Верховный суд разъяснил, как перевести помещение в нежилое

19.02.2015

Примерное время чтения: 10 мин.

Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – «ЖК РФ») установлено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (а именно отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства) .

Также ЖК РФ устанавливается, что использование жилого помещения допускается для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством, в жилом помещении возможно осуществление ограниченного количества видов предпринимательской деятельности.

В то же время, достаточно распространена ситуация, при которой расположение жилого помещения позволяет осуществлять предпринимательскую деятельность в полном объеме, но, в силу правового статуса такого помещения в качестве жилого, осуществление такой деятельности становится невозможным.

• Для таких ситуаций законодательством предусматривается механизм перевода жилого помещения в нежилое помещение, установленный ЖК РФ.
• Нормативные требования для перевода помещения
• ЖК РФ установлены требования, соблюдение которых необходимо для осуществления перевода жилого помещения в нежилое:

• Наличие отдельного входа в переводимое помещение или возможности оборудования такого входа в переводимое помещение;
• Переводимое помещение не должно являться частью другого жилого помещения (к примеру, помещение в коммунальной квартире не подлежит переводу);
• Переводимое помещение не должно использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
• Отсутствие обременений переводимого помещения правами каких-либо лиц.

Кроме того, обращаем внимание, что ЖК РФ предусматривает, что перевод квартиры в многоквартирном жилом доме (далее – «МЖД») в нежилое помещение, возможен исключительно при условии, что такая квартира расположена на первом этаже МЖД или выше первого этажа, но помещения, расположенные под переводимым помещением, не являются жилыми. Кроме того, также установлено, что перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

1. Процедура перевода помещения
2. В соответствии с ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления собственника такого помещения или его представителя. Также установлен закрытый перечень документов, подлежащих приложению к заявлению о переводе:

1. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (оригиналы или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
2. Технический паспорт переводимого помещения;
3. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (данный документ требуется в том случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого).

Отмечаем, что заявитель имеет право не представлять технический паспорт переводимого помещения, поэтажный план дома и правоустанавливающие документы (при условии, что право собственности на переводимое помещение зарегистрировано в надлежащем порядке в ЕГРП). В случае если данные документы не будут представлены, орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает данные документы в порядке межведомственного взаимодействия.

В том случае, если недостающие документы не будут получены в порядке межведомственного взаимодействия, орган, осуществляющий перевод, сообщает об отсутствии соответствующей информации заявителю и предлагает заявителю представить требуемые документы самостоятельно.

Орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать представления каких-либо иных документов, кроме вышеперечисленных.

Итогом рассмотрения заявления о переводе помещения является решение органа, осуществляющего перевод помещений, о переводе или об отказе в переводе помещения . Данное решение должно быть принято не позднее сорока пяти дней со дня представления заявителем в данный орган всех необходимых документов.

В свою очередь, в том случае, если для перевода жилого помещения в нежилое необходимо переустройство и (или) перепланировка , решение о переводе помещения должно содержать требования о проведении соответствующих работ в помещении.

Кроме того, при необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки, орган, осуществляющий перевод, также формирует приемочную комиссию , задачей которой является проверка выполненных в помещении работ и вынесение акта приемочной комиссии, который подтверждает выполнение необходимых для осуществления перевода помещения работ. 

• Обращаем внимание, что в случае проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, именно акт приемочной комиссии будет являться документом, подтверждающим окончание перевода помещения и основанием для последующего его использования в качестве нежилого.
• Основания для отказа в переводе помещения
• Помимо вышеуказанных ограничений и условий ЖК РФ также устанавливается закрытый перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое: 

• Непредставление документов, необходимых для предоставления в соответствии с ЖК РФ;
• Непредставление документов, которые были запрошены органом, осуществляющим перевод, у заявителя, в том случае, если такие документы не были получены в порядке межведомственного взаимодействия; 
• Представление документов в ненадлежащий орган;
• Несоблюдение установленных ЖК РФ условий перевода помещения;
• Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

1. Отмечаем, что решение об отказе в переводе может быть оспорено заявителем в судебном порядке.
2. Трудности перевода
3. Дополнительно хотелось бы обратить внимание на еще одну деталь, которая может стать существенным препятствием для перевода жилого помещения в нежилое. 
4. Как было указано выше, одни из условий перевода жилого помещения в МЖД в нежилое является наличие отдельного входа или возможности оборудования такого входа в переводимое помещение. 
5. При отсутствии отдельного входа в переводимое помещение (как чаще всего бывает в МЖД), очевидно, что потребуется проведение строительных работ по созданию такого входа в стенах МЖД.
6. В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ» собственникам квартир в МЖД принадлежат на праве общей собственности общие помещения МЖД, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. 

Состав общего имущества также уточняется ЖК РФ.

Установлено, что собственникам помещений в МЖД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МЖД, а именно, среди прочего, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома и земельный участок, на котором расположен МЖД, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, в соответствии с вышеупомянутыми нормами внешние стены МЖД и земельный участок, на котором расположен данный МЖД, являются общим имуществом всех собственников помещений в МЖД. 

В свою очередь, положениями ЖК РФ, регулирующими порядок пользования общим имуществом в МЖД и управление таким имуществом, установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МЖД, то для проведения таких работ необходимо получение согласия всех собственников помещений в МЖД . Кроме того, ЖК РФ также закреплено, что согласие всех собственников помещений в МЖД необходимо в том случае, если происходит уменьшение размера общего имущества в порядке реконструкции МЖД.

Поскольку в процессе работ по оборудованию отдельного входа внешняя стена МЖД и земельный участок, на котором расположен МЖД, будут неизбежно задействованы, существует вероятность того, что заявителю потребуется согласие всех собственников помещений в МЖД на проведение таких работ.

Отмечаем, что в ЖК РФ или иных нормативно-правовых актах отсутствуют четкие критерии, позволяющие точно определить является ли в каждом отдельном случае реконструкция, перепланировка или переустройство помещения с целью устройства отдельного входа в МЖД присоединением к помещению части общего имущества или уменьшением размера общего имущества. 

Таким образом, у заявителя отсутствует возможность оценить необходимость получения согласия собственников помещений в МЖД до подачи заявления на перевод помещения. С целью анализа данного вопроса обратимся к судебной практике.

Основной подход, который наблюдается в судебной практике заключается в том, что для проведения вышеупомянутых работ по устройству отдельного входа в помещение необходимо наличие согласия всех собственников помещений в МЖД .

При этом, зачастую, суды не анализирует вопрос, являются ли данные работы присоединением общего имущества к помещению или уменьшением общего имущества в МЖД и ограничиваются формальным анализом принадлежности конструктивных элементов МЖД (в отношении которых проводятся соответствующие работы) к общему имуществу. 

Обращаем внимание, что, несмотря на отсутствие такого основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое в ЖК РФ, как отсутствие согласия собственников помещений на проведение работ по устройству отдельного входа, существует риск отказа в осуществлении перевода жилого помещения в нежилое по причине отсутствия такого согласия , несмотря на то, что ЖК РФ содержит закрытый перечень документов, которые должны быть приложены к заявлению о переводе и что в данных нормах отсутствует указание на необходимость получения согласия всех собственников помещений в МЖД при необходимости устройства отдельного входа. Данная позиция была утверждена на уровне ВС РФ в 2008 году и используется судами при рассмотрении подобных дел до сих пор. 

В соответствии с позицией ВС РФ, несмотря на отсутствие в ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников МЖД на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции МЖД либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка (при условии, что данный земельный участок входит в состав общего имущества собственников помещений в МЖД), то в указанных случаях положения ЖК РФ в отношении порядка перевода жилых помещений в нежилые необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в МЖД.

Более того, ВС РФ указал, что по умолчанию, при перепланировке или переустройстве помещения согласие собственников помещений МЖД не требуется за исключением работ по перепланировке или переустройстве, в результате которых происходит присоединение общего имущества в МЖД.

К примеру, в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.03.2014 по делу № А78-5060/2013 индивидуальный предприниматель собирался организовать офисное помещение в квартире на первом этаже жилого дома.

Для данной цели им предполагалось демонтировать оконный проем до отметки чистого пола с целью устройства входа в офисное помещение.

Индивидуальному предпринимателю было отказано в переводе жилого помещения в нежилое на основании отсутствия согласия всех собственников помещений в жилом доме на вышеупомянутые работы по демонтажу.

При рассмотрении данного дела, судом было указано на то, что, в соответствии с позицией ВАС РФ , которая согласуется с соответствующими положениями ЖК РФ, к общему имуществу здания относятся ограждающие несущие и ненесущие конструкции такого здания и, таким образом, работы по демонтажу оконного проема требуют получения согласия собственников помещений в жилом доме.

Нельзя не отметить, что в судебной практике также наблюдается и противоположная позиция, в соответствии с которой создание отдельного входа не является присоединением общего имущества к помещению или уменьшением общего имущества и, следовательно, необходимости в получения согласия всех собственников помещений в МЖД нет.

Более того, в отношении данного вопроса также высказывалось Министерство экономического развития Российской Федерации в письме от 17.05.2011 г.

№ Д23-2077, в соответствии с которым, перевод жилого помещения в нежилое и оборудование отдельного входа не влечет за собой уменьшения размера общего имущества в МЖД и необходимость в получения согласия всех собственников помещений в МЖД отсутствует. 

Несмотря на наличие такой противоположной позиции, полагаем, что опираться на нее при осуществлении перевода все же не стоит, так как проведение работ по устройству отдельного входа трактуется судами крайне разнородно и, чаще всего, суды занимают позицию органа, осуществляющего перевод. 

Дополнительно отмечаем, что, в том случае, если в результате работ, проводимых при обустройстве отдельного входа изменяются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности МЖД или изменяются параметры МЖД (к примеру высота, количество этажей, площадь и т.п.), то на проведение таких работ, помимо согласия всех собственников помещений в МЖД, может потребоваться получение разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства в порядке, предусмотренном ГрК РФ.

Для завершения анализа вопроса в отношении необходимости получения согласия всех собственников МЖД рассмотрим ситуацию, в которой данное согласие не было получено заявителем, но, тем не менее, заявление о переводе жилого помещения в нежилое было подано в соответствующий орган.

В том случае, если все же перевод жилого помещения в нежилое все же произошел без получения согласия всех собственников помещений в МЖД и соответствующие мероприятия по оборудованию отдельного входа были выполнены, собственник переведенного перемещения может столкнуться с административной ответственностью в соответствии с КоАП РФ за осуществление самовольного переустройства/перепланировки или реконструкции. 

Более того, отмечаем, что, в случае признания проведенных работ по перепланировке или переустройству самовольными, собственник переведенного помещения может быть обязан привести помещение в первоначальное состояние (т.е. в состояние до перевода помещения и оборудования отдельного входа).

Таким образом, в том случае, если заявителю для перевода жилого помещения в нежилое необходимо устройство отдельного входа в переводимое помещение, ему рекомендуется получить согласие всех собственников помещений в МЖД на будущие работы для того, чтобы избежать затруднений и негативных последствий, связанных с отсутствием такого согласия.

Суд не имеет полномочий по переводу нежилого помещения в жилое

В июне 2012 г. потребительский гаражный кооператив «Таврия» арендовал земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в федеральной собственности. В сентябре 2014 г. решением Адлерского районного суда г.

Сочи в пользу Шаганэ Мкоян были выделены два гаража, расположенные на этом участке кооператива, а на Управление Росреестра по Краснодарскому краю была возложена обязанность по регистрации за гражданкой права собственности на эти объекты.

Позднее Шаганэ Мкоян, реконструировав гаражи, фактически превратила их в жилое помещение.

Затем она обратилась в суд с иском к «Таврии» о признании нежилого здания жилым, мотивируя свои требования тем, что она является собственником гаражей, находящихся в этом кооперативе.

Женщина указала, что принадлежащие ей объекты фактически являются жилым домом, поскольку используются ею для проживания.

В феврале 2016 г. Адлерский районный суд г. Сочи удовлетворил исковые требования.

При апелляционном обжаловании Краснодарский краевой суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, поскольку нижестоящий суд не привлек к участию в процессе Департамент имущественных отношений г.

Сочи, тогда как именно он занимается переводом нежилых помещений в жилые и, соответственно, обжалуемым актом затрагиваются его права и законные интересы. В апреле 2018 г. во второй инстанции требования истицы также были удовлетворены.

Апелляция признала гаражи жилым домом и право собственности Шаганэ Мкоян на него, обязав соответствующий филиал Росреестра провести кадастрового учета объекта, Управление Росреестра по Краснодарскому краю – зарегистрировать право собственности истицы на дом, а Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи – присвоить объекту почтовый адрес.

Вторая инстанция исходила из того, что гаражи являются жилым домом, поскольку в них имеются жилые комнаты, кухня, подсобные помещения, которые Шаганэ Мкоян использует для проживания.

Принимая решение, краевой суд основывался на заключении строительно-технической экспертизы, в соответствии с которым спорный объект соответствует всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку судья краевого суда отказал в передаче кассационных жалоб администрации г. Сочи и Межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея для рассмотрения в судебном заседании президиума, управление Росимущества обратилось в Верховный Суд.

В Определении № 18-КГ19-58 от 30 июля 2019 г. Коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что в соответствии с ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса перевод нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.

Таким образом, сделал вывод Суд, нормами жилищного права установлен внесудебный (административный) порядок перевода жилых помещений в нежилые, что исключает подмену судебным решением соответствующего решения органа местного самоуправления об изменении целевого назначения помещения.

Суд также обратил внимание на тот факт, что в силу п. 3 ст.

85 Земельного кодекса использовать земельный участок можно в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны. При этом материалы данного дела, по мнению ВС, содержат неполную и противоречивую информацию об участке, на котором расположены гаражи.

Так, решением исполнительного комитета Сочинского городского Совета народных депутатов Краснодарского края от 9 января 1991 г. были разрешены проектирование и строительство закрытой автостоянки коллективного пользования на 400 мест на данном участке.

Но в то же время из кадастровой выписки следует, что этот же участок относится к землям сельскохозяйственного назначения.

Судебная коллегия подчеркнула, что выяснение правового статуса участка, на котором расположен кооператив «Таврия», и обстоятельств, касающихся возведения всего гаражного комплекса и непосредственно спорных гаражей, принадлежащих истцу на праве собственности, являлось юридически значимым для данного дела. Однако апелляционная инстанция проигнорировала этот вопрос.

ВС указал, что необходимо было выяснить, не нарушаются ли права членов кооператива при удовлетворении требований Шаганэ Мкоян.

Как указано в определении, данная проблема связана с тем, что принадлежащие истцу гаражи являются частью «блокированного здания гаражей, а не самостоятельным объектом капитального строительства, поскольку имеют общие стены с иными гаражами». Кроме того, суд не истребовал договор аренды участка и допсоглашение к нему.

По мнению Верховного Суда, вывод апелляционной инстанции о том, что для признания нежилого помещения жилым достаточно установления факта использования спорного объекта недвижимости для проживания, основан на ошибочном толковании норм материального права.

Старший юрист практики «Земля. Недвижимость.

Строительство» компании «Инфралекс» Андрей Стаценко полагает, что в акте Верховного Суда интересной является не столько в целом верная правовая позиция, сколько поднятая проблема недостаточной урегулированности в градостроительном, жилищном и земельном законодательстве вопросов изменения назначения объектов капитального строительства, не связанного с реконструкцией, и в частности – перевода в жилые помещений, не расположенных в многоквартирных домах.

Права собственников гаражей и машино-мест пропишут в отдельном законеВ Думу внесен проект закона, которым предполагается снять правовую неопределенность статуса гаражей и машино-мест, а также статуса объединений их собственников

Юрист сообщил, что в законодательстве не содержится четко определенный порядок действий правообладателей объектов, которые принимают решение об изменении их назначения.

«В связи с данным судебным актом отдельное внимание обращает на себя неурегулированность правового режима гаражей как недвижимого имущества, в том числе гаражей блокированной застройки.

Возможность надстройки отдельных блоков гаражей, изменения назначения помещений в таких гаражах, а также возможность признания помещений в таких комплексах жилыми помещениями должна быть более детально урегулирована», – полагает Андрей Стаценко.

Он также отметил проблему установления уполномоченным органом самовольности строительства объекта на этапе согласования изменения назначения такой недвижимости. «Представляется, что такая проверка может проводиться только в том случае, если это будет установлено законом», – подчеркнул юрист.

Ведущий юрист Содружества Земельных Юристов Марина Строкань отметила, что перевод нежилого помещения в жилое в соответствии с нормами ЖК связан прежде всего с принятием соответствующего решения органом местного самоуправления по итогам рассмотрения документов, представляемых собственником. «Заявитель должен представить, среди прочего, проект переустройства или перепланировки помещения. Именно этот документ позволяет местному органу сделать вывод о соответствии помещения новому правовому статусу», – пояснила она.

Юрист согласилась с выводами ВС, отметив, что решение муниципального органа не может подменяться судебным актом, даже если такой акт является правильным по существу. «В данном случае административный порядок должен быть использован собственником до обращения в суд.

Если заявитель считает отказ уполномоченного органа по данному вопросу неправомерным, процессуальное законодательство предусматривает возможность его оспаривания уже в судебном порядке.

В противном случае административный механизм теряет свое прямое назначение, а полномочия по принятию решения перекладываются на суд», – рассказала Марина Строкань.

Она сообщила, что определение судебной коллегии в этой части не является инновационным, поскольку аналогичным образом процедурные вопросы высший судебный орган решал и ранее, указывая на пропуск заявителями обязательного этапа реализации своих интересов – обращения в местную администрацию.

«Вместе с тем ВС указал на ряд принципиально важных моментов, которые были упущены нижестоящими судами: необходимость определения правового статуса земельного участка, оценка соответствия спорного объекта категории земельного участка, а также учет мнения всех членов потребительского гаражного кооператива», – отметила юрист.

Судебная практика перевод в нежилое. Соседи продали квартиру для перевода в нежилое помещение

Различные причины обуславливают необходимость перевода жилого помещения в нежилое. Чаще всего переводу в нежилой фонд подвергаются квартиры, расположенные на первых этажах домов.

Из них делают магазины, аптеки, салоны красоты и т.д. Однако, имеются спорные моменты, которые могут возникнуть при получении соответствующего разрешения.

Какие это моменты, мы расскажем Вам в данном анализе судебной практики.

Судебная практика в данном сегменте складывается в основном из отказов в переводе помещения. Зачастую органы МСУ отказывают в переводе из-за отсутствия согласия собственников квартир, расположенных в доме, где планируется произвести перевод.

Следует строго помнить, что квартиру можно перевести в нежилое помещение лишь в двух случаях – если она находится на первом этаже или если находится выше первого этажа, но при этом на этажах ниже так же расположены нежилые помещения.

Выискиваем суть проблем

Всем известно, что для перевода необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (в Москве – МВК при Департаменте жилищной политики). Отказы мотивированы зачастую отсутствием среди документов согласия других собственников квартир.

Как показывает практика, существует непонимание, когда требуется согласие, а когда можно обойтись без него. Главной причиной возникновения споров является отсутствие четкой законодательной регламентации данного вопроса. В ст.

23 ЖК РФ указан перечень документов, который собственник помещения должен предоставить в орган, который осуществляет выдачу разрешений на перевод. Данный перечень содержит всего пять наименований документов – заявление, документы, устанавливающие право собственности на помещение, план помещения и его тех.

паспорт, поэтажный план дома и проект перепланировки. Самое интересное, что закон закрепляет данный список исчерпывающим, так как строго указано, что никаких других документов не требуется. Статья 24 ЖК РФ дает исчерпывающий список ситуаций, когда может последовать отказ в выдаче разрешения – не представлены документы, которые определены ст.

23 ЖК РФ, документы представлены не в тот орган, не выполнены условия для перевода и проект не соответствует законодательным требованиям. Как видно ничего несказанно о необходимости предоставления согласия соседей.

Однако иные положения ЖК РФ говорят о том, что реконструкция жилого многоквартирного дома возможна лишь с согласия общего собрания собственников этих квартир. Статья 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относит решение вопросов о реконструкции дома и о пределах пользования земельным участком, на котором дом расположен.

Если идет речь об уменьшении размера общего, принадлежащего всем жильцам, имущества в случае реконструкции дома, необходимо согласие общего собрания, об этом говорит статья 36 ЖК РФ. Согласие так же необходимо, если необходимо присоединить к конкретному помещению при его перепланировке или реконструкции части общего домового имущества.

Однако отсутствие согласия на перевод со стороны всех собственников не является основанием для отказа. Соответственно, если перевод из жилого фонда в нежилой не сопровождается реконструкцией или уменьшением общего имущества дома, то нет необходимости в получении решения общего собрания собственников.

Жилое в нежилое: регулирование или запрет?

Незадолго до наступления нового 2019 года был опубликован Закон РФ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме” (далее – Закон от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ или просто Закон).

Он приравнял нежилые помещения в многоквартирных жилых к жилым помещениям с точки зрения их переустройства и перепланировки.

Казалось бы, новый подход можно только приветствовать: установление общих правил для жилых и для нежилых помещений свидетельствует о сближении их правового режима, что в перспективе способно привести к установлению общих правил…

Но такой вывод был бы преждевременным, поскольку Закон от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ на самом деле лишь усиливает запретительное регулирование в жилищной сфере. Просто законодатель на сей раз использовал завуалированную форму запрета, да еще добавил социальной риторики.

И в самом деле, значительная часть общества в последние годы негативно относится к запретам (опять запрет, сколько можно, только их и вводят, а где же дозволение, свобода?!).

Правда, меньше их не становится… Так почему бы ни поступить более аккуратно, да ещё позвать на помощь некоторых «либералов», тех, кто готов пойти на ограничение прав собственников в широких пределах. Тем более что сторонников «консервативной» в рыночном смысле повестки у нас мало.

В чём смысл Закона от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ? Во-первых, в некоторых нормах Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) термин «жилые помещения» заменяется на «помещения в многоквартирном доме».

Тем самым ЖК РФ начинает регулировать отношения по поводу нежилых помещений, но в отношении не всех, а только тех, которые находятся в многоквартирных жилых домах. Нежилых зданий и нежилых помещений в последних новый закон не касается. Так что полное единство в регулировании всё равно не будет достигнуто.

Замена «жилых помещений» на «помещения в многоквартирном доме» произведена в ЖК РФ лишь в части переустройства и (или) перепланировки.

Поэтому в остальных случаях нормы ЖК РФ на нежилые помещения в многоквартирных домах, вроде бы, распространяться не должны, если иное прямо не предусмотрено ЖК (например, в части, касающейся осуществления прав на общее имущество многоквартирного дома и управления им).

Хотя, конечно, было бы лучше, если бы об этом было сказано прямо. Так что отношения по поводу нежилых помещений, не находящихся в многоквартирных жилых домах, по-прежнему остаются без полноценного регулирования.

Это позволяет судам применять к ним правила о жилых помещениях по аналогии, что имеет, разумеется, казуистический характер и далеко не всегда оправданно.

Помимо приравнивания нежилых помещений к жилым в части переустройства и (или) перепланировки, Закон от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ содержит еще одну значимую для практики норму, а именно, изменение в п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Смысл его состоит в том, что если «переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, для их проведения нужно предоставить также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку», предусмотренном частью 2 статьи 40 ЖК РФ.

Казалось бы, ничего нового… Исходя из общих подходов ГК РФ общее имущество многоквартирного жилого дома, находящееся в долевой собственности, нельзя передать в индивидуальную собственность при отсутствии согласия кого-либо из сособственников. Иное означало бы необоснованное лишение права собственности, ведь распоряжение общим имуществом возможно лишь с согласия всех (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Правда, на протяжении десятилетий никто не спрашивал согласия сособственников при переводе жилых помещений в нежилые. Достаточно было соблюдения определённой процедуры и принятия уполномоченным государственным органом соответствующего решения. Я уж не говорю о многолетней практике приватизации частей общего имущества многоквартирных домов под видом продажи обособленных нежилых помещений.

В результате первые, а то и вторые, этажи многих жилых домов превращались в нежилые помещения, будучи порой для этого непригодными. Условия проживания людей в таких домах, как правило, ухудшались.

И вот теперь к запрету переводить в нежилые не пригодные для этих целей помещения (который существовал и ранее, просто игнорировался), решили, что нужно получать согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, если происходит изъятие части общего имущества с превращением его в индивидуальное.

И тут, как всегда, дьявол прячется в деталях, а именно, что будут понимать под «присоединением части общего имущества».

Возьмём, например, наиболее часто встречающуюся ситуацию, когда квартиру превращают в нежилое помещение, прорезая вместо окна дверь и пристраивая к ней внешнюю лестницу.

Формально тут, вроде бы, площадь общего имущества многоквартирного дома не уменьшается (узкий вариант толкования). Другое дело, когда коридор, ведущий к нескольким квартирам, которые скупили и превращают в нежилое помещение, присоединяют к последнему.

Но интуиция мне подсказывает, что такое логичное толкование практика будет стремиться расшатать. Уж больно хочется в последние годы уполномоченным государственным или муниципальным органам расширять сферу своего усмотрения.

И они будут требовать согласия всех сособственников и тогда, когда в этом нет необходимости, хотя бы для того чтобы избежать возможных упрёков в нечистоплотности.

Ведь основные стрелы критики процедуры превращения жилых помещений в нежилые будут, при узком варианте толкования, бить мимо цели. Случаев, когда к создаваемому нежилому помещению «прирезаются» куски общего имущества многоквартирного дома, не так много.

Гораздо больше случаев, когда нежилое помещение создается в рамках уже существующей квартиры, а применительно к ней регулирование не меняется.

Правда, можно понимать под присоединением части общего имущества любое изменение границ или даже кадастрового плана (широкий вариант толкования), однако будет трудно обойти то обстоятельство, что и стена, и дверь, и окно – будут общим имуществом, – пусть и технически различным. В общем, поживём-увидим.

Но на этом перечень сюрпризов не заканчивается: в Законе от 27 декабря 2018 г.

№ 558-ФЗ появилась фраза о «протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме», предусмотренном частью 2 статьи 40 ЖК РФ.

Начнём с того, что в части 2 ст. 40 ЖК РФ нет ни слова о протоколе, а идёт речь лишь о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме. Теперь же нужен ещё и протокол общего собрания, причём неясно, должны ли на это собрание явиться все собственники.

Как показывает мой опыт, получить согласие всех – неимоверно трудная задача. Во-первых, собственники считают, что не должны давать согласие «просто так», а лишь за некое встречное предоставление – деньги, ремонт общего имущества и т.п.

Причём многие считают дачу согласия одним из немногочисленных имеющихся у них способов «заработать», поэтому выдвигают завышенные требования. Механизм их уменьшения в ЖК РФ не предусмотрен. Во-вторых, некоторые собственники принципиально не дают никаких согласий, часто просто «из вредности».

Наконец, в-третьих, порой собственников банально не найти.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.02.2017 N 18-КГ17-8

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 февраля 2017 г. N 18-КГ17-8

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Юрьева И.М.,

судей Горохова Б.А., Рыженкова А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хуаде А.А.

к администрации муниципального образования «Город Краснодар», Управлению по жилищным вопросам администрации муниципального образования «Город Краснодар» о переводе нежилого помещения в жилое, сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации

по кассационной жалобе администрации муниципального образования «Город Краснодар» на решение Советского районного суда г. Краснодара от 22 декабря 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 мая 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Хуаде А.А.

обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Краснодар» (далее — Администрация), Управлению по жилищным вопросам администрации муниципального образования «Город Краснодар» о переводе нежилого помещения, расположенного по адресу: кв. 1а, в жилое, сохранении указанного помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии и признании за ним права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.

В обоснование требований указал, что в 1987 году вселился в спорное помещение общей площадью кв. м на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении работникам жилищно-коммунальных служб района временной служебной площади в переоборудованных лифтерских помещениях.

В 2001 году в отношении данного помещения с муниципальным унитарным ремонтно-эксплуатационным предприятием заключен договор найма жилого помещения в домах муниципального жилищного фонда, с 2009 года Хуаде А.А. зарегистрирован в помещении по месту жительства.

В целях использования спорного помещения в качестве жилого были выполнены работы по переустройству и перепланировке помещения с присоединением части общего имущества в многоквартирном доме, в результате которых площадь помещения увеличилась до кв. м.

Поскольку техническими и экспертными заключениями контролирующих органов подтверждено соответствие перепланированного и переустроенного помещения строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическим требованиям, а изменение назначения помещения не нарушает права и законные интересы граждан, истец полагает, что указанное помещение подлежит переводу из нежилого в жилое с сохранением помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии и признанием на него права собственности в порядке приватизации.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 22 декабря 2015 г. исковые требования удовлетворены, спорное нежилое помещение признано жилым и сохранено в перепланированном состоянии. За Хуаде А.А. признано право собственности на указанное помещение в порядке приватизации.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 мая 2016 г. решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация ставит вопрос об отмене судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М. от 30 января 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

• Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.
• В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
• Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением исполнительного комитета Советского районного Совета народных депутатов от 20 февраля 1987 г. N 87 пр.

05 «О предоставлении временной служебной жилой площади в лифтерских помещениях» с целью решения кадрового вопроса жилищного производственно-эксплуатационного треста и служб города работникам жилищно-коммунальных служб района разрешено временное проживание в переоборудованных подсобных помещениях, на жилищный производственно-эксплуатационный трест возложена обязанность производить вселение и открывать лицевые счета на оплату проживания и коммунальных услуг в соответствии с существующим порядком заселения и использования служебных квартир (л.д. 8 — 11).

В приложении N 1 к указанному решению содержится адресный список предоставляемых помещений, являющихся лифтерскими помещениями и пожарными выходами, в том числе комната N 1 жилой площадью кв. м с наличием санузла по адресу: .

Между муниципальным унитарным ремонтно-эксплуатационным предприятием N 11 Карасунского округа г. Краснодара (наймодатель) и Хуаде А.С. (наниматель) в 2001 году заключен договор найма названного помещения в домах муниципального жилищного фонда. В качестве основания для заключения договора указан приказ начальника предприятия от 11 июля 2001 г. N 213 (л.д. 6 — 7).

Согласно разделу 1 договора предоставленное нанимателю и членам его семьи жилое помещение является изолированной комнатой N 1а общей площадью кв. м.

В соответствии с выпиской из лицевого счета от 17 февраля 2015 г. в помещении проживают и зарегистрированы по месту жительства с 2007 года Хуаде А.С. (наниматель) и с 2009 года члены его семьи — супруга Хуаде Х.Х. и сын Хуаде А.А. Собственником помещения является муниципальное образование «Город Краснодар» (л.д. 26 — 28).

Хуаде А.А.

без согласования с Администрацией выполнил следующие строительные работы в указанном помещении с присоединением части общего имущества многоквартирного дома:

— в лифтерской комнате N 5 выстроены самонесущие перегородки, что образовало жилую комнату площадью кв. м, коридор N 5/2 площадью кв. м и санузел N 5/1 площадью кв. м, в котором установлены сантехнические приборы и который подключен к сетям водопровода, канализации и вентиляционному каналу здания, предназначенному для вентиляции нежилых помещений;

— в помещении N 6 (место общего пользования) выстроена самонесущая перегородка, что образовало жилую комнату N 6 площадью кв. м и коридор N 6/1 площадью кв. м;

— между коридором N 5/2 и коридором N 6/1 демонтирована дверь для образования проема;

— на входной площадке, не выходя за габариты строения литер «а9», демонтированы ступени, устроены стены из кирпича толщиной 380 мм, перекрытие железобетонное толщиной 200 мм, остекление в металлопластиковых рамах, что образовало подсобное помещение N 53 площадью кв. м;

— между жилой комнатой N 6 (место общего пользования) и подсобным помещением N 53 для образования проема демонтирована окно-балконная дверь без выреза самонесущей подоконной части стены;

— между коридором N 4 (место общего пользования) и коридором N 6/1 в перегородке сужен дверной проем и установлена дверь (л.д. 17 — 19).

Как следует из технического паспорта жилого помещения (квартиры 1а) от 18 сентября 2014 г. в результате проведенных работ общая площадь квартиры увеличилась с кв. м до кв. м, жилая площадь квартиры составила кв. м (л.д. 12 — 16).

В 2015 году Хуаде А.А.

обратился в Администрацию с заявлением о сохранении квартиры 1а в переустроенном и перепланированном состоянии, однако Администрация отказала заявителю в проведении указанной процедуры по мотиву отсутствия правоустанавливающих документов на жилое помещение, а также отсутствия согласия наймодателя и согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на присоединение к квартире общего имущества (л.д. 2 — 5).

Согласно представленным в материалы дела техническим заключениям изменение назначения спорного помещения с образованием новой квартиры N 1а не повлияло на несущую способность основного строения, не затрагивает его конструктивные характеристики надежности и безопасности, не угрожает жизни и здоровью граждан, соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам (л.д. 17 — 22).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что самовольной перепланировкой квартиры 1а, произведенной в целях использования помещения в качестве жилого, не нарушены права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома, не возражавших против проведения указанных работ и присоединения к спорной квартире части общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем пришел к выводу о возможности произвести перевод помещения из нежилого в жилое, сохранить это помещение в перепланированном состоянии. Поскольку жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания права собственности на квартиру в порядке приватизации.

1. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
2. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судебные постановления приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
3. В силу части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
4. Согласно части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
5. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
6. В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
7. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).
8. Вместе с тем частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

• В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
• Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.
• В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
• В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (часть 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
• Решая вопрос о сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, суду следовало установить, произведена ли перепланировка помещения и (или) реконструкция.
• Между тем, делая вывод о том, что произведенные истцом работы относятся к перепланировке, суд не указал, на основании каких доказательств пришел к такому выводу, не установил, необходимо ли было истцу получить разрешение на производимые работы с учетом требований градостроительного законодательства.

Как следует из материалов дела, в результате проведенных истцом работ произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, поскольку в состав квартиры, ставшей обособленным и изолированным помещением, вошло помещение общего пользования N 6 общей площадью кв. м, а также входная площадка с образованием (строительством) дополнительного помещения площадью кв. м (л.д. 12 — 16).

1. В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
4. Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.
6. Суд, давая оценку представленным истцом доказательствам, пришел к выводу о наличии согласия собственников помещений многоквартирного дома на сохранение в перепланированном состоянии квартиры 1а, однако не учел, что необходимо согласие всех собственников, поскольку в результате проведенных истцом работ произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме.