— В общении с клиентами мы довольно часто понимаем, что они практически не отличают косметический, капитальный и элитный виды ремонта.
Особенную путаницу вызывает понятие «евроремонт», который довольно популярен среди заказчиков, но его понимание у каждого, как правило, свое.
На самом деле, евроремонт осуществляется по индивидуальному дизайнерскому проекту, а в смете нередко фигурируют работы по перепланировке. Что именно выберет для себя владелец квартиры, решать ему, с учетом величины бюджета на ремонт.
Как подготовить свою квартиру к сдаче в аренду
Как создать уют, куда убрать ненужные вещи и чем привлечь путешественников — вместе с сайтом Houzz разбираемся, как привести в порядок квартиру, которую вы планируете сдавать
Обычно дизайнеры, проектируя интерьер, отталкиваются от запросов и привычек жильцов. В случае с квартирой под сдачу процесс обратный: жилье обустраивают под образ жизни конкретного человека.
Он берется не с потолка — дизайнер учитывает место, статус района, вид из окон и многое другое. Чем богаче целевая аудитория, тем дороже будет отделка, мебель и оборудование.
Квартиры под долгосрочную и краткосрочную аренду отличаются. В первых придется оборудовать полноценную кухню и много мест для хранения. Для сдачи на краткий срок достаточно будет половины гарнитура и одного шкафа. Если вы рассчитываете на гостей города — клиентов Airbnb, квартира должна быть яркой и запоминающейся.
Люди, которые снимают жилье на год и больше, предпочитают нейтральную цветовую гамму без броских акцентов. Они будут создавать уют для себя сами.
Помните о деталях. Если вы готовы сдавать жилье арендаторам с животными, лучше сразу подыскать рулонные шторы. А если согласны, что в квартире будут курить, ищите хорошую вытяжку со сменными фильтрами.
В большинстве квартир под «долгую» сдачу основной фоновый цвет — белый, чуть реже — серый. Ахроматические оттенки сочетаются с любыми другими цветами. Более того, они их подчеркивают. Поэтому, когда вы захотите поменять диван, текстиль или еще что-то яркое в квартире, интерьер не превратится в тыкву.
Квартиры под краткосрочную сдачу обычно выглядят ярче, чем под долгосрочную. Но и они не должны быть захламленными — обилие чужих вещей психологически сковывает человека.
Чем больше спальных мест в квартире, сдающейся на короткий срок, тем больше денег она принесет. Традиционный минимум даже для однушки — кровать и раскладной диван.
Если есть возможность поставить полноценную кровать — ставьте. Пусть она занимает больше места, но для набегавшегося туриста станет синонимом счастья. Наличие нескольких спальных мест в квартире под сдачу подразумевает, что гостям нужно обеспечить хотя бы минимальную приватность.
Есть несколько способов отгородить кровать, не создавая стен: мобильная перегородка-штора; широкая рулонная штора, закрепленная на потолке; полустенок — перегородка до середины стены.
Чтобы избавиться от ощущения тесноты, в небольших квартирах под кратковременную сдачу кухню часто объединяют с комнатой. А сам кухонный гарнитур присутствует в усеченном виде: арендаторы все равно мало готовят.
На миниатюрной кухне можно использовать компактную бытовую технику — например, посудомойку или холодильник, встроенные под столешницу. Вместо плиты подойдет варочная панель на две конфорки.
Отделочные материалы в квартире под сдачу должны быть антивандальными, недорогими и главное — легко обновляемыми. Оптимальный вариант для стен — флизелиновые или виниловые обои под покраску, для пола — ламинат и керамогранит, для потолка — моющаяся краска на водной основе. Дерево с текстилем пачкаются быстрее.
Если квартира сдается посуточно, можно отказаться от верхней линии шкафов в пользу полок — съемщики вряд ли будут хранить обоз припасов и наборы кастрюль.
Не обязательно тратиться на полноценные шкафы для хранения вещей — обычные или встроенные. Полки и рейлинги можно спрятать за плотной шторой в цвет стены. Например, используя под хранение вещей часть длинного коридора.
Если вы хотите сделать в квартире под сдачу интерьер, который выглядит дорого, обратите внимание на распродажные образцы мебели и света — предметы с экспозиции можно купить с 50–70%-ной уценкой.
Еще один дизайнерский фокус — кастомизация. Так, если недорогие кухонные фасады из ламинированного ДСП дополнить изящными ручками, мебель будет выглядеть вдвое симпатичнее. Отлично смотрятся шкафы из гипсокартона с обычными жалюзийными дверцами из строительного гипермаркета.
Часто съемным квартирам для ощущения уюта не хватает толкового освещения. Проблема даже не в том, что единственной люстры недостаточно, а в том, что централизованный свет — это неудобно.
В идеале каждая зона в комнате — для отдыха, работы, приема гостей или вечернего чтения — должна иметь свой источник света.
Способов децентрализовать свет без штробления есть несколько: токопроводы, шинные системы, светодиодные ленты, LED-светильники на батарейках. Наконец, торшеры — настольные и напольные.
И откажитесь от плотных темных портьер в пользу светлого тюля или римских штор — помещение сразу станет светлее.
Для квартир, сдающихся посуточно, лучше выбрать жалюзи на окна и шторы-блэкаут — многие гости любят поспать днем после тяжелого вечернего отдыха.
Подробности по теме
Как обустроить крошечную квартиру: 8 реальных примеров
Как обустроить крошечную квартиру: 8 реальных примеров
Как обставить квартиру под сдачу | Идеи ремонта
Как обставить и обустроить квартиру под аренду? Этот вопрос становится все более актуальным, поскольку сегодня многие люди приобретают квадратные метры не для себя, а в качестве инвестиции. Очевидно, ..
Как обставить и обустроить квартиру под аренду? Этот вопрос становится все более актуальным, поскольку сегодня многие люди приобретают квадратные метры не для себя, а в качестве инвестиции. Очевидно, что аккуратная, ухоженная квартира не застоится на рынке, в то же время владельцам необходимо учесть свои интересы и окупить вложения.
Вместе с мебельным гипермаркетом Hoff мы попробуем разобраться в особенностях ремонта и меблировки арендных квартир. Вот несколько советов, которые помогут вам принять решение и отыскать золотую середину между экономией и комфортом.
Совет первый: найдите точку равновесия. Изучите средние арендные ставки на квартиры в вашем районе, и уже исходя из этого планируйте ремонт.
Как показывает практика, если вы не владелец элитных апартаментов в центре города, усердствовать в отделке и покупке дорогих вещей нет смысла.
Вы еще не компенсируете затраты, как на горизонте замаячит следующий ремонт, и все начнется сначала.
В квартире под сдачу благоприятное впечатление произведут чистая ванная, новая сантехника, функциональная кухня, обязательно наличие стиральной машины и крайне желательно – посудомойки.
Материалы нужно выбирать износостойкие, например, декоративную штукатурку, обои под покраску, ламинат высокого класса устойчивости, плитку и керамогранит.
Уборка и обновление интерьера после очередного клиента не должны занимать много времени.
Совет второй: выбирайте современную мебель. Времена «бабушкиных интерьеров» прошли, поэтому вы с легкой душой можете попрощаться с морально устаревшей, затхлой, сломанной мебелью – она лишь испортит впечатление от квартиры. Если ваша цель – жильцы со средним доходом и выше, не ждите, что они польстятся на старую рухлядь.
В модульном гарнитуре можно использовать только те элементы, которые вы сочтете нужными.
К тому же при нынешнем разнообразии моделей и вариантов отделки, даже из сравнительно недорогой серийной мебели вполне реально скомпоновать интересный интерьер. Готовая мебель, конечно же, обойдется дешевле выполненной под заказ, по индивидуальным размерам.
Совет третий: интерьер должен быть универсальным. Вы можете приблизительно нарисовать портрет потенциального арендатора, но не можете предугадать его вкусы и привычки. Большинство людей предпочитает уютную домашнюю атмосферу, поэтому для квартиры под сдачу оптимален нейтральный интерьер в светлых тонах, который жильцы потом сами дополнят аксессуарами.
И наоборот, выбирая дерзкую интерьерную концепцию, вы сразу отсекаете некоторое количество потенциальных клиентов, которым станет плохо от граффити на стенах или черно-красной спальни.
Совет четвертый: ограничьтесь минимальным набором вещей. Обычно это кухонный гарнитур, обеденный стол, платяной шкаф, шкаф для верхней одежды и вешалка в прихожей. В однушке логичнее отдать предпочтение раскладному дивану.
Даже если некоторые арендаторы мечтают о собственной полноценной кровати, у них может возникнуть вопрос, как принимать гостей и смотреть телевизор.
В двухкомнатной квартире имеет смысл предусмотреть дополнительное спальное место – например, кресло-кровать для ребенка или заночевавших друзей.
Угловой раскладной диван: компактно, недорого и функционально
И хотя в российской практике квартиры обычно сдаются с полной меблировкой, держите в уме, что у клиента может оказаться свое любимое кресло или рабочий стол, которые он возит с собой.
Миниатюрный кухонный гарнитур, вмещающий все самое необходимое, подойдет для студии или небольшой однокомнатной квартиры.
Простейший стеллаж и коробки для хранения книг, игрушек и других мелочей жильцы могут приобрести сами, если они им понадобятся. Пусть в квартире будет больше света и воздуха, это добавит ей привлекательности.
Исключение составляют квартиры под краткосрочную аренду: в них комплект мебели должен быть полным, ведь гости приедут к вам с пустыми руками.
Совет пятый: используйте многофункциональную и трансформирующуюся мебель. Не секрет, что на рынке аренды наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры, а значит, встает вопрос об экономии места.
Прежде всего, этой цели служат складные диваны и кресла, причем предпочтительно выбирать модели с отсеком для хранения белья и одеял.
Присмотритесь к подлокотникам диванов, иногда в них тоже интегрируют полочки; дополнительные емкости для хранения бывают встроены в пуфы и скамейки.
Стол-трансформер превращается из журнального в обеденный.
Существует и другая мебель, которая существенно экономит пространство: это разнообразные модели столов-трансформеров, секретеры, стеллажи и так далее.
Стеллаж с приставным столом выполняет функцию зонирования и может использоваться как рабочее место.
Совет шестой: защитите мебель. Мы уже писали, что в отделке арендных квартир рекомендуется применять «неубиваемые» материалы. Мебель также подвержена износу, но можно заранее принять меры, чтобы замедлить этот процесс.
Например, если вы переживаете за обивку диванов и кресел, купите или сшейте чехлы, которые всегда можно снять, постирать или заменить.
Некоторые детали можно приобрести про запас, например, несколько ручек для шкафов и даже запасной фасад для нижних шкафов на кухне (на них приходится наибольшая нагрузка в процессе эксплуатации).
И, конечно, покупайте мебель у проверенных продавцов. Зачастую именно репутация производителя или магазина является гарантией того, что ваше приобретение будет служить долго и надежно.
Ремонт в квартире под сдачу: Чем отличается от «ремонта для себя»
Ремонт квартиры для сдачи в аренду, да еще и с дизайнером — особый жанр проектов. Денег мало, обстановка и отделка при этом должны быть если не вечными, то сложноубиваемыми. А еще стоит интересная задача: зацепить потенциального квартиросъемщика. Узнали у дизайнеров, как они работают с такими проектами и ограничениями.
Кому будем сдавать?Вопрос принципиальный. Делая проект для хозяев, дизайнеры узнают их привычки, образ жизни, увлечения — все это отражается и в планировке, и в стилистике. В съемной квартире проект начинается с бизнес-плана, а именно: с расчета ожидаемой арендной платы и определения «портрета» жильца. Чем состоятельнее потенциальный съемщик, тем больше он предъявит претензий и тем больше будут затраты на ремонт. Вкладываться в хорошую отделку, имея квартиру в «плохом» районе, нерентабельно.
Определитесь: в какой срок вы планируете отбить затраты (бюджет проекта), планируете ли в будущем жить тут сами (целесообразность перепланировок), как будете сдавать — посуточно или помесячно.
Юлия ГолавскаяПосуточно или помесячно?Ремонт квартиры для сдачи в аренду зависит от бизнес-стратегии. Сегодня заработать на краткосрочной аренде через сервисы вроде Airbnb можно больше, чем на помесячной. Но такое жилье и обставлять следует иначе. Основных отличий несколько:1.
Не нужна полноценная кухня со всей техникой. Обычно путешественники вообще мало времени уделяют готовке. Они не хранят запасов бакалеи, им не нужно место для парадного сервиза и сковородки вок. 2. Не нужно много шкафов — достаточно одного. Куда важнее стойка для раскрытого чемодана.
В квартире для долгосрочной аренды заказчикам нужно хранить много вещей — обычно делают встроенные шкафы, кладовку.3. Стиральная машинка может быть «на виду» — на кухне, например.
Тогда как в квартире для долгосрочной аренды комфортнее организовать постирочную (стирку, сушку, место для разложенной гладильной доски).
ПО ТЕМЕ…
Где сушить белье в квартире… красиво
- Чем больше спальных мест, тем лучше для любого формата. Но при посуточной аренде это архиважно. «Просят: пусть даже табурет — и тот раскладывается! В большой компании кому-то может не хватить спального места. Если позволяет площадь, и все диваны уже раскладные, я обычно делаю отдельный чулан, где хранятся раскладушки», — рассказывает дизайнер Светлана Иванова.
- Интерьер квартиры под долгую сдачу должен быть нейтральным — жильцы сами наполнят его акцентными вещами. Дизайн жилья под краткосрочную аренду априори ярче — иначе на него не обратят внимание.
- При краткосрочной сдаче убирать квартиру придется после каждого жильца — а, значит, этот процесс должен быть максимально простым. То есть если шторы — то такие, чтобы спокойно стирать в машинке. На мебели — съемные чехлы. Лампочки — вечные. Чем меньше текстиля и незащищенного дерева, тем проще уборка. Мебель, по словам дизайнера Ольги Пустоваловой, лучше иметь облегченную — проще двигать. От ковров, открытых полок и всякого мелкого декора лучше избавиться — как и шторы, это главные пылесборники.
Юлия Голавская
Какие цвета помогут сдать квартируКвартира под сдачу должна быть светлой. Так она кажется больше и, что особенно важно, чище. «Как ни странно, стены в квартирах “под съем” лучше делать белыми.
Во-первых, этот цвет всем нравится, а во-вторых, его легче всего обновить», — делится дизайнер Мария Устинова. Концепция «красим все в белый» снимает проблему аккуратного стыка стен и потолка.
Светло-серый — отличная альтернатива белому: хорошо смотрится с любыми цветовыми акцентами. То есть от смены дивана или постера дизайн сильно не проиграет.
По словам дизайнеров, ремонт квартиры под сдачу — это, как правило, аккуратный ремонт без дизайнерских «закидонов». Он должен напоминать номер отеля и нравиться большому количеству людей с разными вкусами.
На фото: эту квартиру в Пречистенском переулке в Москве дизайнер Ирина Марковская проектировала для условного «европейца, приехавшего в Россию на длительный срок». За основу взят дорогой номер в прибрежном отелеОднако просто белый интерьер с икеевской мебелью рискует потеряться среди сотен похожих вариантов. Поэтому в нем должна быть изюминка — какой-то запоминающийся, но ненавязчивый ход, декор. «Идет расчет на “wow-эффект” — используются недорогие, но максимально эффектные приемы в оформлении, чтобы при просмотре квартиры у людей возникло непреодолимое желание поскорее заехать», — рассказывает дизайнер Дарья Михайлова.Квартира под сдачу: как сделать ремонт, который запомнится«Интерьер предпочтительнее светлый, но яркий, — делится дизайнер Яна Волкова. — Чаще всего снимают жилье двадцатилетние, поэтому спокойный интерьер их может не зацепить. Чтобы сделать квартиру заметной, добавьте контраст и цвет в отделку или декор. Пример: черно-белый пол на фоне нейтральной бело-серой гаммы».Выбирая акцентные цвета, учтите специфику аудитории и климатические условия региона. Например, в Петербурге большую часть года пасмурно. Многим гостям от этого зябко и неуютно. В питерском проекте на фото дизайнер Алла Сеничева специально выкрасила стены в санузле в ярко-горчичный оттенок, чтобы гости с утра не испытывали недостатка «солнечного света». А ее коллега Оксана Олейник, проектируя квартиру для долгосрочной аренды, добавила в интерьер свежих зеленых оттенков. Этот цвет благоприятно влияет на работоспособность и творчество. Жилье планируется сдать молодому предпринимателю.
Еще один важный момент, как сделать ремонт для сдачи квартиры: она не должна быть захламленной. Дело не только в ощущении тесноты.
Чужие вещи с ярко выраженной индивидуальностью не дают гостям расслабиться, психологически сковывают.
Именно поэтому недорогая универсальная обстановка из ИКЕА предпочтительнее раритетной мебели из бабушкиной квартиры — если, конечно, вы не нарветесь на ценителя.
Марина Чернова
Планировка. Когда лучше делить и не делить пространствоСтудийная планировка в маленькой квартире под сдачу — часто необходимость. Так пространство выглядит больше, светлее и привлекательнее.
Обычно при объединении кухни и гостиной в варианте под кратковременную сдачу кухонную часть урезают до минимума — небольшая столешница и пара шкафов.
Ради экономии пространства используют компактную бытовую технику — например, посудомойку шириной 45 см, холодильник — 55 см, варочную панель на две конфорки.
Для чего нужно так ужиматься? Чтобы сделать больше спальных мест и получить большую прибыль. Даже в однокомнатной квартире вы найдете кровать и раскладной диван.
Почему не два дивана? По замечанию дизайнеров, съемщики всегда предпочтут кровать дивану, даже если ищут вариант на одну ночь.
Если спальные места расположены в студии, гости вправе рассчитывать на приватность. Но делить пространство перегородками — значит, сделать его теснее.
В ход идут раздвижные перегородки-купе, рулонные шторы (для кровати в нише), занавески из плотной ткани и ширмы.
На фото: дизайнер Ольга Луис из UD BÀSE разделила студию в московском ЖК «Водный» на кухню-гостиную и отдельную спальню.
«Часто заказчики просят планировку квартиры и расстановку мебели “на все случаи жизни”. Чем больше вариантов и мобильности, тем больше шансов что квартира подойдет всем арендаторам», — говорит архитектор Виталий Кириченко. В объединенном пространстве можно реализовать больше сценариев.
В больших квартирах изолированные комнаты будут преимуществом. При одном и том же метраже сдать «двушку» семье проще, чем студию. А при краткосрочной аренде в две изолированных комнаты можно поселить сразу двух независимых жильцов. Выбор материалов.
Три важных критерияБюджет на ремонт квартиры под сдачу в аренду, как правило, намного меньше, чем для себя. Материалы приходится выбирать недорогие. Сопутствующие требования — повышенная износостойкость и возможность быстрого обновления.
Поэтому на стенах съемных квартир мы обычно видим окрашенную штукатурку или обои под покраску, на полу — линолеум, винил и керамогранит.
Дизайнер Мария Остроумова сейчас делает эконом-ремонт в квартире для аренды: «Никогда в интерьере “для себя” я бы не стала использовать виниловые обои, пластиковый плинтус, ламинированную столешницу, натяжные потолки. В квартире для съёма это вполне разумно с точки зрения эксплуатации и экономии».
При ремонте «под сдачу» редко кто озадачивается идеальным выравниванием стен. Но при этом в отделку закладывается двойная надежность. «Я редко использую кварцвиниловую плитку в хозяйских интерьерах, и почти всегда — в квартирах для аренды. Она переживает все: потопы, вечеринки, детей на самокатах.
В интерьерах “для себя” предпочтительнее паркетная доска или хороший ламинат», — делится дизайнер Мария Зайцева.
К «неубиваемым» материалам относят коммерческий линолеум, кварцвинил, керамогранит, «антивандальные» обои под покраску, краски с возможностью мытья стен.
Паркет на полу бывает только в высоком ценовом сегменте — но такие квартиры вообще не сильно отличаются от проектов «для себя».
Антивандальные материалы часто недешевы, но выгодны — служат дольше и проще реставрируются. «Например, ПВХ-плитка на полу убивается очень тяжело и заменить её отдельную плашку гораздо проще, чем отреставрировать кусок дешёвого линолеума, — объясняет дизайнер Роман Купа.
— Дорогая краска позволяет закрасить небольшой фрагмент стены без видимого перехода. То же касается и декоративной штукатурки. А попробуйте отреставрировать обои, даже дешёвые! Придётся переклеивать всю стену».
Оксана Олейник«Существует отдельный запрос рынка на ремонт квартиры “под сдачу”, нам даже пришлось разработать отдельную комплектацию, — рассказывает Алексей Белый, сооснователь сервиса готовых ремонтов «Квадрим». — Обычно ремонт делится на два этапа: черновой — как для личной эксплуатации, и чистовой — когда материалы выбираем самые доступные.
После съезда квартирантов хозяину достаточно сменить “оболочку” и снова получится качественная квартира. Рекомендуем: на стены — обои под покраску, плинтус пластиковый, ламинат 32 класса, двери — самые недорогие белые, потолок натяжной. При этом санузел желательно делать сразу как для себя. Переложить плитку будет долго, дорого и очень грязно».
Мебель: ИКЕА и что еще?Мебель в квартиры под сдачу подбирается по тому же принципу, что и отделка — дешево и практично. На кухнях — модули стандартного размера, чтобы можно было легко заменить фасады. Сами фасады обычно глянцевые, они дольше матовых сохраняют товарный вид. Кухни — с минимальным наполнением. Бытовая техника без «наворотов».
Диваны часто подбираются со съемными чехлами. Стеклянных поверхностей в мебели — минимум. Полки чаще всего открытые — экономия на фасадах. Нишу в прихожей закрывают просто плотной шторой. В санузлах зачастую душевая кабина без ванны.
На фото: хозяйка этой квартиры в Замоскворечье давно занимается сдачей жилья в аренду. По ее словам, удобная кровать — то, на что в первую очередь смотрят потенциальные гости. Для проекта на фото кровать купили в ИКЕА. Белье хранится в антресоли строенного шкафа (его основная, нижняя часть открывается с другой стороны). Автор проекта: Ирина Носова