Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2020 года на рынке инвестиций в недвижимость России. Несмотря на негативные ожидания игроков рынка в начале пандемии, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг 257,8 млрд руб., что всего на 8% ниже прошлогоднего показателя. Падение оказалось сдержанным, однако на рынке наблюдаются поступательные структурные изменения, которые будут в дальнейшем формировать поведение инвесторов.
- С учетом изменения валютного курса, показатель общего объема инвестиций в недвижимость России в 2020 году, выраженный в долларах США, снизился на 18% г/г, что лучше аналогичного показателя в среднем по Европе, где, по предварительным данным, падение составило 27%, Азиатско-Тихоокеанского региона (-21%), а также США, где падение составило 37%.
- По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia, последний значимый кризис на рынке инвестиций, наблюдавшийся в 2014 году, привел к снижению совокупного годового объема, номинированного в рублях, на 46%. Отсутствие столь сильного падения в текущий кризис обусловлено, в первую очередь, активным интересом девелоперов к площадкам под строительство прежде всего жилых проектов. Игроки рынка активно наращивают портфель площадок под будущий девелопмент жилья, показывающий большую устойчивость к кризисным явлениям, чем основные отрасли коммерческой недвижимости. Поведение инвесторов в стабилизированные активы при этом можно оценить как осторожное. Большинство профильных игроков предпочли отложить приобретения готовых объектов недвижимости, за исключением стабилизированных складских активов.
- Период пандемии катализировал разницу между объектами высокого и более низкого качества: в период кризиса премиальные объекты во всех сегментах недвижимости показали большую устойчивость. Особенно это было отмечено в торговом сегменте.
Доля иностранных инвесторов стала минимальной с 2008 года, снизившись на 12 п.п. г/г до рекордно низких 6% против традиционных 15-25%.
Факторами такого снижения являлись пандемия коронавируса, рекордное падение цен на нефть в первой половине года, а также анонсированный к введению 15%-й налог на доходы иностранных компаний, выводимые за границу.
Мы ожидаем, что в 2021 году и в следующие несколько лет показатель не будет превышать 10% от общего объема инвестиций.
- Одним из важных итогов года стал максимальный объем инвестиций в складской сегмент за всю историю – в логистические и складские активы было вложено более 41 млрд руб. Глобальная заинтересованность инвесторов в складских объектах практически всех крупнейших рынков мира возросла в период пандемии и последующих ограничений. Логистические и складские объекты стали неотъемлемой частью развития рынка e-commerce.
- Был отмечен возросший интерес инвестиционных фондов к диверсификации своего портфеля за счет приобретения современных складских комплексов с качественными арендаторами, генерирующими стабильный арендный доход. Так, крупнейшей сделкой 2020 года в складском сегменте стало приобретение фондом «Сбербанк – арендный бизнес 3» индустриального парка «PNK Парк Вешки» – сумма сделки достигла 9-10 млрд руб. Стоит отметить, что фонд управляет средствами розничных инвесторов, для которых безопасность инвестиций является одним из важнейших критериев выбора объекта для инвестирования. В текущем рынке такими активами оказались складские и логистические комплексы. Примером похожей покупки также можно назвать сделку с участием Knight Frank по покупке фондом «ВТБ Капитал – Рентный Доход», который также ориентирован на розничных инвесторов, двух объектов PNK – «PNK Парк Валищево» и «PNK Парк Толмачево». Активность крупных профильных игроков также остается высокой: можно отметить приобретение компанией PLT логистического парка «Север-1» за 7-8 млрд руб.
Динамика объема инвестиций в складской сегмент
Крупнейшие инвестиционные сделки в 2020 году
| Объект | Сегмент | Регион | Покупатель фактический | Валюта сделки | Цена в валюте сделки диапазон | |
| БЦ Skylight, башня А | Офисы | Москвы | n/a | Рубль | 13-14 млрд | |
| PNK Парк Вешки | Склады | Москва |
|
Рубль |
9–10 млрд |
|
| Девелоперский проект на территории МТЗК | Площадки под девелопмент | Москва | ПИК | Рубль | 8-10 млрд | |
| БЦ Diamond Hall | Офисы | Москва |
|
Рубль |
7-8 млрд |
|
| Север-1 | Склады | Москва | Рубль | 7-8 млрд |
- На фоне существенного снижения стоимости заемного финансирования в 2019-2020 гг. ставки капитализации продемонстрировали изменения, которые различаются от сегмента к сегменту. Для складов, которые продемонстрировали устойчивость к негативным эффектам из-за пандемии, ставки капитализации снизились на 1 п.п. и сейчас находятся в диапазоне 10,0–11,0% для премиальных складских активов Москвы и Московского региона. Офисный сегмент в период пандемии чувствовал себя менее уверено, чем складской, однако было закрыто несколько крупных сделок, в результате чего ставки капитализации на офисные объекты не изменились, и диапазон для премиальных объектов остался на уровне 9–10%. Для торговых объектов верхняя граница увеличилась на 0,5 п. п. в 2020 году, актуальный диапазон составляет 9,5–11,0%.
- Стоит отметить, что подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации является стремлением к соблюдению общих рыночных тенденций. Тем не менее, в рамках текущего рынка, ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую и меньшую сторону, особенно относительно торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк.
Ставки капитализации
- Динамика общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость
- Структура инвестиций по сегментам
- По абсолютному значению инвестированных средств первое место заняли площадки под девелопмент – на них пришлось 49% общего объема 2020 года против 23% годом ранее. Рост доли инвестиций в этот сектор обусловлен несколькими факторами. Во-первых, снизилась активность сделок с готовыми объектами по причине повышенной неопределенности относительно традиционных объектов коммерческой недвижимости. Во-вторых, столь значимый рост поддержали факторы дешевой ипотеки и снижения ставок по депозитам, что подтолкнуло розничных покупателей и инвесторов к приобретению доступной им жилой недвижимости.
- Алексей Новиков: «Хочется отметить, что мы наблюдаем следующие изменения на рынке, которые выражаются в том, что основным его драйвером постепенно становятся розничные инвесторы, которые выходят из банковских депозитов и активно выводят средства как на фондовый рынок, так и на рынок недвижимости. Их очевидным первым выбором становится жилая недвижимость, что разгоняет темпы и цены продаж и подталкивает девелоперов к активному формированию земельного банка. Дальнейшие прогнозы в данном отношении осложняются непредсказуемостью в отношении планов правительства по продолжению поддержки льготной ипотеки во второй половине 2021 года и далее».
- Лидером роста доли инвестированных средств стал складской сегмент – доля в общем объеме увеличилась в восемь раз по сравнению с 2019 годом из-за возросшей заинтересованности инвесторов, в том числе и крупных российских инвестиционных фондов. В абсолютном выражении вложения в складской сектор также увеличились более чем в восемь раз (в 2019 году показатель был порядка 5 млрд руб.). Частично годовой восьмикратный рост вложений также можно связать с провальным, с точки зрения инвестиций в склады, 2019 годом. Тем не менее, по сравнению с более успешными 2015 и 2018 годами показатель все равно продемонстрировал двукратный рост. Стоит также отметить, что рынок складов по количеству квадратных метров и объему капитализации гораздо меньше других, и его доля никогда не сможет приблизиться к 50%, как, например, доля сектора площадок под девелопмент. Мы ожидаем сохранения интереса инвесторов к складским и логистическим активам и в 2021 году, с долей инвестиций в данный сектор на уровне до 15-20%.
- Доля офисного сегмента в общей структуре 2020 года снизилась с 33% до 27% г/г. Относительно высокий показатель доли вложений сегмент сохранил благодаря крупным сделкам, закрытым в III и IV кварталах – покупке башни А в БЦ Skylight и БЦ Diamond Hall.
- Существенное снижение доли инвестиций отмечено в торговой и гостиничной отраслях – показатель снизился до с 27% до 6% и с 7% до 2% соответственно. Такое падение объясняется более высокой степенью неопределенности данных сегментов. В 2021 году инвесторы, вероятно, продолжат с осторожностью заключать сделки с данными активами.
- Мы ожидаем, что в 2021 году общая инвестиционная активность будет возобновляться, хоть пока и сдержанно. В зависимости от темпов восстановления экономики, годовой показатель будет составлять порядка 270-290 млрд руб., рост прогнозируется на уровне 5-15%. При этом, с ожидаемым усилением интереса инвесторов к складским активам, ставки капитализации могут продолжить снижение в данном сегменте.
- Алексей Новиков отмечает: «Несмотря на неопределенность в экономике и ситуации в мире в 2020 году, результаты года для российского рынка недвижимости оказались более позитивными, чем это предполагалось в начале пандемии. Главным является факт изменения привычных подходов инвесторов, чье внимание резко переместилось на складской сегмент. Растущая потребность компаний в таких площадях будет генерировать стабильный поток инвестиций в объекте логистической инфраструктуры. Отдельно стоит отметить возрастающую на рынке активность инвестиционных фондов, привлекающих средства физических лиц для приобретения объектов коммерческой недвижимости. Доля сделок, закрытых в 2020 году с такими российскими участниками, как «Сбербанк Управление Активами», УК «Альфа-Капитал», «ВТБ Капитал – Рентный доход», составила порядка 8% совокупного инвестиционного объема, и мы ожидаем дальнейшее усиление позиций таких игроков на рынке инвестиций. Инвестиции в коммерческую недвижимость постепенно становятся все более доступны и небольшим частным инвесторам, аналогично с тем, как это сейчас происходит с рынком акций».
torgi-blog.com
TORK: Обеспечьте безопасную рабочую среду в офисе Правильная реклама в OFFICE NEWS
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
| Коллаж Алены Марченко |
Эксперты полагают, что сложившаяся ситуация — временное явление. Падение связано больше с тем, что многие компании перешли в позицию ожидания и избегали крупных сделок во время пандемии. 2021 год обещает всё наладить.
Склады в плюсе
По данным Colliers International, объём инвестиций в недвижимость снизился на 36% и составил $776 млн. В Knight Frank оценили падение в 42%. По мнению обеих компаний, лучше всего пандемию пережили складская недвижимость и земельные участки под жилье.
Сегмент складской недвижимости сформировал 46% всего объёма вложений в коммерческую недвижимость, что в 2 раза больше, чем в 2019 году. При этом эксперты обращают внимание, что в 2020 году удалось реализовать готовых объектов и участков под строительство складов на общую сумму 13,2 млрд рублей, что всё же на 15% меньше, чем по итогам предыдущего года.
Значительному объему сделок в складах способствовал низкий уровень вакансии, который наблюдается на рынке последние 2 года. Кроме того, пандемия увеличила спрос на складские площади со стороны компаний онлайн торговли.
Среди крупнейших сделок — продажа грузового терминала «Пулково» («Колибри»), Логопарка «Троицкий» (PLT и Фонд Mubadala совместно с РФПИ), а также сделка Fix Price и PNK Group по схеме built-to-suit.
Наиболее активным сектором стали земельные участки под жильё.
«Наиболее активным в 2020 г. стал рынок продажи земельных участков под жильё — увеличение в 2,7 раза по сравнению с 2019 г. Это объясняется тем, что прошедший год был для девелоперов жилья весьма успешным, спрос во всех сегментах был высоким, а динамика цен была наиболее стремительной с 2008 года.
Обычно рынок жилья подогревается тревожными и паническими настроениями граждан. И когда начинается угроза кризиса, люди активно покупают квартиры, как произошло и в этом году.
В результате жилой девелопмент находится на подъеме, девелоперы формируют свои адресные программы и покупают земельные участки в больших объемах.
К тому же в этом году наладился механизм расчетов через эскроу-счета, и соответственно проектного финансирования, что улучшило функционирование рынка жилого девелопмента и дополнительно стимулировало спрос на земельные участки под застройку», — отметил Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Медленный рост
Постепенный рост показывает гостиничный сегмент. Его не остановил даже кризис в туристической области. Доля сделок в гостиничном сегменте выросла с 4% (или $39 млн) в 2019 году до 19% (или $50 млн) в 2020 году, утверждают в Colliers. Больше всего инвесторов привлекали здания в центральных районах города для дальнейшего приспособления под гостиничные проекты.
Объем сделок по приобретению уже существующих объектов упал на 72% по сравнению с 2019 годом, утверждают в Colliers. Однако эксперты Knight Frank обращают внимание, что в 2019 году были совершены две крупные сделки — продажа «Галереи» и «Невского центра» (суммарно 52,4 млрд рублей по оценке KF), что повлияло на данные 2020 года.
Сделки по приобретению офисной недвижимости снизились на 41-45% и составили 59 млн рублей. Доля инвестиций из общего объёма в этом секторе наоборот выросла с 12 до 23%.
«Хотя в 2020 году инвесторы ждали, когда на рынке появятся стрессовые активы с дисконтом, этого не произошло. Многие банки предложили собственникам программы реструктуризации, что позволило владельцам недвижимости сохранить бизнес и не продавать активы по низкой цене.
Напротив, некоторые собственники выставляли активы по завышенной цене, что также замедлило процесс совершения сделок. На фоне снижения ключевой ставки ЦБ и уменьшения доходности финансовых инструментов недвижимость остается наиболее привлекательным объектом для инвестиций.
Мы ожидаем, что в 2021 году интерес инвесторов к недвижимости будет расти.
Основной фокус внимания будет направлен на активы со стабильными и потенциально растущими арендными потоками», — прокомментировал Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Петербурге.
Аналитик «Фридом Финанс» Евгений Миронюк также уверен, что ситуация выправится в 2021 году. По его мнению, общий объем сделок упал не столько из-за кризиса, сколько из-за того, что большинство инвесторов ушло в режим ожидания.
«Популярность продажи складской недвижимости коррелирует с показателями сферы онлайн-коммерции в 2020 году. Data Insight оценивает рост рынка e-commerce в 2020 году в 44%. Это потребовало совершенствования логистики и вложений в складскую недвижимость», — подчеркивает Миронюк.
Бум по сделкам с земельными участками эксперт объясняет рекордными продажами квартир на первичном рынке после запуска программы субсидирования ипотеки.
«В первом полугодии 2021 года ждем сохранения спроса на участки под строительство жилья благодаря высоким ценам на жилую недвижимость. Показатель инвестиционной активности на рынке снизит ограниченное число сделок по покупке площадей в бизнес-центрах, торговых центрах», — подытожил собеседник «ДП».
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Инвестиции в недвижимость на фоне пандемии упали до минимума за 12 лет
В апреле—июне 2020 года объем сделок составил $491 млн — это квартальный минимум за 12 лет. Большую часть транзакций (58%) составила доля инвестиций в сектор жилой недвижимости
На фоне пандемии коронавируса за первые шесть месяцев 2020 года объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости снизился на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, с $1,7 млрд до $1,3 млрд. Об этом говорится в сообщении аналитической компании JLL, поступившем в РБК.
Наибольшее падение пришлось на второй квартал, когда объем сделок составил $491 млн. Это наименьший показатель для соответствующих периодов за современную историю рынка, а также квартальный минимум за 12 лет (с октября—декабря 2008 года). Тогда объем инвестиций составил $409 млн.
Как сообщили РБК в компании, по оценке JLL, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость и землю под девелоперские проекты составит $2–2,5 млрд. В начале года ожидался уровень $4,5 млрд.
По словам гендиректора JLL в России и СНГ Андерса Лильенстолпе, негативная динамика связана с высокой степенью неопределенности в экономике. Сейчас инвесторы сосредоточены на анализе перспектив различных сегментов и оценке потенциальных финансовых потоков от объектов инвестирования, отметил он. В третьем квартале эта тенденция продолжится, считает Лильенстолпе.
Как сообщили в JLL, большую часть транзакций (58%) в первом полугодии 2020 года составила доля инвестиций в сектор жилой недвижимости. Крупнейшей сделкой стало приобретение ГК «ПИК» участка на севере Москвы под строительство жилого комплекса.
Инвесторы также сохранили интерес к сектору офисной недвижимости, доля которого снизилась до 24% по сравнению с 35% по итогам аналогичного периода 2019 года. Здесь крупнейшей сделкой стали покупка структурой компании «Росатом» бывшего здания Минпромторга рядом с Кремлем, а также приобретение компанией АЛРОСА бизнес-центра на Севастопольском проспекте.
Константин Кокошкин / Global Look Press
На третьем месте оказался сектор складской недвижимости, доля которого за шесть месяцев выросла до 11% (на 5% по сравнению с тем же периодом 2019 года).
На Москву в первое полугодие 2020 года пришлось 82% от странового объема инвестиций (на 10% больше, чем за тот же период прошлого года), а на Санкт-Петербург — 18%. Сделки с региональными активами составили менее 1%.
Доля зарубежных инвесторов в общем объеме транзакций составила 8% (в первом полугодии 2019 года — 12%). В JlLL допускают, что показатель будет снижаться и дальше, так как до конца года не ожидается закрытие значимых сделок с участием иностранных игроков.
Согласно исследованию консалтинговой компании CBRE, за январь—июнь текущего года в российских городах-миллионниках (за исключением Москвы и Петербурга) построили 20,7 тыс. кв. м офисов. Это на 35% ниже уровня того же периода 2019 года.
Консультанты считают, что пандемия и общий экономический спад негативно скажутся на развитии рынков офисной недвижимости в крупных региональных городах. В компании ожидают, что по итогам года объем нового офисного предложения составит около 46,2 тыс. кв. м, — это на треть меньше, чем годом ранее.
В начале года девелоперами в регионах был запланирован ввод около 170 тыс. кв. м, отмечают в CBRE.
Надежда Федорова, Наталия Анисимова
Объем инвестиций в блокчейн-компании упал более чем на треть
Объем венчурного инвестирования в блокчейн-отрасли в 2019 году упал на 35%, составив $2,79 млрд, говорится в исследовании, опубликованном компанией CB Insights. По итогам предыдущего года представители блокчейн-индустрии сумели привлечь $4,25 млрд.
В исследовании отмечается, что все большую долю занимают сделки с компаниями из Китая. За период с 2015 по 2019 годы она выросла с 2% до 22%. Доля сделок с американскими компаниями за этот период снизилась с 51% до 31%.
Объем венчурного инвестирования в блокчейн-отрасли в 2015-2019 годах. Источник: CB Insights
Самыми активными венчурными инвесторами, вкладывавшими средства в блокчейн-компании в период с 2015 по 2019 годы, являются Fenbushi Capital, Blockchain Capital, Pantera, Andreessen Horowitz и NEO Global Capital. По данным CB Insights, в портфелях трех из них есть инвестиции в компании-единороги — Coinbase, Bakkt, Circle и Bitfury.
При этом самыми активными венчурными инвесторами по итогам 2019 года стали криптовалютные фонды — сингапурский NEO Global Capital и американский Coinbase Ventures.
Самыми крупными по итогам 2019 стали сделки с компаниями Ripple, Figure и Proxicoin, которые по итогам очередных раундов финансирования сумели привлечь $200 млн, $103 млн и $100 млн соответственно.
Самые крупные инвестиции вблокчейн-компании в 2019 году. Источник: CB Insights
- Ситуация на рынке DeFi
- Эксперты CB Insights отметили рост популярности децентрализованных финансовых инструментов (DeFi), которые объединяют аналогичные классическим финансовым инструментам сервисы, реализованные в блокчейнах.
- децентрализованные финансы — альтернатива традиционным банкам?
К концу 2019 года на рынке децентрализованных финансов было заблокировано более $1 млрд. Для сравнения, в начале 2019 года эта сумма составляла всего $300 млн. Более 60% из этих средств были заблокированы на платформе Maker – децентрализованной кредитной платформы на базе Ethereum с поддержкой стейблкоина DAI.
В начале 2020 года количество средств, заблокированных DeFi-платформами уменьшилось более, чем в два раза. По мнению аналитиков CB Insights, причиной этого могли стать распродажи на рынках, вызванные пандемией коронавируса.
Объем средств, заблокированных на рынке децентрализованных финансов
По данным Bloomchain Research, наибольшая доля средств в DeFi-сервисах приходится на кредиты и залоги – 80%. Доля платежей в смарт-контрактах пока очень мала и составляет всего 1%.
Падение bitcoin
Эксперты CB Insights подчеркивают, что bitcoin сильно пострадал от паники на рынках в начале 2020 года, вызванной, в том числе распространением пандемии коронавируса. В 2019 году главная мировая криптовалюта подорожала на 90% на фоне беспрецендентно низкого интереса к ней со стороны крупных медиа, однако распродажи на рынке в начале 2020 года перечеркнули эти достижения, отмечают аналитики.
По их мнению, резкий обвал курса bitcoin в начале 2020 года показывает, что криптовалюту пока нельзя отнести к числу активов с низкими инвестиционными рисками.
Динамика курса bitcoin в 2019-2020 годах. Источник: CB Insights
Запись Объем инвестиций в блокчейн-компании упал более чем на треть впервые появилась Bloomchain.
Выгодно ли еще вкладываться в дачи? По мнению эксперта, недвижимость как..
По данным опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМа, жить в собственном доме мечтают две трети россиян. При этом деньги на переезд в ближайшие три года есть лишь у 1,4 млн семей. Насколько выгодно покупать дачу, чтобы сдавать ее или продать? АиФ.ru узнал у экспертов.
Сергей Зайнуллин, доцент кафедры Национальной экономики РУДН, кандидат экономических наук:
«Рост цен на загородную недвижимость находится в общем тренде роста цен на жилую недвижимость, который стимулировался программой льготной ипотеки, повышением ключевой ставки Банка России и ситуацией глобальной неопределенности, при которой инвесторы стремятся вкладывать свободные средства в недвижимость. Дополнительными факторами стали карантин и переход многих „белых воротничков“ на удаленный режим работы, а также недосягаемость отдыха в купленных и арендованных виллах на зарубежных курортах.
Стоит отметить, что данные факторы себя исчерпали.
С учетом повышения учетной ставки Банка России процентная ставка по ипотеке падать больше не будет, напротив, начнет расти, карантинные ограничения в России, в отличие от Европы, закончились, те, кто смог перейти на постоянный режим удаленной работы, сделали это. Возможно, по инерции рост цен будет продолжаться еще несколько месяцев, затем рынок загородной недвижимости заморозится и начнется очередной виток падения цен.
Основным фактором падения цен на недвижимость в среднесрочном периоде 1-3 лет станет углубление глобального экономического кризиса и падение уровня жизни населения.
Опыт предыдущих волн кризиса (2008 и 2014 годы) показал тенденцию падения цен и „заморозку“ на рынке недвижимости с лагом в 6-12 месяцев. Таким образом, недвижимость как объект инвестиций на горизонте 1-3 лет является рискованной.
- Из всех видов недвижимости загородные дома и дачи являются наименее привлекательными по сравнению с коммерческой недвижимостью, квартирами. И вот почему:
- — низкая ликвидность;
— удаленная транспортная доступность;
— нехватка социальной инфраструктуры: школ, детских садов, рабочих мест;
— более высокие расходы по содержанию;
— необходимость постоянной охраны, обслуживания, мелких ремонтов;
— возможность сдачи в аренду ограничивается сезонностью, как правило, это летний период, новогодние, майские праздники». - Максим Лазовский, владелец строительной компании:
«Цены на подмосковные дачи в ближайшие пару лет будут только расти. Это связано с двумя факторами. Во-первых, на рынке сейчас дефицит предложения земельных участков, найти хорошие очень тяжело, каждый второй имеет обременения.
Во-вторых, на землях СНТ сейчас можно даже строить дома под прописку и постоянное проживание, если провести необходимые процедуры перерегистрации.
Из этого следует, что на строительство таких домов будут распространяться уже льготные ипотечные программы и субсидии, это усилит спрос, а значит, повысит цену.
Если смотреть на тенденции „дачной амнистии“, то курс на упрощение взаимодействия с регулятором очевиден. Значит, в будущем процедуры изменения ВРИ на землю могут упростить.
Строительные материалы, особенно древесина, продолжают дорожать, и я думаю, что этот рост не остановится, будет минимум 30% по итогу 2021 года.
Мой прогноз — темп роста цен от 15 до 25% в среднем по рынку, причем больше дорожать будут более качественные и ликвидные объекты.
Самыми выгодными для инвестиций станут дачи в локациях будущего диаметра. Это Химкинский и Раменский районы. МЦД планируется через год-два, и после этого стоимость земли там резко возрастет, как и ее ликвидность».
Андрей Смирнов, эксперт по недвижимости:
«Вложения в покупку дачи нельзя назвать инвестицией, так как спрос на дачи в 2020 году вырос исключительно из-за пандемии коронавируса, и люди кто как мог бежали за город от самоизоляции в городе.
В этом году спрос на дачи пока есть, так как многие границы закрыты, и отдых на даче стал альтернативой.
Но как только проблема коронавируса будет решена и вновь оживет международный туризм, дачи станут невостребованными, цены на них резко упадут и продать их будет довольно проблематично.
Даже если абстрагироваться от коронавируса, многие дачи, которые были куплены ранее, не продаются, даже несмотря на снижение цены. Кроме того, дача требует ухода и ремонта, в нее нужно постоянно вкладывать деньги. Добираться до дачи часто очень неудобно из-за пробок, для работающих людей поездка на дачу зачастую превращается в дополнительную нагрузку вместо отдыха.
В отличие от городской дачная недвижимость сдается очень плохо, поэтому, если речь идет об инвестиции в недвижимость, покупку дачи не стоит рассматривать. Будут одни убытки».
Нина Култышева, руководитель регионального центра финансовой грамотности, автор блога о личных финансах:
«Инвестиции в дачи — очень спорная стратегия. Сдавать круглогодично дачу возможно, только если выбрана хорошая локация: в пешей доступности от ж/д-станции. Рассчитывать только на тех, кто живет и работает в области, — это повышать риски простоя, так как этих людей, конечно, меньше, чем тех, кому нужно ехать в Москву на работу каждый день.
Жилье в пешей доступности от ж/д-станций дороже, а пригород рассматривают, чтобы именно сократить расходы на аренду, дорого и в Москве можно снять. Более дорогая недвижимость — больший срок окупаемости.
Знаю инвесторов, которые покупают участки земли в удачном месте с точки зрения логистики и возводят домики с большим количеством крошечных комнат-студий, они имеют хорошую заполняемость за счет очень низкой цены. Спросом такое жилье пользуется у приезжих из стран СНГ, студентов».
Почему REIT — не инвестиция в недвижимость? — Финансы на vc.ru
Небольшая заметка о крайне популярном заблуждении в российском инвестиционном сообществе, которое звучит так: «Хочешь инвестировать в недвижимость? Просто купи REIT!».
Напомню, что несколько месяцев назад я продал последнюю инвестиционную однушку, посчитав исторические и ожидаемые доходности инвестиций в жилые «однушки» под аренду и решив переложить эту часть портфеля в альтернативные инструменты — фонды коммерческой недвижимости.
DISCLAIMER: Я не являюсь экспертом в недвижимости и продолжаю изучать этот и другие инвестиционные инструменты, но так как я нахожусь в затяжном отпуске и живу только с дохода от капитала, то вынужден погружаться в вопросы его разумного распределения достаточно глубоко.
Самый частый вопрос, который я слышу, когда говорю о ЗПИФах недвижимости это вопрос «Зачем они нужны, если есть REIT?». И действительно, кому придет в голову покупать непонятные российские фонды, когда есть надежные, проверенные временем зарубежные фонды REIT?
Попробую сравнить эти два варианта, и оценить так ли они равнозначны, и так ли очевиден выбор.
Банальные версии звучат так:
- Недвижимость всегда растет в цене;
- Недвижимость гарантированно защищает от инфляции;
- 30% состояния самых богатых людей это недвижимость;
- Недвижимость никогда не отберут;
- Не нужно никаких знаний, .
Конечно, все это не совсем верно, и легко найти аргументы против каждого из этих утверждений.
На мой взгляд, основная задача недвижимости — это психологическое спокойствие, которое дает недвижимость, и это становится особенно важно, когда вы начинаете изымать часть дохода на потребление.
Если Ваш портфель состоит из акций, то в периоды высокой волатильности, до конца непонятно, сколько вообще денег Вы можете изъять в этом месяце, ведь портфель упал на ХХ% и аналитики прогнозируют великую депрессию.
Недвижимость дает психологическое спокойствие от наличия относительного минимального дохода, который в любом случае поступит на счет.
Да, цены на недвижимость волатильны, но мы не знаем точных оценок до момента продажи, поэтому психологически владеть таким активом проще. И недвижимость отлично дополняет портфель акции/облигации, снижая волатильность, повышая предсказуемость дохода, и как следствие, снижая количество бессонных ночей инвестора.
Как все знают, REIT — Real Estate Investment Trust, фонды недвижимости, которые инвестируют в:
- Недвижимость (жилую, коммерческую, офисную, гостиничную, тюрьмы, дома престарелых, дата центра, лесные угодья, базовые станции операторов и так далее) — Equity REIT
- Ипотечные ценные бумаги — Mortgage REITs
- И то и другое (Hybrid REIT)
Согласно законодательству США, REITs должны распределять между своими инвесторами не менее 90% дохода.
Выглядит как отличная альтернатива прямому владению недвижимостью, но так ли это?
Главное отличие, REIT — это по сути обычный бизнес управляющей компании, акции которой свободно торгуются на открытом рынке, и, в зависимости от рыночной ситуации могут иметь волатильность как у акций, или больше.
При этом корреляция с рынком акций близка к единице, то есть держа в качестве альтернативы в портфеле фонды REIT, вы получаете волатильность такую же или больше чем у акций (последние два кризиса — 2008г и 2020г REIT падали сильнее других акций).
Корреляция близка к единице бОльшую часть времени (сравнение широкого фонда рейтов VNQ с ETF на S&P500)
Вряд ли такая «недвижимость» добавит инвестору спокойствия в кризисный период.
Если Вы считаете, что покупая акции REIT’а, вы покупаете долю в объектах недвижимости, то это не совсем так. Проблема в том, что все REIT’ы используют кредитное плечо, и их закредитованность постоянно растет, а значит REIT подвержен кредитному риску и риску банкротства. Пока процентные ставки на нуле — долг не проблема, но будет ли так продолжаться вечно?
Согласно балансовому годовому отчету одного из крупнейших фондов в сфере торговой недвижимости — Simon Property Group, бОльшая часть объектов куплены на кредитные средства:
- Assets (балансовая стоимость объектов) без амортизации — 38 млрд$
- Debt (долг) — 31 млрд $
- Interest expense (проценты по долгу) — 0,784 млрд $
- FFO (операционный доход) — 3,2 млрд $
- interest expense/FFO = 0,25, то есть даже при столь низких ставках четверть дохода уходит только на обслуживание долга (без погашения тела)
- debt/FFO — 9,6, то есть около 10 лет всю прибыль от деятельности фонда нужно направлять на погашение долга для его погашения, без учета процентов.
Debt/EBITDA по REIT из ритейл сектора, закредитованность у всех примерно одинаково высокая
Похоже ли это на альтернативу прямому владению недвижимости? На мой взгляд нет.
Напротив, в ЗПИФН для неквалифицированных инвесторов запрещено использование кредитных средств, поэтому 100% капитала составляют деньги пайщиков, кредитный риск исключен и это больше похоже на владение долями в недвижимости
Недвижимость по международному стандарту отчетности (GAAP) ставится на баланс по цене покупки, и ежегодно амортизируется, и если здание куплено давно то понять его рыночную стоимость (NAV — net asset value) можно только косвенно, через CAP RATE (аналог мультипликатора E/P — «доходность»).
Это тот самый «доходный» метод, который используют оценщики и при оценке недвижимости в РФ, в основе которого лежит текущая норма доходности для этого типа недвижимости (CAP RATE) и ее соотношение с текущим денежным потоком (Net Operation Income, NOI, или чистый операционный доход = ЧОД) от сдачи в аренду.
СЧА = ЧОД / НОРМА ДОХОДНОСТИ
NAV = NOI / CAP RATE
Этот метод только приблизительно может позволить посчитать рыночную стоимость имущества фондов, но как и в случае с ЗПИФН, эта стоимость неизвестна до момента продажи и до конца непонятно, какую премию мы платим на рынке к стоимости активов REIT’а.
Проблема в том, что CAP RATE зависит от текущих процентных ставок (выше ставка — выше требования к доходности недвижимости), а та косвенно зависит от инфляции (выше инфляция — выше ставка), поэтому при инфляции недвижимость может даже подешеветь, так как возрастет и стоимость обслуживания долга.
В случае с ЗПИФН, инфляция транслируется в чистый операционный доход (через рост арендных ставок, если это предусмотрено в договоре аренды) и это нивелирует возросшие требования к доходности.
В случае с REIT’ами, этот рост может быть съеден ростом стоимости обслуживания долга, что приведет к падению СЧА (в формуле — CAP RATE находится в знаменателе, значит чем он выше, при неизменном операционном доходе, тем ниже расчетная стоимость объекта).
При покупке зарубежных REIT’ов через российских брокеров, даже при наличии справки w8ben, взимается налог 30% на дивиденды, что делает вложения еще менее привлекательными, так как основной доход такие фонды генерируют именно через распределение дивидендов, а акции как правило находятся в «боковике».
При покупке через зарубежного брокера, взимается обычный налог 10+3%, но зарубежный брокер это дополнительные сложности: комплаенс, издержки при вводе-выводе, риск блокировки активов, ежегодная подача все большего количества документов в российскую налоговую, самостоятельный расчет НДФЛ с большим количеством нюансов, и так далее и основная часть частных инвесторов все равно использует российских брокеров.
При покупке российского ЗПИФН — налог 13%, налоговый агент — УК, или брокер, ничего дополнительно делать не нужно.
В отличие от ЗПИФН, REIT’ы не являются прямой альтернативой владению недвижимостью.
По существу, они больше похоже на обычные акции обычных компаний, бизнесом которых является покупка объектов недвижимости с кредитным плечом, и сдача их в аренду.
Этим компаниям присущи те же риски, что и любому другому бизнесу, вплоть до банкротства, а волатильность и падение в кризисы даже больше чем у акций.
Дает ли это спокойствие и предсказуемость, которое я ожидаю от недвижимости в своем портфеле? Однозначно нет.
В своем портфеле REIT’ы я отношу к классу «акции» а не к классу «недвижимость».
Это не полноценное сравнение ЗПИФН и REIT, поэтому очевидные преимущества и отличия тех и других не приведены сознательно. Я не агитирую за тот или иной вид инвестиций и в моем личном портфеле есть и те и другие.
Чтобы структурировать информацию, в следующей публикации сделаю более полное сравнение REIT ЗПИФН
А пока, если кому интересно, я немного пишу:
Ничего не продаю, не занимаюсь обучением и консультированием, и вообще очень ленюсь, и каналы и блоги хоть немного заставляют меня не опенсионериться окончательно 🙂