Последнее обновление: 06.12.2020
Для налоговой службы в России понятие «иностранец» не существует. Для них есть понятия – налоговый резидент и нерезидент. И в зависимости от этого применяется разный режим налогообложения. Это касается и уплаты налога с продажи недвижимости, принадлежащей иностранцам на праве собственности на территории РФ.
Другими словами, значение имеет только налоговый статус физического лица (резидент / нерезидент), а не его гражданство. Именно статус будет определять, какую налоговую ставку применять к полученному от продажи квартиры доходу.
Но нужно понимать, что не каждый иностранец – нерезидент! Этот статус определяется не гражданством, а местом проживания – точнее, сроком пребывания человека на территории РФ.
Резидентом признается физическое лицо, которое находится на территории России не менее 183 дней в течение года (12 месяцев, идущих подряд – см. п.2, ст. 207 НК РФ). И этот срок (период нахождения в РФ) не прерывается, даже если человек выезжает на некоторое время (до 6 месяцев) за пределы РФ для лечения, обучения или работы на морских газо-нефтяных месторождениях.
К резиденту применяются те же самые правила налогообложения, которые действуют в отношении граждан РФ. Иностранный гражданин, соответственно, тоже может быть налоговым резидентом, если он проживает в РФ или находится на территории страны дольше указанного срока.
А если иностранец – нерезидент РФ, и он продает свою квартиру на территории России? Какую ставку налога он должен платить, и есть ли здесь для него льготы по налогообложению (имущественные налоговые вычеты)? Сейчас разберемся.
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.
Какой налог с продажи квартиры должен платить иностранец нерезидент?
Продажа квартиры облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) для всех – как граждан России, так и иностранных граждан (п.1, ст. 207 НК РФ). Размер налога определяется так:
- для резидентов ставка налога = 13%,
- для нерезидентов ставка налога = 30%.
При этом, у резидентов РФ есть возможность применить налоговые вычеты при продаже квартиры, и еще больше снизить свою налоговую нагрузку (вплоть до нуля). А вот нерезиденты РФ такого права не имеют, для них имущественные налоговые вычеты недоступны. За исключением одного (об этом ниже).
!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры? Или лучше ее продавать в состоянии «как есть»?
Особенности уплаты налога иностранцем при продаже недвижимости в России
Если иностранец продает свою недвижимость на территории России, то ставка налога с продажи для него будет равна 30%.
Теперь некоторые подробности об уплате этого налога и о доступных льготах для иностранцев в РФ.
Далее под «иностранцем» мы будем понимать именно нерезидента, который продает квартиру, принадлежащую ему на праве собственности. Хотя в роли такого «иностранца» может быть и наш соотечественник, который уехал за границу на ПМЖ, но у него осталась кое-какая недвижимость на территории России.
Прежде всего, иностранцу нужно помнить, что у Российской Федерации со многими государствами (около сотни) заключены международные соглашения об избежании двойного налогообложения.
Их суть в том, чтобы платить налог только в одной стране. И, как правило, этот налог уплачивается в стране, где находится недвижимое имущество (в стране получения дохода от его продажи – п.1, ст.
207 НК РФ).
Уплаченный в России налог с продажи недвижимости засчитывается иностранцу в стране его постоянного проживания. При этом, порядок зачета уплаченных в России налогов регулируется налоговым законодательством той страны, резидентом которой он является.
Пункт 1, ст.7 НК РФ «Международные договоры по вопросам налогообложения»:
Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила и нормы, чем предусмотренные настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами, применяются правила и нормы международных договоров Российской Федерации.
Таким образом, иностранцу следует проверить (например, здесь), есть ли его государство в числе тех, с кем у России заключено международное соглашении об избежании двойного налогообложения.
Как оценить собственную квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.
От какой суммы рассчитывается налог для иностранного гражданина при продаже квартиры на территории России?
От той же самой, что и для граждан РФ. С 2016 года введены новые правила налогообложения при продаже недвижимости (подробнее по ссылке). Эти правила распространяются как на россиян, так и на иностранцев (резидентов и нерезидентов).
Суть этих правил в том, что при определении налогооблагаемой базы по налогу НДФЛ при продаже квартиры, учитывается не только фактическая цена этой квартиры, указанная в Договоре купли-продажи, но и ее кадастровая стоимость.
НДФЛ взимается с той суммы, которая оказалась больше – цена квартиры по договору или 70% от кадастровой стоимости. При этом, кадастровая стоимость недвижимости, расположенной в России, периодически изменяется (происходит переоценка).
- А как узнать текущую кадастровую стоимость квартиры? Для этого нужно заказать Выписку из ЕГРН (сведения об основных характеристиках объекта недвижимости),
- Такую выписку можно заказать онлайн прямо на нашем сайте – ЗДЕСЬ.
- Что должно быть указано в Акте приема-передачи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.
Порядок расчета и уплаты налога иностранцем в России
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) должен быть уплачен по окончании налогового периода (календарного года), в котором эти доходы были получены.
После продажи квартиры (получения дохода) иностранный гражданин (как резидент, так и нерезидент) должен подать налоговую декларацию, а затем уплатить начисленный налог. Порядок действий для иностранца здесь следующий (кратко):
- Продажа квартиры и получение за нее денег (дохода);
- Расчет налога и имущественных вычетов (если для них есть основания), заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ;
- Подача декларации в налоговую инспекцию;
- Уплата налога.
Теперь немного подробнее.
Налоговый период в России – это календарный год (с 1 января по 31 декабря). То есть за этот период учитываются все полученные за год доходы (в т.ч. от продажи квартиры), и начисляются налоги. Для иностранцев здесь правила те же самые.
Подача декларации 3-НДФЛ происходит по окончании налогового периода, в котором был получен доход. То есть декларация подается в следующем году (в период с 1 января по 30 апреля), после окончания года, в котором была продана недвижимость.
Декларация подается в налоговую инспекцию по месту регистрации иностранца в РФ. А если регистрация уже закончилась, то – по месту нахождения проданной недвижимости.
- Узнать адрес своей налоговой инспекции можно на сайте ФНС – здесь.
- Адреса налоговых инспекций Москвы – здесь.
- Сервис ФНС по формированию платежки по уплате НДФЛ – здесь.
- Обратиться в ФНС России можно – здесь.
В декларации указывается сумма полученного дохода и рассчитывается сумма налога НДФЛ (13% или 30% – для резидентов и нерезидентов, соответственно).
При этом, резиденты РФ прилагают сюда же заявление на получение вычета. А для нерезидентов РФ имущественные налоговые вычеты не применяются. В частности, нерезидент не может уменьшить свой доход от продажи квартиры на расходы при ее покупке.
После подачи декларации уплачивается сам налог с дохода от продажи квартиры (по реквизитам своей ИНФНС). Уплату налога нужно успеть провести до 15 июля того же года, в котором была подана декларация. Подтверждение на сайте ФНС – здесь.
Заполнение декларации и расчет НДФЛ налогоплательщик производит самостоятельно или с помощью сторонних специалистов (см. пример по ссылке ниже).
Консультации и помощь по налогам и вычетам в недвижимости можно получить – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
А когда нерезиденты НЕ платят налог при продаже недвижимости?
С 2019 года всем иностранцам-нерезидентам наши законодатели дали серьезную поблажку. По части уплаты налога с продажи квартиры, иностранцев частично уравняли с россиянами. «Частично» – значит, только в части срока владения объектом недвижимости, после которого платить налог с его продажи не нужно.
Если конкретнее, то с 01.01.2019 стали действовать поправки в статьи закона (п.17.1, ст. 217 НК РФ и п.1, ст.217.1 НК РФ), согласно которым иностранцы (нерезиденты РФ) освобождаются от уплаты налога НДФЛ при продаже недвижимости, если они владели ей дольше установленного срока.
Что это за установленный срок? Официально он называется «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества».
Для купленных квартир (если это не единственное жилье) этот срок владения составляет 5 лет, для всех остальных (унаследованных, подаренных, и т.п.) – 3 года. При этом, 5-летний срок «включился» только с 01.01.
2016 года, а до этого для всех квартир действовал 3-летний срок, после которого можно не платить налог с продажи недвижимости (подробнее об этих сроках – по ссылке).
Проще говоря, с 1 января 2019 года каждый иностранец (нерезидент) может НЕ платить налог при продаже своей квартиры в России, если он:
- купил эту квартиру до 2016 года и владел ею не менее 3-х лет; или
- купил эту квартиру после 01.01.2016 и владел ею не менее 5-ти лет (а если она у него единственная, то не менее 3-х лет);; или
- получил квартиру в наследство или в дар и владел ею не менее 3-х лет.
Раньше такую налоговую льготу имели только российские граждане, а с 2019 года ей могут пользоваться и нерезиденты РФ. Официальное подтверждение этого на сайте ФНС – здесь.
При этом, если нерезиденту не нужно платить налог НДФЛ с продажи своей недвижимости в России, то и налоговую декларацию ему подавать тоже не нужно.
Какие существуют способы денежных расчетов в сделках купли-продажи квартир – смотри в Глоссарии по ссылке.
Как еще иностранцу можно снизить налог с продажи квартиры в России?
А если иностранец нерезидент купил квартиру после января 2016, владел ею менее 3-х (или 5-ти) лет, и потом продал? Есть ли способ снизить налог с продажи квартиры? Есть!
Иностранец может, например, подарить квартиру своей супруге-россиянке. А супруга сможет продать эту квартиру от своего имени, применив к ней налоговый вычет в 1 млн. руб. (доступный для граждан РФ).
С оставшейся суммы придется заплатить налог НДФЛ, равный уже 13% (а не 30%, как при продаже самим иностранцем). Подробнее о налоговых вычетах для граждан России рассказано по приведенной ссылке.
Дарение квартиры близкому родственнику в России не облагается налогом на подаренное имущество. Поэтому российская жена, дети, родители, братья или сестры иностранца могут безболезненно оформить от него себе в дар квартиру, после чего продать ее с гораздо меньшими налоговыми затратами.
Если же иностранцу не повезло с родственниками в России, он может проделать ту же операцию и с посторонним человеком – с другом-россиянином, например, или с местным доверенным лицом.
В этом случае налоговый выигрыш от такой операции существенно уменьшится, так как «другу» придется заплатить еще НДФЛ на подаренное имущество (как «не родственнику»).
Далее «друг» так же продает квартиру, применяя налоговый вычет в 1 млн. руб. и уплачивая с остатка 13% НДФЛ.
В сумме это все равно будет выгоднее для иностранца, чем продавать квартиру в России самому с налоговой ставкой 30%.
Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.
Ну и, конечно, самый надежный способ максимально снизить налог с продажи квартиры для иностранца – это стать налоговым резидентом РФ. Для этого ему достаточно находиться в России более 183 дней (суммарно) в течение года. Правда, нужно учесть следующее.
Статус налогового резидента считается не на дату продажи квартиры, а на конец соответствующего налогового периода, т.е.
на 31 декабря того года, в котором произошла сделка. Это значит, что к 31 декабря нужно находиться в России не менее 183 дней. Необязательно подряд.
Главное, чтобы они накопились в сумме за этот год, и это можно было документально подтвердить.
И даже если на момент сделки (например, в июне) Продавец еще не был резидентом, то к 31 декабря того же года (года продажи) он уже вполне может стать резидентом и применить все доступные россиянам налоговые льготы.
Иностранцы, которые признаны налоговыми резидентами РФ, не только снижают ставку НДФЛ с продажи недвижимости, но и получают право на налоговые вычеты (ст. 220 НК РФ), положенные российским гражданам.
По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.
К слову, гражданин России, который постоянно проживает за ее пределами (в том числе уехал за границу на ПМЖ), теряет статус налогового резидента РФ. И при продаже своей российской недвижимости он не только лишается прав на налоговые вычеты, но и должен платить налог как иностранец (нерезидент) по ставке 30%.
Правда, после 2019 года это имеет значение только для случаев, когда такой нерезидент владеет недвижимостью в России менее 3-х (или для отдельных случаев менее 5-ти) лет.
Кстати, не стоит путать налог с продажи квартиры и налог на владение квартирой. Последний уплачивается каждым владельцем недвижимости (в т.ч. иностранцем) на территории РФ. Подробнее об этом налоге – см. по приведенной ссылке.
Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Имущество казахстанцев за рубежом: тонкости декларирования, уплаты налога и административной ответственности в Казахстане
В Казнете поднялся определенный переполох, подогреваемый некоторыми сервисами и блоггерами в целях получения максимального количества внимания и перепостов, тем самым взбудораживая общество. В целях отделить реальные требования налогового законодательства от надуманных в глобальной сети необходимо учесть следующее.
- C 1 января 2009 года введен в действие Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс). В статье 185 Налогового Кодекса РК с момента его принятия определены следующие налоговые обязательства для физических лиц, а именно, предоставление декларации по индивидуальному подоходному налогу[1] следующими физическими лицами:
- 1) получившими имущественный доход;
- 2) получившими прочие доходы, в том числе доходы за пределами Республики Казахстан;
- 3) имеющих деньги на банковских счетах в иностранных банках, находящихся за пределами Республики Казахстан[2].
- Расширение перечня декларантов с 1 января 2017 года.
- Данный перечень лиц, которые обязаны предоставить декларацию по индивидуальному подоходному налогу был расширен Законом Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам амнистии граждан Республики Казахстан, оралманов и лиц, имеющих вид на жительство в Республике Казахстан, в связи с легализацией ими имущества» от 13 ноября 2015 года № 400-V ЗРК следующим положением, а именно, предоставить декларацию должны также физические лица, имеющие следующее имущество на праве собственности:
- недвижимое имущество, которое (права и (или) сделки по которому) подлежит государственной или иной регистрации (учету) в компетентном органе иностранного государства в соответствии с законодательством иностранного государства;
- ценные бумаги, эмитенты которых зарегистрированы за пределами Республики Казахстан;
- долю участия в уставном капитале юридического лица, зарегистрированного за пределами Республики Казахстан.
- Примечательно, что указанное налоговое обязательство вступает в силу с 1 января 2017 года.
- Процедура зачета иностранного налога (налога уплаченного за рубежом)
- К сведению казахстанских налогоплательщиков, которые уплатили налог за рубежом.
В соответствии со ст. 223 Налогового Кодекса РК предусмотрена процедура зачета иностранного налога, который был уплачен казахстанским резидентом в стране получения дохода. Таким образом, налогоплательщик может уменьшить сумму индивидуального налога на сумму налога, уплаченного налога за рубежом, при наличии документа, подтверждающего уплату такого налога.
- «…Таким документом является справка о суммах полученных доходов из источников в иностранном государстве и уплаченных налогов, выданная и (или) заверенная налоговым органом иностранного государства.
- В случае, если справка о суммах полученных доходов из источников в иностранном государстве и уплаченных налогов, выданная и (или) заверенная налоговым органом иностранного государства, составлена на иностранном языке, обязательно наличие перевода на казахский или русский язык, засвидетельствованного нотариусом в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан…»[3].
- Однако, следует учитывать, что Налоговый Кодекс РК предусматривает запрет на зачет иностранного налога в следующих случаях:
- 1) когда доход, полученный за рубежом освобожден от налогообложения в соответствии с положениями Налогового Кодекса РК;
- 2) когда доход входит в перечень корректируемых[4] при исчислении совокупного годового дохода;
3) подлежащих налогообложению в Республике Казахстан в соответствии с положениями международного договора независимо от факта уплаты и (или) удержания налогов с таких доходов в иностранном государстве в пределах излишне уплаченной суммы налога в иностранном государстве. При этом, излишне уплаченная сумма налога определяется как разница между фактически уплаченной суммой налога и суммой налога, подлежащей уплате в иностранном государстве в соответствии с положениями международного договора.
В случае, если налогоплательщик — физическое лицо[5] не смог произвести зачет, или ставка налога в стране получения дохода меньше, чем ставка индивидуального подоходного налога в Казахстане, то налогоплательщик обязан произвести оплату налога (или остатка между уплаченным налогом в стране получения дохода и индивидуальным налогов в Казахстане) в течение десяти календарных дней, следующих за сроком предоставления налоговой декларации[6], которая должна быть предоставлена до 31 марта года, следующим за отчетным годом[7].
Введение административной ответственности.
Указанным Законом также введено еще одно изменение в действующее законодательство, в частности, статья 275 Кодекса Республики Казахстан «Об административных правонарушениях» от 5 июля 2014 года была расширена.
Статьей введена ответственность за сокрытие физическим лицом сведений о наличии имущества на праве собственности за пределами Республики Казахстан, а также денег на банковских счетах в иностранных банках, находящихся за пределами Республики Казахстан, подлежащих отражению в декларации по индивидуальному подоходному налогу в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан, совершенное путем их не отражения в декларации по индивидуальному подоходному налогу.
Необходимо отметить, что примечание к статье 274 Кодекса было также дополнено в целях единообразного применения административного взыскания.
В частности, указанная статья была дополнена второй и третьей частями для более точного определения санкции нововведенной административной ответственности.
В частности, установлено, что санкция в двести пятьдесят месячных расчетных показателей будет применяться по каждому сокрытому (не отраженному в декларации) объекту имущества, подлежащего государственной или иной регистрации (учету), права и (или) сделки по которому подлежат государственной или иной регистрации (учету) в компетентном органе иностранного государства в соответствии с законодательством иностранного государства, а также по каждому банковскому счету в иностранных банках, находящихся за пределами Республики Казахстан.
- Кроме того, считается нарушением и непредставление лицом декларации по индивидуальному подоходному налогу в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан», что приравнивается к не отражению сведений о наличии имущества на праве собственности за пределами Республики Казахстан, а также денег на банковских счетах в иностранных банках, находящихся за пределами Республики Казахстан.
- Обращает на себя внимание тот факт, что налоговое обязательство отчитываться по зарубежной недвижимости, ценных бумагах и долях в иностранных юридических лицах было введено только с 1 января 2017 года, в связи с чем, в отличие от информации, размещенной в Казнете, обязанность отчитываться по недвижимости за рубежом возникнет только за налоговый период 2017 года, срок предоставления декларации по индивидуальному подоходному налогу истекает до 31 марта 2018 года[8].
- Особенности применения административного штрафа.
- Действие закона во времени.
В отношении лиц, которые не предоставили декларацию в связи с наличием банковского счета в иностранном банке вынуждены констатировать, что административная ответственность вполне обоснована. Однако, санкции ст.
274 Кодекса РК «Об административных правонарушениях» будут применяться только при декларировании за налоговый период 2016 года.
Другими словами, если налогоплательщик, который не отчитывался по своему зарубежному банковскому счету с 2012 года, при предоставлении просроченной ответственности не будет привлекаться к административной ответственности по ч. 3 ст. 274 Кодекса РК «Об административных правонарушениях» за налоговые периоды с 2012 по 2015 годы.
Данные нарушения будут квалифицированы в соответствии с ч.1 статья 272 Кодекса РК «Об административных правонарушениях» а именно, как непредставление налогоплательщиком в орган государственных доходов налоговой отчетности в срок, установленный законодательными актами Республики Казахстан, что повлечет только предупреждение[9].
- Кроме того, сумма налагаемого административного штрафа на физическое лицо не может быть более пятисот месячных расчетных показателей, в связи с чем, при наличии у лица трех и более объектов для декларирования, административный штраф имеет указанное ограничение в сумме, другими словами, штраф за сокрытие трех банковских счетов в зарубежных банках повлечет административную ответственность в сумме 500 месячных расчетных показателей, а не 750 как предварительно может предполагаться.
- Айдар Масатбаев
- Налоговый эксперт LLM
- [1] Форма налоговой отчетности № 240.00
[2] См. п.п. 3)-5) п. 1 ст. 185 Налогового Кодекса РК.
[3] См. п. 1. Ст. 223 Налогового Кодекса РК.
[4] См. ст. 99 Налогового Кодекса РК.
[5] Не являющееся индивидуальным предпринимателем.
[6] См. п. 1 ст. 179 Налогового Кодекса РК.
[7] См. п. 1. Ст. 186 Налогового Кодекса РК.
[8] См. п.1 ст. 186 Налогового Кодекса РК.
[9] В связи с тем, что усиление административной ответственности произошло с 1 января 2017 года, то данное изменение не распространяется на предыдущие годы, как норма закона, ухудшающая положение виновного лица (см. ч.2 ст. 5 Кодекса РК «Об административных правонарушениях»)
Жильё и физические лица-нерезиденты: права и ограничения
Сегодня мы расскажем о том, какими правами по приобретению жилья, земельных участков, наследованию имущества обладают иностранцы в Казахстане. Этот круг вопросов регулируется не только казахстанским законодательством, но и международными соглашениями.
Права и ограничения для иностранцев
Резидентами в РК, с точки зрения Налогового кодекса, признаются физические лица, постоянно пребывающие в республике или центр жизненных интересов которых находится здесь. Остальные налогоплательщики признаются нерезидентами.
Согласно Закону РК «О правовом положении иностранцев», «иностранцы могут иметь в РК на праве собственности жилище, за исключением временно пребывающих иностранцев». На практике данное положение трактуется следующим образом. Иностранец, имеющий вид на жительство, вправе приобрести любое жильё (квартиру, дом).
Но иностранцам, не имеющим вид на жительство, в оформлении и регистрации сделки по приобретению жилья будет отказано.
Что касается земельных участков, то по статье 23 Земельного кодекса РК в частной собственности иностранных граждан могут находиться земельные участки только для следующих целей: под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами; земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.
Земли, предназначенные для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения, не могут находиться в собственности иностранцев и иностранных юридических лиц (пункт 4 статьи 23 ЗК РК).
В соответствии со статьёй 37 ЗК РК земельные участки для товарного сельскохозяйственного производства могут предоставляться иностранцам и лицам без гражданства в аренду на срок до 10 лет.
Право постоянного землепользования не может принадлежать иностранным землепользователям (статья 34 ЗК РК).
Наследование жилья нерезидентами в РК
При наследовании имущества, в частности жилья, иностранцами без вида на жительство в РК нет ограничений в силу заключённых Казахстаном международных соглашений. Так, например, согласно статье 47 Кишинёвской конвенции от 07.10.
2002 года «О правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам», участниками которой являются Азербайджан, Армения, Беларусь, Грузия, Казахстан, Кыргызстан, Молдова, Россия, Таджикистан, Туркменистан, Узбекистан, Украина, граждане каждого из государств могут наследовать на территориях других участников конвенции имущество или права по закону или завещанию на равных условиях и в том же объёме, как и граждане данного государства.
Нотариусы в РК выдают свидетельства о праве на наследство на недвижимость и любое другое имущество иностранцам независимо от того, проживают они в Казахстане или нет. Порядок оформления наследственных прав в этом случае не отличается от общеустановленного.
Налог с нерезидентов
В РК для налогообложения доходов нерезидентов от продажи недвижимости применяется особый порядок.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 192 Налогового кодекса РК доходы от прироста стоимости при реализации находящегося на территории республики имущества, права на которое (или сделки по которому) подлежат государственной регистрации, (недвижимость относится к такому имуществу) считаются доходами нерезидента из источников в Казахстане.
Приростом стоимости в данном случае является положительная разница между стоимостью реализации и стоимостью приобретения недвижимости. Согласно подпункту 6 статьи 194 Налогового кодекса, доходы нерезидента от прироста стоимости облагаются налогом по ставке 15%. Поэтому вся сумма прироста стоимости будет обложена налогом по указанной ставке.
В отличие от налогообложения дохода от продажи жилой недвижимости резидентов для нерезидентов не действует правило, освобождающее от налогообложения, если жильё находилось в собственности более 1 года.
Таким образом, иностранцы без вида на жительство в РК должны уплачивать этот налог независимо от срока владения недвижимостью, но только в случае, когда стоимость продажи выше стоимости приобретения.
Если квартира была приобретена по договору о приватизации, то стоимость приобретения отсутствует. В этом случае до совершения сделки необходимо произвести оценку продаваемой недвижимости в оценочной компании, обладающей соответствующей лицензией. Прирост стоимости в этом случае будет определяться как положительная разница между стоимостью продажи и оценочной стоимостью.
Международные конвенции
В случае если стоимость продажи превышает размер оценки, определённой оценщиком, можно воспользоваться нормами, регулирующими международное налогообложение.
А именно, иностранцы — граждане государств, с которыми Республика Казахстан заключила конвенции об избежании двойного налогообложения (в их числе Российская Федерация), могут воспользоваться положениями этих конвенций.
В частности, российское законодательство не предусматривает обложение налогом прироста стоимости при продаже недвижимости.
Для того чтобы применить положения данного международного договора, иностранцам необходимо получить в налоговом органе своей страны письменное подтверждение (справку, сертификат) того, что он является резидентом своего государства. Этот документ необходимо предъявить в налоговый орган РК со ссылкой на статью 215 Налогового кодекса.
С полным перечнем государств, с которыми заключены такие конвенции, можно ознакомиться на Налогового комитета Минфина. В этом списке 44 государства.
Если иностранцы переоформят право собственности на граждан РК (например подарят жильё близким родственникам), то при последующей продаже квартиры после истечения года обязанности по уплате налогов не возникнет.
Если такая квартира будет продаваться до истечения года, то налоги владельцам-гражданам РК необходимо будет уплачивать в размере 10% от прироста стоимости (если он возникнет), то есть от положительной разницы между суммой, полученной по сделке, и рыночной стоимостью, определённой оценщиком. Если прироста стоимости нет, то и налоговых обязательств не возникнет.
Таким образом, вначале, перед сделкой с недвижимостью, необходимо получить отчёт об оценке квартиры и убедиться, что продажная стоимость по сделке не превышает указанной в нём стоимости. Если это так, то ничего делать не нужно. Если образуется прирост стоимости, то нерезидентам можно воспользоваться нормами международной конвенции либо прибегнуть к переоформлению права собственности.
Нужно продать за год
Должен ли иностранец-нерезидент продать принадлежащее ему унаследованное жильё в течение определённого срока, например за год? Пунктом 1 статьи 252 РК (Общая часть) установлено, что, «если по основаниям, допускаемым законодательными актами, в собственности лица оказалось имущество, которое не может ему принадлежать в силу законодательных актов, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение 1 года с момента возникновения права собственности на данное имущество, если иные сроки не предусмотрены законодательными актами».
Со ссылкой на указанную норму казахстанские нотариусы и органы юстиции разъясняют, что иностранец, который приобрёл жильё на законных основаниях (например, унаследовал), должен его продать в течение 1 года, поскольку иностранец, не обладающий видом на жительство, не вправе иметь в собственности жильё на территории республики.
Также в указанном пункте 1 статьи 252 ГК РК говорится, что «в случае, если имущество не будет отчуждено собственником в указанный срок, оно по решению суда подлежит принудительному отчуждению с возмещением собственнику стоимости имущества за вычетом затрат по его отчуждению». То есть, если руководствоваться данным пунктом, квартира или дом иностранца, не проживающего в Казахстане и не распорядившегося жильём в течение 1 года, должны быть принудительно проданы по решению суда с торгов, а вырученная сумма (за вычетом издержек) должна быть передана иностранцу. В то же время порядок такой принудительной продажи законом или подзаконными актами не установлен. Также для иностранцев пока не установлено ответственности или штрафов за то, что они не распорядились своим жильём в течение 1 года.
Если гражданин РК приобрёл квартиру или другую недвижимость, а впоследствии утратил гражданство и (или) уехал из республики, это не является основанием для утраты им права на недвижимость.
Законодательство не предусматривает ни оснований, ни порядка для таких действий, как выкуп или конфискация в отношении недвижимости бывшего гражданина РК.
В то же время исключением может считаться жилая недвижимость, к которой в случае утраты гражданства могут быть применимы правила статьи 252 Гражданского кодекса, рассмотренные выше. Но принудительная реализация жилья бывших казахстанских граждан, утративших гражданство, на практике пока не реализуется.
Иностранцы и земельные участки
Кроме того, исключения из указанного выше правила установлены также в отношении земельных участков.
Согласно пункту 2 статьи 23 Земельного кодекса, «при выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка, предоставленного для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства и дачного строительства, из гражданства РК право собственности подлежит отчуждению или переоформлению согласно нормам статьи 66 Земельного кодекса». Эта статья, в свою очередь, предусматривает, что земельный участок должен быть отчуждён в течение 1 года или в указанный срок право на участок должно быть переоформлено в право, которое данному субъекту может принадлежать, то есть в право аренды.
В соответствии с пунктом 5 статьи 24 Земельного кодекса, если гражданин, являющийся собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, выходит из гражданства РК, земельный участок подлежит возврату в собственность государства либо право на земельный участок должно быть в течение 1 года переоформлено в право аренды сроком до 10 лет. При возврате земельного участка в госсобственность владельцу выплачивается цена земельного участка, по которой этот участок был приобретён у государства. В случае отказа местного исполнительного органа (акимата) от приобретения земельного участка и по его разрешению такой участок может быть продан любому гражданину РК.
Подготовила Иветта Шутова по информации defacto.kz, salyk.gov.kz
Действующие и изменённые условия налогообложения при продаже квартиры в Казахстане
17 августа 16611
Обязательным условием при продаже полученной в собственность квартиры становится уплата налогов. Поэтому владельцы недвижимости, решившиеся на такие действия, должны знать, что придется «поделиться» и с государством.
Это условие официально указывается в соответствующей статье Налогового Кодекса Республики Казахстан и относится к одному из пунктов подоходного налога.
Основанием для начисления последнего берётся полученный продавцом доход от любого размера прироста стоимости недвижимого имущества. Такая формулировка только сложно звучит.
А если грамотный специалист детально проконсультирует, как правильно для себя и государства платить налог на квартиру, то на практике все становится более понятно.
Обновлённые правила оплаты налогов, насчитанных после продажи собственной квартиры
Если обратиться к пунктам статьи № 180-1, относящейся к НК Республики Казахстан, то в документе чётко указаны условия, по которым проводятся налоговые выплаты, начисленные после продажи недвижимости. Такие отчисления в бюджет предусмотрены в следующих случаях:
1. даже если продавец является владельцем меньше года;
2. когда стоимость оформленной сделки превысила первоначальную цену квартиры или дома.
Одним из главных источников дохода в Госказну при реализации имущества казахами считается налог с продажи недвижимости – квартиры, собственного дома, дачной постройки, гаража.
Имеется в виду прирост стоимости проданного объекта. Как объяснили эксперты, если владелец недвижимое имущество купил и дальше перепродал в одном году, то с положительного дохода потребуется оплатить 10% налога.
Берётся именно разница между ценой продажи и покупки.
В ситуации можно разобраться на следующем примере. Если гражданином РК была приобретена недвижимость по стоимости в 1 млн тенге и в течение полугода перепродана, но уже по цене в 2 млн тенге, то налог при продаже квартиры или дома будет высчитываться именно с полученной разницы в 1 млн тенге. А это составит сумму в 100 тыс. тенге – ровно 10%. При этом учитывается и год совершения сделки.
Если продажа выполнена в 2016-м, то налоговая служба пришлёт соответствующее извещение продавцу в следующем, 2017 году. Процесс выплаты государству можно и ускорить, если самостоятельно обратиться к инспектору. Для этого нужно явиться в местное налоговое управление и заполнить форму декларации.
Уполномоченные сотрудники проверят правильность оформления и включат документ в ближайший отчётный период.
Операции с недвижимостью, на которые также распространяется налог
- Если детально разобраться со всеми операциями, которые можно выполнять с недвижимостью, то налог насчитывается не только на куплю/продажу квартиры в Казахстане. Делиться с государством придётся и в таких случаях:
— при оформлении приватизации;
— в случаях вступления в наследство; - — при получении дарения.
Встречаются ситуации, когда владельцы недвижимости получают права на жильё, приватизируют объекты и в скором времени продают.
А потом с удивлением обращаются к специалистам с полученными извещениями из налоговой службы. Оказывается, и в этом случае нужно платить налог на полученный доход от установленного прироста уже реализованной и предварительно приватизированной квартиры.
Даже если жилплощадь не новая и владелец получил её от своих родителей. По закону не имеет значения, сколько человек прожил в проданной квартире. Учитывается только факт получения прав собственности, которые начали действовать сейчас. И совсем не указывается, каким способом может быть получена такая недвижимость.
Единственное уточняется, что налогообложение при продаже квартиры, дачи или гаража изымается при вступлении владельца в свои права сроком до года. Поэтому — это тонкий нюанс, на который редко обращают внимание при незнании закона.
Дополнительно специалисты отмечают, что нужно быть внимательными и при оформлении дарения на жилплощадь. Даже в этой ситуации Закон о недвижимости РК предусматривает определённое налогообложение.
Поэтому логичным будет вопрос от клиентов о факте прироста стоимости. В этом случае ничего не покупается, и не продаётся.
Откуда берётся налогооблагаемая разница в оценке объекта недвижимости? И как вообще узнать первоначальную и актуальную стоимость такого жилья?
Выяснение прироста установленной стоимости
Этим вопросам занимаются специалисты БТИ. В бюро каждый год проходит переоценка объектов недвижимости. А основанием для размера насчитанного налога является совсем не рыночная стоимость квартиры. Во внимание берётся произведённая специалистами оценка.
Многие владельцы ошибочно рассчитывают такие показатели и получают неправильные результаты.
Если, например, на рынке квартира будет стоить 100 тенге, а продастся за 90 тенге, то ошибочным будет мнение многих, что налог платить не придётся по причине отсутствия прироста.
Для получения правильной информации необходимо обратиться в специализированное Бюро и получить объективную оценку. Потому, что даже услуги частных специалистов могут считаться некорректными при юридическом оформлении документов на жильё.
Примером расчёта можно взять сумму налога на жильё в 10 тенге. Показатель умножают на 1000 и получают результат в 10 тыс. тенге. Эта цифра и принимается за оценочную стоимость объекта недвижимости.
Делая вывод из перечисленных ситуаций, можно утверждать, что платить 10% налога придётся даже тем «новоиспечённым» владельцам, которые только получили свои права на квадратные метры (сроки — менее года). При этом совсем не важно, был это договор купли/продажи или официально оформленное дарение, полученное наследство, узаконенная приватизация.
Случаи с отказом уплаты налога
Такое тоже бывает. Если неуплата произошла по незнанию, то необходимо проверить все возможные долги. Также приготовьтесь получить штраф «за незнание и несоблюдение».
Эксперты сообщают, что давность исков по открытым налоговым спорам составляет 5 лет. В этот срок инспектор с полным правом может разыскать «своего клиента» и сообщить, что года 4 назад был зафиксирован факт уклонения от налогообложения и насчитана соответствующая пеня. Поэтому важно проверить «чистоту» квартиры от таких долгов перед процедурой продажи.
- Специалисты отмечают, что к объектам недвижимости относятся не только квартиры. Под таким имуществом может выступать:
собственный загородный дом;
— участок земли;
— построенная дача; - — гараж.
Ситуации с квартирными налогами, когда владельцы не являются гражданами Республики Казахстан
На практике описываются ситуации, когда владельцы приобретённой жилплощади уезжают в другую страну или меняют гражданство. Как в этом случае выплачиваются налоги на недвижимый объект?
Для таких сделок предусмотрена ст. № 192, в пунктах которой указывается, что нерезидентам РК также придётся оплачивать имущественный налог с прироста в случае реализации квартиры, дома, другой недвижимости.
Для иностранных граждан не предусмотрены поправки. Это значит, что таким владельцам также придётся заплатить государству, если будет намечена продажа объекта. Только официально утверждённая ставка будет составлять уже не 10, а 15%.
Эти правила действуют для нерезидентов с казахским гражданством.
Если владелец сменил подданство, но оставил право на объект в РК и вид на жительство, то на такое лицо распространяются общие права по налогообложению, действующие для обычных граждан Казахстана.
При попытке иностранцами продать наследованное или полученное в дар жилье, стоимость квадратных метров определяется официально посредством специалистов соответствующего Бюро.
Это частые ситуации на республиканском рынке недвижимости.
Изменения и поправки в действующих статьях
Внесённые ещё с 2015 г. поправки сделали спорными многие условия, по которым определялся размер и условия оплаты налогов от реализованного имущества.
Был упразднён пункт, в котором оговаривались сроки владения жильем. Это действие стало логичным, если учитывать, что налог всё равно придётся платить.
Но настоящей причиной исключения такого абзаца стало внедрение необходимого декларирования имущественных и других видов доходов.
Приятной новостью стало освобождение от обязательной уплаты налога на прирост для некоторых категорий собственников. Под одну из них подпадают владельцы, которые вступили в свои права больше года назад.