Не каждый человек, принявший решение обзавестись собственным жильем, имеет возможность расчета наличными средствами. Порой покупатель берет заем и только после этого расплачивается с продавцом.
Разумеется, последнюю сторону интересует, какие рисковые факторы несет в себе подобная сделка, и есть ли в ней смысл.
В статье будет освещена такая процедура, как продажа квартиры через ипотеку, риски продавца.
Процедура оформления сделки
Не каждый участник этого процесса может представить себе процедуру реализации с применением ссудного капитала. Самые сложные процедуры берут под свою ответственность риелторы, потому что они являются крайне проблематичными.
На самом деле все манипуляции регламентируются нормами действующего законодательства, а их последовательность осуществляется так, чтобы общее понимание ситуации получил даже гражданин, не имеющий юридического уровня подготовки.
При этом рисковые факторы для сторон сведены к минимальной величине.
Продажа квартиры – сложная процедура, требующая тщательного контроля
Общий порядок процесса реализации квартиры посредством ипотеки выглядит следующим образом:
- Обсуждение между сторонами деталей сделки, достижение договоренности, в частности о том, что жилье будет приобретаться в ипотеку.
- Чтобы закрепить общие позиции, производится составление заблаговременного соглашения, и покупатель оплачивает аванс и дает расписку о том, что передаст денежные средства.
- Осуществление оценочных мероприятий в плане стоимости квартиры, делается это силами независимости специалиста.
- Передача со стороны покупающей стороны в адрес продающего лица бумаг, которые требуются финансовой организацией, в целях предотвращения рисковых факторов мошенничества.
- Страхование ипотечной ссуды. Но данный момент должен обязательно сопровождаться страхованием ипотечных рисковых факторов, которое нацелено на сохранение ликвидного состояния жилища. Стоит обращаться только в проведенные страховые компании, которые готовы предоставить гарантии и успели обзавестись хорошей репутацией.
- Заключение ключевого договорного соглашения на условиях, которые уже были оговорены. Останется только вынести отдельные моменты на бумагу и осуществить ее подпись в должном порядке.
- Регистрация документа по сделке в многофункциональном центре или в регистрационной палате. Это нужно для обеспечения нескольких подтверждений и гарантий.
- Взятие со стороны покупателя выписки, свидетельствующей о принадлежности квартиры именно ему, а не какому-то стороннему лицу.
- Обращение в банк со всеми документами, поступление на счет продавца нужной суммы средств, составление полноценного ипотечного соглашения.
Так, продажа дома или квартир по ссуде – это явление, которое встречается достаточно часто и требует соблюдения всех нюансов и аспектов сделки.
Документы для заключения соглашения
Стороны должны быть уверены в порядочности друг друга в рамках каждого этапа совершаемой сделки, это можно сделать только путем документального подтверждения. Традиционно этот перечень включает в себя следующий набор бумаг:
- отксерокопированная версия удостоверения личности, принадлежащего собственнику жилого имущества;
- технический паспорт квартирной собственности;
- кадастровый документ, содержащий экспликацию и указанную инвентарную цену (он составляет не более 5 лет, иначе должен быть обязательно обновлен);
- свидетельство о праве собственности на имущество, или же это может быть соответствующий вариант выписки из Российского реестра;
- документация, на базе которой продавец стал выступать в качестве собственника помещения, причем в ее качестве может выступать не только заключенное соглашение, но и завещание, ордер;
- выписка из российского реестра, которая подтверждает тот факт, что жилье не является заложенным и никогда не подлежало аресту;
- расширенный документ из жилой конторы, который обеспечивает подтверждение того факта, что в квартире не зарегистрировано ни одного «проблемного» жильца, например, того, что отбывает наказание в МЛС или находится в розыске;
- оценочная бумага, свидетельствующая о стоимостных показателях жилого имущества.
При продаже квартиры необходимо подготовить комплект документов
Таковы документы для продажи квартиры по ипотеке Сбербанка и многих других финансовых организаций.
Их уточнением необходимо заняться заблаговременно, чтобы впоследствии в процессе заключения сделки не возникло никаких проблем и трудностей.
В зависимости от индивидуальных особенностей сделки и выбранной финансово-кредитной структуры, могут потребоваться некоторые вспомогательные документы. Ответственность за их предоставление лежит на плечах покупателя.
Рисковые факторы для продавца
Самый основной фактор заключается в том, что продавец рискует вовсе не получить денежные средства от покупателя после документального завершения сделки. Но если речь ведется непосредственно об ипотеке, такой исход событий является невозможным, что связано одновременно с несколькими причинными факторами:
- Ведь процесс подлежит строгому и полноценному контролю со стороны финансовой организации, поэтому в львиной доле ситуаций именно она будет осуществлять мероприятия по переводу денежных средств.
- Когда деньги будут закладываться в ячейку банка или подлежать переводным операциям на специальный счет, они уже по факту будут пребывать в собственности продавца. Все, что останется сделать для завершения этой манипуляции – обеспечить подтверждение факта перехода права собственности.
- Если оплата не поступила, сделка, согласно действующим нормам закона, может подлежать оспариванию в фискальных органах и признаваться недействительной, при этом за продавцом будет закреплено право на возврат квартирной собственности в свой адрес.
- Еще один момент, который часто беспокоит человека, занимающегося вопросом реализации, заключается в том, что есть вероятность попадания в его адрес поддельных, фальшивых денег. Этот риск является таким же эфемерным, как и в прежнем случае. Если переводными процедурами занимается банк, то банкноты априори будут подлинным. Даже в случае, если деньги будут переданы покупателем в рамках наличной формы, их всегда можно подвергнуть специальной проверке на банковских аппаратах.
- Еще один фактор, требующий заострения внимания – неодобрение сделки со стороны финансово-кредитного учреждения. Причин такого явления может быть огромное множество, однако служба безопасности чаще всего предпочитает сохранить истинную причину в тайне. Поэтому проблематично определить, в чем именно заключается трудность в данном вопросе. В этой ситуации у продавца есть единственный рисковый фактор, и он заключается в том, что, вероятно, придется осуществить возврат налога, т. к. срыв проведения сделки произошел не по его вине и не по инициативе покупателя, а по вмешательству третьих лиц. Глупо, чтобы продавцу пришлось возвращать деньги в двойном размере, поскольку он вовсе не отказывался от исполнения своей доли договора. Поэтому при получении залога продавцу следует сохранить всю сумму и пока никуда ее не направлять.
При участии банка в продаже квартиры риски сведены к минимуму
Кстати, в процессе реализации жилой собственности под ипотеку ситуация может обернуться довольно проблематично.
И в случае наличия цепочки сделок продавец может оказаться в самом неудобном и невыгодном положении. То есть он как бы ведет «двойную игру» и выступает одновременно в качестве продавца и покупателя.
С одной стороны, он реализует квартирную собственность гражданину А, а приобретает строение у гражданина Б.
Если гражданин А получает отказ от банка в предоставлении ссудных средств, то заключенный предварительно договор утрачивает свою силу, и разумеется, залог будет потребован обратно.
Однако ситуация в целом усугубляется тем, что наш продавец уже передал эти деньги в залог за свое новое строение.
Поэтому продавцу придется выбирать один из двух вариантов: либо объяснять ситуацию гражданину Б и просить свои средства обратно, либо выплачивать деньги покупателю из собственного кармана.
Какой вывод можно сделать
Таким образом, процедура станет простой и прозрачной, если заблаговременно подготовить базу для ее проведения. Заняться этим процессом обязуются обе стороны совершаемой сделки, чтобы упростить эту операцию и достичь согласия.
Загрузка…
Процедура заключения договора купли-продажи недвижимости по ипотеке
28 марта 2019 в 17:54
Напомню, что в апрельском номера журнала за 2018 г.
вышла статья «Как выбрать банк для ипотеки», где мы рассмотрели вопросы, посвященные выбору кредитного учреждения, а в сентябрьском номере в материале «Как выбрать квартиру для ипотеки» разобрались с принципами выбора объекта недвижимости, который удовлетворил бы и нас, и банковскую организацию. Обращаю внимание, что и там, и в этой статье, процесс рассматривается со стороны покупателя (заемщика)
Сегодня рассмотрим некоторые нюансы собственно оформления ипотечной сделки.
Причем обратим внимание в основном на процедуру и последовательность действий, и не будем говорить о том, что надо внимательно читать тексты кредитного договора, договоров купли-продажи и ипотеки. Эта тема уже без того избита.
В нормальном банке нам все это дадут заранее, и можно будет вечерами упражняться в изучении юридической терминологии. В принципе, форма кредитного договора и договора залога (ипотеки) в банке стандартная, и что-либо изменить там вряд ли получится.
Обсуждать можно в основном договор купли-продажи, поскольку это наш договор с продавцом, но во-первых, это можно делать только вместе с продавцом при участии менеджера банка, во-вторых, тоже не в таких широких пределах, как можно было бы подумать.
Квартира найдена: что делать дальше
Итак, мы нашли квартиру и договорились о цене. После этого продавец отправляется собирать документы, а у нас возникает некая пауза, чтобы подумать о предстоящем ремонте и меблировке. Если документы уже на руках, то есть два варианта — либо вместе с продавцом идем в банк с оригиналами, либо он дает нам ксерокопии, которые мы сами относим в банк. Через 2—3 дня специалисты банка выполнят юридическую проверку предполагаемой сделки и скажут, дают ли они «добро» на покупку именно этой квартиры.
Сама процедура проверки, как правило, нам ничего не стоит.
На этом этапе, возможно, банк затребует с продавца какие-либо дополнительные документы, например, справки из диспансеров или полную выписку из домовой книги с момента постройки дома.
Но это только в тех случаях, когда у банковских юристов возникнут опасения относительно «чистоты» сделки. В среднестатистическом варианте дня через два-три нам позвонят и скажут, что можно покупать эту квартиру.
Вместе с одобрением сделки менеджер банка сообщит телефоны оценочных и страховых компаний, с которыми у банка есть договоры на взаимодействие по ипотечным кредитам.
Что происходит на стадии оценки?
С оценочной компанией все довольно просто — мы приглашаем специалиста-оценщика, согласовав дату его приезда с хозяином квартиры.
Оценщик приезжает, фотографирует квартиру и дом в разных ракурсах, подписывает с нами договор об оказании услуг и в результате выдает квитанцию, которую можно оплатить в ближайшей сберкассе или через интернет-банк. Для всего этого можно даже не являться в офис оценочной компании, а сделать заказ по телефону. В некоторых особо продвинутых компаниях — даже по электронной почте.
Именно с этого момента начинается наш первый финансовый риск по сделке — теоретически продавец может передумать или повысить цену, а за оценку мы уже заплатили, и эти деньги нам уже никто не вернет.
Возможно 3-5 тысяч рублей не такая уж великая сумма по сравнению с ценой жилья, но если придется оценивать за свой счет не одну, а несколько квартир, тоже неприятно. Если все идет по плану, еще через день мы получаем отчет об оценке в двух экземплярах. Тут уже надо будет ехать в офис к оценщику за оригиналом отчета и предъявлять квитанцию об оплате услуг.
Отчет читаем внимательно: как правило, он стандартный и делается по шаблону, поэтому в нем возможны опечатки.
Например, квартира однокомнатная, а в отчете написано «трешка», или адрес указан неправильно, или метраж. С одной стороны, мелочь, с другой — если это обнаружится в банке при подписании договора, придется ехать за исправленным документом и терять время, да и продавцу не понравится, что надо ездить на сделку не один раз…
И, разумеется, самое главное — стоимость объекта недвижимости. Если в отчете написана та цена, за которую мы договорились, то нет проблем. Если же мы договорились за 6 миллионов, а в отчете написано 5, то в лучшем случае придется вносить в банк разницу, в худшем — сделку вообще не пропустят.
Если наоборот, тоже плохо (вспомним о налоговой инспекции…), и такую сделку банк не одобрит. Хотя если разница в цене договора и цене оценки не превышает 2—3%, все должно получиться. Можно еще попробовать уговорить продавца заключить договор именно на ту сумму, которая указана в оценочном отчете.
После получения отчета один экземпляр несем в банк (если туда его не направляет сам оценщик), со вторым идем в страховую компанию. На самом деле слово «идем» здесь весьма условно.
Все условия договора страхования можно обсудить с менеджером, например, «Ингосстраха» по электронной почте, а отчет об оценке туда придет в электронном виде из банка без нашего участия.
Однако приехать в страховую компанию хотя бы минут на 30 все же необходимо — подписать договор и внести деньги в кассу.
Страхование рисков
Что касается условий договора страхования, здесь все довольно просто. Любая страховая компания, как правило, страхует следующие риски:
- ущерб объекту сделки (в данном случае, квартире) в результате стихийного бедствия, пожара, взрыва и т. п.;
- риск утраты права собственности на квартиру в случае признания сделки незаконной в судебном порядке;
- риск вашей смерти или утраты трудоспособности;
- вашу гражданскую ответственность перед другими лицами на случай, если вы, например, зальете соседей снизу.
В последнее время много копий было сломано на обсуждениях темы «навязанных банковских услуг» и законности обязывания клиента страховать все перечисленные риски. Раньше в банках говорили, что первые три риска страховать обязательно, а вот четвертый уже по вашему усмотрению.
- Не буду сейчас вдаваться в юридические подробности и перечислять статьи кодексов, отмечу лишь следующие моменты:
- — да, от части «навязанных» страховок можно отказаться, но как правило, в договоре с банком имеется условие, которое ставит процентную ставку по кредиту в зависимость от факта страхования конкретных рисков, поэтому стоит трижды подумать;
- — в договоре может содержаться условие о том, что уклонение от страхования дает право кредитной организации досрочно потребовать выплаты всей суммы кредита, и это не противоречит закону;
- — лично я рекомендовал бы страховать все риски по сделке хотя бы в период исковой давности, просто для того, чтобы спокойно спать.
- В переговорах со страховой компанией мы довольно быстро выясним, что тарифы и ставки не обсуждаются, поскольку все условия утверждены банком.
Иными словами, нам скажут, что сколько стоит, но цена не обсуждается. Единственное, чем можно управлять — это страховой суммой. Мы можем самостоятельно определить, будем ли страховать имущество на его полную стоимость, или только на сумму оставшейся задолженности по кредиту.
Дело здесь в том, что первым выгодоприобретателем по договору страхования является банк, а банку все равно, что будет с нами и нашей квартирой после того, как мы вернем деньги и уплатим проценты.
Поэтому банк не требует страховать квартиру на ее реальную цену.
Достаточно, если это будет, скажем, остаток по кредиту + 10%. В первый год эти суммы почти не отличаются, но потом разница становится более заметной. Предположим, квартира стоит 10 миллионов рублей, и мы берем кредит на 9 миллионов. Банку достаточно, если сумма страховки будет 9 000 0000 руб. + 10%, то есть 9 900 000 руб.
Если прошло пять лет, и мы выплатили уже половину кредита, то банк потребует страховки на 5 000 000 руб. + 10%, то есть 5 500 000 руб. Хотя большой вопрос, сколько будет стоить реально эта квартира через пять лет. При этом разница в страховой премии — это не такая экономия, чтобы об этом можно было бы серьезно разговаривать.
С точки зрения собственной безопасности, особенно при условии роста цен на недвижимость выгоднее каждый год приглашать оценщика, делать новый отчет, и страховать квартиру на полную реальную стоимость. Особенно это хорошо понятно на примере ущерба. Предположим, в результате какого-то страхового события дом оказался полностью разрушен.
Если мы застраховались на сумму остатка по кредиту, то банк получает страховую выплату, а мы остаемся и без жилья и без денег. Это особенно обидно, если уже выплачено больше 50% кредита. Теперь представим другую ситуацию: мы страхуем каждый год на полную стоимость. Если мы выплатили половину кредита, то осталось всего 4,5 миллиона рублей.
За это время, к примеру, квартира подорожала, и стоит уже 14 миллионов. Страховая компания выплачивает банку 4,5 миллиона, а еще 9,5 — уже нам. На эти деньги можно сразу же приобрести жилье в Подмосковье или опять взять кредит (на этот раз уже не такой большой) и купить новую в Москве.
Я не агитирую и не являюсь страховым агентом, просто предлагаю задуматься…
Между тем, квартира еще не является нашей собственностью, а мы ее уже страхуем. Это еще один наш риск, если продавец откажется от сделки.
Правда, здесь, в отличие от оценки, большую часть денег можно будет вернуть.
Страховщик вычтет собственные издержки по оформлению полиса, а остальную сумму вернет, либо зачтет при оформлении полиса на ту квартиру, которая рано или поздно все же будет куплена.
Итак, у нас ушло 3—5 дней на оформление страховки и оценку жилья.
Сделка купли-продажи по ипотеке
Это к вопросу о том, что якобы по ипотеке купить квартиру сложнее, чем за наличные деньги. Думаю, что разница в одну неделю не является критичной, тем более что и агентство после того, как найдет продавцу покупателя, сделку назначит тоже не сразу. С учетом этого факта разница и вовсе нивелируется.
После того как все документы подготовлены, мы выходим на сделку, то есть подписываем договор купли-продажи.
Если в банке хороший персональный менеджер, то к этому моменту с продавцом уже обсуждены все нюансы, и договор купли-продажи готов. Это в идеале.
В день сделки приходим в банк, подписываем кредитный договор, потом договор купли-продажи и договор залога (ипотеки). Процедура занимает минут 30.
На практике все несколько иначе: в банках тоже люди работают, и люди разные.
Сам договор купли-продажи также готовится по определенному шаблону, и в нем возможны «опечатки». Скажем, договорились мы с продавцом, что он выпишется из квартиры в течение двух месяцев, а в стандартном шаблоне было написано «месяц». Девочка, которая набирала текст и вносила исправления, отвлеклась и забыла…
Поэтому в процессе подписания надо убедиться, что все написанное полностью соответствует достигнутым договоренностям. Если что-то не так, то договоры переделают, но в этом случае сделка займет уже не 30 минут.
Что особенно приятно — гарантом сделки является фактически сам банк.
После подписания договора купли-продажи мы рискуем только тем, что регистрационная палата по каким-то причинам откажется регистрировать право собственности. Но до тех пор, пока мы не принесем в банк выписку из ЕГРН, деньги со счета или из ячейки никуда не уйдут. Правда, проценты за пользование кредитом все равно в любом случае начислят. Но это уже, так сказать, «издержки производства».
При оформлении сделки спокойны и покупатель и продавец, который хорошо понимает, что деньги он действительно получит (до сих пор не известны случаи, чтобы банк кого-то «кинул»). Более того, безопасность расчетов через банк очень высока, так как наличные деньги в принципе не требуются.
Свою часть (стартовый взнос) мы уже заблаговременно перечислили на счет в банке, а кредитную часть перечислит банк вообще без нашего участия. Продавцу тоже вовсе не обязательно получать деньги наличными.
После оформления свидетельства о праве собственности деньги «упадут» на его счет, и он волен поступить с ними по собственному усмотрению, например, перевести на другой счет в другом банке, рассчитаться за что-нибудь безналичным образом и т. д.
Вот и все. После оформления сделки остается отнести документы в МФЦ на оформление. Эта процедура была подробно описана в статье «Особенности регистрации прав на недвижимое имущество через МФЦ».
С точки зрения закона, в оформлении сделки нам не имеют права отказывать: регистрационная палата должна только регистрировать, а не оспаривать договоры.
Однако бывают случаи, связанные с тем, что часть документов оформлена не так, как следует.
Причем, несмотря на то, что все регистрационные палаты, казалось бы, должны работать по единому государственному стандарту, это не так. Скажем, при подписании договора купли-продажи оформляется еще и акт приемки-передачи жилого помещения.
Если в договоре написано, что фактическое заселение произойдет в течение недели с момента регистрации права, то и акт, по идее, надо подписывать в день передачи квартиры. Таким образом, в момент подачи документов на регистрацию его еще нет и быть не может. Несмотря на это, и банк, и некоторые регистрационные палаты потребуют наличия подписанного акта.
Фактически нас обязывают подписать документ, который мы подписать еще не можем, так как квартиру еще не приняли. Это неправильно, но бороться себе дороже.
Теперь нам осталось получить выписку из ЕГРН, отнести в банк копию, и переехать в приобретенную квартиру. Разумеется, не надо забывать своевременно уплачивать проценты в течение следующих 10—20 лет.
За каждую просрочку полагается штраф, и можно не сомневаться, при первом же случае банк непременно воспользуется своим правом заработать дополнительные деньги.
Тем не менее, дело сделано, и мы можем поздравить себя с покупкой!
Игорь Авдеев, юрисконсульт (г.Москва)
Оформление права собственности на ипотечную квартиру
На данный момент все большее число купленных квартир оформляются через ипотечную сделку. Это обусловлено несколькими факторами: кризис и невозможность накопить необходимую для покупки квартиры сумму в разумные сроки, развитие ипотечного кредитования, возможность приобрести собственное жилье и производить оплату постепенно, небольшими суммами.
Оформление в собственность квартиры, взятой через ипотеку, имеет существенные отличия от обычной сделки купли-продажи. Рассмотрим подробнее, какие документы нужны для данной процедуры и как в целом она проходит.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Цели и сроки регистрации прав на ипотечное жилье
Право собственности на ипотечную квартиру следует регистрировать сразу после того, как произошел переход права владения недвижимостью (подписан договор купли-продажи).
Процедура регистрации квартиры, оформленной через ипотеку, отличается от стандартной процедуры тем, что в ЕГРН будет внесена пометка об обременении недвижимости. И пока это обременение не будет снято (пока не погасится долг по ипотеке), владелец квартиры будет ограничен в праве совершения сделок с данной недвижимостью.
Так для чего тогда следует оформлять ипотечное имущество в собственность? Это делается для того, чтобы владелец квартиры имел право:
- Участвовать в собраниях собственников.
- Прописаться в квартире.
- Использовать материнский капитал для погашения долга.
- Получить налоговый вычет.
- Защищать свои права перед продавцом в случае споров по приобретенной квартире.
Проще говоря, запись об обременении на квартиру делается для того, чтобы банк был уверен, что владелец квартиры не продаст ее и не станет скрываться с целью не платить по счетам.
А регистрация права оформляется для того, чтобы покупатель недвижимости был уверен, что эта его квартира, а не имущество банка (пока долг по ипотеке не выплачен, недвижимость находится в залоге у кредитора).
Порядок действий и необходимые документы
Перед тем как зарегистрировать право собственности на квартиру в ипотеке, нужно сначала его получить. Оно на недвижимое имущество устанавливается за покупателем с момента подписания первичных документов:
- Договора купли-продажи (для вторичного жилья).
- Акта приемки передачи (при участии в долевом строительстве).
После того, как правоустанавливающие документы получены, необходимо обратиться в банк-кредитор и взять закладную на квартиру. Это необходимо для того, чтобы в записи ЕГРН поставить отметку об обременении и получить денежные средства по ипотечному кредиту.
Далее необходимо подготовить пакет документов. Подробный алгоритм действий и список необходимых документов будет зависеть от того, где и как вы решите оформить право собственности на ипотечное жилье.
В росреестре
Для того чтобы оформить квартиру в собственность через Росреестр, необходимо подготовить следующий пакет документов:
Если собственность на ипотечное жилье оформляется в МФЦ, нужно будет предоставить те же документы, что и для Росреестра. После получения пакета документов сотрудники МФЦ обязаны выдать листок – расписку о приеме бумаг.
Помимо основного пакета документов, могут понадобиться и дополнительные справки, свидетельства и выписки, это может быть:
- Нотариальная доверенность.
- Свидетельство о рождении детей (если недвижимость оформляется на них).
- Справка из БТИ.
Сроки и расходы в обоих учреждениях
Вот как оформляется право собственности на ипотечное жилье в Росреестре. После того, как документы сданы, начинается процедура их рассмотрения и проверки на подлинность.
Если заявление заполнено надлежащим образом, а сделка по приобретению недвижимости проведена по всем правилам, то срок рассмотрения документации не должен превысить 18 дней.
В иных случаях этот срок может быть продлен.
Далее происходит регистрация жилья и внесение соответствующей записи в ЕГРН.
Весь процесс оформления ипотечной квартиры в собственное владение занимает около 30 дней. Оформление квартиры через МФЦ займет немного больше времени. Так как регистрация происходит только в Росреестре, а МФЦ лишь перенаправляет им пакет документов (на это отводится 2 дня).
Что касается оплаты за услуги – то она не зависит от того, где оформляется недвижимость, в МФЦ или Росреестре. На 2018 год размер государственной пошлины составляет 2000 рублей на каждого собственника.
Однако, прежде, чем производить оплату, следует проконсультироваться с сотрудниками МФЦ или росреестра. Некоторые категории граждан освобождаются от необходимости оплачивать пошлину.
Где удобнее делать регистрацию и почему?
Что касается удобства оформления – здесь нет однозначного ответа. Оформление в МФЦ имеет свои плюсы:
- Очереди практически отсутствуют.
- После того, как документы готовы, сотрудники МФЦ сообщают об этом путем смс-оповещения или звонка на указанный при регистрации номер.
- Подразделений МФЦ больше, ем территориальных отделов Росреестра, можно выбрать тот, до которого удобнее добираться.
При подаче документов в Росреестр:
- Период оформления права собственности занимает меньше времени.
- Сотрудники организации смотрят, все ли документы предоставлены в комплекте.
Для того чтобы распоряжаться приобретенным в ипотеку недвижимым имуществом, необходимо регистрировать право собственности.
Если внимательно изучить алгоритм действий и собрать необходимый пакет документов, то процесс регистрации не вызовет больших затруднений. Зарегистрировать жилье можно в МФЦ или Росреестре.
Где это сделать удобнее – однозначного ответа нет, так как каждый из способов имеет свои преимущества и недостатки.
Читайте так же: В каких случаях юридическая помощь оказывается бесплатно
Договор ипотеки: основные риски, на что обратить внимание, юрист
Процедура заключения, права и обязанности сторон, а также исполнение ипотечного соглашения, регулируются профильным федеральным законом — «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
По большинству пунктов законодательством допускается взаимная договоренность сторон.
Перед подписанием договора рекомендуется внимательно изучить его ключевые положения, и только после этого принимать конечное решение.
Общая информация
Заемщик имеет право на полное ознакомление со всеми условиями по предполагаемому кредитному обязательству: получению, использованию, возврату, штрафным санкциям, ограничениям / обременению.
Информация должна предоставляться по первому требованию в понятном виде.
Заемщик вправе требовать разъяснений, справок, комментариев (в том числе и в письменном виде) относительно любого пункта договора, который является для него не до конца понятным (п. 2 ст. 9.1 ФЗ).
Полный список документов, необходимых для подписания ипотечного соглашения, выглядит следующим образом:
- паспорт
- документы, подтверждающие платёжеспособность — справка 2-НДФЛ (для ИП — 3-НДФЛ); выписка из банка о наличии действующего депозита; справка из бухгалтерии с текущего места работы; данные из ПФР (в случае, если соискателем является пенсионер);
- данные о трудовой занятости — копия трудовой книжки; справка от работодателя;
- дополнительные документы — страховое свидетельство; военный билет; заграничный паспорт; ИНН (документы из данного категории являются вспомогательными).
Чаще всего банки назначают не фиксированную ставку по продукту, а диапазон. Конечная величина зависит от того, насколько соискатель интересен кредитной организации.
Чем больше документов потенциальный заёмщик предоставляет банку, тем ниже (выгодней) будет ставка. Предложения по получению ипотеки по двум документом должны расцениваться как крайний вариант.
Условия по ним нельзя называть выгодными — банк перекрывает все возможные риски завышенной процентной ставкой, и эта практика считается нормальной.
Привлечение созаемщика
Отдельно следует объяснить вероятность участия в договоре СОЗАЕМЩИКА. К примеру, если ипотека оформляется гражданином, состоящем в законном браке, то его супруга / супруг автоматически становится созаемщиком (ст. 45 СК РФ). Возможность привлечения созаемщика значительно повышает вероятность одобрения заявки, так как доходы обоих субъектов договора будут учитываться в совокупности.
К примеру, если банк, проанализировав финансовое состояние заёмщика откажет ему в виду недостаточного дохода, то привлечение созаемщика будет наиболее действенным выходом. Распределение обязанностей между заёмщиком и созаемщиком устанавливается банком с учётом финансового состояния каждого из них. Поэтому созаемщик предоставляет банку практически тот же самый пакет документов.
Возможность привлечения созаемщика не следует путать с институтом поручительства. Кредитные организации уже несколько лет не требуют обязательного привлечения поручителя в рамках подписания ипотечного соглашения. Оценив благонадёжность заёмщика, банк может выставить условие о наличии поручителя, если он не проходит по каким-либо требованиям.
С другой стороны, заёмщик самостоятельно может указать о привлечении поручителя, даже если кредит ему уже одобрен. Такая мера предоставит банку дополнительные гарантии, а значит, что первоначальные условия будут пересмотрены в сторону улучшения для заёмщика.
Какие могут возникнуть расходы
Основным направлением дополнительных расходов является страхование объекта.
Обязательность страхования ипотечного объекта вытекает из диспозиции статьи 31 ФЗ, в которой указано, что если в договоре не прописываются условия страхования, то по умолчанию все расходы на оформление ложатся непосредственно на заёмщика. Цена за страховку объекта может закладываться в процентную ставку, либо может быть заключён отдельный договор.
В кредитном договоре следует обратить внимание на пункт, указывающий на пролонгацию страхования в течение всего срока действия кредитного договора. К этому требованию следует относиться серьёзно, так как банк, в виде санкций за неисполнение, может указать либо на досрочное выполнение кредитного обязательства, либо о наложении взыскания на объект.
Ещё одним дополнительным расходом для заёмщика является оценка объекта. Здесь предусматривается несколько вариантов, каждый из которых используется в зависимости от вида ипотеки:
- на первичном рынке все оценочные мероприятия оплачиваются компанией-застройщиком — в этом случае в проведении оценки нет необходимости, так как застройщик совместно с банком-партнером предлагают уже готовые условия для покупателя
- на вторичном рынке стороны могут самостоятельно договориться о том, кто будет оплачивать оценку, но в большинстве случаев эти обязательства берет на себя банк
При этом, заёмщик может воспользоваться правом на самостоятельную оценку, которая так же может использоваться в виде основной. Но такие разногласия с кредитной организацией приведут к невозможности дальнейшего сотрудничества, поэтому, соглашаться или не соглашаться с предложенными условиями — решение заёмщика.
Оплата всех госпошлин возлагается на заёмщика. Кредитные организации предлагают проведение всех регистрационных действий, стоимость которых может оплачиваться отдельно, либо включается в тело кредита.
В п. 2 ст. 9.1 ФЗ указано, что в рамках договора кредитные организации не могут взимать какие-либо комиссии. Поэтому выдача средств (зачисление на счёт), открытие специального кредитного счёта, и прочие действия не должны облагаться дополнительными платами со стороны заёмщика.
Что такое «полная стоимость кредита» (ПСК)
Это ключевая величина, отображающая точную сумму кредитного обязательства. Полная стоимость указывается на первом листе договора в числовом и в прописном виде. Над графиком платежей (справа) ПСК прописывается жирным шрифтом в рамке. Значение должно быть четко разделено на части, вплоть до указания копеек.
Отталкиваясь именно от этого показателя, заемщик должен принимать решение. Сумма не может быть увеличена, если обязательства будут исполняться без нарушений. Увеличение суммы возможно только за счет начисления штрафных санкций.
Сумма переплаты в самом договоре может не отмечаться. Самый простой вариант — расчёт разности между телом займа (полученными средствами по договору) и полной стоимостью кредита — числовым значением, отмеченным на первом листе договора (в рамке). Виды погашения (аннуитетное / дифференцированное) не влияют на величину переплаты.
Вне зависимости от даты подписания договора, нужно обратить внимание пункт, в котором указывается на начало действия документа. Документ должен начинать действовать только после фактического поступления средств на счёт заёмщика.
К примеру, договор может быть заключён 1 числа месяца, а средства могут поступить только 5 числа. Чтобы не оказаться должником банка ещё до получения денег, нужно проследить, чтобы договоре было прописано, что он вступает в силу не с момента подписания, а с момента поступления средств на счёт. Нужно ещё понимать разницу между перечислением (переводом) и фактическим поступлением денег.
График платежей
Полная стоимость кредита должна выплачиваться согласно графику, установленному сторонами посредством взаимного соглашения. В графике должны отображаться следующие данные:
- платежи по основному долгу (телу кредита);
- платежи на погашение процентов;
- дата — точный день, в который необходимо производить платеж.
Сумма всех платежей, указанных в графике, должна быть эквивалента полной стоимость кредита.
График платежей является индивидуальным условием договора, поэтому пересматриваться он может только по взаимному согласованию сторон. Кредитные организации не могут препятствовать праву заёмщика на внесение большей суммы очередного платежа.
Основная часть каждого платежа уходит на погашение процентов (примерно 80% от суммы). Остальная часть идёт на уменьшение тела кредита (п. 20 ст. 5 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»). Процентная ставка и любые другие условия в строну ухудшения положения заёмщика изменяться не могут. Ставка остаётся неизменной в любом случае — даже при грубейших нарушениях, допущенных заёмщиком.
Виды графиков платежей
Сегодня кредитными организациями используется аннуитетная схема погашения, менее выгодная для заёмщика. Ее суть заключается в разбивке ПСК на определённое количество одинаковых платежей в течение всего срока пользования средствами.
Существует ещё и дифференцированная схема — когда ПСК разбивается на платежи в порядке убывания. То есть, на первых этапах заёмщик платит больше, затем суммы постепенно снижаются, и одновременно с этим снижается и общая сумма переплаты. Этот вариант более выгоден для заёмщика, но банками он почти не используется.
Выбрать одну из схем погашения, либо изменить выбранную схему в процессе исполнения обязательств можно только по согласованию с банком. Но вероятность положительного решения здесь крайне мала.
Штрафы: за что могут начислить?
Штрафные санкции предусматриваются за несоблюдение любых условий договора. На практике это:
- нарушение срока очередного платежа по графику;
- неисполнение требований по оформлению страхования;
- несвоевременное устранение (либо фактическое не устранение) обнаруженного залогодержателем нарушения;
- препятствование реализации права залогодержателя на проведение проверки объекта;
- использование объекта не по назначению.
По ипотечным соглашениям предусматривается 2 варианта расчета неустойки. Если предусматривается начисление процентов за период нарушения обязательств, то предельный размер не должен превышать значение ключевой ставки по курсу ЦБ РФ на день, в который заключается соглашение. Второй вариант — 0,06% от суммы долга в день, если начисление процентов по договору не предусматривается.
По своему усмотрению кредитные организации могут выбрать один из вариантов. Залогодатели в целях удостоверения информации могут уточнить ключевую ставку на день подписания договора на официальном сайте ЦБ РФ. Если неустойка рассчитывается в днях, то в соответствующем пункте должны фигурировать максимальные 0,06%.
Права заемщика
Основная преференция заемщика заключается в возможности пользования объектом без каких-либо ограничений. Указание в договоре на ограничение в правах пользования влечет ничтожность соглашения. При этом заемщик вправе извлекать из объекта доходы с сохранением в их отношении исключительного права. Банк не вправе запрещать:
- передачу объекта по завещанию, без распространения на случаи наследования по закону;
- сдачу объекта в пользование третьим лицам — учитывая, что заемщик является формальным собственником объекта, он имеет полное право сдавать заложенную квартиру по договору найма / аренды;
- оформление постоянной (временной) регистрации членов семьи залогодателя по адресу нахождения заложенного объекта;
- изменение объекта (исключая техническую сторону) в сторону улучшения — заемщик может по-своему усмотрению сделать дорогой косметический ремонт, но без вероятности возмещения со стороны залогодержателя.
- Любые манипуляции, предполагающие отчуждение объекта (за исключением наследования по завещанию) должны согласовываться с банком.
- ПРОДОЛЖЕНИЕ НАШЕГО КОМПЛЕКСНОГО АНАЛИЗА РИСКОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ ЧИТАЙТЕ ВО ВТОРОЙ ЧАСТИ СТАТЬИ:
- (СТАТЬЯ) На что обратить внимание при заключении ДОГОВОРА ИПОТЕКИ: основные риски. ЧАСТЬ 2
*Материалы статьи могут содержать ссылки на сторонние сайты. КГ «ГидПрава» не несет ответственность за содержание и достоверность информации, представленной на сторонних сайтах.