Эксперты Циан проанализировали, как развивался рынок ипотечного кредитования России после финансового кризиса 2008 года, как менялись ставки, сроки кредитов и объемы выдачи.
Все больше и выше
Рынок ипотечного кредитования в РФ обновил рекорды: по итогам 2020 года выдано 1,7 млн ипотечных кредитов на сумму 4295,8 млрд рублей. По сравнению с 2009-м количество выданных кредитов в 2020 году оказалось выше в 13 раз. Объем выданных кредитов — в 30 раз выше, чем в 2009-м. Большая динамика связана с ростом среднего размера кредита.
Динамика ипотечных сделок
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Рост количества и объема выданных кредитов наблюдался с 2010 года — экономика постепенно восстанавливалась (ВВП вырос на 4% относительно «низкой базы» кризисного 2009-го). Из-за невысокой активности потенциальных заемщиков в 2008–2009 годах банки накопили избыточную ликвидность, поэтому начали предлагать более выгодные условия при возросшей конкуренции.
Выдача ипотеки увеличивалась до 2014-го включительно. Средний ежегодный прирост по количеству кредитов с 2010 по 2014 год — 56%. Максимальный рост в годовой динамике зафиксирован в 2010 году (+133% по сравнению с провальным 2009-м).
В 2015 году ЦБ РФ повысил ключевую ставка на фоне девальвации курса рубля, была введена заградительная ставка по ипотеке, количество выданных кредитов снизилось на 31%. После этого рынок снова рос вместе со снижением ставок, в том числе благодаря программе субсидирования, реализованной в 2015–2016 годах на первичном рынке.
Наибольший прирост по количеству сделок был отмечен в 2018-м (+35%). Значительный вклад внесла программа семейной ипотеки, запущенная в тот год. Кроме того, покупатели стремились зафиксировать цены до поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ (с 1 июля 2019 года), что в итоге привело к рекордной активности.
Таким образом, снижение количества и объемов выданных кредитов с 2009-го наблюдалось только в 2015 и 2019 годах, причем в последнем случае речь идет о падении по сравнению с высокими значениями 2018 года.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Только треть кредитов выдается на новостройки
По итогам прошлого года доля ипотечных кредитов, выданных на покупку жилья в новостройках, достигла 28% всех кредитов благодаря субсидированию (против 27% — в 2019-м, 25% — в 2018-м). По объему выданной ипотеки «первичка» занимала в 2020 году 35%, в 2019-м ее доля составляла 33%, в 2018-м — 29%.
Максимальные показатели по доле ипотечного рынка за последние пять лет первичный рынок показывал в 2016 году — тогда 36% ипотечных (и 39% общего объема) кредитов было выдано именно для покупки новостроек.
подсказка
Какую сумму вам одобрят банки? Узнайте на «Циан.Ипотека»
Эксперты объясняют это высокими на тот момент процентными ставками на покупку вторичного жилья: еще в I квартале 2016 года ипотека на готовое жилье выдавалась под 13,5–14,7% годовых — это ограничивало спрос в этом сегменте на фоне субсидирования кредитов на первичном рынке.
Несмотря на стимулирование интереса к первичному рынку, на протяжении последних пяти лет покупатели предпочитают готовое жилье.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Ипотечная задолженность — в 11 раз выше, чем в 2009-м
Нынешний объем задолженности по ипотечным кредитам в РФ по итогам 2020 года достиг рекордных 9,07 трлн рублей — это в 11 раз выше, чем в 2009-м. Несмотря на абсолютные показатели, в относительном выражении ежегодный прирост задолженности стабилен — на уровне 14–21% последние пять лет.
Максимальный ежегодный прирост задолженности наблюдался в 2011–2012 годах — 38–43%. Среди причин такого взрывного роста — восстановление рынка недвижимости после стагнации 2008–2010 годов: рост доходов населения, снижение ставок по кредитам и упрощенные условия получения ипотеки — несколько ведущих банков предлагало заем без справки о доходах.
Таким образом, несмотря на рекордный размер задолженности, ее ежегодный прирост соответствует средним значениям последних лет. Доля задолженности по ипотечным кредитам, выданным на покупку новостроек, достигла по итогам 2020 года 23,6% (против 20,9% пять лет назад, в 2016-м).
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Доля «плохих» кредитов — минимальная
Из общего объема задолженности по ипотеке (9,07 трлн рублей) 0,8% — просроченная (71,1 млрд рублей). Это минимальное значение с 2009 года в процентном соотношении от общего объема долга.
В абсолютном (рублевом) исчислении по сравнению с 2009 годом объем «плохой» задолженности вырос в 3,8 раза (с 18,5 млрд рублей), при том что общая задолженность увеличилась за тот же период в 11 раз. Качество ипотечных кредитов в России находится на высоком уровне, несмотря на рекордные выдачи кредитов.
Максимальная доля просроченной задолженности — 2,5% — была отмечена в конце 2010 года, тогда росли уровень безработицы и задолженность по заработной плате. Начиная с 2011-го уровень «просрочки» по ипотеке снижался, достигнув к 2014 году 0,9%, после чего опять был небольшой рост (до 1,1%), вызванный валютным кризисом в России.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
На первичный рынок приходится 9,2% всей просроченной задолженности против 5,2% в 2016 году. Заемщики, выбирающие квартиру на первичном рынке, реже становятся неплательщиками: доля просроченной задолженности по таким кредитам составляет сегодня 0,3%. Для сравнения: на вторичном рынке доля равна 0,9%.
Просроченная задолженность на первичном рынке увеличивается большими темпами, чем на вторичном: за пять лет объем «плохой» задолженности по ипотечным кредитам, выданным на первичном рынке, вырос в 1,6 раза — с 2,5 до 6,6 млрд рублей. На вторичном рынке за тот же период — в 0,4 раза (с 45,6 до 64,5 млрд рублей).
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Размер ипотечного кредита вырос вдвое
Средний размер ипотечного кредита по РФ в 2009 году был равен 1,12 млн рублей, в 2020-м — уже 2,51 млн рублей. За 12 лет, после кризиса 2008 года, россияне берут в кредит на покупку жилья сумму в 2,2 раза больше.
Наибольший годовой прирост по размеру кредита отмечен в 2020 году (+12,1%) — это объясняется рекордным ростом цен на недвижимость при снижении ставок по кредитам. Размер кредита снизился лишь однажды — в 2015-м: после девальвации рубля и роста ключевой ставки россияне старались сэкономить и были не готовы брать большие суммы под высокие проценты.
По сравнению с 2009 годом в трех регионах РФ средняя сумма займа увеличилась более чем в три раза.
Регионы с максимальным ростом среднего займа с 2009 по 2020 год
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Средний срок кредита с 2009 года увеличился на 31 месяц, или примерно два с половиной года: со 194 до 225 месяцев. Наибольший прирост за год случился в 2019-м (+18 месяцев) и 2018-м (+13 месяцев).
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
С 2009 года ипотечная ставка снизилась почти в два раза
Средняя ставка по выданным в РФ ипотечным кредитам в целом по рынку в декабре 2020 года составила 7,36%. Средняя ставка снижается с 2015-го. Рост ипотечной ставки по выданным кредитам был зафиксирован в 2014 году (тогда поднялась ключевая ставка при девальвации курса рубля) и в 2012-м из-за пересмотра ставки рефинансирования.
С 2009 года средняя ставка по выданным кредитам в целом по рынку снизилась в 1,86 раза (с 13,72 до 7,36%). Только на первичном рынке такое же падение ставки произошло за пять лет (с 10,77% в декабре 2016 года до 5,82% в декабре 2020-го — в обе даты действовала программа субсидирования ипотечной ставки.
Средняя ставка по выданным кредитам в декабре, по годам
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
«Снижение ипотечной ставки почти в два раза за последние 12 лет вывело жилищное кредитование на новый уровень, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Но даже с учетом новых рекордов по количеству и объему выданных кредитов российский рынок в разы отстает от западных стран в пересчете на долю задолженности от ВВП».
По мнению эксперта, главное препятствие для развития рынка — рост цен на жилье, который нивелирует эффект от снижения процентов. По оценкам аналитиков Циан, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке (в городах России с населением от 100 тыс. человек) еще три года назад составляла 57,1 тыс. рублей, сегодня — 70 тыс. рублей (на 22,6% выше).
В подобной ситуации ипотечное кредитование становится способом фиксации прежней стоимости, но столь значительный рост цен на жилье в среднесрочной перспективе приведет к охлаждению рынка.
«Несмотря на сохранение потенциала роста, причин для ажиотажного спроса нет: ежегодный прирост выданных кредитов стабилен и значительно ниже, чем в годы восстановления после кризиса 2007–2008 годов», — подчеркивает Алексей Попов.
Статистика выдачи ипотеки в 2020 году по регионам
Ежегодно в России вводятся новые программы ипотеки и льготы от государства для поддержания ипотечного рынка. Введенные меры уже поспособствовали росту спроса на покупку жилья в кредит. Об этом свидетельствуют данные по выдаче ипотеки в 2020 году.
Насколько вырос рынок ипотеки в текущем году, как он поведет себя в ближайшее время и стоит ли брать ипотеку в 2021 году? На эти и другие вопросы ответим в данной статье.
Аналитики сообщили о рекорде выдачи ипотеки в 2020 году
В текущем году эксперты досрочно сообщили о годовом рекорде по выдаче ипотечных займов в России. Статистика за период с января по октябрь показала превышение уровня оформленных договоров в 2018 году. Тогда был зафиксирован показатель – 3,01 трлн. рублей. В этом году кредитов было выдано на 3,25 трлн. рублей.
Согласно прогнозу компании «ДОМ.РФ» по окончании 2020 года сумма, выданная по ипотеке может составить 3,7 трлн. рублей.
Сообщается, что средняя ставка по ипотеке была снижена в мае и составила 7,4% годовых. Именно в этот период была запущена программа льготной ипотеки под 6,5%, которая и поспособствовала большим объемам выдачи кредитов.
Таким образом, из-за льготной программы процентная ставка составила – 5,9% на квартиры в новостройках, и 8,1% на вторичное жилье. Несмотря на то, что на жилье в новостройке банки предъявляют более лояльные требования, оформление ипотеки на вторичку составляет около 70%.
Итоги 2020 года по выдаче ипотеки в России
ТОП-20 крупнейших банков страны оформили более 157 тыс. договоров ипотечного кредитования. Еще в августе текущего года был установлен рекорд за всю историю ипотечного рынка в стране.
Выдача ипотеки на жилье в новостройках составила 40%. В прошлом году данный показатель составлял 30%.
Скачок проса на ипотеку был вызван снижением ставок. Так, средние ставки по 20 ведущим банкам страны составили:
- 8,02% — на новостройки
- 8,26% — на вторичный рынок
- 8,07% — на рефинансирование
За текущий период 2020 года 20 банков лидеров выдали более 900 тыс. кредитов.
В каких банках больше выдают ипотеку на новостройки, а в каких на вторичку
80% по оформлению ипотеки принадлежит ТОП-5 банкам: Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Альфа-Банк, Банк «Открытие». Сбербанку принадлежит порядка 50% ипотечного рынка, на втором месте банк ВТБ – 19%.
На кредитование строящегося жилья ориентированы такие банки: Санкт-Петербург, ПСБ, Абсолют. Лидером в данном сегменте является банк Санкт-Петербург – на долю новостроек приходится 75% оформленных кредитов. В Промсвязьбанк – 69%, Абсолют банк – 61%.
Ипотеку на вторичное жилье больше всех выдает Сбербанк. Банк является единственным, где кредитов на покупку вторичного жилья больше, чем на новостройки. Всего выдача на вторичку в Сбербанке составляет 59%.
По ипотечным займам на частные дома лидирует Россельхозбанк – 46% от общего количества договоров. Такой высокий процент является результатом участия в программе «Сельская ипотека».
ТОП-20 регионов по развитию ипотеки в 2020 году
Как отмечалось выше, в 2020 году был побит рекорд по выдаче ипотечных займов. В каждом регионе количество выдаваемых кредитов на долю экономически активного населения разная. В данном рейтинге представлены регионы России, в которых ипотечное кредитование развито лучше всего.
Лидирует по развитости в сфере ипотечного кредитования Ямало-Ненецкий АО. Данный регион является одним из самых экономически развитых. Здесь почти 30 человек из тысячи берут ипотеку.
Тюменская область и Югра также показывают хорошую динамику ипотечного кредитования на долю населения. Развитость ипотеки в этих регионах объясняется множеством демографических и экономических факторов.
Санкт-Петербург входит в ТОП-30, показатели здесь – около 20 человек на 1 тыс. Москва находится на 76 месте по развитию ипотечного кредитования, только 11 человек на 1 тыс. берут ипотеку.
*В диаграмме указано количество выданных кредитов за 2020 год на 1000 человек.
Сравнение количества выданных кредитов по регионам (2019 и 2020 год)
Несмотря на кризис и непростую обстановку, связанную с пандемией коронавируса, 2020 год стал рекордным по ипотечным займам. Банки активно участвуют в программах с субсидированием от государства и предлагают лояльные условия многим клиентам.
*Рассмотрим показатели по выданной ипотеке в сравнении 2019 и 2020 годов по областям.
Таким образом, согласно данной статистике рынок ипотечного кредитования в 2020 году имеет более высокие показатели относительно прошлого года. Финансовые эксперты считают, что такая тенденция может сохраниться. На положительную динамику повлияет значительное снижение ставок, которое уже произошло, а также продление льготной ипотеки.
Стоит ли брать ипотеку в 2021 году
Многих потенциальных заемщиков интересует, стоит ли брать ипотеку в условиях пандемии коронавируса. Опасения на этот счет весьма обоснованы, ведь данная обстановка вносит множество факторов, которые могут повлиять на стабильность рынка.
Каждый заемщик должен опираться на ряд факторов при планировании ипотеки:
- Размер ставки по ипотеке;
- Предложения банков;
- Уверенность в своей платежеспособности;
- Рост цен на недвижимость.
Государство всячески старается стимулировать выдачу ипотеки, поэтому даже в такой кризисный 2020 год, ипотечный рынок побил рекорды по кредитованию.
Снижение цен на жилье может спровоцировать падение платежеспособности населения. В свою очередь банки, в целях привлечения клиентов будут предлагать более выгодные условия заемщикам.
Эксперты считают, что в начале 2021 будет возможно небольшое повышение цен на недвижимость. На это может повлиять повышение курса доллара, введение налога на депозиты, подорожание строительных материалов.
Также в пользу увеличения цены на квадратные метры могут повлиять новые строительные законы. В связи с нововведениями увеличиваются затраты строительных компаний, что влияет на окончательную стоимость жилья.
Большинство экспертов склоняются к тому, что стоимость жилья вырастет на 5-7%. Это будет касаться крупных городов – Москвы и Санкт-Петербурга.
По мнению специалистов, оптимальное время для оформления ипотеки – первая половина 2021 года. В данный период, при условии введения госпрограмм компенсаций банкам, процентные ставки по ипотеке могут упасть до 4,5% — 5%.
Конец бума: ипотечный рынок в России в этом году ждет последний рекорд — BBC News Русская служба
Автор фото, Aleksandr Demyanchuk/TASS
Ипотечный рынок в России в этом году поставит новый рекорд — его объем по итогам года вырастет на 35% до 2,7-2,8 трлн рублей, прогнозирует рейтинговое агентство «Эксперт РА». Население сейчас покупает квартиры, потому что снижаются ставки по кредитам, а цены на недвижимость остаются стабильными. В 2019 году ипотечный бум в России закончится, прогнозируют аналитики агентства
В первом полугодии этого года ипотечный рынок уже поставил рекорд: объем выданных кредитов вырос на 69% до 1,3 трлн рублей, говорится в докладе рейтингового агентства. Всего банки выдали 663,4 тысячи ипотечных кредитов. По итогам года рынок может поставить новый рекорд: банки выдадут ипотечных кредитов на 2,7-2,8 трлн рублей. Это на 35% выше показателей 2017 года.
Но не исключено, что этот рекорд станет последним. В «Эксперте РА» полагают, что уже в следующем году темпы роста кредитования замедлятся, а банки не выдадут россиянам столько же кредитов, сколько в этом году. Базовый сценарий предполагает, что банки выдадут ипотеки на 2,5 трлн рублей, при негативном — на 2 трлн рублей.
Похожий прогноз и у S&P: в этом году рост ипотечного кредитования составит 18-20%, а в следующем замедлится до 15-18%. АКРА ожидает прирост портфеля ипотечных кредитов на 22% к концу 2018 года и на 15% к концу 2019 года.
Рынок ипотеки, согласно докладу «Эксперт РА», стремительно растет из-за отложенного спроса на жилье со стороны населения. Люди долго не могли себе покупку недвижимости и начали покупать из-за того, что упали ставки по кредитам, а цены на само жилье остаются стабильными.
Самыми популярными остаются кредиты меньше 3 млн рублей. Чаще всего россияне берут кредиты на срок от 10 до 20 лет.
Кроме того, многие рефинансируют старые кредиты, то есть берут кредиты под более низкие ставки вместо старых кредитов, взятых под более высокие ставки. Доля рефинансирования выросла с 5% до 13% от общего объема кредитования. Аналитики полагают, что спрос на рефинансирование будет снижаться.
Лидером по итогам первого полугодия по темам роста кредитования стал Альфа-банк, который вернулся на рынок ипотечного кредитования лишь в конце 2017 года. При этом после санации «Открытия» и Бинбанка доля государственных банков в ипотечном кредитовании выросла.
Лидером по объемам кредитования осталась Москва, но темпы роста выдачи ипотечных кредитов в ней ниже, чем в других крупных регионах. Быстрее всего среди регионов-лидеров в первом полугодии росла выдача ипотечных кредитов в Башкортостане, Свердловской и Оренбургской областях.
Аналитик S&P Наталья Яловская связывает грядущий спад на рынке ипотеки с тем, что россияне постепенно удовлетворяют спрос. Кроме того, ставки по кредитам перестанут снижаться из-за девальвации рубля, роста инфляции и ужесточения политики ЦБ.
В «Эксперт РА» ждут, что ставки по ипотеке начнут расти уже в конце этого года. Это будет происходить на фоне роста цен недвижимость, например, цены на первичном рынке цены уже начали расти, пишут аналитики агентства. Цены на вторичном рынке во втором квартале этого года, согласно докладу, стабилизировались после того, как они падали 2,5 года.
Рост цен на жилье в «Эксперте РА» объясняют новыми требованиями к застройщикам и запретом на долевое строительство.
В июле этого года президент Владимир Путин подписал закон об усилении контроля в сфере долевого строительства, который запрещает привлекать средства граждан для него.
В частности, с 1 июля 2019 года нельзя будет заключать новый договоры на долевое строительство. Застройщикам теперь придется полагаться на банковские кредиты, что приведет к росту их издержек.
Кроме того, уже в первом полугодии этого года объем ввода жилья в многоквартирных домах сократился, согласно докладу, на 16,7%. В «Эксперте РА» ожидают дальнейшего сокращения ввода жилья.
2018 год — не первый год, когда россияне берут больше ипотечных кредитов. По данным ЦБ на 1 января 2018 года банки выдали ипотеки на 2,02 трлн рублей, для сравнения — на 1 января 2017 года объем выданных ипотечных кредитов составил чуть менее 1,5 трлн рублей.
«В 2017 году ипотека стала яркой звездой на тусклом небосклоне отечественного кредитного рынка», — писали эксперты ЦМАКП Олег Солнцев и Артем Дешко в статье для «Ведомостей» в январе этого года.
Еще в прошлом году экономисты начали предупреждать: надувается пузырь на рынке ипотечного кредитования.
К примеру, экономист Олег Вьюгин говорил, что снижение ставок будет стимулировать население брать кредиты и «практически все банки будут перестраивать свои модели под ипотечное кредитование».
«Население попадет на очень большие обязательства… Только растущая экономика может обеспечить выполнение этих обязательств. Если же экономика вялая и не растет, то, скорее всего, произойдет другой сценарий», — сказал Вьюгин в ноябре 2017 года (цитата по Reuters).
Объем ипотечного кредитования в РФ в январе-октябре 2020 года вырос на 45,3 %
09.12.2020
За десять месяцев 2020 года объем предоставления ипотечного жилищного кредитования вырос на 45,3 % по сравнению с январем-октябрем прошлого года, до 3,24 трлн рублей.
Данный показатель за октябрь составил 546,2 млрд рублей, что в два раза больше, чем в октябре 2019 года, а в сравнении с сентябрем 2020 года — на 8,5 % больше.
Стимулом роста показателей ИЖК стало снижение процентной ставки для заемщиков, а в декабре также стало известно о запуске программы льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство для семей с детьми.
Ее запуск анонсировал генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко. По ее условиям, ипотека предоставляется на строительство типовых домов комплексной застройки или домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной и социальной инфраструктурой, дополнительного залога не требуется.
Максимальная сумма ипотеки составляет 12 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 6 миллионов рублей для других субъектов Российской Федерации. Минимальный первоначальный взнос — 20 % от стоимости приобретаемого жилья. Срок кредитования — до 20 лет.
Программа действует до 30 июня 2021 года.
«Снижение процентной ставки должно дать импульс программе индивидуального жилищного строительства. Предлагаемая нами ставка приближена к ставке по льготной ипотеке на новостройки, являющейся драйвером спроса на рынке.
Мы видим большой потенциал развития сегмента индивидуального жилищного строительства и постоянно работаем над улучшением условий кредитования.
Недавно наш банк расширил цели использования кредита – ипотеку можно направить как на строительство дома с одновременным приобретением земли, так и на строительство дома на имеющемся в собственности участке», — отметил Данила Литвинов, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ.
Ранее стало известно, что Правительство РФ внесло изменения в строительный раздел общенационального плана действий по восстановлению экономики. Так в 2021 году финансирование снижения ипотечной ставки вырастет с 5 до 12,6 млрд рублей.
В начале октября Банк ДОМ.РФ увеличил объем финансирования застройщиков на 400 млрд рублей. А недавно Правительством РФ подготовлен законопроект, согласно которому будет образована публично-правовая компания «Единый государственный заказчик в сфере строительства» (ЕГЗ). Компания станет единым заказчиком в сфере осуществления капитальных вложений в объекты капитального строительства и обеспечит выполнение мероприятий, предусмотренных федеральной адресной инвестиционной программой, а также государственными программами.
Эксперты подвели итоги 2020 года на рынке ипотеки в России
Мир квартирМир квартир
Относительно докризисного 2014 года количество заемщиков увеличилось на 69%. Но сумма требующихся им для покупки жилья заемных средств за этот же период выросла в 2,5 раза.
Субсидирование ставок спасло рынок ипотеки
В первом полугодии 2020 года спрос на ипотеку не демонстрировал внушительного роста. Относительно аналогичных месяцев 2019 года количество выданных кредитов росло на 1-8%. Ситуация кардинально поменялась во втором полугодии, когда многие потенциальные заемщики осознали выгоды от снижения ставок, а большинство коронавирусных ограничений сняли власти.
Во второй половине года спрос быстро увеличился. Лучшим месяцем стал декабрь, когда россияне получили 212 тыс. кредитов на 560 млрд рублей. В среднем каждый месяц с июля по декабрь банки выдавали по 185 тыс. кредитов на сумму 476 млрд рублей. В 2014 году в такой же период в среднем кредиторы предоставляли 93 тыс. ипотеки на сумму 165 млрд рублей.
Спрос на ипотеку вырос из-за программы субсидирования, благодаря которой ставки сократились примерно до 6%. Власти компенсируют банкам недополученную прибыль из-за снижения рыночной ставки с уровня примерно 9% до 6,5%. Без этой меры даже при отсутствии кризиса, связанного с коронавирусом, рынок ипотеки скорее всего продолжил бы стагнировать, как это было в 2019 и начале 2020 года.
Кредит стал более обременительным
В крупных городах страны квартиры подорожали примерно на 15-20%. Новостройки росли в цене еще быстрее. К примеру, в Москве средняя стоимость квадратного метра нового жилья бизнес-класса за год возросла на 24%, а массовых новостроек – на 19%.
Из-за этого кредит стал более обременительным, особенно для тех заемщиков, которые пришли на рынок в конце года. Если в начале 2020 года банки выдавали заемщикам в среднем по 2,43 млн рублей, то в декабре уже 2,65 млн.
Однако ежемесячный платеж в условиях стагнации доходов заемщики не хотели увеличивать, что выразилось в повышении срока кредитования. В декабре россияне занимали у банков деньги на покупку жилья в среднем на 225 месяцев или 18,8 лет.
Для сравнения, в мае срок кредитования составлял 217 месяцев (18,1 лет).
Примечательно, что такая динамика наблюдается на фоне беспрецедентного снижения ипотечных ставок. В декабре 2019 года кредит на покупку жилья (вторичного и первичного) в среднем выдавался под 9% годовых, а в декабре 2020 года – под 7,36%. То есть несмотря на снижение стоимости кредита, рост цен на жилье вынудил покупателей брать кредит в среднем на 8 месяцев дольше.
Доля ипотеки на новостройки сокращается
Несмотря на то, что госпрограмму субсидирования ипотеки власти реализовали для поддержки строительного сектора, доля ипотечных кредитов, полученных под покупку квартиры в строящихся домах к концу года, заметно снизилась.
В декабре 2019 года 25% кредитов были выданы под залог прав участника долевого строительства, иными словами – на покупку квартиры у застройщика в еще не готовом доме. Остальные кредиты, соответственно, приходились на договоры купли-продажи, в основном на вторичные квартиры, но в том числе и на жилье в готовых домах от застройщика.
В мае, после начала субсидирования ставок, которое действовало только при покупке жилья от застройщика, доля ипотечных сделок с новостройками подскочила до 34%. В июне показатель достиг 35%, а затем начал устойчиво снижаться: в июле и августе – до 33%, в сентябре – до 28%, в октябре – до 27%, в ноябре – до 25%, в декабре – до 24%.
Хотя в целом спрос на новостройки в кредит увеличился по числу сделок на 44% (до 483 тыс.) и на 64% по объему (почти до 1,5 трлн рублей), к концу года заемщики стали чаще приобретать вторичное или готовое жилье.
Это связано с тем, что средний кредит на новостройки стал значительно больше за год. Он увеличился с 2,93 млн в декабре 2019 года до 3,35 млн рублей в декабре 2020 года.
Срок кредитования при этом вырос до 229 месяцев (19,1 лет), хотя, к примеру, в мае он составлял 214 месяцев (17,8 лет). Ставка по кредитам на новостройки снизилась за год с 8,28% до 5,82%.
41% кредитов выданы в 10 регионах России
Спрос на жилье в кредит по-прежнему сконцентрирован в населенных и экономически успешных регионах России. В 2020 году 41% ипотеки выдали в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Тюменской области, Татарстане, Свердловской области, Башкортостане, Краснодарском крае, Челябинской и Новосибирской областях. В 2019 году жителям этих регионов одобрили 40% кредитов, выданных в России.
Характерная в целом для страны тенденция к сокращению доли ипотечных сделок со строящимся жильём наблюдалась не во всех лидирующих по объему кредитования регионах.
В Краснодарском крае доля кредитов на покупку таких квартир выросла с декабря 2019 года к декабрю 2020 года с 34% до 35%, в Тюменской области – с 19% до 22%, в Челябинской области – с 13% до 15%.
Тем не менее этот показатель за аналогичный период сократился в Москве с 42% до 37%, Московской области – с 32% до 26%, Санкт-Петербурге – с 45% до 36%, Башкортостане – с 24% до 19%, Свердловской области – с 23% до 22%, Новосибирской области – с 25% до 23%. Не изменилась доля новостроек в ипотечном спросе только в Татарстане (20%).
«Основной вывод, который можно сделать по итогам 2020 года – программу субсидирования ипотеки необходимо продолжать, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Даже несмотря на трудные экономические условия, снижение ставок стимулировало инвестировать банки и население в строительство 4,3 трлн рублей – а это около 4% ВВП в 2020 году. По первой оценке, Росстата за 2020 год, ВВП страны сократился на 3,1%. То есть если бы не ипотечное кредитование строительства, мы имели бы еще более глубокий экономический спад. В 2021 году необходимо не только продолжить программу субсидирования, но и снизить ипотечные ставки, чтобы дополнительно простимулировать население приобретать жилье и помочь экономике быстрее восстановиться».
Исследование: количество выданных ипотечных кредитов выросло на 4,4% в первом полугодии
Количество ипотечных кредитов в первом полугодии 2020 года увеличилось на 4,4% в годовой динамике, объемы кредитования показали рост на 13,9%. Об этом говорится в исследовании аналитиков центра ЦИАН. В целом по России было выдано 601,1 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,44 трлн рублей.
Основной прирост произошел из-за сделок на первичном рынке — 173,5 тыс. ипотечных договоров на сумму 505 млрд рублей. Это объясняется программой льготного кредитования под 6,5%, которая активизировала отложенный спрос. На вторичном рынке выдано 427,6 тыс. ипотечных кредитов на сумму 934,9 млн рублей.
По итогам первого полугодия 2020-го средневзвешенная ставка по выданным жилищным кредитам поставила новый рекорд: 7,5% годовых (в июне 2020 года) — это самое низкое значение за всю историю рынка.
На первичном рынке средневзвешенная ставка за счет льготной ипотеки снизилась до 6,09% против 9,82% в июне 2019-го и 7,99% в начале этого года.
Программа субсидирования привела к увеличению разрыва между средней ставкой в среднем по рынку и ставкой только на первичном рынке. В июне 2020 года она составила 1,41 процентного пункта.
Самые низкие средневзвешенные ставки по выданным ипотекам зафиксированы в Дальневосточном федеральном округе, где ипотеку на покупку новостроек удастся взять под 2%.
Так, в июне 2020 года ипотека на «первичке» в Якутии выдавалась в среднем под 2,68%, в Приморье — под 3,88%, в Еврейском АО — под 4,15%.
Самая дорогая ипотека на новостройки — в Чечне (7,43%), Ингушетии (7%) и Карачаево-Черкесии (6,72%).
Максимальный средний срок кредитования в июне 2020 года зафиксирован в Ингушетии (261 месяц), Крыму (242 месяца), Севастополе (240 месяцев). Москва вошла в десятку с показателем 228 месяцев, или 19 лет. Быстрее всех выплатить ипотеку намерены жители Мурманской области (193 месяца, или 16 лет), Челябинской области (193 месяца), Хакасии (194 месяца).
Средний размер ипотечного жилищного кредита в первом полугодии достиг 2,4 млн против 2,2 млн рублей за аналогичный период 2019 года. За год сумма, которую берут по ипотеке, увеличилась на 200 тыс. рублей, или на 9%.
На вторичном рынке средняя сумма ипотечного кредита равна 2,19 млн рублей против 2,03 млн годом ранее. Прирост — на 8%. На первичном рынке — 2,91 млн рублей против 2,62 млн в первом полугодии 2019-го. Разница — 11%.
В целом по рынку в июне 2020 года брали самые большие ипотечные кредиты в Москве (5,13 млн рублей), Московской области (3,6 млн рублей), Сахалинской области (3,6 млн рублей), Санкт-Петербурге (3,24 млн рублей) и в Якутии (3,20 млн рублей). Минимальные суммы берут в ипотеку жители Челябинской области (1,59 млн рублей), Марий Эл, Курганской области, Кировской области (по 1,64 млн рублей), а также Алтайского края (1,66 млн рублей).
Общий объем задолженности по ипотечным кредитам в первом полугодии достиг 7,966 трлн рублей. В годовой динамике прирост составил 14%. В абсолютном выражении объем «плохих» кредитов увеличивается.
Просроченная ипотечная задолженность по РФ на сегодня составляет порядка 75,1 млрд рублей против 72,7 млрд годом ранее и 72,56 млрд рублей — в начале 2020-го. То есть за год объем просроченных кредитов вырос на 3,3%.
За последние полгода прирост — 3,5%.
Эксперты отмечают высокую долю просроченной задолженности для кредитов в иностранной валюте — на них приходится 43% «просрочки».
От общего объема задолженности (7,966 трлн рублей) на ипотеку в иностранной валюте приходится всего 0,3% (20,7 млрд в рублевом исчислении).
Самый большой объем валютной ипотечной задолженности в Москве — 10,7 млрд рублей, 38% этой суммы — просроченная. Столичные заемщики задержали выплату по 1,5% кредитов.
НБКИ: число ипотечных заявок в июле выросло на 21,3%
Снижение ставок, популярность программ государственной поддержки, а также маркетинговая активность банков, заинтересованных в привлечении заемщиков хорошего кредитного качества, привели к росту числа заявок на получение кредитов.
7 весомых недостатков ипотеки. Почему ипотечное кредитование это антиблаго для общества
Одно из самых частых возражений среди тех, что мне попадались, звучит следующим образом: «Цены на недвижимость не вырастут, потому что застройщики, получив дополнительную прибыль от ипотеки, станут вводить больше жилья». Разберу кратко, почему это не так.
Во-первых, недвижимость характеризуется совершенной неэластичностью предложения в коротком периоде. Поэтому при всём желании никто сразу увеличить строительство не сможет. Эффект от ипотечной стимуляции спроса проявится сразу, а предложение никак не успеет отреагировать. Так что цены в любом случае взлетят.
Во-вторых, в среднесрочной и долгосрочной перспективе возникнут мощные препятствия на пути снижения цены.
- Увеличатся рентные издержки (стоимость земли, административные издержки, коррупция). Застройщики попросту не получат весь прирост маржи, который образовался в результате роста цены. В лучшем случае — часть, а то и вовсе ничего, иначе бы не жаловались девелоперы постоянно на высокую себестоимость строительства. В итоге предложение не вырастет соразмерно росту цены.
- Появится слишком много заинтересованных лиц, которым невыгодно снижение цены. Помимо застройщиков, это банки, у которых в залогах жильё по завышенным ценникам. Если цена начнёт снижаться, а заёмщики не смогут платить, банки получат прямые убытки. Наконец, сами заёмщики. В итоге ценовую пирамиду будут поддерживать всеми правдами и неправдами до полного обрушения всей конструкции. Если бы строительство и банковская система были похожи на свободный конкурентный рынок, то да, цены бы выросли, но ненадолго. Но, увы, это не про нас.
Так что ипотека разогреет цены, а упасть им не дадут нерыночные силы, поэтому довод, что автоматически произойдёт коррекция, не несостоятелен. Конечно, рано или поздно цены упадут, да только это будет не снижение, а обвал в результате разрыва ипотечного пузыря.
Надеюсь, я посеял зерно сомнения, и многие задумаются, почему то, что мы читаем в СМИ, и реальность столь сильно расходятся. Ипотека, возможно, даёт отдельным людям возможность быстрее купить квартиру, но пользу для общества в целом не приносит. Возвращаясь к определению антиблага, мы увидим следующее.
- Ипотека обладает отрицательной полезностью, т.к. выгоды для отдельных заёмщиков перекрываются убытками для других потребителей.
- Рост кредитования приводит к долгосрочным негативным последствиям для экономики.
- Люди потребляют ипотеку не потому, что это им нравится или хочется, а т.к. надеются отбить проценты или боятся, что не успеют до повышения цены.