Виктор Юшковский
Наблюдение за жилищным строительством в Петербурге в последнее время превратилось в увлекательное занятие. У людей, подумывающих хотя бы о покупке скромной «однушки», возникает оторопь: помилуйте, что происходит? Цены растут не по дням, а по часам, и квартиры при этом расходятся моментально, как горячие пирожки. Чем вызваны такие перекосы на рынке и что будет дальше? Об этом корреспондент «Санкт-Петербургских ведомостей» Виктор ЮШКОВСКИЙ поговорил с Алексеем БЕЛОУСОВЫМ, гендиректором самой большой в регионе профильной саморегулируемой организации (СРО) «Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга», куда входят около 900 больших и малых строительных компаний.
ФОТО Марии ШЕРИХ
– Сейчас принято валить все на пандемию. Но причины, наверное, не только в ней?
– Да, когда коронавирус еще не стоял на пороге, перспективы развития отрасли вызывали у нас тревожные ожидания.
Дело в том, что вступили в действие поправки к 214-му ФЗ о долевой стройке, заставившие участников рынка переходить на эскроу-счета и проектное финансирование.
Последствия предугадать было нетрудно: многие компании вынуждены сменить профиль, монополизация усиливается, а цены на жилье из-за несбалансированности рынка растут.
Причина простая: небольшие застройщики не могут получить, как требуется по новым условиям, кредит в банке, чтобы от начала до конца построить свой объект.
Напомню, на начальном этапе застройщик должен вложить в дело не менее 20% собственных средств, купить земельный участок и вообще подготовить плацдарм.
Ясно, что крупные компании с репутацией и связями, имеющие больше оборотных средств, легче впишутся в новые правила и как минимум сохранят на рынке свои позиции. А игрокам менее значимым, строящим один-два дома в год, уготована участь аутсайдеров.
– Они уходят с рынка?
– Необязательно. Одни примеряются к роли генподрядчика у крупных застройщиков, другие борются за субподряды. Но слой таких строительных организаций становится тоньше. Структура рынка меняется, перераспределяются роли его участников.
Давать прогнозы тут сложно, ситуация прояснится при полном переходе отрасли на новую схему финансирования, то есть через два-три года. Сегодня около 65% питерских застройщиков продолжают работать по договорам долевого участия. Однако не удивлюсь, если доля небольших компаний, а их около четверти от общего числа, снизится в итоге примерно наполовину…
– И все же как пандемия повлияла на развитие строительного сектора?
– Практически никак. Когда она грянула, ни на одной стройке в Петербурге работа не была приостановлена. Тут надо отдать должное городской власти – это было верное решение.
В то же время Минстрой России утвердил методические рекомендации, в разработке которых участвовала наша СРО. Кроме того, я как руководитель экспертного совета Национального объединения строителей тоже готовил предложения.
В этом документе четко прописано, какие требования нужно соблюдать при перевозке людей, как организовать их работу на стройке, питание и бытовые условия. Благодаря соблюдению этих мер ни одна стройплощадка в городе не закрылась.
– А меры господдержки?
– Они-то и спасли отрасль. Только на то, чтобы дотировать ипотечную ставку по кредиту, правительство выделило сотни миллиардов рублей. К тому же льготная ипотека стала массовой. Воспользоваться ею могли не только, скажем, молодые семьи, но и зрелые вполне состоятельные люди, понимающие, насколько выгодно такое вложение.
Отдачу почувствовали и покупатели недвижимости, и продавцы.
Ведь чем увереннее застройщик осуществляет продажи, тем быстрее он сможет, имея эскроу-счета, выполнить свои обязательства перед банком, получив при этом более низкую ставку финансирования и возможность снизить себестоимость объектов. Что в свою очередь поможет ему создать подушку безопасности и запустить новые проекты. Такая взаимовыгодная получается цепочка.
Не будь этой меры поддержки, мы имели бы плачевную картину. Если в 2020 году петербургские строители ввели в целом 3,3 млн кв. метров жилья, то в нынешнем году этот показатель мог уменьшиться в полтора-два раза. А когда отраслевой маховик снижает обороты, запустить его заново непросто.
– А как насчет рабочих рук? Ведь многие мигранты вернулись домой…
– Скажу крамольную вещь: для нашего города это не так уж плохо. Куда мигранты отправляли заработанные деньги? Домой – в среднеазиатские страны, Молдавию и т. д. А теперь их приходится заменить россиянами, которые пополняют городскую казну. Петербуржцы получат рабочие места, станут перечислять налоги, да еще будут совершать покупки, оставляя деньги в самом городе. Что тут плохого?
К тому же приезжие выполняли в основном неквалифицированную работу: принеси-унеси, закопай, а делать это может кто угодно. Да, «своим» придется платить больше, но это не фантастические траты, которые легли бы на бизнес тяжким бременем.
На себестоимость квадратного метра жилья в Петербурге, где высокая рентабельность стройки, они не очень повлияют. В Ленобласти, где этот показатель другой, – может быть.
И не только там: для большинства регионов России потеря строителей-мигрантов стала головной болью…
Псевдожилье? Строительство апарт-отелей в России могут запретить
– А логистические связи не пострадали? Это же отразилось на поставках и ритмичности работ?
– С ритмичностью все в порядке, чего не скажешь о стоимости стройматериалов. Каждый раз, когда экономику захлестывает кризис, поставщики начинают задирать цены, а застройщики хватаются за голову.
В конце 2020 года в Петербурге наблюдался феноменальный, чуть ли не самый высокий в стране, рост цен на металл. При отпускной цене завода около 40 тысяч рублей за тонну перекупщики продавали его почти вдвое дороже.
А ведь это основа любой бетонной конструкции, без которой построить дом невозможно.
Подорожали кирпич, цемент, блоки, то есть решительно все. Вроде бы чего проще – покупай металл напрямую от производителя. Но не получается. Фирмы-интеграторы раскупают его по низкой цене, создают искусственный дефицит и вздувают цены, неплохо зарабатывая.
Это болезнь всей отрасли. Не так давно Минэкономразвития и Минстрой приняли важное решение: все заявки застройщиков будут поступать на заводы, которые обеспечат им фиксированные цены.
Такой перечень сейчас формируется на основе предложений, которые поступают в том числе от петербургских компаний.
– Не потому ли взлетели цены на жилье?
– Отчасти поэтому, но, вообще говоря, рост ценовых параметров был предсказуем.
Это одно из следствий перехода отрасли на проектное финансирование, ведь за каждый вложенный в стройку рубль банк берет деньги, и немалые.
Плюс инфляция, рост цен на топливо, складские и транспортные услуги, электроэнергию и т. д. Вот и получается: если раньше жилье дорожало ежегодно где-то на 10 – 12%, то теперь его стоимость подскочила на 20 – 25%.
К тому же в городе наблюдается ажиотажный рост продаж. Бывает даже такое: новая однокомнатная квартира за пару часов дорожает на два-три миллиона рублей. Не скажу, что такая ситуация типична – скорее это маркетинговый ход, прощупывание возможностей рынка. Но это еще одно свидетельство того, что спрос на жилье значительно вырос и опережает предложение.
Почему – понятно. Это происходит на фоне нестабильной экономики, из-за неустойчивого курса рубля и не слишком-то радужных прогнозов. Наблюдая все это, люди «вынули» деньги из депозитов и, чтобы не потерять сбережения, стали спешно вкладывать их в жилую недвижимость, которая всегда будет в цене. Льготная ипотека подтолкнула к этому еще больше, и ценник на квартиры взлетел.
– Когда же перегретый строительный рынок остынет?
– Очевидно, не скоро. По мере увеличения доли проектного финансирования все больше денежных средств будет перетекать в банки, и себестоимость продолжит расти.
Конечно, при условии, если экономическая ситуация в стране кардинально не изменится. Рано или поздно рынок недвижимости, который раньше был этакой тихой гаванью, успокоится и войдет в нормальные берега, хотя…
Для потенциальных покупателей это слабое утешение.
– Власть им не поможет?
– Она и помогает – льготную ипотеку продлили до 1 июля текущего года. А там, глядишь, действие этого инструмента будет ощутимо и в более длительной перспективе. Наше объединение такие шаги государства только поддерживает и предлагает со своей стороны механизм финансирования строительных компаний через компенсационные фонды СРО.
Да, это не такая масштабная поддержка по сравнению с той, на которую пошла федеральная власть, но и она будет полезной. Мы планируем выдать в 2021 году компаниям – членам нашей СРО займы на общую сумму 800 млн рублей, чтобы помочь им в это нелегкое время.
– Насколько оправданны претензии к качеству нового жилья?
– Если оно не соответствует нормативам, дом не будет сдан в эксплуатацию. Сотрудники Государственного строительного надзора, осуществляющие такие проверки с точки зрения качества, безопасности и надежности вводимых зданий, я уверяю, защищают права и интересы потребителей. Другое дело, что у людей разное понимание того, какими должны быть готовые квартиры…
Старейший в России яхт-клуб переживает атаки снаружи и конфликты изнутри
– А объемы жилищного строительства в Петербурге оптимальны?
– Требование строить в России по одному жилому «квадрату» в год на человека содержится в одном
из посланий главы государства Федеральному собранию. В соответствии с этим Минстрой РФ сверстал для российских регионов нормативы, которые вошли в нацпроект.
Но эта планка снижалась. В итоге решено было сдать по стране в 2024-м уже 120 млн кв. метров жилья. Для Северной столицы поставили задачу строить в год около 5 млн кв. метров жилья.
Однако Смольный доказал, что город должен развиваться разумными темпами: у нас нет пока острой необходимости столько строить, да и возможности резко наращивать сопутствующую инфраструктуру тоже.
Хотя потенциал у петербургских строителей есть, ведь в 2018-м они сдали 3,9 млн жилых «квадратов».
– Земельных участков хватает?
– Тут проблем нет, по крайней мере жалоб от застройщиков на сей счет я не слышал. Земельный портфель в нашем городе сформирован на несколько лет вперед: промышленные зоны, окружающие «серый пояс», только начали застраивать. Программа реновации, то есть сноса «хрущевок» и нового освоения территорий, тоже едва стартовала, а это еще десятки миллионов жилых «квадратов».
В то же время мы наблюдаем снижение административных барьеров. Цифровизация упростила взаимоотношения власти и бизнеса: многие разрешительные документы можно получить теперь в электронном виде.
Это помогло отрасли и тогда, когда МФЦ были закрыты. Самым слабым звеном во всей бюрократической цепочке – от получения участка до выдачи разрешения на строительство – остается комитет по градостроительству и архитектуре.
На его долю приходится больше половины потерь времени.
– Во многих сферах пандемия ускорила цифровизацию. В строительстве тоже?
– Безусловно. Раньше виртуальные туры по готовому жилью и продажа его в электронном формате были редкостью, а теперь это обычное дело. Привести покупателей в дом, где начались продажи, строители не могли. Но всем ведь хочется посмотреть, что квартира представляет собой в реальности, а не на бумаге, какой там вид из окна.
Визуализации и перевод продаж в онлайн-формат облегчили многие процедуры. Особенно это оценили иногородние покупатели, которым не нужно было тратить время и деньги на поездку. Это касается северян, а также военнослужащих и представителей бюджетных организаций, которые могут улучшить жилищные условия благодаря федеральным программам.
Кроме того, переход на удаленку заставил многие компании взглянуть на организацию труда в офисах по-другому, оптимизируя труд «белых воротничков». Хотя подводить итоги тут рано: о долгосрочном влиянии пандемии на систему управления в отрасли в лучшем случае можно будет говорить лишь в конце этого года.
– Саморегулирование помогает отрасли?
– Скажу так: облегчает компаниям решение многих вопросов – от подготовки проектной документации до повышения квалификации, а значит, и качества строительных работ. В том числе и для этого мы ежегодно поддерживаем и проводим конкурсы профмастерства среди каменщиков, штукатуров, сварщиков и т. д.
Одно из таких состязаний национального конкурса «Строймастер» зародилось на берегах Невы. Движение, начавшееся в 2008 году среди петербургских строителей, получило статус всероссийского. Даже коронавирус не заставил свернуть эти конкурсы.
Они проходили с соблюдением требований Роспотребнадзора и в минувшем году.
– Ваш прогноз на 2021 год?
– Ждать серьезных потрясений, связанных с реализацией строительных проектов, наверное, не стоит. Очень хорошо работает, взаимодействуя с Госдумой и администрацией президента РФ, вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль.
Мы замечаем, как быстро принимаются решения, реализации которых добивались годами: по снижению бюрократических проволочек, цифровизации и т. д. Словом, тенденции обнадеживающие.
о том, как офшорные застройщики сносили исторические здания в Петербурге.
Ранее мы рассказывали о том, как в одном из самых густонаселенных кварталов Московского района вместо детского сада решили построить 27-этажный жилой дом.
#жилье #строительство #квартира
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 16 (6854) от 01.02.2021 под заголовком «Рынок остынет не скоро».
«Дом.РФ» допустил рекорд нового строительства жилья в России :: Отрасль :: РБК Недвижимость
В апреле 2021 года в стране запустили вдвое больше жилых проектов, чем в апреле 2020-го. Рост объясняется снятием противопандемийных ограничений и оптимистичным настроем девелоперов
eleonimagesshutterstock
В апреле 2021 года в России было запущено многоквартирных жилых проектов на 4,4 млн кв. м — при сохранении таких объемов итоги года по старту проектов могут стать рекордными за всю историю статистики «Дом.РФ», говорится в предоставленном «РБК-Недвижимости» обзоре жилищного строительства компании.
Итоги прошлого апреля — максимальный месячный результат за 2020 и 2021 годы за исключением декабря 2020 года (4,6 млн кв. м), отмечают в «Дом.РФ». Относительно апреля 2020 года запуск многоквартирного жилья в стране вырос вдвое. «Месячный объем запуска на уровне 4,4 млн кв.
м — очень хороший результат. В случае удержания этого темпа до конца года суммарный годовой объем запусков составит 47 млн кв. м, что на 8 млн кв. м больше объемов ввода многоквартирного жилья в 2020 году в рамках 214-ФЗ (с привлечением средств дольщиков.
— РБК)», — говорит генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко.
Выход новых проектов на рынок, млн кв. м (% — изменение к 2020 году) ( «Дом.РФ»)
Темп прироста объема запусков новых проектов в апреле 2021 года (+113% к апрелю 2020-го), по статистике компании, оказался самым высоким за последние девять месяцев. В «Дом.РФ» объясняют такую динамику низкой базой из-за коронавирусных ограничений в апреле 2020 года, отмечая, что свою роль играет и высокий спрос на жилье.
«Застройщики позитивно оценивают экономическую ситуацию и ожидают устойчивого спроса на свои проекты. Во многом укреплению спроса способствуют ипотечные программы с государственным участием, а также постепенное восстановление экономики», — отмечается в материалах компании.
Доля проектов с использованием счетов эскроу в апреле 2021 года выросла на 2,7 п.п. — до 60,1%. За год показатель увеличился на 27,8 п.п.
В компании обращают внимание, что на волне активности застройщиков число недавно начатых новых многоквартирных проектов в России превысил объемы ввода жилья в эксплуатацию. «Как результат, второй месяц подряд растет общий портфель строительства в стране. В апреле он вырос на 1,8 млн кв. м и достиг 93,8 млн кв. м, что сопоставимо с уровнем начала года», — отмечается в обзоре.
Недавно гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко сообщил о рекордном объеме привлеченных средств граждан в текущее строительство многоквартирных домов в России. По оценке компании, в апреле показатель достиг 4 трлн руб.
«В России излишне любят недвижимость как инвестицию». Подорожают ли жилье и ипотека в 2021
Иллюстрация: Pixabay.com
«Мы все говорим, что застройщики должны больше строить и вкладывать в новые проекты больше своих денег, а мы должны платить за жилье столько же. Такого не бывает». Чего ждать на рынке недвижимости?
В 2020 г. на рынке ипотеки «произошло чудо»: если сначала казалось, что произойдет катастрофа и строительная сфера рухнет, то по итогам года объем выданных ипотечных кредитов стал рекордным — 4,3 трлн руб.
— в полтора раза больше, чем за предыдущий год, сказала старший аналитик Frank RG Ольга Филиппова на мероприятии «Вирусная ипотека: что ждать после бума 2020 года», организованном компанией.
Главная причина бурного роста — снижение процентных ставок более чем на 1,5 процентных пункта. Средневзвешенная ставка составила 7,36%, а на первичном рынке ставка опустилась до 5,8%.
Михаил Хорьков, аналитик рынка жилья, на DK.RU: «В текущих условиях многие решили, что выгоднее занимать деньги, а не сберегать»
На первичном рынке на снижение ставки сильно сказался запуск льготной ипотеки под 6,5%. Она оказалась востребованной у клиентов за счет гибких условий. С июня по октябрь доля выданных по программе кредитов составляла 30% и более, причем на первичном рынке ее доля превышала 80%.
Источник: Российская гильдия недвижимости.
Росту спроса на недвижимость способствовало также снижение ставок по вкладам и падение курса рубля. Но возросший спрос при ограниченном предложении привел к росту цен на недвижимость: в среднем на 16,5%, а в некоторых регионах — до 20%.
При этом реальные располагаемые доходы россиян сократились на 3,5%, но ипотечного пузыря, которого опасаются многие эксперты, в России сейчас нет, убеждены участники дискуссии — есть недостаток предложения. Число отказов по заявкам на ипотеку увеличилось пропорционально росту числа самих заявок.
Уровень просроченной задолженности остается близким к историческому минимуму — 0,8% от портфеля.
«Будто нефтяную вышку включили». Как застройщики заканчивают пандемийный 2020-й
Другой важный тренд — цифровизация: сервис цифровой ипотеки стал необходимым в период пандемии. В сфере ипотеки в 2021 г.
банки столкнутся с двумя ключевыми вызовами: цифровизацией сделок и вероятным отказом от льготной ипотеки. Влиять на рынок будет и сохраняющийся дефицит недвижимости на первичном рынке из-за прошлогодних задержек.
Как все эти события будут влиять на рынок: банков, застройщиков и ипотечных заемщиков?
Олег Шибанов, директор центра исследования финансовых технологий и цифровой экономики Сколково-РЭШ:
— Ипотеку стоит рассматривать в большей степени как финансовый и инвестиционный продукт, чем просто в связи с макроэкономическими показателями. Все-таки для части российского населения недвижимость остается инвестиционным продуктом. Но ставки по ипотеке обязаны были бы снижаться за счет снижения ключевой ставки.
В ситуации ограниченного спроса и сильной просадки на большинстве рынков поддержку экономике все равно приходится оказывать в нескольких секторах.
Строительный сектор захватывает широкий спектр других смежных отраслей. Во многих странах строительство было как предтечей кризиса, так и способом выхода из него.
В США динамические циклы рынка недвижимости довольно сильно влияют на бизнес-цикл в целом.
Минусы мы увидели: по национальным планам должно строиться 120 млн кв. м жилья в год, а в прошлом году показатель составил порядка 75 млн. Разгон цен происходит на фоне того, что у нас пока еще не так много этого нового строительства. Цикл не мгновенный, он может занимать несколько лет.
Садовые домики вытянули статистику по вводу жилья
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра Дом.РФ:
— В начале 2020 г. мы ожидали примерно таких цифр [которые получились]. Все наши исследования показывают, что 8% — комфортная ставка по ипотеке, если бы не было ситуации с [падением] доходов.
Она соответствует потенциальному спросу в 2 млн ипотечных кредитов в год. Программа льготной ипотеки оказалась крайне успешной: примерно 350 тыс. семей улучшили свои жилищные условия, триллион рублей выдачи.
Но весь первичный рынок — это 30% от всего объема выдачи ипотеки. Его низкая доля объясняется низким объемом предложения.
Нельзя забывать, что переход на проектное финансирование еще не состоялся: сейчас на эскроу-счета перешли порядка 55% проектов, и, если бы не был запущен механизм стимулирования спроса, был риск появления новых обманутых дольщиков.
Бороться с ростом цен можно только увеличением предложения. Программу продлили на первое полугодие текущего года, и пока решение о продлении или других вариантах не принято.
Но если посмотреть на программу дальневосточной ипотеки под 2,7%, то там она сначала привела к росту цен, но спустя год Дальний Восток стал единственным федеральным округом, где вырос объем строящегося жилья. Мы видим там начало нового цикла — начало расти предложение. Без этого не будет ни стабилизации цен, ни роста показателя ввода жилья.
Поэтому программы льготной ипотеки нужны: надо смотреть, в каких регионах ее стоит продолжить и как могут быть изменены ее условия. Если цель таких программ — не только поддержка спроса, но и рост предложения, они должны быть долгосрочными.
Мы спрашивали также про то, какие характеристики жилья в городе и за городом люди хотели бы видеть. Получилось достаточно неожиданно: на первом месте, как обычно, близость объектов социальной инфраструктуры.
А на второе место вышла близость к парку и зеленым зонам — для городского жилья, а для загородного жилья примерно вровень с размером участка — обеспеченность широкополосным доступом в интернет. Представление людей об идеальном жилье за время пандемии кардинально поменялось.
Раньше наличие парка возле дома было на пятом-шестом месте.
Геннадий Дикалов, коммерческий директор группы компаний МИЦ:
— 2020-й год был сначала «лед», а потом «огонь». После марта стройки заморозились, а чтобы разморозить их, нужно намного больше времени. Лед начал оттаивать в июне, и загорелся огонь: мы увидели увеличение числа бронирований.
Цены выросли довольно заметно — на 20-30% в зависимости от объекта. Ипотека подстегивала спрос: снижение ставки на 1 процентный пункт всегда давало примерно 10% роста числа договоров долевого участия, а в прошлом году — уже на 15-18%.
Как результат, к концу года наличие площадей уменьшилось на 20-30%. Это тоже подстегивало людей.
Наши новые проекты в Новой Москве и не только сдвигаются на 6-8 месяцев. Первая половина этого года не будет изобиловать проектами. Да и качественных площадок больше не становится, поэтому смотреть в будущее надо и с этой точки зрения.
Если ипотека с господдержкой будет отменена, то мы столкнемся с падением спроса на 10-15%. Застройщики будут по-разному реагировать на это с точки зрения ценообразования — в зависимости от того, кто в какой ситуации находится.
Для больших застройщиков и тех, кто перешел на эскроу, есть банковские модели, планы продаж и генерации выручки для банков, и все будет зависеть от финансовой подушки.
Те застройщики, у кого она есть, не будут реагировать снижением цен на падение спроса.
В октябре-ноябре 2020 г. мы достигли пиковых цен в Новой Москве. От этой цены застройщики или не отступили или отступили на 5-7% в зависимости от конкретных лотов и программ. Отмена льготной ипотеки не означает огромную трагедию.
Рост доверия: обратная сторона введения эскроу-счетов
В 2019 г.
были внесены поправки в закон о ДДУ, согласно которым девелоперы должны теперь строить жилье на собственные или заемные средства, а деньги от продажи квартир поступают на эскроу-счет, и эти средства застройщик получит только после введения дома в эксплуатацию. Застройщики предрекали серьезный рост цен на недвижимость из-за поправок, но, как оказалось, они действительно помогают справиться с проблемой обманутых дольщиков, считают эксперты.
Михаил Гольдберг: Но не только ставки по ипотеке были драйвером роста спроса в прошлом году. [В прошлые годы] причиной, по которой люди не покупали жилье на первичном рынке и выбирали вторичку, было не только желание сразу заехать и жить.
Очень многие люди боялись, что дом не будет достроен, они останутся без денег, а если возьмут ипотеку, то вообще останутся на улице. Сейчас острота этой проблемы сохраняется, но для жилья, которое строится по новым правилам, это полностью исключено. И люди в это поверили.
Проектное финансирование — еще один драйвер сохранения спроса.
Геннадий Дикалов: Все наши проекты находятся на проектном финансировании.
Мы отрегулировали с банком формат работы, потому что формат работы по поддержке всего процесса, стройки и продажи, стал сложнее — появился по сути не просто партнер, который дает деньги, а некий надзорный орган: банк проверяет все платежи.
Застройщик тратит намного больше ресурсов, чтобы весь этот процесс двигать. Самое главное — люди в течение 2020 г. поняли весь смысл этой системы. В 2019 г., когда мы перешли на проектное финансирование, порядка 30% клиентов нормально понимали, что это такое. Сейчас цифры намного выше.
Олег Шибанов: С моей точки зрения, у недвижимости одна деталь: низкая диверсификация при покупке одного объекта.
Было бы удобнее, если бы люди могли покупать [бумаги] фондов, которые инвестируют в широкий круг недвижимости, как это сделано в других странах. Когда человек покупает одну квартиру, он принимает инвестиционное решение.
Насколько оно хорошее с точки зрения рисков, которые на себе берет человек, вопрос сложный.
С моей точки зрения, в России немного излишне любят недвижимость как объект инвестиций — недвижимость для нас сакральна. Но, действительно, в нулевые недвижимость была прекрасным объектом для инвестиций, в 2010 — уже можно поговорить, но старые пики цен 2015 г. мы уже превысили: 2019-2020 гг. спасли эту доходность. Поэтому мой ответ: да, можно, но надо быть осторожным.
Артем Иванов, руководитель ипотечного департамента Альфа-банка:
— Мы пошли по пути цифровых продаж, потому что маржа на рынке ипотеки сокращается, как и в целом на рынке кредитования, держать большой штат невыгодно, дешевле все переводить в цифру.
Примерно половина продаж у нас идет из онлайн-канала, порядка 20% выдач происходит дистанционно — это существенно удешевляет и ускоряет процессы. Диджитальность позволяет сократить число ошибок.
Чем больше людей, тем больше человеческого фактора: не так проконсультировали, не то сказали, забыли.
Объемы продаж в этом году зависят от того, что будет с госпрограммой. Если льготную ипотеку не продлят, рынок просядет на 15-17% относительно текущего года. Если ее продлят в неизменном виде, мы примерно повторим цифры 2020 г. Цены все равно будут расти — не в той динамике, но продолжат. Каких-то явных признаков улучшения доходов населения нет, платежеспособный спрос ниоткуда не возьмется.
Ожидаю, что будет усиливаться конкуренция внутри топ-10 [игроков], в том числе ценовая: у всех достаточно амбициозные планы на этот год. И будет продолжаться сильный тренд на диджитализацию процессов: фондирование дорожает, это сильное влияние на маржу, думаю, уровень автоматизации процессов повысится, и доля продаж в диджитал-каналах будет расти.
Антон Красильников, руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка:
— Уровень политических рисков сейчас влияет на маржу больше, чем обычная экономика. Поэтому мы ждем некоторой стабилизации и за счет этого — более понятных трендов, куда идет [ключевая] ставка. Для этого мало действий банков, нужна стабильность в стране.
Марина Заботина, руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка:
— Когда клиент хочет взять ипотечный кредит, однозначно важна ставка. Кредит получен, впереди семь лет (средний срок жизни ипотечного кредита), у кого-то — 15.
Дальше мы понимаем, что клиент все это время должен с нами прожить, мы не должны его потерять. С учетом того, какой уровень рефинансирования сейчас на рынке, клиенты просто перетекают из одного банка в другой.
Есть клиенты, которые говорят: «Мне не понравилось, было дорого получать справки, неудобно погашать».
Большинство исследований на рынке касаются клиентского пути: как он будет проживать момент от подачи заявки до выдачи кредита. Но мало внимания уделяется постпродажному обслуживанию.
Когда клиент уже у тебя в банке, ты не должен его потерять. Маржа невысокая, ты потратился на выдачу кредита, и как финансист должен понимать, как определенное время их возвращать, чтобы ипотека была не просто фактором выдачи кредита, а источником дохода.
И здесь мы говорим про кросс-продажи: для ипотечного клиента будет удобно получать зарплату в твоем банке, открыть вклад, если есть такая возможность, получить потребительский кредит, потому что все делают ремонт.
Антон Павлов, заместитель предправления Абсолют Банка:
— 2020 г. научил не загадывать, но, думаю, что рынок продолжит расти — мы ожидаем роста 10% минимум. Да, есть негативные тенденции, рост цен. Мы все говорим, что застройщики должны больше строить и вкладывать в новые проекты больше своих денег, а мы должны платить за жилье столько же — но такого не бывает.
Думаю, задел по ставкам и цене, который был создан в 2020 г., должен принести свои плоды и в 2021-м. Интерес у клиентов к ипотеке огромный, обеспеченность ей еще далека от насыщения, и по квадратуре на человека, и в целом по количеству ипотечных заемщиков.
Поэтому, если не будет казусов, то мы ожидаем роста рынка.
Как выгодно купить недвижимость в 2021 году
В некоторых случаях купить вторичное жилье будет выгоднее Владимир Жабриков © URA.RU
Льготная ипотека под 6,5% привлекает многих россиян, но экономисты предупреждают: из-за роста цен на жилье и падения доходов большинство не смогут выплатить займы.
Однако вероятность этого риска мало кого может остановить — особенно когда речь идет о реальной нужде в новой квартире. В разговоре с URA.
RU экономисты дали советы о том, когда и какое жилье следует приобрести, чтобы потерять минимум средств.
- Жилье в новостройке нужно брать как можно скорее
«Если есть желание купить своей семье квартиру, то делайте это смело, поскольку таких низких ставок по ипотеке не будет больше никогда, — советует доцент кафедры „Финансы и кредит“ школы экономики и менеджмента ДВФУ Максим Кривелевич.
— Нужно понимать, что цены на жилье в России на длинных интервалах не падают никогда — только растут. Поэтому чем раньше купите — тем выгоднее будет эта покупка. При этом следует обращать внимание и на качество жилья, и на финансовые способности».
Этот совет особенно актуален на фоне предупреждения Минстроя РФ и застройщиков о росте цен на жилье в 2021 году.
- Квартиры нужно покупать только для жилья, а не для спекуляций
В связи со сложной ситуацией в экономике, специалисты советуют брать квартиры по льготной ипотеке только в тех случаях, если они реально необходимы для жилья. «Боритесь с желанием поспекулировать на рынке недвижимости, потому что добром этом не кончится», — предупреждает Кривелевич.
Если же вы все-таки решили брать инвестиционное жилье, то нужно обращать внимание на ситуацию в каждом регионе и ориентироваться только по своему рынку.
Для этого следует сравнить цены на жилье в прошлые годы и в настоящее время. Если рост цен ускоряется — нужно брать жилье, чтобы выгоднее его сдать. Если замедляется — то можно проиграть на этом.
Также следует смотреть за демографией в регионе — чем больше прирост, тем выше будет спрос на жилье.
- Вторичное жилье может быть выгоднее
Если купить жилье действительно необходимо, то в некоторых случаях для россиян может быть выгоднее вторичное жилье, считает финансовый аналитик Виталий Калугин. «Я рекомендую найти дешевую ставку на вторичное жилье. К тому же цены на вторичку сейчас не настолько выросли, как на первичку», — рассказал эксперт.
Однако Кривелевич предупреждает: вторичное жилье может быть более рискованным приобретением, потому что его будет непросто продать. «Цены на вторичку падать не будут.
Но вторичное жилье станет дешеветь де-факто: в долларах и покупательской способности. И это главный риск. В то же время, первичное жилье станет активно развиваться при господдержке.
И вместе со ставками и налоговыми возвратами приобретение первички будет выгоднее», — объяснил специалист.
- Дождаться «мертвого сезона»
Если есть возможность, лучше дождаться «мертвого сезона», который наступит в мае—июне, советует Калугин. «В падающей экономике не может быть растущего рынка недвижимости по определению — наступит время, когда все сбегут из банков и рост остановится», — объяснил он.
ДОМ.РФ фиксирует беспрецедентный рост жилого строительства в России в начале 2021 года
Суммарные объемы нового жилого строительства в стране за первые 5 месяцев нынешнего года выросли почти в 1,8 раза или на 78% в процентном выражении, если сравнивать с аналогичным периодом 2020 года. Соответствующие данные опубликованы в отчете аналитиков центра ДОМ.РФ.
«В общей сложности, за январь-май 2021 года в России было введено в эксплуатацию 14,9 млн. кв.м.
нового жилья, что на 78% превышает показатели того же периода прошедшего года, когда было введено лишь 8,3 миллиона квадратных метров.
При этом в трех с половиной десятках регионов страны эти показатели демонстрируют еще более существенный рост – в два раза и более», – подчеркивается в тексте отчета.
При этом, как отмечает глава ДОМ.
РФ Виталий Мутко, в целом по России уже 10 месяцев подряд фиксируется рост объемов возведения новостроек, что во многом обусловлено повышенным уровнем интереса к программе льготной ипотеки при покупке новых жилых площадей. Именно этот механизм, добавляет Мутко, помог отечественной отрасли получить ощутимую поддержку, а гражданам – обзавестись собственными квадратными метрами.
«Продление срока действия данной программы еще на год, а также расширение семейных ипотечных программ, придаст сфере дополнительный импульс и спровоцирует появление новых проектов. При этом произойдет балансировка показателей спроса и предложения», – добавил гендиректор платформы.
Примечательно, что только с начала этого года увеличение числа новостроек в виде многоквартирных жилых домов было зафиксировано в 64 разных регионах страны. А наибольшее их количество пришлось именно на российскую столицу.
В Москве за указанный период успели ввести 2,1 млн. кв. м. нового жилья, что на 90% больше того же периода минувшего года. Довольно высокие показатели фиксируются в Подмосковье (1,2 млн. кв. м. или 70% роста), Петербурге (773 тыс. кв. м.
или 60%), а также в Свердловской области (714 тыс. кв. м. или 110%).
Но наибольший рост демонстрируют Ставропольские край (267 тыс. кв. м. или 460%), Удмуртия (213 тыс. кв. м. или 420%) и Воронежская область (505 тыс. кв. м. или 240%). Отдельного внимания заслуживает прогресс Нижегородской области, которая впервые вошла в список регионов, где объем нового жилья на стадии строительства превысил 1 млн. кв. м.
В целом же по России на начало текущего месяца насчитывается более двух десятков субъектов, где объемы жилых площадей на разных стадиях строительства превышают заветную отметку в 1 млн. кв. м. На их долю выпадает порядка 79% от всего российского рынка или почти 76 млн. кв. м. в реальном выражении.
По информации: “ТАСС“
Сколько можно заработать на новостройках и стоит ли в 2021 году в них вкладываться — Финансы на vc.ru
Привет! Меня зовут Рома Авдалов, я финансовый аналитик на инвестиционной платформе Credit.Club. Мы часто анализируем различные финансовые инструменты, чтобы быть в курсе динамики рынка. На основе некоторых обзоров я буду писать статьи и публиковать их для тех, кому интересна тема инвестиций.
Вложение в недвижимость — простой и понятный инструмент инвестирования. Купил → сдал квартирантам → каждый месяц получаешь доход в виде арендных платежей. Или другой способ: купил → перепродал подороже → заработал на разнице.
Кому-то это покажется банальностью (да простят меня здешние эксперты), но не могу не упомянуть: для перепродажи выгоднее вкладывать деньги в новостройки на начальном этапе строительства. Чем ниже будет готовность, тем дешевле окажется квартира → можно больше заработать.
Например, 2-комн. квартиру на 50,4 кв. м на этапе строительства в одном подмосковном ЖК можно купить за 6 млн рублей. Срок сдачи дома — до марта 2023 года. За 6 млн покупатель получит квартиру с чистовой отделкой и сантехникой — можно заезжать и жить. В этом же ЖК готовые квартиры с такой же квадратурой и планировкой продаются собственниками уже от 7,5 млн рублей.
Сравнение объявлений на готовое и строящееся жильё в одном подмосковсном жилом комплексе
А теперь предположим, что текущая динамика цен сохранится и квартиры в Подмосковье будут дорожать на 8% в год. Посчитаем, сколько можно заработать через два года без учёта инфляции и налогов (для упрощения не стал их использовать в расчётах, но помните — что они ещё смогут снизить доходность):
Доходность от перепродажи составляет примерно 8%, окупаемость — период продажи
Если планируется покупка квартиры для сдачи в аренду, есть смысл рассматривать готовое жильё. Тогда не придётся ждать, например, два года, пока дом будет сдан — можно сразу начать зарабатывать.
Посмотрим, сколько за два года можно заработать на аренде. Возьмём 2-комн. квартиру в подмосковном ЖК за 7,5 млн рублей. Средняя стоимость аренды в соседних домах — 35 тысяч в месяц.
Сопоставление стоимости готовой квартиры и арендных платежей в соседних домах на Циане
Без учёта налогов, инфляции, коммунальных платежей (по договорённости их можно возложить на арендаторов), расходов на обустройство и ремонт, доходность за 2 года будет равна:
При таких вводных годовая доходность колеблется в пределах 4%, а инвестиции окупятся примерно через 20 лет.
Чтобы получать больше прибыли, можно два года сдавать квартиру, а потом продать её и заработать на общем росте цены по рынку:
Годовая доходность аренды составляет примерно 4%, а окупаемость инвестиций — 20 лет
По моим расчётам наиболее выгодный вариант — покупка квартиры на этапе строительства и перепродажа через два года (без учёта налогов).
Если покупать готовое жильё у собственников и сдавать его в аренду, инвестиции окупятся только через 20 лет. Чтобы заработать больше, через несколько лет квартиру можно перепродать.
Но даже с учётом аренды доход будет меньше, чем при покупке квартиры в котловане.
Именно при таких вводных кажется очевидным, что проще поискать другие способы вложения 6–7 млн рублей. Или всё же есть те, кто хорошо зарабатывают на новостройках? Буду рад обсудить тему в х и добавить в статью интересные дополнения.
Для собственников квартир с 2021 года появятся новые запреты и штрафы
Как правило, многие люди считают, что на территории свой квартиры (впрочем, как и частного дома) они могут делать все, что им захочется, ведь они являются собственниками этого жилья.
Однако, это совсем не так, ведь каждый человек обязан соблюдать огромное количество разнообразных правил, не говоря уже о нормах поведения.
И за их нарушение любой человек может получить реальное наказание – обычно в виде штрафа.
Для собственников квартир с 2021 года появятся новые запреты и штрафы
Для собственников квартир с 2021 года появятся новые запреты и штрафы
Немало правил и требований к жильцам квартир в многоквартирных домах существует уже в настоящее время, однако с наступлением 2021 года количество требований прибавится, а часть правил, которые в первую очередь касаются безопасности, станут гораздо строже. Рассмотрим подробнее.
Постановление Правительства № 1479 от 16.09.2020
Указанное Постановление Правительства вступает в свою законную силу с 1 января 2021 года, а срок его действия рассчитан на 6 лет, то есть, до наступления 2027 года. Согласно этому постановлению, будет значительно расширен перечень штрафов, запретов, а также обязанностей для всех жильцом многоквартирных домов.
Важно и то, что наказание за нарушения новых требований можно будет получить не только по административной статье (20.4 КоАП РФ) в размере до 5000 рублей. Если нарушения повлекли за собой причинение вреда здоровью другого человека или к чьей-то смерти, наказание будет уже по Уголовному Кодексу, по статье 219.
Итак, разберемся в том, за что же теперь можно будет получить наказание.
Хранение вещей
В настоящее время складировать различные вещи, в том числе и мебель, запрещается на чердаках многоквартирных домов, а также на технических этажах. Но с наступлением нового года этот запрет будет расширен. Теперь хранить вещи, мебель и даже овощи будет запрещено на цокольном этаже и даже в подвале.
Этот момент очень важно учесть, так как многие граждане хранят овощи, выращенные на даче, в подвале многоквартирного дома. Но с 1 января 2021 года за это придется платить штраф.
Огонь, курение, свечи
Использование открытого огня на лоджиях и балконах многоквартирных домой было запрещено еще с прошлых новогодних праздников. Необходимые изменения тогда были внесены в Правила пожарной безопасности.
Теперь же новое Постановление Правительства расширит эти правила, в результате чего, будет запрещено оставлять без присмотра любые источники открытого огня не только на балконах и лоджиях, но и в квартирах.
Решетки на окнах
Здесь изменения касаются в первую очередь решеток на приямках и окнах подвальных этажей. Они должны будут быть открывающимися, особенно в том случае, если они обозначены в качестве аварийного выхода на плане эвакуации. Конечно же, переоборудование таких решеток потребует значительных дополнительных расходов.
В отношении решеток, находящихся на окнах квартир, в новом постановлении ничего не сказано. Однако многие эксперты уже сейчас говорят о том, что противопожарные службы вполне могут заинтересоваться и такими решетками, найдя немало претензий.
Газовые плиты и встраиваемая бытовая техника
И здесь граждан ожидает сразу две новости и, как говорится – одна из них хорошая, а вторая плохая. Начнем, пожалуй с плохой.
Использовать неисправное газовое оборудование, в том числе и газовые кухонные плиты, запрещено уже очень давно. Однако теперь в этом моменте будут некоторые изменения.
С наступлением нового года будет запрещено пользоваться и любыми газовыми приборами, в том числе и кухонными плитами, которые не прошли необходимое техническое обслуживание.
Конечно же, проводиться такое обслуживание будет ежегодно и за отдельную плату, что потребует от собственников дополнительных расходов.
Но есть и хорошая новость. Она касается встраиваемой бытовой техники, такой как варочные панели разной категории, духовые шкафы.
Ранее на них действовал общий запрет по размещению – между газовыми приборами и мебелью необходимо соблюдать расстояние не менее 20-и см.
Но с наступлением нового года на встраиваемую технику это требование распространяться не будет, так как на его соблюдение в этом случае нет технических возможностей.
- А что вы думаете по этому поводу?
- *****
- Читайте и другие статьи:
- Почему стаж считают только до 2002 года?
- Банки начали активно наживаться на заемщиках
- Большой шаг в будущее и его последствия для россиян
Мусорная реформа провалена «с треском». Что же будет дальше?
- Картофельные шарики с сырной начинкой – замечательная закуска
- Красную рыбу солим сами и получаем отличную закуску. Сразу 2 рецепта
- Готовим курицу так, как это делают в Грузии. Сразу 2 блюда – сациви и чкмерули
- Очень вкусная закуска из свежих овощей на зиму
- Сразу 3 вкусных «ленивых» салата на зиму – готовим просто и быстро
- Необычный засол томатов на зиму – в капусте
- В России отмечен уникальный уровень бедности и появление новой проблемы
- Банки меняют правила оплаты по картам, и это может привести к дополнительным проблемам
- Опасности при получении карты МИР, о которых необходимо знать
- *****
- Подписывайтесь на канал, ставьте «палец вверх», делитесь статьей с друзьями в социальных сетях! Впереди будет много полезного и интересного))
Появился прогноз о спросе на вторичное жилье в РФ в 2021 году
Москва, 31 мая 2021, 10:39 — REGNUM В России спрос на вторичное жильё будет оставаться примерно на одном и том же уровне и будет аналогичен ситуации 2016−2019 годов.
Об этом корреспонденту ИА REGNUM 31 мая заявила профессор кафедры национальной и региональной экономики РЭУ им. Г.В. Плеханова Надежда Седова.
Так она прокомментировала информацию о том, что в России почти вдвое вырос спрос на вторичное жилье.
«Рост спроса на вторничную недвижимость обусловлен рядом факторов, — рассказал Седова.
— Во-первых, темпы прироста цен на первичную недвижимость были выше в 2020 году, чем на вторичную, и, соответственно, она сейчас выглядит более привлекательно и имеет больший потенциал для роста, чем первичная недвижимость, особенно на фоне отмены льготной ипотеки.
Во-вторых, вторичная недвижимость идеальна для тех, кто не хочет ожидать окончания строительства и определенным образом рисковать, ожидая окончательного переезда. А также для тех, кто не хочет нести дополнительные затраты на ремонт: хотя квартиры с ремонтом предлагают и застройщики на первичном рынке, но они дороже в среднем на 8−10%».
Как пояснила Седова, интерес к вторичной недвижимости традиционно высок вреди тех, кто не «тянет» новостройку — одинаковый метраж в новостройке, как правило, дороже на 10−15% по сравнению с вторичкой, и это недоступно для большинства семей.
«Также вторичное жилье позволяет быстро переехать и начать жить. Спрос на вторичное жилье будет оставаться примерно на одном и том же уровне и будет аналогичен 2016−2019 годам (лишь в 2020 г. — начале 2021 г. новостройки обогнали вторичку по темпам прироста из-за программы льготной ипотеки)», — предположила экономист.
- Напомним, как сообщало ИА REGNUM, за последний год интерес жителей России к покупке вторичной недвижимости вырос почти вдвое.
- Читайте ранее в этом сюжете: Жители России стали чаще интересоваться вторичным жильём
- Читайте развитие сюжета: Почти 70% жителей РФ не готовы покупать жилье на стадии строительства
История вопроса
Несмотря на негативные прогнозы многих экспертов, после падения во время мирового экономического кризиса 2008 года цены на недвижимость почти во всём мире показывали стабильный рост. Активно действует на мировом рынке жилья Китай, демонстрирующий бурный экономический рост внутри страны и активно вкладывающийся в недвижимость других стран. В России высокая цена на недвижимость в крупных городах является давней проблемой. Одним из решений здесь могли бы стать новостройки, однако дольщики вынуждены брать на себя высокие риски, связанные с возможным банкротством строительной компании. Защитить права граждан должен переход на проектное финансирование, при котором деньги на строительство новостроек выделяются банком, а средства дольщиков передаются компании-девелоперу только после сдачи объекта. Однако такой подход грозит новым ростом цен и разорением мелких застройщиков.