Эксперты рынка недвижимости рассказали, как можно ежегодно обеспечивать жильем 5 млн российских семей
Президент РФ Владимир Путин во время выступления с ежегодным посланием к Федеральному собранию РФ 1 марта 2018 года ( Марат Абулхатин / фотослужба Госдумы РФ / ТАСС)
Ежегодные объемы жилищного строительства в России должны быть увеличены с нынешних 70–80 млн до 120 млн кв. м. Об этом заявил президент России Владимир Путин, выступая в четверг перед Федеральным собранием.
«Цель весьма амбициозная, но реалистичная, если учесть новые технологии и опыт наших строительных компаний. Если мы хотим, чтобы 5 млн семей получали новое жилье каждый год, то строить надо 120 млн кв.
м», — сказал президент.
«РБК-Недвижимость» спросила экспертов рынка недвижимости, необходимы ли стране такие объемы строительства и как их достичь.
Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «Топ Идея»:
— Увеличение объемов ввода до 120 млн кв. м ежегодно возможно. Но чтобы в перспективе двух-трех лет получить такие результаты, нужно, чтобы уже сейчас были выданы соответствующие разрешения на строительства и проекты, совокупно обеспечивающие такой объем ввода, уже реализовывались. Но сейчас этого нет, поэтому более вероятно достичь показателя в 120 млн кв. м в течение пяти-шести лет.
Но будут ли расширены банковские резервы, смогут ли банки тянуть такой объем строек с учетом отказа от средств дольщиков и перехода к проектному финансированию? Нагрузка на банковский сектор ложится огромная.
Если 120 млн кв. м — только продаваемая (жилая) площадь, то проектная составит порядка 150 млн кв. м. Если принять со средними затратами застройщика на 1 кв. м порядка 50 тыс. руб.
— получаются астрономические суммы.
Второй вопрос — стимуляция спроса. Скорее всего, должны будут появиться некие спецпрограммы банков или нам стоит ожидать еще более существенного снижения ключевой ставки, чтобы ипотека стала намного доступнее для людей.
Все это реально, но требует серьезных административно-правовых решений. Что произойдет, если отметка в 120 млн кв.
м будет достигнута? Поскольку речь идет о строительстве в разрезе всей страны, то этот объем будет неравномерно распределяться по разным регионам и к падению цен на жилье это вряд ли приведет.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость»:
— Вопрос, реалистично ли такое увеличение объемов строительства, все же к властям каждого региона. В Москве и области, думаю, это не проблема, поскольку возможности нашего стройкомплекса позволяют наращивать мощности и вводить жилья больше. Как в других регионах — сложно сказать, это задачи, которые решаются на местах.
Основной вопрос в том, как жилье будет распределяться. Ведь это должны быть не только коммерческие, но и социальные проекты. Именно в социальных объектах есть сегодня очевидный недостаток: федеральные программы поддержки нуждающихся в жилье работают пока неважно.
И если добавочный объем жилых площадей направить на обеспечение социальной сферы, это было бы очень уместно.
Наращивание объемов строительства в сфере коммерческого жилья нецелесообразно, поскольку недостатка предложения нет, напротив, он существенно превышает спрос.
Рынок просто «не переварит» дополнительного увеличения предложения, цены будут снижаться, многие девелоперы — банкротиться и т. д.
Рынок недвижимости сам себя регулирует, ему не нужны заявления властей о необходимости наращивать или снижать объемы вывода жилья.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Увеличение объемов ввода жилья необходимо, особенно в регионах. Даже в Москве, где сейчас на экспозиции находится свыше 2,6 млн кв. м квартир и почти 660 тыс. кв. м апартаментов, затоваривания нет, так как ежегодно раскупается порядка 1,5 млн кв. м. Нельзя забывать и об очередниках, которые никуда не исчезли.
Но если жилье продолжит оставаться недоступным для большинства семей в регионах, то новые объемы окажутся маловостребованными. Поэтому нужно дальнейшее снижение ставок по ипотеке, чтобы жилищные кредиты не были обременительными.
Новая программа со ставкой от 6% годовых для семей с двумя детьми и более — уже хороший шаг в этом направлении.
Но нужно подумать и о других категориях граждан, которые находятся в ситуации, когда доход слишком мал, чтобы претендовать на классическую ипотеку, но слишком велик, чтобы оформить льготную.
При одновременном появлении действительно доступной ипотеки (со ставкой 6–7% годовых) многие семьи смогут решить квартирный вопрос. Например, в Красноярске средняя цена двухкомнатной квартиры — порядка 3 млн руб.
Средние зарплаты варьируются от 20 тыс. до 39 тыс. Семейная пара с разным уровнем квалификации может обладать ежемесячным доходом в размере порядка 60–75 тыс. руб. Чтобы приобрести квартиру за 3 млн руб.
, понадобится первоначальный взнос в размере 600 тыс. руб.
При ипотечном кредите на 20 лет и процентной ставке 9,5% годовых семья переплатила бы по процентам 6,46 млн руб. Если оформить такой же кредит со ставкой 6% годовых, переплата составит чуть более 4 млн руб.
за 20 лет, а ежемесячный платеж сократится с 41 тыс. руб. до 31 тыс. руб. Это и есть наиболее комфортная планка, когда платеж по кредиту не превышает 50% совокупного дохода семьи.
А если бы ипотечная ставка оказалась на уровне 2%, как в Европе, то платеж семьи не превышал бы 20 тыс. руб.
Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»:
— Увеличение объема строительства возможно при прямом участии государства в реализации транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры. Сейчас стоимость реализации проекта со всеми обременениями и ценой кредитных денег очень высока.
Если говорить о необходимости в строительстве такого объема, то рынок жилья в других регионах отстает от московского. И если рассматривать строительство как задачу федерального масштаба, то это, скорее, нужно.
Увеличение объема не означает отсутствия рационального подхода: помимо жилья, необходима инфраструктура — все те критерии комфортной жизни, которая в России есть не везде.
Татьяна Калюжнова, директор по маркетингу Urban Group:
— Достичь такого уровня ввода едва ли возможно силами одних девелоперов в краткосрочной перспективе. Нужно создать застройщикам комфортные условия получения проектного финансирования, а также увеличить объем государственного заказа на жилье, расширить программы для разных социальных групп.
Такой объем позволит сделать жилье более доступным для людей. Значимое увеличение предложения повлечет снижение цен, а это, в свою очередь, скажется на маржинальности застройщиков.
В этомкак никогда важна поддержка государства, которая будет направлена на создание условий для снижения себестоимости.
Так, например, часть обязательств по возведению инженерных сетей, подъездных дорог и социальной инфраструктуры могли бы взять на себя власти.
Жилищное строительство: 120 млн камней преткновения
Цель вводить не меньше 120 млн квадратных метров жилья к 2024 году сдвинулась на шесть лет из-за кризиса, вызванного пандемией. Однако даже в такие сроки выполнить задачу будет непросто
Жилые комплексы на Васильевском острове в Санкт-Петербурге. Александр Демьянчук/ТАСС
Указ президента «О национальных целях развития Российской Федерации до 2030 года» установил среди прочего ряд целевых показателей, которых необходимо достичь за следующие десять лет в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда».
Среди них — улучшение качества городской среды в полтора раза, обеспечение доли дорожной сети, соответствующей нормативным требованиям, в крупнейших городских агломерациях на уровне не менее 85%, создание устойчивой системы обращения с твердыми коммунальными отходами, обеспечивающей сортировку отходов в объеме 100% и снижение в два раза объема отходов, направляемых на полигоны, и так далее. И, наверное, самое главное: ключевые цифры в сфере жилищного строительства остались прежними — увеличить объемы минимум до 120 млн квадратных метров в год и обеспечить ежегодное улучшение жилищных условий не менее чем 5 млн российских семей. Только теперь этого необходимо добиться не к 2024 году, а к 2030-му.
Вообще, о том, что на ежегодные 120 млн квадратных метров жилья, из которых на долю индустриального многоквартирного домостроения должно приходиться 80 млн «квадратов», к 2024 году выйти практически невозможно, девелоперы, консультанты, журналисты — короче, все (кроме, пожалуй, робких на споры чиновников) начали говорить сразу, как только этот рубеж был определен. Еще в прошлом году, до всякого коронакризиса, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков обращал внимание: по итогам текущего года, а также в следующие два года Минстрой ожидает ежегодного объема ввода жилья не более 75-78 млн квадратных метров, хотя в исходном паспорте нацпроекта данный показатель составляет 88 млн квадратных метров, а в 2024 году он должен увеличиться до 120 млн квадратных метров.
На Форуме стратегов — 2019 глава Счетной палаты Алексей Кудрин подчеркивал: «Только 11% регионов ответили Счетной палате, что полагают возможным достижение целей нацпроекта по строительству жилья.
15% считают достижение установленных показателей недостижимым ни при каких обстоятельствах».
И добавил, что власти почти 40% субъектов РФ допускают возможность достижения поставленных целей лишь при дополнительном субсидировании со стороны федерального центра.
Так что пандемия так или иначе помогла сделать хорошую мину при плохой игре, спасла ряд отраслевых руководителей от очередной неловкой необходимости объяснять, почему заявленные нацпроектом показатели по жилищному строительству упрямо не достигаются. Но основной причиной происходящего стала не она, а великое множество «потому что».
Довольно длительное время реальные показатели ввода жилья в России отличаются — и заметно — от изначально запланированных. Процесс перехода застройщиков на новые правила долевого строительства только в победных релизах протекает гладко, а на деле — явно тяжело и болезненно.
Обращений за новыми разрешениями на строительство не становится больше, и параллельно, по оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса, растет число компаний-банкротов.
Например, в прошлом году банкротами признано 184 застройщика, и это на 34 компании больше, чем годом ранее, причем абсолютное их большинство — небольшие региональные структуры, у которых в стройке 5-10 тысяч квадратных метров.
Растет число переносов срока сдачи домов. Банки настойчиво отводят строительству место в «красной» зоне и считают этот сегмент слишком непредсказуемым и высокорисковым.
А теперь еще и коронакризис, всю силу хватки которого только предстоит почувствовать, нанес чувствительный удар, лишил лоцманов отрасли точных знаний и, возможно, обнулил большую часть предыдущего девелоперского опыта, по крайней мере финансового точно: теперь все или почти все, что удерживает строительную сферу от явного регресса, — это меры господдержки. По оценкам исследования компании «Метадинеа», которые приводит «Коммерсантъ», по итогам 2021 года падение объемов строительства может составить от 16% по оптимистичному сценарию, предполагающему сдерживание пандемии, до 49% при негативном развитии событий. И даже при самом благоприятном раскладе раньше 2022 года отрасль не восстановится.
Но возвращаясь к 120 млн: теперь у всех появился десятилетний простор для маневра. Хотя даже в условиях сдвинутых сроков объемы нового строительства необходимо наращивать ежегодно.
Оставим пока в стороне Москву — субрынок с особым состоянием девелоперского корпуса, спроса и предложения, ценообразования и всего остального.
Business FM решила спросить нестоличных застройщиков, как они оценивают строительные перспективы своего региона, собираются ли сами выходить с новыми проектами, соответствует ли объем предложения объему спроса в их регионе. Ответы заслуживают отдельного разговора.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
120 млн квадратных метров оптимизма
120 млн кв. м жилья – к достижению таких показателей призвал президент в послании Федеральному собранию. Цель «весьма амбициозная, но также абсолютно реалистичная», если иметь в виду «и новые технологии, и опыт, который появился у наших строительных компаний, и новые материалы», объяснял он. Это указание вполне выполнимо, отчитывались наперебой чиновники и девелоперы. А министр строительства и ЖКХ Михаил Мень называл и сроки – вводить столько жилья планируется в течение 10–15 лет.
Жилье – болезненная тема для россиян. Уровень обеспеченности жильем остается низким: всего 24,9 кв. м на человека (10 лет назад было еще меньше – 21,4 кв. м), тогда как в США – 70 кв.
м, во Франции – 39 кв. м (данные Аналитического центра при правительстве России). Поэтому тема – одна из самых важных и для политиков, Путин и сам регулярно ставит задачи по вводу жилья: 100 млн кв.
м, 140 млн кв. м.
Строительство жилья в 2005 г. даже было заявлено приоритетным национальным проектом. Тогда в стране строилось около 40 млн кв. м жилья. На фоне тех показателей определенные успехи, несомненно, есть: темпы ввода выросли. Максимум был достигнут в 2015 г. – тогда ввели 85,3 млн кв. м. Но с тех пор показатели пошли на спад: в 2016 г.
– 79,8 млн, в 2017 г. (по прогнозам Минстроя) – около 78,4 млн кв. м. Сокращение объемов жилищного строительства обусловлено сжатием платежеспособного спроса (реальные располагаемые доходы сократились за 11 месяцев 2017 г.
на 1,4%); это сопровождалось увеличением количества ипотечных сделок, пишут в своем отчете правительственные аналитики.
Дальше легче не будет: дело в том, что строителям фактически запретят продавать квартиры на этапе строительства. На отказ от долевого строительства Путин отвел три года. Его должно заменить банковское сопровождение: с 1 июля 2019 г.
застройщики не смогут принимать деньги у граждан за непостроенные квартиры. Плату за жилье покупатели будут вносить на специальные счета в банках, застройщик получит эти деньги после завершения стройки; а строить придется на кредиты.
«В результате внесения поправок в законодательство можно ожидать консолидации рынка, роста себестоимости строительства и уменьшения прибыли застройщиков», – осторожны в х правительственные аналитики.
Центральный экономико-математический институт РАН более пессимистичен: из 3832 существующих сейчас застройщиков в новых условиях смогут работать 132, или 3,4%. Остальные либо будут переходить на серые схемы привлечения денег, либо обанкротятся.
А объемы строительства будут падать: если в 2017 г. введено около 1,2 млн квартир, то в 2020 г. будет вдвое меньше.
В ближайшее время отрасль ждет жесткая просадка: пакеты нововведений практически похоронят частных застройщиков, из игроков останутся интегрированные с банками структуры, согласен крупный застройщик. Даже сегодняшние 80 млн кв. м можно считать оптимистичным результатом мер поддержки отрасли, но порога в 120 млн кв. м при нынешнем раскладе достичь не удастся никогда, считает он.
Но есть альтернатива – строить за счет государства, возражает другой застройщик: еще более ужесточить регулирование и национализировать отрасль, создать госмонополию и централизованно снабжать проекты дешевыми ресурсами. 120 млн кв. м – это примерно 4,5 трлн руб. ежегодно. ВТБ уже поспешил заявить, что денег у банков хватит. Осталось только узнать, хватит ли их у россиян, чтобы покупать квартиры у госбанков.
Как Минстрой может выполнить поручение президента по вводу 120 млн м² жилья в год
Объемы жилищного строительства в России снижаются третий год подряд: с 85 млн м² в 2015-ом году до 42,4 млн м² в 2018-ом году.
Причем в прошлом году план был выполнен всего лишь на 47% от запланированного объема ввода.
Так как же мы планируем достичь подписанной президентом (читай: необсуждаемой) 120 млн м² к 2024-ом году?
Ипотечные каникулы для граждан «в трудной жизненной ситуации»Застройщиков освободят от налогов, но выживут ли они в хаосе реформы рынкаМолния: срок владения квартирой для продажи ее без налога сократят до 3-х лет
Содержание
- ✔️Реально ли выполнение поручения вводить 120 млн м² жилья в год в современных условиях
- ✔️Ожидания vs. реальность: планируемые объемы ввода жилья заметно отличается от фактических значений
- ✔️ Чего ждать в 2019 году от рынка недвижимости?
Возможно ли выполнить поручение вводить 120 млн м² жилья в год в современных реалиях
7 мая 2018 года в рамках Указа Президента РФ № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года» было обозначено целевое значение объемов жилищного строительства — не менее 120 млн м² в год к 2024 году.
В соответствии с паспортом национального проекта «Жилье и городская среда», выполнение которого обеспечит достижение целевых показателей, ежегодный объем ввода многоквартирных домов должен достичь 80 млн м² к 2024 годуhttps://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/ey-building-survey-rus-2019/$FILE/ey-building-survey-rus-2019.pdf
https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/ey-building-survey-rus-2019/$FILE/ey-building-survey-rus-2019.pdf
По прогнозу аналитического портала ЕРЗ, объем ввода жилья в 2019 году составит не более 77,1 млн м², в том числе индустриального жилья — до 44,6 млн м², индивидуального — до 32,5 млн м².
В соответствии с паспортом нацпроекта «Жилье и городская среда» объем ввода многоквартирных домов застройщиками в 2019 году должен составить 54,8 млн м².
Вместе с тем, как заявил министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев, «никто не отменяет задачу по строительству по 120 млн кв. м в год», который также отметил, что снижение ипотечной ставки в ближайшее время исчерпало себя.
Аналогично настроен вице-премьер Виталий Мутко:
«Мы видим, что старт очень сложный у этого проекта. Мы видим, что с одной стороны есть снижение объемов ввода жилья. Параллельно мы должны защитить людей — перейти на новую модель финансирования».
Очевидно, что в Министерстве строительства пока не хотят признавать нереалистичность заявленных планов и намереваются лишь изменить стартовые показатели программы, чтобы учесть фактическое отставание от плана на 12 млн кв. м в год.
Источник: https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/ey-building-survey-rus-2019/$FILE/ey-building-survey-rus-2019.pdf
Источник: https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/ey-building-survey-rus-2019/$FILE/ey-building-survey-rus-2019.pdf
Как представлено на диаграмме консалтинговой компании E&Y, в 2018-2021 гг. ожидается замедление темпов роста объемов ввода недвижимости, которое обусловлено необходимой адаптацией застройщиков к новым правилам финансирования строительных проектов.
Ситуация для застройщиков усугубилась еще и тем, что последнюю лазейку для застройщиков прикрыли
Год назад заявлялось, что проекты, которые получили разрешение до 1 июля 2018 года, смогут достроить объекты посредством денег дольщиков. Это привело к тому, что до этой даты строители, как угорелые, всеми правдами и неправдами хватали разрешения.
- Затем говорили, что строить можно объекты по ДДУ тем, кто начал стройку до 1 июля 2019 года.
- А что в итоге?
- В конце 2018 году власти отказались от идеи дозволять строить по-старому, оставив эту привилегию только в качестве исключения нескольким избранным.
К чему это может привести? К некому абсурду.Если в проекте не продана, скажем, всего одна квартира, то девелопер должен начать длительный процесс получения проектного финансирования.
Чтобы не подводить под петлю строительные компании и не довести рынок до массового банкротства застройщиков, которые вообще-то должны исполнить поручение по объему 120 млн кв. м жилья в год, Госдума и чиновники ввели некоторую формулу, кому разрешать закончить проекты по старым нормам.
«Мы склоняемся к тому, что готовность объектов должна составлять порядка 30%, потому что при такой готовности и таких вложениях средств есть высокая доля вероятности, что объект будет завершён«, — сообщил министр строительства и ЖКХ Российской Федерации Владимир Якушев 14 февраля на РИФ-2019.
Позднее 18 февраля пресс-служба Минстрой сообщала, что критерии достройки еще обсуждаются в министерстве.
Ожидания vs. реальность: планируемые объемы ввода жилья заметно отличается от фактических значений
Портал ЕРЗ представляет прогноз по вводу жилья в 2019 году https://erzrf.ru/publikacii/prognoz-portala-yerz-po-vvodu-zhilya-v-2019-godu
Портал ЕРЗ представляет прогноз по вводу жилья в 2019 году https://erzrf.ru/publikacii/prognoz-portala-yerz-po-vvodu-zhilya-v-2019-godu
Анализ проектных деклараций застройщиков показывает: если все объекты, запланированные к сдаче в 2019 году, будут сданы в срок, то ввод жилья застройщиками в 2019 году составит 69,5 млн м².
Однако опыт 2016–2018 гг. показал, что ввод значительного количества домов из планируемых застройщиками к сдаче переносится на следующий год. По предварительным данным, в 2018 году доля фактически введенного застройщиками жилья от запланированного ко вводу составляет 47%.
Еще 2,2 млн м² было запланировано ко вводу в следующие годы, но было введено досрочно. Кроме того, 1,7 млн м² составил ввод жилья, выведенного в строительство в течение 2018 года.
При сохранении в 2019 году тех же тенденций по итогам года может быть введено до 36,7 млн м² жилья с опубликованными проектными декларациями, которое учитывается в базе ЕРЗ.
В 2018 году дополнительный объем ввода по данным Росстата составил 21% от объема ввода жилья с опубликованными проектными декларациями.
1) Прогнозируемый ввод жилья застройщиками квартир
Таким образом, совокупный ввод застройщиками в 2019 году может составить 44,3 млн м², что на 1,4 млн м² или 3,4% больше объемов 2018 года.
Учитывая, что данные ЕРЗ по вводу в 2018 году еще будут уточняться, можно ожидать объема ввода в 2019 году в диапазоне 44,0–44,6 млн м².
2) Прогноз ввода жилья населением посредством строительства ИЖС
Если помесячный объем ввода населением в 2019 году будет сохраняться на уровне средних значений 2012—2018 годов, то за год ввод жилья населением составит 32,5 млн м².
При сохранении объема ввода ИЖС на уровне 2018 года, за вычетом влияния дачной амнистии, за год он составит 30,4 млн м² (-2,1 млн м² к 2018 году).
ИТОГО: прогноз ввода жилья суммарно застройщиками и населением
По итогам 2019 года совокупно ввод индустриального и индивидуального жилья может составить по оптимистичному прогнозу 77,1 млн м² (+2,4% к 2018 году). В пессимистичном прогнозе объем ввода достигнет 74,4 млн м² (-1,2% к 2018 году).
Как мы видим, обе цифры далеко до 120 млн м² в год по поручению Президента. Хотя до 2024-ого года еще есть время.https://erzrf.ru/publikacii/prognoz-portala-yerz-po-vvodu-zhilya-v-2019-godu
https://erzrf.ru/publikacii/prognoz-portala-yerz-po-vvodu-zhilya-v-2019-godu
Надо прийти к цифре 120 млн м² жилья в год, но объемы ввода падают с 2015-ого года
Автор колонки в журнале «Эксперт Северо-Запад» Алексей Щукин, приводит, как минимум, три причины, почему достигнуть заявленного объема ввода жилья в России может быть затруднительно.
- Дома сдаются с просрочкой. Резко увеличилась доля жилья, которое было вовремя сдано в эксплуатацию. Два года назад сдавалось 50% проектов, а сегодня — только 38%.
- Переносы сроков строительства растут. В 3 раза вырос средний срок переноса ввода жилья в эксплуатацию «на следующий год«. Сегодня этот срок достиг 6,5 месяцев. Год назад рекордная просрочка была зафиксирована в Дагестане, а сегодня она наблюдается уже в 10-ти регионах.
- Качественные изменения возводимых новостроек. Правительство призывает перейти на малоэтажное строительство, однако Россия все больше становится страной высоток: за два года высотность новых домов увеличилась с 14,7 до 16,3 этажа.
«Турбулентность, умноженная на неопределенность», как говорит Алексей Щукин — Чего ждать в 2019 году от рынка недвижимости?
Очевидно, что тренд выполнения заявленной цели вводить ежегодно 120 млн м² нового жилья в год, сегодня кажется весьма наивным.
2019-ый год обещает стать проверкой на прочность застройщиков, когда с 1 июля начнется вторая фаза реформы строительного рынка по переходу от долевого участия к проектному финансированию с помощью эскроу-счетов.
Самые очевидные инструменты увеличить объемы ввода:
- снизить качество постройки (читай: сделать стены еще тоньше);
- увеличить сроки строительства за счет удорожания проектов;
- умерить аппетиты и признать, что ну не можем, не можем мы вводить 120 млн м² жилья в год.
Хотя, кто знает. Как сказал Владимир Путин в своем послании Федеральному собранию 20 февраля 2019 года, «пессимистично настроенным и не верящим в собственные силы, лучше сразу покинуть пост»…
Может, и правда, к 2024-ому году строительная отрасль выйдет на новый уровень.
Подписывайтесь на мой Инстаграм про недвижимость и канал в Телеграм «Накопить и вложить»
Зачем в Москве возводятся миллионы квадратных метров невостребованного жилья?| Новости общества
Тенденция на снижение продаж отмечается уже несколько лет, однако новое жилье продолжают строить
В апреле 2017 года порядка 7 млн квадратных метров жилья в новостройках Москвы оказались невостребованными. Причем, как пишет РБК, за год объем продаж квартир упал на 15 процентов. Правда, по уточнению главы Москомстройинвеста, в указанный объем вошли не только квартиры, но и апартаменты.
В 2019 году число непроданных квартир в новостройках уже оценивалось примерно в 20 процентов, причем, по данным Lenta.ru, в некоторых новых столичных ЖК объем пустующих квартир доходил до 60 процентов.
По данным экспертов «ИНКОМ-Недвижимость» на март 2020 года, порядка 17 процентов квартир на рынке московских новостроек низколиквидны, причем 45 процентов из них находятся в границах «старой» Москвы, и 30 процентов – в ТиНАО. От 20 процентов таких квартир – предложения эконом-сегмента, и до 10 процентов – бизнес-сегмент.
Причины такого положения дел называются разные: одни эксперты считают, что неликвидность может быть вызвана неудачной локацией, плохой историей строительства или не вполне адекватной ценой. Также высказывалось мнение, что ЖК, введенные в эксплуатацию до 2014 года, могут не выдерживать конкуренции с более современными комплексами.
В мае 2020 года глава департамента развития новых территорий Владимир Жидкин сообщил, что объем продаж жилья в новостройках в новой Москве может снизиться на 15 процентов.
Преподаватель кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами Валерий Корнейчук считает, что снижение объемов продаж нового жилья обусловлено рядом причин объективного характера.
«Во-первых, к обвалу покупательской способности на рынке недвижимости привела пандемия коронавируса, последствия которой еще долго придется отыгрывать. Начавшаяся вторая волна коронавируса также может оказать негативное влияние и привести к снижению объема покупок.
В результате приостановки деятельности предприятий и организаций только в Москве во время первой волны пандемии потеряли работу и лишись значительной части дохода десятки тысяч горожан. В результате этого граждане меньше хотят брать на себя кредитные обязательства и стараются сократить стоимость покупаемого жилья.
Во-вторых, из-за резкого снижения курса рубля в марте (на фоне эпидемии) начали расти цены на товары первой необходимости, что также оказало негативное влияние на уровень спроса на рынке недвижимости.
В-третьих, существенное влияние на платежеспособность населения оказало предшествовавшее карантину обрушение цен на нефть и последующая девальвация рубля», – отметил эксперт.
Как рассказал «Московской газете» Валерий Корнейчук, согласно базовым прогнозам, реальные доходы жителей РФ снизятся в 2020 году на 8,2 процента с последующим небольшим отскоком в 2021-2022 годах. Согласно пессимистичному прогнозу, в текущем году падение составит 12,1 процента. В последующие годы динамика доходов населения останется отрицательной.
В этих условиях девелоперы, по мнению эксперта, начали поднимать цены на продаваемое жилье для снижения маржи продаж от недвижимости, что не приводит к ожидаемому росту продаж. Возникает необходимость снижения цен.
По нашему мнению, возможна корректировка цен только к концу года – за счет предоставления скидок.
Величина скидок не представляется значительной, поскольку сдерживающими факторами могут стать наличие в проекте финансирования за счет эскроу-счетов, которые ограничивают возможность снижения доходности проектного финансирования.
«В наиболее выигрышном положении в части продаж могут оказаться проекты эконом- и комфорт-класса – с квартирами не дороже 10 млн руб. – которые соответствуют условиям программы ипотеки с господдержкой (8 миллионов рублей плюс первоначальный взнос 20 процентов).
Если никаких форс-мажорных обстоятельств для рынка недвижимости в следующем году не случится, рынок новостроек сможет перейти к росту цен на уровне инфляции.
Определенный оптимизм внушает и апробирование дистанционных онлайн-продаж строительными компаниями, приводящий к формированию отложенного спроса», – отметил Валерий Корнейчук.
Как сообщал 360 ТВ в 2017 году, «безудержный девелопмент» в Новой Москве способствовал появлению сквоттерства: это когда незанятые квартиры в новостройках занимают самовольно люди, которым попросту негде жить. По данным издания, основная масса сквоттеров – приезжие из других регионов и бывших советских республик; причем эти люди создают нагрузку на коммунальную инфраструктуру, не оплачивая услуги комплекса ЖКХ.
Научный сотрудник Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Петр Иванов в числе причин явления отметил тот факт, что предложение на рынке жилья превысило возможности спроса. Также, по его мнению, селятся сквоттеры в основном в тех ЖК, которые строятся «в чистом поле», что делает весьма затруднительным контроль со стороны органов власти.
Тем не менее, строительство нового жилья в Москве (как в старой, так и в новой) ведется, провоцируя серьезные конфликты. И, как считает архитектор, почетный строитель Москвы Алексей Кротов, это строительство, скорей всего, не несет городу ничего хорошего.
Еще два года назад эксперт отмечал, что, по оценкам градостроителей, максимально допустимая численность населения Москвы – 7-8 млн человек, а максимальная площадь – существующие границы МКАД. В противном случае может создаваться избыточная нагрузка на городскую инфраструктуру – коммунальную, социальную, транспортную.
От этого, по мнению Кротова, ухудшатся условия для всех жителей столицы.
Уплотнительную застройку архитектор считает ошибочным решением: Москва основана в средние века и строилась по радиально-кольцевой схеме, явно не рассчитанной на нынешнюю численность населения и такое количество транспортных средств.
«Рвутся связи, транспорт работает все хуже и хуже, усугубляется ситуация с пробками. Люди тратят огромное количество времени на переезд из одного конца Москвы в другой. Город – очень сложная система, гораздо сложнее, чем космическая станция, а усложняя ее еще, мы делаем город неуправляемым», – считает Алексей Кротов.
В качестве примера не самого лучшего решения эксперт привет изменения, внесенные в СанПиН (СанПиН 2.2.1/2.1.1.
1076–01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий»), которые могут позволить строительство высоток в семнадцать и двадцать пять этажей значительно ближе друг к другу, школам, детским площадкам. Возможно, целые микрорайоны окажутся «в тени гигантов».
Между тем, как рассказал Алексей Кротов, инсоляция (проникновение прямых солнечных лучей в жилое помещение) принципиально важна для правильного функционирования организма.
Солнечный свет влияет на образование крайне важного витамина D, его нехватка провоцирует: вторичный гиперпаратиреоз, остеопению, остеопороз, мышечную слабость и боли, увеличивает риск переломов.
Для детей нехватка солнечного света может обернуться развитием рахита.
Вообще, по мнению архитектора, политика стягивания огромного количества людей в крупные мегаполисы (и в первую очередь в Москву) может угрожать государственной безопасности: оголенными оказываются огромные территории нашей страны.
«Раз есть огромная свободная территория, на которой никто не живет, будьте уверены: рано или поздно туда придут те, у кого этой территории нет. То есть, мы фактически без боя сдаем землю: наши предки перевернулись бы в гробах, узнав об этом», – считает Алексей Кротов.
Решением проблемы, по мнению эксперта, могла бы стать грамотная политика освоения территорий страны, строительство новых предприятий в малозаселенных регионах: люди поедут туда, где им предложат достойный заработок и хорошие условия жизни.
Также, как считает архитектор, властям следовало бы уделить внимание регулированию численности приезжающих в столицу.
Еще одна мера – перенос части столичных функций и государственных учреждений из Москвы в регионы: таким образом, и в субъектах РФ будут появляться «точки притяжения» для инфраструктурных проектов, бизнеса и, конечно, людей.
Бизнес рассказал о степени готовности к вводу 120 млн кв. м жилья в год
Представители бизнес-сообщества прокомментировали «Известиям» в среду, 21 апреля, заявление президента России Владимира Путина о задаче по строительству 120 млн кв. м жилья в год.
Ранее Путин в ходе оглашения послания Федеральному собранию напомнил, что необходимо строить больше жилья для его доступности. Он подчеркнул, что строительная отрасль в пандемию коронавируса сработала без сбоев.
Член Общественного совета при Минстрое, президент «Интеко» Александр Николаев рассказал «Известям», что в ряде регионов, которые действительно нуждаются не просто в обновлении аварийного ветхого жилья, но и в его строительстве для растущего населения, «без существенной роли государства» эти задачи будет сложно решить.
Николаев обратил внимание и на то, что в ходе оглашения послания Путин сообщил, что компания «Дом.РФ» за счет бюджетных субсидий будет выдавать застройщикам займы под 3–4% годовых.
«Пилотными проектами для отработки такой модели станет строительство жилых кварталов в Туле, Тюмени, Сахалинской области, в Кузбассе», — сказал российский лидер.
Президент «Интеко» назвал предложенные президентом меры «абсолютно правильными», отметив, что в ряде регионов, например, в Тульской области, рынок жилья «достаточно низкомаржинальный».
«Льготный кредит позволяет реализовывать соответствующую недвижимость с меньшей себестоимостью, соответственно, продавать ее по более доступной цене. Поэтому это абсолютно действенная мера», — пояснил Николаев.
Он также отметил, что «очень серьезное внимание уже уделялось» снятию административных барьеров.
«Тоже огромная работа была проделана Минстроем в прошлом году, и эта работа продолжается активно, причем на всех уровнях. И мы тоже принимаем среди экспертов Общественного совета в этом достаточно активное участие», — сказал он.
Член Общественного совета при Минстрое добавил, что необходимо внедрять современные технологии в строительстве. Он напомнил, что российский лидер также говорил о цифровом проектировании, которое делает процесс более технологичным и позволяет «фактически избежать необходимости переделок», которые негативно сказываются на стоимости жилья.
В свою очередь, глава комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов заявил «Известям» о важности господдержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на текущем этапе.
«Чтобы построить 200 млн. кв. м частных домов к 2024 году, в ИЖС необходимо привлечь деньги крупных банков, а значит, нужно повысить доверие кредитных организаций к финансированию сегмента», — сказал он.
По словам Гарипова, сейчас на площадках Общественного совета идет работа по повышению эффективности взаимодействия застройщиков и крупных банков в области ИЖС. Важным условием успешного развития сегмента ИЖС он назвал появление на рынке «полноценной ипотеки без дополнительных залогов и поручителей», с процентом на уровне «квартирной ипотеки и с проектным финансированием через эскроу».
Председатель комиссии по вопросам индустрии строительных материалов и технологий Общественного совета при Минстрое, президент ГК «Основа» Александр Ручьев отметил среди поручений Путина, касающихся строительной отрасли, два важных вопроса: переход на цифровые технологии и необходимость создания дополнительных условий для выхода объема жилищного строительства в стране на показатель 120 млн кв. м в год.
«Цифровые технологии в проектировании — это переход на BIM-проектирование, а также создание хранилищ цифровых моделей, в первую очередь — объектов социальной инфраструктуры для их повторного применения в рамках реализации государственных программ», — сказал он.
Ручьев отметил, что именно эта инициатива касается участников строительного сектора и не повлияет на покупателей жилья.
Он допустил, что переход на «цифру» всей отрасли может занять несколько лет, поскольку это потребует дополнительных затрат, однако «процесс уже идет». По словам президента «Основы», московские девелоперы уже несколько лет строят с применением BIM-технологий и контролируют проекты с помощью цифровых платформ.
Ручьев напомнил об озвученных президентом планах по выдаче «Дом. РФ» застройщикам займов под 3–4% годовых, назвав это «хорошим сигналом рынку».
Эксперт выразил надежду, что список таких регионов будет расти. Он заключил, что доступное финансирование позволит нарастить темпы строительства жилья и «насытить рынок» предложением, стабилизировать цены на квартиры для конечных покупателей.
В нацпроект «Жилье и городская среда» входят федеральные проекты: «Ипотека», «Жилье», «Формирование комфортной городской среды» и «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».
Объем финансирования мероприятий из всех источников, включая внебюджетные, превышает 1 трлн рублей. Проект призван обеспечить ежегодный ввод в эксплуатацию 120 млн кв.
м жилой недвижимости и улучшение жилищных условий 5 млн семей ежегодно.
Хуснуллин на заседании президиума правительственной комиссии по региональному развитию 1 апреля заявил, что в России 10 регионов показали максимальные результаты по вводу квадратных метров жилья на человека — более 0,8 кв. м — по итогам минувшего года.
Это Ленинградская область, город Севастополь, Московская, Калининградская, Липецкая, Тюменская и Сахалинская области, Краснодарский край, Ульяновская и Калужская области.