Пандемия COVID-19 привела к трансформации многих секторов экономики, не исключением стал и рынок коммерческой недвижимости.
В новых условиях меняются подходы к организации офисных площадей, а также появляется запрос на открытие коворкингов в спальных районах. Изменения происходят и в сфере торговой недвижимости.
О новых трендах рассказали на конференции РБК «Коммерческая недвижимость: глобальная трансформация» эксперты рынка.
Офисная недвижимость
Офисы после пандемии: как меняются тренды на рынке коммерческой недвижимости
Источник: http://fbss.ru
Деловым партнёром конференции выступила Ассоциация профессионалов рынка недвижимости «REPA». Информационные партнёры: журнал «Development Estate», портал о недвижимости «BN.ru», журнал «Строительная Орбита», Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД), информационный портал «Деловой Квартал», газета «Строительный Еженедельник», журнал «bbf.ru».
Офисы в новом формате
На рынке офисной недвижимости в настоящее время складывается неоднозначная ситуация, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Денис Соколов. С одной стороны, многие компании начинают переходить на удаленную работу и, соответственно, офисы становятся менее востребованными, поскольку люди продолжают работать из дома.
С другой стороны, для тех компаний, которые остаются в офисах, необходимы большие площади, поскольку введенные из-за коронавируса санитарные нормы требуют соблюдения дистанции между рабочими местами. «Это увеличивает спрос на площади», — подчеркнул Соколов.
Он добавил, что в настоящее время на рынке офисной недвижимости не отмечается дефицита офисных площадей. При этом в первом полугодии в Москве освободилось более 400 тыс. кв.м офисных площадей, что произошло из-за разорения компаний на фоне кризиса или из-за того, что компании уменьшают свои площади.
«Я полагаю, что дальше эти цифры отыграются, но, тем не менее, сейчас идет бум субаренды и, соответственно, переосмысления офисного пространства», — подчеркнул эксперт.
Новые тенденции офисного рынка отмечают и девелоперы. Период пандемии привел к увеличению спроса на офисную недвижимость с инвестиционной составляющей, считает заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК STONE HEDGE Виктория Васильева.
«Если еще два года назад основной спрос приходился на готовые помещения, на готовый арендный бизнес, то сейчас у инвесторов появляется опция приобретения объектов на этапе строительства.
Уже после пандемии было заявлено несколько крупных проектов класса А, в том числе и наш Stone Towers, который предлагает опцию розничной покупки офисного или торгового помещения для дальнейших инвестиционных целей или конечного использования.
И если говорить о том, какой интерес мы сейчас наблюдаем, то, как правило, это интерес именно с точки зрения инвестиционной цели», — рассказала Васильева.
- Она отметила, что после пандемии сегмент офисной недвижимости с инвестиционной составляющей восстанавливается наиболее быстро.
- По словам Васильевой, увеличению интереса к инвестициям в недвижимость способствуют внешние экономические факторы, такие как снижение ключевой ставки, снижение стоимости заемных средств, снижение доходности по классическим инструментам, таким как депозиты и облигации.
- В свою очередь, вице-президент ГК «Инград» Артём Бортневский отметил, что пандемия привела к увеличению спроса на офисы в жилых кварталах.
«Офисы проектируются в двух наших проектах, в сумме в нашем портфеле будет более 140 тыс. кв.м офисных помещений, которые будут построены буквально через два-три года. Они будут интегрированы в наши жилые комплексы.
То есть мы идем уже по пути максимальной комплексной застройки, когда у нас есть не просто жилье и немного коммерческих площадей на первых этажах, но есть жилые дома и одно-два офисных зданий», — сказал Бортневский.
Он добавил, что коммерческие помещения в жилых домах также будут постепенно превращаться в коворкинги.
«Также в линейке нашей компании начинают появляться новые планировочные и отделочные решения, когда мы часть квартир превращаем в мобильные офисы для людей, которые будут работать на удаленке.
Пока это посыл экспериментальный, в таком виде будет оформлена не подавляющая масса квартир, но мы предполагаем некоторые планировочные решения по компактным двух- трехкомнатным квартирам для создания удобного места удаленной работы», — подчеркнул Бортневский.
По его словам, в настоящее время в портфеле проектов компании находится около 4 млн кв.м недвижимости, при этом почти 300 тыс. кв.м приходится на коммерческие помещения разного назначения. Около 30% коммерческих площадей сдаются в аренду.
- Перемены в ритейле
- По данным исследования компании RRG, 76% москвичей, которые перешли на удаленку, готовы продолжить работу в таком режиме и рассматривают для себя такую возможность.
- «По нашим оценкам, сейчас в Москве порядка 6,5 млн офисных сотрудников, из них около 1,5-2 млн человек будут работать либо на полной удаленке, либо на частичной», — сказал управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.
- Он отметил, что в связи с пандемией большинство офисных сотрудников были вынуждены работать дома в спальных районах, из-за чего произошло перераспределение спроса – у жителей появилась потребность иметь на территории своих жилых комплексов торговые и социальные объекты.
«У потребителей возникла необходимость в доступной инфраструктуре. Сейчас это стало еще более актуально», — подчеркнул Колокольников.
Девелоперы отвечают на такой запрос, открывая в жилых комплексах торговые площади и предоставляя помещения в аренду крупным ритейлерам.
«Мы подстраиваем коммерческие помещения на первых этажах и в отдельных зданиях под нужды жителей. Еще на стадии проектирования проходит детальный анализ местности по обеспеченности разными видами сервисов.
Например, в проекте «Новочеремушкинская 17» порядка 30% от всех коммерческих площадей мы сдаем в аренду гарантированным, знаковым арендаторам, которые точно сформируют атмосферу и среду.
Если буквально 3-5 лет назад девелопер продавал помещения тому, кто дороже заплатит, то сейчас продается только около 70% помещений, а 30% сдаются на льготных условиях», — подчеркнул вице-президент ГК «Инград» Артём Бортневский.
Непростая ситуация в настоящее время складывается для торговых центров и стрит-ритейла. Эксперты отмечают, что с приходом пандемии посещаемость ТЦ заметно снизилась, при этом появился запрос на новые форматы торговых площадей.
«На сегодня все нормы жизни меняются кардинальным образом. Основные изменения для торговых центров – это большее предложение, в том числе возможность для открытия коворкингов.
Аудитория торговых центров сильно меняется, приходят молодые люди с совершенно другой психологией, они рассматривают для себя удобное место именно как коворкинг, и готовы не только шопиться, но и посидеть с ноутбуком и поработать.
Я вижу развитие торгового центра в сторону проникновения в него офисного формата», — констатировал управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Он ещё не вернётся к показателям эффективности предыдущих лет по всем сегментам, но и провальным, как 2020–й, не будет, полагают эксперты. Во–первых, приходят достаточно положительные новости относительно вакцинации.
Во–вторых, за 9 месяцев 2020 года как жители, так и бизнес всё–таки смогли адаптироваться к ковидным условиям и воспринимать их как «новую реальность».
Якорные амбиции
«Безусловно, индустриально–складской и офисный сегменты восстановятся быстрее. Так, сегмент складской недвижимости заканчивает год с показателем вакантных площадей на уровне 102,7 тыс. м2. Объём поглощения показывает положительную динамику», — говорит Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG.Estate.
В 2021 году, по оценке экспертов, девелоперская активность восстановится — будут достроены объекты, которые были заморожены в 2020 году, также активизируются сетевые игроки.
За счёт выхода на рынок новых площадей класса В в будущем году ожидается незначительное увеличение вакансии.
«Ряд девелоперов в этом году замедлили вывод своих проектов до подписания договора с якорным арендатором, поэтому по нескольким объектам сроки ввода перенеслись с 2020 на 2021 год», — рассказывает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Деловая активность в офисном сегменте восстанавливается, и сейчас многие крупные сделки находятся на финальном этапе согласований, что говорит о том, что уже в I квартале 2021 года стоит ожидать крупных соглашений. Далее будет поглощение за счёт отложенного спроса, сформированного в 2020–м.
Эксперты видят растущий интерес к формату коворкингов как со стороны арендаторов — не только малого и среднего бизнеса, но и корпоративных клиентов, — так и со стороны инвесторов. Вероятно, 2021–й станет активным этапом в развитии этого сегмента.
Негативный опыт
Что касается складов, то в Knight Frank St Petersburg в следующем году ожидают сохранения вакансии на уровне 2–3% в классах А и В. Основной спрос будет со стороны e–commerce и ретейлеров. Тренд ушедшего года — сделки в формате BTS, и с учётом низкой вакансии, скорее всего, он получит продолжение в 2021 году.
С коллегами согласна Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге.
«Низкая вакантность и небольшой выбор площадей в действующих проектах, а также невозможность учесть все уникальные особенности бизнеса клиента в рамках уже построенных зданий приводят к строительству индивидуальных проектов вместо больших спекулятивных коробок», — говорит она.
«Будет интересно посмотреть на формат light industrial. В этом году Raum заявили о запуске первого проекта такого формата в своём индустриальном парке. Есть планы и у других игроков», — рассказывает Иван Починщиков.
Самыми медленными темпами будет восстанавливаться торговля. Большое значение будет иметь то, когда торговым центрам разрешат открыть фуд–корты и развлекательные зоны.
Также стоит принять во внимание, что за 2020 год доходы россиян снизились, выросла закредитованность, а значительная доля населения перешла к модели сбережения.
Опыт 2020 года в целом наложит негативный отпечаток на модель потребления.
Стрит–ретейл вступил в новую эпоху взаимоотношений арендатора и арендодателя, период нестандартных решений и нетипичных коммерческих условий, таких как привязка арендной платы к проценту от товарооборота.
С другой стороны, это отличный момент для развивающихся арендаторов занять ликвидные помещения на лояльных коммерческих условиях. «Скорее всего, в сегменте стрит–ретейла в начале года можно будет ожидать большее количество вакантных помещений, чем, например, в середине 2020–го.
Многие компании в январе–феврале подводят итоги, и если не будет оптимистичных прогнозов по уменьшению числа заболевших, дополнительных мер поддержки от государства, то можно ожидать, что будет закрыто большее количество точек, чем по итогам первой волны», — полагает Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg.
В спальных районах стоит ожидать небольшую вакансию, потому что ставки там достаточно сбалансированные и нет такого резкого падения трафика, как в центре, где он существенно просел из–за сокращения числа туристов и работников бизнес–центров, многие из которых перешли на удалённую работу. Заведения общественного питания, которые в полной мере ощутили на себе приостановку работы точек в торговых центрах, возможно, переориентируются на стрит–ретейл, которого ограничительные меры коснулись в гораздо меньшей степени.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Рынок эксплуатации коммерческой недвижимости в 2021 году: ожидания и прогнозы — пресс-релиз агентства недвижимости Promo Realty
- Москва, 3 февраля 2021 года — MD Facility Management – одна из крупнейших в России управляющих компаний в сфере эксплуатации недвижимости проанализировала текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и рассказала о возможном сценарии развития сегмента в 2021 году.
В наступившем 2021 году рынок эксплуатации коммерческой недвижимости во многом будет развиваться под влиянием прошлогодних «ковидных» трендов, которые определяли основные действия и решения всех управляющих компаний. Ожидаемое улучшение и стабилизация эпидемиологической ситуации в мире, снятие ограничительных мер и более динамичное восстановление экономики даст новый импульс рынку коммерческой недвижимости и, в свою очередь, активизирует работу FM компаний. Эксперты MD Facility Management поделились прогнозами развития сегмента эксплуатации на ближайший год и выделили основные тренды.
Пополнение кадров
Еще весной 2020 года с введением жесткого локдауна и закрытием границ для въезда иностранных граждан многие управляющие компании столкнулись с оттоком трудовых мигрантов и с дефицитом кадров. Это оказало существенное влияние на рынок и привело к росту заработной платы для некоторых категорий обслуживающего персонала.
Стоимость контрактов, естественно, не могла быть также автоматически проиндексирована. Поэтому УК были вынуждены частично оплачивать рост издержек за счет собственной прибыли и договариваться с заказчиками о сокращении и перераспределении персонала на объектах, изменении объемов оказываемых услуг.
При благоприятном сценарии, предусматривающем скорое открытие границ для трудовых мигрантов, прежде всего из стран СНГ, которые составляли основную группу рабочей силы, многие эксплуатационные компании смогут покрыть существующий дефицит кадров.
Кроме того, это поможет стабилизировать рост зарплат на текущем уровне и как следствие издержки самих УК.
Переход на «белую» сторону
В этом году на рынке также продолжит укрепляться тренд на «обеление» деятельности FM компаний. Глобально эта тенденция начала формироваться еще в 2019 году.
В первую очередь, после появления СРО «Ассоциация клининговых и фасилити операторов», инициатором создания которой была в том числе компания MD Facility Management.
В рамках данной организации крупнейшие игроки рынка объединили свои усилия для разработки и внедрения профессиональных этических норм и новых «правил игры», которые помогут вывести отрасль из «серой» зоны. Во-вторых, с запуском реестра «БелыйФМ.
рф», который является для заказчиков FM услуг одним из основных индикаторов налоговой добросовестности участников рынка клининга и технической эксплуатации.
Данный фактор сегодня становится важным аргументом при выборе FM подрядчика, поэтому с каждым годом все больше участников рынка стремится войти в данный реестр. «С увеличением числа компаний, которые начинают работать в «белую», наш сегмент продолжит становиться более прозрачным и конкурентоспособным, что положительно скажется и на качестве оказываемых услуг для конечного потребителя», — комментирует Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management.
Рост загрузки объектов
Постепенное снятие ограничительных мер, введенных ранее для нераспространения пандемии, поспособствует оживлению на рынке коммерческой недвижимости в целом. Очевидно, что значительная часть сотрудников компаний, которые сейчас вынужденно переведены на удаленный режим работы, все же вернется в офисы, что приведет к росту заполняемости БЦ.
В сегменте торговой недвижимости снятие ограничений стимулирует покупательскую активность и увеличит трафик в ТЦ, а открытие границ и восстановление международного авиасообщения стимулирует туристический поток и заполняемость гостиниц.
Таким образом, с ростом загрузки объектов коммерческой недвижимости будет восстанавливаться и рынок услуг по их обслуживанию.
Антиковидный режим
В то же время, несмотря на анонсированное постепенное снятие ограничений в 2021 году, существующие сегодня «антиковидные» меры безопасности в общественных местах (масочно-перчаточный режим, социальное дистанцирование, усиленная уборка и дезинфекция помещений и т.
п) в целом, очевидно, сохранятся еще как минимум на ближайший год. Поэтому эти дополнительные услуги, которые УК начали оказывать с весны 2020 года, будут оказываться и дальше.
А большинство объектов коммерческой недвижимости продолжит работать в режиме «антиковидной» безопасности.
Увеличение спроса на аутсорсинг
Пандемия и связанные с ней ограничения, новые требования и запросы, да и в целом динамично меняющаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости показали, что в подобных условиях наиболее успешно могут работать только профессиональные УК с гибкой структурой и хорошей кадровой, финансовой и технической базой. В отсутствии опыта, необходимых сотрудников и ресурсов многие внутренние службы эксплуатации не смогли в условиях текущего кризиса эффективно оптимизировать расходы без ущерба для качества эксплуатации и сервиса для арендатора. В связи с этим мы видим, что сегодня все больше девелоперов и собственников коммерческой недвижимости стали рассматривать возможность привлечения внешних профессиональных, особенно крупных УК на свои объекты для того, чтобы сделать их более конкурентоспособными.
Таким образом, при благоприятной внешней эпидемиологической и экономической обстановке рынок эксплуатации коммерческой недвижимости в 2021 году может ожидать постепенный рост с плавной перестройкой на «постковидные» реалии работы.
Рынки коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга восстанавливаются после прошлогоднего падения
Рынки коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга восстанавливаются после прошлогоднего падения
Вакантность помещений стрит-ритейла на центральных торговых улицах Москвы по итогам первого квартала составила 14,8%, увеличившись на 0,1 процентного пункта (п. п.) относительно конца прошлого года, сообщает «Коммерсант» со ссылкой на CBRE. Невыраженную динамику отмечают и консультанты JLL, по подсчетам которых вакантность за первый квартал в Москве выросла на 0,4 п. п., до 14%. Это наименьшее увеличение за год, констатирует руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Число закрытий арендаторов в первом квартале, по расчетам CBRE, оказалось в три раза ниже значений второго и третьего кварталов прошлого года. Аналогичная динамика прослеживается в Санкт-Петербурге: согласно оценкам руководителя отдела Maris Алены Волубуевой, за первые три месяца года вакантность на торговых улицах выросла на 0,2 п. п., до 11,3%.
Согласно оценкам CBRE, арендные ставки в Москве за первый квартал года не поменялись, сохранившись на уровне прошлого. Аналогичную динамику консультанты JLL отмечают в Санкт-Петербурге.
Торгцентрам полностью восстановить показатели тоже пока не удается. Согласно оценкам Watcom, показатель Shopping Index (отражает число посетителей на 1 тыс. кв.
м торговых площадей) в Москве по итогам квартала оказался на 23,1% ниже, чем за аналогичный период прошлого года, и на 18,4% ниже, чем в 2019 году.
В Санкт-Петербурге аналогичное падение оказалось менее выраженным, составив 18,2% и 16,3% соответственно
Рост вакантности на офисном рынке Москвы в объектах класса А директор департамента офисной недвижимости Colliers Наталья Боннели по итогам первого квартала предварительно оценивает в 0,4 п. п, до 13%. Для класса В рост составил 0,8 п. п., до 7,8%. Аренда качественных помещений класса А, по оценкам Colliers, сейчас стоит 26,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год, класса В — 16,2 тыс. руб.
Вакантность офисных центров Санкт-Петербурга заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин оценивает в 4% по классу А и в 10% — по В. Ставки аренды, по мнению Тюнина, сейчас не корректируются, пишет «Коммерсант».
США и ЕС завершили миром спор о субсидиях Boeing и Airbus
Investing.com — 15.06.2021
Investing.com — США и ЕС договорились о завершении 17-летнего торгового спора из-за субсидий для Boeing (NYSE:BA) и Airbus, сообщает BBC.В соответствии с соглашением, обе…
«Эксперт РА» подтвердило рейтинг Волгоградской области и ее облигаций «ruА-» со «стабильным» прогнозом
IFX — 15.06.2021
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности Волгоградской области на уровне «ruА-» со «стабильным» прогнозом, говорится в пресс-релизе агентства.
Как…
Lufthansa в 2024 году намерена вернуться на прибыльный уровень после кризиса из-за пандемии
IFX — 15.06.2021
Deutsche Lufthansa AG (DE:LHAG) установила финансовые цели на 2024 год, намереваясь снова вернуться на прибыльный уровень после кризиса из-за пандемии коронавируса. В пресс-релизе…
Предупреждение: Fusion Media
Как коммерческая недвижимость СПб встретила 2021 год
С завершением 2020 года рынок не покинуло беспокойство о состоянии сегментов коммерческой недвижимости.
Изменились ли ставки аренды? Какова динамика вакантности площадей и что будет со спросом в 2021 году? Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.
Estate, прокомментировал положение складской, офисной, торговой и гостиничной сфер в Санкт-Петербурге и составил прогнозы на 2021 год.
Прирост офисных площадей за 2020 год оценивается в 55 тысяч кв.м. Так, объём рынка в Петербурге составил 2,7 млн квадратных метров. При нормальных условиях в 2021 году ожидается ввод еще 90 тыс. кв.м нового предложения.
Уровень ставок аренды остался стабильным:
- 1 700 рублей за кв.м – средний уровень запрашиваемых ставок на офисные помещения класса А;
- 1 230 рублей за кв.м – средний уровень запрашиваемых ставок на офисные помещения класса В.
2021 году ожидается постепенное восстановление спроса. Прошедший год охарактеризовался заморозкой крупных переговоров о заключении арендных отношений. К середине 2021 года, при условии массового характера вакцинирования, переговоры по крупным блокам возобновятся, а компании смогут планировать свою деятельность, в том числе, расширение.
Коворкинги
Снятие локдауна в середине 2020 года стало периодом рассвета коворкингов. Во время самоизоляции арендаторы, располагавшиеся в небольших офисных помещениях до 300 кв.
м, закрыли офисы ради сохранения персонала и оптимизации расходов. Далее была выявлена новая тенденция.
После снятия ограничений эти компании стали отдавать предпочтение гибким площадям в коворкингах, что логично с точки зрения прогнозирования своих расходных потоков.
Еще в начале 2020 года раскрытие потенциала коворкингов было подкреплено большим числом планируемых проектов. Например, «Практик» заявил сразу о нескольких проектах, Corner ввел объект и заявил о планах на создание еще двух коворкингов.
Постепенно рынок коворкингов усиливает свои позиции, и пандемия оказала на него положительное влияние – бизнес ощутил выгоду от краткосрочной аренды и готовой комплектации рабочего пространства.
Складская недвижимость
На сегодняшний день объем рынка складской недвижимости составляет 3,7 миллионов кв.м. За 2020 год было введено 107 тысяч кв.м качественного предложения.
Уровень вакантных площадей составляет 3,3%. Ставки аренды незначительно увеличились:
- 500-580 рублей за кв.м – средний уровень запрашиваемых ставок на склады класса А;
- 420-450 рублей за кв.м – средний уровень запрашиваемых ставок на склады класса В;
- 400-500 рублей за кв.м – средний уровень запрашиваемых ставок на качественные производственные помещения.
Склады оставались наиболее стабильным сегментом минувшего года, спрос и поглощение оставались на прежнем уровне. Ввиду эпидемиологической обстановки сдвинулись сроки строительства, что сказалось на заморозке ряда проектов. Устойчивость сегмента обеспечит беспрепятственное развитие складской недвижимости в 2021 году.
Торговая недвижимость
В целом 2020 год был одним из самых рекордных по приросту торговых площадей за всю историю петербургского рынка: было введено около 250 тысяч кв.м:
- Центр мебели и интерьера «Кубатура» во Фрунзенском районе (140 тыс. кв.м);
- ТЦ «Спутник» (60 тыс. кв.м);
- ТЦ в проекте ЖК «Лондон Парк» (50 тыс. кв.м в стилобате).
Несмотря на ввод специализированного проекта «Кубатура», вопрос просадки сегмента из-за локдауна остаётся актуальным. Финансовое положение девелоперов и операторов сильно пошатнулось. Не стоит ожидать серьезных изменений в 2021 году.
Рынок стоит перед необходимостью реконцепции: даже качественные объекты устаревают с точки зрения концептуального наполнения. Предположительно, собственники ТЦ массово озадачатся вопросом реконцепции в 2022 году. В рамках текущего года будет необходимо наблюдать за изменениями потребительских привычек после пандемии.
Гостиничная недвижимость
С точки зрения нового ввода, рынок гостиниц Петербурга стабилизировался к Чемпионату мира в 2018 году.
Пандемия внесла коррективы. К началу 2021 года уровень загруженности гостиниц Петербурга оценивается в 33% при показателях в 70-75% в туристические сезоны предыдущих лет. Наблюдалось сильное снижение цен в летний и новогодний сезоны, что смогло привлечь посетителей. Так в 2020 году туристический поток составил 2,1 млн человек, и в основном он беспечен внутренним туризмом.
Наступивший год будет годом восстановления и новых масштабных проектов ожидать не стоит. Более того, этап восстановления гостиничного бизнеса стоит ожидать к осени 2021 года, ведь период и успех вакцинациии населения в России и мире до сих пор неясен.
Более подробную аналитику по всем сегментам вы можете прочитать на нашем сайте в разделе исследований: https://ipg-estate.ru/issledovaniia
Офисы после пандемии: как меняются тренды на рынке коммерческой недвижимости
09.09.2020 | 15:35 211845
Пандемия COVID-19 привела к трансформации многих секторов экономики, не исключением стал и рынок коммерческой недвижимости.
В новых условиях меняются подходы к организации офисных площадей, а также появляется запрос на открытие коворкингов в спальных районах. Изменения происходят и в сфере торговой недвижимости.
О новых трендах рассказали на конференции РБК «Коммерческая недвижимость: глобальная трансформация» эксперты рынка.
Деловым партнёром конференции выступила Ассоциация профессионалов рынка недвижимости «REPA». Информационные партнёры: журнал «Development Estate», портал о недвижимости «BN.ru», журнал «Строительная Орбита», Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД), информационный портал «Деловой Квартал», газета «Строительный Еженедельник», журнал «bbf.ru».
Офисы в новом формате
На рынке офисной недвижимости в настоящее время складывается неоднозначная ситуация, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики Cushman&Wakefield Денис Соколов. С одной стороны, многие компании начинают переходить на удаленную работу и, соответственно, офисы становятся менее востребованными, поскольку люди продолжают работать из дома.
С другой стороны, для тех компаний, которые остаются в офисах, необходимы большие площади, поскольку введенные из-за коронавируса санитарные нормы требуют соблюдения дистанции между рабочими местами. «Это увеличивает спрос на площади», — подчеркнул Соколов.
Он добавил, что в настоящее время на рынке офисной недвижимости не отмечается дефицита офисных площадей. При этом в первом полугодии в Москве освободилось более 400 тыс. кв. м офисных площадей, что произошло из-за разорения компаний на фоне кризиса или из-за того, что компании уменьшают свои площади.
«Я полагаю, что дальше эти цифры отыграются, но, тем не менее, сейчас идет бум субаренды и, соответственно, переосмысления офисного пространства», — подчеркнул эксперт.
Новые тенденции офисного рынка отмечают и девелоперы. Период пандемии привел к увеличению спроса на офисную недвижимость с инвестиционной составляющей, считает заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК STONE HEDGE Виктория Васильева.
«Если еще два года назад основной спрос приходился на готовые помещения, на готовый арендный бизнес, то сейчас у инвесторов появляется опция приобретения объектов на этапе строительства.
Уже после пандемии было заявлено несколько крупных проектов класса А, в том числе и наш Stone Towers, который предлагает опцию розничной покупки офисного или торгового помещения для дальнейших инвестиционных целей или конечного использования.
И если говорить о том, какой интерес мы сейчас наблюдаем, то, как правило, это интерес именно с точки зрения инвестиционной цели», — рассказала Васильева.
- Она отметила, что после пандемии сегмент офисной недвижимости с инвестиционной составляющей восстанавливается наиболее быстро.
- По словам Васильевой, увеличению интереса к инвестициям в недвижимость способствуют внешние экономические факторы, такие как снижение ключевой ставки, снижение стоимости заемных средств, снижение доходности по классическим инструментам, таким как депозиты и облигации.
- В свою очередь, вице-президент ГК «Инград» Артём Бортневский отметил, что пандемия привела к увеличению спроса на офисы в жилых кварталах.
«Офисы проектируются в двух наших проектах, в сумме в нашем портфеле будет более 140 тыс. кв.м офисных помещений, которые будут построены буквально через два-три года. Они будут интегрированы в наши жилые комплексы.
То есть мы идем уже по пути максимальной комплексной застройки, когда у нас есть не просто жилье и немного коммерческих площадей на первых этажах, но есть жилые дома и одно-два офисных зданий», — сказал Бортневский.
Продажа
- Студия|26 м2|2/4 этаж
- 5 699 000 ₽
- Боровая, 34
Показать номер
Он добавил, что коммерческие помещения в жилых домах также будут постепенно превращаться в коворкинги.
«Также в линейке нашей компании начинают появляться новые планировочные и отделочные решения, когда мы часть квартир превращаем в мобильные офисы для людей, которые будут работать на удаленке.
Пока это посыл экспериментальный, в таком виде будет оформлена не подавляющая масса квартир, но мы предполагаем некоторые планировочные решения по компактным двух-трехкомнатным квартирам для создания удобного места удаленной работы», подчеркнул Бортневский.
По его словам, в настоящее время в портфеле проектов компании находится около 4 млн кв. м недвижимости, при этом почти 300 тыс. кв. м приходится на коммерческие помещения разного назначения. Около 30% коммерческих площадей сдаются в аренду.
- Перемены в ритейле
- По данным исследования компании RRG, 76% москвичей, которые перешли на удаленку, готовы продолжить работу в таком режиме и рассматривают для себя такую возможность.
- «По нашим оценкам, сейчас в Москве порядка 6,5 млн офисных сотрудников, из них около 1,5-2 млн человек будут работать либо на полной удаленке, либо на частичной», — сказал управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.
- Он отметил, что в связи с пандемией большинство офисных сотрудников были вынуждены работать дома в спальных районах, из-за чего произошло перераспределение спроса – у жителей появилась потребность иметь на территории своих жилых комплексов торговые и социальные объекты.
«У потребителей возникла необходимость в доступной инфраструктуре. Сейчас это стало еще более актуально», — подчеркнул Колокольников.
Девелоперы отвечают на такой запрос, открывая в жилых комплексах торговые площади и предоставляя помещения в аренду крупным ритейлерам.
«Мы подстраиваем коммерческие помещения на первых этажах и в отдельных зданиях под нужды жителей. Еще на стадии проектирования проходит детальный анализ местности по обеспеченности разными видами сервисов.
Например, в проекте «Новочеремушкинская 17» порядка 30% от всех коммерческих площадей мы сдаем в аренду гарантированным, знаковым арендаторам, которые точно сформируют атмосферу и среду.
Если буквально 3-5 лет назад девелопер продавал помещения тому, кто дороже заплатит, то сейчас продается только около 70% помещений, а 30% сдаются на льготных условиях», — подчеркнул вице-президент ГК «Инград» Артём Бортневский.
Непростая ситуация в настоящее время складывается для торговых центров и стрит-ритейла. Эксперты отмечают, что с приходом пандемии посещаемость ТЦ заметно снизилась, при этом появился запрос на новые форматы торговых площадей.
«На сегодня все нормы жизни меняются кардинальным образом. Основные изменения для торговых центров – это большее предложение, в том числе возможность для открытия коворкингов.
Аудитория торговых центров сильно меняется, приходят молодые люди с совершенно другой психологией, они рассматривают для себя удобное место именно как коворкинг, и готовы не только шопиться, но и посидеть с ноутбуком и поработать.
Я вижу развитие торгового центра в сторону проникновения в него офисного формата», — констатировал управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский.
пресс-релиз
Что будет с рынком аренды коммерческой недвижимости после пандемии
Среди клиентов специалистов Лаборатории недвижимости — как собственники помещений, так и арендаторы. Всех их интересует, каким будет рынок аренды после окончания пандемии и снятии ограничений.
Это сугубо мое мнение, которое я основываю на 16 летнем опыте работы с коммерческой недвижимостью и моих скромных способностях делать аналитические и прогнозные выводы. Итак, довольно «воды».
Прежде всего, хочу высказаться о том, что и так уже известно. Как и любой рынок, рынок недвижимости – это циклический рынок, падению на котором, сменяются ростом или периодом застоя.
1. Что было с рынком аренды коммерческой недвижимости раньше.
2. Что сейчас происходит на рынке аренды недвижимости.
3. Что ждет рынок аренды в будущем?
· Аргументы ЗА
· Аргументы ПРОТИВ
4. Вывод и прогноз.
1. Как это было раньше.
Рынок очень бурно рос с начала 2000г. и до 2008г., когда ставки аренды достигли просто каких-то немыслимых высот и помещений все равно не хватало. Этот ошеломительный рост закончился в 2008г. после начала американского кризиса. Потом рынок медленно и мучительно рос примерно до 2014г.
, когда вновь рухнул из-за падения цен на нефть и введения санкций против России. После падения 2014г. рынок аренды коммерческой недвижимости пребывает в стадии застоя или, как любят говорить специалисты финансового рынка – в стадии консолидации и только в 2018г.
начал намечаться какой-то, пусть очень слабенький, но устойчивый рост.
График изменения стоимости аренды коммерческой недвижимости в Москве
График изменения стоимости аренды коммерческой недвижимости в Москве
2. Что происходит на рынке аренды недвижимости сейчас.
А дальше пришел COVID-19 и магазины (кроме продовольственных), рестораны, кафе, салоны красоты, автосалоны и т.д. закрылись на 2-2.5 месяца.
- Офисы никто специально не закрывал, но подавляющее число компаний были вынуждены отправить сотрудников на удаленку, чтобы избежать заражений, или вообще уволить.
- В этой ситуации многие арендаторы, чтобы избежать критических убытков или даже закрытия бизнеса, что зачастую одно и тоже, кинулись к арендодателям снижать аренду, а некоторые и вовсе перестали ее оплачивать.
- Все это сопровождалось стремительным падением цены на нефть, продажи которой формирует 40% доходной части бюджета России.
- Это то, что мы имеем на сегодняшний момент.
- Как эти события, происходящие в экономике России, могут повлиять на рынок аренды коммерческой недвижимости в ближайшем будущем?
3. Что ждет рынок аренды в ближайшие полтора-два года?
- Собственники недвижимости и девелоперы, а также значительная часть риэлторов считает, что все плохое позади, это было лишь локальное падение и дальше рынок аренды будет только расти.
- С другой стороны, многие арендаторы, пережившие остановку бизнеса и падение доходов, считают, что рынок еще больше упадет.
- Давайте бросим кости и применим к будущему варианту аналитический прогноз.
- Аргументы ЗА.
1. Снятие ограничений.
Это приведет к тому, что все опять откроется, люди опять начнут покупать в магазинах, парикмахерских и салонах красоты, ресторанах и т.д.
2. Выход на работу.
После 3 месяцев вынужденной самоизоляции, люди выйдут на работу, начнут зарабатывать и значит, и тратить деньги в магазинах и ресторанах.
3. ЦБ снижает ставку рефинансирования.
Кредиты станут дешевле, люди смогут взять больше, чем раньше и потратить больше. Это приведет в росту расходов населения. Больше компаний захотят на этом заработать, открывая магазины и рестораны, значит вырастет спрос на помещения и цена аренды на них.
- Это аргументы в поддержку вероятного роста рынка аренды.
- Теперь давайте рассмотрим аргументы сторонников падения ставок аренды на коммерческие помещения.
- Аргументы ПРОТИВ
1. Убытки от простоя бизнеса.
Многие компании не работали почти три месяца, не получали практически никакой выручки, при этом продолжали нести расходы.
Часть арендодателей отказались пойти навстречу просьбам арендаторов не взимать или снизить размер арендной платы, что еще больше усугубило финансовое положение компаний, чей бизнес заточен на оффлайн торговлю или услуги.
3. Высвобождение части помещений
Если раньше компании не закрывали точки, генерирующие небольшую прибыль или даже убыток, то сейчас такие точки продаж идут под нож. Если актив не приносит прибыли, то нет никакого смысла держать его дальше. Согласно имеющейся у нас информации и нашим прогнозам от 10 до 30% закрытых магазинов и ресторанов больше не откроются.
4. Дополнительные расходы
Из-за с вируса каждая точка продаж, в которой находятся люди, обязана выполнять регулярную дезинфекцию и санобработку, не допускать нарушение социальной дистанции, проводить тестирование и т.д. Эти мероприятия ложатся дополнительным бременем на бизнес, доходы которого и так снизились.
5. Штрафы
Для сокращения роста распространения вируса, власти активно проводят рейды по контролю соблюдением введенных противоэпидемиологических мер, и не менее активно штрафуют даже за малейшее нарушение. Создается впечатление, что это стало еще одним существенным источником наполнения бюджета на фоне снижения собираемости налогов.
6. Отсутствие квалифицированного персонала.
В начале эпидемии, часть предпринимателей уволила сотрудников, чтобы избежать дополнительных расходов на зарплату на период вынужденного простоя из-за введенных ограничений. Теперь, как выяснилось, не все сотрудники готовы вернуться после того, как с ними, по их мнению, несправедливо обошлись. Компании вынуждены искать новых людей и платить за обучение и адаптацию.
7. Снижение покупательской способности
Не секрет, что в России многие люди работают на сдельной оплате. То есть получают процент выручки предприятия. Получается, что если не было выручки, не было и дохода, что тогда тратить? С каких денег люди будут покупать, кроме самого насущного.
8. Неуверенность в будущем.
После того, как наши сограждане прошли через период неопределенности, у людей будет больше стимула сберегать, чем тратить, несмотря на снижение ставки. По крайней мере, до того, времени, пока опять не обретут почву под ногами.
9. Страх заразиться.
Хотя власти и объявили о снятии ограничений, по крайней мере в Москве, но вирус никуда не делся. Количество заразившихся не падает и это несмотря на жесткие ограничения последних 2 месяцев.
Количество больных уже составило столько, что практически у каждого есть родственник, знакомый или знакомый знакомого, кто переболел и рассказал о болезни и состоянии нашей медицины. Поэтому у людей все еще присутствует страх заразиться.
Люди сами постараются избегать посещения публичных мест, в том числе магазинов и ресторанов.
10. Снижение выручки.
Снижение покупательской способности и снижение трафика в магазинах ведет к снижению выручки и доходов точки. Люди стали меньше ходить по магазинам и салонам красоты и делают это только, если уж совсем некуда деваться.
11. Переход в онлайн.
Из-за вынужденной изоляции часть населения, которая никогда не пользовалась покупками онлайн из-за ограничений была вынуждена освоить интернет.
Даже я, который раньше ездил с женой в гипермаркет, теперь заказываю продукты онлайн, их привозят на дом, а мне не нужно куда-то ехать, стоять в пробках, три часа ходить по магазину, а потом тащить 30 сумок домой.
Теперь эти 30 сумок привозят прямо к моей двери. Это офигительно удобно.
12. Перевод сотрудников на удаленку.
Я знаю, что часть компаний никогда даже не рассматривали возможность перевода всех или части сотрудников на удаленную работу в силу специфики бизнеса, необходимости соблюдения требований информационной безопасности, желания руководителей и т.п. Они просто считали это невозможным.
Однако COVID-19 сделал невозможное возможным. ВСЕ! Я подчёркиваю, все компании, продолжили работу в период самоизоляции, переведя сотрудников на удаленку.
Они теперь понимают, что сделать это реально, а значит, уже не нужны такие площади для размещения сотрудников, которые справлялись со своей работой сидя дома или на даче.
13. Лишний персонал
Из-за вынужденного перехода на удаленную систему работы, не всех сотрудников удалось обеспечить орудиями труда (компьютерами, например), некоторых пришлось отправить в отпуска.
Для крупного и среднего бизнеса стало вдруг понятным, что в компаниях есть куча балласта. Некоторых сотрудников не было видно и слышно по 2-3 месяца, при этом их отсутствие никак не сказалось на самом бизнесе.
Вывод? Да, очень простой – зачем нам столько людей и такие большие офисы.
4. Выводы и прогнозы.
Аргументов в пользу дальнейшего падения рынка больше. Конечно, было бы неверно сравнивать их только по количеству, так как каждый из них имеет разную степень влияния на рынок аренды коммерческой недвижимости. Тем не менее, я склоняюсь к тому, что рынок аренды, так и не достигший за 12 лет уровней 2007-2008гг.
будет снижаться и дальше. Полагаю, что падение рынка аренды коммерческой недвижимости от уровня ставок конца 2019г. составит 20-50% в зависимости от локации и от того насколько рыночными или точнее переоценёнными они были до старта падения экономики.
Возвращение к росту ставок ожидаю не раньше чем через 1,5 – 2 года.
А что вы думаете о развитии ситуации с ценами на рынке аренды коммерческой и жилой недвижимости?
Подписывайтесь на канал, чтобы всегда быть в курсе вестей с рынка недвижимости!