В делах с недвижимостью часто попадаются мошенники: аренда квартир является одной из распространенных сфер обмана. Недостаточная грамотность населения в правовых вопросах провоцирует появление все новых схем для «развода». В данной статье рассмотрены популярные истории мошенничества, правила поведения при оформлении аренды и другие нюансы.
Содержание статьи:
Варианты мошенничества при сдаче жилья
При сдаче квартиры в аренду можно попасть к целому агентству мошенников: они не подбирают квартиру/арендодателя, а просто выманивают оплату. Организация размещает очень выгодные объявления, а после звонка человеку предлагают приехать в крупный офис.
Мошенники часто требуют предоплату – именно так зарабатывают на «липовых» квартирах для аренды в Москве. При первой встрече подготовленные работники предлагают большое количество вариантов жилья по сниженным ценам и берут минимальную комиссию за услуги.
Естественно, что наниматель соглашается на дешевое жилье и оплату наперед. После внесения денег и подписания договора человека отправляют смотреть варианты.
На деле оказывается, что указанные адреса неверные, а по договору агенты лишь предоставляют «информационные услуги» в течение 1 месяца.
Когда раздраженный клиент придет на вторую встречу – ему покажут подписанный договор и сухо предложат еще несколько вариантов. Последующие адреса квартир также окажутся неверными. После месяца препирательств, сроки договора истекут, а клиент окажется без денег и вариантов арендного жилья.
Важно! В данной ситуации нельзя вернуть деньги и привлечь к ответственности. По договору агенты оказали «информационные услуги», а клиент их оплатил. Как не попасть на агентства мошенников при аренде квартиры – нужно отказываться от оплаты услуг до осмотра жилья и оформления договора съема.
В последнее время участились случаи с мошенниками в Сочи при аренде квартир – обманщики практикуют незаконный съем.
Такие граждане предоставляют клиенту документацию (копии) на квартиру, показывают жилье, берут предоплату и комиссионные, а затем исчезают.
Через некоторое время оказывается, что у съемщика нет законных прав на проживание в данной квартире. По этой причине всегда требуйте оригиналы бумаг на владение имуществом.
Похожая схема – это сдача жилплощади без личного согласия со стороны собственника.
К примеру, для аферы с арендой квартиры в Киеве мошенники сами снимают жилье у хозяина, который уехал и не следит за имуществом.
Далее квартиру могут сдавать третьим лицам посуточно или на другой срок, завысив оплату. Для восстановления прав потребуется обращаться в суд, что отнимет много нервов и денежных средств.
Внимание! В некоторых случаях арендаторы или владельцы квартиры могут угрожать второй стороне, с целью продлить аренду или получить более выгодные условия. Попытки обратиться в полицию будут успешны лишь при наличии доказательств о таких угрозах. Например, понадобятся свидетели или записанные телефонные разговоры.
Также на практике встречаются случаи с незаконной продажей арендуемого имущества, когда после нескольких месяцев эксплуатации квартиры мошенники изготавливают копии документов и ведут переговоры с потенциальными покупателями.
Арендаторам, в свою очередь, стоит опасаться повторной сдачи: в таких случаях собственник или другое лицо сдают квартиру повторно и берут задаток наперед (за 2–3 месяца).
А при попытке новой семьи заселиться в съемное жилье обнаруживаются другие жильцы.
Как избежать проблем
Один из самых безопасных вариантов – это снимать/сдавать квартиру знакомым людям, в честности которых вы уверены. В остальных случаях имеет смысл обратиться в проверенное агентство с хорошей репутацией. К другим методам, как распознать и не попасться на уловки мошенников при аренде квартиры относятся следующие:
- вносите оплату за риэлтерские услуги только после оформления договора по найму напрямую с владельцем жилья;
- соберите больше информации об арендуемое жилье: запросите все основные документы (оригиналы), выписки ЕГРН и прочие;
- познакомьтесь с соседями из ближайших квартир: люди, живущие рядом, могут рассказать много интересных нюансов о владельце, и самой недвижимости;
- не передавайте задаток без оформления соответствующего договора и расписки;
- не оставляйте оригиналы собственных документов, поскольку для проверки данных достаточно ксерокопий.
Также опытные специалисты по недвижимости советуют заключать соглашение о страховом депозите. Страхование имущества позволит избежать многих неприятностей и получить возмещение убытков в ситуации форс-мажора.
Документы для проверки
Во время заключения договора по найму недвижимости стоит проверить все ключевые документы. Именно для арендатора такая бдительность важна больше всего – осторожность позволит избежать аферистов, напрасно потраченных денег, нервов и сил. Перед подписанием бумаг стоит проверить:
- документ о праве собственности на жилье;
- кадастровый паспорт;
- специальную выписку на основе лицевого счета (о коммунальных платежах);
- выписку из книги домовладения.
Также полезно проверить данные собственника квартиры с помощью бесплатных онлайн-сервисов Госуслуг либо Росреестра. Подобные действия не займут много времени и помогут избежать различных неприятностей.
Дополнительно можно поискать информацию в социальных сетях. Достаточно часто для противодействия различным мошенникам создают специальные темы на форумах города, там можно найти много полезной информации.
Арендодатели иногда обращаются с вопросом о незаконно подключенных услугах интернет-провайдера. Для этого съемщики используют договор аренды и копии документов владельца.
Естественно, они не платят за услуги, и постепенно накапливается достаточно большой долг. Спустя 2-3 года на имя владельца может прийти письмо от судебных приставов, либо он случайно узнает о долге иным способом.
В такой ситуации довольно трудно доказать свою правоту, но возможно.
Сначала определите, какой акт был вынесен судом про текущий долг:
- Судебный приказ – его можно отменить на протяжение 10 дней с момента получения специального извещения. У второй стороны появляется возможность для обращения в суд с целью создания искового делопроизводства.
- Заочное решение отменяется на протяжении 7 суток, начиная от дня вручения копии принятого решения. Во время отмены заочного решения, судья сразу же назначит новое заседание.
В любом случае у владельца есть право доказать, что договор он не заключал. После этого направляется претензия к интернет-провайдеру на возмещение ущерба.
Кому принадлежат подвалы многоэтажек и как «захватить» себе пару метров?
Кому принадлежит подвал? Подвал — это общее имущество жильцов многоквартирного дома. Как и подъезд, крыша, лестница, лифт и чердак. Каждый собственник квартиры владеет еще и частью этого общего имущества, обязан содержать его в надлежащем состоянии, не портить и не ущемлять интересы других жильцов.
Самый простой способ приобрести метры для хранения в подвале — купить квартиру, к которой прилагаются эти самые метры. То есть в договоре купли-продажи и в свидетельстве о регистрации права собственности должна быть указана не только квартира, но и другое недвижимое имущество. (Согласно ст.
525 Гражданского кодекса Республики Беларусь в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.)
Если в договоре купли-продажи не указано, что право собственности на подвал переходит к вам, а в технических документах отсутствуют сведения о подвале, то претендовать на отдельное пользование им вы не можете.
Однако, как уже отмечалось выше, подвал жилого дома относится к общему имуществу, а каждый собственник квартиры — участник совместного домовладения, следовательно, имеет такое же право на пользование общим имуществом жилого дома, как и любой из собственников.
Как получить это право? Обратиться в обслуживающую организацию (ЖКХ, ТС, ЖСПК) и уточнить, на каких основаниях жильцы дома пользуются подвалами и включены ли подвалы в их правоустанавливающие документы на квартиру. Если окажется, что все пользуются подвальными помещениями по принципу «кто первый встал, того и тапки», стоит поговорить с соседями, чтобы и вам выделили часть помещения.
По закону это должно выглядеть так: участники совместного домовладения собираются на общее собрание, чтобы обсудить вопрос передачи во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения квадратных метров в подвале для обустройства кладовки (ст. 172 ЖК). Письменное согласие на это должны дать две трети от общего количества участников совместного домовладения.
Между тем, даже при наличии подвала, возможности оттяпать себе в нем несколько метров для хранения овощей-лыж-инструмента может и не быть.
Причина в том, что работники ЖКХ должны иметь доступ к инженерным сетям дома, которые чаще всего располагаются именно в подвале.
Поэтому отгородить в нем кладовки, которые окажутся на путях подхода к общедомовым сетям, не разрешат, а также демонтируют то, что уже отгорожено.
- Яна Щука
- Фото Виктора Кислого
- Портал коммунальной грамотности
22 Авг 2019
Верховный суд: владельцы квартир могут зарабатывать на аренде крыш, стен и подвалов многоэтажек | Политика, экономика, общество (без банов)
21 марта 2018 г.
Рубрики: ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И ЖКХ
Владельцы квартир в жилых многоэтажках смогут получать плату за аренду крыш и стен от провайдеров, которые устанавливают в домах свое оборудование для передачи сигнала. Верховный суд вынес решение, которое может стать прецедентом в подобных спорах.
Согласно закону россияне уже давно имеют право взимать с компаний плату за аренду стен и крыш, так как они считаются общедомовым имуществом и в равной степени принадлежат всем жильцам дома.
Многие ТСЖ имеют такой большой доход от провайдеров, что без труда покрывают расходы на капремонт, пишет «Российская газета».
По закону собственники квартир владеют всеми стенами дома, чердаками, подвалами и крышей. Но до сих пор у многих и мысли не возникает брать с провайдеров плату за аренду, ведь сами же жильцы и пользуются интернетом, кабельным телевидением и телефонной связью. Очень часто компании все же платят ренту, но деньги растворяются на счетах управляющих компаний.
Некоторые УК даже не спрашивают согласия на такую деятельность у собственников, хотя по закону все решения должны приниматься на общем собрании жильцов. «В большинстве случаев разговор об этом ведется с управляющей компанией. И деньги растворяются на счетах УК.
Это часто темная история», — подтверждает исполнительный директор центра «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.
Эксперты говорят, что в последние годы суды отказывали собственникам жилья в праве получать ренту с провайдеров. Решение Верховного суда может изменить эту практику. В определении говорится, что компании имеют право устанавливать оборудование в домах только с согласия жильцов.
Судебный прецедент может также стать инструментом в борьбе с управляющими компаниями, которые очень часто навязывают жильцам какого-то определенного провайдера. Теперь собственники смогут сами решать, услугами каких компаний пользоваться.
Сейчас в России уже довольно часто собственники возвращают крыши, чердаки и стены под свой контроль, пишет «Российская газета». Владельцы жилья также могут зарабатывать на операторах связи, на размещении рекламных конструкций и вывесок на фасадах домов, на сдаче в аренду подвальных помещений.
Ренту можно получать даже с земельного участка вокруг дома, собирая плату с владельцев киосков, палаток и магазинов, но для этого его нужно поставить на кадастровый учет.
По Жилищному кодексу доходы от аренды могут быть направлены на снижение размера взносов по капремонту или даже освобождение
Провайдер против ТСЖ: нужно ли платить за провода на крыше дома — новости Право.ру
Иллюстрация: Право.Ru/Острогорская Оксана «Ростелеком» обязался платить ТСЖ за размещение интернет-оборудования на крыше многоэтажек, но когда заключил договоры с несколькими собственниками, отказался вносить арендную плату. Демонтировать оборудование он тоже не хотел, потому что это противоречит интересам его клиентов. ТСЖ обратилось в суд, но три инстанции встали на сторону оператора связи. Почему они не правы, объяснил Верховный суд. Его решение прокомментировали эксперты.
Чтобы продавать населению доступ в интернет, провайдеры устанавливают оборудование и протягивают провода на крышах, чердаках, в подъездах многоэтажек. Все это по закону является общим имуществом жильцов дома. Интересы операторов связи и управляющих компаний то и дело расходятся, говорит юрист МКА «Арбат» Сергей Сергеев. В результате первые могут отказаться платить за пользование общим имуществом, а вторые грозят не пускать их в дом вместе со своим оборудованием, рассказывает Сергеев.
«Фортуна» против «Ростелекома»
Подобный спор разрешил недавно Верховный суд. В июле 2016 года ТСЖ «Фортуна», которое объединило две новостройки Хабаровска, заключило договор с «Ростелекомом» по размещению линий связи. Плата составляла 9000 руб. в месяц и ежегодно повышалась на 10%. Эти условия согласовало общее собрание собственников жилья.
Через несколько месяцев «Ростелеком» уведомил, что хочет расторгнуть соглашение об аренде в одностороннем порядке, но отказался демонтировать оборудование. Он сообщил, что уже заключил договоры с несколькими жильцами, а значит, может пользоваться площадями дома бесплатно и без договора с ТСЖ.
В ответ «Фортуна» потребовала демонтировать оборудование в суде (дело № А73-3046/2017).
В этом сюжете
Три суда отказали в требованиях. По их мнению, чтобы безвозмездно разместить оборудование и линии связи, достаточно заключить договоры на интернет с несколькими собственниками квартир.
Они имеют право пользоваться общим имуществом: крышами, подъездами – и разрешили провайдеру размещать там оборудование в своих договорах на интернет.
А требование ТСЖ демонтировать оборудование противоречит интересам жильцов, потому что клиенты «Ростелекома» лишатся интернета, объяснили три инстанции.
Эту логику не разделила экономколлегия Верховного суда. Она указала, что договоры на интернет с жильцами не освобождают провайдера от оплаты аренды общего имущества. Тем более вопросы аренды решило общее собрание собственников. Волеизъявление отдельных жильцов не может этому противоречить.
«Договоры на интернет с отдельными жильцами не освобождают провайдера от обязанности оплачивать аренду общего имущества», – Верховный суд.
ВС обратил внимание на то, что фактически договорные отношения продолжались, потому что «Ростелеком» пользовался оборудованием после отказа от договора.
При новом рассмотрении дела суду придется выяснить, хочет ли ТСЖ продолжать отношения с «Ростелекомом», учесть интересы отдельных собственников, которые получают от него интернет, и не забыть о статусе ТСЖ, которое управляет домами в интересах всех без исключения собственников.
О доходах и правовых барьерах управляющих компаний
Верховный суд показал себя убежденным сторонником правового равенства всех субъектов и возмездности экономических отношений, полагает руководитель проектов МКА «Фрейтак и сыновья» Виктор Спесивов. Оператор связи ссылался, что его клиенты согласились на размещение оборудования. Но это не значит, что размещение должно быть именно безвозмездное, полагает Спесивов.
Клиентам, по большому счету, все равно, как провайдер окажет им услуги. К тому же если доступ в интернет для жильцов платный, то почему размещение оборудования должно быть бесплатным.
Руководитель проектов МКА «Фрейтак и сыновья» Виктор Спесивов
Кому принадлежат подвалы многоэтажек и как «захватить» себе пару метров?
Продается квартира с подвалом в придачу… Возможно, такие объявления встречаются, но нам не попадались. Между тем вопрос «Как получить подвал (помещение в подвале) в личное пользование?» на портале коммунальной грамотности не редкость.
Обобщив интересы читателей и законодательную базу, мы сформировали небольшую инструкцию о том, как получить метры квадратные в подвале для хранения инструмента, консервации, старой мебели и тому подобного (конечно, если подвал в вашем доме есть).
Кому принадлежит подвал? Подвал – это общее имущество жильцов многоквартирного дома. Как и подъезд, крыша, лестница, лифт и чердак. Каждый собственник квартиры владеет еще и частью этого общего имущества, обязан содержать его в надлежащем состоянии, не портить и не ущемлять интересы других жильцов.
Самый простой способ приобрести метры для хранения в подвале – купить квартиру, к которой прилагаются эти самые метры. То есть в договоре купли-продажи и в свидетельстве о регистрации права собственности должна быть указана не только квартира, но и другое недвижимое имущество. (Согласно ст.
525 Гражданского кодекса Республики Беларусь в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.)
Если в договоре купли-продажи не указано, что право собственности на подвал переходит к вам, а в технических документах отсутствуют сведения о подвале, то претендовать на отдельное пользование им вы не можете.
Однако, как уже отмечалось выше, подвал жилого дома относится к общему имуществу, а каждый собственник квартиры – участник совместного домовладения, следовательно, имеет такое же право на пользование общим имуществом жилого дома, как и любой из собственников.
Как получить это право? Обратиться в обслуживающую организацию (ЖКХ, ТС, ЖСПК) и уточнить, на каких основаниях жильцы дома пользуются подвалами и включены ли подвалы в их правоустанавливающие документы на квартиру. Если окажется, что все пользуются подвальными помещениями по принципу «кто первый встал, того и тапки», стоит поговорить с соседями, чтобы и вам выделили часть помещения.
По закону это должно выглядеть так: участники совместного домовладения собираются на общее собрание, чтобы обсудить вопрос передачи во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения квадратных метров в подвале для обустройства кладовки (ст. 172 ЖК). Письменное согласие на это должны дать две трети от общего количества участников совместного домовладения.
Между тем, даже при наличии подвала, возможности оттяпать себе в нем несколько метров для хранения овощей-лыж-инструмента может и не быть.
Причина в том, что работники ЖКХ должны иметь доступ к инженерным сетям дома, которые чаще всего располагаются именно в подвале.
Поэтому отгородить в нем кладовки, которые окажутся на путях подхода к общедомовым сетям, не разрешат, а также демонтируют то, что уже отгорожено.
Яна Щука, портал коммунальной грамотности населения
Сколько может стоить размещение оборудования провайдеров на общедомовом имуществе?
Раньше провайдеры занимали общее имущество на основании отдельных договоров об оказании услуг связи некоторым жителям. И суды долгое время это устраивало.
Попытки согнать операторов (провайдеров) с общего имущества или хотя бы заставить платить за его использование чаще всего завершались в пользу владельцев оборудования.
В 2018 году после нескольких однотипных последовательных определений Верховного Суда РФ практика поменялась в пользу собственников.
В качестве иллюстрации выводов — кусочек из определения ВС РФ от 13 июня 2018 г. по делу № 308-ЭС17 – 22313:
«Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения, вопреки доводам ответчика и выводам суда округа, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования ответчиком общим имуществом и освобождать его от внесения платы за такое пользование.… такой договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом.
… размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания и, если собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование».
То же самое можно прочесть в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 25.04.2018 г. № 304-ЭС17 – 10944, от 21.05.2018 г. № 303-ЭС17 – 22462, от 08.06.2018 г.
№ 306-ЭС18 – 448.Их много посыпалось в тот год.
После этих решений суды стали смелее взыскивать с провайдеров суммы, установленные на общих собраниях собственников в качестве платы за использование общего имущества.
Многих читателей интересуют конкретные цифры, поэтому вот примеры взыскания платы с расценками
Определение ВС РФ от 9 сентября 2019 г. № 301-ЭС18 – 14237 по делу №А17 – 4238/2017:
Оставлены в силе решения нижестоящих судов о взыскании платы, установленной протоколом заседания правления ТСЖ (300 руб/мес за размещение комплекса оборудования в каждом из 14 подъездов дома).
При этом собрание собственников уполномочило правление «провести работу по юридическому оформлению присутствия провайдеров в многоквартирном доме в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ».
То есть здесь правление действовало по поручению и от имени собственников, но я рекомендую условия договоров, в том числе цену, утверждать на самом собрании собственников.
Определение ВС РФ от 7 августа 2019 г. № 306-ЭС19 – 12137 по делу № А65 – 34196/2018:
Также взыскана плата, установленная общим собранием собственников (с каждого интернет-провайдера 5 000 руб/мес.). Суды отметили, что ответчик не представил доказательств признания этого решения недействительным или установления в нём несоразмерной платы за пользование.
Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делам № А67 – 6011/2017, № А67 – 4370/2017 и № А67 – 3195/2017:
Управляющая компания взыскала с провайдера задолженность по договору об использовании общего имущества (150 руб. за один подъезд дома в месяц). Провайдер подавал встречный иск о признании этого договора недействительным в части условий о взимании платы, но суд ему отказал.
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А31 – 6641/2018:
УК взыскала неосновательное обогащение с провайдера. Собственники на собрании утвердили плату в размере 295 рублей в месяц за каждую точку подключения, но провайдер отказался от заключения договора на таких условиях. Однако это не спасло его от взыскания денег.
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А26 – 3945/2019:
УК из Карелии взыскала неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами. В этом деле стоимость размещения по решению общего собрания составляла 1 500 рублей в месяц за комплект оборудования (независимо от количества абонентов).
Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда по делу № А04 – 6181/2019:
УК из Амурской области успешно взыскала деньги с провайдера, хотя тот был очень сильно не согласен с расценками, установленными на общем собрании — 700 рублей в месяц.
Суд указал, что провайдер не доказал несоразмерности размера платы, протокол общего собрания собственников является действительным, не оспорен.
В обоснование своего утверждения о чрезмерности платы ответчик представил отчёт об оценке, согласно которому рыночная стоимость размера ежемесячной платы за размещение провайдерского оборудования в многоквартирном жилом доме составляет 53,36 рублей.
Суд же отметил, что выводы отчёта противоречат решению собрания в части размера платы, и для исключения противоречий необходимы специальные познания в области оценочной деятельности. Ответчик вправе был ходатайствовать перед судом о проведении по делу судебной экспертизы, но этого не сделал, поэтому в основу решения положено решение общего собрания о 700 руб. в мес.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А76 – 43515/2018 из Челябинска:
УК обратилась в суд с исковым заявлением к оператору связи о взыскании денег за фактическое пользование общим имуществом в сумме 0,5 млн руб. по ряду домов.
До этого общие собрания собственников в этих домах наделили её полномочиями по заключению договоров пользования общим имуществом, а также вести дела в судах со всеми правами истца по всем вопросам, связанным с пользованием общим имуществом, в том числе, по вопросам взыскания за фактическое пользование общим имуществом. Также на собрании установили размер минимальной платы за пользование общим имуществом — для провайдеров и операторов — не ниже 800 руб. в месяц.
Первая инстанция иск УК удовлетворила, а вторая отказала. Апелляционный суд решил, что протоколы не свидетельствуют о делегировании УК полномочий по распоряжению общим имуществом МКД, в том числе правомочий по судебной защите этого права распоряжения (из-за смены УК и по другим причинам).
Однако суд округа отменил решение апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение, указав, что нижестоящий суд «фактически полностью освободил оператора от обязанности по несению расходов за пользование общим имуществом МКД и полностью лишил собственников права на взыскание указанной платы». Заново дело еще не рассмотрено.
Отрицательный пример — Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда по делам № А41 – 105024/18 и А41 – 21533/2018:
УК из Московской области попыталась взыскать 7 200 руб. за 9 месяцев использования общего имущества, однако ей было отказано, так как стоимость определяла сама управляющая компания.
На общем собрании собственники уполномочили управляющую организацию самостоятельно принимать решения об условиях использования общего имущества по согласованию с Советом дома. Суд указал, что такой протокол не годится, так как не подтверждает, что собственники согласовали цену договора.
Интересно то, что между УК и провайдером имелся подписанный договор с установленным в нём размером платы.
Еще более интересно то, что годом ранее аналогичная история с теми же действующими лицами, но противоположным результатом произошла по делу № А41 – 89114/17, дошедшего до Верховного Суда РФ (постановление от 15.02.2019 г. № 305-ЭС18 – 25285):Та же управляющая организация взыскала с того же провайдера за 2 года 433 тыс.руб., и суд в тот раз не смутило самостоятельное определение компанией цены договора:
«В соответствии с договором управления ОАО „Жилкомплекс“ имеет право распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т. д.) с целью наиболее эффективного обслуживания данного имущества.
Таким образом, ОАО „Жилкомплекс“, представляя интересы собственников нежилых помещений в многоквартирных домах и неся ответственность за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, уполномочено заключать в интересах собственников помещений в многоквартирных домах договоры с организациями связи о размещении в помещениях, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, оборудования средств связи, в том числе — телекоммуникационной сети.
При заключении указанных договоров, их стороны, то есть управляющая организация с одной стороны, и организация связи — с другой, вправе определять условия таких договоров, в том числе условие о цене договора, то есть по взаимному соглашению определять соразмерную плату за пользование общим имуществом многоквартирного дома организациями связи».
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60 – 57558/2018:
ТСЖ из Екатеринбурга взыскало с провайдера 32 тыс.руб. — по 1 000 за месяц использования общего имущества. Ответчик опять был недоволен суммой, но суд отметил, что провайдер сам подписал договор с такими условиями.
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А65 – 26788/2019:
ТСЖ из Казани взыскало 70 тыс. руб..
На общем собрании собственники приняли решение о предоставлении операторам связи (провайдерам) права пользования общим имуществом только на возмездной основе, в размере 5 000 руб.
в месяц с каждого интернет-провайдера, наделив председателя правления ТСЖ полномочиями по заключению соответствующих договоров.От заключения договора провайдеры отказались, но деньги в итоге пришлось заплатить.
В суде ответчик ожидаемо выразил свое несогласие с размером платы (5 000 руб.), указав на его несоразмерность.
Суд отметил, что определение соразмерной платы находятся в исключительной компетенции общего собрания собственников, а вопросы ценообразования услуг по предоставлению в пользование части общего имущества и соразмерности платы за размещение оборудования связи законодательством не определены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться тем размером, который утвердили на общем собрании.
Аналогичные решения того же суда:
- по делу № А65 – 19684/2019: ТСЖ взыскало с Ростелекома 40 000 руб. (по 5 тыс.руб. за месяц использования).
- по делу № А65 – 3150/2019: ЖСК из Казани вытрясло опять из Ростелекома 12 000 руб. за 2 месяца использования общего имущества.
- по делу № А55 – 30542/2018: ТСЖ из Самарской области взыскало 36 000 руб. неосновательного обогащения, так как собственники приняли решение об ежемесячной оплате из расчета 500 руб. за единицу оборудования (получилось 2 000 руб. ежемесячно). Между сторонами имелся подписанный на таких условиях договор.
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56 – 110639/2017:
Управляющая компания взыскала 1 млн. руб. — именно столько накапало по 52 домам, находящихся под её управлением, за несколько лет использования общего имущества (оплата в 600 руб. в мес. была установлена на общих собраниях).
Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А09 – 14142/2017:
Товарищество из Брянска взыскало с провайдера 1 500 руб. за каждый месяц использования общего имущества (всего 10 500 руб.). Имелось решение общего собрания о такой цене, а также досудебная оценка (экспертиза) об определении рыночной величины арендной платы за пользование местом под размещение телекоммуникационного оборудования.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А03 – 7581/2018:
Интересное, хоть и типичное дело из Барнаула.Типичность в том, что ТСЖ взыскало всё, что полагалось (больше 1 тыс. руб. в месяц за каждый антивандальный шкаф с оборудованием).
Интересность в том, что здесь в договоре была предусмотрена возможность индексации платы. Но когда ТСЖ этой возможностью воспользовалось и повысило плату с 3,5 тыс. руб. в месяц до 4,2 тыс.
, Ростелеком забил на оплату и стал присылать жалкие 300 руб. в месяц за всё.
В суде провайдер также пытался утверждать, что расторг договор в одностороннем порядке, на что суд заметил:
«К рассматриваемым правоотношениям не применяются положения статьи 782 ГК РФ об одностороннем расторжении договора оказания услуг, которыми руководствовалось общество, а условия договора не предусматривают возможность одностороннего отказа от договора, и, кроме того, заявив отказ от договора, ответчик продолжил использовать общее имущество МКД в своей деятельности для оказания услуг связи отдельным собственникам, являющимся его абонентами. Таким образом, суды пришли к верному выводу, что договор в установленном законном порядке не расторгался и не оспаривался, заявление ответчика об отказе от договора носило формальный характер, так как он продолжал использовать имущество МКД».
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60 – 43646/2019:
Спор из Екатеринбурга закончился стандартно: ТСЖ взыскало 200 тыс.руб. за 2 года, но в этом деле есть жирная изюмина: в решении суд просто раскатал ПАО «Мобильные ТелеСистемы» и его отчёт об оценке размера платы.
https://www.youtube.com/watch?v=5_Vcy93kWFc
Из судебной практики оператор понял то, что надо доказывать несоразмерность установленной жителями платы. В данном случае собственники утвердили расценки: за размещение в жилом доме кабельных линий (кроме транзитных) — 1 500 руб.
в месяц и за размещение 14 цельнометаллических шкафов — 7 000 руб. в месяц, итого 8 500 руб. в месяц.Поэтому в суд был принесён отчёт оценщика, согласно которому размер платы за весь период составляет не 200 тыс., а 4 950 руб.
Суд не стал принимать его во внимание, отдав приоритет решению общего собрания и указав, что определенная оценщиком стоимость является рекомендуемой, а не обязательной к применению.
Дальше в решении крайне детально расписано что не так с самим отчётом. Вот только часть из написанного:
- отчёт не содержал каких-либо выводов о несоразмерности платы, установленной собственниками,
- расчёт рыночной стоимости права пользования проведён без учёта дополнительных критериев, например, размера материальной выгоды, которую получает ответчик в связи с размещением оборудования.
- отчёт оценщика не соответствовал требованиям Федерального Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности, требованиям обязательных Федеральных стандартов оценки:
- в Отчёте не было информации о размещении оборудования связи для транзита, не хватало сведений о конкретном составе оборудования связи;
- не принят во внимание тот факт, что истец оплачивает электрическую энергию, потреблённую оборудованием ответчика;
- состав оборудования определён оценщиком на основании справки оператора, фактическое же количество оборудования оценщиком не проверялось и не определялось;
- отсутствует описание объекта оценки (части общего имущества), вместо него описан сам дом;
- оценщик использовал информацию, размещённую в ГИС ЖКХ в период изготовления отчёта, то есть не на дату, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки;
- анализ наиболее эффективного использования оценщиком не проводился;
- не выявлено зависимости от характеристик оборудования, так как для предоставления своих услуг провайдеры, как правило, используют сопоставимое оборудование; по мнению оценщика ценообразующими факторами, являются: местоположение в городе, физические характеристики объекта (год постройки), т. е. не имеет значения, сколько и какого в доме установлено оборудования оператора связи, имеется ли оборудование для транзита, либо нет.
Суд округа это решение поддержал.
Кратко:
▪ В данный момент проблем со взысканием денег с провайдеров практически не наблюдается. Суды исходят из того, что ответчики не могут доказать несоразмерность размера платы, установленной собственниками.▪ Цену надо прописывать в самом решении общего собрании.
▪ Там же желательно наделить УК / ТСЖ / кто у вас там / полномочием на обращение в суд (на всякий случай).▪ Само собой нужно решение о том, кто будет заключать договоры от имени собственников.
При этом отказ провайдеров от заключения этих договоров пока не спасает их от взысканий.
▪ Рано или поздно операторы продавят для себя более мягкие условия размещения своего оборудования. Пока этого не произошло, читающим меня представителям провайдеров можно рекомендовать не ждать, пока собственники установят свои цены, а с помощью какого-либо жителя провести собрание для принятия решений о приемлемых условиях использования общедомового имущества.
Подпольный заработок. Как подвалы и чердаки жилых домов могут оплачивать услуги ЖКХ
Чердак, подвал и даже крыша могут быть источником получения прибыли, и про это прекрасно знает большинство управляющих компаний (УК), которые не забывают сдать в аренду интернет-провайдеру часть крыши или стены в подъезде для установки соответствующего оборудования, или предоставить — за плату — часть фасада для рекламных конструкций, баннеров и растяжек, или сдать в аренду часть земельного участка под домом для строительства автостоянки, установки цветочного ларька или продуктового павильона. А ведь доход могут получать жители, а не УК.
Действительно, в ряде случаев недобросовестные управляющие компании используют общедомовое имущество по своему усмотрению, да ещё и с коммерческой выгодой для себя.
При этом в платёжки за услуги ЖКХ такие УК строку «содержание помещения» внести не забывают. Вот и получается, что за содержание общего имущества платит собственник квартиры, а пользуется этим имуществом сторонний арендатор.
Но как такое возможно, неужели нельзя этого избежать?
Чаще всего — можно, но для этого необходимо, чтобы собственники недвижимости в многоквартирном доме занимали активную позицию, участвовали в проведении общего собрания, которое и определяет, как будет использоваться общее домовое имущество и какую УК пригласить для управления эксплуатацией многоквартирного дома. При этом, согласно закону, УК получает от собственников право пользоваться общедомовой территорией и осуществлять её обслуживание, но не более того. Всё имущество дома — это собственность его жильцов (ст. 162 ЖК РФ).
Даже если в договоре между УК и собственниками дома определён порядок доступа к нежилым помещениям, это не означает, что УК может для себя извлекать коммерческую выгоду за пользование общедомовым имуществом, так как УК не может быть признана отдельным хозяйствующим субъектом. На это неоднократно в своих определениях указывал Верховный суд.
А вот собственники помещений в многоквартирном доме получать пассивный доход от общего домового имущества могут.
Конечно, недобросовестные УК стараются не акцентировать внимание жителей на данной норме, ведь они предпочитают вести дела с арендаторами без общего собрания жильцов, хотя, согласно статье 45 ЖК РФ, управляющая компания обязана вести реестр собственников, в случае коммерческого использования общедомового имущества каждому собственнику положена его доля от дохода. Распределяется эта доля пропорционально размеру площади помещения, которое принадлежит конкретному собственнику (ст. 37 ЖК РФ).
Поэтому, если ваш дом изобилует антеннами сотовых операторов, рекламными вывесками или коммерческими помещениями, есть повод задуматься, куда уходят деньги от арендных платежей всех этих организаций.
Следует отметить, что УК не всегда виновата в том, что коммерсанты из вашего дома аренду собственникам не платят.
Если обнаружилось, что кто-то использует общее имущество дома для личных нужд, сначала нужно разобраться, законно ли это.
Можно обратиться в Росреестр или просто сделать запрос через портал госуслуг и проверить наличие протокола общего собрания собственников, на котором решили передать имущество в аренду.
Фото © ТАСС / Матыцин Валерий.
По закону вся информация об управлении домом, включая протоколы общих собраний, должна размещаться на официальном портале по ЖКХ, но, к сожалению, детальные сведения там есть только по малому количеству домов.
Придётся обращаться в УК, которая обязана показать вам все документы. Никаких законных оснований для отказа у неё нет.
Тут и выяснится, что у чердачных и подвальных помещений могут быть отдельные собственники, никоим образом не связанные ни с одним из жильцов этого дома.
Законно ли это? В разных случаях по-разному.
В 90-е годы законодательство допускало приватизацию подвальных и иных помещений, этим пользовались «предприимчивые люди», которые приватизировали или выкупали нежилые помещения на чердаках и в подвалах. Особый интерес был к тем, которые были «удачно» расположены. «Прихватизированные» помещения переоформляли в собственность новых покупателей.