То, какими будут квартиры отдельно взятого жилого комплекса, во многом зависит от локальных факторов: от жилого фонда в районе, от конкуренции, от качества конкретного места.
Но есть еще один немаловажный момент, который, по мнению экспертов, изменит квартирографию многих ЖК, — демография.
Как устойчивые демографические тенденции определяют спрос на рынке жилья, во время V Байкальского саммита Российской гильдии управляющих и девелоперов рассказал руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Свое выступление Михаил Хорьков начал с краткого анализа российского рынка недвижимости.
— По данным Единого реестра застройщиков, средняя площадь строящегося жилья в России составляет 49 квадратных метров, — сообщил эксперт. — В Иркутской области эта цифра немного выше — 51 «квадрат». Еще одна тенденция — дома становятся все более высокими. Средняя этажность по России — 17, и этот показатель продолжает уверенно расти.
Доля однокомнатных квартир увеличивается
Устойчиво растет доля однокомнатных квартир в общем объеме ввода.
— По итогам прошлого года в среднем по России доля ввода «однушек» составляет 47 процентов, в пригородах крупнейших российских городов этот показатель порой просто запредельный, — отмечает Михаил Хорьков. — Это результат стихийного развития рынка.
Роль государства была минимальна, что строить и где, в большинстве своем решали девелоперы. Строили там, где проще, и то, что легче продать. Результат — застройка окраин высотными домами с высокой долей студий и однокомнатных квартир.
Та самая «невидимая рука», которая сформировала достаточно спорную ситуацию, в которой довольно сложно развивать рынок.
Квартир много, но качественного жилья мало
Мы часто слышим тезис о том, что объема жилого фонда в стране не хватает, что надо увеличивать обеспеченность жильем до 30 кв. м на человека.
— Это правда, но, во-первых, обеспеченность жильем в разных группах домохозяйств отличается, — объясняет Михаил Хорьков, — для домохозяйств из одного человека средний показатель — 40 «квадратов», а для семьи из четырех человек обеспеченность всего лишь 14 квадратных метров. Во-вторых, качественный жилой фонд у нас очень маленький, хотя по обеспеченности квартирами мы превзошли показатели многих развитых стран, таких как Канада и Франция. У нас мало качественного жилья, но у нас уже много квартир.
Жилой фонд в России более-менее соответствует структуре домохозяйств. Если чуть упрощать ситуацию, можно говорить о комфортном соотношении квартир и состава семьи: один человек — одна комната.
— С этой точки зрения у нас жилой фонд более-менее гармоничен, — говорит Михаил Хорьков, — исключение связано с проблемой больших семей — это семьи из четырех человек и более, у которых вряд ли будет большой выбор на рынке. Поскольку доля жилого фонда четырехкомнатных квартир — всего лишь 8 процентов.
Рынок ориентирован на потребности одиноких людей
— Рынок, который мы к настоящему моменту построили, по большому счету сконцентрирован на потребностях одиноких людей, — отмечает Михаил Хорьков. — Половина рынка — это однокомнатные квартиры. Понятно, что это некий компромисс между желаниями, потребностями и финансовыми возможностями. Но диспропорции тут все же очевидны.
Еще 10 лет назад рынок квартир-студий был дефицитным, но сегодня во многих городах число однокомнатных квартир заметно превышает число одиноких людей.
Главная группа для рынка жилья — граждане в возрасте 35-50 лет
Когда эксперты анализируют состояние рынка жилья в разных городах, они всегда начинают с исследования демографической структуры населения и отталкиваются от возрастного состава жителей.
— По собственному опыту, по анализу работы во многих городах мы разделили все население на несколько возрастных групп: граждане до 20 лет — это потенциал рынка, это дети, которые не являются активными участниками рынка жилья, но лет через 10 именно они будут формировать спрос, — рассказывает Михаил Хорьков.
— Вторая группа — это граждане, которые приобретали первое жилье (возраст 20-35 лет). На этой возрастной группе во многом вырос наш рынок жилья в предыдущие периоды. Следующая группа, которая в будущем будет определять движение рынка, — 35-50 лет.
Это те семьи, которым требуется улучшение жилищных условий: для кого-то это расширение площади, для кого-то — переезд в более качественную современную квартиру, кто-то строит загородный дом и рассматривает его как основное место проживания.
Группа 35-50 лет становится самой главной для рынка.
Рынок жилья не умеет работать с группой 50-60 лет
По словам Михаила Хорькова, группа, с которой наш рынок жилья абсолютно не умеет работать, — это граждане в возрасте 50-60 лет.
Именно в этот период происходит оптимизация жилого пространства, связанная с тем, что дети выросли и уехали, большая квартира осталась и с ней надо что-то делать.
Однако опыта частой смены жилья у данной категории граждан нет, и эти семьи продолжают жить в избыточной площади, хотя могли бы позволить себе более комфортные условия.
Малочисленное поколение 90-х не в силах заместить спрос, который был сформирован в предыдущие 10 лет
Чтобы проследить, что будет происходить на рынке в ближайшие 5-10 лет, стоит обратиться к демографическому прогнозу Росстата, который хорошо предсказывает дальнейшие изменения состава населения. В группе «первое жилье» происходят самые важные, самые большие перемены. Изменения связаны с сокращением числа молодых покупателей.
— Между тем в группе 35-50 лет как раз видим рост, — отмечает Михаил Хорьков. — Скачки в возрастном составе покупателей связаны с неравномерной динамикой рождения детей в России. У нас заметный рост рождаемости чередуется с глубоким падением.
Поколение 80-х годов было многочисленным, сейчас на рынок жилья выходит малочисленное поколение 90-х. Это поколение не сможет в полной мере заместить спрос, который был сформирован в предыдущие 10 лет.
Поэтому на рынке будут происходить важные структурные изменения.
Число миллениалов существенно меньше, их финансовые возможности более ограниченны, чему у поколения Х
Теория поколений в последнее время является модной темой. Можно часто слышать, что миллениалы (дети, рожденные на стыке столетий) изменят рынок жилья, что они перестанут покупать квартиры, победит шеринговая экономика, когда с помощью технологий и онлайн-платформ люди могут обмениваться активами, которые они не используют.
— На наш взгляд, все эти выводы пока преждевременны, — подчеркивает Михаил Хорьков. — Часто те характеристики миллениалов, которые мы слышим, просто переносятся из западной практики на российскую.
Но все-таки характеристика поколения и его ценности формируются в детстве, в семье, в которой растет человек. В России до последнего времени широкой практики проживания в арендном жилье все же не было.
И нам кажется, миллениалы пока не будут сильно отличаться от поколения Х (граждане, родившиеся в конце 70-х — начале 80-х).
Однако число миллениалов существенно меньше, их финансовые возможности ограничены по сравнению с поколением Х. С точки зрения развития рынка жилья гораздо полезнее и эффективнее акцентированно работать с многочисленным поколением 80-х годов. Они будут улучшать свои жилищные условия, квартира как некая безусловная ценность — это про них.
Установки поколения Х — купить жилье себе и своим детям
Главная финансовая задача поколения Х — купить квартиру, построить дом. Эту задачу граждане решают сначала для себя, а потом для своих детей, тех самых миллениалов. Их установка — дать достойный старт в жизни, обеспечить детей жильем. У поколения Y будут другие установки, и вряд ли они будут в том объеме покупать жилье для своих детей, как это делают люди, рожденные в 70-80-е годы.
Текущий спрос на малогабаритное жилье сегодня поддерживается многочисленным поколением 80-х годов, которое решает жилищную проблему и для себя, и для своих детей.
Пик спроса на детские сады пройден, спрос на школьные места будет расти
График рождения по Иркутску довольно характерен для всех российских городов. Пик рождения детей приходится на 2015-2016 годы, они уже пошли в детский сад. Пик спроса на детские сады пройден, дальше потребность в дошкольных учреждениях будет снижаться. А вот спрос на школьные места будет расти в течение ближайших четырех лет, и это повышает значимость школы.
Прохождение пика рождения — очень важный момент для рынка жилья. Рост числа школьников связан с тенденцией к улучшению жилищных условий. Школьник — это человек со своими потребностями, ему необходимо свое личное пространство. Так или иначе семьи будут стремиться ему это пространство предоставить.
— Далеко не все семьи решаются на увеличение площади в момент перехода ребенка в первый класс, — говорит Михаил Хорьков. — Некоторые делают это заблаговременно, другие — к третьему — четвертому классу. Это значит, что спрос на улучшение жилищных условий должен расти в следующие пять — восемь лет.
Иркутск в последние годы растет за счет естественного прироста, но теряет жителей из-за миграции
В последние три года для Иркутска характерен миграционный отток.
— Иркутские коллеги меня поправили, что да, в городе миграционный отток, но есть Иркутский район, и там количество жителей растет, — рассказал Михаил Хорьков. — Это так, но по цифрам Росстата видно, что отток за пределы Приангарья существенный.
Спасает ситуацию то, что Иркутск — один из самых молодых городов. При таком положении стабилизировать ситуацию проще. Высокий показатели миграции — это повод задуматься не только для власти, но и бизнеса.
Надо включаться в работу за человеческий капитал, надо работать над тем, чтобы жители оставалась в городе и чтобы сюда приезжали новые люди.
© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru
Иностранцы оценили пузырь на рынке жилья в РФ
23.03.2021 20:10:00
Бурный рост ипотеки не коррелирует с доходами населения
Государственное стимулирование спроса в условиях падающего ввода жилья спровоцировало рост цен.
Подорожание жилья продолжится и в 2021 году, а притормозить рост цен может только сворачивание программы льготной ипотеки, считают в агентстве Standard & Poor’s (S&P).
Экспертам внушает опасение выдача кредитов низкодоходным группам населения, а также общее увеличение задолженности населения. Основной лоббист льготной программы – Минстрой – продолжает настаивать на необходимости продления программы.
Глава Минстроя Ирек Файзуллин на заседании комитета Госдумы по транспорту и строительству во вторник объявил, что министерство рассматривает возможность продления программы льготной ипотеки адресно для некоторых категорий граждан. «Наша позиция в этой части будет такая, что мы готовы будем скорректировать более адресную систему, например, всем многодетным молодым семьям. Наверное, желательно было бы сохранить допуск к льготной ипотеке», – сказал он.
Также министр отметил, что рассматривается возможность продлить программу льготной ипотеки внутри отдельных территорий или городов. По его мнению, это позволит равномерно распределить по региону объемы строительства нового жилья.
Против продления неоднократно высказывались в Центробанке (ЦБ). «Мы считаем, что программу если и сохранять, то не дальше, чем до конца этого года.
Если сохранять до конца года, то сохранять в ограниченном числе регионов и прежде всего в тех регионах, где льготная ипотека не привела к негативным эффектам.
В том числе с точки зрения снижения доступности жилья, разгона цен на жилье и формирования предпосылок ипотечного пузыря», – рассказывала глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина.
Пока что программа льготной ипотеки действует до 1 июля 2021 года. Ее прекращение замедлит рост сегмента ипотечного кредитования, полагают в S&P.
Согласно прогнозу агентства, рост жилищного кредитования замедлится примерно до 15% в этом году и до 12–14% начиная со следующего года.
Это заметно ниже, чем в 2020-м, когда на фоне умеренного повышения цен на жилье и ограниченного предложения на рынке недвижимости сегмент жилищного кредитования вырос на 22%.
По их ожиданиям, в текущем году объем новых ипотечных кредитов составит 3,5–3,8 трлн руб. по сравнению с 4,3 трлн руб. в 2020 году.
«В первом полугодии ипотечное кредитование продолжит поддерживать рост розничного кредитования, но затем его темпы замедлятся ввиду отсутствия факторов роста и повышения цен на жилье», – прогнозируют аналитики S&P. «Покупка жилья стала менее доступной для населения в 2020 году вследствие снижения экономического роста», – уверены аналитики.
 |
| Источник: S&P |
Программа льготного ипотечного кредитования привела к росту спроса на новостройки, несмотря на снижение реальных доходов населения. Каждый четвертый выданный в России кредит в прошлом году был займом в рамках программы субсидирования ипотеки.
Господдержка привела к улучшению условий не только для предоставления новых ипотечных кредитов, но и для рефинансирования старых.
Доля рефинансирования в структуре портфеля новых ипотечных кредитов увеличилась до 14% к январю 2021 года (по сравнению с 6% годом ранее).
Несмотря на двузначный рост рынка ипотечного кредитования в течение предыдущих четырех лет (в среднем на 20% в год,) эксперты S&P пока не видят признаков формирования ипотечного пузыря.
Совокупный объем накопленной ипотечной задолженности, по оценкам аналитиков, в РФ составляет 8,5% ВВП и соответствует показателям Турции (около 5%) или Бразилии (8%).
«Однако он существенно ниже, чем в других странах со средним уровнем доходов населения, таких как Польша (20%) и ЮАР (30%)», – указывают в S&P.
Относительно небольшая задолженность по ипотечным кредитам в России говорит о ее возможном росте в будущем.
Жилье все еще рассматривается в РФ в качестве инвестиционного инструмента. Этому способствуют снижение процентных ставок по депозитам и ограниченный набор альтернативных финансовых инструментов для сбережений и инвестиций. На сегодняшний день общий спрос на жилье по-прежнему превышает предложение, однако рыночное равновесие будет достигнуто в следующие 6–12 месяцев, считают аналитики.
При этом аналитики указывают на усиление «структурных дисбалансов на российском рынке жилой недвижимости». Одна из причин – региональная неравномерность экономических показателей. Более высокий уровень благосостояния населения в регионах с наилучшими показателями может поддерживать активность на ипотечном рынке в течение 2021–2022 годов. При этом разрыв между регионами может увеличиться.
Беспокоит экспертов и повышение долга работающего населения на фоне высокой безработицы. Для банков самым главным риском становятся заемщики с низким уровнем дохода и не имеющие кредитной истории.
Низкие процентные ставки создают иллюзию доступности ипотеки, однако при этом увеличиваются и риски неплатежей.
Уже к концу 2019 года около четверти жилищных кредитов выдавалась заемщикам, у которых отношение «платежи по кредиту / доходы» превышало 60%.
Доля проблемных кредитов (платежи по которым просрочены более чем на 90 дней) составляла около 1,4% в конце 2020 года и, вероятнее всего, останется стабильной в 2021 году при прочих равных условиях», – прогнозируют аналитики.
Еще один риск – это длительное сохранение высоких темпов роста ипотечного кредитования, которые существенно превышают темпы экономического роста.
«Относительно низкие процентные ставки и стабилизация финансовых рынков в России не могут компенсировать низкие темпы экономического роста, которые не обеспечивают устойчивое основание для длительного увеличения задолженности физлиц», – формулируют в S&P.
Эксперты «НГ» считают, что специально снижать темпы роста ипотечного кредитования не следует. «У нас по-прежнему один из самых маленьких рынков ипотечного кредитования в мире – суммарный долг по жилищным кредитам оценивается всего в 8–9% ВВП, тогда как в развитых странах этот показатель исчисляется десятками процентов», – напоминает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Но если развивать ипотечное кредитование в «вакууме», то есть не проводить политику, направленную на рост доходов и активизацию бизнес-активности, то рост ипотеки будет способствовать накоплению дисбалансов, продолжает она. «Но еще хуже искусственно сдерживать рост инвестиций в экономике, ужесточая кредитно-денежную политику – тогда никакой восстановление хозяйственной активности вообще не состоится», – подчеркивает эксперт. «В России уже не первый раз происходит экономический кризис на фоне роста рынка жилья. И каждый раз снижение экономической активности сопровождается сохранением относительно высокой занятости и низкой долей просроченных кредитов. Сейчас этот показатель составляет около 1% от общего объема кредитования», – отмечает президент компании «Кортрос» Вениамин Голубицкий. Аналитик компании «Финам» Игорь Додонов считает, что ипотека в ближайшие годы останется самым быстрорастущим сегментом розничного кредитования, хотя и будет постепенно замедляться за счет постепенного исчерпания платежеспособного спроса. Тем не менее, продолжает руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев, рост ипотечного кредитования несет определенные риски, связанные с отсутствием фактического роста доходов населения. «Уровень задолженности домохозяйств растет (люди платят более 50% своего дохода в качестве ежемесячных платежей по кредитам). При этом более половины заемщиков имеют не один, а два-три и более кредитов. Растет и стоимость недвижимости, что нивелирует выгоду от низких ставок по ипотеке, при этом доля затрат на продукты питания и товары повседневного спроса превышают 38% доходов семей. Для экономики текущая ситуация грозит кризисом неплатежей – в прошлом году количество физических лиц – банкротов выросло на 70%, и эта тенденция продолжается», – обращает внимание он. «Закредитованность населения высокая, это правда. Но доля проблемных кредитов невелика, и что самое главное – нет резкой положительной динамики этого показателя, то есть в основном россияне с долговой нагрузкой справляются», — соглашается председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Рынок недвижимости-2021: Регионалы рванули скупать московские квартиры
Для рынка вторичного жилья 2020 год начинался заметным ростом активности покупателей.
Наиболее активно, поднимая спрос, проявляли себя ипотечники, спешившие воспользоваться снижением ставок по жилищным кредитам, и так называемые инвесторы-«консерваторы», решившие после падения доходности по банковским вкладам вложить свои накопления в недвижимость. На этом фоне ожидалось, что в целом 2020 год по количеству сделок превзойдет результаты 2019 года.
Квадратный метр жилья эконом-класса в Москве, по данным аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», в среднем стоил тогда 212,1 тысячи рублей.
Впрочем, в конце первого месяца весны, как раз накануне объявления режима всеобщей самоизоляции, спрос в этом сегменте резко ослабел. Во-первых, многие потенциальные покупатели не были уверены, что смогут позволить себе приобрести жилье в новых условиях, а, во-вторых, свободно ездить на просмотры квартир не было возможности.
После же введения карантина на вторичном рынке недвижимости наступил практически штиль — число сделок купли-продажи было настолько мало, что некоторые эксперты опасались, что даже после его окончания спрос на жилье будет крайне низким как из-за ухудшения экономической ситуации в целом, так и падения уровня платежеспособности населения в частности.
Однако отложенный спрос, накопившийся за этот период, спровоцировал самый настоящий ажиотаж, как только режим карантина был снят.
В итоге, по данным компании МИЭЛЬ, конец лета и начало осени 2020 года на вторичном рынке недвижимости стали самыми успешными за последние два года: спрос был активнее на 50−60% по сравнению аналогичным периодом прошлого года, а по числу завершенных сделок август оказался выше показателей предыдущего года на 38%, сентябрь — на 54%, а октябрь — на 46%.
В этот период, заметили риелторы, на вторичном рынке «делали погоду» региональные клиенты. Спрос со стороны таких покупателей вырос, по оценкам специалистов, примерно на 20%. Причем в отличие от прошлых лет, когда интерес к столичным квартирам проявляли, как правило, жители Сибири, в этом году активизировались покупатели из центральных округов — Тверской, Смоленской и других областей.
Подобный взрыв спроса привел к быстрому вымыванию ликвидных предложений. Сделки совершались за одну (!)неделю, а новые объекты, не успевая даже появляться в риелторских базах, моментально уходили на просмотр. Это, соответственно, привело к круговому удорожанию всех объектов вторичного рынка.
Еще в июле резкого колебания цен не наблюдалось, но уже в августе они выросли на 2%. В дальнейшем этот тренд сохранился до конца года, причем прирост оказался цепным — по 3% в каждом следующем месяце.
Таким образом если в августе среднестатистическая московская «однушка» торговалась, по информации «миэлевцев», на уровне 6,5 миллиона рублей, то по итогам октября она оценивалась уже в 9,1 миллиона.
Квадратный метр площади в подержанных квартирах, по сведениям «инкомовских» аналитиков, с начала года по всему сегменту выросла на 11,9%, до рекордно высокого уровня в 237,3 тысячи рублей.
Интересно, что с точки зрения квартирографии наиболее заметно подорожали как раз «однушки» — в Москве «квадрат» в них поднялся в цене с 200,9 тысячи рублей до 230,5 тысячи рублей (+14,8%), а с точки зрения класса жилья лидером роста цен оказался массовый сегмент, подорожав разом на 20%.
Следует отметить, что такому положению дел способствовал и ряд других факторов.
Так, еще весной 2020 года из-за карантинных мер многие продавцы сняли свои объекты с продажи. Поэтому «вторичка» Москвы в апреле провалилась сразу на 30%. В мае и июне, конечно, собственники вновь стали выходить на рынок, но, по наблюдениям аналитиков МИЭЛЬ, восстановления прежнего объема предложения не произошло.
В итоге на излете декабря, по данным «миэлевцев», количество вторичных объектов на экспозиции только в столице рухнули до шестилетнего минимума, не превысив в общей сложности 36,5 тысячи лотов. По сравнению с декабрем 2019 года падение предложения, резюмировали они, составило более 40% (тогда на рынке Москвы экспонировалось порядка 60 тысяч квартир).
Кроме того, летне-осенний ажиотаж на подержанные квартиры показал собственникам, что рынок принадлежит им. В результате сейчас средний размер дисконта по столице не превышает 100 тысяч рублей, а по Московской области — 50 тысяч, находясь, по замечанию риелторов, в пределах психологического комфорта.
«На данный момент предоставление дисконта — это инструмент ускорения сделки. Однако важно помнить, что сейчас рынок продавца. Если продавцу нужно продать быстрее, то он дает скидку, формируя лояльность покупателя.
Если скорость не в приоритете, то дисконта с большой вероятностью не будет.
Квартира, скорее всего, и без дисконта будет продана быстро — рынок оживлен», — констатировала председатель совета директоров сети МИЭЛЬ Марина Толстик.
Естественно, совокупность этих факторов привела к тому, что покупательская активность к концу 2020 года заметно снизилась.
Директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома прокомментировал сложившуюся ситуацию так: «Во-первых, это серьезное сокращение экспозиции — по нашим подсчетам, с докарантинного периода объем предложения в масс-маркете уменьшился на 30%, из-за чего людям сейчас крайне сложно подобрать себе подходящий вариант.
Во-вторых, еще не все потребители морально готовы к выходу на сделку с учетом сильно выросших цен. Таким образом, покупателям либо не из чего выбирать, либо имеющееся на рынке предложение для них слишком дорогое.
Также нужно учитывать и укрепление рубля по отношению к иностранным валютам, что сдерживает активность тех, кто собирался вложить свои накопления в покупку квартиры для сохранения их от девальвации».
Делать прогнозы на 2021 год, по его мнению, сейчас приходится крайне осторожно из-за нестабильной ситуации с пандемией, но при условии, что власти не будут вводить строгие ограничительные меры, он допустил, что следующий год повторит результаты нынешнего по числу сделок. Говоря же о ценах, он предположил, что, согласно наблюдениям аналитиков компании, потенциал для их роста уже исчерпан.
«Поэтому наиболее вероятный прогноз на будущий год — средняя стоимость вторичного жилья останется примерно на том же уровне, что и сейчас, а 2021-й будет, так сказать, периодом тестирования новой ценовой реальности, — отметил Сергей Шлома.
— Менее вероятный сценарий — колебания ценников в пределах 5%, так как есть факторы, которые потенциально могут привести как к их небольшому росту, так и к снижению.
Среди первых — кредитно-денежная политика государства, ставшая стимулом для повышения доступности ипотеки и снижения ставок по банковским вкладам. Кроме того, объем ликвидного предложения на „вторичке“ остается ограниченным, а такая ситуация исключает возможность падения цен.
Однако есть и причины, способные повлиять на их незначительное снижение, — в первую очередь нестабильность в сфере экономики и ухудшение платежеспособности покупателей».
Что на самом деле мешает экономике РФ? Денег — мало, они — дороги, налоги -..
У нашей экономики есть много преимуществ, она действительно великая сырьевая держава, и в ней есть премиальные сегменты, выращенные государством, с быстрым ростом. Она большая — 6-я в мире по ВВП по паритету покупательной способности и 10-я по номинальному ВВП.
Но все же ей нужно расти быстро, ее каждый год обгоняют, а она замедленна и еще не выполнила своей главной задачи — радикально поднять качество жизни в России. Мы на 100-м месте в мире по ожидаемой продолжительности жизни (71+), 49-м по индексу человеческого развития.
А почему? Что мешает повторить чудеса сверхбыстрого роста в 2000-е годы? Все ответы — на поверхности. Этот чудо-рост был прежде всего сырьевым, цены на нефть, газ, металлы росли тогда кратно. Сегодня цены намного ниже. И много ограничений. У нас — отрицательная демография. Люди — это рост, рабочие руки.
Когда они прибывают — экономики растут. Утрата в год 0,6 млн чел., как в 2020 г., — это очень много. В абсолютном большинстве регионов — человеческое опустынивание, сокращение численности населения. Оно уходит в Москву и несколько крупнейших или сырьевых городов, там — рост.
И демографы сулят потери в несколько сот тысяч человек каждый год.
А что еще? Очень низка доля среднего и малого бизнеса (21-22% ВВП). В Германии — 55%, в Италии — 68% (2018-2019). Нет кипящего бульона в бизнесе, притом что высока доля теневой, неформальной экономики (по оценкам, 25-40% ВВП).
Как следствие, сверхконцентрация производства, экономика вертикалей, огосударствления, олигополий, все большее сосредоточение людей, активов, финансов в Москве и еще нескольких крупных центрах. В Москве — 8,5% населения страны, при этом производится 21% регионального валового продукта России (Росстат).
94-95% ликвидности коммерческих банков на корсчетах Банка России находится в Московском регионе. 60% крупнейших частных компаний России, 90% топ-компаний, контролируемых государством, 8 из 10 банков высшего эшелона имеют штаб-квартиры в Москве (2020).
При таких вертикалях экономике трудно шевелиться, тем более если она — в «денежном холодильнике». Россия занимает 10-е место в мире по ВВП, но 62-е место по насыщенности кредитами, 65-е — по насыщенности деньгами.
Деньги очень дорогие, по величине ссудного процента мы на 50-м месте в мире (чем выше, тем хуже), при высокой инфляции — 132-е место в мире (чем выше, тем хуже) (Всемирный банк, 2019-2020). Из экономики каждый год «выкачивается кровь» — вывозят капиталы.
За последние 25 лет частный сектор вывез в «чистом виде» больше 840 млрд долл. (превышение экспорта капитала над импортом). Плюс вывод капиталов в резервы государства на «черный день» (в пандемию они даже увеличились).
Большая часть резервов вложена в валютные ценности, и значит, «экономически» вывезена за рубеж. Частью они лежат в золоте. Международные резервы превышают 600 млрд долл.
Можно только мечтать, чтобы хотя бы значимая часть этих денег пошла на инвестиции. С ними была бы совсем другая жизнь, особенно при меньшей налоговой нагрузке. Налоги и квази-налоги колеблются между 35-39% ВВП, это слишком много для экономики, собирающейся поразить всех своими темпами.
Тем более что часть средств откачивается в резервы, не вкладывается в рост. Денег — мало, они — дороги, налоги — высоки, резервы — слишком велики. Если к этому добавить растущие административные издержки, экономике становится тяжело дышать.
С момента введения объемы Уголовного кодекса и КоАП выросли более чем в 3 раза.
Из большинства регионов люди уходят в Москву и несколько крупнейших или сырьевых городов, только там — рост
Мы по-прежнему живем в экономике «обмена сырья на бусы». Наши отношения с крупнейшими партнерами — ЕС и Китаем (60% внешней торговли) — построены примерно одинаково. В «ту сторону» преимущественно сырье, в «эту» — оборудование, технологии, комплектующие, исходники, ширпотреб. По-прежнему на многих сегментах рынка, в т.ч.
критических, импортозависимость доходит до 60-90%, в т.ч. в производстве самых простых вещей. Такая «включенность» в сырье и в глобальные потоки спекулятивных финансов приносит кризисы один-два раза в 10-15 лет. Нет ничего более штормового, чем цены на сырье (они во многом финансовые, создаются товарными деривативами).
Есть и другие ограничения роста. Все более сильные санкции, в самых чувствительных областях (технологии и финансы) — это «стратегия удава», медленного удушения. Стоит называть вещи своими именами.
«Китаизация» экономики (она растет каждый год), модернизация за счет Китая, сращивание с ним — каждый понимает, что такая политика неоднозначна. Модель роста вокруг бюджета (а сегодня это именно так) имеет жесткие ограничения. Бюджет — не резиновый.
Попытки вытянуть экономику за счет нескольких десятков мегапроектов, мотором в которых является бюджет, — это, конечно, замечательно, но сколько рабочих рук в них будет занято? Нам нужен «живительный бульон» для 146 млн человек, экономика, основанная на внутреннем спросе крупнейшего среднего класса, в которой каждый может найти работу по талантам.
Все это — крупнейшие вызовы. Их нужно обсуждать сегодня.
Как в условиях роста внешних ограничений изменить модель экономики стагнации на модель экономики роста в 4-5% и выше, основанную не столько на моторе бюджета, вертикалей и надзора, сколько на стимулах, на бизнес-среде, кипящей от идей, легкости, денег и желания расти? Есть сотни способов это сделать, основанных на практике не менее 15-20 стран.
Яков Миркин, заведующий отделом международных рынков капитала Института мировой экономики и международных отношений РАН
Спрос на вторичное жилье в России вырос почти в два раза | Телеканал 360°
Россияне стали интересоваться вторичным жильем на 86% чаще, чем в прошлом году. Одной из главных причин роста спроса на вторичку стало резкое подорожание новых квартир. Об этом сообщил RT со ссылкой на специалистов аналитического центра ЦИАН.
Наибольший рост интереса ко вторичному жилью зафиксировали в Москве (почти 47%), Санкт-Петербурге (около 17%), в Краснодарском крае (3,1%) и в Московской (2,7%), Самарской и Свердловской областях (по 1,7%). Как рассказал основатель сервиса по подбору недвижимости для инвестиций Realiste Алексей Гальцев, наибольший интерес представляют двухкомнатные квартиры.
«Наиболее востребованы двухкомнатные квартиры в пределах 10 миллионов рублей. В условиях перехода многих граждан на полную или частичную удаленку одна из комнат стала рабочей. Однокомнатные тоже пользуются популярностью, чаще всего их берут для сдачи в аренду», — приводит RT слова собеседника.
Главный аналитик сервиса «Циан.Ипотека» Виктория Кирюхина отметила, что основной причиной роста популярности вторички стало подорожание нового жилья.
Почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев рассказал, что цены на квартиры в новостройках в среднем выросли на 30%, тогда как вторичка подорожала на 15%.
Некоторые эксперты связывают популярность вторичного жилья с широким предложением на рынке и падением ставок по банковским вкладам.
В конце марта специалисты ЦИАН подсчитали, что цены на вторичную недвижимость в крупных городах России за первый весенний месяц в этом году повысились на 1,3%.
Рынок жилья 2020: спрос падает, цены растут
Несмотря на заявленные меры господдержки, строительный рынок на Юге сжимается и монополизируется на фоне пандемии
Всего по 10 застройщиков на Дону и на Кубани формируют более 50% объёма строящегося жилья. С учётом кризисных явлений их доля в ближайшем будущем может вырасти. Падающий спрос на недвижимость, снижение покупательской способности населения, а также рост цен оставляют в игре только крупные компании.
Для исследования формирования представления об основных тенденциях рынка мы проанализировали список крупнейших строительных компаний Ростова и Краснодара на основе данных Единого ресурса застройщиков, а также самих компаний — наиболее значимых игроков рынка.
Для полного представления о меняющихся трендах мы провели онлайн-конференцию с ведущими застройщиками Ростова и Краснодара, а также опрос наиболее значимых компаний двух регионов. Для подтверждения своих показателей деятельности представители компаний заполнили анкеты АЦ «Эксперт ЮГ».
Совокупные данные, включающие объём ввода жилья, финансовые показатели и среднюю его стоимость, представлены в таблице 1. Основной ранжирующий показатель — совокупный объём текущего строительства компаний в Ростовской области и Краснодарском крае.
Первые десять застройщиков — больше половины рынка
По данным Единого ресурса застройщиков, доля десяти крупнейших строительных компаний в Ростовской области составляет 57,7%. Всего в базе по региону 95 компаний, в портфеле которых 1,7 млн кв. м строящихся жилых домов.
В среднем за год только в Ростове сдаётся чуть более 1 млн кв. м жилья. Среди самых крупных застройщиков — Московская строительная компания (МСК), у которой в портфеле свыше 340 тысяч кв. м жилья.
В основном компания строит отдельно стоящие жилые комплексы в разных районах города. На втором месте ростовский застройщик «Галактика», который застраивает в городе два микрорайона — «Сокол градъ» и «Сокол на Оганова».
На третьем месте — московская ГК «Интеко», точнее, входящий в группу застройщик «ККПД-Инвест», застраивающий один из крупнейших территорий в микрорайоне «Левенцовка».
Объёмы строительства жилья в Краснодарском крае существенно выше, чем на Дону. По данным ресурса, здесь 134 застройщика, которые находятся в процессе строительства жилья. Десять крупнейших формируют 52,3% всего строящегося объёма жилья. В абсолютных цифрах это 4,8 млн кв. м, то есть почти в три раза больше, чем на Дону.
При этом один из крупнейших застройщиков Ростова — краснодарская «ВКБ-Новостройки». Совокупный объём жилья, которое возводит компания в Ростове и Краснодаре, составляет свыше 920 тысяч кв. м. На первом месте на Кубани компания «ЮгСтройИмпериал» с совокупным «портфелем» свыше 1 млн кв. м жилья. На втором месте с небольшим отрывом «СпецСтройКубань» (910 тысяч кв.
м), а на третьем «ВКБ-Новостройки», для которой Краснодарский край основной рынок (738 тысяч кв. м).
Стоит отметить, что первая половина 2020 года привела к удорожанию стоимости жилья у основных игроков рынка (таблица 1) на 5-15%.
Показатели по вводу жилья за этот период многие компании не раскрывают в силу ряда причин. Доминирующий тренд — сокращение объёмов строительства по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Мнения участников рынка мы получили в рамках онлайн-конференции «Эксперт ЮГ» «Южный рынок жилья-2020».
По данным Единого ресурса застройщиков, доля десяти крупнейших строительных компаний в Ростовской области составляет 57,7%. Всего в базе по региону 95 компаний, в портфеле которых 1,7 млн кв. м строящихся жилых домов.
В среднем за год только в Ростове сдаётся чуть более 1 млн кв. м жилья. Среди самых крупных застройщиков — Московская строительная компания (МСК), у которой в портфеле свыше 340 тысяч кв. м жилья.
В основном компания строит отдельно стоящие жилые комплексы в разных районах города. На втором месте ростовский застройщик «Галактика», который застраивает в городе два микрорайона — «Сокол градъ» и «Сокол на Оганова».
На третьем месте — московская ГК «Интеко», точнее, входящий в группу застройщик «ККПД-Инвест», застраивающий один из крупнейших территорий в микрорайоне «Левенцовка».
Объёмы строительства жилья в Краснодарском крае существенно выше, чем на Дону. По данным ресурса, здесь 134 застройщика, которые находятся в процессе строительства жилья. Десять крупнейших формируют 52,3% всего строящегося объёма жилья. В абсолютных цифрах это 4,8 млн кв. м, то есть почти в три раза больше, чем на Дону.
При этом один из крупнейших застройщиков Ростова — краснодарская «ВКБ-Новостройки». Совокупный объём жилья, которое возводит компания в Ростове и Краснодаре, составляет свыше 920 тысяч кв. м. На первом месте на Кубани компания «ЮгСтройИмпериал» с совокупным «портфелем» свыше 1 млн кв. м жилья. На втором месте с небольшим отрывом «СпецСтройКубань» (910 тысяч кв.
м), а на третьем «ВКБ-Новостройки», для которой Краснодарский край основной рынок (738 тысяч кв. м).
Стоит отметить, что первая половина 2020 года привела к удорожанию стоимости жилья у основных игроков рынка (таблица 1) на 5-15%.
Показатели по вводу жилья за этот период многие компании не раскрывают в силу ряда причин. Доминирующий тренд — сокращение объёмов строительства по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Мнения участников рынка мы получили в рамках онлайн-конференции «Эксперт ЮГ» «Южный рынок жилья-2020».
Продажи падают, несмотря на поддержку
По словам Николая Зиновьева, исполнительного директора «ЮгСтройИмпериал», существенное влияние на положение дел оказала поддержка государства, в частности, субсидирование процентных ставок по кредитам для строительных организаций и льготная ипотека.
«Субсидированная ставка повлекла спрос на дополнительные ипотечные сделки. Так, например, у нас в компании прирост объёма выдач по ипотеке в июне по сравнению с маем составил 138,5 процента», — отметил г-н Зиновьев. Банки также пошли на дополнительные акции и скидки.
Если в прошлом году ставка для строительных компаний была в районе 9-13%, то сейчас она варьируется от 4% до 8%.
«В Ростове и Краснодаре налицо тенденция по снижению количества объектов», — отмечает Надежда Барачина, генеральный директор СК «Неометрия» (компания работает на рынке Краснодара, Сочи, Новороссийска, а также Ростова). Количество новых объектов, которые выводит на рынок компания, в 1 полугодии сократилось в три раза по сравнению с 2018 годом. «С рынка уходят многие», — заключает г-жа Барачина.
По мнению руководителя отдела маркетинга и аналитики «Дон-МТ недвижимость» Галины Пивоваровой, отрасль перестаёт быть привлекательной для ведения бизнеса.
«Седьмой год подряд платёжеспособность населения падает, причем даже без учёта пандемии», — говорит г-жа Пивоварова. По данным Росстата, в России цены на недвижимость выросли на 17,78% в 1 квартале года, а объём продаж при этом снизился на 26,6%.
«Рост цен на недвижимость в Краснодарском крае в этот период составил 5,7 процента, при этом продажи упали на 1,2 процента. Это самое низкое проседание в РФ», — отмечает Галина Пивоварова.
Для сравнения: в Ростовской области рост цен на 3,7% привёл к падению объёмов продаж на 12,1%. Доля Краснодарского края в объёме строительства жилья в РФ составляет 8%, а Ростовской области — 2,5%.
Структура спроса меняется
Среди самых значимых трендов в СК «Вертол-Девелопмент» отмечают изменение квартирографии застройщиков. Сейчас проектируют квартиры-студии с небольшими площадями. Также застройщики стараются выделить свои жилые комплексы индивидуальным благоустройством, озеленением территории и авторскими входными группами.
В компании «Инсити» считают, что сейчас застройщики гораздо больше значения придают инфраструктуре и местам общего пользования в ЖК.
«Покупатели выбирают не просто квадратные метры по максимально низкой цене, они отдают предпочтение тем объектам, которые имеют собственную инфраструктуру (магазины и сервисы), а также учитывают наличие социальных учреждений в шаговой доступности (школа, детский сад, поликлиника)», говорится в сообщении компании.
Из трендов на планировки квартир можно отметить наличие кухни-гостиной, гардеробной или кладовой комнаты, также увеличенных в высоту окон на верхних этажах с панорамным видом и остекление балконов.
По словам Светланы Базилевской, генерального директора СК «Немецкая деревня», во время пандемии горожане в очередной раз убедились, насколько важна та среда, в которой они живут.
«Мы с самого начала реализации проекта “Немецкая деревня” ставили во главу угла комфортную среду обитания для наших жителей, — говорит Светлана Базилевская. — Недаром наш ЖК “Германия” стал призёром конкурса, который проводился на портале “Единый ресурс застройщиков РФ”.
Сегодня люди больше предпочитают объекты в малоэтажных домах, здесь более комфортные условия проживания».
По данным строительной компании «Неометрия», вместе с ростом конечной стоимости владения жильём растут и требования клиентов и инвесторов к проектам. Кроме того, в компании говорят о существующем дефиците высококвалифицированных специалистов, а также о росте административных требований.
Что касается влияния кризиса, вызванного пандемией, на продажи и стоимость жилья, то здесь практически все участники рынка единодушны в оценках.
Благодаря государственной и банковской поддержке отрасли во время кризиса строительным компаниям удалось сохранить рыночный прирост стоимости на квадратные метры и темпы продаж, считают в «Инсити».
Большое значение для роста спроса на жильё в период пандемии имело снижение банками базовых процентных ставок по ипотеке. В данный момент цены на квадратные метры в новостройках стабильно растут.
«С началом карантина спрос немного упал, люди не понимали, какое их ждёт будущее», — говорит Светлана Базилевская.
По её словам, сильно отразилось на отрасли и закрытие сообщения между регионами, ведь большинство покупателей недвижимости на Кубани — это люди, которые переезжают в регион из других городов России.
Однако в компании «Немецкая деревня» организовали онлайн-показы и видеотуры по квартирам. Благодаря этому совершались удалённые сделки, что поспособствовало удержанию спроса на недвижимость. Сегодня с возобновлением полётов ситуация улучшилась.
По данным «Неометрии», ситуация сейчас лучше, чем прогнозировалось в начале кризиса. Основной удар по отрасли пришёлся именно на начало карантина, но уже последующие послабления к лету вернули покупателей на рынок
Что касается структуры предложения, то сегодня многие застройщики отмечают преобладание проектов в сегментах «эконом» и «комфорт».
По данным «Инсити», в Краснодарском крае высокий спрос на данный тип недвижимости. К окончанию строительства объекта в нём практически не остаётся свободных лотов для продажи.
В «Неометрии» также замечают, что в структуре предложения преобладают комплексы массовых сегментов.
Устойчивость бизнеса в нынешний период зависит от многих факторов: спрос на недвижимость тесно связан с общей экономической и политической ситуацией в стране, особенно на фоне пандемии, признают участники рынка. Крупные игроки всегда имеют финансовый буфер, чтобы сохранять стабильность в критических ситуациях, считают в «Инсити».
«Останутся скорее эффективные, а не крупные компании», — возражает Надежда Барачина. Особенно это касается тех, кто работает с проектным финансированием. Сейчас ситуация усложняется. По словам г-жи Барачиной, на фоне пандемии банки пересматривают свои прогнозные модели, понимая, что у них возникают дополнительные риски, «и им нужно их отрабатывать».
Многие сделки теперь заключатся «по новому алгоритму».
Светлана Базилевская положительно оценивает государственные меры поддержки, однако замечает, что проектное финансирование для многих строительных организаций сегодня «не совсем работающий инструмент», так как застройщику, с учётом кризиса, очень сложно в нынешних условиях его получить. Поэтому сейчас среди экспертов отрасли идут разговоры о том, чтобы хотя бы частично вернуться к привлечению денежных средств дольщиков. «Все должны иметь возможность выбирать, это единственный путь, при котором мы можем сохранить отрасль», — заключает Светлана Базилевская.
Партнёром онлайн-дискуссии «Южный рынок жилья 2020» выступила ГК «Европея».