В 2015 году я получила в наследство около 1,5 миллиона ₽. В то время дочь жила в арендованных квартирах, и на семейном совете решили вложить деньги в её жильё. На эту сумму мы могли купить малосемейку на окраине Казани или однокомнатную квартиру в пригороде.
Ни тот, ни другой вариант нас не устраивали. Оформить ипотеку не могли, потому что я и муж — оба фрилансеры, работаем по гражданско-правовым договорам (ГПХ) с разными заказчиками, и постоянной работы у нас нет.
Дочка только устроилась на новую работу, соответственно, на ипотеку тоже рассчитывать не могла.
Тянуть с покупкой мы не хотели — через год из-за инфляции этих денег не хватит даже на половину однокомнатной квартиры — и обратились к риелтору.
Договорились, что он будет мониторить объявления о продаже, и если появится недорогая квартира, сразу нам сообщит. Риелтор предупредил, что сумма маленькая, и найти подходящий вариант будет сложно.
Предложил рассмотреть покупку квартиры в рассрочку через жилищно-накопительный кооператив: нет переплаты за проценты и документы с работы не нужны.
Как работает ЖНК
Я представляла в общих чертах, как работает кооператив. Члены кооператива ежемесячно вносят в общий котел определённую сумму, на эти деньги покупают жильё сначала одному члену кооператива, потом — второму, третьему и дальше по очереди. Но всё равно оставалось много вопросов, и на первую встречу с менеджером ЖНК я поехала с мужем.
Казанский ЖНК работает на базе местного застройщика и продаёт квартиры только этого застройщика. Выбрать можно любую квартиру: одно-, двух- или трёхкомнатную. Чтобы вступить в кооператив, надо уплатить вступительный взнос — 10 тысяч ₽. Пока остаёшься членом кооператива, платишь членские взносы по 1 тысяче ₽ в месяц.
У ЖНК два счёта. На один поступают членские и вступительные взносы, эти деньги кооператив тратит на свои нужды: зарплату сотрудникам, налоги, аренду, хозяйственные потребности. На второй счёт поступают первоначальный и ежемесячные взносы на квартиру. Этот счёт называется паевым фондом. Деньги с паевого фонда кооператив может потратить только на покупку жилья и ни на что другое.
Минимальная сумма первоначального взноса в паевой фонд —30% стоимости жилья. Если пайщик внёс 30%, кооператив бронирует для него квартиру у застройщика, и её снимают с продажи.
Чтобы ЖНК выкупил жильё для пайщика, нужно внести не меньше 50% стоимости квартиры. После выкупа квартиры пайщик продолжает платить паевые и членские взносы, пока не выплатит всю стоимость.
В ноябре 2015 года, когда я вступила в кооператив, рассрочку можно было оформить на 10 лет, сейчас срок сократился до 7 лет.
За целевым расходованием средств следит Центробанк, налоговики и пайщики.
Ежегодно независимая аудиторская компания проверяет финансовые документы кооператива и составляет отчёт: сколько денег поступило на счета ЖНК, куда они были потрачены, сколько квартир выкуплено, есть ли у кооператива долги перед пайщиками или другими кредиторами.
Заключение аудиторов кооператив отправляет в Центробанк, в налоговую службу и выкладывает у себя на сайте. Любой желающий может скачать отчёт и посмотреть сам или показать специалисту.
Когда пайщик вступает в ЖНК, в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) вносят фамилию, имя, отчество пайщика, его ИНН, указывают номер и дату, когда в ЕГРЮЛ внесены изменения. Эти изменения регистрируются в налоговой. Выписку из ЕГРЮЛ можно скачать и проверить, внесены ли сведения о вас.
Как рассчитывается стоимость квартиры
Я знаю про два типа ЖНК. Одни кооперативы дают пайщикам ссуду в рассрочку под 2–3% годовых. Все расчёты — как в ипотеке, только процентная ставка низкая. Привлекательная схема работает при стабильном рынке жилья.
Если стоимость квартиры дорожает на 4% и больше, ЖНК начинает работать в убыток. Вторые кооперативы дают в рассрочку не деньги, а квадратные метры.
Наш кооператив относится ко второму типу, и я расскажу на примере своей квартиры, как рассчитывается стоимость ежемесячного взноса.
Мы выбрали однокомнатную квартиру площадью 34,51 м2. Чтобы кооператив выкупил квартиру у застройщика, мне нужно оплатить половину, то есть 17,255 м2.
Оставшиеся 17,255 м2 кооператив делит на 120 месяцев рассрочки. Получается, что ежемесячно мне необходимо вносить на паевой взнос деньги за 0,144 м2.
Пока дом строится, цену устанавливает застройщик, после сдачи дома — независимая оценочная компания.
Так выглядят расчёты ежемесячного взноса в «Личном кабинете» пайщика
Как всё происходило на самом деле
Сначала мы хотели все деньги, полученные в наследство, потратить на первоначальный взнос, а месячные платежи дочка будет оплачивать из своей зарплаты. Но целый год, пока строят дом, дочке пришлось бы помимо паевых взносов платить ещё и за аренду квартиры.
Не считая других обязательных расходов, только на жильё она тратила бы более 30 тысяч ₽. Поэтому мы решили выкупить минимальные 50% площади, а из оставшихся денег выплачивать ежемесячные взносы в течение полутора лет.
За это время дом сдадут, дочка сделает ремонт в квартире, въедет в неё, и расходов на аренду не будет.
Чтобы вступить в кооператив, достаточно паспорта и свидетельства ИНН. Я написала заявление на вступление в ЖНК, подписала соглашение о бронировании квартиры и получила реквизиты для уплаты вступительного, членского и паевого взносов. Наличные деньги ЖНК не принимает, все расчёты —только через банк.
В заявлении на вступление в ЖНК я указала параметры выбранной квартиры и её стоимость
Когда подписывала документы, цена застройщика была 64 600 ₽ за квадратный метр, а первоначальный взнос составлял 1 114 673 ₽. С оплатой не тянула. На следующий день пошла в банк, но оказалось, что в этот день застройщик поднял цену на 760 ₽ за квадратный метр. Моего платежа хватило, чтобы выкупить 17,0544 м2, и ещё за 17,4556 м2 я осталась должна.
Пока дом строился, застройщик ещё шесть раз повышал цену, но на ежемесячном платеже это сильно не отражалось. Например, в месяц я выкупаю 0,144 м2. Если цена метра — 64 600 ₽, то платёж составляет 9302,4 ₽; если цена — 67 742 ₽, то нужно внести 9754,85 ₽.
После сдачи дома квартиры переоценивают каждые три месяца. Оценочная компания ориентируется на местоположение дома и среднерыночную стоимость. Если на рынке цена на недвижимость падает, то паевой взнос снижается. Но по факту цена постоянно растёт. За 2019 год удорожание составило 3175 ₽ за квадратный метр, а месячный платёж вырос на 457 ₽.
В доме есть подземная парковка, поэтому во двор можно подняться по лестнице или на лифте
Как квартира оформляется документально
Застройщик, как и обещал, за год достроил дом, и нас пригласили принять квартиру. Процедура проходит так же, как у дольщиков: владелец с прорабом осматривают квартиру. Если претензий нет, владелец подписывает акт сдачи-приёмки квартиры.
Если есть замечания, владелец пишет претензии в акте. Прораб прикидывает, сколько времени надо, чтобы устранить брак, и назначает другой день для повторного осмотра. В нашей квартире серьёзных недоделок не было, мы только попросили заменить ручку на одном окне.
Рабочие прямо при нас поменяли ручку, и мы подписали акт.
Через месяц мы получили ключи от квартиры. Я сама или члены моей семьи могут прописаться в квартире и жить в ней. Но пока я не выплачу деньги полностью, квартира остаётся собственностью кооператива, поэтому право собственности оформляется на ЖНК.
Кооператив — юридическое лицо, и размер госпошлины составляет 22 000 ₽. Эти деньги я оплатила, когда кооператив регистрировал квартиру после сдачи дома.
Когда погашу долг перед кооперативом, квартиру переоформят на меня, и госпошлину придётся заплатить ещё раз, но только 2000 ₽ — для частного лица.
Получили ключи от квартиры
Какие сложности могут возникнуть и как их можно решить
Сейчас мне осталось выкупить у кооператива чуть больше 10 квадратных метров или выплатить 774 260 ₽ по ценам на январь 2020 года.
За четыре года финансовое положение нашей семьи улучшилось: дочка работает за границей, мы с мужем стали зарабатывать в 2 раза больше. Поэтому резкого скачка цен на недвижимость мы не боимся.
Даже если минимальный платёж возрастёт в 2 раза, он не будет для нас обременительным. Сейчас квартира пустует, но при необходимости мы можем её сдать. Деньгами за аренду можно закрывать ежемесячные платежи.
Гораздо большая опасность — банкротство кооператива. Квартира остаётся в собственности ЖНК, при банкротстве она будет продана для погашения долгов. По закону пайщики — кредиторы пятой очереди, поэтому я едва ли получу полностью деньги, выплаченные в паевой фонд.
Пока кооператив не вызывает опасений. Он успешно развивается и привлекает новых пайщиков. Если появятся настораживающие факты, я оформлю потребительский кредит, погашу долг перед кооперативом и переоформлю квартиру на себя.
Каких видов бывают ЖНК
Жилищные накопительные кооперативы различаются по срокам и периодичности внесения паевых взносов, их размеру и сумме, которую необходимо накопить, чтобы возникло право на приобретение или строительство кооперативом квартиры для своего члена, например 30% от общей стоимости.
Можно ли выкупить квартиру досрочно у ЖНК
Если квартира уже передана в пользование члену кооператива, то её можно выкупить досрочно. Всё это прописано в статьях 28 и 30 Закона о жилищных накопительных кооперативах.
Что будет, если пайщик задержит очередной взнос
Меняется очерёдность получения квартиры для такого члена (часть 5 статьи 28 Закона о ЖНК).
При систематическом нарушении графика платежей (более трёх раз в течение года) или после одной просрочки более чем на три месяца пайщика могут исключить из кооператива (статьи 8 и 9 Закона о ЖНК).
Если должнику уже передали в пользование квартиру, то он должен будет освободить её в течение двух месяцев.
Исключенному из кооператива члену обязаны вернуть стоимость его пая. А вот вступительный и членские взносы — нет.
Можно ли использовать маткапитал для покупки квартиры через ЖНК
Да, можно, при этом маткапитал можно использовать и как вступительный, и как паевой взнос.
Для этого нужно предоставить в Пенсионный фонд:
- выписку из реестра членов кооператива, подтверждающую членство в ЖНК;
- справку о внесённой сумме паевого взноса и об оставшейся неуплаченной сумме, необходимой для приобретения права собственности;
- копию устава кооператива;
- нотариально заверенное письменное обязательство члена кооператива в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа выделить долю ребёнку.
Какие есть риски при покупке квартиры через ЖНК
Кооператив вправе вкладываться в строительство, так что пайщики могут столкнуться с банкротством застройщика или долгостроем.
Договоры с ЖНК не регистрируются государством, а значит, возможно мошенничество, когда одну и ту же квартиру дают нескольким лицам.
Пока квартира будет выкупаться, её стоимость может расти. И законодательство не устанавливает рамки индексации. Чтобы избежать резкого увеличения стоимости жилья, стоит прописать в договоре разумные пределы для изменения этого показателя.
Один из самых важных моментов — собственником жилья можно стать только после того, как будет полностью выплачен пай. До этого момента у кооператива есть только денежные обязательства. При банкротстве кооператива пайщик рискует остаться без жилого помещения.
В этом случае члену кооператива главное — не пропустить сроки на подачу заявления о включении своих требований (взыскание уплаченной суммы паевого взноса) в реестр требований кредитора. На это у пайщика есть всего три месяца (месяц на стадии наблюдения и два месяца на стадии конкурсного производства).
Отслеживать информацию о банкротстве должника можно тремя способами:
1. Через картотеку арбитражных дел
Для поиска введите название должника либо его ИНН или ОГРН, выберите арбитражный суд того региона, где зарегистрирован должник. Затем с помощью графы «фильтр дел» выберите в списке только банкротные дела.
- 2. С помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ)
- Укажите название компании в графе «поиск должников».
- 3. Через раздел «банкротства» на сайте газеты «Коммерсантъ»
Для поиска объявлений о банкротстве введите ИНН, ОГРН или другие идентификаторы компании. С даты публикации в газете сообщений о введении наблюдения или конкурсного производства отсчитываются сроки на предъявление требований кредиторов.
Как выбрать ЖНК
В первую очередь нужно проверить, есть ли выбранный кооператив в официальном реестре ЖНК на сайте Центробанка, и изучить отзывы в интернете.
После выбора ЖНК надо тщательно проверить его документы:
1. Получить на сайте Федеральной налоговой службы выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Для этого нужно узнать ОГРН или ИНН на сайте кооператива.
В выписке ЕГРЮЛ будет не только официальное название, юридический адрес, имя гендиректора, но и информация о пайщиках и датах их вступления в ЖНК. Из выписки можно понять, как часто присоединяются новые пайщики.
2. Опять же, можно обратиться к официальному реестру ЖНК. Здесь есть графа «Примечания», в которой отмечается, что кооператив в стадии банкротства или ликвидации.
3. Надо изучить документы жилищного накопительного кооператива на его сайте и сравнить данные с информацией из официальных источников, совпадает ли юридический адрес, количество пайщиков.
Кроме того, в уставе, положениях о форме участия и паевом фонде прописаны все условия, права и обязанности. И их нужно внимательно прочитать.
После вступления в кооператив лучше получить заверенные копии решения о приёме и протокола собрания.
Татьяна Смирнова
Страсти по ЖСК. История о том, как застройщики от ЖСК уходили
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и договора долевого участия (ДДУ) две основные схемы взаимодействия между застройщиками и их клиентами в России.
Cиcтема создания ЖСК существует еще со времен Советского Союза, ДДУ появились 10 лет назад, после вступления в силу Федерального Закона об участии в долевом строительстве (214-ФЗ).
Схема ЖСК подразумевает вступление всех дольщиков в кооператив, с дальнейшим внесением средств на его счет, на которые и будет строиться будущий объект.
До недавнего времени сфера кооперативов была недостаточно четко регламентирована, оставляла целый ряд лазеек, которыми пользовались недобросовестные застройщики. Она, с одной стороны, вызывала недоверие со стороны покупателей, чувствовавших свою недостаточную защищенность, а с другой привлекала существенно более низкими затратами на квартиры.
После заключения договора долевого участия в интересах дольщика начинает работать весомый список нормативных актов, призванных защитить его интересы и контролировать работу девелопера в соответствии с 214-ФЗ. Именно поэтому схеме ДДУ покупатели доверяют гораздо больше.
ЖСК под контролем
В середине июля Владимир Путин подписал поправки в ряд законов, которые должны усовершенствовать механизмы защиты прав участников жилищных кооперативов (Федеральный закон от 13.07.2015 N 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Новая редакция Жилищного кодекса действует с 25 июля.
Своим появлением она наносит по практике создания ЖСК еще один удар, подталкивающий застройщиков, до сих пор продолжавших использовать эту традиционную схему взаимодействия с покупателями, переходить к реализации по договору долевого участия (ДДУ) в соответствии с нормами 214-ФЗ.
В ЖК РФ появились новые статьи, строго регламентирующие особенности организации и деятельности жилищных кооперативов, а также определяющие новый порядок контроля за ней. Иными словами нормативы работы ЖСК практически приводятся к общему знаменателю с ДДУ.
Изменения ставят крест на деятельности так называемых ЖСК-соинвесторов, заключавших договоры с застройщиками, а после сдачи объектов получавших часть квартир в собственность. Теперь всем ЖСК, независимо от времени создания, запрещено привлекать деньги на возведение многоквартирного дома, если они не имеют права на земельный участок и разрешения на строительство.
Если ЖСК ведет строительство нескольких домов или количество членов кооператива больше количества квартир в строящемся доме, принятие новых членов в кооператив запрещается до тех пор, пока не будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Кроме того, по новым нормам один ЖСК не может единовременно строить более одного дома выше трех этажей (исключая ЖСК, создающиеся в соответствии с законом «О содействии развитию жилищного строительства»).
Руководитель отдела аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Мaринa Чижкова перечислила организации, которые делают выбор в пользу ДДУ:
— Перечень компаний, которые работали через ЖСК, а в какой-то момент стали использовать и ДДУ, в Санкт-Петербурге не такой большой, но тенденция с постепенным переходом просматривается. Это «O2 Development», «Лидер Групп», ГК «Эталон», «Навис», которая сейчас по ДДУ строит ЖК «Щегловская усадьба» и «Л1» со строительством ЖК «Империал».
Почему застройщики выбирают ДДУ?
Кому-то из сторонних наблюдателей, привыкшим не слишком внимательно вникать во все тонкости деятельности застройщиков, смена принципов их работы, примерно совпавшая по времени с изменениями Жилищного кодекса, наверняка покажется подозрительной.
На самом деле мотивы у изменений могут быть самыми разными, совсем не обязательно, что застройщик принял решение перейти на ДДУ поняв, что работая через ЖСК хитрить, плодя аффилированных ЖСК-соинвесторов, больше не удастся. Кто-то готовил подобный переход давно, а кто-то решился на это учтя желания потенциальных дольщиков.
Генеральный директор Агентства недвижимости «O2 Development» Елeнa Беседина, чья организация с недавних пор стала работать по ДДУ, пояснила мотив изменений следующим образом:
— Наш переход на ДДУ обусловлен, прежде всего, повышенным интересом граждан к данному типу взаимодействия с застройщиком. В связи с этим было принято решение о реализации квартир по договору долевого участия. Речи о том, что компании «O2» стало неудобно работать по ЖСК, не идет.
Похожие причины изменений обозначили и в компании «Лидер Групп». В отделе продаж организации пояснили, что переход на ДДУ скорее маркетинговый ход, направленный на привлечение новых клиентов, так как у покупателей именно такая юридическая основа взаимодействия более востребована и вызывает больше доверия в настоящий момент.
ГК «Эталон» заявляла о намерении уйти от ЖСК в пользу ДДУ еще в прошлом году. Полный отказ от создания жилищно-строительных кооперативов в Санкт-Петербурге состоялся весной. Переход выглядел скорее как веяние времени, ведь большинство крупных игроков рынка отказались от ЖСК раньше.
— Схема заключения договоров долевого участия для нас приоритетнее за счет возможности использовать ипотеку и экономии на налогах, поскольку при ДДУ не надо платить НДС, — отметила директор Юридического департамента Группы компаний «Эталон» Виктoрия Цытрина.
При этом в Москве от практики создания кооперативов «Эталон» пока полностью не отошел, планировалось, что в столице он будет существовать до 2020 года.
Не стоит забывать и о еще одном факторе, который играет немаловажную роль при выборе схемы взаимодействия застройщика с покупателем. Пусть не всегда открыто, но при этом довольно настойчиво, использовать ДДУ рекомендует само государство.
Яpкий пример — программа господдержки ипотеки (банку, выдавшему кредит с 12% ставкой, недополученную выгоду компенсирует Минфин) доступна только тем, кто приобретает квартиры в новостройках по ДДУ, а вот при покупке в кооперативных домах на такую помощь рассчитывать не приходится.
В итоге работать по ДДУ становится выгодней и застройщикам, способным привлечь большее количество ипотечных клиентов, и тем, кто собрался пользоваться услугами кредиторов.
В пресс-службе ГК «Эталон» нам процитировали официальную отчетность за первое полугодие 2015 года, в которой, среди прочего, говорится: «Доля ипотеки выросла с 11% в 1 квартале до 20% во 2 квартале 2015 года благодаря действию государственной программы субсидирования ипотечной ставки».
Те же застройщики, которые только что перешли на другую схема, пока не имеют полной статистической картины по этому вопросу.
— Так как о переходе на ДДУ было объявлено относительно недавно, говорить о заметном увеличении количества ипотечных сделок рано, — говорит генеральный директор Агентства недвижимости «O2 Недвижимость» Елeнa Беседина. — Однако мы ожидаем повышение спроса на ипотечный продукт, так как именно возможность приобретения квартиры в ипотеку с господдержкой и является ключевым плюсом ДДУ.
Сторонников у ЖСК хватает, но и они пробуют ДДУ
Перспективы работы с программой господдержки ипотеки привлекают и тех застройщиков, которые на протяжении многих лет оставались верны схеме с жилищно-строительными кооперативами.
— В ближайшее время откроются продажи в двух новых комплексах возводимых нашей организацией. Реализация жилья в этих новостройках будет осуществляться в соответствии с 214-ФЗ по договорам ДДУ, — сообщили нам в пресс-службе группы компаний «ЦДС». — Раньше мы заключали только договоры ЖСК.
Решение строить новые объекты по схеме договоров долевого участия принято для того, чтобы покупатели могли приобрести жилье с использованием субсидированной ипотеки. На сегодняшний день в проектах, где продажи ведутся по схеме ЖСК, это невозможно. Кроме того, планируем изучить плюсы и минусы таких продаж, сравнить ликвидность квартир в проектах.
Но окончательно отказываться от реализации жилья при помощи вступления в кооператив наша группа компаний не собираемся.
Директор по развитию компания «Л1» Нaдeжда Калашникова пояснила, что возведение комплекса «Империал» с использованием ДДУ ведется уже давно, в то же время другие объекты организации строятся по схеме ЖСК.
— Считаю, что с теми задачами, которые были поставлены перед 214-ФЗ, он не справляется, — развила тему Нaдeжда Анатольевна. — Да, действительно он страхует дольщиков от двойных продаж квартир, но этой порочной практики на рынке по сути давно уже нет.
При этом чрезмерное ужесточение требований больше бьет по застройщикам и дольщикам, нежели их защищает, ведь самый главный страх для тех и для других — недострой, а от этого закон никого не страхует, скорее даже подталкивая застройщика к долговой яме и дальнейшему банкротству.
Недавняя нашумевшая история с компанией «Гoрoд», — продолжает Нaдeжда Калашникова, — могла бы закончится куда менее печально, если бы у организации было чуть больше места для маневра, если бы она не платила бесконечные огромные штрафы. Застройщики из-за систематического усиления контроля над своей деятельностью, с бесконечными отчетами и так далее, словно строитель, которого принуждают копать котлован лопатой (214-ФЗ), когда у него есть бульдозер (ЖСК).
Резюме
Ужесточение норм Жилищного кодекса, с которым приходится сталкиваться застройщикам, работающим с жилищно-строительными кооперативами, постепенно будет сказываться.
Медленно, но верно большинство из них будут приходить к использованию ДДУ хотя бы в части проектов.
При этом какой-то процент девелоперов, конечно, будет продолжать работать с ЖСК до тех пор, пока эта схема будет существовать.
Впрочем, уже осенью в строительной сфере могут начаться куда более серьезные изменения, в результате которых в прошлое могут уйти не только кооперативы, но и все долевое строительство в целом.
Доля квартир, реализуемых по договору ЖСК, упала в два раза
11 Июня 2021
Настал лучший момент для инвестиций в ЖК «Город на реке Тушино-2018»
Июнь — фактически последняя возможность купить квартиру в этом проекте в ипотеку со ставкой 6,5% годовых. Под новые условия программы, действующие с 1 июля, квартиры в ЖК не попадают.
- 10 Июня 2021
- В России создадут цифровую экосистему недвижимости
- Онлайн-сервис по подбору и продаже первичной недвижимости в России – проект Dombook (от резидента Сколково «АйтиЛаб) – начинает работу в Тюмени.
- 08 Июня 2021
- В четырёх районах Москвы невозможно купить квартиру – bnMap.pro
- Спровоцировавшая ажиотажный спрос на новосройки льготная ипотека привела к практически полному исчерпанию квартир и апартаментов в некоторых районах Москвы.
- 07 Июня 2021
- Предложение новостроек комфорт-класса выросло впервые за 2021 год
- По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой»объем предложения квартир комфорт-класса в новостройках «старой» Москвы впервые в 2021 году вырос по итогам мая.
- 31 Мая 2021
- В «БЕСТ-Новострой» назвали топ-5 объектов-магнитов для привлечения трафика в ТЦ
- Немаловажную роль в успешности любого ТЦ играет не только сбалансированный tenant-mix, нестандартный маркетинг и грамотная работа УК по управлению арендными отношениями, но и наличие рядом «объектов-магнитов», которые могут помочь привлечь покупательский трафик.
26 Мая 2021
Новостройки с причалами: где в столице искать ЖК любителям водных прогулок
В ближайшие несколько лет столичные власти планируют запустить регулярные речные маршруты водного пассажирского транспорта. Впрочем, и сегодня в Москве уже активно развиты сезонные туристические маршруты, которые пользуются большой популярностью у жителей и гостей города.
18 Мая 2021
Поселиться в пешей доступности от «Сити» можно за 10 млн рублей
Средняя стоимость квартир в новостройках, расположенных в радиусе 1,5 км от границ ММДЦ «Москва-Сити», составляет 113 млн рублей. Однако абсолютный минимум находится на отметке 9,5 млн рублей – такова цена студии в ЖК «Level Причальный». Аналогичная стоимость у самых доступных квартир на вторичном рынке.
27 Апреля 2021
Москвичи против отделки «под ключ»
Московское дизайн-бюро «Идея Плюс» и агентство недвижимости «БЕСТ-Новострой» провели опрос москвичей в возрасте от 20 до 65 лет с целью выяснить отношение потенциальных покупателей жилья к ремонту. Готовая отделка от застройщика оказалась очень непопулярна.
- 21 Апреля 2021
- Инициативы, которые «ждет» отрасль от послания Президента
- Специалисты компании «БЕСТ-Новострой» выделили пять инициатив, в которых нуждается сегодня строительная отрасль, и которые в том числе могут быть озвучены Президентом в ходе обращения к Федеральному собранию.
16 Апреля 2021
Открытие инновационной школы в Левобережном стимулирует интерес покупателей новостроек
Завершается строительство инновационной школы на 1900 учеников в районе Левобережный города Москвы. Благодаря этому новоселы сразу нескольких строящихся в шаговой доступности ЖК смогут отдать своих детей на обучение уже в сентябре этого года.
12 Апреля 2021
Новостройки с космическим ростом цен
Специалисты «Бест-Новострой» на основе данных bnMap.pro выявили топ-10 новостроек столичного региона с максимальным приростом цен с момента старта до 12 апреля 2021 года.
- 07 Апреля 2021
- Объем предложения на рынке новостроек массового сегмента достиг 6-летнего минимума
- По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» объем предложения квартир в новостройках массового сегмента в «старой» Москве по итогам марта 2021 года достиг минимальных значений со 2 квартала 2015 года.
31 Марта 2021
«Башня Федерация» вернула статус обладателя самого дорогого лота Москвы
Пентхаус площадью почти 500 кв. м в доме Carre Blanc, который до недавнего времени продавался за 2,8 млрд рублей и считался самым дорогим апартаментом российской столицы, снят с экспозиции.
- 25 Марта 2021
- Микрорайоном-бестселлером Москвы и области стал ЖК «Город на реке Тушино-2018»
- Эксперты «Бест Новострой» назвали масштабные (более 3 тысяч квартир) жилые комплексы столичного региона, где остались нераспроданными менее 5% лотов.
23 Марта 2021
В Санкт-Петербурге кратно выросла доля региональных покупателей новостроек
Если в 2019 году в северной столице приезжие поглощали от 18 до 30% предложения первичного рынка жилья, то в 2020 году этот показатель составлял от 30 до 45%. В отдельных проектах доля региональных покупателей достигала 55%.
19 Марта 2021
Доступные квартиры оказались популярнее дешёвой ипотеки
Ключевые показатели первичного рынка недвижимости в столичном регионе, зафиксированные в 2020 году, являются рекордными только по отношению к 2019 году. Аналитики «Бест-Новострой» установили: в 2018-м в Московской агломерации было продано почти на 6 тысяч больше квартир и апартаментов, чем в 2020-м.
16 Марта 2021
Все апартаменты «Москва-Сити» могут быть распроданы до конца года
При сохранении темпов продаж 2020 года всё предложение готовых апартаментов на первичном рынке в небоскрёбах ММДЦ «Москва-Сити» будет исчерпано – к такому выводу пришли аналитики «Бест-Новострой», используя данные партнёров bnMap.pro и ЗАО «Башня Федерация».
10 Марта 2021
Московские девелоперы отказываются от панельного домостроения
Специалисты «Бест-Новострой» на основе данных IT-платформы bnMap.pro сопоставили информацию о конструктивных типах новостроек за последние пять лет. Согласно исследованию, в старых границах Москвы доля панельных корпусов с 2016 года сократилась в два с лишним раза, в Новой Москве панельные дома исчезли полностью.
- 10 Марта 2021
- Годовщина пандемии: как за это время изменился рынок новостроек
- Эксперты компании «БЕСТ-Новострой» проанализировали, как изменилась ситуация на рынке новостроек за последний год с начала пандемии коронавируса, подвели основные итоги и выделили ключевые тренды и нововведения, которые появились за это время.
05 Марта 2021
Парк, паркинг, большие окна и семь комнат: чем порадовать женщину на 8 марта
Как выглядит идеальная квартира в женском представлении – таким вопросом задались специалисты «Бест-Новострой» в преддверии Международного женского дня. О своих предпочтениях высказались топ-менеджеры компании из числа прекрасной половины – женищины, знающие о жилье буквально всё.
Эксперты: продажи новостроек в Москве в апреле сократились вдвое
МОСКВА, 14 мая. /ТАСС/. Продажи жилья на первичном рынке Москвы в апреле 2020 года упали до уровня 2016 года и сократились вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные содержатся в исследовании ЦИАН.
«Несмотря на переход застройщиков на дистанционную консультацию и оформление сделок, в апреле девелоперам не удалось сдержать падение спроса, который вернулся к уровню 2016 года. Относительно марта 2020 года количество сделок в Москве на первичном рынке снизилось на 46,7%. В годовой динамике падение составило 52,7%», — говорится в исследовании.
Уточняется, что в апреле 2020 года в Москве заключено 3,65 тыс. договоров долевого участия (ДДУ).
При этом реальное падение темпов продаж может быть более глубоким, так как часть сделок с датой регистрации ДДУ в апреле могли быть заключены в марте, считают аналитики.
«Даже с учетом рекордно низкой ипотечной ставки в 6,5% годовых мы не ожидаем выхода на докризисные объемы сделок в 2020 году», — приводятся в исследовании слова руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова.
Падение продаж в апреле сопровождалось повышением цен, указывается в исследовании. По данным аналитиков, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в апреле 2020 года достигла 205,8 тыс.
рублей (+1,3% за месяц, +11% за год). Средний чек на первичном рынке «старой» Москвы по итогам первого квартала достиг 12,97 млн рублей (+1,26 млн рублей за год).
В Новой Москве — 6,47 млн рублей (+0,63 млн).
В материалах добавляется, что в режиме самоизоляции девелоперы сократили вывод нового объема предложения. В Москве в апреле 2020 года поступили в продажу 150 тыс. кв. м квартир и апартаментов. Это в 4,3 раза меньше, чем в марте 2020 года (650 тыс. кв. м) и в три раза ниже, чем в апреле 2019 года (452 тыс. кв. м).
О выручке
Согласно исследованию, выручка столичных девелоперов от продажи жилья в апреле 2020 года составила 41,9 млрд рублей, что на 46,7% меньше, чем выручка в марте. В годовой динамике снижение составило 44,6%.
На десять застройщиков с наибольшими объемами выручки пришлось 62% всей выручки апреля. На первом месте ГК ПИК, реализовавшая жилья на 7,4 млрд рублей, что на 37% ниже, чем среднемесячные показатели первого квартала 2020 года.
На втором месте — MR Group, выручившая 4,71 млрд рублей, что выше, чем в среднем в месяц в первом квартале 2020 года в два раза.
Замыкает тройку лидеров Ingrad, который продал жилья на 2,72 млрд рублей, что на треть ниже, чем в среднем в месяц в первом квартале 2020 года.
Девелоперы назвали главные проблемы рынка жилья в 2021 году
Источник: РБК Недвижимость
В 2020 году произошли серьезные изменения, которые отразились на жизни россиян и на различных секторах экономики. Не стал исключением и рынок недвижимости
Нынешний год стал рекордсменом по числу событий, оказавших влияние на рынок недвижимости. Безусловно, главной проблемой для строительной отрасли стала пандемия коронавирусной инфекции COVID-19.
Этот внерыночный фактор, а точнее его опосредованное влияние — введение режима самоизоляции, приостановка работы строек и ограничения на въезд в России трудовых мигрантов серьезно отразились на бизнесе застройщиков.
Среди проблем, которые повлияли на стоимость строительства и бизнес девелоперов в 2020 году, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» застройщики также назвали:
- — запрет строительства апартаментов;
- — рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР);
- — изменения в законе о видах разрешенного использования земельных участков;
- — ужесточение норм градостроительного проектирования;
— отставание развития транспортной и социальной инфраструктуры в городах и т.д.
Антон Детушев, генеральный директор IKON Development:
— В топе проблем, которые возникли перед застройщиками: весенние ограничительные меры, из-за которых были остановлены работы на стройплощадках и снижены темпы продаж, полноценный переход на проектное финансирование, экономическая ситуация в стране и колебания курсов валют, а также закрытие границ и нехватка рабочих кадров. Все это привело к существенному росту себестоимости строительства и, как следствие, — росту цен на все сегменты и классы жилья.
Дефицит рабочей силы на стройках
Большинство, опрошенных застройщиков, называют важной проблемой в этом году — дефицит рабочих кадров на стройках. Эта проблема напрямую связана с пандемией и отразится на рынке и в следующем году.
Дефицит трудовых ресурсов на строительных площадках возник из-за того, что потенциальные работники из ближнего зарубежья не могут въехать в Россию в связи с противоэпидемическими мерами, поясняют в компании «Эталон».
По мнению специалистов компании, восполнение этого дефицита — одна из первоочередных задач, которые девелоперам предстоит решать.
Дефицит кадров ощущается серьезно, особенно в регионах и уже привел к росту зарплат строителей и удорожанию как строительных работ, так и строительных материалов, которые придется возмещать покупателям квартир, говорит директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
Дефицит строителей на объектах компании «Главстрой-Регионы» составляет 20-25%, в среднем по рынку нехватку рабочих оценивают в 40-50% и уже сейчас видно, что нехватка рабочей силы влияет на сокращение предложения на рынке, а завтра начнет влиять на себестоимость строительства, говорит исполнительный директор «Главстрой-Регионы» Игорь Панкин.
Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград»:
— До 40% специалистов по фасадным и инженерным работам на стройке были иностранцы. После закрытия границ они просто не могут вернуться и сейчас дефицит рабочих можно оценить в пределах 20-40% от общего штата на каждом объекте в отрасли.
Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги. Проблема нехватки качественной рабочей силы до сих пор остается нерешенной и обострится, если границы останутся закрытыми.
В целом по рынку будут наблюдаться задержки сроков сдачи объектов в пределах 2-4 месяцев по сравнению с графиками, которые были заложены в конце 2019 — начале 2020 года.
Рост стоимости строительства
Рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР) также важная проблема для бизнеса девелоперов и причина увеличения стоимости жилья для покупателей.
Себестоимость строительства росла на протяжении всего года, рост обусловили высокие темпы инфляции, продолжающийся переход на проектное финансирование и скачки курсов валют, говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Этот аспект касается в первую очередь застройщиков проектов от бизнес-класса и выше. «В таких проектах используются высококлассные импортные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества.
Вместе с тем, с января 2020 года доллар вырос к рублю на 22%, евро — на 33%», — поясняет заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
Помимо перечисленных факторов роста себестоимости, к концу года добавился еще один — резкий рост цен на арматуру, один из ключевых материалов строительства. Эксперты отмечают, что с середины ноября цены на арматуру выросли на 40% за последний месяц.
Дополнительные расходы застройщиков
Кроме того, с начала пандемии у застройщиков появились новые статьи расходов, связанные с соблюдением санитарных требований, покупкой средств защиты и тестов на COVID-19, говорит Клочинский. В ГК «Инград» на одного рабочего приходится в среднем не менее 20 тыс. руб. в месяц на эпидемиологические мероприятия.
Запрет формата апартаментов
Серьезных последствий для рынка девелоперы ждут также от инициативы о запрете на строительство апартаментов. Даже с учетом планов «амнистии» для уже построенных или получивших разрешение на строительство проектов — они должны получить статус жилья.
«Пока нет конкретики по тексту закона и подробного описания методики, невозможно выяснить по каким критериям существующие апартаменты будут приравниваться к жилью, поэтому прогнозировать, что именно ждет данный формат, сложно.
Однако, абсолютно точно можно сказать, что при уравнивании статуса апартаментов и квартир в смешанных домах (где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты), стоимость апартаментов вырастет на 20-30%.
Также наверняка данная амнистия затронет не весь сегмент апартаментов», — говорит Мария Литинецкая.
Цена апартаментов-новостроек в Москве по итогам ноября 2020 года достигла 367,3 тыс. руб.за 1 кв. м. Это на 18,3% дороже, чем в ноябре 2019-го.
Формат апартаментов востребован и вполне достоин того, чтобы оставаться на рынке после «амнистии» и уточнений ряда требований к нему, считает Ирина Дзюба из MR Group. Существующие сложности, связанные с владением апартаментами, по ее мнению, вполне можно решить несколькими «точечными» изменениями в законодательстве.
Переводить в жилье нужно не все апартаменты, так как у них определенно есть своя аудитория, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его мнению, оптимален будет сценарий, если по проектам, где уже получена разрешительная документация на строительство, власти предложат самим девелоперам решать — переводить им проект в жилье или нет.
Рост стоимости перевода земель
Пересмотр порядка расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков при строительстве жилья внесет значительные коррективы в себестоимость, а в ряде случаев и в сам формат таких проектов, считает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
В ноябре 2020 столичные власти изменили условия перевода категорий земельных участков под жилую застройку, в результате чего эта услуга подорожала вдвое в старой Москве и в восемь раз в Новой Москве, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Это повлияет на расчеты рентабельности проектов у девелоперов, в особенности на рынке жилого строительства, прогнозирует директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.
По его словам, перевод земли в категорию, подходящую под строительство жилья, — очень распространенная история, связанная с нехваткой площадок под застройку.
Рост платежей приведет к росту себестоимости, а, следовательно, снижению маржинальности строительного бизнеса или компенсации этой разницы за счет роста конечной стоимости квадратного метра, считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
В то же время, новый документ подразумевает определенные льготы на изменение категорий земли для тех девелоперов, которые вместе с возведением новостроек будут создавать новые рабочие места в нецентральных районах Москвы, отмечает Андрей Носов. Для того, чтобы получить эти льготы по уже приобретенным земельным участкам, застройщикам нужно будет подать заявление до 1 июля 2021 года.
Что ждать рынку недвижимости в 2021 году
Весной существовали серьезные опасения, что из-за перехода на режим самоизоляции продажи сильно упадут. Снижение было рекордным, однако благодаря вовремя введенной программе льготной ипотеки, это падение было компенсировано высоким спросом, который держится на рекордном уровне уже три месяца.
Несмотря на ряд стрессовых факторов, которые не прогнозировались еще год назад, 2020-й оказался для рынка недвижимости, скорее, позитивным годом, считает Ирина Дзюба. Многие застройщики нарастили объемы выручки, на рынок активно выводились новые проекты, стимул для развития получило онлайн-направление.
Этот год неожиданно для рынка характеризуется очень высокими показателями по продажам, при этом аналитики прогнозируют, что в 2021 году факторы, обеспечившие спрос, уже не будут работать так эффективно: реальные доходы населения падают, а цены на недвижимость будут только расти, говорит первый вице-президент компании Glorax Development Александр Андрианов.
2021 год не обещает быть простым, считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
«Вирус пока не собирается никуда уходить, экономика большинства стран находится в сложном положении, покупательская способность людей неуклонно падает, а себестоимость квадратного метра растет.
Эти разнонаправленные векторы будут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году», — прогнозирует Калашникова.