Темпы строительства падают вместе со спросом

Итоги и планы. Новый год на Retail.ru
DIY, товары для дома, мебель
E-commerce, интернет-магазины Автоматизация торговли: ПО, кассы, сканеры, весы Маркетинг и экономика торговли

13 апреля 2021, 06:50

6133 просмотра

Прошедший 2020 год оставил отпечаток на всех сферах бизнеса.

Индустрия строительных материалов не стала исключением. Вышедшая в марте 2021 года статистика позволяет измерить в цифрах наиболее значимые изменения.

Сколько покупателей перешли в онлайн? Как выросли цены и спрос? Где найти новых покупателей и как расширить аудиторию? Ответы подскажут основные итоги 2020 года для рынка DIY, которые рассмотрим в этой статье.

Темпы строительства падают вместе со спросом

Elnur/shutterstock

1. Онлайн vs офлайн-продаж

Прошедший 2020 год прошел под флагом онлайн-продаж. По словам генерального директора сети «Петрович» Евгения Мовчана, пандемия «съела» пять лет планомерного перехода в digital, укрепила позиции e-commerce и значимость цифровых сервисов.

В целом в сегменте строительных и отделочных материалов интернет-магазины выросли на 77% по числу заказов и на 55% по объему выручки (данные Data Insight). Доля покупок, сделанных через мобильное приложение, составила 46%.

Как дела у лидеров рынка?

Выручка СТД «Петрович» в 2020 г. увеличилась на 23%, а оборот «Леруа Мерлен» – на 6%. У лидеров также значительно вырос онлайн-сегмент. Доля онлайн-магазина в обороте «Петрович» достигла рекордных 73%. У «Леруа Мерлен» доля продаж через интернет выросла с 3–4% до более чем 9%.

Согласно данным IT-компании Pahomov.

pro, специализирующейся на разработке веб- и мобильных приложений по стройматериалам (клиенты: Knauf, «Технониколь», «Волма», «МеталлПрофиль», Grand Line, ДСК «Столица», «Леруа Мерлен», «МаксиПро», Braer, Henkel), трафик через клиентские сайты увеличился на 85%, количество установок приложений – на 112%.

Виджеты строительных калькуляторов stroy.sale и визуализатора visio.sale, установленные на сайтах более 100 магазинов, показывают рост трафика в 7,5 раз. Доля мобильного трафика за год выросла с 28% до 42%. Около половины тех, кто подсчитывает материалы на сайтах, – мужчины в возрасте 35–45 лет.

Руководитель компании Пахомов Антон прокомментировал: «Стройматериал – сложный товар для покупки в онлайн без дополнительных консультаций менеджеров. В пандемию, когда трафик резко вырос, а инфраструктура интернет-магазинов и call-центров перестала справляться, цифровые сервисы на сайтах показали стремительный рост».

2. Спрос на строительные товары, прогноз

Спрос в столичных DIY-магазинах вышел на докризисный уровень уже в начале лета 2020 г. Вместе со спросом на строительные материалы в 2020 г. выросла и стоимость ремонта. Средние затраты на ремонт в крупнейших городах России за год выросли на 5,6%. В конце 2020 года строительные материалы в России рекордно подорожали. Рост цен во многом спровоцирован повышением стоимости сырья.

Еще один значимый итог года – повышение спроса на индивидуальное домостроение. Число заявок на материалы для нового строительства в сегменте ИЖС в 2020 году выросло на 83%. 2021 год обещает сохранить эти темпы за счет льготной ипотеки и программ субсидирования.

Частота запросов строительных материалов в поиске «Яндекс» в среднем увеличилась на 35% по сравнению с 2019 годом.

Прогноз спроса в 2021-ом году

На спрос влияет ряд факторов: негативный фактор падения покупательской активности, рост частоты онлайн-покупок сверх ожидаемого, 10 миллионов новых онлайн-покупателей, переход на удаленную работу 5–7 миллионов россиян. Учитывая их, агентство Data Insight дает прогноз, что в ближайшие 5 лет рост онлайн-продаж составит более 33%.

3. Экспорт – точка роста

Экспорт строительных и отделочных материалов в 2020 году показал хорошие результаты. Причем, не только в страны СНГ и Таможенного союза.

Экспорт битумной кровли в 2020 г. вырос на 8,3%, облицовочной плитки на 15%, минеральных изоляционных материалов на 21% (до 303 тыс. т.). Это новый исторический максимум, превзошедший пик 2018 г. (286 тыс. т). Россия в 2020 г.

впервые поднялась на второе место в мире по экспорту минеральных изоляционных материалов, разделив его с Польшей и уступая только Германии, и сохранила за собой второе место по экспорту минеральной ваты (249 тыс.

т), немного уступив Польше.

Экспорт строительных смесей в 2020 г. вырос на 21%, а строительного кирпича на 48% до 226 тыс. т. Это лучший результат как минимум с середины 90-х годов (более ранних данных нет), в начале 2010-х гг. поставки колебались в пределах 25–35 тыс. т. В стоимостном выражении экспорт составил $16,9 млн (+24%).

4. Повышение конкуренции за конечного потребителя и прораба

В 2020 году к сегменту строительных и отделочных материалов проявили интерес множество крупных ритейлеров из других сегментов. Стремительно нарастили ассортимент и продажи маркетплейсы Ozon b Wildberries.

Кроме того, активно развивают свои маркетплейсы «ВсеИнструменты», «Петрович», «Леруа Мерлен». Виктор Кузнецов, генеральный директор «ВсеИнструменты.

ру» прокомментировал: «Запуск маркетплейса превзошел наши ожидания, компания повысила продажи на 58%».

Также интерес к сегменту DIY проявила компания «Магнит» с бредом «Магнит Мастер». Выйдя на столь же специализированный рынок косметики с сетью «Магнит Косметик»,
ритейлер
за несколько лет обогнал лидера сегмента «Л’Этуаль». Хороший результат может показать синергия расположения «Магнит Мастер» с другими магазинами сети.

Борьба развернется не только за конечного потребителя, но и за прорабов. Наращивает продажи и планирует осваивать новые регионы сеть «МаксиПро» (оптовая сеть от «Леруа Мерлен»). 75% опрошенных розничных компаний по продаже строительных товаров планируют экспансию в мелкий опт, ориентированный на прорабов и мастеров.

5. Веб-приложения и сайты продавцов стройматериалов

Магазины строительных материалов продолжили выходить в онлайн. Количество магазинов, у которых есть сайт, достигло 58%, при этом, сайт с функционалом интернет-магазина – у менее чем половины из них.

У производителей стройматериалов аналогичная динамика: уже 60% производителей из ТОП-100 имеют свои интернет-магазины. За год цифра увеличилась на 12%. Количество мобильных приложений пока отстает – 21%. Но темпы роста в мобильных приложениях обгоняют темпы создания интернет-магазинов.

У 42% из ТОП-1000 интернет-магазинов на сайтах есть веб-приложения – калькуляторы стройматериалов, визуализаторы. Из них 10% приходится на виджеты stroy.sale и visio.sale. Остальные сервисы – индивидуальные решения, разработанные ритейлерами самостоятельно или с помощью сторонних подрядчиков (например, компания Pahomov.pro за год внедрила около 40 индивидуальных сервисов)

6. Конверсия на сайте по продаже стройматериалов

Средняя конверсия в покупку в секторе стройматериалов – 2,8% (Data Insight). То есть из 1000 посетителей сайта покупку совершают 28 посетителей.

Конверсия в сегменте стройматериалов одна из самых низких на рынке электронной коммерции. Исследования показывают, что причины две. Первая – стройматериал сложная категория, его непросто выбрать и рассчитать (такая же история со спорттоварами, автотоварами). Вторая – при выборе отделочных материалов важны визуальные и тактильные характеристики. Сайт их не передает.

Согласно замерам Pahomov.pro, увеличение конверсии за счет внедрения цифровых инструментов на сайте составляет от 15% (конверсия после внедрения поднимается до 3,2%) для простых решений – калькуляторов и до 45% (конверсия повышается до 4–4,1%), в случае внедрения более сложных инновационных сервисов, например, визуализации по фото клиента, дополненной реальности.

7. Мобильные продажи – потенциал для роста

Одна из значимых проблем рынка электронной коммерции – удорожание трафика. Стоимость клика в «Яндекс.Директ» после незначительного падения в апреле-марте 2020 года выросла к концу года на 15% (за основу взяты запросы в категории сухих смесей, кирпича, плитки, краски, обоев, ламината, гипсокартона, кровли).

Ключевые факторы для онлайн продаж – трафик и конверсия. Работа интернет-магазина рентабельна, если привлекается нужное количество посетителей на сайт (трафик) за минимальную цену. И эти посетители покупают. Чем больше доля купивших тем лучше (конверсия). Конверсию повышают с помощью цифровых сервисов – калькуляторов, визуализаторов, программ подбора и т.п.

Замгубернатора: темпы строительства и ввода жилья падают в Томской области

Темпы строительства падают вместе со спросом

Дмитрий Кандинский / vtomske.ru

В последнее время в Томской области снизились темпы строительства жилья, а также ввода его в эксплуатацию. Власти региона отмечают, что уменьшение количества ввода жилья приведет к удорожанию его на томском рынке.

Ранее сообщалось, что в течение 2018 года в Томской области строители ввели в эксплуатацию 437 тысяч квадратных метров жилья. Власти региона отмечали, что в 2019 году количество введеного жилья должно превысить 530 тысяч «квадратов».

Читайте также:  Госдума не хочет применять санкции к малоимущим за отсутствие счетчиков

Как сообщил заместитель губернатора по строительству и инфраструктуре Евгений Паршуто, в среду, 25 сентября, в Томске начнет свою работу III съезд строителей и проектировщиков Томской области, который соберет экспертов отрасли со всей Сибири. С программой можно ознакомиться здесь.

Участники съезда не просто посетят пленарные заседания, а побывают в строящихся микрорайонах Томска и Томского района, обсудят новые форматы жилья, благоустройства, перспективные отраслевые проекты, проектное финансирование в строительстве.

Обсудить, по словам замгубернатора, в рамках съезда планируется и вопрос снижения темпов строительства и ввода жилья в регионе и его причины.

«В рамках съезда мы ответим на вопрос, почему в Томской области не так успешно идет жилищное строительство, потому как в рамках нацпроекта, к сожалению, мы показываем не очень хорошие результаты. Пока мы сдали только 200 тысяч квадратных метров жилья при плане в 531 тысячу.

Также мы должны ответить на вопрос, почему нет ни одного проекта, который работает через систему эскроу-счетов. Несмотря на то, что голландский проект (строительство домов по проекту на проспекте Комсомольском осуществляет ТДСК — приме.ред.

) полностью уже «упакован» через систему эскроу, мы ни одного договора участия еще не подписали. Это для нас тоже сигнал», — отметил замгубернатора.

Он отметил, что в настоящее время в Томске есть разрешение на строительство 112 домов общей площадью в 960 тысяч квадратных метров.

«Делить это нужно на 2,5-3, и тогда это будет годовой ввод.

В части строительства многоквартирных домов — отсутствие денег, спроса на строящееся жилье, или сокращение спроса, также минимальное предложение по географии строительства, ограничение количества парковочных мест и прочие ограничения привели в совокупности к эффекту уменьшения ввода жилья. Трагедии пока нет, но ответную часть мы понимаем — чем меньше будет вводиться жилья, тем большей будет цена квадратного метра», — сказал Паршуто.

По словам замгубернатора, сложная ситуация также существует в сфере индивидуального жилого строительства — строящиеся дома люди не спешат регистрировать и вводить официально в эксплуатацию, в следствие чего включать их в общую статистику не представляется возможным.

«Есть еще индивидуальное жилищное строительство, по которому тоже интересная ситуация — много построенного жилья, которое никто не спешит вводить в эксплуатацию и регистрировать в Росреестре. Стоят тысячи домов, выдана земля, возведены объекты, в которых живут люди, но их нет нигде — ни в Росреестре, ни в статистике», — добавил Евгений Паршуто.

Анастасия Кирсанова

Показатели нацпроекта по жилью изначально были завышены — эксперты

17 мая 201913:44

Спустя год после подписания «майского указа» президента одно из наибольших опасений вызывает реализуемость ключевых целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда», который, в частности, предполагает выход к 2024 году на объем жилищного строительства в 120 млн кв. м и снижение средней ставки по ипотеке до 7,9% годовых.

Уже прошлогодние объемы жилищного строительства были существенно ниже, чем первоначально заложенные в паспорт нацпроекта, а в этом году стройка продолжает падать вместе с реальными доходами населения.

Начиная с 1 июля российские застройщики переходят на новую систему финансирования проектов, предполагающую отказ от механизмов долевого строительства, и это создает предпосылки для дальнейшего сокращения ввода жилья, в том числе за счет снижения показателей средних и малых строительных компаний.

Перспективы роста рынка с рядом существенных оговорок просматриваются лишь в следующем десятилетии, но факторы неопределенности сегодня настолько велики, что даже горизонт трех-четырех лет выглядит весьма долгосрочным и трудно прогнозируемым.

Регуляторная революция на падающем рынке

Согласно недавно опубликованным данным Росстата, в первом квартале 2019 года объемы ввода жилья в России снизились на 5,6% к соответствующему периоду прошлого года (14,8 кв. м против 15,7 кв. м).

Фактически объемы жилищного строительства падают четвертый год подряд — последний раз рост был зафиксирован по итогам 2015 года, когда было сдано 85,3 млн кв. м, что оказалось абсолютным постсоветским рекордом. В прошлом году, согласно предварительным данным Росстата, объем жилищного строительства составил 75,3 млн кв.

м, или на 4,9% меньше, чем в 2017 году. В дальнейшем Минстрой РФ уточнил прошлогодний показатель с повышением до 75,7 млн «квадратов», но в любом случае это значительно ниже, чем-то, что первоначально закладывалось в нацпроект «Жилье и городская среда» — 86 млн кв. м.

На текущий год паспортом нацпроекта, утвержденным в конце прошлого декабря, предусматривается сдача уже 88 млн кв. м, но текущие показатели строительства ставят выполнимость этой задачи под большой вопрос.

Итоги первого квартала показали и углубление еще одной тревожной тенденции — концентрации основных объемов жилищного строительства лишь в нескольких регионах.

Как показывают данные Росстата, более половины всего сдаваемого жилья приходится всего на 13 регионов: четыре столичных (Москва и Московская область — в сумме 16,4% от общероссийского объема, Санкт-Петербург и Ленинградская область — 8,7%) и девять нестоличных (Краснодарский край, Татарстан, Ростовская область, Башкирия, Свердловская, Самарская, Новосибирская, Воронежская и Челябинская области).

В первом квартале объемы строительства жилья в них показывали либо довольно скромный рост, либо вообще снижались — исключением можно считать лишь Санкт-Петербург, где показатели строительства прибавили 11,7% к январю-марту 2018 года.

Типичный же случай для остальных регионов — это падение ввода жилья, измеряемое двузначными числами.

В длинном списке таких субъектов — Брянская, Калужская, Костромская, Липецкая, Смоленская, Тверская, Архангельская, Мурманская, Астраханская, Волгоградская, Пензенская, Курганская, Тюменская, Амурская, Магаданская, Сахалинская области, значительная часть национальных республик, Забайкальский и Камчатский края.

Есть, впрочем, и примечательные исключения: в Новгородской, Псковской, Омской областях, республиках Карелия и Коми, Алтайском и Приморском краях, а также в Севастополе жилищное строительство за первые три месяца показало двузначные темпы роста. Однако почти во всех этих регионах рост связан с эффектом низкой базы — в общероссийском зачете их доля остается мизерной.

О нарастании кризисных тенденций свидетельствует и такой показатель, как высокая доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — по итогам первого квартала она в среднем по стране составляла 52,1% завершенного жилья.

Отчасти это связано с тем, что традиционно большие объемы многоквартирного жилья сдаются в конце года, в связи с чем доля ИЖС по итогам года обычно снижается (в 2018 году она была равна 43,1%).

Однако здесь нужно вернуться к целевым показателям нацпроекта, который предусматривает опережающий рост именно многоквартирного жилья — в этом году его доля должна составить 62,3%, а к 2024 году увеличиться до 66% (80 млн кв. м).

Сейчас же застройщики многоквартирных домов находятся в ситуации неопределенности в связи с предстоящим переходом на проектное финансирование строительства с использованием так называемых эскроу-счетов, на которых будут замораживаться средства покупателей будущих квартир до сдачи дома девелопером.

В паспорте жилищного нацпроекта предусмотрено, что в этом году количество действующих договоров долевого участия (ДДУ) с использованием эскроу-счетов должно составить всего 34 тысячи единиц (против 653 тысяч договоров без этого механизма), но уже на 2021 год намечено противоположное соотношение: 635 тысяч ДДУ с эскроу-счетами и 71 тысяча без них.

Предстоящий отказ от долевого строительства еще в прошлом году стал определенным стимулом для рынка даже в ситуации продолжающегося падения реальных доходов населения.

Для многих покупателей жилья неопределенность, связанная с изменением регуляторики, ускорила решение о приобретении квартиры, а неутешительные прогнозы по поводу неизбежного подорожания жилья при участии в финансировании стройки банков подтолкнули вверх стагнирующие цены.

Как отмечает генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько, эффект отмены долевого строительства основательно ощущается рынком: если в прошлом году в некоторых городах цены на жилье выросли примерно на 5% за весь год, то теперь такая динамика наблюдается уже по итогам первого квартала. Тенденция к росту цен будет продолжаться весь этот год и может ускориться после 1 июля, считает эксперт.

Однако, продолжает Володько, переход на новую систему финансирования вкупе с продолжающимся падением доходов (в первом квартале Росстат вновь зафиксировал их снижение на 2,3%) явно не способствует выполнению показателей, заложенных в нацпроект:

«120 миллионов квадратных метров жилья — это объективно очень высокий показатель даже для планомерного развития рынка при устойчивых темпах экономического роста и доходов населения. Но поскольку в последние пять-шесть лет российская экономика находится в шатком состоянии, рассчитывать на активные темпы роста строительства было сложно.

Показатели, которых реально достичь при существующих условиях в очерченный нацпроектом период, — около 100 миллионов квадратных метров в год. Но когда формировались показатели по нацпроекту, вряд ли кто-то системно задумывался о рынке жилья, о том, какие системные факторы позволят выполнить этот план, какие есть риски, какие меры нужно предпринять и т. д.

Чтобы существенно нарастить объемы жилищного строительства, рынок должен быть стабилен и с точки зрения регуляторики.

Если бы в дорожные карты еще пять лет назад был заложен отказ от долевого строительства, то можно было бы заранее прогнозировать последствия этого в виде сокращения числа игроков, что привело бы к корректировке планов в сторону сокращения, но это обеспечило бы стабильность рынка. Этого сделано не было — правила игры достаточно хаотичны, системного подхода нет».

По мнению Ильи Володько, крупные игроки строительного рынка по всей России уже готовы работать по новой системе финансирования — у стабильных компаний есть доступ к банковскому финансированию, устоявшиеся связи с партнерами в финансовых организациях и проблем с переходом на новые правила игры у них не должно быть.

Гораздо сложнее средним строительным компаниям — многие из них смогут продолжить деятельность, но ее объемы, скорее всего, значительно сократятся, на большее просто не хватит ресурсов. Совсем небольшие игроки, возможно, будут придумывать какие-то обходные схемы, но для них это может обернуться серьезными последствиями со стороны контролирующих структур вплоть до уголовных дел.

Впрочем, уточняет эксперт, капитал очень подвижен, и уже к концу этого года многие финансовые организации и различные инвесторы, от частных до корпоративных, увидят, что рентабельность в строительной сфере существенно выросла, поэтому интерес к строительному комплексу повысится, могут возникнуть совместные проекты и без участия банков.

Читайте также:  Способ оплаты ЖКХ можно будет выбирать на общем собрании жильцов

Но в ближайшие два года число новых проектов, скорее всего, сократится, и если оно будет соразмерно спросу, то рынок останется стабильным.

Все выше и плотнее

Если же обратиться ко второй половине нацпроекта — городской среде, — то следует признать, что погоня за количественным приростом «метров квадратных» едва ли способствует ее качественному улучшению, особенно в ситуации, когда стройка все больше концентрируется в нескольких регионах.

Прямое следствие этой концентрации — дальнейшее увеличение и без того высоких плотности и этажности застройки в крупных городах и агломерациях, что категорически нельзя считать повышением комфортности городской среды.

Характерным примером этого процесса выступает пресловутая московская реновация, она же снос хрущевок, реальным результатом которого (в отличие от декларируемого) уже сейчас становится нарастание плотности и высотности застройки. «В законе нет уточнений относительно этажности домов в рамках программы реновации.

В среднем новые дома будут иметь около 14 этажей, но от этого можно отступать», — заявил еще в конце прошлого года главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.

Как отмечает архитектор и урбанист профессор Южного федерального университета Сергей Алексеев, определенные положительные тенденции в области благоустройства благодаря нацпроекту уже ощущают малые города, которые зачастую находятся в глубоком кризисе и от бюджетного «пирога» на благоустройство вообще ничего не получают.

По его словам, в тех регионах, где власти озаботились системой отбора проектов, претендующих на федеральное финансирование, появилась возможность хоть немного сделать для их благоустройства.

Например, в Ростовской области финансирование проектов благоустройства малых городов по федеральному гранту в этом году предусмотрено вдвое больше, чем год назад.

Но в целом, полагает Сергей Алексеев, ситуация в российском градостроительстве продолжает ухудшаться:

«Сейчас градостроительством недовольны все: горожан не устраивает точечная застройка, покупатели жилья недовольны его качеством, при этом у населения становится все меньше денег, чтобы брать ипотеку. Все это подталкивает ситуацию к кризису, который может привести рынок к какому-то новому качеству продукта.

Мы катастрофически отстаем в пространственных решениях, которые находятся на уровне уже даже не вчерашнего, а позавчерашнего дня.

По сути, профессиональные архитекторы из этих решений выключены, должность главного архитектора в муниципалитетах является формальной, хотя общественное мнение во всех градостроительных проблемах винит именно архитекторов, хотя у которых нет никаких рычагов сопротивления тому, что происходит в этой сфере.

В результате профессионалы на должности главных архитекторов идти не хотят, и вместо них приходят временщики, исполняющие обязанности по подписыванию бумаг.

Тем временем ситуация оказывается все менее управляемой: разрастаются микрорайоны, поглощая земли за чертой генпланов городов, это создает дополнительное давление на и без того перегруженную инфраструктуру. Но девелоперы штампуют то, что от них требуют инвесторы, и бодро отчитываются о выполнении показателей строительства. Никто не спорит с тем, что города должны развиваться, вопрос в том, как и где? Без профессионалов ответить на него невозможно».

По мнению Алексеева, переход на новую систему финансирования массового строительства создает дополнительные риски, поскольку банки будут опасаться работать с застройщиками из опасения за перспективы многих новых проектов.

Объемы текущего строительства, полагает эксперт, и так явно завышены в сравнении с потребностями, а качество строительства находится на таком уровне, что это лишь приведет к новому осложнению ситуации в дальнейшем: «В массовом строительстве в регионах застройщики по-прежнему делают акцент на малогабаритное жилье, рассчитанное на быструю продажу, но такого количества этого типа жилья, как строится сейчас, совершенно не требуется, а в перспективе все это придется перепроектировать, что само по себе весьма сложно. Поэтому есть большие сомнения, что банки даже в целях наживы будут поддерживать такие проекты, и получение средств для значительной части застройщиков станет серьезной проблемой. В связи с этим планы достичь показателя 120 миллионов квадратных метров жилья в год изначально выглядят нереалистично в силу экономической ситуации. Это механически полученные цифры, основанные на предположении, что существующие тенденции будут действовать и дальше. Эти цифры выдаются за некий прогресс, но на самом деле они являются чистой абстракцией. Конкретные же задачи решают девелоперы, у которых собственное представление о рынке. Качество архитектуры их не интересует — только деньги в чистом виде».

Еще спасительная ипотека

Несмотря на продолжающееся снижение доходов населения, поддержку рынку жилья по-прежнему оказывает ипотека.

За три месяца этого года было выдано 271,7 тысячи новых ипотечных кредитов на сумму более 591,2 млрд рублей — рост составил 6% в количественном и 19% в денежном выражении к первым трем месяцам 2018 года.

Ипотечный портфель банковского сектора на конец марта достиг 6,9 трлн рублей, увеличившись за год на 24%, что соответствует темпу роста портфеля за 2018 год в целом.

Однако средняя ставка по выданным в первом квартале ипотечным кредитам — 10,17% (+0,44 процентных пункта к уровню первого 2018 года) — пока заметно превышает ту, что оговорена в паспорте жилищного нацпроекта на 2019 год — 8,9%.

Учитывая непредсказуемость российских финансов, заглядывать в 2024 год, на который запланировано снижение ставки до 7,9%, точно пока не приходится, но пока на поддержание статус-кво работает российский ЦБ, в этом году пока не повышавший ключевую ставку.

В начале этой недели первый заместитель председателя Банка России Дмитрий Тулин, выступая в Госдуме, сообщил, что достижение уровня ставки, заложенного в нацпроект, вполне реально.

Как пояснил представитель ЦБ, если официальная инфляция снова снизится до 4%, что может случиться уже в первой половине следующего года, и удержится на таком уровне, вкладчики будут готовы размещать деньги в банках надолго и стоимость фондирования по ипотечным кредитам в результате снизится в среднем до 5%. По данным мониторинга «ДОМ.РФ», при отсутствии новых стрессов в экономике уже во втором полугодии 2019 года возможно снижение ставок по ипотеке до уровня 10% и ниже.

Однако все это вряд ли окажет принципиальное воздействие на достижимость главного показателя нацпроекта — 120 млн кв. м жилья к 2024 году. По словам Ильи Володько, после того как у всех участников процесса появится окончательное понимание, что запланированные объемы строительства жилья по нацпроекту невыполнимы, возможны несколько сценариев.

Первый — оставить окончательный план без изменений, но произвести определенные подвижки по годам, отложив рост на конец периода, 2022−2024 годы в надежде на то, что ситуация в экономике поправится и доходы населения будут расти. Второй вариант — искусственно повысить объемы за счет каких-либо госпрограмм, например по достройке долгостроев.

Если государство сделает это интересным для инвесторов или постарается решить эту задачу через госкорпорации, прирост, полагает Володько, может быть довольно существенным — порядка 20 млн кв. м ежегодно в течение года-двух.

Еще один вариант — строительство недвижимости по госпрограммам реновации, в чем заинтересованы и чиновники на всех уровнях, и бизнес, хотя здесь возникает вопрос, хватит ли бюджетных денег на всю Россию. Возможно, для реализации таких программ будут выделены отдельные агломерации.

Наконец, отмечает эксперт, всегда остается старый добрый метод приписок за счет формального ввода ИЖС, узаконивания самостроя и т. д.: неизвестно, насколько значителен этот ресурс, но если никаких других способов не останется, то, как говорится, все средства хороши.

Николай Проценко

Темпы падают, спрос и цены не растут

«Барнаулстрой» подкосил коллег

Барнаульские строители вряд ли занесут этот год себе в актив. Спрос на первичном рынке жилья падал с начала 2002 года, и падение это не остановилось до сих пор. Несмотря на то, что цены на новые квартиры выросли за год, по разным оценкам, всего на 3−5%: меньше, чем на «бывшее в употреблении» жилье.

А значит, завершившийся год продемонстрирует (как ожидается) значительно худшие цифры по сданным квадратным метрам, нежели предыдущие. Для сравнения: в 2001 году в Алтайском крае было построено около 440 тысяч квадратных метров жилья.

На момент подготовки статьи официальных цифр по минувшему году еще не появилось, но в комитете по строительству и архитектуре краевой администрации нам сообщили, что цифра эта будет близка 330−360 тысячам «квадратов».

Причины подобного положения вещей, по мнению наших экспертов, весьма различны.

Во-первых, хорошая конъюнктура на строительном рынке, позволявшая Алтаю несколько лет лидировать по Сибирскому федеральному округу, сменилась плохой из-за завершения процессов миграции на Алтай переселенцев из Средней Азии.

Как считает Владимир Чекунков, заместитель председателя краевого комитета по строительству и архитектуре, «большинство переселенцев уже успели обустроиться, так же как и местные жители, имеющие достаточные для этого доходы, а ведь 90% жилья у нас строится на средства частных инвесторов».

Во-вторых, нельзя не вспомнить негативные последствия скандала с «Барнаулстроем». Затеянная еще в позапрошлом году афера вмиг отправила огромное количество потенциальных инвесторов с первичного рынка на вторичный. И вернуть их оказалось не так просто.

Отсюда все более частые попытки кооперации строительных компаний с риэлторами, ведь имидж последних понес гораздо меньший урон от скандала. Впрочем, настоящей любви между ними пока не получается: продавцы недвижимости заинтересованы в максимально полной и публичной информации о первичном рынке, что не совсем выгодно строителям.

Вспомним отпор строительных компаний попыткам создания системы принудительной регистрации договоров долевого участия! В конце концов в середине года система добровольной регистрации была создана при БТИ, но особым успехом у строителей она пока не пользуется.

Ведь многие инвесторы вкладывают сегодня деньги в строительство лишь для того, чтобы уберечь средства от инфляции и минимизировать налогообложение (а вовсе не затем, чтобы жить в купленной квартире), значит, лишняя публичность вложений им ни к чему.

Читайте также:  Эксперты рассказали о распространенных аферах с жильем

В-третьих, существует довольно распространенное мнение, что строится сегодня не самое ликвидное жилье. К примеру, аналитик агентства недвижимости «Дом» Евгений Кизилов считает, что «к моменту завершения строительства жилье оказывается уже не самым ликвидным.

Сегодня было бы выгодно строить небольшое по метражу жилье, а строятся пятикомнатные квартиры». Впрочем, похоже, что застройщики начинают реагировать на ситуацию: по нашей информации, закладка первых «недорогих» домов может начаться уже в начале этого года.

Хотя, по мнению наших экспертов, при небольшом, но стабильном приросте цен это уже вряд ли спасет строительство от дальнейшего падения темпов.

Стабильность без спроса

Вторичный рынок недвижимости также пережил ряд потрясений, которые, хоть и не носили катастрофического характера (как в случае с «Барнаулстроем»), но все же заставили усомниться риэлторов в собственных прогнозах. «Год был как никогда стабильным. Практически в каждом месяце наблюдалось превышение предложения над спросом.

И если в прошлые годы наиболее ликвидным считалось одно- и двухкомнатное жилье, то в 2002 году покупали в основном комнаты гостиничного типа и малосемейки», — говорит директор агентства недвижимости «Ключ-Риэлт» Константин Никитеев.

Спрос в 2002 году сократился по сравнению с предыдущими примерно на 50%, отмечает аналитик агентства «Дом» Евгений Кизилов.

Немного непривычно вели себя цены, которые росли только до марта, достигнув психологически важного докризисного уровня (в долларах за квадратный метр), а потом опускались практически весь год. В сентябре же, когда риэлторы традиционно отмечают рост спроса и цен, последние просто поднялись на мартовский уровень.

«Сентябрьский рынок недвижимости сломал привычные представления о традиционной в это время высокой покупательской активности. Да, по сравнению с августом спрос несколько активизировался, но был существенно ниже, чем в предыдущие годы.

Рынок недвижимости октября и ноября 2002 года мало чем отличался от сентябрьского», — говорит сотрудник агентства недвижимости «СЛ» Наталья Косса.

Спрогнозировать такое развитие событий, вероятно, было можно. В Москве, по словам Евгения Кизилова, подобная ситуация сложилась в начале года, а в Новосибирске «о крахе кричали еще летом» (несмотря на то, что спрос там упал в пределах 30%). По мнению риэлторов, покупательская активность будет падать и дальше.

Константин Никитеев (агентство «Ключ-Риэлт») считает, что «в новом году можно ожидать даже падения цен, особенно это касается малоликвидного жилья, расположенного на первых этажах или в непрестижных районах города».

Не совсем пока привычная для Барнаула стабильность цен риэлторам только на руку, поскольку позволяет ориентироваться в ситуации с большей точностью.

Коммерческая легализация

Зато на отсутствие спроса не жалуются торговцы коммерческой недвижимостью. Сектор рынка, который, как и аренда, ранее был практически недоступен для риэлторов, сегодня вызывает у них все больший интерес.

Например, в сервисно-информационном агентстве «Деловая недвижимость» нам сообщили, что в прошлом году через риэлторов прошло 183 коммерческих объекта (от магазинов до офисов).

Правда, сказать, что это за доля среди всех поменявших хозяев нежилых помещений, достаточно трудно. Большая часть предложений вообще не выходит на рынок.

И все же ясно: сектор коммерческой недвижимости показал серьезный рост. Если раньше спрос был в основном на торговые помещения, то в этом году наши эксперты отметили спрос и на предложения производственного назначения.

Консультант «Деловой недвижимости» Игорь Садовнич отметил активный спрос со стороны компаний федерального значения.

«Основная проблема в прошлом году для нас была в том, что цены на недвижимость им казались невообразимыми: им было трудно представить, что в таком небольшом городе недвижимость может стоить так дорого».

Из-за высоких цен и не очень удачного расположения довольно низким оставался покупательский интерес на коммерческую площадь во вновь возведенных домах. «Пока нет спроса на объекты, которые не готовы к эксплуатации, но, по моим ощущениям, спрос на них появится в следующем году», — говорит эксперт по коммерческой недвижимости агентства «Дом» Руслан Репкин.

Как отмечает Руслан Репкин, цены в минувшем году поднялись и на склады, и на торговые помещения, и на офисы, оставшись прежними только для мелких магазинчиков.

Через год наши эксперты ожидают повышения интереса к объектам под снос, на месте которых можно будет построить новые здания.

«Это будет значить, что рыночная цена станет зависеть не от наличия объектов на рынке, а от наличия земельных участков, их величины и развитости коммуникаций», — говорит Руслан Репкин.

Финансисты развеяли надежду на удешевление квартир — МК

Счетная палата опубликовала результаты анализа программы льготной ипотеки. Основные выводы – безудержные темпы кредитования могут привести к снижению доступности жилья и даже кризису в экономике.

Кроме того, аудиторы оценили расходы государства на поддержку ипотеки и застройщиков — 89 млрд рублей. Причем банкам-кредиторам дошло пока лишь две трети средств.

Застройщиков программа поддержала, но привела к серьезному росту цен на квадратные метры.

С 1 июля льготная ипотека меняет параметры. Вернутся ли цены на недвижимость к адекватному уровню?

Счетная палата рассматривала не только «антикоронавирусную» программу ипотеки под 6,5% годовых на жилье в новостройках, действующую с прошлого года.

В анализ аудиторов попали и программы поддержки многодетных семей, семейная ипотека при рождении второго ребенка, дальневосточная и сельская ипотеки.

Наиболее затратной для государства оказалась компенсация кредитов семьям с детьми – на ее ушло 7 млрд рублей в 2019 году и 40,5 млрд в 2020-м. «Антикоронавирусная» программа по субсидированию ставок для застройщиков потребовала из бюджета 12 млрд рублей.

Ведомство Алексея Кудрина делает вывод, что поддержка строительной отрасли в сложный период пандемии предотвратила массовое банкротство застройщиков. Еще бы, в 2020 году рынок ипотеки установил абсолютный рекорд по объему выдач – россияне взяли 1,7 млн кредитов на 4,3 трлн рублей (на льготную ипотеку пришлась треть займов)!

Среди негативных последствий Счетная палата называет рост цен на жилье. Квартиры в новостройках подорожали на 12%. При этом не все застройщики пережили пандемию – каждый десятый ушел с рынка. Кроме того, многие девелоперы нарушили сроки сдачи домов в эксплуатацию – в 362 дома жильцы заехали позже на полгода или больше.

«Смущает оценка уровня роста недвижимости.

В крупных городах квартиры подорожали до 50%, а в отдельных городах-миллионниках, например, в Казани, цены за полгода — девять месяцев выросли практически в два раза.

При этом уровень доходов населения не вырос, что сделало ипотеку еще более недоступной для обычных граждан», — комментирует финансовый советник, управляющий партнер Lenar Wealth Management Ленар Рахманов.

Впрочем, критикуемая программа субсидированной ипотеки под 6,5% скоро перестанет существовать. В начале июня президент Владимир Путин заявил о ее трансформации. Льготную ипотеку продлят до 1 июля 2022 года, но с увеличением ставки до 7%, а взять в кредит можно будет максимум 3 млн рублей вне зависимости от региона.

«Обновление льготной ипотеки фактически означает закрытие программы для состоятельных регионов с самым дорогим жильем, — говорит эксперт по доходной недвижимости инвестиционной компании «Инвесториум» Алексей Матлаков.

 — Рост цен на квадратные метры вызван тем, что предложение не успевало за спросом. Если перестать раздавать льготные кредиты, то спрос остынет, строители немного придут в себя и перестанут повышать цены. Но вряд ли это произойдет быстро и повсеместно.

Скорее цены остынут на новые проекты со сдачей в 2023 году или будут точечные скидки на неликвидные остатки».

Стоимость жилья, возможно, и не будет расти, но едва ли начнет снижаться, считает Ленар Рахманов. «Новая» льготная ипотека может снизить темпы роста недвижимости, но вряд ли она вернет былой уровень цен. Ведь и себестоимость материалов уже подорожала. Да и нефть растет в цене, значит, скоро подорожает топливо, а вслед за ним и многие товары», — убежден наш собеседник.

Более оптимистичный прогноз у эксперта рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексея Кричевского: «Цены на рынке жилья и так крайне перегреты. Кроме того, с пиков прошлого года начинают снижаться цены на металлы, дерево и прочие стройматериалы, поэтому расходная часть по строительству будет сокращаться.

Это выступит одним из факторов «ручного торможения» цен вместе с ожидаемым спадом покупательской способности населения: темпы роста цен опережают темпы роста доходов населения за один только 2020 год минимум на 25%, а в некоторых регионах и вовсе на 50%. Застройщикам придется принять тот факт, что рост их прибылей был разовой историей.

Эйфория пройдет, и их прибыли уже во II полугодии текущего года будут на 10-15% меньше, чем в начале этого года».

Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28561 от 18 июня 2021

Заголовок в газете: Круглые цены на квадратные метры

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *