Программа господдержки ипотеки продлена правительством России до 1 июля 2021 года. Будет ли она действовать после? С одной стороны, жилье в ряде регионов подорожало, убив эффект от льготы.
С другой, если ипотеку с господдержкой отменить, вся строительная отрасль, говорят застройщики, окажется в кризисе.
Финтолк выяснил у экспертов, что лучше покупать в сложившейся ситуации: жилье в новостройке или на вторичном рынке.
Читайте в статье:
Как изменились цены на новые квартирыПлюсы и минусы новостроек и вторичного жильяРеальная разница стоимости ипотеки на новостройку и вторичку
Господдержка подняла цены на новые квартиры
Предложения по ипотеке на квартиры в новых многоэтажных домах сейчас выглядят крайне заманчиво. Программа господдержки действует с апреля 2020 года. Во время пандемии власти таким образом решили одним махом поддержать оказавшихся на пороге кризиса застройщиков и производителей стройматериалов — ну, и заодно население. В итоге из-за высокого спроса цены на жилье в новостройках стали расти быстрее, чем зарплаты россиян.
Условия получения государственной поддержки просты: покупка новой квартиры у застройщика, процентная ставка — не более 6,5 % годовых, максимальный размер кредита 6 млн рублей для регионов и 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга с прилегающими областями.
Подвох тут один: не все банки такую ипотеку одобряют. Потому что государство компенсирует процентную ставку, но только до определенного предела, зависящего от ключевой ставки Центробанка РФ.
На данный момент, например, если клиент берет льготную ипотеку под 6,5 % годовых, то банк фактически выдает ее под 7,25 %, получая недостающее из госбюджета.
Понятно, что давать деньги под 7,25 % годовых кредитные организации готовы далеко не всем.
Дешевая ипотека и дорогое жилье: что будет дальше на рынке недвижимости
Плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья
Эксперты говорят, что льготная ипотека высосала, как пылесос, весь платежеспособный спрос. Однако на сегодняшний день условия по ипотеке на квартиры в новостройках все равно остаются более выгодными по сравнению с покупкой подержанной квартиры.
Разница по сравнению с ипотекой на вторичное жилье в среднем составляет два процентных пункта.
Правда, не стоит забывать о том, что квартиры в новостройках обычно изначально дороже, чем вторичка.
Марсель Ахметшин, генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY:
— На вторичном рынке ипотечные кредиты выдаются под 5,9 %—15 % годовых, что, на первый взгляд, выглядит невыгодным.
Но если сравнить стоимость квартир на вторичном рынке и новостройках, подсчитать доходы и расходы с момента начала владения и пользования имуществом, то мы можем увидеть явное преимущество квартир на вторичном рынке. Так, например, однокомнатная квартира площадью 35 кв.
м на севере Москвы в новостройке стоит от 8 до 11 млн рублей, а на вторичном рынке — от 7 до 10 млн рублей. При этом, купив новодел, нужно ждать, пока его построят, а квартиру в готовом доме можно начать использовать сразу.
Покупка жилья на вторичном рынке означает, что покупатель не должен думать о том, успеет ли застройщик уложиться в срок. Сразу видно, кто живет вокруг и в каком состоянии находятся двор и инфраструктура.
Не стоит переживать по поводу того, как быстро закончат свой ремонт многочисленные соседи и в доме наконец-то станет тихо. Что называется, заплатил — и живи.
Даже если требуется ремонт после предыдущих хозяев, его длительность и размах зависят от вас самих, а не от застройщика и других жильцов.
С другой стороны, если есть деньги, то застройщики готовы предложить варианты в домах, уже введенных в эксплуатацию (в массовом сегменте новостроек Москвы таких, например, 7,1 %) и с финишной отделкой (таких тоже становится все больше). Как раз на это и можно применить полученную от государства льготу. Чтобы получить возможность стать первым жильцом в новенькой и полностью готовой квартире.
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:
— Имеет смысл сравнить цены первичного и вторичного предложения. Квартиры в новостройках, как правило, стоят дороже, что обусловлено современной планировкой, новизной инженерных систем, красотой и удобством мест общего пользования. А большая стоимость первичного жилья нивелируется льготной ипотекой на его покупку.
Реальная разница стоимости ипотеки: новостройка vs вторичка
Что по конкретным предложениям? Разберем один из ярких примеров.
Альфа-Банк на квартиры в новостройках предлагает ипотеку под ставку от 5,99 % годовых. Одно из обязательных условий — минимальный первый взнос должен быть не меньше 15-20 % от суммы кредита (зависит от его общей стоимости). Если взнос меньше, ставку ниже 8,59 % годовых уже не получить.
На квартиры во вторичном жилье тот же Альфа-Банк предлагает минимальную ставку повыше — от 7,89 % годовых. Если первоначальный взнос мал, на ставку ниже 8,59 % можете не рассчитывать.
Интересно, что лимит на вторичное жилье предлагается выше: если при расчете ипотеки в новостройке калькулятор на сайте банка не дает ввести сумму больше 50 млн рублей, то вторичку можно посчитать стоимостью до 62,5 млн рублей.
И к самому интересному: как такая разница в ставках выльется в итоговую сумму. Посчитаем две ипотеки с одинаковыми вводными: стоимость недвижимости 5 млн рублей, первый взнос 1 млн рублей, срок кредитования — 15 лет. В случае с новостройкой каждый месяц платить придется как минимум по 33 733 рубля, а вот в случае со вторичным жильем — уже от 37 973 рублей в месяц.
Рассчитать ипотеку от Альфа-Банка и заполнить онлайн-заявку можно прямо сейчас на официальном сайте банка по сслыке.
Льготная ипотека для вторички
Государственные льготы направлены в основном на поддержку спроса в новостройках. Специальных ипотечных программ для желающих купить вторичное жилье не так много, но они есть, и ставки по ним бывают ниже, чем по льготной ипотеке под 6,5%
CisUl/shutterstock
В отличие от покупателей квартир в новостройках, желающим приобрести жилье на вторичном рынке не приходится надеяться на массовые льготы по ипотеке. Тем не менее такие программы есть — они позволяют взять кредит по сниженной ставке и иногда даже дешевле, чем под 6,5% годовых.
Ипотечные ставки, включая вторичный рынок, снизились до рекордного уровня. В сентябре 2020 года среднее значение составило 7,3%, в том числе для первичного рынка — 5,9%, а для вторичного — чуть более 8%.
Рассказываем, какие ипотечные программы позволяют снизить ставки по ипотеке на покупку вторичного жилья.
Сельская ипотека
Сельская ипотека — единственная госпрограмма, которая не ограничивает покупку жилья на вторичке. Ставка не превышает 3%. «Программа разрешает приобретение на вторичном рынке недвижимости в ипотеку по льготной ставке 3%, все прочие госпрограммы направлены только на первичный рынок», — подтвердили в пресс-службе Сбербанка.
По сельской ипотеке можно купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, частный дом, а также использовать деньги на его строительство по договору подряда.
Но жилье должно быть строго в сельской местности. Также сельскую ипотеку можно использовать для погашения кредитов, выданных российскими банками до 1 января 2020 года, уточнили в Минсельхозе.
Воспользоваться программой можно раз в жизни.
- Действие программы распространяется почти на все населенные пункты с населением не более 30 тыс., кроме городских округов и муниципальных образований Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области.
- Ставка по ипотеке не может превышать 3%, а иногда составляет и 0,1%.
- Максимальная сумма займа для Дальнего Востока и Ленинградской области — 5 млн руб., для остальных регионов — 3 млн руб.
- Взять ссуду можно на срок до 25 лет.
- Первоначальный взнос — от 10%, можно использовать маткапитал.
Семейная ипотека
Изначально программа распространялась только на покупку жилья на первичном рынке.
Исключение сделали для Дальневосточного федерального округа (ДФО) — там можно купить жилье на вторичном рынке, если речь идет о сельских поселениях.
Ставка по программе ниже, чем по льготной ипотеке на новостройки, — 5% (при страховке). Правда, придется предоставить экспертизу банку, что объект недвижимости в удовлетворительном состоянии и имеет все необходимые коммуникации.
В апреле 2019 года в программу внесли изменения — например, появилась возможность рефинансировать ранее купленное жилье (даже на вторичном рынке) по льготной ставке.
Снижение ставок по ипотеке позволяет заемщикам улучшить условия по ранее взятым кредитам. Программа помогает сэкономить на процентах, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа.
По данным Банка России, более 40% операций в рамках программы «Семейная ипотека» в первом полугодии 2020 года приходилось на рефинансирование.
- Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
- 6 млн руб. для других регионов России.
- Ставка — 5%.
- Первоначальный взнос — от 15%.
- Срок кредита — до 30 лет.
Дальневосточная ипотека
В декабре 2019 года стартовала программа «Дальневосточная ипотека». Она доступна для молодых семей из любых регионов при покупке жилья или строительстве дома в ДФО. В сельской местности можно приобрести жилье как в новостройке, так и на вторичном рынке, в городе — только в новостройке.
В конце сентября 2020 года ВТБ и «Дом.РФ» расширили условия «Дальневосточной ипотеки» на покупку жилья на вторичке. Теперь приобрести недвижимость — квартиры, таунхаусы или дома — у юридического и физического лица можно в любом муниципальном образования Магаданской области и Чукотского АО. Кредитный договор необходимо заключить до конца 2021 года.
- Ипотечный кредит под 2%.
- Срок кредита — до 20 лет.
- Максимальная сумма — 6 млн руб.
- Первоначальный взнос — от 15%.
- Программа действует до 31 декабря 2024 года.
Сейчас брать ипотеку на вторичное жилье выгодно, если покупать квартиру для проживания, без цели заработать на ней деньги, считает управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич. По ее мнению, минимальная ипотечная ставка в 7,3% на вторичном рынке в российских банках — это очень хорошие условия.
Ипотечные ставки для вторичного рынка сейчас доступны — по основным продуктам в крупнейших банках они не превышают 8%, что практически равно ипотечным ставкам на новостройку, если не рассматривать ипотеку с господдержкой под 6,5%, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости риелторской компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Но льготная программа обязывает покупателя приобретать продукт только у застройщика и имеет ограничения по сумме кредита. Поэтому, по мнению Дымовой, ипотечные ставки, которые распространяются сегодня на вторичное жилье, тоже вполне привлекательные.
Ставку можно снизить при достаточно большом первоначальном взносе. В некоторых банках при первоначальном взносе 50% и более можно получить ипотеку на вторичную квартиру даже под 7,4%, отмечает Дымова.
Новая вторичка
После окончания строительства дома у застройщиков нередко остаются в продаже квартиры. На первичном рынке Москвы доля квартир в введенных в эксплуатацию новостройках занимает около 20%. В такие квартиры можно сразу заехать и приступить к ремонту, ждать не надо. К тому же эти дома подпадают под госпрограмму льготной ипотеки под 6,5%.
«Для покупки вторичного жилья можно воспользоваться программой «Молодая семья» и ипотекой с господдержкой, но только на квартиры, которые находятся в собственности у застройщика.
Они считаются новым вторичным жильем и подпадают под государственные субсидии.
Достаточно выгодные ставки предлагает Сбербанк, но при увеличенном первоначальном взносе», — поясняет управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич.
Материнский капитал
Материнский капитал позволяет вложить деньги в покупку квартиры или частного дома на первичном и вторичном рынках жилья. Эти средства можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке или погасить ими долг с процентами по кредиту.
Семейный капитал могут получить семьи, в которых первый ребенок родился после 1 января 2020 года. Или второй и последующий — начиная с 2007 года. В 2020 году на первого ребенка выдают 466,6 тыс. руб.
, при рождении второго — еще 150 тыс. руб. Если первый ребенок родился до 2020 года, а второй — в 2020 году, маткапитал на второго составит 616,6 руб. (если не получали за первого).
Если второй ребенок родился до 2020 года — 466,6 тыс. руб.
Ипотека как нацпроект: жилье с господдержкой, льготный кредит и квартиры в «трейд-ин»
Программа субсидирования ипотечных кредитов стартовала весной. Это абсолютно новый вид господдержки. Сначала программа была рассчитана на срок до 1 ноября 2020 года, однако ее продлили до 1 июля 2021 года.
Льготная ипотека выдается на покупку квартир в новостройках. Максимальная сумма кредита для жителей Москвы и Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн рублей. Для других регионов – 6 млн рублей. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% стоимости жилья. Государство возмещает банкам разницу между льготной ставкой 6,5% и рыночной.
Программа не содержит требований по возрасту, семейному или имущественному положению участников. Единственное требование – гражданство Российской Федерации. У застройщиков можно приобрести как строящееся, так и уже готовое жилье, а вот на «вторичку» льготы не распространяются.
Разрешается использовать материнский капитал и другие виды господдержки, а семьи с детьми могут взять жилье или рефинансировать старую ипотеку под более низкий процент. К этой программе стоит присмотреться, если запланировали покупку квартиры, и пандемия не изменила ваши планы.
Какие документы нужны для оформления ипотеки
Банк сам определяет перечень необходимых документов для заемщика. Если вы уже готовы подать заявку на ипотеку, нужно предоставить:
- паспорт;
- СНИЛС;
- свидетельство о браке или разводе;
- справку о доходах по форме 2-НДФЛ;
- для мужчин до 27 лет – военный билет или другой документ, подтверждающий, что заемщик не подлежит призыву на военную службу.
Консультационный центр ДОМ.РФ сообщает, что банк может попросить заверенную работодателем копию трудовой книжки, договора по совместительству или выписку из лицевого счета Пенсионного фонда. В ряде случаев ипотеку можно оформить по двум документам: условия нужно уточнять в банке.
Спрос на жилье, квартиры в «трейд-ин» и ипотека на ИЖС
Сегодня на рынке недвижимости Москвы фиксируется рост спроса на жилье. Эту же тенденцию косвенно подтверждают данные по объемам ипотечного кредитования.
«Строительная отрасль Москвы крепче, чем многие думают. Она способна скомпенсировать мощности, привлечь дополнительные ресурсы и справиться с любыми трудностями», – заявил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарёв.
Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Ирек Файзуллин отметил, что несмотря на пессимистичные весенние прогнозы, темпы ввода новых площадей восстановились практически до прошлогоднего уровня.
«Это стало возможным благодаря своевременно принятым правительством РФ мерам поддержки ипотечного рынка и застройщиков в виде субсидированной процентной ставки по кредитам, и как следствие – рынка жилищного строительства», – отметил Файзуллин.
Девелоперы в борьбе за покупателя придумывают новые способы по облегчению механизма покупки жилья. По словам президента ГК «Инград» Павла Поселёнова, крупные компании имеют в запасе механизмы, с помощью которых помогают людям принимать менее рискованные решения по покупке квартир.
«У нас появилось страхование от потери работы, что крайне актуально в условиях пандемии и риска закрытия бизнеса. «Инград» использует механизм «трейд-ин».
Приведу пример: если у клиента есть «двушка» стоимостью 10 млн рублей, а он хочет купить квартиру за 15 млн от «Инград», то он добавляет только 5 млн рублей и продолжает жить в своей квартире, пока не получит ключи от новой.
Мы будем продавать его квартиру только после переселения», – сообщил Павел Поселёнов.
Таким образом, клиент не будет заниматься продажей старой квартиры, сэкономит время и деньги на подготовку, поиск покупателя и «бумажные» процедуры.
Сегодня на льготную ипотеку под 6,5% приходится более 90% всех кредитов, которые граждане берут на приобретение жилья в новостройках.
«Самые популярные районы для покупки квартир в Новой Москве – Коммунарка, Саларьево и Мосрентген, расположенные вблизи МКАД. Сейчас в новостройках Троицкого и Новомосковского округов можно приобрести 98% квартир с привлечением льготной ипотеки.
Когда на новых территориях открываются станции метро, цена жилья в этом районе повышается на 10-15% за «квадрат». Сейчас средняя стоимость 1 квадратного метра в квартирах ТиНАО составляет около 135 тысяч рублей.
Для сравнения: средняя цена в «старой» Москве – порядка 240 тысяч рублей за квадратный метр», – рассказал руководитель Департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин.
ВОПРОСЫ #6
Новая Москва: как развиваются новые округа столицы?
Ежегодно в Новой Москве реализуется порядка 20 тысяч квартир. На протяжении уже пяти лет ТиНАО является лидером среди столичных округов по числу заключенных ДДУ – договоров долевого участия.
Тенденция к покупке квартир на присоединенных территориях сохраняется и в этом году.
В Новой Москве льготная ипотека распространяется на большее количество лотов по сравнению со «старой» Москвой, доля сделок с использованием заимствованных средств находится на высоком уровне.
«Основным драйвером ипотечного рынка в этом году выступает «Госпрограмма-2020», которая позволяет тысячам семей приобретать собственное жилье на доступных условиях.
В «Промсвязьбанке» ставка по программе дополнительно снижена до 5,85% годовых.
Мы фиксируем рекордные объемы выдачи ипотеки в 2020-м: из года в год рост выдачи превышает 50%», – заявила руководитель центра разработки ипотечных продуктов «Промсвязьбанка» Марина Заботина.
Заместитель председателя правительства Российской Федерации Марат Хуснуллин намерен добиваться продления действующей до 1 июля 2021 года программы льготной ипотеки под 6,5% годовых на новостройки.
«Я как отвечающий за отрасль буду доказывать, что ипотеку надо развивать и дальше, что без этого развитие страны и нацпроектов невозможно», – подчеркнул Марат Хуснуллин.
ВОПРОСЫ #6
Ипотечные каникулы: кредит можно не платить?
А теперь ценная информация для тех, кто хочет покупать загородный дом. В декабре заработала пилотная программа льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) для семей с детьми. Кредит на строительство жилого дома можно оформить в банке «Дом.РФ» по ставке от 6,1%.
«Снижение процентной ставки должно дать импульс программе индивидуального жилищного строительства. Мы видим большой потенциал развития сегмента ИЖС и постоянно работаем над улучшением условий кредитования.
Недавно наш банк расширил цели использования кредита – ипотеку можно направить как на строительство дома с одновременным приобретением земли, так и на возведение дома на имеющемся в собственности участке», – отметил заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Данила Литвинов.
Льготная ипотека на ИЖС доступна для заемщиков до 36 лет, у которых есть хотя бы один ребенок в возрасте до 19 лет. Программа действует до 30 июня 2021 года.
Ипотека предоставляется на строительство типовых домов комплексной застройки или домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной и социальной инфраструктурой. Дополнительного залога не требуется.
Максимальная сумма ипотеки составляет 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 6 млн – для других субъектов РФ. Минимальный первоначальный взнос – 20%. Срок кредитования – до 20 лет.
Льготная ипотека помогла строительной отрасли Москвы
Программу льготной ипотеки на ИЖС запустили в России
Льготную ипотеку для семей с детьми хотят распространить на вторичный рынок
Вечерняя МоскваВечерняя Москва
На сегодняшний день в России действует государственная программа выдачи и рефинансирования ипотеки на новостройки, которая предполагает ставку на уровне шести процентов годовых. Ей могут воспользоваться семьи, в которых с 1 января 2018 года родился второй или третий ребенок. Прошлым летом льготную ипотеку распространили на семьи с четвертым и последующими детьми.
По данным СМИ, сразу несколько крупных банков направили в Министерство финансов письмо с предложением распространить льготную ипотеку не только на новое, но и на вторичное жилье.
Кроме того, существует идея снизить размер первичного взноса на вторичное жилье до 15 процентов вместо действующих 20 и распространить на готовую недвижимость льготное рефинансирование существующих кредитов.
Александр Мельников, генеральный директор Бюро ипотечного кредитования:
— Если говорить про рефинансирование ставки на вторичную недвижимость, то это станет еще одной мерой поддержки молодых семей. У них снизятся ежемесячные платежи, и им будет легче делать взносы по ипотеке. Для молодых семей фактически это дополнительные деньги.
Это хорошая инициатива, она очень нужна рынку. Возможно, это менее интересно застройщикам, которые возводят новостройки. Но для семей это выгодно, тогда они не будут ограничены в выборе.
— Любые предложения по введению льготных программ всегда дают очень быстрый и заметный результат. Например, сельское хозяйство, где ставку рефинансирования на две трети датировало государство. Благодаря этому удалось добиться успехов, которых не могли достичь 70-80 лет.
И это эффект от одной меры, а по вторичной ипотеке для семей с детьми предлагается целый пакет. Эта инициатива поможет оживить рынок вторичного жилья, который в Москве «стоял» не один год. Ничего не продавалось. Ведь в столице на вторичном рынке очень много дорогих квартир, которые по цене всегда были на уровне жилья «комфорт плюс».
Поэтому у людей появляется выбор: покупать в новостройке или в уже готовом доме.
Для вторичного рынка эта мера может стать облегчением. Ему всегда уделялось меньше внимание, чем новостройкам. «Вторичка» никогда не пользовалась поддержкой крупных банков. Эта мера — некая компенсация за невнимание в прошлом.
Вторичное жилье могут включить в программу льготной ипотеки
Льготную ипотеку могут распространить на рынок вторичного жилья. Такую меру прорабатывает Минстрой совместно с Минфином. По словам директора департамента жилищной политики Минстроя Никиты Стасишина, зачастую россияне, которые хотят купить квартиру в новостройке, не могут продать свое предыдущее жилье.
С марта этого года можно приобрести новую квартиру в ипотеку по субсидируемой ставке в 12% годовых. В Минстрое считают, что введение аналогичных льгот на вторичном рынке позволит нарастить спрос. Эта мера поддержит ипотеку в период кризиса, считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«Это хорошая мера, потому что она сможет поддержать тот уровень цен, который сейчас существует, потому что обвал рынка недвижимости приведет к созданию проблем на рынке ипотеки. Банки будут иметь большие проблемы, они попытаются переложить эти проблемы на ипотечных заемщиков.
Другой вопрос — льготная ипотека финансируется из бюджетных денег, то есть мы с вами, граждане, помогаем из своих денег гражданам, которые будут покупать.
Поэтому в качестве экстренной меры для борьбы с кризисом это хорошо, но в качестве тенденции это негативная мера», — отметила Радченко.
Программа субсидирования ставки по ипотеке на новое жилье действует до марта следующего года. Необходимо не только прорабатывать механизмы по поддержке жилищных кредитов на вторичном рынке, но и расширить программу по льготам в сегменте новостроек. Так считает глава комитета Госдумы по экономической политике, инновационному развитию и предпринимательству Анатолий Аксаков.
«Это разумное решение, которое стимулирует спрос на жилье. Поскольку строительство является локомотивом экономики во всем мире, если мы простимулируем приобретение жилья, то, соответственно, мы будем поддерживать экономическую активность в стране.
Хотя все-таки я больше сторонник того, чтобы эти кредиты шли на новостройки, прежде всего. В новостройках сейчас жилье не очень активно продается. Строительство встало, строители без денег, им трудно взять кредиты, поскольку банки опасаются кредитовать новостройки.
Поэтому нужны механизмы стимулирования нового строительства», — рассказал Аксаков «Коммерсантъ FM».
Вмешательство государства в рынок жилищного кредитования неуместно. В этом уверен президент Национальной лиги ипотечных брокеров Владимир Лопатин.
«Ипотека не бывает на один год. Это очень долгосрочный кредит. Мы сейчас прольготируем за счет бюджета ставку на один год, а дальше что? Мы получаем массовые дефолты, потому что банки сразу поднимут ставки до рыночных, если не будет бюджетных денег.
Вообще, ипотека — это не социальный инструмент, это рыночный инструмент. Мы с этим столкнулись в прошлом кризисе, который и начался с этой льготной ипотеки, которая выдавалась тем, кому и не следовало выдавать», — пояснил Лопатин «Коммерсантъ FM».
Изначально правительство рассчитывало, что наличие льгот на ипотеку на первичном рынке жилья позволит банкам выдать кредиты на 400 млрд руб. Однако в июле премьер Дмитрий Медведев подписал распоряжение о расширении программы до 700 млрд.
Яна ПАШАЕВА
Матвиенко предложила выдавать ипотеку на вторичное жилье под 6,5%. Что будет с ценами и кому выгодно?
Вчера Интерфакс сообщил о том, что спикер Совета Федерации В. Матвиенко предложила распространить программу льготной ипотеки, выдаваемой под 6,5% годовых, на вторичное жилье.
- Некоторые участники рынка не стали тянуть с ответом на данное предложение. Одним из первых отреагировал банк ВТБ, который, можно сказать, выступил против расширения льготной ипотеки на вторичный рынок:
- Инициатива по расширению программы льготной ипотеки под 6,5% на вторичный рынок жилья потребует доработки и дополнительных обсуждений, считают в ВТБ.
- В ВТБ пояснили, что в случае субсидирования кредитов на покупку квартир в новостройках, это поддерживает строительный сектор и связанные с ним производства, транспорт, логистику, дает новые рабочие места в секторе, что в конечном итоге благоприятно сказывается на экономической ситуации.
«В условиях вторичного рынка «возврата» госсубсидий в экономику не будет – конкретный жилой комплекс уже был построен, и прибыль от перепродажи квартир пойдет только собственнику жилья», — подчеркнули в банке. (с) Интерфакс, https://t.me/ecworldnews/1541
Внимание, вопрос. В условиях последних лет, когда чиновники по большей части принимали законы в рамках стратегии «люди — новая нефть» (пенсионная реформа, налоги, квази-налоги и т.д.), то есть, особенно не заботясь об интересах населения, — зачем им сейчас «идти навстречу» населению, снижая ставку ипотеки для вторичного рынка жилья?
Мое видение ситуации (так сказать, оценочное суждение). Чиновники, особенно такого ранга как В.
Матвиенко, не просто отчетливо понимают, а точно знают, что снижение ипотечных ставок на первичное жилье (вкупе с распускаемыми через те же окологосударственные СМИ слухами о предстоящем обесценении рубля) в этом году привело к существенному (на десятки процентов в рублях по некоторым категориям) росту цен на первичное жилье. В основном не повезло наиболее бедной части населения, так как подорожало в большей степени именно самое дешевое / массовое жилье (то, что из «гна и палок» делается, ссылка — которое и сметали).
Но тут (первичный рынок) логика сросшегося банковского-строительно-бюрократического аппарата понятна:
- вызвали ажиотаж,
- сами же подняли цены (на первичном рынке не существует никакого самоогранизующегося механизма рыночного ценообразования, так как рынок бесконечно расширяется и может переварить любые объемы спроса за счет накопленного за годы первичного жилья, висящего на связанных с застройщиками компаниях),
- продали / скинули весь неликвид по завышенным на 20-30% (иногда и выше) ценам (то есть избавились от),
- закрыли «дыры» предыдущих лет низкой покупательской активности, сформировали финансовый задел для нормального / спокойного строительного процесса в будущие годы.
Застройщики (и их бенефициарные владельцы — окологосударственные банки) в плюсе, поскольку прибыли феноменальные, от неликвида, собравшегося за несколько лет избавились, залоги (ипотечные квартиры по «новой» цене в залоге у банка) стабилизировались.
Вертикаль / старшая элита в плюсе, поскольку значительно увеличилась доля людей, чья социальная активность в случае усиления экономического кризиса будет снижена, так как ипотека требует держаться за «стабильность» (то самое «лишь бы не было войны«).
Итого — главным бенецифиаром «снижения ставки» стала та самая элита. Различные группы.
Да, кто-то успел купить до подорожания, но это никак не связано с теми процессами, которые мы сейчас обсуждаем, в целом население не выиграло от снижения ставок, так как цены в рублях выросли несоизмеримо (кроме, возможно, саааамой нижней социальной прослойки, которая действительно выплачивает ипотеку те самые 15-20 лет, а не быстро и досрочно, как большинство). Мы уже говорили (ссылка) о том, что население в России даже в обычной ситуации принимает решение вне экономической логики (покупать за 5 млн рублей квартиру — «уууу, высокие ставки слишком«, но за 6,5 млн спустя полгода — конечно, да, ведь, «ставки-то упали!, задарма отдают»), а, уж, в условиях паники, подогреваемой окологосударственными СМИ (то есть в федеральном масштабе и круглосуточно) тем более.
На фоне происходящих на первичном рынке процессов и, снова, на фоне распространяемой окологосударственными СМИ паники («рублю конец, срочно тратьте!«, кто-нибудь, вообще, смотрел на сегодняшний курс доллара?) рост рублевых цен произошел и на вторичном рынке жилья:
Например, в Москве он составил около +12% в рублях за год и коснулся в большей степени недорого жилья. Так что, кто в декабре 2019 года внимательно прочитал запись Сложные дни + стоит ли приобретать недвижимость — и купил жилье (для себя), тот сейчас чувствует себя комфортно и точно ни о чем не жалеет.
Еще комфортнее чувствуют себя те, кто купил жилье (для себя), прочитав нашу запись от осени 2017 года Еще раз о вложениях в недвижимость, перспективах цен на нее и о будущем Москвы и страны. Точка прогноза как раз совпала с многолетним минимумом цен на жилье:
Собственно, об этом мы уже говорили в записи Лучший прогноз цен на недвижимость и ипотечной ставки — 2017-2020.
Что касается именно инвестиций в недвижимость, да, с этим в России пока проблемы: сама доходность, например, от аренды упала, но хуже всего то, что сама стоимость недвижимость в России в реальных деньгах падает последние 12 лет — с 2008 года стоимость упала на -57% в долларах:
Подробно об этом и об альтернативных [в данном случае — жилой недвижимости в России] инвестициях мы недавно говорили в записи Как инвестиции в недвижимость приносят убытки россиянам.
Теперь, освежив в памяти ситуацию на вторичном рынке, возвращаемся к заявлениям В. Матвиенко. Зачем и кому выгодно снижение ставок на вторичном рынке?
- Население. Снова в лучшем случае в основном тем, кто берет жилье на реальные 15-20 лет. Наиболее активная часть населения старается расплатиться как можно быстрее, для них изменение ставок на 2-3,5 п.п. при потенциальном росте цен на те же 10-15% (если решение о льготной ипотеке будет принято, к тому моменту не начнется обвал на фондовых рынках, и мы увидим еще один импульс спроса) на самое дешевое жилье это точно не то, что нужно. С учетом того, что еще и первоначальный взнос может вырасти.
- Банки. Банкам, в принципе, выгодно выдать как можно больше ипотеки. Сейчас (как и комиссионный бизнес, а также пирамида ОФЗ) это настоящий фундамент их бизнеса (только коммерческий). Но, если в случае с первичным рынком банки получали двойной выигрыш — за счет того, что сначала спасали, а затем выводили в зону высокой маржинальности свой строительный бизнес (если кто-то не в курсе, то крупнейшие банки прямо или через прокладки владеют крупнейшими российскими застройщиками), получая и сверхприбыли, продавая неликвид по завышенным ценам бегающему в панике населению, и вытаскивали застройщиков-кредиторов из «риска» (что влияет на резервы — прямо и косвенно), — то в случае со вторичным рынком не всё так просто. Плюсов очевидных здесь нет. А вот минусы — минусы есть. Мало того, что за ипотекой придет наименее активная часть населения (то есть наименее платежеспособная), так как вторичка дешевле (плюс основной импульс спроса и затем рост цен может произойти именно в самой дешевой вторичке), так еще из-за роста цен — вырастет кредитный риск: размер первоначального взноса (долю от цены) людям придется уменьшить, так как количество денег у семьи не увеличится, а цена на квартиру может вырасти (еще раз, рост в основном будет, если закон примут, по нижней границе рынка недвижимости).
Ну, и пока в рублях вторичный рынок не падает, проблему залогов не приходится решать по этому рынку.
А вот если цены вырастут, а потом спрос начнет резко падать (откуда ему снова взяться после таких «панических» 12 месяцев?), то это может привести к резкому падению цен, что приведет к необходимости отрицательной переоценки.
«Нефтяная» эпоха заканчивается, а значит «жирок» населения будет таять всё быстрее, медленное скатывание экономики может привести к длительному периоду падения цен на недвижимость. Закладывая и видя это в своих рисковых моделях (пессимистичный вариант), вряд ли банкам нужен лишний риск.
Тогда для кого это понижение ставок? Сделать на месяц «гуд» населению? Ну, в России при таком количестве лоббистов различных законопроектов и инициатив нет уже давно такой практики — заботиться о благосостоянии народа.
Значит, есть некий другой заинтересант. Средний сегмент и тем более дорогой сегмент вторички, в принципе, не так сильно выросли в рублях на всей этой панике. Если что-то пойдет не так в экономике (мировой в т.ч.
) тут первый риск падения (именно в этом секторе). Это раз. Два это: влияние рынка жилья на рынок нежилой недвижимости. Основные владельцы такой недвижимости — это как раз элиты, окологосударственные чиновники и ко.
Как вы помните, в первой половине года мы говорили о том, что инсайдеры (окологосударственные чиновники и элиты) в Москве массово выходили из нежилой недвижимости и дорогой жилой недвижимости. Вышли, как смогли.
Затем летом (на просадке) начали заходить в валюту (где заходили и мы снова, ссылка).
Вероятно, это связано с рисками транзита власти (смещения центра силы в сторону некоторых групп элит, менее либеральной направленности), процесс которого активизировался в начале этого года, затем была пауза и вот в последние недели снова начались движения.
В моменты выхода из активов цена на актив не должна сильно падать, ее надо держать. Всё как на фондовом рынке: гонят толпу в одном направлении (в том числе через СМИ создавая нужный общественный сантимент) — и по ходу раздают ей активы.
В этом случае такой законопроект, поддерживающий цены на вторичном рынке недвижимости и, как следствие, в некоторой степени — на рынке нежилой недвижимости, — будут полезным. Полезным элитам. Остальным — почти нет. Наиболее активной части населения — точно нет.
Наименее защищенной и менее платежеспособной — в большей мере.
Что касается вероятности такого сценария — снижения ставок для вторички до льготной в 6,5% — то сейчас ее сложно оценить. Понятно, что есть некая группы лобби. Но есть и реальная экономика, есть ЦБ, который говорит о том, что «предел снижения ставок» (ключевой) уже близок, а риски «пузыря» могут вырасти, если продолжать льготные программы даже по первичке. «Хорошего» понемножку.
… продолжение / оригинал записи Вы можете прочитать на нашем новом сайте по ссылке https://ecworld.fund/lgotnaya-ipoteka-na-vtorichnoe-zhile-k-chemu-ona-privedet/
_
Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта ECWORLD.FUND по ссылке.
Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте — заходите и нажимайте внизу канала кнопку JOIN.