После заявления Минстроя о возможном запрете строительства апартаментов и присвоении уже построенным проектам такого формата статуса жилья, спрос на них резко увеличился. Только в IV квартале 2020 года было реализовано почти в 3 раза больше площадей, чем в III, а предложение в сегменте апартаментов сократилось, как в квартальной, так и в годовой динамике.
Согласно исследованию департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, по итогам 2020 года доля апартаментов на первичном рынке жилой недвижимости в старых границах Москвы составила 25% от суммарной площади лотов. В продаже было представлено 7,7 тыс. апартаментов общей площадью 568,6 тыс. кв. м в 182 корпусах или 122 проектах.
В структуре предложения по площади преобладающую позицию заняли проекты бизнес-класса — 36%, чуть меньшую долю составил премиум-класс — 30%, комфорт-класс составил 21%, элитный сегмент — 13%.
В годовой динамике доля апартаментов комфорт-класса уменьшилась с 24% до 21%, бизнес-класса — с 40% до 36%, а в премиум-классе и элитном сегменте, наоборот, увеличилась с 27% до 30% и с 9% до 13% соответственно.
В годовой динамике, объём предложения апартаментов в квадратных метрах уменьшился на 24%, при этом наиболее заметное сокращение отмечено в IV квартале 2020 года.
Снижение объёмов предложения, в первую очередь, вызвано вымыванием объектов за счет активного спроса — только за IV квартал было продано более 100 тыс. кв. м.
Существует вероятность, что часть объёма апартаментов была временно снята с реализации в ожидании предстоящих правовых изменений по их статусу.
В структуре распределения по локациям, максимальный объём предложения апартаментов на конец 2020 года был по-прежнему сосредоточен в ЦАО — 38%, за год доля здесь увеличилась — в IV квартале 2019 года она составляла 33%.
Вторую позицию занял СВАО с 16,5%, годом ранее доля апартаментов в данном округе составляла 23%. Далее следует САО с долей 15,6%, в аналогичном периоде 2019 года она составляла 26%.
На сегодняшний день предложение апартаментов можно найти практически в любом из округов «старой» Москвы, за исключением ЗелАО.
Средневзвешенная цена на апартаменты к концу 2020 года составила 470 тыс. руб./кв. м, таким образом за год рост цены достиг 21%. Если рассматривать динамику цены по классам, то в годовой динамике, апартаменты комфорт-класса выросли на 9%, бизнес-класса — на 8%, премиум прибавил 13%, а элит — 11%.
В ценовом распределении по округам максимальный уровень цен сохранился в ЦАО — 762 тыс. руб./кв. м, минимальное значение зафиксировано в ЮЗАО — 199 тыс. руб./кв. м.
Спрос на апартаменты в годовой динамике вырос на 135%. При этом в IV квартале 2020 года наибольшей популярностью пользовались апартаменты, расположенные в СВАО (26%). Также весьма востребованы были новостройки в CАО (15%) и ЗАО (14%).
Основная часть спроса пришлась на однокомнатные (35%) и двухкомнатные лоты (27%), но деление апартаментов по типам является достаточно условным, поскольку существенный объём предложения данного формата представлен в свободной планировке. На лоты площадью от 30 до 40 кв. м. пришлось 28% спроса, а на лоты до 30 кв. м. — 17%.
Доля апартаментов, приобретаемых с использованием ипотечного кредитования по итогам последнего квартала 2020 года составила 43%. Годом ранее, доля ипотечных сделок в сегменте апартаментов составляла 38%.
Итоги 2020 года на рынке апартаментов
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 27,3%. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 193 570 руб./кв. м (+1,5% за квартал; +4,5% за год), бизнес-класса – 260 540 руб./кв. м (+1% за квартал; +4,1% за год).
По данным «Метриум», по итогам 2020 года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса в реализации находилось 69 проектов.
Совокупный объем предложения составил около 5 350[1] лотов общей площадью 302,5 тыс. кв. м. За последний год число экспонируемых лотов сократилось на 27,3%, а продаваемая площадь – на 27,5%.
Подобная динамика обусловлена сужением рынка на фоне растущей активности покупателей.
За отчетный период в реализацию поступило 14 новых проектов, что соответствует среднерыночным показателям прошлых лет. Однако новый объем предложения не смог компенсировать возросший спрос, что и привело к наблюдаемому дефициту предложения.
| 1 | Мята | ГК МИЦ | массовый | САО | 1 кв. 2020 |
| 2 | MONODOM FAMILY | Sun Development | бизнес | ЮВАО | 1 кв. 2020 |
| 3 | Новоданиловская, 8 | Группа Самолет | бизнес | ЮАО | 1 кв. 2020 |
| 4 | Волоколамское 24 | ГК ПИК | массовый | СЗАО | 1 кв. 2020 |
| 5 | Саяны-Парк | Частный девелопер | массовый | СВАО | 1 кв. 2020 |
| 6 | MySpace на Фестивальной | MySpace Development | массовый | САО | 2 кв. 2020 |
| 7 | Правда | Группа ПСН | бизнес | САО | 2 кв. 2020 |
| 8 | KAZAKOV Grand Loft | Колди | бизнес | ЦАО | 3 кв. 2020 |
| 9 | LOFT Вольный | Частный девелопер | массовый | ВАО | 3 кв. 2020 |
| 10 | Anna Mons Apartments | Частный девелопер | бизнес | ЦАО | 3 кв. 2020 |
| 11 | Амарант | ГК МИЦ | бизнес | ЦАО | 3 кв. 2020 |
| 12 | Резиденция Сокольники | ТК АЛЛАДИН | бизнес | ВАО | 4 кв. 2020 |
| 13 | B’aires | СЗ ПРОГРЕСС | бизнес | СЗАО | 4 кв. 2020 |
| 14 | Monodom Lake[2] | SUN DEVELOPMENT | бизнес | САО | 4 кв. 2020 |
К концу 2020 года лидерами по количеству апартаментов в экспозиции стали: СВАО, сохранивший первое место с 32% (-7,5 п.п. за год); САО, который также занимает вторую позицию, как и годом ранее с долей в 18,4% (-2,2 п.п. за год); СЗАО, сместивший ЮАО с третьей строчки рейтинга, с долей в 14,9% (+9,9 п.п.).
В трех лидирующих округах сконцентрировано 65,4% предложения, однако в первых двух округах за прошедший год произошло сокращение долей из-за высокого спроса. Так в САО вышло 4 новых проекта («Мята», «MySpace на Фестивальной», «Правда», Monodom Lake), но при этом доля сократилась на 2,2 п.п.
В некоторых округах предложение превысило локальный спрос, например, в СЗАО наблюдалось увеличение предложения в связи с выходом проектов «Волоколамское 24» и B’aires. Заметный рост доли на 5 п.п. продемонстрировал ВАО, где начались продажи апарт-комплексов «Резиденция Сокольники» и «LOFT Вольный».
Доли остальных округов варьировались от 3,7% до 8,8%.
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)
Источник: «Метриум»
Структура предложения по округам г. Москвы (количество апартаментов)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по-прежнему больше половины занимают лоты бизнес-класса. В связи с активным выходом новых проектов их доля увеличилась на 4,5 п.п. и составила 55,2%. По сравнению с декабрем 2019 года, доля массового сегмента сократилась до 44,8%.
Структура предложения по классам (апартаменты, внешний круг – 4 кв. 2020 г., внутренний – 4 кв. 2019 г.)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по стадиям строительной готовности превалирующий объем апартаментов по-прежнему сконцентрирован в новостройках на этапе отделочных работ – 38,9% (+8,2 п.п). Существенно сократилась доля лотов в корпусах на стадии монтажа этажей и в готовых домах – 24,8% (-5,6 п.п.
) и 18,6% (-2,7 п.п.) соответственно. Изменение структуры предложения по итогам года связано с высокими темпами строительства объектов, в частности вышедших на рынок в конце прошлого года. Доля апартаментов на начальной стадии строительства по итогам года осталась на том же уровне (17,7%, +0,1 п.
п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество апартаментов)
Источник: «Метриум»
По итогам года доля лотов с полной или частичной отделкой выросла с 22,6% до 34,4%. К концу IV квартала 27,2% всех апартаментов в новостройках реализовывались с отделкой (+2,2 п.п.).
Еще 7,2% – с отделкой white box (+5,5 п.п.).
Несмотря на то, что более половины всех комплексов, вышедших на рынок в течение года, реализуются с полной или частичной отделкой, доля апартаментов без отделки остается преобладающей (65,6%, -7,7 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (апартаменты, внешний круг – 4 кв. 2020 г., внутренний – 4 кв. 2019 г.)
Источник: «Метриум»
По наблюдениям аналитиков «Метриум», в 2020 году рынок апартаментов демонстрировал умеренный прирост цен в отличии от квартир аналогичных классов. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 193 570 руб./кв. м (+1,5% за квартал; +4,5% за год), а в бизнес-классе – 260 540 руб./кв. м (+1% за квартал; +4,1% за год).
Столь незначительный рост цен по итогам года обусловлен, прежде всего, неопределенностью будущего данного формата недвижимости.
В 2021 году планируется рассмотрение законопроекта, который должен закрепить правовой статус апартаментов и внести ясность относительно прописки фактически проживающих людей и самой возможности строить апарт-комплексы (сейчас анонсированы планы о запрете строительства недвижимости такого формата).
Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб./кв. м
Источник: «Метриум»
В конце 2020 года самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:
- «MySpace на Фестивальной» (САО / Ховрино): студия площадью 11,5 кв. м за 2,4 млн руб.;
- «Саяны-Парк» (СВАО / Ярославский): студия площадью 14,4 кв. м за 3,2 млн руб.;
- «Станция» (ЮАО / Чертаново Северное): студия площадью 18,4 кв. м за 3,3 млн руб.
Самые дорогие лоты отмечены в проектах:
- Alcon Tower (САО / Беговой): пентхаус площадью 248,7 кв. м за 124,3 млн руб.;
- Маршал (СЗАО / Щукино): пентхаус площадью 376,4 кв. м за 85,1 млн руб.;
- «ВТБ Арена Парк» (САО / Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м за 78,4 млн руб.
Основные тенденции 2020 года
Определение правового статуса апартаментов
«Обсуждение правового статуса апартаментов ведется уже давно, тем не менее, реальных шагов от представителей исполнительной власти в этом направлении до сих пор не предпринято, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – С юридической точки зрения апартаменты – это нежилые помещения, не относящиеся к жилому фонду, но фактически используются для проживания. Определение апартаментов не закреплено законодательно, поэтому до октября 2021 года планируется внести поправки, которые учтут их фактическое использование и урегулируют статус. Основная текущая повестка заключаются в том, чтобы перевести какую-то часть апарт-комплексов в статус многофункциональных жилых комплексов и впоследствии ограничить строительство такого формата «жилья».
Главными дискуссионными темами являются: методика классификации комплексов с апартаментами, которая даст представление о формальных требованиях государства к апартаментам «жилого назначения» и позволит застройщикам доработать концепции своих проектов, а также вопрос о полном запрете строительства подобной недвижимости в будущем. Таким образом, пока нет конкретного текста законопроекта с точными формулировками, судьба апартаментов может еще несколько раз поменяться – от негативной (полный запрет строительства) до позитивной (формального приравнивания к жилью и выработка требований к новым проектам с апартаментами)».
Увеличение количества сделок с апартаментами
Несмотря на неоднозначную ситуацию вокруг апартаментов, спрос на данный формат недвижимости растет – за 2020 год было зарегистрировано более 5 тыс. договоров долевого участия по апартаментам комфорт- и бизнес-класса (для сравнения в 2019 году – 3,4 тыс.
ДДУ, в 2018 – 3,9 тыс. ДДУ). Число заключенных сделок выросло на 49%, в то время как годовой прирост сделок с жильем (квартиры всех классов в старых границах Москвы) составил 18%, а, в частности, спрос на квартиры бизнес-класса увеличился на 41%.
Однако нельзя утверждать, что апартаменты пользуются большим спросом у покупателей, чем квартиры. Столь высокий темп прироста количества сделок по апартаментам объясняется небольшим размером этого рынка – в массовом сегменте продано более 32 тыс.
квартир, в бизнес-классе – более 21 тыс. квартир.
Умеренный рост цен
В условиях стремительного наращивания цен на квартиры комфорт- и бизнес-класса, рынок апартаментов демонстрирует довольно скромные показатели. В массовом сегменте апартаментов средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась на 4,5% за год до 193,6 тыс. руб./кв.
м (при динамике аналогичного сегмента квартир +18,7%), а в бизнес-классе – на 4,1% до 260,5 тыс. руб./кв. м (при динамике квартир бизнес-класса +24,4%).
Тем не менее, в случае приравнивания части апарт-комплексов к жилью, возможен резкий скачек цен, компенсирующий низкие темпы роста в 2020 году.
Прогноз
«Развитие рынка полностью зависит от того, как именно будут «легализованы» апартаменты властями, а также какая судьба ждет новые апарт-комплексы, – резюмирует Мария Литинецкая. – Здесь может быть несколько сценариев.
Наиболее вероятно, что до принятия закона застройщики будут наращивать объемы строительства и активно выводить на рынок новые объекты – стараться успеть стартовать до новых «правил игры». В случае приравнивания апартаментов к жилью, мы ожидаем рост цен на построенные и на строящиеся апарт-комплексы до сопоставимого уровня стоимости квартир в локации.
В случае запрета строительства апартаментов, застройщики попытаются вместо них построить жилье со всей сопутствующей инфраструктурой, но для этого нужно разработать новую исходно-разрешительную документацию, что займет около двух лет и потребует дополнительных вложений.
Вероятнее всего девелоперы откажутся от реализации части перспективных проектов, ставших нерентабельными в новых условиях. Таким образом, запрет на строительство в конечном счете ограничит новое предложение на рынке».
[1]В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2]В настоящее время в проекте ведется бронирование апартаментов
Цены на новостройки продолжают расти и в Москве, и в области
Аналитики Циан подвели итоги мая 2021 года на первичном рынке столичного региона. Средние цены рассчитывались по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.
В начале мая дальнейшая судьба льготной ипотеки была еще неизвестна, до предполагаемого окончания программы оставалось два месяца.
Застройщики, несмотря на сокращение рабочего месяца на треть за счет сверхдлинных выходных, активизировались. На высоком уровне сохранялся и спрос.
Длинные выходные — меньше сделок
В мае 2021 года на первичном рынке Московского региона было заключено 13,2 тыс. ДДУ. Это на 20% меньше, чем в апреле, но говорить об обвальном сокращении спроса не приходится. Май был укорочен на треть за счет сверхдлинных выходных, во время которых регистрация сделок была затруднена. Для сравнения: в апреле с обычным количеством выходных было заключено 16,4 тыс. сделок.
Таким образом, за два месяца до изначально предполагаемого завершения программы льготного кредитования спрос на первичном рынке недвижимости Московского региона оставался на высоком уровне.
Динамика в годовом выражении менее показательна: год назад действовал режим самоизоляции, который существенно ограничивал количество сделок — девелоперы начали перестраиваться на дистанционный формат.
Программа льготной ипотеки только стартовала и еще не успела оказать существенного влияния на рост количества ДДУ.
С учетом «отягчающих» обстоятельств прошлого года май 2021-го показал рекордный рост спроса в годовом выражении: количество сделок увеличилось в 2,3 раза.
Большая часть ДДУ в регионе приходится на Москву (58%). Относительно прошлого месяца Московская область просела чуть меньше столицы (–19% против –20%). В Москве количество сделок меньше — главным образом, за счет проектов в старых границах (–22% за месяц). В Новой Москве — падение за месяц на 12%.
Динамика количества ДДУ с физлицами в Московском регионе
По данным Аналитического центра Циан
Доля ипотечных сделок достигла 70%
По подсчетам аналитиков Циан, из 13,2 тыс. сделок мая 2021 года 9,1 тыс., или 70%, прошли с привлечением ипотеки. Доля кредитных сделок находится на высоком уровне, прирост за месяц — на 2 п. п. Влияние на увеличение доли ипотеки оказали как возможное окончание программы льготного кредитования, так и рост цен на недвижимость при остающихся на том же уровне доходах населения.
Минимальная доля кредитных сделок зафиксирована на первичном рынке в старых границах Москвы — 65%. Это на 3 п. п. выше, чем месяц назад. В Новой Москве и Московской области покупатели менее платежеспособны, поэтому и доля ипотеки на первичном рынке для этих локаций — 74 и 73% соответственно. В Московской области показатель уменьшился на 1 п. п.
По сравнению со стартом льготной ипотеки сейчас столичные покупатели берут кредиты на большие суммы. Средний чек ипотечной сделки вырос за год особенно сильно в Москве в старых границах (+37%), в Новой Москве и Московской области (23 и 24% соответственно).
Средний чек сделки в ипотеку в мае 2020 года и 2021 года
По данным Аналитического центра Циан
За месяц средняя стоимость «квадрата» выросла на 2,3%
В мае 2021 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Московского региона составила 205,5 тыс. рублей. После ценовой стагнации марта и апреля цены выросли на 2,3%. Это связано с изменением структуры предложения.
Застройщики, как и в предыдущие месяцы, индексировали цены в строящихся корпусах, как правило, на 1%. Но одновременно все дороже становятся только вышедшие на рынок предложения: в мае выведено очень мало новых корпусов в Московской области. Из-за этого увеличилась доля Москвы в старых границах и резко возрос средний ценник. В годовом выражении цены в Московском регионе прибавили 23,7%.
ЖК «Светлый мир “Станция Л”»
Во всей Москве средняя стоимость «квадрата» достигла 258,3 тыс. рублей (+1,3% за месяц). Относительно мая 2020 года цены на столичные новостройки сейчас выше на 25,3%.
В Московской области средняя стоимость 1 кв. м составляет 124,7 тыс. рублей (+2,8% за месяц), а цены в апреле относительно марта не увеличились. В годовой динамике — рост на 27,5%.
Динамика средней цены 1 кв. м и ее прирост на первичном рынке Московского региона (нажмите, чтобы увеличить)
По данным Аналитического центра Циан
Чем новее — тем дороже
Последние два года цены в Москве растут опережающими темпами прежде всего за счет дорогих новых корпусов, которые выходят на рынок. В январе–марте 2020 года они были в среднем на 16% дороже всех существующих корпусов, в аналогичные месяцы 2021-го — на 8%.
Ранее (в 2018 и 2019 годах) ситуация была обратная: новые корпуса всегда выходили по более низким ценам. Это связано как с переходом на эскроу, так и с изменением структуры предложения: все больше новинок приходится на бизнес-класс и объекты верхнего сегмента комфорт-класса.
Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Москвы
По данным Аналитического центра Циан
Объем нового предложения в столице увеличился
В мае 2021 года застройщики Московского региона вывели в продажу 55 корпусов — на 20 меньше, чем в апреле. Соответственно, сократилась и общая площадь нового предложения: 806 тыс. против 1131 тыс. кв. м. Учитывая, что месяц был «урезан» на треть за счет сверхдлинных выходных, такие значения ввода — отличный результат.
Заметное уменьшение объема нового предложения произошло за счет Московской области: здесь в мае было введено всего шесть новых корпусов (до этого в течение года — в среднем 20 штук в месяц). Впервые за полгода не было введено ни одного нового ЖК.
В Москве в старых границах ситуация стандартная: 28 новых корпусов (на уровне предыдущих месяцев). Общая площадь увеличилась: 507 тыс. кв. м — на 25% больше, чем в прошлом месяце.
Московский рынок пополнился шестью новыми ЖК — четыре из них расположено в старых границах, еще два — в Новой Москве.
Застройщики Новой Москвы активизировались: в мае здесь был пик ввода корпусов: сразу 21 против 14 в апреле и двух–пяти — в прошлые месяцы.
- ЖК «Переделкино Ближнее»
- С начала года на девелоперскую активность оказывает влияние как завершение программы льготного ипотечного кредитования, так и по-прежнему минимальные показатели объема активного предложения на первичном рынке, а вместе с ним — и конкуренции.
- Минимальный рост предложения в продаже
В начале июня 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находилось 64 тыс. квартир и апартаментов. Это всего на 1 тыс. больше, чем месяц назад (63 тыс. лотов).
Но в предыдущие месяцы даже такой минимальный прирост был не всегда. В мае сделок было меньше, поэтому и лотов в активном предложении осталось больше.
Год назад (в мае 2020-го) на выбор покупателей на первичном рынке было представлено 85,3 тыс. квартир. Снижение за год — на 26%.
Основной рост объема предложения приходится на Москву (+1,3 тыс. лотов), в то время как в Московской области количество квартир и апартаментов в продаже сократилось (тут вышло всего шесть новых корпусов и ни одного нового ЖК).
Самые продаваемые новостройки Московского региона
Выручка девелоперов в мае 2021 года оценивается примерно в 147 млрд рублей. Это на 18% меньше, чем в апреле (179 млрд рублей), что объясняется сокращением количества сделок (–20% за месяц). По сравнению с прошлым годом выручка застройщиков выросла в три раза.
Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в мае на первичном рынке столичного региона. Лидером стал ЖК «Десна» в Новой Москве (в апреле в топ-3 входили только ЖК Московской области).
На втором месте — ЖК «Символ», расположенный в старых границах Москвы. Только на третьем месте проект из Московской области. В мае в десятку попало сразу три проекта Москвы в старых границах.
Средний ценник превысил 10 млн рублей уже не в одном ЖК, как в апреле, а в трех — все они расположены в столице: два в старых границах («Символ» — 18,02 млн рублей, «Слава» — 29,79 млн рублей), один («Переделкино Ближнее» — 11,93 млн рублей) — в Новой Москве.
Лидеры продаж в мае 2021 года в Московском регионе*
| Проект | Кол-во сделок в мае 2021 | Средний чек сделки, млн руб. | Локация | Доля рынка |
| Десна | 375 | 6,06 | Новая Москва | 2,8% |
| Символ | 312 | 18,02 | Москва в старых границах | 2,4% |
| Пригород Лесное | 304 | 5,28 | Московская область | 2,3% |
| Спутник | 200 | 8,57 | Московская область | 1,5% |
| Люберцы 2018–2021 | 190 | 6,68 | Московская область | 1,4% |
| Слава | 176 | 29,79 | Москва в старых границах | 1,3% |
| Переделкино Ближнее | 168 | 11,93 | Новая Москва | 1,3% |
| Большое Путилково | 159 | 7,72 | Московская область | 1,2% |
| Императорские Мытищи | 158 | 4,87 | Московская область | 1,2% |
| Светлый мир «Станция Л» | 154 | 7,16 | Москва в старых границах | 1,2% |
По данным Аналитического центра Циан
«Цены на первичном рынке Московского региона в мае увеличились сразу на 2,3% — достаточно сильно на фоне изменений ~1% в предыдущие месяцы.
Рост стоимости жилья при стагнирующих доходах населения вместе с сокращением рабочего месяца на треть привели к уменьшению количества сделок по сравнению с апрелем, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.
— Новые условия льготной ипотеки в Московском регионе фактически обнуляют эту программу, поэтому рост количества сделок в ближайшие месяцы представляется маловероятным».
*Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Фото в начале статьи: ЖК «Квартал “Спутник”»/cian.ru
Элитные новостройки в Москве подорожали, несмотря на пандемию
В Москве элитное жилье за год подорожало на 4,1% /Максим Стулов / Ведомости
Средняя стоимость дорогого жилья в 45 городах планеты на конец июня выросла всего на 0,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорится в отчете консалтинговой компании Knight Frank. Для сравнения: в марте, когда введенные в связи с пандемией коронавируса ограничительные меры еще не оказывали серьезного влияния на рынок элитной недвижимости, средний рост цен составил 2,3%.
Лидер рейтинга – Манила, там, несмотря на пандемию, стоимость премиальных квартир выросла на 14,4%, 2-е и 3-е места заняли Токио (+8,6%) и Стокгольм (+4,4%).
В Москве элитное жилье за год подорожало на 4,1%, с этим показателем российская столица заняла 4-е место в рейтинге.
В то же время в 15 городах, как следует из исследования, цены на дорогую недвижимость за год снизились, в том числе в Бангкоке (-5,5%), Найроби (-5,1%), Лондоне (-5%) и Санкт-Петербурге (-1,4%).
Если же сравнивать I и II кварталы 2020 г., то Москва стала одним из немногих городов, где цены на элитное жилье росли: с апреля по июнь стоимость увеличилась на 1,8%. Лучшая динамика была лишь в Кейптауне (+3,7%), Ванкувере (+3,2%) и Перте (+2,3%).
Похожие цифры по Москве и у партнера Colliers International Владимира Сергунина. Девелоперы высокобюджетного жилья, по его словам, заняли выжидательную позицию на фоне ограничений, связанных с коронавирусом.
В итоге были небольшие колебания цен в пределах 1–2% в этом сегменте, что объясняется в том числе повышением стадии строительной готовности жилых комплексов, говорит Сергунин. Такую же причину называет и директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
Она также добавляет, что к увеличению цены привело еще и появление новых качественных проектов в самых престижных районах. Широкова уточняет, что на конец июня средняя цена элитных квартир составляла 864 000 руб. за 1 кв. м.
Оценка руководителя отдела аналитики и консалтинга Kalinka Group Александра Шибаева – 929 000 руб. за 1 кв. м, он зафиксировал рост стоимости высокобюджетного жилья с конца 2019 г. на 9%. Оба эксперта считают, что до конца 2020 г. цены в этом сегменте вырастут еще не менее чем на 5%.
Подтверждают положительную динамику и девелоперы. Директор департамента продаж «Дон-строй инвеста» Анна Коробкова говорит, что, несмотря на снижение спроса в апреле и мае, стоимость жилья у компании с начала года увеличилась на 3–5%.
Более осторожен коммерческий директор Capital Group Петр Исаев.
Он также утверждает, что цены в элитном сегменте выросли, но выводы, по его словам, делать рано, так как любой новый вышедший на рынок проект может скорректировать среднюю стоимость жилья.
Рост цен на дорогие квартиры во время пандемии не означает, что спрос на них оставался на высоком уровне, признают опрошенные «Ведомостями» эксперты. В первом полугодии 2020 г. в высокобюджетном сегменте было продано на 34% меньше жилья, чем годом ранее, отмечает Сергунин.
По данным Шибаева, за шесть месяцев этого года было заключено 319 сделок, а это на 23% меньше, чем в первом полугодии 2019 г. Большая часть квартир продана в январе – марте, отмечает он. В период пандемии застройщикам удалось реализовать 130 элитных квартир и апартаментов, годом ранее было почти в 2 раза больше, подтверждает Широкова.
Сергунин объясняет это тем, что при выборе дорогого жилья покупатель хочет лично посмотреть объект и на месте оценить элитарность локации, а онлайн-формат в этом не очень помогает.
Сейчас спрос уже вернулся на прежний уровень, уверяет представитель девелоперской компании Vesper. Впрочем, по его словам, даже в апреле компания смогла продать крупные лоты в жилых комплексах Brodsky, Cloud Nine и Fairmont & Vesper.
Коробкова тоже заметила высокую активность покупателей: в июле количество обращений в «Дон-строй инвест» увеличилось на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Она объясняет это отложенным спросом и тем, что этим летом потенциальные клиенты вынуждены сидеть в Москве.
За год спрос на премиальные новостройки вырос на 48%
В I квартале 2021 года покупатели элитных и премиальных квартир в строящихся домах купили на 48% больше жилья, чем за аналогичный период прошлого года. Об этом говорится в исследовании компании «Метриум», результаты которого поступили в «Известия» во вторник, 8 июня.
За первые три месяца 2020 года покупатели заключили 493 сделки, из них 412 — с премиальным сегментом, 81 — с элитным.
Эксперты отмечают, что в январе–марте нынешнего года спрос на дорогие новостройки увеличился сильнее, чем на сегмент комфорт- и бизнес-класса. Число соглашений о приобретении квартир в строящихся домах бизнес-класса за год вырос на 28%, а эконом- и комфорт-класса — на 16%.
На рынке столичных новостроек элит- и премиум-класса (без учета покупок готового жилья) за первые три месяца текущего года девелоперы заключили около 730 сделок, реализовав квартир и апартаментов на сумму в 42 млрд рублей.
В основном договоры долевого участия (ДДУ) заключали в премиальном сегменте рынка — 695 штук. В элитном секторе покупатели строящегося жилья заключили 34 договора.
Средний чек сделки на рынке строящегося премиального жилья увеличился на 13% — с 48,1 млн до 55,4 млн рублей. В элитном сегменте он вырос более чем в два раза — с 59,4 млн до 125,2 млн рублей.
Эта также стало причиной того, что хотя девелоперы элитных новостроек и заключили меньше соглашений, их общая выручка в I квартале 2021 года оказалась сопоставимой с той, что они получили за аналогичный период 2020-го — 4,3 млрд против 4,8 млрд рублей.
Директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова рассказала, что повышение цен на элитные и премиальные новостройки не привело к снижению активности клиентов. Дольщики таких проектов стали покупать не только больше квартир и апартаментов, но и тратить больше денег, чем в прошлом году.
О росте спроса на элитную недвижимость в Москве участники рынка заявляли еще в марте. В агентстве элитной недвижимости Savills сообщали «Известям», что по итогам февраля число сделок с элитной недвижимостью выросло в 1,5 раза по сравнению с январем, и на 46% — по сравнению с февралем прошлого года.
В агентстве Kalinka Group отмечали, что наиболее высокая активность наблюдалась в сегменте премиум-класса.
Там связывали это с валютными колебаниями в начале 2020 года, когда традиционно люди начали вкладывать деньги в недвижимость, снижением ключевой ставки Банка России — когда люди начали снимать деньги с депозитов и предпочитали вкладываться в более высокомаржинальные новостройки, а также с инвестиционными возможностями в некоторых проектах.
Сколько можно заработать на новостройках и стоит ли в 2021 году в них вкладываться — Финансы на vc.ru
Привет! Меня зовут Рома Авдалов, я финансовый аналитик на инвестиционной платформе Credit.Club. Мы часто анализируем различные финансовые инструменты, чтобы быть в курсе динамики рынка. На основе некоторых обзоров я буду писать статьи и публиковать их для тех, кому интересна тема инвестиций.
Вложение в недвижимость — простой и понятный инструмент инвестирования. Купил → сдал квартирантам → каждый месяц получаешь доход в виде арендных платежей. Или другой способ: купил → перепродал подороже → заработал на разнице.
Кому-то это покажется банальностью (да простят меня здешние эксперты), но не могу не упомянуть: для перепродажи выгоднее вкладывать деньги в новостройки на начальном этапе строительства. Чем ниже будет готовность, тем дешевле окажется квартира → можно больше заработать.
Например, 2-комн. квартиру на 50,4 кв. м на этапе строительства в одном подмосковном ЖК можно купить за 6 млн рублей. Срок сдачи дома — до марта 2023 года. За 6 млн покупатель получит квартиру с чистовой отделкой и сантехникой — можно заезжать и жить. В этом же ЖК готовые квартиры с такой же квадратурой и планировкой продаются собственниками уже от 7,5 млн рублей.
Сравнение объявлений на готовое и строящееся жильё в одном подмосковсном жилом комплексе
А теперь предположим, что текущая динамика цен сохранится и квартиры в Подмосковье будут дорожать на 8% в год. Посчитаем, сколько можно заработать через два года без учёта инфляции и налогов (для упрощения не стал их использовать в расчётах, но помните — что они ещё смогут снизить доходность):
Доходность от перепродажи составляет примерно 8%, окупаемость — период продажи
Если планируется покупка квартиры для сдачи в аренду, есть смысл рассматривать готовое жильё. Тогда не придётся ждать, например, два года, пока дом будет сдан — можно сразу начать зарабатывать.
Посмотрим, сколько за два года можно заработать на аренде. Возьмём 2-комн. квартиру в подмосковном ЖК за 7,5 млн рублей. Средняя стоимость аренды в соседних домах — 35 тысяч в месяц.
Сопоставление стоимости готовой квартиры и арендных платежей в соседних домах на Циане
Без учёта налогов, инфляции, коммунальных платежей (по договорённости их можно возложить на арендаторов), расходов на обустройство и ремонт, доходность за 2 года будет равна:
При таких вводных годовая доходность колеблется в пределах 4%, а инвестиции окупятся примерно через 20 лет.
Чтобы получать больше прибыли, можно два года сдавать квартиру, а потом продать её и заработать на общем росте цены по рынку:
Годовая доходность аренды составляет примерно 4%, а окупаемость инвестиций — 20 лет
По моим расчётам наиболее выгодный вариант — покупка квартиры на этапе строительства и перепродажа через два года (без учёта налогов).
Если покупать готовое жильё у собственников и сдавать его в аренду, инвестиции окупятся только через 20 лет. Чтобы заработать больше, через несколько лет квартиру можно перепродать.
Но даже с учётом аренды доход будет меньше, чем при покупке квартиры в котловане.
Именно при таких вводных кажется очевидным, что проще поискать другие способы вложения 6–7 млн рублей. Или всё же есть те, кто хорошо зарабатывают на новостройках? Буду рад обсудить тему в х и добавить в статью интересные дополнения.
Тысячи квартир в новостройках Москвы простаивают без владельцев по 5-7 лет — их никто не покупает
Сколько квадратных метров жилья нужно одному человеку для комфортного проживания? Власти уверяют, что того, что есть сейчас, — маловато. В регионах на одного человека приходится 20-22 кв. м, в Москве — 17-18 кв. м. Надо строить больше!
Застройщики-то строят, но нередко квартиры в новостройках пустуют по несколько лет. Жилые комплексы устаревают так быстро, что превращаются в неликвид.
В Московском регионе в 2017 году квартир, которые были неинтересны покупателям, было 8%. В 2018 году — 12%. Сегодня невостребованных квартир — уже 20%. Аналитики выяснили, что такого жилья больше всего в новостройках бизнес-класса — 60%.
Продаваться они могут по 5-7 лет. В масс-маркете число таких квартир редко превышает 10%, и продаются они быстрее.
Почему жилье становится неликвидным? Например, проект находится в неудачной локации (ни метро рядом, ни школы, ни поликлиники), или квартирография не продумана (в квартирах много мертвых зон, мало окон). Или цены неподъемны для клиентов из-за больших площадей жилья.
Локацию изменить невозможно, а вот квартирографию можно исправить путем разделения или объединения квартир. А еще застройщики нередко делают в непопулярных объектах ремонт, переводя их в категорию «с отделкой».
Рост невостребованного жилья связан с тем, что за последние два года в Московском регионе на рынок вышло много новостроек в удачных локациях и с интересными концепциями. Спрос покупателей переключился на новые объекты.
ТОП-10 новостроек Москвы, которые больше всего «заработали» в 2018 году
При этом половина нынешнего объема неликвидных квартир находится в границах старой Москвы, четверть — в Новой Москве и столько же — в Подмосковье. Это понятно — чаще всего «простаивают» дорогие квартиры, а их традиционно больше в прежних границах города.
За последние пару лет в столице появились проекты класса комфорт+ и перетянули на себя часть спроса из бизнес-сегмента. Как следствие — рост количества низколиквидных квартир в дорогостоящих ЖК. Эти жилые комплексы уже достроены, введены в эксплуатацию, но не вписались в новые рыночные реалии из-за экономического спада.
В отдельных проектах бизнес-класса доля малоликвидных лотов превышает 60%. и продаваться такие квартиры могут долго (доходы населения не растут)
«Ненужные» квартиры есть и в массовом сегменте, но их доля составляет не больше 10%. Это, как правило, первые или последние этажи, торцевые квартиры или не слишком удачные планировки. И обычно они реализовываются в течение года после ввода дома в эксплуатацию. Потому что целевая аудитория масс-маркета чувствительна к изменениям цен — если клиент получит дополнительную скидку, он купит эту квартиру.
Нехорошая квартира: НЕ покупаем жилье с плохой планировкой
Потенциальный покупатель бизнес- и премиум-класса другой. Он более привередлив и к скидке потребует еще и доработку каких-нибудь деталей. В итоге в высших ценовых категориях малоликвидные лоты ждут покупателей по 3 года и больше.
Эксперты также отмечают, что на ликвидность объекта в зависимости от класса влияет и количество комнат в жилье. В масс-маркете неликвидны квартиры с 3 и более комнатами — их чаще покупают, когда дом вводится в эксплуатацию или заселяется. А вот однушки и двушки раскупают еще на стадии строительства.
В жилых комплексах премиум- и бизнес-класса всё наоборот — первыми расходятся квартиры с большим метражом, а небольшие реализуются последними.
Что остается делать застройщикам с неликвидом? Правильно — скидки! Размер дисконта на слаболиквидное жилье составляет 10-15%, в элитных проектах может достичь и 30%.
Такие скидки привлекают покупателя. Но, как правило, максимальный размер скидки придется на невостребованные 3-комнатные квартиры. Если покупатель желает приобрести однушку или двушку, на 15%-ную скидку рассчитывать вряд ли придется — максимум 5%.
Первичный рынок жилья Москвы разнообразен, и большинство покупателей выбирают современные проекты — те, что строятся или были введены в эксплуатацию 1-2 года назад. У новостроек постарше есть серьезные проблемы с продажей остатков.
Эти жилые комплексы уже морально устарели и рискуют вообще никогда не продаться полностью, если девелоперы не будут действовать в сторону того, чтобы повысить их конкурентоспособность и привлекательность.