От двойной продажи пострадал житель Владивостока Александр Ганьжин (Закон.ру писал об этом деле здесь). В 2011 году он приобрел квартиру в доме, которое строило ООО «Бомарше». Квартира была куплена не напрямую у застройщика, а прошла через цепочку перепродаж. В 2012 году Ленинский районный суд Владивостока признал недействительными все договоры в цепочке по требованию Татьяны Щуровой. Она купила эту же квартиру еще в 2005 году. Одновременно суд признал за ней право собственности на долю в недостроенном доме, соответствующую ее квартире.
Александр Ганьжин предъявил иск об убытках к Максиму Горпиченко, у которого купил квартиру. Однако из 5,4 млн руб., которые взыскал суд, Александр Ганьжин получил только 181 тыс. руб.
Тогда он обратился напрямую к застройщику «Бомарше» (к тому времени уже находившемуся в процедуре банкротства), требуя заплатить уже 10,2 млн руб. убытков (№ А51-273/2015).
Сумму составили расходы на приобретение аналогичной квартиры вместо той, которую он не смог получить в доме от «Бомарше».
Нижестоящие суды, однако, отказались удовлетворять иск и включать требование обманутого дольщика в реестр кредиторов застройщика.
Они исходили из традиционного для российского права подхода: покупатель, у которого изъяли вещь, может требовать возмещения убытков со своего непосредственного контрагента.
То, что фактически деньги с него получить невозможно, суды не посчитали важным обстоятельством. Неплатежеспособность продавца в такой ситуации — это риск покупателя.
Тройка судей ВС в составе Дениса Капкаева, Ивана Разумова и Сергея Самуйлова такое решение признала неверным. Она допустила прямой иск к застройщику об убытках. Для этого судьям пришлось признать, что застройщик, допустивший двойную продажу, причинил вред имуществу конечного покупателя. Иными словами, ответственность застройщика в такой ситуации была оценена как деликтная.
О смелости решения судей говорит то, что им пришлось расширительно истолковать закон, который не упоминает о возможности перескакивать звенья цепочки перепродаж и предъявлять прямые требования об убытках к застройщику. В отсутствие такого прямого указания считается, что ответственность по правилам о деликтах не наступает.
Поэтому, например, в Гражданском кодексе в гл. 59 есть специальный параграф об ответственности за вред, причиненный некачественным товаром. Он позволяет взыскивать убытки с изготовителя товара независимо от того, находился ли потерпевший с ним в договорных отношениях.
Но такая ответственность ограничена лишь случаями, когда товар покупается для потребительских, а не коммерческих нужд.
Решение ВС, таким образом, дает дополнительную защиту тем, кто пострадал от двойной продажи квартир. Для недобросовестных застройщиков, создающих подобные ситуации, это дополнительный риск. Однако высока вероятность, что с такого застройщика покупатель все равно мало что сможет получить. При банкротстве он вряд ли будет способен удовлетворить требования в сколь-нибудь существенной части.
В своих выводах ВС идет даже дальше возложения прямой ответственности на первого продавца в цепочке перепродаж.
Солидарную с ним ответственность должны нести и участники цепочки, действовавшие «согласованно» с ним. Не ясно, однако, о какой согласованности идет речь.
Достаточно ли знания о том, что продается дефектный актив, или надо проявить какую-то более высокую степень взаимодействия с изначальным правонарушителем.
Также не ясно, ограничивается ли решение ВС только ситуациями, когда двойную продажу совершает застройщик, или эта логика может быть применена к другим случаям.
В одной из фраз ВС как будто допускает, что деликтная ответственность наступает при любой двойной продаже недвижимости.
Такая широкая формулировка означает, что покупатель, у которого недвижимость изъяло третье лицо, может предъявить требования не только к ее непосредственному продавцу, но и к тому, кто допустил двойную продажу и запустил в оборот актив с дефектным титулом.
Наличие такого прямого требования полезно в ситуации, когда продавец несостоятелен и не может возместить убытки (как было и в комментируемом деле). Впрочем, пока рано говорить, готов ли будет ВС применять этот свой вывод шире, чем позволяет контекст спора между «Бомарше» и Александром Ганьжиным.
Споры между участниками двойных продаж квартир
Сегодня мы можем сталкиваться с недобросовестными инвесторами (застройщиками), которые заключают договоры с разными лицами на один и тот же объект недвижимости, получая от тех и других денежные средства. По уголовному законодательству эти действия инвесторов квалифицируются как мошенничество, а руководители этих организаций, виновные в такой беспорядочности привлекаются к уголовной ответственности.
В данной статье автор предлагает вниманию читателей всего два судебных дела с участием некоего ЗАО «Энергостройкомплект-М», печально известного своими «двойными» продажами квартир в домах-новостройках северо-западного округа г. Москвы.
Судебные дела возбуждаются физическими лицами, заключившими в разное время различные договоры по приобретению квартир в строящихся домах.
Кто же из них имеет приоритет в получении права на оплаченную квартиру и кто станет счастливым обладателем приобретенного жилья, построенного этим инвестором.
Вот первое дело. Гр. А. обратился в Тушинский районный суд г. Москвы с иском к ЗАО «Энергостройкомплект-М» о признании за ним права собственности на квартиру, расположенную в построенном доме в СЗАО г. Москвы, р-н Южное Тушино, мкр.11.
Основанием для предъявления иска послужил предварительный договор купли-продажи квартиры по указанному адресу между гр. А и ЗАО «Энергостройкомплект-М», предметом которого явилось договоренность сторон о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи той же квартиры.
В момент подачи иска денежные обязательства истца по предварительному договору были выполнены и на счет ЗАО «Энергостройкомплект-М» переведены денежные суммы, равные оговоренной сторонами стоимости квартиры.
Более того, квартира, являющаяся предметом предварительного договора купли-продажи, передана истцу по акту приема-передачи и у сторон не имелись претензии друг к другу по исполнению предварительного договора. Поскольку дому был присвоен почтовый адрес, проведены обмеры БТИ, а основной договор купли-продажи ответчик заключать не собирается, гр.
А. вынужден был обратиться в суд с подобным иском. Оспариваемая квартира по протоколу распределения жилой площади между Правительством Москвы, ВФСО «Динамо» и ЗАО «Энергостройкомплект-М» передавалась ответчику по делу, т.е. последний вправе был распорядиться ею, вплоть до передаче гр. А по договору.
Одновременно на эту же самую квартиру имелся договор соинвестирования между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и ООО «Сансид Трейд», назовем его соинвестором, согласно которому «Энергостройкомплект-М» обязался передать в собственность соинвестору квартиру, а последний внести денежные средства на счет «Энергостройкомплект-М» в оплату стоимости ее строительства. До получения квартиры в собственность соинвестор ( «Сансид Трейд») уступил право требования на эту квартиру гр. С., который полностью расплатившись с соинвестором за уступаемое ему право требование по договору цессии, также претендует на спорную квартиру, заявив в суде требование о признании за ним права собственности на спорную квартиру.
Рассматривая дело с участием всех перечисленных лиц, Тушинский суд г. Москвы при принятии решения установил следующее. Заключенный между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и гр. А.
предварительный договор купли-продажи квартиры, суд квалифицировал как договор соинвестирования в строительство квартиры, регламентированный ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений». В соответствии со ст.
429 ГК РФ предварительный договор может налагать на его участников только одну обязанность- обязанность заключить в будущем основной договор. Но основной договор может быть заключен сторонами только при наличии вещи у продавца.
Недвижимое имущество считается находящимся у продавца, если право собственности на него зарегистрировано за продавцом. Такого обстоятельства на момент рассмотрения дела в суде не существовало. В то же время ст. 15 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений» дает право инвесторам, вложившим свои средства в строительство, требовать передачи им результата инвестиционных вложений.
Принимая по делу решение суд также исходил из того, что гр. А. фактически расплатился за оспариваемую квартиру с ЗАО «Энергостройкомплект-М», т.е.
внес свой инвестиционный взнос в строительство части дома и тем самым получил право требования передачи ему этой квартиры.
К тому же в момент рассмотрения дела, квартира была фактически передана по акту приема-передачи от ЗАО «Энергостройкомплект-М» к гр. А.. Иными словами гр. А. подтвердил исполнение своих обязательств перед ЗАО «Энергостройкомплект-М».
В тоже время на эту же спорную квартиру имеется и другой договор уступки прав требования между гр. С и ООО «Сансид Трейд», согласно которому гр. С. получал право требования передачи ему в собственность квартиры от ЗАО «Энергостройкомплект-М» на основании договора соинвестирования между ООО «Сансид Трейд» и ЗАО «Энергостройкомплект-М».
Суд не нашел доказательств своевременной оплаты ООО «Сансид Трейд» ЗАО «Энергостройкомплект» инвестиционного взноса.
Расчеты между двумя юридическими лицами производились по вексельной схеме, причем при получении векселей и их погашении не было сказано, что стороны рассчитываются ими по договору соинвестирования, и что полученная ЗАО «Энергостройкомплект-М» от реализации векселей денежная сумма предназначена во исполнение договора соинвестирования.
Таким образом суду не было представлено доказательств того, что уплаченная гр.С. ООО «Сансид Трейд» денежная сумма в оплату договора цессии была направлена именно на финансирования строительства оспариваемой квартиры. Договор цессии гр. С. с ООО «Сансид Трейд» согласован с ЗАО «Энергостройкомплект-М» не был, т.е. последний не подтвердил передачу ООО «Сансид Трейд» право на спорную квартиру.
При таких обстоятельствах суд не учел даже доводы гр.С., участвующего в деле и заявляющего самостоятельные требования как третье лицо, что договор цессии между ним и ООО «Сансид Трейд» заключен ранее предварительного договора купли-продажи квартиры между гр. А и ЗАО «Энергостройкомплект-М».
В итоге Тушинский районный суд удовлетворил исковые требования истца гр.А. и признал за ним право собственности на оспариваемую квартиру по указанному адресу, одновременно отказав гр. С. в аналогичном иске по перечисленным обстоятельствам.( Определение Мосгорсуда от 20.01.2012г. по делу № 33-1523). Итак, исходя из содержания данного решения напрашиваются выводы.
Если между инвестором-застройщиком и физическим лицом заключен предварительный договор купли-продажи квартиры и физическое лицо как потенциальный покупатель оплатил стоимость этой квартиры застройщику, получил оплаченную квартиру по акту от застройщика, но основного договора между сторонами не заключалось, такой договор надлежит квалифицировать как договор инвестирования, подпадающий под действие ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений».
Если бы суд не признал предварительный договор между сторонами как договор инвестирования, гр.А.
не вправе был бы требовать признания за ним права собственности на оплаченную квартиру, поскольку такое право могло бы возникнуть только на основании основного договора купли-продажи недвижимости. В этом случае гр. А.
мог бы через суд требовать подписания с ним договора купли-продажи квартиры на основании п.5 ст. 429 и п.4 ст. 445 ГК РФ.
По другому делу гр. Р. обратился в суд к ЗАО «Энергостройкомплект-М», ООО «Билдинг» о признании права собственности на квартиру в недостроенном доме и к гр.М. и ЗАО «Энергостройкомплект-М» о применении последствий ничтожного предварительного договора между ними.
Хорошевский районный суд г. Москвы отказал истцу в удовлетворении заявленного иска полностью, мотивируя свой отказ следующим образом. Дом в 83 квартале Хорошево-Мневники г.
Москвы строился на основании Инвестиционного контракта НПП «Тема» (инвестор строительства) с Правительством Москвы. Позднее в контракт вместо инвестора НПП «Тема» вошло ЗАО «83 квартал СЗАО».
Как инвестор, ЗАО «83 квартал СЗАО» заключило с ЗАО «Энергостройкомплект-М» инвестиционный договор, привлекая последнего к финансированию строительства дома.
Во исполнение данного инвестиционного договора инвестор передал по акту частичной реализации инвестиционного проекта ЗАО «Энергостройкомплект-М» часть квартир в строящимся доме, куда вошла и спорная квартира. Получив право на эту квартиру ЗАО «Энергостройкомплект-М» поспешило передать право на нее гр. М. по предварительному договору.
Суд не нашел, что предварительный договор гр. М. с ЗАО «Энергостройнадзор-М» является ничтожной сделкой. Одновременно ЗАО «Энергостройкомплект-М» привлекло к финансированию строительства своей доли в строящимся объекте на договорной основе ООО «Билдинг».
Суду не было представлено доказательств, что спорная квартира от ЗАО «Энергостройкомплект-М» перешла к ООО «Билдинг» и что последний может распорядиться ею по своему усмотрению. Вместе с тем, ООО «Билдинг» по предварительному договору передало спорную квартиру гр.Р., который и выступил истцом в данном деле.
Таким образом, по мнению суда ООО «Билдинг» не могло заключать с гр.Р. предварительный договор на передачу ему квартиры, право на которую общество не получило.
В то же время суд не нашел оснований для признания предварительного договора между гр.М. и ЗАО «Энергостройкомплект-М» ничтожной сделкой.
Мосгорсуд поддержал данное решение Хорошевского суда, оставив его без изменения ( Определение Мосгорсуда от 26.12.2011г. по делу № 33-41930).
В этом деле больше шансов получить право на квартиру у гр. М., если исходить из содержания аналогичного первого дела. Но такое право может возникнуть после сдачи дома в эксплуатацию, как в первом случае. Истец по делу гр.Р.
может рассчитывать на возврат своих денежных средств от ООО «Билдинг», поскольку не представлено доказательств передачи ЗАО «Энергостройкомплект-М» права ООО «Билдинг» спорной квартиры.
Спор между двумя организациями должен разрешить арбитражный суд.
Эти два дела по «двойным» продажам показывают, что независимо от того, как стороны назовут свои договоры, направленные на оплату строящихся квартир с целью дальнейшего их получения, суды квалифицируют их с учетом направленной воли сторон, содержания и исполнения договоров. Для физических лиц важно еще и основание заключения таких договоров. Необходимо убедиться, что инвесторы, заключая договоры с физическими лицами, имеют право на передаваемые квартиры.
Эти дела, как и все другие, вытекающие из договоров по финансированию строительства части объектов капитального строительства с целью получения в них жилой площади, показывают, что с застройщиками следует подписывать договоры долевого участия в строительстве объектов недвижимости, а если стороной договора выступает не застройщик, а привлекаемое им другое юридическое лицо- договор уступки права долевого участия в строительстве.
Введена уголовная ответственность за двойные продажи квартир
Опубликовано: 14.12.2012Просмотров: 3084
За двойные продажи на первичном рынке, недостоверность данных для получения кредита и срыв сделки купли-продажи квартиры теперь можно сесть в тюрьму на десять лет. За намеренное лишение граждан прав на жилье введена уголовная ответственность.
В начале декабря вступили в силу поправки в статью 159 Уголовного кодекса («Мошенничество»), которые Государственная Дума приняла 29 ноября. Поправки выделяют махинации с недвижимостью из общего потока мошеннических операций.
«Серые» нарушителиДо сих пор махинации с недвижимостью квалифицировали по статье 159, часть четвертая, как мошенничество «в особо крупном размере». К особо крупным относятся операции от 6 млн руб. Наказание за такие преступления можно получить как совсем небольшое (штраф), так и очень суровое – тюремный срок до десяти лет.
Поправки распространили это наказание также и на мошенничество, «повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение» (такая новая формулировка введена в УК).
Согласно обновленному кодексу, под мошенничеством понимается хищение или получение права на чужое имущество путем злоупотребления доверием или обмана. Если обвиняемый сможет доказать, что в его действиях не было злого умысла, то под статью «Мошенничество» он не подпадет.
Например, если сделка купли-продажи квартиры была оговорена заранее, продавец получил задаток, но из-за каких-то причин он вынужден был отказаться от продажи недвижимости. Скажем, у него самого сорвалась встречная сделка по приобретению квартиры, куда он собирался переехать из той, которую продавал.
В таком случае гражданина не будут привлекать к уголовной ответственности.
Как пояснил во время обсуждения законопроекта в Госдуме глава Комитета по законодательству Павел Крашенинников, прежняя редакция УК не позволяла привлечь к ответственности большинство тех, кто совершает махинации с недорогой недвижимостью, особенно в регионах, где типовые квартиры стоят значительно меньше 6 млн руб.
Еще одно новое положение: теперь для возбуждения дела о мошенничестве необходимо заявление потерпевшего, который считает, что его обманули. Раньше для этого достаточно было инициативы правоохранительных органов.
Появился свой пункт и у «ипотечных мошенничеств». В отдельный подсостав 159-й статьи выделены хищения «путем предоставления банку или иной кредитной организации заведомо ложных или недостоверных сведений».
Банкиры комментируют новации неоднозначно. Как пояснили в банке «Авангард», с одной стороны, новые положения УК помогут снизить банковские риски, повысить процент возврата кредитов и, возможно, немного уменьшить ставки.
Заемщики, которые предоставляют ложную информацию, есть в каждом банковском портфеле проблемных кредитов физических лиц, говорит директор по развитию Агентства взыскания Filbert Максим Богомолов.
По его оценке, доля мошеннических кредитов оценивается в 3-5% от портфеля просроченных кредитов физлиц.
Правда, среди ипотечных заемщиков такие махинации не очень распространены, в основном мошенничество характерно для pos-кредитов (займы, взятые в магазинах на покупку товаров) и небольших кредитов наличными, когда проверка заемщика проходит быстро и не всегда качественно.
Максим Богомолов сообщает, что ежегодно банки отправляют на проверку около 70 тысяч заявок. Из них 4% заявок являются подозрительными (16% кредитов не возвращаются), а 1% – очень подозрительными (28% займов не возвращаются). В бюро кредитных историй отмечают, что 0,49-1,65% заявок на кредиты от общего числа являются подозрительными.
С другой стороны, крайне сложно доказать, что гражданин намеренно предоставил ложные сведения о себе именно с целью мошенничества (то есть чтобы получить деньги от банка, но не возвращать их ему).
Например, если у заемщика «серая» зарплата, а он приносит письмо по форме банка, где его начальник сообщает, каков на самом деле заработок подчиненного, эта информация может быть расценена как ложная.
Но как доказать, что она была предоставлена именно с мошенническими целями? Это проще сделать, если у заемщика уже были случаи, когда он брал кредиты и не отдавал. Если же таких прецедентов не было, то подтвердить факт мошенничества почти невозможно.
Неотвратимости нетТак же непросто оценить роль новаций и для рынка недвижимости.
Теоретически нововведения должны упростить привлечение к ответственности тех, кто занимается махинациями с недвижимостью, – «черных риэлторов», застройщиков, которые не брезгуют двойными продажами.
Однако на практике все упирается в вечное российское правило: строгость законов смягчается необязательностью их исполнения.
«Не знаю, насколько новации УК будут полезными в процессах с обманутыми дольщиками, ведь дольщик приобретает не жилье, а только право требования жилья. А вот со вторичным рынком и «черными риэлторами» дела могут стать на порядок лучше.
Там речь идет об отъеме уже существующего жилья пострадавшего.
Ведь мошенничество – это та ситуация, когда злоумышленник получил от жертвы деньги или имущество, не предоставив никаких благ взамен», – комментирует начальник юридического отдела Санкт-Петербургской общественной организации потребителей «Диалог» Алексей Койтов.
Правда, отмечает он, и раньше махинации «черных риэлторов» подпадали под действие 159-й статьи, но известны лишь единичные случаи, когда в отношении таких нарушителей заводились уголовные дела.
Обычно правоохранители в таких ситуациях заявляют, что потерпевшие получили другое жилье вместо того, что было присвоено мошенниками. Действительно, часто это так и есть.
Только вместо квартиры в городе их вселяют в лучшем случае в развалюху в деревне.
Кроме того, отмечает Алексей Койтов, не вызывает уверенности в неотвратимости наказания и формулировка, использованная в новой редакции статьи: «…повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение». «Лишение какого права? Человек лишится права собственности на квартиру, а взамен получит право аренды на нее с началом срока действия такой аренды через десять лет», – рассуждает Койтов.
Задача не в том, чтобы сделать закон максимально суровым, говорит он, а в том, чтобы обеспечить его соблюдение.
На рынке известны сотни, если не тысячи случаев махинаций с недвижимостью, которые подпадали и под старую редакцию 159-й статьи УК, – они до сих пор наводняют как первичный, так и вторичныйрынок жилья.
Уголовные же дела заведены лишь на нескольких ответственных за мошенничества лиц, а наказание понесли и вовсе единицы. Те, кто пускается в такие операции, знают, как этого избежать.
Так что не стоит особенно рассчитывать на ужесточение контроля за мошенниками – пока механизм их «отлова» не идеален.
Источник: bn.ru
Дольщиков хотят защитить от недостроев
Законопроект был внесен в четверг, 4 апреля. Среди его авторов — Председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
Как отмечается в пояснительной записке, проект подготовлен во исполнение перечня поручений Президента РФ от 28 декабря 2018 года по итогам совещания с Правительством РФ, а также по итогам расширенного заседания Президиума Государственного совета, прошедшего 12 февраля 2019 года.
Как пояснил Николай Николаев, законопроект должен обеспечить плавный переход проектов строительства к новой модели с введением эскроу-счетов с 1 июля 2019 года.
«Он содержит нормы, которые помогут осуществить завершение строительства проблемных объектов в случае банкротства застройщиков. Мы даем возможность и снимаем барьеры для достройки таких объектов», — сказал парламентарий.
Инициативой предусматривается возможность создания субъектом РФ унитарной некоммерческой организации в форме фонда — Фонда субъекта РФ. Финансирование его деятельности предполагается осуществлять через публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (Фонд) за счет средств, предоставленных РФ или иным публично-правовым образованием.
По словам Николая Николаева, «речь идет о порядке работы с региональным и федеральным бюджетом для достройки таких проблемных объектов».
«Мы предлагаем дать право регионам создавать некоммерческую организацию в форме фонда, который будет заниматься достройкой таких проблемных объектов. Мы четко прописываем, что источниками финансирования завершения строительства должны являться средства компенсационного фонда, средства бюджета РФ, бюджета субъектов РФ, а также иных публично-правовых образований», — пояснил депутат.
Двойная продажа квартир и банкротство застройщиков
Проектом закона также решается проблема двойной продажи квартир в новостройках.
«В нашем законопроекте мы говорим о том, что квартиру получает гражданин, чей договор долевого участия первым зарегистрирован в ЕГРН.
А тот человек, ДДУ которого зарегистрирован позднее, получает возмещение в денежном выражении», — пояснил Председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.
В документе предусматривается ряд норм, связанных с совершенствованием института банкротства застройщиков.
«Новшество, которое мы предлагаем, заключается в том, чтобы арбитражный управляющий назначался из числа тех кандидатов, которые предоставлены Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства», — уточнил Николай Николаев.
По его словам, «именно Фонд, который теперь полностью отвечает за достройку всех проблемных объектов, должен иметь возможность участвовать в делах о банкротстве, даже по тем, которые уже открыты». «Фонд должен также осуществлять контроль за их деятельностью», — добавил депутат.
Предлагаются нормы, которые совершенствуют функционирование Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС): закрепляют на законодательном уровне реестр проблемных объектов и вводят обязанность контролирующих органов вносить сведения в этот реестр.
Согласно законопроекту, Фонд будет осуществлять выплату возмещения гражданам при банкротстве застройщика по договорам, предусматривающим передачу машино-мест и нежилых помещений. Выплаты смогут осуществляться за счет имущества Фонда, сформированного посредством имущественного взноса РФ, иных публично-правовых образований.
В отношении таких помещений должны будут также уплачиваться обязательные отчисления в компенсационный фонд в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ.
«Это важный пункт, в соответствии с которым осуществляется выплата возмещения не только по требованиям о передаче жилых помещений, в отношении которых были уплачены взносы в компенсационный фонд, но и в отношении машино-мест и кладовок», — отметил глава Комитета.
Проект закона упрощает для застройщиков процедуру раздела земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного дома с привлечением средств дольщиков, с целью привлечения проектного финансирования под залог образованных и необремененных земельных участков. «Мы предлагаем разрешить проблему, которая не давала возможности использовать землю как ресурс для решения проблем дольщиков», — прокомментировал Николай Николаев.
О маткапитале
Кроме того, вносятся поправки, согласно которым средства маткапитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее строительство приобретаемого жилого помещения.
«У людей появится возможность направлять его на приобретение строящегося жилья через счета эскроу», — заключил Председатель Комитета.
В декабре 2018 года ГД приняла правительственный закон, совершенствующий регулирование деятельности застройщика. Одной из наиболее значимых норм, содержащихся в новом законе, является положение о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование счетов эскроу в отношении всех реализуемых застройщиками проектов строительства многоквартирных домов.
Отобрать жилье у собственников стало проще
Квартирные мошенники плетут новые схемы и осваивают цифровые технологии
Ровно 20 лет назад нашу семью угораздило вляпаться в мошенническую схему под названием «двойные продажи» и пополнить скорбные ряды обманутых дольщиков.
В полностью оплаченной нами квартире живут-поживают другие люди. Гендиректор кинувшей нас компании благополучно оттрубила в колонии три года и уже, не исключено, морочит голову другим клиентам.
А мы, несмотря на многочисленные суды, не получили ни жилья, ни денег.
На фоне коронавируса тема обманутых дольщиков отошла на второй план. Но она никуда не делась — в стране таких бедняг около 200 тыс. Государство пытается их защитить. В июле Госдума приняла важные поправки к законам.
Например, люди, вложившиеся в будущую квартиру, но не получившие ее, могут рассчитывать на компенсацию Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Причем в ценах сегодняшних, а не многолетней давности.
Кроме того, есть документ, разрешающий исключать жилой дом из реестра проблемных объектов только после того, как его либо достроят, либо дольщики получат денежное возмещение.
И это все здорово — но, вероятно, работает в отношении обманутых в последние годы. Мы же, столкнувшиеся с жуликами в начале 2000-х, продолжаем получать отписки, что о нас помнят, но механизмов решения нашего вопроса как не было, так и нет.
С юристом Дмитрием Романенко мы хотим предупредить тех, кто отважился на покупку жилья, на какие недобросовестные схемы есть риск нарваться.
Семья народного артиста СССР Алексея Баталова (в круге) обвинила актрису Наталью Дрожжину и ее мужа, юриста Михаила Цивина, что те обманом переписали на себя их имущество. Фото Бориса Кудрявова и Legion-media.ru
Двойные продажи
Сегодня все сделки по системе долевого строительства должны проводиться через специальный банковский счет. Деньги дольщиков становятся доступны застройщику лишь после ввода дома в эксплуатацию. Однако на практике многие строительные компании еще не перешли на эту схему. Особенно это касается не очень больших фирм, у которых есть проблемы с источниками финансирования.
Если решили вложиться в объект на стадии строительства, изучите каталог новостроек на сайте Фонда защиты прав дольщиков и убедитесь, что ввод дома, квартиру в котором вы рассчитываете получить, гарантирован Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.
«Экспресс газета» помогла вывести на чистую воду жулика Анатолия Васина. Тот положил глаз на квартиру Тамары Носовой (актриса в «Королевстве кривых зеркал»). Кадр из программы «Пусть говорят»
Мнимое банкротство
При этой схеме все сделки, которые продавец совершил в течение трех лет до банкротства, могут быть оспорены, и человек, купивший у него объект недвижимости, рискует его потерять. Беда еще и в том, что эта схема узаконена судебной системой. Вам скажут: какое мошенничество?! Докажите!
Как это делается: продавец получает деньги за квартиру, потом некто, состоящий с ним в сговоре, предъявляет расписку, по которой человек, продавший жилье, является должником.
Новоявленный кредитор затевает процесс банкротства и оспаривает сделку, которую признают недействительной. Квартира возвращается в конкурсную массу — общее имущество должника, за счет которой удовлетворяются требования кредитора, а отданные за нее деньги оседают в надежном месте.
Покупатель остается и без средств, и без квартиры. Судиться бессмысленно. Даже если возбудят уголовное дело и продавец отсидит срок, шансы вернуть деньги ничтожно малы.
Заподозрить возможное банкротство можно, если квартиру продает человек, у которого большие долги, испорченная кредитная история. Очевидно, объявив себя финансово несостоятельным, гражданин хочет избавиться от долгов.
Засветившийся в «Покровских воротах» Владимир Сынгаевский (в круге) осужден на пять лет за аферы с жильем умерших людей. Соцсети и кадр из фильма «Покровские ворота»
Электронная подлость
С внедрением электронно-цифровой подписи перед злоумышленниками открылись новые перспективы. На сегодняшний день человек практически лишен возможности контролировать, выпущена ли на его имя такая подпись.
Если она есть, вполне возможно, мошенники используют ее для совершения сделки с недвижимостью, и человек не сразу об этом узнает.
Чтобы хоть как-то защититься от мошенников, есть смысл написать заявление в Росреестр, что все сделки с недвижимостью возможны только при вашем личном участии.
Поддельный паспорт
Договор купли-продажи сейчас можно заключить в простой письменной форме. И вот представьте ситуацию.
Приходит в МФЦ человек с поддельным паспортом, который можно купить за три-четыре тысячи рублей, и подает документы замученному посетителями сотруднику, который точно не будет заморачиваться проверкой подлинности.
Можно привести с собой человека, похожего на того, что изображен на паспортном фото, — тоже никто сличать не станет.
Кстати
- Иногда злоумышленники, продающие квартиру, прибегают к совершенно завиральным приемам. Например, показывают квартиру с хорошим ремонтом по одному адресу, а продают убитую — по другому. В спальных районах много однотипных домов, которые различаются, например, номером корпуса. При заключении сделки указывается настоящий адрес, однако расположенное там жилье не соответствует тому, что показали покупателю.
Как не попасть на удочку
- На сайте Федеральной службы судебных приставов посмотреть, не идут ли судебные процессы о взыскании в отношении продавца. Но имейте в виду: там можно отследить процессы, которые шли до сделки по продаже недвижимости. Если кредитор объявится после ее совершения — страховочного механизма, к сожалению, нет.
- Запросить выписку по квартире из Росреестра — это стоит не больше 400 руб. Только после этого можно отдавать аванс.
- Внимательно читать договор, который подписываете, особенно то, что написано мелким шрифтом.
- Заручиться поддержкой юриста или риелтора.
И все сделки обязательно проводить с участием нотариуса, хотя сейчас закон позволяет обходиться без него. Нотариус смотрит, действует ли паспорт, все ли чисто с объектом, нет ли судебных споров вокруг квартиры, не скрываются ли претенденты на объект и нет ли зарегистрированных родственников в квартире.
Лучше заплатить 20 — 50 тыс., чем лишиться всего.
Особенно опасно, если:
- за последний год квартира несколько раз перепродавалась;
- жилье получено по наследству, открытому менее трех лет назад;
- есть неузаконенные перепланировки;
- недвижимость продают по доверенности без личного участия собственника или по цене намного ниже рыночной.
Собственника убили за неделю до сделки
Риелтор-детектив Алина Степанова не только занимается операциями с недвижимостью, но и выводит на чистую воду тех, кто в этой сфере промышляет обманом. Все началось с поучительной истории, которая, увы, закончилась печально.
— Я тогда только начинала работать риелтором. Помню, как в агентство пришел юноша, оказавшийся двойником собственника, — рассказала Алина. — Он продавал за 45 млн квартиру на Знаменке.
Показал паспорт, который, как потом выяснилось, был поддельным, и очень убедительно объяснил, почему у него нет документов на недвижимость. Якобы они с братьями сделали раздел долей, и бумаги остались у них. Сделка состоялась. Продавец получил деньги и скрылся.
Но у покупателей квартиру отобрали по суду и вернули настоящему владельцу. Люди остались без жилья и без денег. А двойник до сих пор в розыске.
После того случая я научилась разгадывать планы мошенников. Не раз обращалась с заявлением в полицию, правда, не всегда встречала понимание. И это очень досадно: можно было бы уберечь людей от потери денег. Вот, например, такая история.
Алина Степанова. Фото из личного архива
Наш агент предложила клиенту квартиру, соответствующую его запросу. Предыдущим продавцом выступала бабушка 84 лет, которая, как потом установили, к тому моменту уже умерла. Мы доказали, что подпись бабули на документах о продаже жилья фальшивая. Но в ОВД по району Северное Тушино мое заявление приняли с большим скрипом.
Выяснилось, что нынешним продавцом квартиры был некий гражданин Токмаков, который только освободился из колонии, где отбывал срок вместе с сотрудниками того самого ОВД за махинации с квартирами умерших граждан. Отсидел семь лет и занялся ровно тем же самым. Я написала заявление в Департамент городского имущества.
Бабушка не имела наследников, и ее квартиру уводили буквально из-под носа столичных властей. Департамент подал в суд — но не на Токмакова, а на людей, которые успели эту квартиру купить. Что удивительно: Сбербанк ничуть не смутился, получив странные документы, и принял квартиру в качестве залога по ипотеке.
Его все устроило! На данный момент право собственности покупателей прекращено, но от ипотечных выплат их никто не освободил.
Еще был случай. Дочь разъехалась с матерью — продали две комнаты в коммуналке в Москве и купили две квартиры в Балашихе. Как только девушка со своим парнем переехали туда, к ним пришел участковый с вдовой предыдущего собственника. Оказалось, он был убит за неделю до сделки.
Ее провел двойник — 40-летний мужик после шести отсидок, его фото было вклеено в чужой паспорт. Я обратила на это внимание, ведь настоящему продавцу было 20 лет. Но никто, кроме меня, этого не заметил.
В итоге двойника задержали, но сделку расторгли, и квартиру девочке пришлось вернуть.
У известного художника увели особняк в центре Москвы
В столице разгорается скандал, связанный с продажей помещения, которое еще в 1990-е годы московские власти разрешили выкупить известному художнику Марлену Чтчяну. Сегодня минимальная рыночная стоимость особняка в центре Москвы — 80 млн руб. Но 84-летний мастер получил за него всего 6 тыс. руб.
В советское время Марлен Григорьевич был главным оформителем столичных загсов — до сих пор во многих из них сохранились работы Чтчяна. Помещение, вокруг которого возник спор, — флигель усадьбы купца Августа Рериха в Малом Харитоньевском переулке на Чистых прудах. Это часть архитектурного комплекса, главный дом которого занимает Грибоедовский загс.
Марлен Григорьевич пострадал из-за своей доверчивости. Фото Анастасии Варданян/«Комсомольская правда»
Получив помещение в собственность, художник в течение 25 лет сдавал его в аренду. Однако съемщики часто задерживали оплату. В результате накопился приличный долг — около 1,5 млн руб. Плюс коммуналка — порядка 8 млн. Разобраться с проблемами взялся сын давнего друга Марлена — Карапет Мартиросян.
Он предложил подписать документ якобы на оказание юридических услуг, а на деле дал подмахнуть полуслепому художнику генеральную доверенность на свое имя и договор на продажу акций ЗАО «Свадебное», принадлежащего Чтчяну, — тот был единственным акционером. В итоге активы, включая особняк, были проданы за 6 тыс.
И ведь формально не подкопаешься: художник собственноручно поставил подпись.
Здание расположено в «золотом» месте. Фото Михаила Фролова/«Комсомольская правда»
В довершение несчастий Чтчяна из принадлежащего ему свадебного салона пропали все украшения. Дверь в помещение не взломали — кто-то открыл ее своим ключом.
Я позвонила Карапету Мартиросяну.
Человек битый час убеждал меня, что в данной истории именно он — пострадавшая сторона, потому что хотел помочь старику, рассчитывая взамен получить помещение, которое занимал тот самый свадебный салон.
Но город изъял его у художника за долги. И Карапет сильно на дедушку осерчал. Решил, проще от актива избавиться, чем возиться с погашением долгов и ремонтом, — Марлен Григорьевич якобы сам попросил его об этом.
В павильоне «Армения» на ВДНХ тоже есть росписи Чтчяна. Depositphotos.com
Мартиросян уверяет: помещение разрушено на 82 процента — с худой крышей, грибком на стенах, вечными лужами на полу. Сплошная обуза, а не капитал — художник должен быть ему благодарен, что избавил его от горе-актива.
Но покупатель нашелся — несмотря на обращение Чтчяна в полицию, арест на продажу недвижимости не наложен. И уже новый владелец выставил особняк на продажу. На сайте одного из агентств его предлагают за 160,640 млн.
Вот вам и развалюха, за которую художнику «подарили» всего 6 тыс. руб. Уметь надо.
Надежда Пантелеева
#3/2021 мошенничество недвижимость черные риелторы эксперты