Специалисты подвели итоги 2020 года и сделали прогнозы на 2021-й. Модератором мероприятия выступила Валерия Мозганова, обозреватель Business FM.
Нежданно-негаданно
В конце 2019 года рынок развивался стабильно. Никто не предполагал, что цены на первичном и вторичном рынках вырастут на 15–16%, вспоминает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.
Смотреть запись вебинара на YouTube
С этим мнением согласна и Ольга Тумайкина коммерческий директор ГК ФСК: «Мы не ожидали от 2020 года ни слишком большого роста цен, ни ажиотажного спроса. Однако он оказался для всех нас чем-то вроде американских горок.
В I квартале наблюдался активный спрос, продажи шли хорошо, во II квартале мы увидели падение спроса, связанное с пандемией и введенным режимом самоизоляции. В июне–июле рынок стал постепенно восстанавливаться благодаря льготной ипотеке.
Застройщики, и мы в том числе, запустили много интересных акций, и уже в III квартале мы вышли на бо́льшие объемы, чем планировали, и IV квартал завершили также с превышением плана».
итоги года
На рынке новостроек:
- рекордный рост цен за последнее десятилетие на фоне льготной ипотеки;
- рекордная выручка застройщиков;
- сохранение объема сделок по отношению к предыдущему году;
- снижение объема предложения.
На вторичном рынке:
- сохранение объема сделок на уровне 2019 года;
- неожиданный рост цен;
- падение арендных ставок весной и возвращение их на прежний уровень осенью.
Особенно удивил вторичный рынок, который в последние два-три месяца 2020 года показал прирост цен на 15%, отмечает Алексей Попов. По мнению эксперта, это связано с эмоциональной реакцией рынка на подорожание квартир в новостройках. Именно этим объясняется тот факт, что запрашиваемая цена на бабушкины варианты в хрущевках за год взлетела на 1–1,5 млн рублей.
Льготная ипотека — главная виновница?
Кто виноват в том, что цены на жилье в прошлом году показали спринтерскую скорость роста? На первый взгляд, ответ очевиден: источник «зла» — льготная ипотека. Она вызвала ажиотажный спрос, предложение снизилось, цены взлетели. Но не все так просто.
Свою роль сыграли и снижение ключевой ставки, и общие факторы, связанные с макроэкономической, геополитической, санитарно-эпидемиологической и прочими ситуациями, которые нас сопровождали.
Неопределенность с продлением льготной ипотеки вызвала ажиотажный спрос на рынке, в октябре был поставлен рекорд по количеству звонков, бронирований, просмотров и сделок. Застройщики действовали в тех обстоятельствах, которые сложились на рынке. Но неверно думать, что от введения льготной ипотеки выиграли только застройщики.
Льготной ипотеке могут сказать спасибо как девелоперы, так и покупатели. Несмотря на то что застройщики выиграли от запуска ипотеки с господдержкой, главными бенефициарами пока остаются покупатели жилья, полагает Алексей Попов.
По его словам, если сравнить разницу платежа при льготной и обычной ипотеке, то при взносе 25% и сроке кредита 10–11 лет скидка составляет примерно 17%. Цены выросли на 13%, и, действительно, две трети скидки уже находится в цене. Но все-таки треть скидки осталась у покупателя.
Если бы не льготная ипотека, продажи на рынке просели бы как минимум на 20%, уверена Ольга Тумайкина. Льготная ипотека занимает 90–95% всех ипотечных сделок в ГК ФСК.
Благодаря ипотеке с господдержкой среднемесячные выплаты при бюджете 5,5–6 млн рублей снижаются ориентировочно с 35 до 28 тыс. рублей. Это значит, что у людей, которые раньше вообще не рассматривали ипотеку, сейчас такой вариант появился.
Увеличилась доля ипотечных покупателей в бизнес-классе — она достигла 60–65%. Изменилась логика покупки: теперь люди больше копят, чтобы получить ипотеку под меньший процент.
Подешевеет ли жилье в 2021 году?
Развитие рынка недвижимости в 2021 году во многом будет зависеть от восстановления экономики в стране. Главное, чтобы не падали реальные доходы населения. Если улучшится эпидемиологическая обстановка, будут сниматься ограничения, то это будет более эффективно для рынка недвижимости, чем пролонгация ипотеки, не сомневается Алексей Попов.
Если будет снижаться ключевая ставка, то и условия по обычной ипотеке будут привлекательнее. При оптимистичном сценарии можно рассчитывать на ставки 7%. Будут продолжаться субсидированные программы от застройщиков, подчеркивает Ольга Тумайкина.
Уже сейчас понятно, что в 2021 году объем предложения будет расти, так как много проектов находится на стадии получения разрешительных документов.
Покупать или подождать?
«Нужно исходить из потребностей. Если жилой комплекс нравится, нужно покупать, используя льготную ипотеку. Я бы посоветовала определиться с районом, в котором вы хотите жить, и отслеживать старты проектов в этой локации, чтобы успеть купить квартиру на старте котлована: к завершению строительства цены точно вырастут».
Ольга Тумайкина,коммерческий директор ГК ФСК
«Количество предложений в ближайшие два–три месяца будет подрастать, и застройщики станут сговорчивее».
Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан
Ольга Тумайкина считает, что в новом году сохранится тренд на повышение качества проектов.
Почему покупатели все чаще уходят с вторичного рынка на рынок новостроек? У нового жилья лучше планировки, выше качество строительства, более развита инфраструктура.
Сегодня жилье комфорт-класса по качеству приближается к бизнес-классу. Девелоперам приходится постоянно работать над совершенствованием своих проектов, иначе они просто проиграют в конкурентной борьбе.
Также будет увеличиваться доля квартир с отделкой. «Этап “сам себе дизайнер” миновал. Люди хотят побыстрее въехать в новую квартиру, — говорит Ольга Тумайкина. — Девелоперы будут стремиться к тому, чтобы сдавать большую часть квартир с финишной отделкой или отделкой white box.
Кроме того, у покупателей появится возможность выбирать материалы для отделки своих квартир. Так, в компании ФСК для квартир комфорт-класса запустили сервис «Конструктор отделки». С его помощью покупатель отбирает понравившиеся варианты материалов, а программа автоматически рассчитывает стоимость».
Не исключено, что тренд на квартиры с отделкой в дальнейшем будет закреплен законодательно, указывает Алексей Попов.
Цены будут расти, но медленнее, чем в прошлом году. «Двузначного роста не будет — скорее всего, рост цен по рынку в целом составит 8–9%. Стоимость жилья росла на протяжении всего существования рынка недвижимости, за исключением кризисных 2009–2010 и 2014–2015 гг.», — напоминает Алексей Попов.
На вторичном рынке рост цен в следующем году не превысит 5–6%. С учетом того, что в последние месяцы 2020 года цены на вторичную недвижимость достигли пика, в дальнейшем реально некоторое охлаждение рынка.
Таким образом, согласно прогнозам экспертов, при оптимистичном развитии событий рынок недвижимости ждет более спокойный год, чем предыдущий.
На рынок выйдет много новых проектов, что предоставит покупателям больший выбор. Ажиотажный спрос на жилье останется в 2020-м.
Но о снижении цен на жилье нам, увы, остается только мечтать: эксперты считают, что в новом году в целом по рынку квартиры подорожают еще на 5–6%.
Стало известно, насколько за год подорожало жилье в городах России
Средняя стоимость квадратного метра недвижимости в городах РФ с населением более 100 тысяч человек преодолела отметку в 90 тысяч рублей, а за год цены на квартиры выросли на 16 процентов.
К такому выводу пришли аналитики сервиса ЦИАН, проанализировав динамику цен на первичном и вторичном рынках недвижимости.
В Крыму спрос на аренду жилья на Новый год увеличился в несколько раз
Удивительно, но в Москве и Петербурге — городах, которые традиционно возглавляют рейтинги мегаполисов с самым дорогим жильем, — рост цен оказался не таким сильным.
Так, в столице квадратный метр недвижимости достиг 237 тысяч рублей, за год цена выросла на 12,6 процента.
Если раньше желающий купить квартиру в Москве, должен был иметь в наличии 13,1 миллиона, то теперь уже 14,5. В Петербурге средняя цена «квадрата» зафиксировалась на уровне 139 тысяч.
В прошлом году средняя сумма сделки составляла 7,7 миллиона, сейчас приблизилась к 9, рост за год порядка 13 процентов.
Но, к примеру, в Калининграде цены выросли за год на 25 процентов, если год назад для покупки квартиры в столице Янтарного края нужно было иметь 3,6 миллиона рублей, то сейчас уже — 5.
В Петрозаводске средняя цена сделки в 2019 году была 2,7 миллиона рублей, а в этом уже 3,7. На Дальнем Востоке самый большой рост цен зафиксирован в Чите, где раньше квартиры продавались за 3 миллиона, а сейчас — за 4.
С 2,9 до 3,7 миллиона рублей выросла средняя цена сделки в Улан-Удэ.
На 20 процентов подорожало жилье в Омске и теперь желающим купить квартиру в этом городе стоит иметь в наличии порядка 3,1 миллиона рублей. Омск оказался единственным городом-миллионником, где цены выросли более чем на одну пятую.
Цены на жилье в Екатеринбурге достигли максимума за последние пять лет
Аналитики ЦИАН отмечают, что активнее всего дорожали квартиры в городах численностью до миллиона человек.
В миллионниках цены тоже росли, но не так активно. Например, в Екатеринбурге рост цен составил 7,4 процента и средняя цена сделки достигла 4,5 миллиона рублей, в Казани — 12,4 (средняя цена сделки 5,6 миллиона рублей). На 9,7 процента подросли в цене квартиры в Новосибирске.
В ряде городов цены поднялись минимально. Например, в Якутске рост цен составил ровно один процент и сейчас желающим купить квартиру в столице республике стоит быть готовыми заплатить 5,4 миллиона рублей.
На 2,6 процента выросли цены на жилую недвижимость в Самаре, средняя цена сделки теперь в этом городе составляет 3,5 миллиона рублей.
На Северо-Западе медленнее всего дорожает жилье в Сыктывкаре, средняя цена на квартиру здесь составляет сейчас 3,2 миллиона рублей, что на 3,6 процента выше, чем в декабре прошлого года.
Цены на вторичное жилье выросли впервые с начала года. Квартиры подорожали во всех городах-миллионниках
iStock
Цены на рынке вторичного жилья начали расти впервые с начала года, за прошлый месяц недвижимость подорожала во всех городах-миллионниках, пишет «Коммерсант» со ссылкой на данные нескольких агентств недвижимости. По данным аналитиков, в будущем тренд продолжится. Одна из причин — перспектива выхода на рынок новых покупателей, которые будут вкладываться в недвижимость, спасая обесценивающиеся рублевые сбережения.
Средняя стоимость вторичной недвижимости в российских городах-миллионниках на начало сентября составила 79,7 тыс. руб. за кв. м., увеличившись за минувший месяц на 1,5%, пишет «Коммерсант» со ссылкой на данные ЦИАН.
По данным аналитиков, впервые с начала года рост был зафиксирован во всех 15 крупнейших городах страны. По оценке компании «Этажи», за минувший месяц вторичные квартиры в России подорожали на 1–1,5%.
В крупных городах средняя цена предложения сейчас составляет 79,98 тыс. руб. за кв. м. Рынок вторичного жилья постепенно восстанавливается после весеннего спада, отмечает директор «Этажей» Ильдар Хусаинов.
Согласно данным ЦИАН, больше всего за последний месяц подорожали квартиры на вторичном рынке в Омске (рост на 3%, до 51,9 тыс. руб. за кв. м). На втором месте — Пермь, где квартиры подорожали в среднем на 2,8% (до 63,6 тыс. руб. за кв. м).
Читать также
Как платить аренду во время карантина
Цены на жилье в Санкт-Петербурге остаются стабильными. По данным «Этажей», средняя стоимость предложения в городе — 126,72 тыс. руб., согласно ЦИАН — 128,2 тыс. руб. за кв. м.
В Москве, по оценкам аналитиков ЦИАН, вторичные квартиры сейчас стоят в среднем 220,6 тыс. руб. за кв. м, что на 2,7% дороже, чем в начале августа. По данным «Миэль», вторичное жилье в городе дорожает в большинстве административных округов. Самый выраженный рост цен наблюдается в ЗАО, где за месяц квартиры подорожали в среднем на 5%, до 198 тыс. руб. за кв. м.
По словам главного аналитика ГК «Миэль» Екатерины Бережновой, цены на жилье будут оставаться стабильными: с одной стороны, их рост ограничивает общее снижение доходов населения, но с другой — поддерживает сохраняющийся на высоком уровне спрос.
Ильдар Хусаинов отмечает, что пока рост нивелируют дисконты, которые собственники делают при продаже. Однако сейчас, по словам эксперта, они начинают менее охотно идти навстречу покупателям.
Причина этого ― рост спроса на готовое жилье на фоне снижения предложения новостроек.
Также он уточняет, что сейчас на вторичном рынке появляется достаточно много интересных вариантов в относительно новых домах.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов считает, что на стоимость жилья влияет ситуация с рублем.
По его словам, на фоне падения рубля на рынок жилья по традиции выходят покупатели, принявшие решение «переложить» рублевые сбережения в недвижимость.
При этом, как отмечает эксперт, часть таких клиентов консервативна, они не готовы покупать новостройки, где есть риск срыва сроков получения ключей.
Изменятся ли летом цены на квартиры и когда наступит лучшее время для покупки
ЦБ вновь взял курс на увеличение ключевой ставки, которую вполне могут поднять еще на 0,25–0,5 пункта уже 11 июня, что скажется на конечной стоимости кредита. Кроме того, 1 июля заканчивается срок действия льготной ипотеки, по которой за счет государственного субсидирования ставка составляла 6,5% и ниже.
К тому же регулятор решил ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом для банков.
Уже с 1 августа 2021 года будет повышена надбавка к коэффициентам риска на кредиты с первоначальным взносом 15–20%, что в свою очередь также приведет к росту процентной ставки и отразится на стоимости недвижимости.
В связи с перечисленными событиями некоторые участники рынка видят риск роста ставок. Уже в сентябре средняя ставка по ипотеке может вернуться к уровню второй половины 2019 года и достигнуть 9–9,5% годовых. Что происходит на рынке недвижимости сегодня и какой прогноз дают банки и застройщики?
По словам экспертов, многие из тех, кто откладывал покупку новой квартиры по тем или иным причинам, сейчас ускоряются с выходом на сделку, опасаясь повышения ставок по жилищным кредитам.
— На рынке недвижимости сейчас наблюдается стабильный умеренный спрос: нет ни падения, ни резкого роста, — рассказал Савин Дмитрий Олегович, начальник управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Сбербанка. — Скорее всего, положительная динамика нас ждет в ближайший месяц.
Прием заявок на ипотеку с господдержкой завершается 1 июля, и те, кто откладывал решение до последнего, в июне будут обращаться за кредитами. Рост спроса мы традиционно наблюдаем во второй половине года, и 2021-й, вероятно, не станет исключением.
Дальнейшее развитие ипотечного рынка будет зависеть от решения правительства по продлению льготных программ кредитования и изменения ставки Центрального Банка, которая напрямую влияет на уровень конечной ставки для потребителя.
Такого же мнения придерживаются и в банке ВТБ.
— В этом году спрос на покупку недвижимости в Башкирии сохраняется на высоком уровне, — прокомментировал управляющий ВТБ в Башкортостане Станислав Морилов. — В ВТБ выдачи ипотеки в Башкирии за четыре месяца 2021 года превысили 6,6 млрд рублей.
Апрель стал самым успешным месяцем с начала года, мы провели почти 1 тысячу сделок на сумму свыше 2 млрд рублей, что на 19% выше, чем в апреле прошлого года.
Приближение «дедлайна» по программе с господдержкой, согласно текущим условиям она действует до 1 июля 2021 года, также оказывает влияние на рост ипотечных продаж. Банк в республике за год работы по ней выдал более 5 млрд рублей кредитов.
В более отдаленной перспективе динамика роста рынка будет зависеть от дальнейших решений ЦБ РФ и крупнейших банков по возможному изменению уровня ставок по кредитам.
Кроме банков рост спроса на рынке недвижимости видят и застройщики.
— Несмотря на рост цен на недвижимость, потребность улучшать свои жилищные условия — переезжать в более просторные квартиры, современные дома, построенные из качественных материалов — остается.
Поэтому жилье в сегментах «бизнес-класс» и «комфорт» востребовано у покупателей, и мы видим стабильный рост спроса на квартиры в жилых комплексах Grand&Grand и «Новатор», — поделился Игорь Моргачёв, руководитель направления по работе с банками ГК «Первый Трест».
— Стимулом, безусловно, является доступная ипотека, более 70% сделок заключаются с помощью этого инструмента. Льготные ставки и низкий порог первоначального взноса сыграли весомую роль в повышении доступности покупки недвижимости. На сегодняшний день льготная ставка по ипотеке с господдержкой-2020 действует до 1 июля.
Будет ли она продлена, и если да, то как будет работать и на какие категории граждан будет распространяться — однозначной информации пока нет. Но уже известно, что даже если ее продлят, то действовать она будет с ограничениями по регионам и группам населения.
Что касается снижения цен на недвижимость, то его пока не ожидается. Жилье на первичном рынке дешевле не станет, но выбор квартир в новостройках с каждым днем становится всё меньше.
Дело в том, что переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, рост цен на стройматериалы (по некоторым позициям на 70–100%) и отток рабочей силы в связи с мерами по противодействию распространению коронавируса повышают себестоимость недвижимости.
Исходя из этого ответ на вопрос, брать сейчас или подождать, однозначный: откладывать покупку недвижимости в ожидании дисконта не имеет смысла.
Застройщик ЖК Grand&Grand — ООО СЗ «НЕБО СТОЛИЦЫ». Застройщик ЖК «Новатор», литера 3 — ООО Специализированный застройщик «Инновация». Проектные декларации представлены на сайте Наш.дом.рф.
ПАО ВТБ, ПАО Сбербанк
Средняя цена вторичной недвижимости в России выросла более чем на 10% за год
Средняя цена вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 10%, подсчитали аналитики.
Они предупреждают, что в начале года вместо традиционных скидок рынок, скорее, ожидает стагнация
Средняя цена вторичной недвижимости в российских городах-миллионниках в декабре увеличилась на 2,5%, а за год — на 10,3%, составив 82 200 рублей за 1 кв. м, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на данные ЦИАН.
Со ссылкой на компанию «Этажи» газета указывает, что средняя стоимость «вторички» в 19 крупнейших городах России выросла на 1,93% за месяц и на 12,5% за год, составив 66 100 рублей.
В декабре рост цен наблюдался во всех рассматриваемых городах относительно как ноября, так и конца прошлого года, следует из расчетов обеих компаний. По данным ЦИАН, заметнее всего жилье в этом году подорожало в Омске — на 20,6% год к году, до 56 200 рублей за 1 кв.м.
«Этажи» обратили внимание на ярко выраженный рост цен в Новом Уренгое, где за год они увеличились на 27,9% — до 129 500 рублей за 1 кв.м. В Москве, по данным ЦИАН, вторичная недвижимость подорожала на 12,6% за год и сейчас стоит в среднем 210 400 рублей за 1 кв. м.
В следующем году ожидается усиление перетока покупателей с первичного рынка недвижимости на вторичный, заявил «Коммерсанту» руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Он отметил, что из-за более выраженного роста цен новостройки во многих локациях сейчас стоят дороже готового жилья.
Приближающиеся январь и февраль — это традиционно период низкого спроса, когда собственники готовы предоставлять скидки, сказал газете директор «Этажей» Ильдар Хусаинов. Однако не все опрошенные изданием консультанты на этот раз ждут снижения цен.
Попов заявил «Коммерсанту», что ждет скорее стагнации: с одной стороны, на рынок продолжает влиять льготная ипотека, а с другой — на него начинают выходить квартиры, купленные на стадии строительства для перепродажи.
Россия за год поднялась в рейтинге стран-лидеров по темпам роста цен на жилье с 10-го на восьмое место, сообщала консалтинговая компания Knight Frank. В топ-10 страна Россия занимает позицию выше Нидерландов и Хорватии.
«Выгодные условия ипотечного кредитования и заинтересованность в недвижимости как в одном из наиболее понятных инструментов для инвестиций, особенно на фоне ослабления рубля, стали драйверами спроса и роста цен», — пояснял управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков.
Домом выйдут: к концу года новостройки в РФ подорожают на 15%
С начала года новостройки в России подорожали примерно на 8%, по итогам 2020-го рост цен составит 12–15%. Такой прогноз «Известиям» дали участники рынка недвижимости. Несмотря на коронакризис, девелоперы повышают стоимость жилья.
Это связано с высоким спросом на новостройки из-за действия льготной ипотеки под 6,5%. Спрос обеспечивают не только люди, покупающие квартиры, но и инвесторы, вкладывающие деньги в квадратные метры, отметили эксперты.
Стоимость вторичного жилья, по прогнозам участников рынка, к концу года может вырасти на 7% — вслед за новостройками.
Продолжая рост
Существенный рост цен на российском рынке жилья продолжается уже больше двух лет. Он обусловлен переходом отрасли на новые правила проектного финансирования стройки и продажи квартир через эскроу-счета.
Именно эти изменения стали первопричиной сокращения объемов жилья на рынке, снижения количества выданных разрешений на строительство и, как следствие, роста стоимости «квадрата», сказал акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.
Например, за прошлый год в столичном регионе первичка подорожала примерно на 15%, а наиболее ликвидные проекты — на 20% и более.
Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости в городах-миллионниках России сейчас составляет 80,4 тыс. рублей — это на 3% выше, чем месяц назад, рассказал «Известиям» руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. С начала года цены в регионах выросли на 5–8%, добавил генеральный директор риелторской компании We know Александр Галицын.
— Мы ожидаем дальнейшего роста цен — до 12% по итогам года. В числе причин — высокий спрос из-за программы льготной ипотеки под 6,5% и выход на рынок инвесторов — граждан, которые решили снять накопления с депозитов и вложить в квадратные метры, — спрогнозировал Алексей Попов.
Вложение денег в жилье — надежная инвестиция, отметил руководитель направления новостроек в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.Если делать это на старте продаж новостройки, деньги можно не только сохранить, но и приумножить, отметил Александр Галицын.
В некоторых регионах России к концу года стоимость 1 кв. м новостроек может увеличиться более чем на 15%, спрогнозировал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Действительно, до конца 2020-го цены на недвижимость по всей стране, скорее всего, вырастут, согласен Дмитрий Алексеев. Например, уже на 28,2% — по сравнению с аналогичным периодом 2019-го — подорожали новостройки в Петербурге, на 15,3% — в Краснодаре, на 12,1% — в Новосибирске, на 12,7% — в Казани, добавил он.
Основная причина столь стремительного роста — повышенный спрос на фоне ограниченного объема предложения. С рынка вымываются прежде всего наиболее недорогие варианты, что в целом сказывается на размере средней стоимости 1 кв. м, объяснил Ильдар Хусаинов.
Во время ограничительных мер из-за пандемии коронавируса девелоперы сдерживали рост цен на новостройки — стагнация продолжалась с апреля по июнь, напомнила генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
При этом в Москве стоимость постепенно увеличивалась даже во время самоизоляции, указал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Пока покупателям доступна льготная ипотечная ставка, объемы продаж квартир в новостройках будут велики, считает он.
Значительное влияние на стоимость жилья оказал и отложенный спрос, который формировался во время самоизоляции. Самым активным временем по ценовой динамике стало именно лето, когда были сняты ограничения, подчеркнула заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
Рынок жилищного строительства в России — конкурентный, ФАС не проводила мониторинг цен на жилье. В случае поступления заявлений, указывающих на нарушения антимонопольного законодательства, служба рассмотрит их в установленном порядке, заявили «Известиям» в ФАС. В Минстрое на момент публикации на запрос «Известий» не ответили.
И вторичка тоже
В Москве средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья сейчас составляет 216,5 тыс. рублей. Это на 1,1% больше, чем месяц назад, и на 5,3% — чем в аналогичный период прошлого года. В Санкт-Петербурге цена «квадрата» достигла 126,8 тыс. рублей.
Это на 0,7% больше, чем в августе, и на 3,8% — по сравнению с прошлым годом. Правда, в других городах-миллионниках средняя стоимость 1 кв. м составляет 65,1 тыс.
рублей, что на 1,4% меньше, чем в прошлом месяце, и на 2,7%, чем в 2019-м, рассказал Алексей Попов.
— Мы ожидаем умеренный рост цен на вторичное жилье — на 6–7% по итогам года. Ключевая причина увеличения стоимости — дорожающие новостройки, — отметил аналитик.
Спрос на вторичном рынке начал активно расти во второй половине июля, и сейчас он на 40–42% выше аналогичных показателей прошлого года, сказал Ильдар Хусаинов. По большей части интерес к вторичке связан с ограниченностью предложения на первичном рынке, а также со снижением средних ипотечных ставок, отметил он.
Повышенный спрос постепенно приводит к тому, что собственники квартир повышают цены на них. По итогам 2020-го вторичное жилье в России может подорожать на 7–8%, считает Ильдар Хусаинов.
Льготная программа ипотеки под 6,5% для новостроек была запущена в мае 2020 года в рамках поддержки стройотрасли во время кризиса. Она действует до 1 ноября 2020-го.
В начале сентября глава Минстроя Владимир Якушев заявил СМИ, что программа может быть продлена в 2021 году.
После ее завершения правительство оценит результаты и эффективность и после этого примет окончательное решение, сказал министр.
Как изменился рынок жилья России за 10 лет?
#10Yearschallenge на рынке жилья России. Рассматриваем как изменился рынок жилья с 2008 по 2018 год.
Цены росли медленнее инфляции
Изменение средней цены 1 кв. м на вторичном рынке жилья в отдельных городах России, тыс. рублей
Источник: аналитики РГР
Источник: аналитики РГР
Цены в последние 10 лет показывали разнонаправленную динамику:
— Падение цен в 2009-10 годах — Рост в 2011-14 гг.- Снижение в 2015-16 гг
— Восстановление в 2017-18.
Источник: аналитики РГР
Источник: аналитики РГР
Темпы роста цен за это время в большинстве российских городов оказались ниже инфляции. За 10 лет номинальный рост цен в большинстве городов укладывается в диапазон 0-25% В реальном выражении мы наблюдали заметное снижение цен.
К примеру, по данным Росстата, средняя цена 1 литра бензина за 10 лет выросла в 2,3 раза с 19 до 43,5 рублей за литр.
Только в 2018 году темпы роста цен ускорились и во многих городах был зафиксирован рост цен, который превысил уровень инфляции.
Ипотека изменила рынок жилья
Объем ипотечного рынка стремительно вырос. Общая задолженность россиян по ипотеке увеличилась в несколько раз. Доля просроченной задолженности существенно не изменилась.
При этом задолженность по ипотеке в иностранной валюте снизилась с 252 млрд рублей в конце 2008 года до 35 млрд в 2018.
Ипотека стала массовым продуктом и позволила увеличить объем рынка в крупных российских городах. Снижение ставки по ипотеке способствовало постоянному вовлечению в рынок новых категорий покупателей, как правило, с более низким доходом. Это упрощало рынок жилья и способствовало формированию максимально дешевого и не всегда качественного предложения.
Ставки по ипотеке за 10 лет снизились с уровня в 13-14% до 9,5. С конца 2018 года процент по кредитам снова начал расти. Ведущие банки подняли базовые предложения до уровня 10%.
Объем ввода жилья вырос, структура изменилась
Объем ввода жилья снижается третий год подряд, но текущие показатели существенно превышают уровень 2008 года.
Объем ввода жилья снижается третий год подряд, но текущие показатели существенно превышают уровень 2008 года.
Объем строительства и ввода за последние 10 лет заметно вырос. Произошло это во многом за счет изменения структуры рынка. В крупных городах предложение сместилось в сторону малогабаритного жилья. Средние площади квартир сократились. Доля студий и 1-комнатных квартир — выросли.
Рынок часто игнорирует реальные потребности семей в улучшении жилищных условий и концентрируется на самом дешевом продукте, который часто покупается «про запас».
Рынок часто игнорирует реальные потребности семей в улучшении жилищных условий и концентрируется на самом дешевом продукте, который часто покупается «про запас».
Во многих городах доля студий и однокомнатных квартир превышает 50%. Более того, на отдельных территориях девелоперы закладывают 70-75% малогабаритного жилья, формируя таким образом условия для геттоизации района в будущем. Нередко такие квартиры располагаются на окраине города ,в высотных домах. Такие проекты в последние годы стали называть человейниками.
Это лишь общие изменения рынка. На отдельных локальных рынках много качественных изменений. Появились компании, которые задают ориентиры и меняют представление жителей о том, каким должно быть современное жилье. Сами покупатели стали более опытными и требовательными. Конкуренция выросла, изменилось законодательство и условия работы.
В 2019 году рынку жилья в очередной раз предстоит пройти через череду законодательных изменений. Последствия этого процесса будут серьезными и в перспективе приведут к корректировке структуры рынка и его участников.
Если тема рынка жилья интересна вам, подпишитесь на Дзен и на Телеграмм-канал. Всегда актуальная статистика и рыночная аналитика.
Михаил Хорьков, Уральская палата недвижимости
Почему подорожало жилье. в Петербурге? Ответы
За прошедший год в Петербурге резко подорожала недвижимость. По данным аналитиков, цены на жилье бизнес-класса и массовое прибавили более 30 %. А по росту цен на элитные квартиры город обогнал Москву и Лос-Анджелес.
Эксперты говорят, что у такой ситуации много причин — от льготной ипотеки до пандемии и неустойчивого курса рубля. «Бумага» отвечает на главные вопросы о ценах на жилье в Петербурге.
Рост цен за последний год отличался в зависимости от класса жилья, но составил 16–33 %, говорит «Бумаге» руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. По ее словам, сильнее всего подорожали квартиры в бизнес-классе (на 33 %). Жилье массового спроса увеличилось в цене на 29,5 %.
Цены выросли одновременно и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости, говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. Она оценивает рост в 25–28 %. По данным компании, которые «Бумаге» предоставили в мае, студии в Петербурге подорожали примерно на 32 %, трехкомнатные квартиры — в среднем на 24 %.
Согласно исследованию Knight Frank St Petersburg, элитное жилье в Петербурге за год подорожало на 13,4 % — сильнее, чем в Москве (12,4 %) и даже Лос-Анджелесе (12,6 %). Петербург занял шестое место в топе городов по росту цен на недвижимость, хотя ранее занимал 43-е. В марте 2021 года продажи первичного и вторичного жилья начали падать: эксперты объясняют это тем, что люди ждали снижения цен, но этого не произошло. Объем сделок с жильем бизнес-класса в Петербурге за первый квартал 2021 года сократился на 54 %, отмечают в Knight Frank St Petersburg.
Нет, цены выросли только на покупку. По данным ЦИАН, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в 16 крупнейших городах России, включая Петербург, за год повысилась всего на 2,7 %. Цены на аренду двухкомнатных квартир выросли за год на 1,9 %. Как писал «Коммерсантъ», спрос на долгосрочную аренду всё еще ниже докризисного. Заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-недвижимость» Оксана Полякова говорила газете, что рассчитывает на активизацию арендаторов к осени, но всё равно не видит предпосылок для роста ставок. Причина в том, что у россиян на фоне кризиса не увеличиваются доходы.
Эксперты выделяют несколько причин. В Becar Asset Management упоминают льготную ипотеку, нестабильность рубля, низкие ставки по банковским вкладам, введение в середине 2019-го эскроу-счетов (банковских счетов, которые используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки), отток дешевой рабочей силы из Петербурга на период пандемии и рост цен на строительные материалы.
В Knight Frank St Petersburg объясняют, что колебание цен всегда зависит от уровня спроса и предложения, которые отличаются по ценовым сегментам. Покупатели массового и элитного жилья по-разному реагируют на события в экономике и государственные меры стимулирования. В 2020 году, по данным компании, основными факторами роста цен стали льготная ипотека и кризис.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg:
— На фоне повышенной активности покупателей предложение на рынке сокращалось очень стремительно, а его восполнение было ограничено, девелоперы предпочли сосредоточиться на реализации текущих проектов, а не выводить новые объекты в ситуации неопределенности и пандемии.
Власти, в том числе президент Владимир Путин, признают существенный рост цен на жилье. «Мы видим, что на изменение цен оказал влияние комплекс факторов, среди которых можно выделить и отток трудовых мигрантов, и увеличение цен на стройматериалы, и переход на проектное финансирование, и, конечно, эпидемиологическая ситуация», — говорили «РБК» в пресс-службе вице-премьера Марата Хуснуллина.
С середины апреля 2020 года в России действует льготная ипотека на новостройки по ставке до 6,5 % годовых. Как объяснял Владимир Путин, эта мера должна была поддержать во время пандемии и граждан, и строительную отрасль.
Программа должна была завершиться 1 ноября, но ее продлили до 1 июля 2021 года. Чтобы получить кредит на квартиру в новостройке, нужно внести первоначальный взнос от 15 %, а также уложиться в лимит (для Петербурга это 12 миллионов рублей). Срок кредита — 20 лет.
Однако в трети городов России льготная ипотека уже не компенсирует рост цен на недвижимость, рассказали «Бумаге» в ЦИАН.
«Практически полностью нивелировался эффект от льготной ипотеки в Санкт-Петербурге, где благодаря льготной ипотеке реально сэкономить всего 1 % от общей переплаты за 20 лет (в сравнении с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене)», — говорится в отчете компании.
По данным ЦИАН, средний размер ежемесячного платежа по ипотеке, несмотря на сниженную ставку, теперь выше, чем у заемщиков, взявших кредит год назад по старым ценам, накануне анонса льготной программы. В Петербурге платеж по кредиту вырос на 18 %.
В Центробанке соглашаются, что, несмотря на льготную ипотеку и снижение ставок по кредитам, жилье в России не стало доступнее.
В Knight Frank St Petersburg считают, что сейчас никаких предпосылок к снижению цен на жилье в Петербурге нет. В Becar Asset Management говорят, что единственное, чего можно ждать — это стабилизации цен. Причина в том, что факторы, из-за которых подорожала недвижимость, продолжают действовать.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg:
— Восстановление предложения на рынке происходит достаточно медленно, стоимость строительных материалов продолжает увеличиваться, а программа с льготной ипотечной ставкой способствует поддержанию спроса на высоком уровне.
В некоторых регионах льготную ставку по ипотеке могут не отменить и в июле 2021 года, говорил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. О каких регионах идет речь — он не уточнил. Окончательное решение правительство примет в июне. Эксперты по недвижимости, опрошенные «РБК», считают, что это действительно может помочь развитию строительной отрасли и поддержке граждан, но в Москве и других мегаполисах льготу всё же придется отменить. Вероятно, это произойдет и в Петербурге.
Ранее ФАС пообещал проверить обоснованность роста цен на жилье в России.
На недвижимости можно заработать, не только сдавая квартиры. Читайте партнерский материал «Бумаги» о трех видах альтернативных инвестиций в жилье: переуступке прав, перепродаже готовых квартир и покупке апарт-отелей.
Фото на обложке: группа компаний «Еврострой»