Участники рынка недвижимости ожидают значительного роста стоимости арендного жилья: в крупных городах России цены в 2021 году могут вырасти на 8-10%, в столице — на 15%.
Весной 2020 года, пишут «Известия», которые ссылаются на собственный опрос предпринимателей и экспертов, хозяева квартир шли навстречу арендаторам и снижали ставки.
Но уже летом спрос на съемное жилье начал восстанавливаться, а осенью плата и вовсе пошла вверх.
Причиной изменений в основном стали тенденции рынка труда. Если с началом локдауна часть иногородних сотрудников, потерявших работу, возвращалась в родные города переждать изоляцию, другим нужно было уменьшить расходы на съем жилья.
Понимая ситуацию, арендодатели снижали ставки — в некоторых случаях скидки достигали 50%. Но уже с осени работодатели, которые сокращали штат весной, нанимали новых сотрудников, и спрос на аренду жилой недвижимости стабилизировался.
В сентябре—октябре даже ощущался дефицит качественного предложения на рынке аренды, отметил руководитель направления вторичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов.
Поэтому в годовом выражении средняя ставка по России практически не изменилась: в ноябре 2020-го она составила 18,3 тыс. рублей в месяц против 18,4 тыс. годом ранее, добавил аналитик.
В среднем участники рынка ожидают повышение цен на наем жилья от 8 до 15% в зависимости от региона.
Арендное жилье в крупном городе — это всегда высоколиквидный объект, указывает член генерального совета «Деловой России» Алим Бишенов. Конечно, коронакризис существенно повлиял на этот рынок, но эффект был недолгим в виду отсутствия тотальных локдаунов.
Экономика начала постепенно восстанавливаться, а вместе с ней и рынок арендного жилья.
Но рост ставок на съем квартир можно считать лишь точечным — он характерен только для таких крупных городов-миллионников как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Казань, Самара, Новосибирск и другие.
Для небольших региональных центров ситуация, скорее, более волатильная, и прирост ставки варьируется в диапазоне от 2 до 3%. Но интересно охарактеризовать динамику цен на арендное жилье, указывает эксперт.
В период локдауна весной ставки собственниками понижались в некоторых случаях до 50%, что связано с низким спросом, но довольно быстро спрос пополз вверх и цены вернулись к прежнему уровню.
То есть в целом пандемия не оказала долгосрочного или поворотного влияния на ценовую политику.
В то же время для крупных городов вложение средств в арендную квартиру — наиболее оптимальное решение с точки зрения инвестиций в кризис.
Только за этот год средняя стоимость квадратных метров в новостройках выросла на 15-18%, а учитывая, что в следующем году инфляционные риски по части роста цен на стройматериалы продолжают возрастать, так что можно предположить, что ценник на жилье также поднимется — возможно, не так резко, как в 2020, но рост в диапазоне 10-12% неизбежен.
Что касается прогнозов, то в 2021 году многое будет зависеть от общей эпидемиологической ситуации в стране и мире, отмечает Алим Бишенов. В случае, если массовая вакцинация способствует заметному снижению новых случаев заражения, то деловая активность начнет нарастать, поэтому ставки на качественное арендное жилье могут расти более заметно.
Можно предположить, что в мегаполисах динамика роста может варьироваться от 5 до 10%, в небольших городах и туристических центрах — в диапазоне до 5-7% в зависимости от сезона.
По словам эксперта, на ценообразование будет также влиять ситуация с безработицей и ростом доходов населения — без стабилизации этих двух факторов спрос на арендное жилье может вновь приостановиться.
Россиянам, которые планируют переехать в крупные города, исполнительный директор департамента рынка капиталов ИК «Универ Капитал» Артем Тузов советует искать жилье заранее.
Им нужно либо договориться с собственниками, заключить договор и внести предоплату, либо найти хорошего риелтора, который поможет оперативно найти жилье в короткие сроки.
В любом случае, чем раньше будущий съемщик позаботится о жилье — тем дешевле для него будет аренда.
Цены на квартиры всегда подчиняются одной тенденции — растут вслед за спросом (а он будет, так как после кризиса пойдет процесс восстановления экономики и появятся новые вакансии). Второе немаловажное условие — цены растут быстрее в крупных городах, нежели небольших населенных пунктах, из которых постепенно произойдет отток рабочей силы.
Есть и еще несколько факторов, с которыми напрямую связаны цены на аренду жилой недвижимости. Во-первых, их можно считать производной от стоимости квартир и, соответственно, при росте цен на покупку жилья разумно ожидать и рост стоимости его аренды.
Но в то же время, из-за эпидемии Covid работодатели стали привыкать к работе сотрудников удаленно. Так что необходимость жить в крупных городах, чтобы хорошо зарабатывать, может у многих людей исчезнуть. То есть возможно появление долгосрочного тренда на падение спроса на аренду, полагает Артем Тузов.
В связи с этим стоит ждать падения стоимости аренды, а не роста.
Снимать жилье у государства
О том, сколько стоит снимать жилье у государства, на каких условиях, и как на этом можно заработать, рассказала управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова в ходе VIII Финансового форума по недвижимости.
«Уже сейчас 4 млн семей в России арендуют жилье. Это 150 млн квадратных метров, почти 4% жилищного фонда. Квартиры часто снимают без договоров, в частном секторе, в обход бюджета. Права арендаторов по таким договорам не защищены», — заметила Балкарова.
Более того, согласно опросу, который провел ВЦИОМ, из 23 млн семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, 8 млн семей готовы арендовать жилье, заметила она.
«Мы хотим показать людям, каким может быть стандартное арендное жилье. Показать инвесторам, что это выгодное вложение», — подчеркнула Балкарова.
Создание того самого фонда арендного жилья, о котором говорят вот уже 20 лет, началось со столицы — «города, в котором всегда есть спрос». АИЖК приступил к реализации сразу нескольких проектов. Стартовыми стали «Лайнер» на Ходынском поле и MatchPoint в районе Кутузовского проспекта, которые вошли в закрытый паевой инвестиционный фонд «Кутузовский».
«Лайнер» обещают заселить уже к лету. Два дня назад было открыто бронирование «юнитов» — апартаментов в специализированном наемном фонде. По словам Балкаровой, на АИЖК обрушился шквал звонков от интересующихся. Какая часть обращений увенчается договором аренды, будет ясно уже к лету.
Арендное жилье дешевле ипотеки
Как отметила управляющий директор АИЖК, авторы проекта постарались создать максимально широкую «продуктовую линейку»: в наличии апартаменты от 25 до 84 «квадратов». Все «номера» типовые: сдаются с мебелью и техникой. Стоимость начинается с 36 тыс. рублей в месяц.
При заселении арендаторам придется оплатить первый месяц проживания и страховой депозит. В эту сумму входят круглосуточные консьерж и охрана. «Коммуналку» придется оплачивать отдельно, по счетчикам, согласно московским тарифам.
За дополнительную плату можно будет заказать уборку «номера».
Заезжать в апартаменты можно с домашними животными и детьми. Сроки договора варьируются от двух месяцев до нескольких лет, но, как призналась Балкарова, рассчитывают, в основном, на долгосрочные договоры — год-два. На период аренды можно оформить временную регистрацию.
В целом в портфеле АИЖК сейчас около 70 тыс. «квадратов». Это три проекта в Москве. Первый уже запущен. Остальные московские доходные дома будут открываться по мере готовности — в 2018-2019 годах. Что касается других регионов, Балкарова не стала уточнять, где именно реализуются подобные «пилоты» и в какой они стадии готовности.
Другая сторона арендного вопроса — работа с инвесторами. Долгое время вопрос создания фонда арендного жилья тормозился именно по причине нежелания инвесторов вкладывать деньги «вдолгую». На этот раз АИЖК решили привлечь других инвесторов.
«Все наши проекты мы реализуем через паевые инвестиционные фонды.
Это значит, что под управлением государственной УК мы будем предлагать инвесторам, в том числе, частным лицам, новый финансовый продукт — паи такого фонда.
Это инструмент, который позволит людям уже сейчас получать текущий доход от того, что недвижимость сдается в аренду, и участвовать в росте стоимости недвижимости», — заметила управляющий директор АИЖК.
Паи выставят на продажу уже в текущем году. По словам Балкаровой, инвестору не обязательно будет иметь на руках сумму, сопоставимую с ценой покупки квартиры. Он может приобрести паи на ту сумму, которая у него есть: 100, 300 тыс. рублей, и получать доход не от одной квартиры, которую нужно еще выгодно сдать, а от диверсифицированного пула квартир.
Несмотря на интерес со стороны государства, застройщики к подобным проектам по-прежнему равнодушны. «Мы проанализировали обычную модель: взяли участок в 20 тыс. „квадратов“ и посмотрели, что будет, если построить на нем арендное жилье и жилье на продажу.
Доходность по жилью, даже на падающем рынке, — это 4 года, по аренде — 17 лет, — рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. — Очевидно, что инвестору выгоднее продавать жилье по себестоимости, чем с отрицательной доходностью пускаться в арендную историю.
Поэтому все, у кого на руках сейчас есть ГПЗУ с отметкой „жилая застройка“, никогда не будут строить арендное жилье».
Покупать квартиры уже невыгодно
По словам Цветковой, если государство ставит развитие рынка арендного жилья своим приоритетом, есть меры, которые позволят сделать продукт для застройщиков более инвестиционно привлекательным.
Например, освобождение от налога на землю или на имущество на первые годы функционирования арендного жилья. Снижение платежа за изменение вида разрешенного использования земли.
А чтобы инвестор не распродал арендный фонд поштучно, нужно прописать в Жилищном кодексе понятие арендного жилья и закрепить там соответствующий запрет, считает представитель ассоциации.
Однако не все застройщики оказались столь категоричны. Участники дискуссии признали, что интерес к подобным проектам есть, поскольку рынок перенасыщен предложением, доходы от продажи жилья снижаются, а мобильность населения растет. Разница доходности от продажи и аренды сокращается, и застройщики начинают рассматривать вопрос доходных домов куда серьезнее, чем раньше.
Кроме того, как отметила Балкарова, застройщикам больше интересно участвовать в программах арендного жилья, продавая АИЖК часть своих объектов. Таким образом они получают гарантированный объем реализации, не затаваривая рынок. «В части инвестиций здесь выгоднее приобретение паев. Это другая экономика, другой тип инвесторов, который настроен на долгосрочный доход», — согласилась она.
При этом Балкарова подчеркнула, что само понятие арендного жилья в Жилищном кодексе уже существует, и предусматривает запрет на продажу недвижимости по частям. Есть продвижение и в части преференций. Например, в Москве, в законе о налоге на имущество предусмотрены льготы по наемным домам.
Однако, по мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, не стоит смотреть на арендное жилье с позиции доходности.
«Может, стоило бы вернуться в те времена, когда арендное жилье было преимущественно ведомственным, поскольку, если руководствоваться соображениями окупаемости, то „двушка“ должна стоить не меньше 70 тыс.
рублей в месяц — сумма, вполне сопоставимая с ипотечным платежом за период, который позволяет выкупить жилье, а не только арендовать», — аргументировал он.
В то же время, как подчеркнул глава Минстроя Михаил Мень, в теории определить, насколько новый формат будет востребован инвесторами и арендаторами, сложно. Нужно пробовать. В частности, в ходу могут оказаться такие форматы как аренда с возможностью выкупа.
Анна Семенец
Сдачу квартир обложат налогом. Теперь съёмщики заплатят больше или хозяева получат меньше?
В этом году Минстрой планирует внести в Госдуму законопроект, который направлен на легализацию рынка аренды жилья. Это следует из плана законопроектной деятельности правительства.
Пока документ находится только на стадии обсуждения, но направление работы уже понятно. В частности, предлагается создать информационную систему учёта договоров найма и объединить её с системами ФНС.
Это позволит упростить процедуру начисления и сбора налогов.
— Безусловно, Минстрой и ФНС можно понять. В одной только Москве сдаётся около миллиона квартир.
Это несколько миллиардов рублей налоговых платежей в месяц, если считать по минимальной стоимости месячной аренды. На самом же деле — несколько десятков миллиардов.
И ещё как минимум столько же — в целом по стране, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Проблема, с точки зрения государства, колоссальная. Суммы недополученных в казну денег огромны. Как отметила старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова, при ужесточении условий сдачи жилья суммы подоходного налога можно увеличить как минимум на 10%. По её словам, сейчас в России сдаётся около 12% квартир от всего жилого фонда.
Правда, чтобы реально вывести рынок арендного жилья из тени, нужно, чтобы это было интересно не только казне, но и собственнику жилья.
Ещё один вариант, по словам Анны Бодровой, — создать условия, при которых сдавать жильё по серым незадекларированным схемам было бы проблематично и рискованно.
Ужесточая надзор за потоками безналичных и наличных платежей, власти преследуют в том числе и цель осложнения жизни для тех, кто сдаёт жильё и не платит при этом налоги.
При этом Алексей Кричевский считает, что моментальная легализация этого рынка после 30 лет спокойного существования без регулирования банально невозможна.
— Чиновники хотят моментального результата, а к нему нужно идти шаг за шагом. Некоторая часть рантье уже зарегистрировались как самозанятые и платят пусть и не 13% НДФЛ, но хотя бы 4%.
В лучшем случае столь резкие заявления и действия законотворцев приведут к тому, что в России через полгода-год после принятия закона утроится число самозанятых и поступления всё равно будут как минимум в три раза меньше расчётов экономистов министерства.
В худшем — владельцы просто будут сдавать квартиры так, как сдавали и раньше, — считает Алексей Кричевский.
Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов считает, что подобные перемены в первую очередь заметят арендаторы. Он уверен, что расходы по налогообложению, которые будут дополнительно ложиться на наймодателя, включат в стоимость аренды.
— Это совершенно очевидно — никто не будет сдавать квартиру себе в убыток. Поэтому, если рынок когда-нибудь придёт всё-таки к «белому» варианту существования, на ценах это скажется, — считает Дмитрий Таганов.
Полки для избранных. Где в секонд-хендах прячут лучшие вещи и как их найти
По словам Алексея Кричевского, в случае тотального контроля цены на аренду моментально вырастут не на эквивалент НДФЛ в 13%, а на 15–20%. И платить придётся не хозяину жилья, а съёмщику.
Анна Бодрова считает, что стоимость аренды может подорожать на 13–15%. Впрочем, многое будет зависеть и от спроса на квартиры. В разных городах и разных районах цены могут измениться по-разному. Вероятнее всего, в первую очередь могут подорожать самые востребованные квартиры.
Кому-то придётся расстроиться. Минстрой вытесняет частников с рынка аренды жилья
Когда стало понятно, что ставки по вкладам больше не будут приносить доход, люди начали искать способ пристроить деньги.
Недвижимость стала рассматриваться как лёгкий и надёжный способ вложения средств — она стабильно растёт в цене и востребована в качестве аренды.
Но есть ли что-то стабильное в нашей жизни? С лёгкой подачи Минстроя на рынок аренды жилья должны выйти крупные игроки, которые потеснят (или вытеснят) частных арендодателей. Зато в выигрыше останутся квартиросъёмщики.
Доходные дома. Возвращение
О развитии коммерческой аренды поговаривают уже давно, и даже есть первые проекты, реализованные ДОМ.РФ. В 2017 году запущен арендный дом на базе МФК «Лайнер» (280 апартаментов). В 2020 году на рынок Москвы вышли ещё три дома: «Парк Легенд», «Октябрьское поле», «Матч поинт».
Арендный дом в Москве. аренда. дом. рф
На данный момент ДОМ.РФ профинансировал 458 тыс. кв. м. жилья в Москве, Воронеже, Екатеринбурге, Тобольске и Большом Камне на общую сумму 46,9 млрд руб. Это почти 9 тыс. квартир и апартаментов.
Арендный дом по своей сути — квартиры, выкупленные юридическим лицом или построенные в партнёрстве со строительной компанией. В каждой квартире сделан ремонт, есть мебель, бытовая техника.
В доме — консьерж сервис, охрана и прочие услуги для жильцов. Аренда проводится по договору с юридическим лицом, оплату можно сделать и отследить через специальные сервисы.
Тут же — решить возникающие проблемы в чате.
ДОМ.РФ предлагает то, чего не хватало рынку арендного жилья, — цивилизованность. Все отношения регулируются договором. Теоретически арендодатель не сможет выгнать жильца на мороз, если не было нарушений. Зато частный владелец квартиры может, и выгоняет, потому что «самому жить негде — поссорился с женой».
Но в масштабах страны количество арендных домов слишком маленькое. Регионы, далёкие от Москвы, о таком новшестве вообще не слышали.
У минстроя родилось предложение
Президент Фонда «Институт экономики города», член Общественной палаты при Минстрое Надежда Косарева предлагает:
При участии Минстроя России, ДОМ.РФ и Банка России разработать стандарты как проектного, так и ипотечного кредитования юридических лиц, на цели развития сегмента наёмных домов. ДОМ.
РФ — разработать и внедрить программы рефинансирования кредитов юридическим лицам под залог наемных домов, а Минстрою всё-таки представляется необходимым подготовить методические рекомендации для регионов и муниципалитетов о создании доступного наёмного жилья для субсидирования платы за коммерческий наём
Проще говоря, Надежда Косарева предлагает давать льготную ипотеку для юридических лиц, которые готовы вкладываться в покупку арендных домов. Дальше — больше. Общественница выступает за налоговые льготы тем, кто строит арендные дома и сдаёт в них квартиры, а также за послабления по выделению земли и подключению к сетям.
Про людей тоже не забывают. Давно уже ходят предложения субсидировать аренду жилья льготным категориям граждан. Это будет альтернатива социальному найму, на которое сейчас у регионов не хватает квартир.
Прочь, частник, из тени
Если строительство домов под аренду станет массовым, то рынок разделится на легальный и теневой. Бюджетная поддержка даст возможность юридическим лицам опускать стоимость аренды ниже рыночной.
Куда девать квартиры, купленные для инвестиций? vk.com
Надежда Косарева отмечает:
Мы проводили многочисленные расчёты, которые показывают, что чем больше мер поддержки предоставляется, тем будет меньше ставка найма. Благодаря этому можно достичь той планки, которая составит около 30% от рыночной
Рынок найма жилья в России давно напрашивается на реформу и регулирование, поэтому арендные дома можно рассматривать как благо.
Ожидание и реальность
В голове рисуется картинка. Немного казённая но в целом чистая и приятная квартира, в которой можно жить годами вместе с собакой, кошкой и детьми без каких-либо нареканий со стороны арендодателя.
В холле — милейшая бабушка-консьержка, через которую можно заказать уборку в квартире и мелкий бытовой ремонт. К шумным соседям не надо ходить — для этого есть охранник. Злостных дебоширов сразу выгоняют, потому что так написано в договоре.
Аренда ниже ипотечного платежа, а в квартире можно оформить временную прописку, что решит проблему школы и садика.
А сейчас перестанем смотреть в стену с глупой улыбкой, представляя светлое будущее и зададимся насущными вопросами.
- Сможет ли государство снизить цены на аренду? Пока пример Москвы показывает — цены от ДОМ.РФ на 25% выше, чем у частников.
- Сейчас темпы строительства невысоки, не хватает даже на льготную ипотеку. Нужны инвесторы, а инвесторам — высокая доходность. Будет ли она при снижении цены аренды? Доход от сдачи квартиры в наём — 4−5%. Высокие ипотечные ставки и необходимость обслуживать дома сведёт доход к минимуму.
- Не получится ли монополий? Крупные корпорации, например, банки и застройщики, захватят рынок, выдавив мелких игроков.
- Что будет с частными арендодателями? Не все из них «серые» и нечестные. Им либо придётся конкурировать ценой, либо давать квартиры под управление крупным игрокам.
- Будет ли строительство жилья равномерным по регионам?
Одним словом, надо подождать, как будут развиваться события. По прогнозам Минстроя, к 2023 году должно быть построено 30 млн. кв. м жилья под аренду. Жильщный вопрос смогут решить 714 тыс. семей.
Правда и мифы о деньгах в OK
Как нас напугали липовым «законопроектом» об ужесточении аренды жилья
14 января одной из самых обсуждаемых новостных тем в России стал некий «законопроект Минстроя», который, цитируем, «позволит создать условия для формирования рынка частного наемного жилья» и, как следствие, «может отразиться на стоимости аренды жилья — цена может увеличиться больше, чем на ставку применяемого налога». Переводя на русский язык: «Скоро снять квартиру будет дороже, чем сейчас».
Началось все с публикации в «Известиях» с обтекаемым выражением в заголовке «в России могут ужесточить…». Дальше, как водится, пошли различные «мнения на тему», «протесты» и просто рерайты, а лидер одной из парламентских партий тут же заявил, что вообще налоги за аренду отменит. Однако все это — круги по воде, давайте посмотрим так сказать исходный материал на «Известиях»:
«Минстрой готовит законопроект, который позволит создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. Его внесут в Госдуму до конца этого года, говорится в документах правительства России».
«Известия»
Наверное постоянным читателям «Сенсаций.Нет» даже рассказывать не надо, что эти самые «документы правительства» есть только и исключительно у редакции самих «Известий»? Что там конкретно говорится нам не раскрывают, нормативные акты не показывают, просто констатируют факт — есть какая-то пометка о каком-то законопроекте об аренде жилья.
Далее идет ровно два от представителей власти. Первый — от безымянного (а значит анонимного) представителя «ДОМ.РФ» в котором говорится о некоем «законопроекте» (не факт, что именно о том, что внесен в «документы правительства» — прим. «Сенсаций.
Нет») , второй от замминистра Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никиты Стасишина:
«Цифровизация рынка аренды обеспечит не только повышение прозрачности и возможность учета заключаемых договоров для достижения национальной цели по улучшению жилищных условий, но и внесет вклад в цифровую трансформацию российской экономики».
Заместитель главы Минстроя Никита Стасишин, «Известия»
В косвенной речи Стасишин ссылается на реализуемый сегодня нацпроект «Жилье и городская среда», вернее на его паспорт.
Из этого 466-страничного текста мы узнали, что в структуре нацпроекта, который, к слову, реализуется в нашей стране с октября 2018 года, есть 4 основных пункта — «Ипотека», «Жилье», «Формирование городской среды» и «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». Есть и инфографика по этапам реализации проекта. Можно посмотреть о планах на 2021 год:
К слову, в самом документе мы не нашли ни слова о «легализации рынка аренды жилья» и некоем «новом налоге для арендодателей». Честно говоря, поиск по тексту вообще не нашёл совпадений со словом «аренда» . Все эти утверждения содержатся только в х многочисленных «экспертов» и экспертов самих «Известий».
Однако мы обнаружили кое-что другое. И не в документе, а на сайте газеты «КоммерсантЪ»:
«Россиян, которые сдают квартиры и не платят налоги, выведут из тени — такие планы на этот год озвучили в Минстрое. Для этого ведомство создаст специальную платформу совместно с налоговой службой и ГИС ЖКХ. Как пояснил замминистра строительства Никита Стасишин, в новой системе владельцам квартир будет проще оформить договор аренды и передать данные в ФНС».
«Коммерсантъ»
Знакомые формулировки, знакомая фамилия, знакомые упоминания некой «платформы»… Вот только материал этот датирован 15 января ….
2020 года! И лично у нас сложилось стойкое ощущение, что «Известия» просто-напросто взяла тему годичной давности, два , сослалась на один очень абстрактный документ и на второй, который читать и проверять никто не пойдет и попросту «вбросила» тему, которую, естественно, будут читать, возмущаться, делиться ссылками…
Косвенно это подтвердил сегодня замминистра финансов РФ Алексей Сазанов, который очень мягко сообщил, что никаких законопроектов «об ужесточении рынка аренды» в глаза не видел. Об этом написали РИА «Новости».
Хотя и здесь может быть «накрутка просмотров» за счет «хайповой темы» — судя по контексту, журналист просто «поймал за рукав» чиновника, вполне возможно, не профильного и не осведомленного и задал ему вопрос, о котором тот ничего не слышал.
ИТОГ: Никаких законопроектов или каких-либо других нормативных актов об «ужесточении рынка аренды жилья» нет, есть только некие абстрактные намерения по цифровизации рынка аренды, которые вслух озвучиваются уже не первый год.
ВЕРДИКТ: Даже если такие законопроекты и появятся, то непонятен механизм реализации этой абстрактной программы, а также неведомы инструменты, благодаря которым арендодателей заставят говорить о том, что они сдают квартиры. А вот подобные статьи действительно могут повлиять на рынок жилья, кто мешает уже сегодня, ссылаясь на липовый «законопроект» поднимать планку арендной платы? …. Вопрос риторический.
P.S. На нашей памяти еще ни одна из «страшилок» газеты «Известия» о том, что «в России могут ввести/подорожать/подешеветь/ запретить» не сбылась на 100%.
Государство делает все, чтобы жилье подорожало
03.12.2017
Жилищное строительство
Отмена долевых инвестиций в строительство ударит не только по малым и средним застройщикам, но и по крупным
Совсем недавно как гром среди ясного неба прозвучали слова министра строительства России Михаила Меня о возможности введения лицензирования для застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Конечно, пока это только слова, и на законодательном уровне инициатива еще не заявлялась, но волна непонимания и недовольства захлестнула строительный мир.
В унисон Михаилу Меню вторил и председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, не только выступая за возвращение к лицензированию застройщиков, но и предлагая ввести повышенные требования к последним с 1 января 2018 г.
– на полгода раньше, чем обозначено в законе, объясняя такую спешку попыткой сдержать появление новых обманутых дольщиков и рост количества проблемных объектов.
Среди этих требований «один застройщик — одно разрешение на строительство», наличие 10% от стоимости проекта в качестве собственных средств на протяжении всего проекта и 10% денежных средств на момент получения разрешения на строительство.
Мы обратились за ми к экспертам рынка недвижимости, чтобы выяснить, повлияют ли при таком развитии событий затраты на приобретение лицензий застройщиков в конечном итоге на стоимость жилья и что в целом ждет строительную отрасль и долевое строительство жилья в частности.
— Насколько оправдано введение повышенных требований к застройщикам с 1 января, а не с 1 июля? Успеют ли застройщики подготовиться к этому сроку?
Довран Гарагозов, директор Управления ГЧП ГК «КОРТРОС»: «Надо сказать, что за последние 2 года это уже третья волна поправок, ужесточающая требования закона о долевом строительстве.
Учитывая, что и до принятия данных корректировок правила работы по договорам долевого участия были сильно изменены – повышенные требования к застройщикам, введение административной и уголовной ответственности, повышение требований к отчетности, проведению проверок и т.п.
– на наш взгляд, сегодня нет необходимости в изменении сроков вступления в силу новых поправок. Рынок должен успеть подготовиться к новым изменениям, а они очень существенные».
Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век», входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области: «Идея переноса срока вступления в силу поправок в 214-ФЗ, скорее всего, не будет реализована.
Если бы ее осуществили, застройщики не успели бы так быстро адаптировать свои бизнес-процессы к необходимым изменениям.
Более того, включение в законодательство столь радикальных реформ, а также угроза пересмотра сроков вступления в силу новых норм создают высокие риски.
Деньги от граждан в строительство привлекаются только после получения разрешения на строительство. Однако существенные вложения средств застройщики осуществляют до этого, оплачивая подготовку градостроительной документации, подключение к сетям, инженерные изыскания и прочие операционные издержки.
При этом они рассчитывают, что регулирование будет стабильным, но оно практически ежегодно меняется. Хотя цикл одного проекта, как правило, составляет 3-5 лет. Это снижает юридическую стабильность при ведении бизнеса и влечет дополнительные риски, которые невозможно заранее предусмотреть или снизить.
Наиболее оптимально изменять законодательство в этой сфере не чаще, чем раз в пять лет».
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «Желание законодателя ускорить введение изменений понятно и оправдано, если при этом руководствоваться желанием минимизировать риски участников долевого строительства. Застройщики же, безусловно, столкнутся с существенными издержками и, конечно, не все смогут успеть привести свою деятельность в соответствие».
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области: «Думаю, основные требования к застройщикам будут введены все-таки с 1 июля 2018 г. Ускорять этот процесс не имеет смысла, поскольку многие требования существенно ограничат деятельность застройщиков.
К примеру, застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство домов или иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство. При этом размер собственных денежных средств, находящихся на банковском счете застройщика, должен составлять не менее 10% от проектной стоимости строительства.
На практике же застройщик зачастую одновременно осуществляет строительство нескольких объектов по разным разрешениям на строительство. Это могут быть отдельные разрешения на строительство жилых домов, социальных объектов, инженерных сетей и сооружений.
Получение одного разрешения на строительство на все указанные объекты зачастую не представляется возможным, в том числе с учетом требований о наличии собственных денежных средств, находящихся на банковском счете».
— Нужно ли вводить лицензирование для застройщиков долевого жилья?
Довран Гарагозов: «Любая сфера, где в отношения с профессиональным участником рынка, в нашем случае – это застройщик, вступает обычный гражданин, требует повышенного внимания и особых условий, защищающих потребителей.
В долевом строительстве нужен целый комплекс мер, который позволял бы защитить граждан, не допустить применение мошеннических схем. Правительством РФ такие меры уже предусмотрены. Лицензирование – это всего лишь проверка на соответствие определенным требованиям, что подтверждается специальным документом – лицензией.
Действующие правила работы по ДДУ и так предусматривают проверку застройщика на соответствие требованиям закона, и делает это специальный уполномоченный орган в регионах, как правило, региональные министерства строительства. Поэтому, на наш взгляд, нет необходимости предусматривать дополнительные бюрократические процедуры.
Здесь нужно все оценивать системно, в частности, проанализировать, как такой шаг может повлиять на рейтинг России в Doing Business, который ежегодно готовится Всемирным Банком. Ведь если посмотреть объективно, долевое участие как отдельный финансовый инструмент себя оправдал.
По оценкам экспертов, общий объем всего возводимого жилья с использованием ДДУ составляет порядка 80-90%. При этом число обманутых дольщиков не превышает 5-6%. Это не критичный уровень риска для такого финансового инструмента.
На примере СУ-155 мы можем видеть, что основные схемы, которые применялись данным застройщиком, не включали ДДУ, а использовалась схема жилищно-строительных кооперативов и т.п. Особо отмечу, что такая статистика была до ужесточения требований 214-ФЗ, которые были приняты в 2014-15 гг. Соответственно сейчас риск работы по ДДУ еще ниже. А предусмотренные законом меры финансового обеспечения должны полностью покрывать риск возникновения недостроя».
Василий Шарапов: «Квазилицензирование уже существует в виде выдаваемых застройщикам со стороны контролирующих органов так называемых ЗОС – заключений о соответствии проектной декларации застройщиков требованиям закона. Без ЗОС застройщики не вправе привлекать деньги граждан.
В этой ситуации введение дополнительного лицензирования на предоставление права привлечения долевых инвестиций граждан будет избыточным шагом, фактически лицензия станет дублировать ЗОС, что вряд ли целесообразно в контексте провозглашенной политики на снижение административных барьеров в строительстве.
Напомню, в 2014 г. Правительство РФ ввело в действие исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства. В случае же введения лицензирования административные барьеры будут расти, а не снижаться. И лицензирование уже было ранее признано неэффективной мерой – в 2008 г.
государство отказалось от него в пользу саморегулирования».
Наталья Шаталина: «Идея введения лицензирования в сфере долевого строительства неоднократно поддерживалась участниками рынка, однако до сих пор не представлено весомых аргументов в его пользу, поскольку оно не способно обеспечить соблюдения прав дольщиков и гарантировать получение дольщиками объектов долевого строительства. При этом лицензирование возлагает на застройщиков обязательства по прохождениям долгих и сложных бюрократических процедур».
Павел Брызгалов: «Считаю, это излишняя мера, поскольку сегодня в СРО состоят организации, осуществляющие строительную деятельность. Если сейчас обяжут получать застройщиков еще и лицензии, по сути произойдет дублирование одного и того же процесса, соответственно, и дублирование затрат, что в конечном итоге отразится на стоимости квадратного метра».
— Как введение лицензий отразится на стоимости жилья?
Довран Гарагозов: «Вопрос не в лицензировании. Вопрос более глобален – быть или не быть долевому строительству. Если ставить вопрос так, как он сегодня звучит, то ответ будет однозначным – отмена ДДУ приведет к росту стоимости квадратного метра жилья.
Почему? Это экономика, и административно мы здесь повлиять на стоимость не можем. Без ДДУ цепочка участников при строительстве жилья выглядит так: застройщик-банк-покупатель.
ДДУ позволяет исключить из этих отношений финансового посредника – банк и сокращает цепочку: застройщик-гражданин. Соответственно, как только вы возвращаете банк, можете сразу прибавлять к стоимости квадратного метра 15-18%. Все зависит от того, какие аппетиты у банка.
Гарантирует ли банк, что гражданин получит достроенное жилье – большой вопрос в свете последних событий в банковском секторе».
- Василий Шарапов: «Не думаю, что наличие лицензирования существенно повлияет на цену новостроек, но многое зависит от конкретной редакции законопроекта».
- Наталья Шаталина: «Мы тоже считаем, что введение лицензирования вряд ли существенно отразится на стоимости жилья».
- Павел Брызгалов: «На мой взгляд, введение лицензирования у застройщиков приведет к росту цены на квадратный метр, поскольку стоимость лицензии будет включена в его стоимость».
- — Сколько застройщиков останется на рынке после введения повышенных требований и лицензирования?
Довран Гарагозов: «Сегодня сложно спрогнозировать точное число тех, кто продолжит работу по 214-ФЗ после вступления в силу новых поправок.
Но очевидно, что рынок изменится: последует укрупнение застройщиков. Самый негативный из возможных сценариев – это падение объемов строительства и удорожание стоимости жилья.
Но ощутимые результаты будут только через 1,5-2 года, такова специфика отрасли».
Василий Шарапов: «В результате лицензирования при входе на этот рынок будут отсеяны большинство малых и средних компаний-застройщиков, которые не смогут выполнить лицензионные требования, что будет способствовать снижению конкуренции, а значит, усилению монополизма. При этом, как известно из экономической теории, монополист заинтересован в высоких ценах и не мотивирован к высокому качеству своих продуктов».
- Наталья Шаталина: «Думаю, введение повышенных требований может вывести с рынка новостроек до 30% застройщиков, преимущественно некрупных».
- Павел Брызгалов: «На мой взгляд, на рынке останутся только крупные застройщики, имеющие ресурсы и возможность вести строительную деятельность в новых условиях».
- — Останется ли после всего этого долевое строительство жилья?
Довран Гарагозов: «Будущее долевого строительства зависит от того, будет ли выгодно застройщику работать в его рамках или нет. Ведь мы говорим о бизнесе, где прибыль имеет не последнее значение.
Если уровень затрат на администрирование будет выше, чем экономический эффект, то ДДУ перейдет в разряд «вчерашнего дня» и без вмешательства регулятора, без прямых запретов. Важно, что предложит государство взамен. Ведь очевидно, что девелоперы нуждаются в доступном финансировании, чтобы представить на рынок конкурентный продукт.
И это важно не только застройщику, но и гражданину, желающему купить доступную и качественную квартиру, и государству, которое стремиться повысить доступность жилья для своих граждан.
Возможно, сегодня еще более актуально прозвучит вопрос создания специального строительного банка, который обеспечивал бы более комфортные ставки по кредитам для застройщиков. Тем более что все предпосылки для этого уже есть – платформа для такого банка создана при АИЖК — банк «Российский капитал».
Василий Шарапов: «Отмена долевых инвестиций в строительство ударит не только по малым и средним застройщикам, но и по крупным, так как их финансовые модели также ориентированы на привлечение условно «бесплатных» инвестиций от граждан, а не банковских кредитов, дорогих в обслуживании. Более вероятен вариант того, что 214-ФЗ в той или иной редакции все-таки сохранит действие. При этом будут введены новые ограничения, которые с высокой долей вероятности скажутся на всех участниках рынка».
Павел Брызгалов: «В долгосрочной перспективе, по заявлениям властей, на смену долевого строительства должно прийти проектное финансирование. И это, на наш взгляд, вполне обосновано.
Это более цивилизованный метод реализации новостроек. Главное, чтобы все участники процесса – банки, застройщики, государство — были к этому готовы.
Переход должен быть поэтапным, тогда смена действующей схемы пройдет с минимальными последствиями для рынка».
Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент»: «Судя по последней информации, долевое строительство жилья рискует уйти в небытие.
Дело в том, что законодатели находятся в поиске механизмов, позволяющих исключить проблемы с появлением обманутых дольщиков, однако по факту рынок сталкивается с постоянным перекраиванием правил и необходимостью подстройки бизнес-процессов под новые условия.
К сожалению, нет четкого следования какому-либо выбранному вектору, и застройщиков ставят перед абсолютно разными обстоятельствами. Не успела утихнуть волна изменений, связанных с дальнейшим ужесточением деятельности застройщиков — требуется не менее 3 лет работы на рынке и наличие разрешений на ввод не менее 10 000 кв.
м недвижимости; появился пункт «1 застройщик – 1 разрешение на строительство», — как теперь поставлен вопрос относительно существования самого долевого строительства, которое, видимо, не устраивает ни в предыдущем, ни в реформированном виде.
Уже на самом высшем уровне предлагают продумать переход на проектное финансирование, что предполагает новую модель бизнеса на рынке недвижимости. На этом фоне сам формат ввода повышенных требований и лицензирования воспринимается в качестве дополнительной меры, ужесточающей деятельность девелоперских компаний.
Однако застройщики, в большинстве своем небольшие компании, «посыпятся» даже не по этой причине.
Ключевую роль сыграет постоянное перекраивание рынка в совокупности со сложной рыночной конъюнктурой, запланированным переходом на проектное финансирование и стартом городских проектов в рамках реновации старого пятиэтажного фонда».
Галина Крупен
Этот материал опубликован в ноябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.