21 ноября
08:11
2020
by AMSRUS
Россияне ищут другие объекты для бюджетных вложений средств: за год на 18% увеличился спрос на гаражи и на 40% — на машиноместа.
Приобретение гаража в собственность традиционно является крайне важным вопросом для россиян. Безусловно, большинство жителей страны рассматривают покупку гаража, в первую очередь, для личного транспорта — и с этой точки зрения постоянно развивающийся автомобильный рынок стимулирует повышение спроса на данный сегмент недвижимости.
Однако, наличие гаражной постройки в собственности может быть целесообразным не только для автолюбителей — многие используют ее в качестве подсобного помещения: для хранения вещей, домашних заготовок или дачного урожая (если в гараже имеется погреб).
А наиболее предприимчивые видят здесь возможность для инвестиций и заработка: например, в случае последующей сдачи в аренду или обустройства в гараже мастерской или небольшого ремонтного сервиса.
В условиях второй волны пандемии, экономической неопределенности и плавающего курса национальной валюты приобретение гаража с целью обезопасить свои финансовые сбережения путем их выгодного вложения стало еще более актуальным. Привлекательность данного варианта заключается, прежде всего, в его бюджетности.
Цены на рынке жилой недвижимости уже не первый месяц демонстрируют рост, особенно в более доступном сегменте однокомнатных, двухкомнатных квартир и студий, в то время как стоимость гаражей по России осталась на прошлогоднем уровне. В результате, если средняя цена однокомнатной квартиры или студии на вторичном рынке в России в октябре 2020 года составила более 2 млн рублей, то гараж в среднем по стране стоит 250 тысяч рублей.
Еще одной причиной оживления в данной категории стали новости о «гаражной амнистии». По данным Росреестра, сейчас из-за отсутствия правоустанавливающих документов около 4,5 млн собственников не могут оформить объекты, а также совершать с ними сделки купли-продажи.
О «гаражной амнистии» объявили в начале года, а в сентябре в докладе Президенту Росреестр пообещал принять соответствующий законопроект до конца года, что дополнительно простимулировало рынок.
Новым законопроектом устанавливается перечень документов, подтверждающих владение объектом гаражного назначения.
В результате в целом по стране спрос на гаражи в октябре вырос на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Многие варианты уже распроданы: предложение снизилось на 15%, и в среднем на одно объявление приходится три потенциальных покупателя.
Во многих областных центрах темпы роста спроса превысили общероссийские показатели.
При этом существенную положительную динамику продемонстрировали города с холодным климатом, где гараж значительно повышает качество жизни и экономит время автовладельца — без укрытия зимой машину зачастую приходится долгое время прогревать или вовсе откапывать из плотных сугробов.
В частности, в Новосибирске рост составил 46%, в Красноярске — 39%, в Тюмени — 32%. При этом наибольший дефицит гаражей в соотношении со спросом наблюдается в Санкт-Петербурге и Сочи — там на одно объявление приходится в среднем 6 заинтересованных покупателей.
А вот в Москве, несмотря на самую большую численность населения и развитый автомобильный рынок, на одно объявление в среднем приходится три покупателя.
В столице рост рынка сдерживает и активный снос гаражных кооперативов с освобождением участков земли под строительство других объектов городской среды.
Одновременно с этим в Москве зафиксированы одни из самых высоких цен на гаражи, которые в среднем составляют 600 тысяч рублей, тогда как размер компенсации от города при принудительном сносе строений значительно ниже.
Самые дорогостоящие гаражи предлагаются для покупки в Сочи — в этом регионе их средняя стоимость в октябре 2020 года составила 1,9 млн рублей. Такие цены обусловлены, в том числе, местной спецификой рынка недвижимости.
В Сочи нашел распространение формат так называемых «жилых гаражей» — бюджетных апартаментов, расположенных недалеко от моря и обустроенных в гаражных помещениях.
Более высокая стоимость таких помещений влияет на средние показатели в категории.
Таблица 1. Рынок купли-продажи гаражей и его динамика, октябрь 2020
| Регион | Изменение спроса за год (октябрь 2020 к октябрю 2019) | Превышение спроса над предложением | Средняя цена, руб. | Изменение цены за год (октябрь 2020 к октябрю 2019) |
| Вся Россия | 18% | в 3 раза | 250 000 | 0% |
| Волгоград | 14% | в 4 раза | 190 000 | 15% |
| Воронеж | 36% | в 2 раза | 260 000 | 0% |
| Екатеринбург | 28% | в 3 раза | 400 000 | 0% |
| Иркутск | 20% | в 3 раза | 350 000 | 9% |
| Казань | 12% | в 3 раза | 300 000 | 7% |
| Калининград | 10% | в 4 раза | 270 000 | 13% |
| Краснодар | 18% | в 2 раза | 450 000 | 13% |
| Красноярск | 39% | в 4 раза | 400 000 | 0% |
| Москва | -12% | в 3 раза | 600 000 | 20% |
| Нижний Новгород | 6% | в 5 раз | 300 000 | 13% |
| Новосибирск | 46% | в 4 раза | 300 000 | 7% |
| Омск | 37% | в 3 раза | 200 000 | 11% |
| Пермь | 2% | в 3 раза | 240 000 | 9% |
| Ростов-на-Дону | 32% | в 4 раза | 450 000 | 2% |
| Самара | 11% | в 3 раза | 300 000 | 0% |
| Санкт-Петербург | 14% | в 6 раз | 250 000 | 14% |
| Саратов | 14% | в 4 раза | 200 000 | 11% |
| Севастополь | 12% | в 2 раза | 450 000 | 13% |
| Сочи | 26% | в 6 раз | 1 900 000 | 19% |
| Томск | 8% | в 2 раза | 370 000 | 6% |
| Тюмень | 32% | в 3 раза | 300 000 | 5% |
| Ульяновск | 25% | в 3 раза | 240 000 | 9% |
| Уфа | 18% | в 4 раза | 320 000 | 0% |
| Челябинск | 30% | в 4 раза | 160 000 | 0% |
Несколько менее привычные для российских автовладельцев машиноместа стоят дороже (в среднем 600 тысяч рублей по России) и вызывают меньший интерес — на одно объявление в среднем по стране приходится один покупатель.
Однако этот сегмент рынка недвижимости также развивается: по сравнению с октябрем 2019 года спрос на покупку машиномест повысился на 40%.
В отдельных городах — Севастополе, Челябинске — за год он увеличился более чем в 2,5 раза.
Цены на машиноместа выросли на 3% в масштабах всей страны. Во многих крупных городах изменение стоимости за период было более ощутимым, в частности, в Ростове-на-Дону машиноместа стали дороже на 31%, а в Самаре — на 19%. Однако подорожание отмечается не везде: в некоторых областных центрах машиноместа, напротив, подешевели.
«На сегодняшний день машиноместа представляют собой менее востребованный вид недвижимости по сравнению с более привычными российскому рынку гаражами. По сути они лишь относительно недавно стали полноценными объектами недвижимости: с 1 января 2017 вступил в силу Федеральный закон 315-ФЗ от 03.07.
2016, согласно которому машиноместа — части зданий, сооружений — являются самостоятельными объектами права, что позволяет оформлять их в собственность и совершать сделки с их участием. Это дало мощный толчок к развитию данного рыночного сегмента, что сказывается на спросе.
Однако законодательство о паркингах до сих пор имеет множество пробелов, в частности на данный момент не существует законодательных актов, которые делали бы процедуру регистрации машиномест однозначной и унифицированной.
При этом гаражи, обладающие определенным юридическим статусом, зачастую принадлежат к более бюджетной недвижимости эконом-класса, что делает их более привлекательными для потенциальных покупателей.
В таком чувствительном для дополнительных трат сегменте высокая стоимость кадастровой оценки машиномест и не менее высокие налоги на их содержание являются серьезными аргументами не в пользу приобретения подобных объектов.
Так, по данным за октябрь этого года предложение машиномест на российском рынке примерно в 8,5 раз меньше, чем количество гаражей в продаже», — говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной и загородной недвижимости в Авито Недвижимости.
Таблица 2. Рынок купли-продажи машиномест и его динамика, октябрь 2020
| Регион | Изменение спроса за год (октябрь 2020 к октябрю 2019) | Средняя цена, руб. | Изменение цены за год (октябрь 2020 к октябрю 2019) |
| Вся Россия | 40% | 600 000 | 3% |
| Волгоград | -32% | 550 000 | 10% |
| Воронеж | 75% | 555 000 | 12% |
| Екатеринбург | 85% | 415 000 | 4% |
| Иркутск | 10% | 750 000 | 0% |
| Казань | 58% | 450 000 | 0% |
| Калининград | 95% | 500 000 | 0% |
| Краснодар | 23% | 450 000 | 13% |
| Красноярск | 57% | 700 000 | -1% |
| Москва | 33% | 900 000 | 13% |
| Нижний Новгород | 59% | 680 000 | -1% |
| Новосибирск | 54% | 500 000 | 6% |
| Омск | 90% | 225 000 | -10% |
| Пермь | -13% | 445 000 | -1% |
| Ростов-на-Дону | 71% | 850 000 | 31% |
| Самара | 14% | 595 000 | 19% |
| Санкт-Петербург | 63% | 600 000 | 0% |
| Саратов | 124% | 550 000 | -20% |
| Севастополь | 169% | 800 000 | 14% |
| Сочи | 146% | 850 000 | -15% |
| Томск | 0% | 550 000 | -10% |
| Тюмень | 56% | 450 000 | 13% |
| Ульяновск | -33% | 270 000 | -16% |
| Уфа | 37% | 550 000 | -3% |
| Челябинск | 163% | 480 000 | -6% |
Пандемия не снизила спрос на машино-места в новостройках Москвы
С января по август число приобретенных машино-мест в паркингах новостроек Москвы сохранилось на уровне аналогичного периода прошлого года, тогда как спрос со стороны физических лиц на квартиры и апартаменты снизился на 11%, а, к примеру, на кладовки — на 32%, подсчитали эксперты «Метриум». Причем в июне число сделок с машино-местами относительно сделок с квартирами достигло максимума за последние 12 месяцев.
По данным «Метриум», в январе-августе 2020 на рынке новостроек Москвы по договорам долевого участия (ДДУ) дольщики приобрели 5,4 тыс. машино-мест. В аналогичный период 2019 года было заключено почти столько же сделок по покупке личных автостоянок. Таким образом, спрос на машино-места сохранился, даже несмотря на снижение активности покупателей в период пандемии.
Между тем за этот же период покупатели жилья в московских новостройках заключили на 11% меньше ДДУ на покупку квартир и апартаментов, чем в январе-августе 2019 года.
Сократился также спрос и на другое техническое помещение для бытовых нужд — кладовки. Если за первые 8 месяцев 2020 года дольщики приобрели 1,9 тыс. кладовых помещений, то за аналогичный период 2019 года — 2,7 тыс.
Таким образом, спрос на них сократился на 32%.
«Спрос на парковочные места обычно умеренный, но в период роста активности покупателей он возрастает пропорционально числу сделок с квартирами, — говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО „Ривер Парк“.
— В этом году мы действительно наблюдали рост интереса к машино-местами в марте, когда обвалился рубль и вырос спрос на жилье, и в июне, когда закончился режим самоизоляции.
Сыграло роль и снижение ипотечных ставок, которое позволяет приобрести машино-место с минимальными вложениями».
В целом, отмечают аналитики «Метриум», спрос на машино-места в сравнении со спросом на квартиры в 2020 году увеличился. В 2019 году в среднем каждый месяц на одно приобретенное парковочное место приходилось семь приобретенных квартир. В 2020 с января по август по одному машино-месту приобретали на шесть квартир.
Пик спроса на машино-места пришелся на июнь, когда на одну личную стоянку приходилось по четыре новых квартиры. В июне было реализовано 770 машино-мест и 3,2 тыс. квартир и апартаментов. По абсолютному числу приобретенных машино-мест лидирует март, когда по ДДУ купили более 1 тыс. таких объектов недвижимости. Правда, и спрос на квартиры и апартаменты в марте был высоким (5,4 тыс.).
Между тем кладовые комнаты пользовались меньшим спросом в 2020 году. На 16 сделок с квартирами приходится только одна покупка кладовки, тогда как в 2019 году каждая 12-я квартира или апартамент приобретались с кладовкой.
«Спрос на машино-места в целом коррелирует с общей активностью покупателей квартир и апартаментов, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE).
— Судя по всплеску числа сделок в марте и в июне, чем больше приобретается жилья, тем выше спрос на машино-места, в том числе и инвестиционный.
При этом кладовые помещения пользуются меньшей популярностью в виду их высокой стоимости и неочевидной необходимости для клиентов».
Источник: «Метриум»
Лучшие предложения месяца
Каршеринг обрушил спрос на покупку машино-мест в новостройках Москвы
Машино-места в строящихся жилых комплексах всегда покупали в последнюю очередь. Теперь исследования показывают, что застройщикам приходится устраивать грандиозные распродажи на них, чтобы хоть как-то реализовать.
Но даже большие дисконты плохо помогают: вместо приобретения в собственность клиенты предпочитают арендовать места в паркинге.
Среди причин эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость» называют популярность каршеринга и мобильность молодых покупателей, которые составляют большую долю спроса.
В департаменте новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» изучили предложение и спрос на машино-места в подземных паркингах, находящихся в новых жилых комплексах в прежних границах Москвы.
Если подземная парковка представлена лишь в 27% проектов комфорт-класса, то в элитном сегменте ее наличие обязательно, при этом в ЖК высшей ценовой категории на одну квартиру нередко приходится по два-три машино-места.
Несмотря на значительную разницу в бюджетах сделок с жильем в разных классах, цена машино-места в паркинге составляет в среднем 7,5-10% от стоимости приобретаемой квартиры. Однако если в элитных проектах машино-места распродаются одновременно с жильем, то в комфорт-классе после ввода дома в эксплуатацию остаются нереализованными еще 60% машино-мест, в «бизнесе» – 35%.
Трудности с продажей превращают места на подземных парковках в маркетинговый инструмент: их дарят при покупке квартиры или предлагают в аренду на льготных условиях.
Если считать, что выгоднее: покупать или арендовать, получается, что машино-место на подземной парковке в доме комфорт-класса окупается примерно за 6,3 года, а в ЖК сегмента «бизнес» – за 10,6 лет.
Однако такие сроки могут показаться слишком большими для современных молодых покупателей, которым свойственна «охота к перемене мест» и приверженность каршерингу, чья популярность вывела Москву на вторую строчку в мире по числу машин для краткосрочной аренды.
Наличие подземного паркинга тесно связано с ценовой категорией жилого комплекса. Так, в проектах комфорт-класса подземная парковка присутствует в 27% ЖК, в «бизнесе» этот показатель достигает 73%, а в элитных проектах – 100%.
Кстати, на Новострой-М есть специальный раздел, где можно найти любые машино-места, которые будут возведены вместе с новостройкой (в рамках проекта).
Достаточно ввести название ЖК, и потенциальный покупатель сразу может найти информацию о том, сколько стоит парковочное место в подземном паркинге, а сколько в наземном, и даже – во сколько обойдется покупка мото-места (для мотоцикла).
Подробно указана не только стоимость, но и площадь парковочного места, а также его номер и этаж в паркинге.
«При этом во всех жилых комплексах уровня «комфорт» и в 80% новостроек сегмента «бизнес» число машино-мест на подземных парковках уступает количеству квартир, – отмечает заместитель директора Департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков.
– В элитных ЖК ситуация иная: там на каждую квартиру приходится минимум одно, а максимум – три машино-места. В тех проектах масс-маркета, где подземный паркинг отсутствует, застройщики предлагают огороженную придомовую территорию для размещения автомобилей.
Так или иначе, организованная парковка должна быть: этого требуют строительные нормативы».
Подземные паркинги в новостройках старой Москвы
| Класс жилья | Наличие парковки в ЖК | Ср. цена машино-места (м/м) | Отношение ср. цены м/м к ср. бюджету покупки квартиры | Доля проданных м/м после ввода дома в эксплуатацию | Ср. арендная ставка в месяц |
| Комфорт | 27% | 900 тыс. руб. | 7,5% | 40% | 12 тыс. руб. |
| Бизнес | 73% | 2,3 млн руб. | 10% | 65% | 18 тыс. руб. |
| Элит | 100% | 3,5 млн руб. | 8% | 100% | — |
Средняя цена места в подземном паркинге ЖК комфорт-класса составляет сегодня 900 тыс. руб., что соответствует примерно 7,5% от среднего бюджета покупки квартиры (12 млн руб.). В проекте сегмента «бизнес» машино-место стоит в среднем 2,3 млн руб.
– это 10% от среднего чека сделки с жильем (23 млн руб.). Наконец, приобретение места на подземной парковке элитного жилого комплекса обходится в 3,5 млн руб., что равно 7% от средней стоимости квартиры в проектах такого уровня (50 млн руб.).
«В масс-маркете темпы продаж машино-мест в подземных паркингах ощутимо ниже скорости реализации жилья, – говорит Валерий Кочетков. – Особенно это заметно на старте продаж, когда будущие жители еще не столкнулись с проблемой парковки. И прошлогодний ажиотаж на рынке новостроек на востребованность машино-мест никак не повлиял».
В жилых комплексах комфорт- и бизнес-классов площади на подземной парковке могут ждать покупателя два-три года после заселения. В среднем, после ввода дома в эксплуатацию в проектах уровня «комфорт» нераспроданными остаются 60% машино-мест, в «бизнесе» – 35%, а вот в элитном сегменте парковочные места разбираются одновременно с квартирами.
«Машино-места на подземной парковке нередко становятся маркетинговым инструментом для стимулирования спроса на жилье, – рассказывает Валерий Кочетков.
– Так, при покупке квартиры застройщик может предложить на парковочное место скидку в размере от 50% до 100% либо беспроцентную рассрочку на несколько лет. Есть вариант, когда в случае приобретения жилья покупателю предлагается бесплатная аренда машино-места на пару месяцев.
Это хороший способ продать его в дальнейшем: велика вероятность, что автомобилист привыкнет к такому удобству и не захочет что-либо менять».
Аренда машино-мест в подземных паркингах ЖК массовых сегментов пользуется популярностью: за год спрос на нее вырос с 32% до 54%, в то время как 46% собственников авто все еще предпочитают приобретать машино-места.
Такой подъем объясняется, во-первых, тем, что найти локацию, не входящую в зону платной парковки, в городе становится все сложнее, а во-вторых, платежеспособность населения продолжает снижаться, и отдать порядка 1-2 млн руб.
за парковочное место готов далеко не каждый.
Эксперты компании подсчитали, что машино-место на подземной парковке в доме комфорт-класса окупается примерно за 6,3 года (при усредненной арендной ставке 12 тыс. руб./мес.), а в проекте сегмента «бизнес» – за 10,6 лет (с учетом средней ставки найма 18 тыс. руб./мес.). В элитных ЖК сдавать место в паркинге в аренду не принято.
Рассуждая о перспективах продажи машино-мест и сдачи их внаем, специалисты приходят к выводу, что будущее все-таки за вторым вариантом.
«Сегодня Москва занимает вторую строчку в мире по количеству машин каршеринга, – объясняет Валерий Кочетков. – Ощутив преимущества краткосрочной аренды автомобилей, люди все чаще отказываются от личного транспорта.
При этом по правилам данного сервиса парковать автомобиль на закрытых территориях нельзя. Стоит заметить, что каршеринг пользуется большой популярностью у молодежи, которая является одной из целевых покупательских групп на рынке новостроек.
Наконец, молодежь становится более мобильной в глобальном смысле и не привязывается к одному месту жительства – а значит, покупать место на парковке тем более нет смысла.
Еще одним аргументом не в пользу повышения спроса на машино-места является тот факт, что 60% сделок на первичном рынке недвижимости происходят с привлечением ипотеки, и у людей просто не остается лишних средств».
- Сколько стоит дом для авто: покупаем машино-место в новостройке
- Машино-места в новостройках: нормативы, цены и варианты покупки
- Все материалы, в которых упоминается «паркинг»
Дата публикации 15 апреля 2019
Паркинг в новостройках: выгодно ли покупать?
Если вы планируете покупку квартиры в новостройке, то девелопер сразу спросит: а не хотите ли вы купить еще и машиноместо на парковке. Разбираемся, выгодно ли это клиенту.
Сколько это стоит?
Средняя стоимость машиноместа в новостройках премиум класса – 3,9 млн. руб., бизнес-класса – 2,0 млн. руб., комфорт-класса – 1,4 млн. руб., сообщила Наталья Шаталина, гендиректор сервиса “Синица”. В Центральном административном округе цена парковочного места может достигать 8 млн рублей.
Прибавьте к этой сумме ежемесячную плату за обслуживание. Она варьируется от 2 до 4 тысяч рублей.
Если не хочется тратить несколько миллионов на парковочное место, то можно его арендовать. Места сдают как собственники, так и застройщики. Но застройщики, по словам Дениса Филиппова, директора по продажам Hutton Development, неохотно это делают, так как им выгоднее продать.
Стоимость аренды машиноместа — от 10 до 25 тысяч рублей. В премиальных комплексах аренда парковочного места может превышать 60 тысяч рублей.
Выгоднее купить или арендовать?
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Парковочное место окупается за 10-15 лет. Если клиент захочет продать квартиру вместе с парковкой раньше, то часть денег потеряется.
Аргументы за покупку парковочного места:
- деньги не уходят впустую, как при аренде. Они инвестированы в недвижимость.
- через 10-15 лет машиноместо подорожает и окупит себя
- можно окупить быстрее года на 3, если самим сдавать в аренду
- спокойствие за свой автомобиль и комфорт зимой, так как не надо чистить снег
Аргументы против покупки парковочного места:
- окупаться будет долго. В среднем — 10-15 лет, но иногда доходит до 20-25 лет. Стоимость парковки растет медленно, не как квартиры.
- самые дешевые места — неудобные, а самые дорогие — трудно продать.
- цена машиноместа — это еще одна небольшая квартира.
Аргументы за аренду машиноместа:
- это дешевле, если вы не планируете прожить в квартире всю жизнь
- не придется сразу тратить несколько дополнительных миллионов
- такие же условия обслуживания автомобиля, как для собственников
Аргументы против аренды машиноместа
- деньги уходят к другому собственнику, не работают на вас
- собственник может в любой момент разорвать договор аренды, машину ставить будет некуда.
Обычно парковочное место покупают, если есть деньги на первый взнос для квартиры и на ее ремонт.
По данным Андрея Елисеева, генерального директора Insolver, в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса машиноместа покупают хуже всего.
Людям выгоднее быстрее закрыть ипотеку или сделать ремонт, чем купить место для автомобиля. В таких жилых проектах нераспроданных парковок может быть 30%. Тогда застройщик готов сдавать их в аренду.
В премиальных комплексах парковочные места покупают сразу же с квартирой. Состоятельные клиенты даже не рассматривают жилье без удобного паркинга. Там к моменту ввода жилого комплекса в эксплуатацию обычно все машиноместа выкуплены.
Резюмируем:
Если есть лишние миллионы — лучше купить парковочное место. Это комфортно и безопасно. А если жить в комплексе планируете долго, то еще и окупиться может.
Для оценки прибыльности нужно учесть стоимость места, коэффициент машиномест, исходя из класса жилого комплекса, корреляцию между количеством квартир и мест на паркинге, ставки аренды, завил Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент»
Если лишних денег нет, то можно арендовать парковочное место или пользоваться гостевой. Но на наземных парковках мест обычно не бывает. А аренда, по мнению Андрея Колочинского, управляющего партнера “ВекторСтройФинанс”, выбрасывание денег в никуда.
Что входит в стоимость покупки?
По словам управляющего директора УК SVN Павла Люлина, в стоимость покупки или аренды машиноместа включается обычно:
-
само место для автомобиля
-
уборка парковки от снега
-
вентиляция
-
противопожарная система безопасности
-
освещение
-
канализация
-
охрана
-
видеонаблюдение
В некоторых паркингах есть шиномонтаж и мойка машин. Но они оплачиваются отдельно. Полный перечень услуг зависит от управляющей компании. Некоторые из них дополнительно вывозят мусор, ремонтируют и красят стены, рисуют разметку на асфальте. Но управляющая компания может и не делать этого, а просто предоставлять место для машины.
Когда лучше покупать машиноместо?
Парковочные места не растут в цене так же быстро как квартиры. Срочности в покупке на раннем этапе нет. Но удобные места раскупают быстро. Если клиенту важно расположение машиноместа, то покупку лучше не оттягивать.
Некоторые застройщики заинтересованы в быстрей продаже паркинга, поэтому клиентам предлагаются выгодные скидки или рассрочки. Но такие предложения обычно делаются в элитных и премиальных комплексах. Застройщик готов рассматривать покупку квартиры и машиноместа как одну сделку. В массовом сегменте экономической выгоды от ранней покупки парковки нет.
Покупка машиноместа до сдачи комплекса в эксплуатацию несет риски. Застройщик может плохо сделать гидроизоляцию подземного паркинга, поэтому машины будет заливать дождем. У парковки может быть неудобный въезд или плохое отопление. Из-за этого многие клиенты покупают машиноместа уже после того, как въедут в свои квартиры.
Какие условия покупки?
Застройщики редко предоставляют какие-то специальные условия покупки парковочного места. Можно найти рассрочку на три месяца, сообщил Константинов Сергей, гендиректор CMAN GROUP.
Для покупки машиноместа можно взять ипотеку. Но парковка — это нежилое помещение, поэтому ставки будут выше. Если квартиру можно купить под 6,5% годовых, то за парковку придется платить 12-14% в год. Льготных программ для парковок нет.
По словам коммерческого директора Tekta Group Елизаветы Севастьяновой, девелоперы готовы обсуждать скидки с клиентом при одновременной покупке квартиры и машиноместа. Клиент может сразу заложить стоимость парковки в жилье.
В каких районах москвы машиноместо точно надо купить или арендовать?
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»,уверена, что в новостройках с идеей “двор без машин” машиноместо необходимо. Жилые комплексы заселяются быстро, машин становится сразу много, поэтому проблемы с бесплатной парковкой будут возникать. Еще есть проблемы с парковкой в микрорайонах, где больше двух тысяч квартир.
Конкретного района Москвы с особо тяжелой ситуацией с парковками нет. Эксперты советуют задуматься о покупке или аренде машиноместа в любом жилом комплексе. Но особо трепетно правительство Москвы относится к неправильным парковкам в центре города. Там без машиноместа трудно.
“Предыдущий сезон продемонстрировал возросший интерес покупателей жилья к парковочной инфраструктуре, — отмечает директор премии Urban Awards Ольга Хасанова. — В Москве продажи машиномест выросли на 27,3% по сравнению с показателями 2019-го, в Санкт-Петербурге — на 9,9%. При этом пик потребительской активности пришелся на последние месяцы года.
В столице за четвертый квартал разошлось 40% от общего объема парковочных мест, реализованных в 2020-м”. Эксперт фиксирует важную тенденцию: соотношение между жилыми и парковочными лотами в структуре продаж постепенно меняется в пользу вторых. В 2019-м на одно проданное машиноместо приходилось 11 квартир в Санкт-Петербурге и 6 квартир в Москве.
В прошлом году покупка жилья чаще стала сопровождаться покупкой места для хранения автомобиля. В Санкт-Петербурге это один случай из каждых восьми, в Москве — один из пяти. Этот индикатор существенно разнится в зависимости от сегмента недвижимости.
По итогам 2020-го в новомосковском комфорт-классе на одно купленное машиноместо приходится десять квартир, в “старомосковском” — шесть, в бизнес-классе — четыре, в элит- и премиум-классе — две. Схожая пропорция наблюдается и на петербургском рынке.
Головоломка многоэтажек: выгодно ли строить парковки в новостройках
Всего за несколько десятилетий постсоветской России в городах существенно выросло количество автомобилей. Статистика говорит нам, что в СССР на тысячу жителей приходилось примерно 45 машин. Сейчас этот показатель достигает 285 автомобилей.
Одновременно с бурной автомобилизацией меняются и требования россиян к жилью.
В советские времена проектировщики многоэтажек почти не думали о парковках, поэтому владельцы квартир в таких домах оставляют машины во дворе или ищут гаражи недалеко от дома.
В современном мегаполисе отсутствие парковочного места может стать причиной отказа от покупки квартиры, даже если речь идет об удобном районе или престижном доме вторичного фонда.
Другое дело — новостройки. Правила и нормы требуют от застройщиков предусматривать определенное количество машино-мест в привязке к параметрам проекта. Коэффициенты следующие: на квартиру менее 40 кв. м — половина машино-места, на квартиру более 40 кв. м — одно машино-место. На практике эта система дополняется другими расчетами, в основе которых упор на класс возводимого здания.
В домах экономкласса действует коэффициент в 0,5 от всего объема лотов, в комфорт-классе — 0,5-0,7, в бизнес-классе — 1,5 и выше. Кроме того, варьируется и формат автостоянок у дома. Если в доступном сегменте можно организовать отдельно стоящую многоуровневую автостоянку-этажерку, то критерии высокобюджетной недвижимости требуют строительства полноценной подземной парковки.
Строительная отрасль и российские власти не сомневаются в необходимости строительства парковок: потребность в личном транспорте в России постоянно растет. В то же время данное строительство приносит застройщикам убытки.
Основная цель покупателя — квартира, а машино-место служит дополнительной и весьма существенной финансовой нагрузкой.
В особенности это касается доступного сегмента, так как в бизнес-классе покупатели более заинтересованы в наличии парковочных мест.
Себестоимость строительства машино-места на подземной парковке составляет как минимум 700 000 рублей, поэтому у большинства застройщиков сегментов «эконом» и «комфорт» затраты в лучшем случае отбиваются в ноль. Из-за высокой себестоимости строительства формируется и высокая цена на продажу машино-места, что отпугивает покупателей недорогого жилья.
Смена формата парковки на многоэтажную автостоянку позволяет снизить стоимость предложения для покупателей, однако это все равно остается невыгодным для застройщика. Себестоимость строительства надземного места — 300 000–400 000 рублей за одно машино-место. При этом такие стоянки-этажерки портят внешний вид и не приносят какого-либо ощутимого дохода девелоперу.
Наличие нераспроданных машино-мест к моменту реализации всего объема квартир — обычная практика. Это может быть 20-30% от общего объема предложения и даже больше.
Например, покупатель, который уже вложил 3,5 млн рублей в квартиру и не обладает дополнительными финансовыми средствами, не будет рассматривать машино-место, которое стоит еще 1 млн рублей, ведь это почти 30% от стоимости квартиры.
На рынке новостроек можно встретить немало предложений с экономией на машино-местах: желая простимулировать спрос, некоторые застройщики готовы предлагать скидки в размере 15-20% и даже больше.
Периодически можно встретить акции, в рамках которых квартира предлагается с бесплатным машино-местом (пусть даже с наименьшим метражом).
Причина проста: девелоперу не так затратно содержать парковочные пространства и держать их на балансе (а значит, платить за них налоги и нести расходы по эксплуатации), как продавать объект ниже уровня себестоимости.
Значительная часть продаж приходится на период после ввода дома в эксплуатацию. То, что не удается продать, сдают в аренду. Это нельзя назвать доходным бизнесом, но и альтернатив у застройщика нет.
Эксплуатация одного машино-места в зависимости от сезонности (зимой расходы вырастают из-за отопления), а также наличия либо отсутствия охраны потребует в среднем по Москве 1500–2000 рублей в месяц. Ставка налога на имущество для машино-мест — 0,3% от кадастровой стоимости. При средней стоимости машино-места в 1 млн рублей это 3000 рублей в год.
Стоимость аренды в среднем по Москве составит 5000 рублей в месяц. Таким образом, сроки окупаемости машино-мест в новых жилых комплексах доходят до 25 лет.
Как ни парадоксально, помочь сегменту можно было бы в случае нагнетания спроса и организации дорогой платной парковки в районе строительства дома.
Строительство парковки каждый раз становится для застройщиков головоломкой. Здесь нужно учитывать возможности земельного участка, его окружение и финансовую модель проекта. Цель бизнеса — выжать как можно больше полезной площади для продажи, предусмотрев место для парковки.
Возьмем в качестве примера этажерки, которые встречаются в недорогом сегменте.
Как их встраивает застройщик? Какой будет логика размещения, если это невыгодный для бизнеса формат? Разумеется, в хороших местах, интересных для жилого формата, их строить не будут, причем свою роль может сыграть и инфраструктурное окружение. Многоуровневая парковка оправдает себя в качестве буферной зоны, если рядом проходит железная дорога или дымит завод.
Современный мейнстрим представлен моделью создания парковок по принципу «двор без машин». Пока это еще опция, которая является реально работающим инструментом для застройщика, но уже скоро это преимущество должно закрепиться в качестве нормы.
Власти также обратили внимание на успешный формат. Яркий пример — урбан-блоки, которые власти Москвы не так давно предложили за основу квартальной застройки столицы.
Концепция предусматривает наличие закрытых дворов и территории без автомобилей, среди плюсов — комфорт, эстетика и безопасность.
С одной стороны, это предложение соответствует текущим трендам на рынке недвижимости. С другой — нельзя не отметить и ряд сложностей. С точки зрения застройщиков, это более дорогая модель организации парковок: вектор смещается в сторону подземных автостоянок, одновременно возникают сложности с размещением мест для машин гостей.
Для потребителей также возникают мелкие неудобства: автовладельцы не видят свою машину из окна, становится сложнее заехать в гости с личным транспортом.
Однако это прогнозируемое будущее, а сейчас застройщики проектируют дворы без машин, учитывая разные возможности: как с подземной парковкой в бизнес-классе, так и с вводом наземных парковок по периметру комплекса.
Также нельзя не отметить возможную смену приоритетов: в связи с развитием сервисов более молодое поколение активнее использует систему каршеринга, а это значит, что подходы в обозримой перспективе могут поменяться.
Только 30% покупателей квартир в московских новостройках приобретают машино-места в паркинге — раздел "Новости рынка"
В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость исследовали предложение и спрос на машино-места в подземных паркингах, расположенных в жилых комплексах старой Москвы. В комфорт-классе доля новостроек с подземными парковками за год снизилась на 7 п.п., до 20%, в «бизнесе» — на 3 п.п., до 70%.
Это неудивительно: даже спустя два-три года после заселения в ЖК пустуют до 50% машино-мест в зависимости от уровня проекта. Только 30% покупателей с автомобилями сегодня предпочитают иметь машино-место в собственности, что на треть меньше, чем годом ранее.
Остальные выбирают либо аренду (60%), либо парковку на улице (10%). В первую очередь, такой выбор объясняется дороговизной подземного паркинга: в ЖК комфорт-класса минимальная стоимость места составляет 1 млн руб., в бизнес-сегменте — 1,7 млн руб.
Если учесть, что арендная ставка в паркинге комфорт-класса начинается от 5 тыс. руб., то за миллион рублей можно снимать его на протяжении более 16,5 лет.
За последний год распространенность подземных парковок в новых жилых комплексах Москвы сократилась. Если в 2019 году подземный паркинг имели 27% новостроек массового сегмента, то сейчас он присутствует в 20% из них. Аналогичная динамика заметна и в проектах бизнес-класса: доля ЖК с подземной парковкой снизилась за год с 73% до 70%.
Только в элитных новостройках, как и прежде, паркинг есть в 100% случаев: положение обязывает. Более того, на одну квартиру там нередко приходится два-три парковочных места. В бизнес-классемашино-местами обычно обеспечиваются 70–80% квартир, в «комфорте» — 50–60%.
Что касается ЖК сегмента «эконом», то для них более характерны наземные парковки на придомовой территории.
Средняя стоимость места в подземном паркинге новостройки комфорт-класса сегодня составляет около 1,5 млн руб., но эта цифра может колебаться от 1 до 2 млн руб. В сегменте «бизнес» ценник начинается от 1,7 млн руб. и может достигать 2,5 млн руб., в элитных проектах машино-место обойдется в 3–5 млн руб.
«Парковочные места ощутимо отличаются по площади и удобству въезда, — комментирует заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
— Чем ниже уровень подземной парковки, тем дешевле стоит место, чем выше — тем дороже. Надо ли выходить на улицу или можно спуститься в паркинг прямо на лифте — все эти факторы тоже влияют на ценник.
Встречаются неудобные парковочные места, которые застройщику приходится потом продавать со скидкой как неликвид».
В целом, в проектах массового сегмента темпы реализации машино-мест всегда проигрывают скорости продаж самих квартир.
Так, места в подземном паркинге могут ждать покупателей по два-три года после заселения, и даже после этой отметки в новостройках комфорт-класса часто остаются нераспроданными до 50% машино-мест, а в сегменте «бизнес» их доля достигает трети. Только в элитных проектах парковочные места обычно приобретаются одновременно с жильем.
«Из-за своей низкой востребованности места в подземном паркинге нередко используются застройщиками в качестве маркетингового инструмента, — рассказывает Валерий Кочетков. — Например, покупателю квартиры предлагается скидка на машино-место в размере 50% и больше либо беспроцентная рассрочка».
Снижение платежеспособности населения все чаще приводит к тому, что покупатели жилья не приобретают места в подземном паркинге, а арендуют их у частных лиц.
Подобная практика весьма распространена: по данным экспертов компании, доля клиентов, выбирающих такой вариант, составляет 60%. Каждый десятый и вовсе предпочитает парковку на улице.
Таким образом, сегодня лишь 30% покупателей с автомобилями решаются на приобретение машино-места в собственность, за год их число уменьшилось на треть.
В финансовом аспекте аренда выгодна: цены на паркинг в ЖК комфорт-классе начинаются от 5 тыс. руб. в месяц и редко превышают отметку 12 тыс. руб. Таким образом, за минимальный бюджет покупки машино-места (1 млн руб.
) можно арендовать его на протяжении более 16,5 лет. В новостройках бизнес-класса ставка найма обычно составляет 15–25 тыс. руб., т.е. вместо приобретения места на парковке стоимостью от 1,7 млн руб. можно пользоваться им почти 9,5 лет.
В элитных проектах сдавать места в паркинге не принято.