В 22 городах Подмосковья запрещены высотные новостройки

Ежегодно окрестности и пригороды Москвы активно обрастают новыми жилыми комплексами и всевозможными инфраструктурными объектами. Импульсом стал проект «Новой Москвы», в результате которого большую часть юго-западных территорий Московской области присоединили к столице.

Застройка высотками происходит повсеместно. В еще недавно тихих и спокойных районах Ближнего Подмосковья «вырастают» новые жилые микрорайоны, гипермаркеты, торгово-развлекательные центры и, как следствие, появляются пробки на дорогах.

Конечно, такая активность подходит людям, которые не желают отказываться от городских удобств и которые привыкли к такому образу жизни. Однако, большая часть покупателей загородного жилья хочет спокойной, размеренной жизни. Поэтому люди, которые в действительности ищут загородный дом для отдыха, вдали от городской суматохи, предпочитают искать места подальше.

Почему в Ближнем Подмосковье стало больше квартир вместо коттеджей?

Земли Ближнего Подмосковья всегда считались статусными, престижными и, соответственно, очень дорогими. Высокая стоимости сотки земли обусловила то, что в годы высоких цен на нефть, здесь было построено множество элитных поселков с коттеджами и таунхаусами. Однако, за последние 2-3 года, динамика строительства поселков сократилась в несколько раз. С чем это связано?

В 22 городах Подмосковья запрещены высотные новостройки

Первая причина — это, конечно, последние два мощных экономических кризиса, произошедшие в России за последние 10 лет. В результате экономика сократилась, упали доходы населения. И раньше далеко не каждый житель столицы мог себе позволить покупку коттеджа, а сегодня — и вовсе таких покупателей осталось несколько процентов.

В связи с этим, девелоперы поселков переориентировались с застройки коттеджей на более бюджетный формат — таунхаусы и дуплексы. Эта тактика оказалась удачной, таунхаусы даже обогнали по продажам все другие объекты загородного жилья. Однако, с 2017 года, спрос на них тоже стал падать. Виной тому (как считается) демпинг и снижение цен на квартиры в Москве.

В 22 городах Подмосковья запрещены высотные новостройки

Сегодня девелоперы ищут новые способы «оживить» спрос и продолжить застройку подмосковных земель. На первый план выходит строительство малоэтажных и среднеэтажных жилых комплексов с квартирами. Однако, очевидно, что такое строительство имеет мало что общего с тем, что нужно покупателям загородной недвижимости.

Вторая причина — резкое снижение доходности девелопмента, ввиду новых законов, подорожавших стройматериалов и демпинга цен.

Себестоимость строительства жилья в Подмосковье и Москве практически одинакова, однако в столице розничная цена за метр оценивается, в среднем, в 2-3 раза выше.

Получается «неравный бой», когда девелоперы московской недвижимости, в условиях кризиса, имеют условную «подушку» и могут снижать цены на десятки процентов, а подмосковные — нет.

В 22 городах Подмосковья запрещены высотные новостройки

А что потенциальные покупатели загородных коттеджей? Неужели они передумали иметь свой собственный дом.

Это есть и третья причина — акцент покупателей сместился на жилье меньшей площади, большинство людей стали считать деньги (а содержание особняков стоит дорого).

Поэтому в выигрыше остались застройщики коттеджей и таунхаусов небольшой площади — до 150-200 кв. метров. В проигрыше — все остальные.

Нежелание людей покупать коттеджи в Ближнем Подмосковье связано не только с высокими расходами, но и с опасениями получить «под боком многоэтажку». Ближайший радиус вокруг Москвы (до 5-10 км от МКАД) практически повсеместно застраивается новыми микрорайонами с квартирами.

Получается замкнутый круг — люди хотят убежать от «квартирных каменных джунглей» Москвы в свой дом в Подмосковье, а получают вокруг снова «каменные джунгли».

Перспективы коттеджных поселков

Тенденция такова, что, за исключением традиционных элитных и стародачных районов (Рублевка, Ильинка, Одинцовский р-он и др.), коттеджные поселки Подмосковья смещаются все дальше и дальше от МКАД.

Согласно статистике, последние 5 лет, наиболее активно продавались дома в поселках на удалении 20-30 км от МКАД.

В 22 городах Подмосковья запрещены высотные новостройки

Что касаемо земельных участков, выросли спрос и цены на поселки, расположенные дальше 50 км от МКАД. Одна сотка земли в дальнем Подмосковье оценивается, в среднем, на первичном рынке, в 220 тысяч рублей, а на вторичном – 210 тыс. рублей.

И хотя говорить о каком-то устойчивом тренде пока что рано (тем более, что цены еще далеки от докризисных), очевидно, что фокус внимания покупателей «загородки» сместился на более удаленные районы.

Привлекательности удаленным районам добавляет и возросшая транспортная доступность. Это в особенности касается районов вдоль широких и быстрых Новорижского, Киевского и Каширского шоссе.

Немаловажно и развитие инфраструктуры рядом с поселками — люди, кто переезжают в подмосковные коттеджи на постоянное жительство (ПМЖ), стараются решать большинство бытовых вопросов рядом с домом, без поездок в Москву.

В 22 городах Подмосковья запрещены высотные новостройки

Вопреки расхожему мнению о привлекательности московской прописки, районы Новой Москвы уже не так востребованы в плане покупки коттеджа. Все проблемы «упираются» в пропускную способность Калужского шоссе.

Конечно, мэрия обещает расширить его и провести масштабную реконструкцию, но чрезмерная нагруженность пригорода «городскими удобствами» может снизить ликвидность поселков, которая напрямую будет зависеть от класса поселка и типа жилья. Не только риэлторы и аналитики, но и многие люди, уже заметили тенденцию усиления урбанизации в Подмосковье и ярким примером, как раз служит застройка территорий вокруг Калужского шоссе.

В 22 городах Подмосковья запрещены высотные новостройки

Быстрая урбанизация районов Ближнего Подмосковья вынуждает людей искать загородную недвижимость на удалении 30-50 км и более от Москвы. 

Главными причинами такого интереса является более благоприятная экологическая обстановка и наличие лесов и водоемов. Причем ни одному из направлений Подмосковья нельзя присвоить лидерство, спрос распределен достаточно равномерно.

В 22 городах Подмосковья запрещены высотные новостройки

Цены на загородные дома, коттеджи, таунхаусы и участки складываются, как всегда, из нескольких составляющих. Основная — удаленность от МКАД, вторая — престижность направления. Покупатели сейчас предпочитают приобретать загородную недвижимость рядом с дорогами, с уже готовыми подведенными коммуникациями и по недорогой цене.

Застройка высотками земель ближнего Подмосковья отразилась не только на привлекательности коттеджных поселков, но и поселков с, казалось было близким по формату к городскому типу жилья, — таунхаусами.

В 22 городах Подмосковья запрещены высотные новостройки

И хотя спрос на них (тем более если поселок находится рядом с Москвой, станциями электричек и метро) остается довольно высоким, кажется, что девелоперам этот формат застройки участков вблизи Москвы уже не так выгоден. И вот почему.

Во-первых, прибыль девелопера складывается по формуле: количество проданных квадратных метров минус стоимость земли, строительства и все накладные расходы.

Конечно, это очень упрощенная формула, но очевидно, что чем больше квадратных метров построит и продаст девелопер на одном участке земли, тем выше его прибыль.

В 22 городах Подмосковья запрещены высотные новостройки

Возникает вопрос: зачем строить 3 этажный дом с таунхаусами на участке ИЖС, если его можно переоформить под МЖС и построить 5-7-8 этажный дом с квартирами и получить больше денег?

Во-вторых, немногие покупатели таунхаусов хотят иметь по соседству многоэтажные дома (это, кстати, несколько объясняет тот факт, почему мультиформатные поселки потихоньку уходят в историю).

Да, конечно, для девелоперов, мультиформатные комплексы были долгие годы весьма выгодной историей (и позволяли удовлетворить спрос как покупателей квартир, так и дуплексов и таунхаусов). Но, для многих покупателей, как оказалось, это скорее отпугивающий фактор.

Перспективы малоэтажных поселков и ЖК

Стремление девелоперов и чиновников «выжать» по-максимуму с каждой сотки земли в ближнем Подмосковье привело к тому, что поселки с коттеджами и таунхаусами стали потихоньку вытеснять малоэтажные ЖК.

Плюсы малоэтажного жилья очевидны:

  1. Низкая себестоимость для девелопера, низкие цены за метр для покупателя;
  2. Комфортабельность проживания, ведь в таких домах, как правило, всего 10-20 квартир, по сравнению с высотными многоквартирными домами, в которых размещается больше 70-80 квартир.
  3. Неплотная застройка, есть достаточно территории для прогулок и парковки автомашин.

Всего за несколько лет девелоперами построено более 50 малоэтажных комплексов с квартирами. Большая их часть сконцентрирована на северо-западе Подмосковья, далее по мере убывания идут юго-западное и северо-восточное направления.

Много предложений квартир находится на Новорижском и Калужском шоссе. Малоэтажное жилье эконом класса больше расположено на севере и юго-западе, а бизнес класса – на западе.

Сегодня, по большинству направлений в ближайшем радиусе Москвы (5-10 км от МКАД), малоэтажные ЖК почти вытеснили коттеджные поселки.

Наиболее часто малоэтажки встречаются в крупных мультиформатных поселках с развитой инфраструктурой. Характерна разнообразность мультиформатных поселков: это и объекты в одном архитектурном стиле и разных, и наличие лесного массива, и наличие водоема поблизости.

Все бы хорошо, но и у этого формата перспектив в ближнем Подмосковье нет. Дело в том, что в градостроительной концепции и бумагах на землю по-прежнему есть много «дыр и лазеек», в частности касательно этажности застройки. И некоторые девелоперы не преминули этим воспользоваться. Все это приводит ко все большему строительству многоэтажек там, где их быть не должно.

Вместо малоэтажных ЖК многие девелоперы предпочли застраивать территории традиционными московскими высотками.

И здесь опять получается «замкнутый круг». Зачем людям из многоэтажки в Москве переселяться в многоэтажку в Подмосковье (даже большей площади)? Или в коттедж или таунхаус, по соседству с которыми стоит многоэтажный дом, заслоняющий весь вид на лес и природу?

Выбирая загородную жизнь, люди стараются быть ближе к природе, изолироваться от шума, пыли, посторонних лиц и многочисленных соседей, иметь свободу, участок, гарантированное парковочное место, чувствовать себя в тишине, покое и безопасности.

Все это никак не сочетается с замыслами застройщиков и дальше комбинировать загородные и городские форматы жилья и строить коттеджи и таунхаусы рядом с 5-10-15 и даже 20-тью этажками.

Как нам кажется, такие форматы бесперспективны. И рынок уже четко дал это понять. Поэтому девелоперам Подмосковья пора уже определиться, что они собираются строить и продавать: коттеджные поселки или жилые многоквартирные комплексы? И уже, в зависимости от этого, выбирать локацию и концепцию.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Читайте также:  Регионы получат новые полномочия для расселения ветхих домов

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Новостройки под запретом

Зачем нужен мораторий на жилое строительство в Подмосковье и как на него отреагировали компании-застройщики

В 22 городах Подмосковья запрещены высотные новостройки

ИТАР-ТАСС/ Сергей Карпов

В  феврале 2016 года губернатор Московской области Андрей Воробьев ввел мораторий на жилую застройку сразу в двух городах региона — в Балашихе и Королеве. Ограничения на строительство нового жилья также затронут Химки.

Основными причинами введения моратория подмосковные власти назвали чрезмерную плотность застройки, отсутствие рабочих мест и тотальную нехватку социальной инфраструктуры в указанных городах.

Редакция «РБК-Недвижимости» попросила участников рынка оценить эффективность и своевременность предложенных мер.

Что не так с Балашихой и Королевом

«Безбожно застроена Балашиха, — написал Воробьев в своем инстаграме. Дело даже не в том, что появились безумные каменные джунгли, а в том, что за это время там было не создано по сути хоть сколько-то значимых рабочих мест.

И теперь каждое утро с разбегу утром ты должен пытаться протиснуться в электричку. Больше 100 тыс. человек с 7 до 9 часов утра устремляется в Москву. И то же самое происходит вечером. Мы отменили то, что могли остановить».

Мораторий затронет только те проекты, в которых еще не начались продажи квартир. До введения этого запрета в Балашихе успели утвердить проекты планировки территории под застройку 7,68 млн кв. м жилья для 274 тыс. человек, написали «Ведомости» со ссылкой на правительство Московской области.

Эти люди могли бы пополнить нынешнее население Балашихи, которое оценивается в 424 тыс. человек. Действующий жилой фонд городского округа Балашиха насчитывает 11 млн кв. м. В Королеве сейчас проживают 221 тыс. человек в 5,96 млн кв. м жилья. До недавнего времени власти планировали возвести там еще 1,67 млн кв. м, указывает газета.

В Химках на стадии строительства находится 1,4 млн кв. м в дополнение к существующим 6,7 млн кв. м жилой недвижимости.

Запрет на появление новостроек стал полной неожиданностью для работающих в регионе девелоперов, рассказали «РБК-Недвижимости» в Ассоциации застройщиков Московской области. «Новость стала сюрпризом, — подтвердил президент инвестиционно-строительной компании «Премьер» и председатель комитета по строительству общественной организации «Опора России» Николай Циганов.

— Власть на то и существует, чтобы принимать экстренные меры в подобных ситуациях. Количество квадратных метров, находящихся сейчас в стадии строительства, и те объекты, на которые уже выданы разрешения, превышают все разумные нормы.

Для девелоперов, имеющих земельные участки и предполагающих использовать их под жилищное строительство, мораторий может стать реальной проблемой на ближайшее время».

В 22 городах Подмосковья запрещены высотные новостройки

ИТАР-ТАСС/ Борис Кавашкин

На какой срок введен мораторий, неизвестно: в пресс-службе подмосковного стройкомплекса в течение полутора недель не смогли сформулировать ответ на соответствующий вопрос «РБК-Недвижимости».

Каким образом будут реализованы ограничения на застройку в Химках, также неясно — этот вопрос в комплексе градостроительной политики и строительства Московской области проигнорировали.

В Главном управлении архитектуры и градостроительства Подмосковья на вопросы не ответили — в региональной Главархитектуре даже не смогли сказать, участвовала ли организация в принятии решения о введении моратория.

Между тем многие риелторы поддержали решение подмосковного правительства. «Введение моратория было неизбежно, — заявила управляющий партнер риелторского агентства «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Балашиха и Королев — лидеры среди подмосковных городов по дефициту социальной инфраструктуры. В Балашихе более 400 тыс. жителей.

При норме не менее 65 мест в детских садах на 1 тыс. человек в этом городе должно быть как минимум 80–90 очень вместительных дошкольных учреждений. Сейчас их вдвое меньше — 54. Едва ли не половина населения ежедневно ездит на работу в Москву.

При этом основные магистрали на востоке столицы (шоссе Энтузиастов, Щелковское и Носовихинское шоссе) давно исчерпали свой потенциал и нуждаются в реконструкции. Объем предложения на первичном рынке недвижимости в Балашихе стабильно в 2,5–3 раза выше, чем в других городах-спутниках Москвы.

Королев страдает от чрезвычайно плотной точечной застройки. Ярославское шоссе и пригородные поезда также не добавляют оптимизма — это направление перегружено».

Меры по запрету строительства новостроек в Балашихе и Королеве абсолютно оправданны, уверен президент риелторской компании «Мегаполис-сервис» Сергей Власенко. «Давайте смотреть на вещи объективно. В так называемые города-спутники стремятся со всей страны люди, которые не могут позволить себе жилье в столице.

В тех же Балашихе и Химках жителям трудно найти работу, поэтому им приходится ежедневно преодолевать путь в Москву и обратно. Инфраструктура в данных муниципалитетах давно не соответствует плотности проживающего в них населения. Бездумное увеличение количества жителей означает лишь приближение полного коллапса.

В этой ситуации областные власти справедливо решили, что без административного ресурса не обойтись», — заключил Власенко.

Мнения девелоперов разделились. Отдельные застройщики поддержали мораторий. «Властям и девелоперам очевидно, что и Балашиха, и Королев — это густонаселенные города, в которых новые дома строятся очень быстро без должного развития социальной инфраструктуры, — сообщили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе строительной компании ГВСУ «Центр».

— Введенный мораторий позволит за два-три года реализовать отложенный спрос на оставшиеся предложения, а также даст возможность властям выполнить свои обязательства перед населением в плане строительства дополнительных школ, детских садов и других объектов социальной инфраструктуры.

Надеемся, за время моратория проблема дефицита и доступности мест в детских садах и школах будет решена».

Альтернативную позицию озвучили в строительной компании Tekta Group. Директор по маркетингу этой компании Вартан Погосян назвал мораторий популизмом. «Очевидно, что подобные решения — следствие начавшейся предвыборной программной работы губернатора.

Скорее всего, это популизм, — заявил Погосян. — Принимать подобные категоричные меры в текущей экономической ситуации недопустимо. Девелоперы попросту будут уходить из этих локаций. Выбор городов также непонятен.

Губернатор говорит о проблеме рабочих мест, но это проблема не только Балашихи и Королева, а всего Подмосковья. И проблема эта должна решаться на федеральном уровне, а не путем точечных запретов.

Выходит, региональные власти пытаются организовать торги с компаниями: вы нам достройте инфраструктуру, а мы вам — новые разрешения на строительство. Это путь в никуда».

«Дурная плотность»

Балашиха, Химки и Королев — это не самые густонаселенные города в Московской области, выяснили в риелторском агентстве Est-a-Tet.

Аналитики компании подсчитали среднюю плотность застройки в крупнейших городах Московской области и пришли к выводу, что самым уплотненным населенным пунктом является Реутов — здесь на 1 га территории приходится почти 3 тыс. кв. м недвижимости.

Второе место в рейтинге заняло Одинцово, на третьем месте оказался Красногорск. Балашиха и Королев остались на девятой и одиннадцатой позициях. При подсчетах учитывалось и вторичное жилье, и те проекты, которые еще строятся.

Рейтинг городов Подмосковья по плотности застройки

Город
  • Площадь
  • города,
  • га
  1. Общая площадь
  2. жилого фонда,
  3. млн кв. м
  • Плотность
  • застройки,
  • кв. м/га
  1. Общая площадь
  2. предложения
  3. в новостройках,

тыс. кв. м

  • Доля предложения
  • в новостройках
  • относительно
  • жилого фонда
Средняя цена, тыс. руб./кв. м
Реутов 889 2,6 2924,6 190 7,3% 88,2
Одинцово 1960 4,4 2244,9 82 1,9% 90,9
Красногорск 2565 4,2 1637,4 216 5,1% 101,3
Подольск 4039 5,9 1460,8 173 2,9% 67,4
Мытищи 3459 4,7 1358,8 167 3,6% 84,6
Видное 1800 2,2 1222,2 124 5,6% 79,5
Люберцы 4368 4,9 1121,8 210 4,3% 87,1
Ивантеевка 1484,9 1,6 1077,5 40 2,5% 57,9
Балашиха 9780 10 1022,5 304 3% 79
Долгопрудный 3052 2,6 851,9 14 0,5% 86,6
Королев 5547 4,6 829,3 146 3,2% 75,9
Лобня 2950 2,3 779,7 83 3,6% 71,1
Химки 10979 7,3 664,9 209 2,9% 114
Щелково 5200 2,5 480,8 45 1,8% 61,4
Домодедово 15927 4,9 307,7 72 1,5% 59,6
По данным Est-a-Tet. Площадь Балашихи, а также объем жилого фонда и нового предложения рассматривались с учетом недавнего присоединения к городу территории г. Железнодорожного

Во многом невысокая формальная плотность Химок и Балашихи объясняется большой площадью этих городов, уточняют в Est-a-Tet. К примеру, к Балашихе недавно присоединили город Железнодорожный, что заметно снизило статистическую плотность застройки.

«Перенасыщенность рынка Балашихи новым предложением произошла на фоне низкого уровня транспортной доступности, что вдвойне усилило негативное влияние от уплотнения города», — указал руководитель аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

В некоммерческой организации «Фонд «Институт экономики города», которая изучает социально-экономическое развитие городов, сложившийся феномен назвали «дурной плотностью». «Важны не столько статистические показатели плотности, сколько качество этой плотности.

Урбанисты различают так называемую дурную плотность, не формирующую полноценной городской среды, сбалансированного развития города, — объяснил генеральный директор фонда Александр Пузанов — Однообразные районы многоэтажной жилой застройки, содержащие в своей ткани множество пустырей, но не имеющие внутренней связности, непривлекательные для развития малого и среднего бизнеса, плохо обеспеченные объектами социальной и транспортной инфраструктуры, — типичный пример такой дурной плотности. К сожалению, именно подобные районы продолжают строиться в ближнем Подмосковье. А статистическая средняя плотность населения на территории Балашихи — чуть более 2 тыс. чел. на 1 кв. км — раза в полтора ниже, чем в административных центрах прилегающих областей — Твери, Ярославле, Владимире. В Королеве плотность населения — около 4 тыс. чел., но и это в два раза ниже, чем в центре Москвы, где сложилась достаточно комфортная городская среда».

Опоздали на десять лет

Несмотря на полярные отношения к мораторию, в одном участники рынка оказались солидарны: ограничивать жилую застройку Подмосковья нужно было давно. «Запрещать, возможно, и надо было, но не сегодня, а гораздо раньше — когда не было текущих объемов строительства, — убежден Вартан Погосян из Tekta Group.

— Сегодня мораторий может обрушить экономику целого региона». «Никаких запретов не потребовалось бы, если бы власти присмотрелись к ситуации в Балашихе и Королеве пять-десять лет назад, — рассказала Мария Литинецкая. — Выправить инфраструктурный дефицит можно было и без драконовских мер.

Максимум — ввести ограничение этажности. Строительство школ и детских садов ложится на плечи застройщиков. Но дороги, развязки, медицинские учреждения, рабочие места — это компетенция государственной власти. В дефиците этих объектов застройщики не виноваты.

Не нужно было сидеть сложа руки, а затем объявлять мораторий — города должны развиваться поступательно».

В «Институте экономики города» мораторий назвали чрезвычайной мерой.

«Это своего рода признание неспособности органов региональной власти и местного самоуправления решать существующие проблемы на системной правовой основе, — констатировал Александр Пузанов.

— Забрав у органов местного самоуправления основные полномочия в сфере градостроительной деятельности, органы региональной власти взяли на себя всю полноту ответственности за ситуацию в данной сфере».

Города без правил

Ключевой причиной бесконтрольного разрастания подмосковных городов аналитики назвали отсутствие базовых документов, которые регулируют жилую застройку в регионе. «Предохранять подмосковные города от перенаселения поможет генплан. Его нужно внимательнее утверждать, чтобы не образовывалось каменных джунглей», — заявила Литинецкая.

Участники рынка рассказали, что таких генпланов в Балашихе, Королеве и Химках нет. «Нынешнее решение — это не полный запрет на строительство, а временный мораторий, который будет действовать до тех пор, пока не утвердятся генпланы городов, — уверен Николай Циганов из строительной компании «Премьер».

— Сейчас разработки генпланов ведутся во многих городах Подмосковья».

Генеральным планом Химок должно заниматься ЗАО «Научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт градостроительного и системного проектирования» (бывший Институт экологии города); за генпланы Королева и Балашихи отвечает государственное унитарное предприятие «НИиПИ градостроительства», выяснила «РБК-Недвижимость». Обе компании отказались предоставить комментарии по этому вопросу. В «НИиПИ градостроительства» заявили, что не уполномочены отвечать на вопросы, так как являются ведомственной организацией, и порекомендовали обратиться в стройкомплекс Московской области. В стройкомплексе на вопросы «РБК-Недвижимости» также не ответили.

По данным «Института экономики города», в Балашихе. Королеве и Химках отсутствуют не только генпланы, но и правила землепользования — а потому новые стройки в этих городах встали бы в любом случае.

«Дело в том, что фактически федеральным законом еще в 2004 году установлен «отложенный мораторий» — запрет на выдачу разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки в городах, — указал Пузанов.

— Этот запрет первоначально предполагалось ввести в действие с 1 января 2010 года, а ныне этот срок после неоднократных продлений отодвинут до 1 июля 2016 года.

Это значит, что обсуждаемое решение упредило всего лишь на несколько месяцев запрет, который должен состояться в силу федерального закона (то есть независимо от решения губернатора), поскольку, как нам известно, в указанных городах правила землепользования не приняты до сих пор».

Антон Погорельский

"Новые известия": все Подмосковье протестует против застройки

Земельный вопрос. Жители большинства районов Подмосковья сегодня противостоят застройщикам

Послезавтра в Химках пройдет общегородской митинг против застройки и связанного с ней уничтожения парков, дворов, скверов и спортивных объектов. Аналогичные выступления местных жителей происходят почти во всех районах Подмосковья.

Граждане недовольны строительством высоток в частном секторе, предприятий в жилых районах и мусорных полигонов вблизи населенных пунктов. При этом о многих стройках люди узнают уже после их начала – публичные слушания проводятся тайно и в неудобное для работающих людей время.

Также постфактум жители узнают о том, что излюбленные места их прогулок стали частной территорией, а если на будущей стройплощадке находится памятник архитектуры, его безжалостно уничтожают.

По словам экспертов, реально работающего механизма вовлечения граждан в обсуждение строительных проектов нет, и судьба отданной под строительство территории находится в руках чиновников.

Намеченный на среду согласованный митинг в подмосковных Химках собирают противники тотальной жилищной застройки и уничтожения зон отдыха, парков, спортивных объектов, дворов и скверов.

Сейчас в Химках разворачивается конфликт вокруг застройки территории возле Москвы-реки, где находится единственный в старой части города общедоступный бесплатный открытый стадион «Маяк».

Минувшей зимой вокруг стадиона появился забор, и местным жителям сообщили, что эта территория теперь – частная, а горожане якобы были проинформированы об этом и даже дали согласие на строительство на публичных слушаниях.

Результатом противостояния уже стали письма от возмущенных горожан во все властные и надзорные структуры, серия пикетов у ворот стройплощадки, самый массовый митинг в Химках за последнее время и показательные карательные меры против одной из активисток Ирины Деревлевой – жительницу дома, расположенного рядом с «Маяком», горсуд Химок приговорил к 40 часам обязательных работ за якобы препятствование проезду строительной техники.

Аналогичные противостояния развернулись почти во всех районах Подмосковья. Только за последние недели митинги прошли в Мытищах, Щелково, Королеве, Пушкино, Одинцовском и Ступинском районах.

В одних случаях люди протестуют против строительства высоток в частном секторе, в других – против уплотнительной застройки, в третьих – против строительства на месте природных зон, которые внезапно перестали быть общественной территорией и стали частной.

Чаще всего стройплощадки возникают в населенных пунктах Подмосковья неожиданно для местных жителей.

Так, например, население поселка Барвиха в Одинцовском районе (не путать с одноименным элитным поселком на Рублевке) десятилетиями отдыхало в небольшом старинном сосновом бору в черте поселка и даже на собственные деньги выкопало там пруд в русле реки Самынка, притока Москвы-реки.

Но в минувшем году в бор пришли рабочие и начали огораживать его забором. Тут-то и узнали барвихинцы, что территория эта продана в частные руки и ее владелец планирует возвести здесь жилой комплекс.

Как заявил «НИ» представитель застройщика бора, публичные слушания по его проекту будут назначены, «когда придет время» и «на соответствующем периоде только с разрешения администрации сельского поселения».

Тогда фирма будет «советоваться с местными жителями» и «надеяться на их поддержку».

Между тем строительные планы относительно этого участка уже согласованы на межведомственной комиссии при участии подмосковных Министерства строительного комплекса, Министерства культуры и Министерства транспорта.

Разрешение на разработку задания и проекта планировки было выдано 25 марта 2014 года главой поселения Валерием Марковским. Компания намерена нанять проектировщика, будет вкладывать в это деньги. Вряд ли после таких затрат фирма откажется от застройки бора, даже если все участники публичных слушаний выскажутся против.

В российском законодательстве нет механизма вовлечения населения в обсуждение проекта на самом начальном этапе, отмечает в беседе с «НИ» член правления Объединения разработчиков градостроительной документации Александр Антонов: «На обсуждение выносится уже готовый проект, который можно лишь скорректировать.

При этом публичные слушания носят только рекомендательный характер – власть обязана выслушать население, но учитывать его мнение не должна. Результаты публичных слушаний не могут быть основанием для запрещения строительства».

По словам г-на Антонова, если прокурорская проверка не выявит нарушение законодательства, то судьба стройки будет находиться полностью в руках чиновников, которые вольны или разрешить строительство, или отправить проект на доработку.

Но даже при такой незначительной роли публичных слушаний власти стараются провести их как можно тише. Информация о слушаниях, как правило, лаконично мелькает только на сайте местной администрации и в местной газете, которая обычно не доходит до населения.

Практика заполнения зала работниками администрации и иногородними постепенно начала уходить в прошлое, зато слушания повсеместно назначаются на рабочее время.

Так, в подмосковном Дзержинском публичные слушания по ключевому для города вопросу – застройке поймы Москвы-реки двумя новыми микрорайонами – были назначены (и проведены) на 11.00 понедельника 26 мая. Естественно, работающие горожане прийти на них не смогли.

По свидетельству местного жителя Сергея Васильева, из присутствовавших в зале примерно 160 человек лишь около десяти оказались работающими людьми.

Когда протесты набирают силу, местные власти соглашаются с гражданами.

Однако утверждают, что планам застройщика они помешать не в силах, так как разрешение на строительство выдал не нынешний глава города или района, а предшественник.

Так произошло в подмосковном Жуковском, мэр которого Андрей Войтюк оправдывается, что участок под стройку в самом центре города отдал прежний градоначальник Александр Бобовников, а недовольных г-н Войтюк призвал обращаться в суд.

«Интенсивность застройки Подмосковья совершенно нормальная для такого мегаполиса, каким является Москва – один из крупнейших мегаполисов в мире. Ожидать, что процессы пойдут по сценарию, характерному для провинциального города, совершенно неразумно и безосновательно.

Москва и Московская область – это очень связанные территории», – говорит «НИ» руководитель пресс-службы строительной компании Роман Чернигов. Растет или не растет протестное движение в Подмосковье, связанное с застройкой, г-н Чернигов не знает: «У меня нет таких данных. Я не замерял».

По его словам, рассматривать каждый случай недовольства надо отдельно: бывает, что действительно нарушаются нормы, а бывает, что местным жителям «просто не нравится проект».

«Застройка Подмосковья идет хаотично, без единого градостроительного плана. Подмосковье должно развиваться комплексно, и нужно увязывать транспортную стратегию, дорожное строительство, создание рабочих мест, экологический баланс.

А жилищное строительство в таких масштабах приведет к тому, что значительная часть этого жилья будет не востребована и потом упадет в цене», – говорит «НИ» директор Института глобализации и социальных движений Борис Кагарлицкий.

Он не склонен винить в сложившейся ситуации одних только застройщиков: «Застройщики виноваты ровно в той степени, в какой виноваты крысы в том, что поели зерно в амбаре. Виноваты еще те, кто этих крыс впустил. Виновато государство, которое соответствующим образом организовало весь процесс».

Страдает от застройки и население малоэтажных поселков, недавно ставших частью крупных населенных пунктов в результате административной реформы. Так, в стародачной малоэтажной Мамонтовке, ставшей микрорайоном Пушкино 10 лет назад, посреди частного сектора скоро появятся 17-этажные дома.

Уже вырублены взрослые деревья на огромной площади (естественно, ставшей частной) возле реки Учи, и застройщик, даже еще не получивший разрешения на строительство, вовсю занимается земляными работами.

Высотность новостроек не смущает ни местных, ни областных чиновников, ведь «в соответствии с действующими нормативами градостроительного проектирования Московской области, утвержденными постановлением правительства Московской области от 16.01.2012 №24/54, максимальная этажность для г.

Пушкино составляет 17 этажей», – сообщается в ответе мамонтовцам, пришедшем из районной администрации.

Попытка горожан доказать, что на этом месте была рекреационная зона и жители Мамонтовки хотели бы видеть здесь парк, успехом не увенчалась.

На соответствующий запрос в Минкультуры области гражданам ответили, что они вполне могут гулять в Парке культуры и отдыха, расположенном в центральной части Пушкино, и наличие этого парка вполне исчерпывает потребности пушкинцев в соответствии с распоряжением правительства РФ «О методике определения нормативной потребности субъектов РФ в объектах социальной инфраструктуры». Неудивительно, что в Мамонтовке только в мае прошли две акции протеста против строительства многоэтажек.

Нередко застройка сопровождается уничтожением памятников архитектуры. Так, историческое здание подмосковного Королева Дом Стройбюро от сноса спасла только прочность стен. Разрушение здания началось минувшей осенью, причем застройщик начал снос вопреки рекомендации Министерства культуры области дождаться заключения экспертов.

Вначале здание крушили и поджигали «неустановленные лица», потом к ним подключился экскаватор, который на протяжении нескольких дней долбил стены ковшом. Однако часть стен устояла – коммуна беспризорников, построившая здание в 20‑е годы прошлого века, потрудилась на совесть.

Остановить разрушение удалось после резонанса, который произошел благодаря лидеру городского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Марии Мироновой и заключению эксперта Екатерины Шорбан.

Минкультуры Московской области присвоило зданию статус объекта культурного наследия, а подмосковные власти обязали мэрию Королева подыскать застройщику другой участок. Так что можно было бы считать, что история закончилась хорошо, если бы дом не стоял сейчас в руинах со смутными перспективами на восстановление.

Еще меньше везет деревянным подмосковным памятникам культуры. Несмотря на охранный статус, они горят один за другим, что явно работает на интересы застройщиков и чиновников.

Утраченные даже частично исторические здания не восстанавливаются, а местные власти начинают продвигать вопрос о снятии с руин охранного статуса. Так, в Пушкино весной 2014 года пытались сжечь дачу Паустовского.

Здание, в котором находится вечерняя школа, было подожжено ночью и спасено только благодаря молниеносной реакции пожарных.

Место под зданием ранее приглядел застройщик, намереваясь использовать его под жилые дома и прикрываясь благородными целями – предоставить жилье обманутым дольщикам. Вопрос о возможности переноса дачи на неподходящее под застройку место был даже вынесен на публичные слушания, где провалился. Вскоре дом подожгли.

Жители подмосковных деревень, в свою очередь, страдают от строительства по соседству с домами и оградами складов, баз и логистических центров. В Ступинском районе деревня Сидорово оказалась зажата между железной дорогой, трассой и огромными ангарами логистического центра.

Теперь в деревне нет не только преимуществ сельской жизни в виде чистого воздуха, тишины и леса по соседству, но даже безопасности – если построенный в метре от домов ангар загорится, деревню ничто не спасет. Тем более что оба деревенских пруда оказались за забором застройщика и были засыпаны.

Жалобы и сидоровцев никто не слышит, а местные власти затаскали по судам лидера инициативной группы жителей Сидорово Ирину Ладыгину.

Сейчас женщина отбивается от штрафа за якобы организованный несанкционированный митинг, который на самом деле был встречей с журналистами одного из центральных телеканалов.

От застройки страдают и подмосковные дачники. Так, на окраине Жуковского выстроенные вплотную к участкам завод по производству бетонных панелей и пятиэтажная гостиница для рабочих перекрыли не только свет, но и доступ к старинному водоему. Дачникам же приходится дышать пылью, которую поднимают грузовики, снующие в промзону.

«Таких объемов строительства ранее в Московской области не было. Более того, не было таких темпов застройки свободных территорий, в том числе сельскохозяйственных полей», – поясняет Александр Антонов.

По его словам, значительная часть возводимого жилья – это, по сути, общежития: «Если мы посмотрим типологии квартир, то основное их количество – это однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Это не способ улучшить жилье, ведь на обычную семью из четырех человек должны приходиться четыре комнаты: одна общая и три спальни».

А так как строительство не сопровождается созданием новых рабочих мест, вскоре многие населенные пункты Подмосковья, по мнению г-на Антонова, накроет транспортный коллапс.

ЗА РУБЕЖОМ

В 22 городах Подмосковья запрещены высотные новостройки

В США в пригородах запрещают строить заводы и мусорные полигоны

При застройке городов и пригородов американское законодательство требует не допустить ухудшения экологической обстановки. Существует однозначный запрет на возведение заводов и фабрик любого профиля вблизи населенных пунктов.

Аналогичный запрет действует в отношении мусорных полигонов, которые не могут находиться ближе трех километров к жилью.Примером применения этого закона может служить история, произошедшая в штате Теннесси. В горной долине два года назад была сооружена электростанция, работающая на угле.

Расстояние от электростанции до ближайшего города Галатин с населением в 300 тыс. человек составляло 10 км, и проектировщики сочли, что до жилой застройки вредные выбросы электростанции не доберутся. Однако выяснилось, что пепел и ядовитые газы, образующиеся при сжигании угля, доходят до зоны жилой застройки, что было зафиксировано приборами.

В результате администрация штата Теннесси постановила перенести электростанцию еще на 20 километров от города. Обошелся этот перенос в 1,5 млрд. долларов.

А вот какие-либо ограничения на строительство высотных зданий даже посреди коттеджных поселков в США отсутствуют.Борис ВИНОКУР, Чикаго

В 22 городах Подмосковья запрещены высотные новостройки

Немцы по поводу строек проводят городские референдумы

В Германии не согласованное с населением строительство вблизи жилых домов или в зоне отдыха практически невозможно. Контроль за проектированием и застройкой территорий осуществляют земельные правительства и отделы строительной инспекции муниципалитетов.

Каждый проект проходит две экспертизы – государственную и общественную.

Государственную экспертизу по заказу местных властей проводят независимые эксперты, причем им запрещено заниматься предпринимательством в строительной сфере, а также состоять в финансовых, профессиональных и родственных связях с участниками строительной организации, которая будет осуществлять проект.

Общественная же экспертиза включает в себя опросы населения и обсуждение целесообразности потенциального строительства в СМИ. Проекты генеральных строительных планов вместе с экспертными заключениями должны быть выложены в Интернете для публичного ознакомления минимум за месяц до окончательного решения.

В течение этого времени проходит публичное обсуждение проекта, проводятся открытые общественные слушания, подаются судебные иски. Если же в результате полемики достичь консенсуса не удается, по поводу стройки может быть проведен общегородской референдум.Адель КАЛИНИЧЕНКО, Мюнхен

Валерия Нодельман, «Новые известия»

Подмосковье требует референдум о запрете многоэтажной застройки

Объединившиеся в инициативную группу жители нескольких городов Подмосковья выдвинули предложение провести референдум о запрете на высотную застройку на региональном уровне. 

Инициаторами стали жители Кратово, которые столкнулись с планами строительства в их дачном посёлке двух 9-этажных домов под расселение пяти аварийных домов.

В Кратово нет домов выше четырёх этажей, а в случае возведения девятиэтажек население дачного посёлка вырастет на 900 человек.

При этом изначально было запланировано строительство 17-этажных домов, но жители протестами добились отмены такого проекта. 

Как сообщает «Москва.ру», на прошедшей 26 сентября встрече представители различных муниципалитетов Подмосковья объединились в инициативную группу. В неё вошли жители Люберец, Одинцово, Жуковского, Красково, Томилино, Кратово и ряда других городов и поселений.

Группа займётся подачей документов для вынесения на референдум вопроса о моратории на высотную застройку по Московской области.

Инициаторы идеи настаивают, что в Подмосковье не должны строить дома выше пяти этажей.

Они указывают, что во всех поселениях люди протестуют против «человейников», но механизм публичных слушаний не позволяет блокировать такое строительство. Именно поэтому решено объявить референдум. 

Член общественного совета Кратово Марина МОЗЖЕРОВА

То, что сейчас происходит с высотной застройкой в области — это катастрофа и экологическая, и демографическая. Раздувание безумного строительного пузыря приносит выгоду только инвесторам.

Для жителей сокращается количество зон отдыха, уничтожаются лесопарки, идёт уплотнительная застройка с чудовищной плотностью населения, при этом не строятся социальные объекты, рабочих мест нет, люди ездят на работу в Москву.

Для жителей Московской области инициатива о референдуме должна стать способом вывести проблему с муниципального на региональный уровень. 

Однако чтобы референдум состоялся, документы должны пройти проверку в областном избиркоме. А затем определением целесообразности займётся Московская областная дума. 

  • Одинцово входит в число городов России с самыми высокими домами. 
  • В 22 городах Подмосковья запрещены высотные новостройки
  • 27-этажный корпус №4 в 8-м микрорайоне

Жители городов Подмосковья уже много лет требуют от властей ввести мораторий на многоэтажное строительство, которое стало одной из главных проблем региона. Но чиновники во главе с губернатором Воробьёвым остаются глухи к этим словам.

Более того, темпы появления «человейников» растут. «Стройка — это жизнь», — заявляет губернатор. И его подчинённые активно раздают разрешения на новые многоэтажные ЖК без социальной инфраструктуры. 

Вы поддерживаете запрет на строительство домов выше пяти этажей в Подмосковье?

88.214.236.20

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector