В настоящее время 50% ЖК в массовом сегменте строятся на территориях бывших промзон. Появление на месте неиспользуемых участков производственного назначения новых современных жилых комплексов с обширной инфраструктурой кардинально меняет облик столицы. В каких округах в ближайшие годы будут реализованы самые крупные и доступные по цене проекты эконом- и комфорт-класса, проанализировали эксперты компании «Метриум Групп».
По состоянию на начало марта 2016 года, на первичном рынке массового жилья столицы представлено 40 комплексов. Половина из них расположена на участках бывших промзон. Один из 20 комплексов — МФК «Водный» в промзоне «Братцево» — уже получил разрешение на ввод в эксплуатацию.
Строительство еще трех комплексов – «Варшавское, 141» в промзоне «Красный строитель», МФК «Фили Град» в промзоне «Западный порт» и ЖК «Мичурино-Запад» в промзоне «Очаково» – будет закончено в этом году.
Еще 9 ЖК будут введены в эксплуатацию в 2017 году, а 7 полностью построены в период до 2020 года.
Общая площадь жилой застройки комплексов массового сегмента на территориях бывших промзон, представленных в продаже на первичном рынке в настоящее время, составляет 4,86 млн кв. м.
Самые большие объемы строительства сосредоточены в Юго-восточном, Западном, Южном и Северо-западном административных округах Москвы.
На долю ЮВАО приходится 25%, на долю ЗАО – 19%, а на доли ЮАО и СЗАО — по 15% объема жилой площади, возводимой в промзонах.
Южный административный округ
В ЮАО реализуется 4 проекта массового сегмента на территории бывших промзон. Самым крупным из них является ЖК «Ривер Парк», строящийся на месте Московского судоремонтного и судостроительного завода в промзоне «Нагатинский затон».
Уникальная локация — на берегу Москвы-реки и в шаговой доступности от парка «Коломенское» — делает комплекс одним из лучших строящихся объектов комфорт-класса как с точки зрения экологии, так и транспортной доступности.
На участке площадью 29 га будет построено жилье общей площадью 280 тыс. кв. м, а также создана обширная инфраструктура.
В нее входит школа, детский сад, центр образования, поликлиника, паркинг, магазины, кафе и рестораны, отделения банков, салоны красоты, детские клубы, а также собственная набережная протяженностью 1,5 км с лодочной станцией, местами для отдыха и единственной в Москве детской парусной школой.
Юго-Восточный административный округ
Площадь жилой застройки самого крупного проекта реновации в сегменте массового жилья в ЮВАО – ЖК «Некрасовка» — составит 395 тыс. кв. м. Социальная инфраструктура этого комплекса эконом-класса включает в себя 10 детских садов, семь школ, две поликлиники и физкультурно-оздоровительный комплекс.
На первых этажах домов будут помещения под торговые и сервисные службы. Стоимость «квадрата» в «Некрасовке» в настоящее время одна из самых низких в Москве – 89,2 тыс. руб. Однако локация объекта не совсем удачна с точки зрения экологии. Комплекс расположен на месте бывших Люберецких полей аэрации.
Кроме того, в радиусе 2 км от ЖК находятся Люберецкие очистные сооружения, и мусоросжигательный завод №4.
Западный административный округ
На западе столицы самым крупным проектом реновации промзон в сегменте массового жилья является ЖК «Лучи», площадь жилой застройки которого составляет 400 тыс. кв. м. Комплекс строится в районе Солнцево – на территории, которую ранее занимал НПО «Взлет».
Социальная инфраструктура ЖК включает в себя две школы, четыре детских сада и физкультурно-оздоровительный центр.
Несмотря на то, что зона будущего комплекса ограничена двумя скоростными шоссе — Боровским и Киевским, а рядом расположены действующие промышленные предприятия, Солнцево считается одним из самых экологически чистых районов Москвы.
Северный административный округ
В САО столицы на месте бывших ПКТ реализуется два проекта массового жилья – ЖК «Город» и МФК «Водный». ЖК «Город» строится на Дмитровском шоссе — на месте промзоны №9-I, территорию которой ранее занимали автомастерские и складские помещения. Площадь жилой застройки комплекса составляет 200 тыс. кв.
м, а инфраструктура включает в себя три детских сада, игровые площадки, места для отдыха, а также офисные и торговые помещения. В районе расположения ЖК до сих пор действует большое количество предприятий, что неблагоприятно сказывается на экологии.
Но это обстоятельство компенсируется наличием в непосредственной близости от новостройки Яблоневого сада, известного как «Дмитровский парк».
Северо-Западный административный округ
ЖК «Город на реке Тушино-2018», строящийся на месте Тушинского аэродрома, в настоящее время является самым крупным проектом реновации промзон Москвы в сегменте массового жилья.
На участке площадью 160 га, находящемся в природной зоне на берегу Москвы-реки, в 10 км на северо-запад от центра столицы, будет создана автономная инфраструктура целого города. Площадь жилой застройки составит 700 тыс. кв. м.
Инфраструктура включает в себя 6 детских садов, 3 школы, стадион, ледовый и водный дворцы, теннисный центр, футбольные поля, гостиницы, торгово-развлекательный и бизнес-центры, поликлиники и магазины.
Северо-Восточный административный округ
На северо-востоке столицы в настоящее время ведется строительство двух комплексов комфорт-класса, расположенных на месте бывших ПКТ — «LIFE-Ботанический сад» и ЖК Green Park. Площадь жилой застройки ЖК Green Park, который займет территорию бывшей промзоны ВДНХ, составляет 500 тыс. кв. м.
Инфраструктура комплекса будет включать в себя несколько школ и детских садов, поликлинику, храм, игровые и спортплощадки, места для отдыха, магазины и другие социальные объекты.
Экологическая обстановка района благоприятна – в непосредственной близости от ЖК находится «Ботанический сад», река Яуза и парковая зона.
Восточный административный округ
Строительство самого крупного проекта реновации в сегменте массового жилья в ВАО — ЖК «Золотая Звезда» — ведется в бывшей промзоне «Соколиная гора». Общая площадь жилой застройки комплекса составляет 85 тыс. кв.м.
В инфраструктуру комплекса войдет детский сад, школа, игровые и спортплощадки, а также зоны отдыха. Экологическая обстановка в районе расположения объекта неоднозначна.
С одной стороны, в нем находятся несколько десятков промышленных производств, с другой – в пешей доступности от ЖК расположен Измайловский парк.
«Реновация промзон дает девелоперам уникальную возможность строить современное жилье, — говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».
– Большая площадь участков позволяет создать «город в городе» — пространство со всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой и с выверенной до мелочей концепцией. Например, размер участка, на котором расположен ЖК «Ривер Парк», составляет 29 га. При этом жилая застройка занимает всего 30% этой площади.
На остальной территории, помимо объектов социальной инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиники, магазинов — будут располагаться скверы, прогулочные зоны и места для отдыха».
«Промзоны являются сегодня главным резервом для строительства в старых границах Москвы, — заключает Мария Литинецкая, управляющий партнер копании «Метриум Групп». – В настоящее время они занимают около 17% территорий столицы внутри МКАД.
Масштабность участков позволяет девелоперам делать то, что невозможно при точечной застройке: увеличивать расстояние между жилыми домами, а также отдавать большие пространства под парки, бульвары и многочисленные объекты инфраструктуры.
При этом многие строящиеся комплексы находятся в престижных районах и имеют хорошую транспортную доступность, так как расположены вблизи действующих и строящихся станций метро и крупных автомобильных артерий столицы. Эти факторы высоко ценятся потенциальными покупателями, что повышает ликвидность проектов.
Реновация ПКТ поддерживается городскими властями, так как это улучшает экологическую ситуацию в городе и позволяет преобразовывать целые районы, делая их современными и комфортными для жизни. Поэтому в ближайшие годы число объектов, расположенных на территориях бывших промзон, будет увеличиваться».
ЖК массового сегмента, расположенные на территории промзон
| ЖК | Min ст-сть кв. м, тыс. руб. | Min ст-сть жилья, млн руб. | Промзона | Срок окончания строительства корпусов в продаже | Общая площадь жилой застройки, тыс. кв. м |
| Южный административный округ | |||||
| ЖК «Ривер Парк» | 150,4 | 6,19 | Промзона «Нагатинский затон». Территория Московского судоремонтного и судостроительного завода | 2 кв. 2017 | 280 |
| Мкрн «Царицыно-2» | 119 | 4,96 | Промзона «Ленино». Территория Московского комбината хлебопродуктов и Завода игрушек «Огонек» | 1 кв. 2017 | 270 |
| «Варшавское, 141» | 131,7 | 4,41 | Промзона «Красный строитель» | 4 кв. 2016 | 130 |
| ЖК «Ясный» | 130 | 4,95 | Территория Московской обувной фабрики им. Г.В. Муханова | 3 кв. 2018 | 90 |
| Юго-восточный административный округ | |||||
| ЖК «Некрасовка» | 89,25 | 3,81 | Люберецкие поля аэрации | 2 кв. 2017 | 395 |
| Микрорайон «Домашний» | 88,79 | 3,29 | Промзона Марьино «Люблино-Перерва». Территория «Мосстройснаба» | 1 кв. 2018 | 337 |
| SREDA | 118,56 | 4,28 | Промзона «Грайвороново». Территория Карачаровского механического завода | 4 кв. 2017 | 296 |
| ЖК «Петр 1» | 131 | 3,8 | Территория оборонного концерна «Алмаз-Антей» | 1 кв. 2018 | 170 |
| Западный административный округ | |||||
| ЖК «Лучи» | 87,0 | 3,97 | Промзона «Солнцево». Территории НПО «Взлет» | 4 кв. 2017 | 400 |
| Жилой квартал «Мещерский лес» | 88,21 | 3,43 | Территория Домостроительного комбината «ДСК-3» | 4 кв. 2017 | 345 |
| МФК «Фили Град» | 195 | 5,94 | Промзона «Западный порт» | 4 кв. 2016 | 171 |
| ЖК «Мичурино-Запад» | 101,97 | 6,17 | Промзона «Очаково» | 1 кв. 2016 | 29 |
| Северный административный округ | |||||
| ЖК «Город» | 101,95 | 3,66 | Промзона 9-I. Территория автомастерских и складских помещений | 2 кв. 2018 | 200 |
| МФК «Водный» | 178 | 7,92 | Промзона «Братцево». Территория Завода нестандартного оборудования | Получено РВЭ | 192 |
| Северо-западный административный округ | |||||
| ЖК «Город на реке Тушино-2018» | 139,19 | 6,3 | Тушинский аэродром | 2 кв. 2018 | 715 |
| ЖК «Life-Митинская Ecopark» | 141,2 | 6,29 | Территория бывшей воинской части | 1 кв. 2017 | 31 |
| Северо-восточный административный округ | |||||
| Green Park | 128,59 | 4,63 | Промзона «ВДНХ» | 4 кв. 2017 | 500 |
| ЖК «Life-Ботанический сад» | 160,7 | 7,09 | Территория Московского зеркального комбината | 1 кв. 2018 | 200 |
| Восточный административный округ | |||||
| ЖК «Золотая Звезда» | 125,21 | 5,09 | Промзона «Соколиная гора» | 4 кв. 2017 | 85 |
| ЖК «Яуза Парк» | 156,35 | 7,56 | Территория Москожкомбината | 1 кв. 2017 | 24 |
Новостройки Москвы в промзонах: что построят на месте заводов?
Правительство Москвы активно занимается решением проблем так называемых промышленных территорий — по крайней мере заявления об этом то и дело можно услышать от чиновников разного ранга. Что на самом деле происходит, а главное – что появится в перспективе на бывших землях предприятий, сказать пока сложно. Мосгордума обещает определиться с планами в ближайшие пять лет.
Власти планируют
Если еще какое-то время назад в массы продвигали мысль о том, что промзоны надо застраивать жильем и офисами, то в этом году власти заговорили об «индивидуальном подходе».
Зампредседателя комиссии по экономической политике, науке и промышленности Мосгордумы Алексей Рябинин на одной из пресс-конференций рассказал, что территории будут модернизировать с целью создания новых рабочих мест.
Для этого вот уже два года земли и предприятия активно мониторят, чтобы определить самые перспективные, и выделяют специальные средства из бюджета на их развитие.
Для каждой из таких зон будет составлен индивидуальный план реорганизации. Новые высокотехнологичные объекты науки, малого предпринимательства и промышленности, которые планируется открыть на Соколиной Горе, в промзоне «Руднево» и в других районах, станут местом работы выпускников столичных вузов. Сумма вложений в такие проекты к 2016 году должна составить около 3 млрд рублей.
Девелоперы не возражают
| Новый подход способствует появлению формата многофункциональных комплексов формата «живу-работаю-отдыхаю», с офисными центрами, комплексами апартаментов и торгово-развлекательными центрами. Такой формат позволяет снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру города. Евгения Старкова, MR Group |
Офисы, торговые центры и производства обеспечивают жителей районов рабочими местами, поэтому столичные власти рассматривают варианты с комплексной, многофункциональной застройкой на месте старых заводов.
Одна из самых перспективных – территория «Большого Сити», где можно купить квартиру в новом жилом комплексе «Фили Град».
Этот район столицы, при грамотном планировании, балансе коммерческой и жилой недвижимости, перераспределении транспортных потоков уже к 2020 году может стать одним из самых привлекательных мест для жизни.
Строят жилье и в других местах, где раньше располагались промышленные производства. На месте бывшего завода «Каучук» возводят ЖК «Садовые кварталы»; на территории Люберецких полей аэрации – мкр.
«Некрасовка Парк»; на месте Кусковского химзавода реализуют проект «Большое Кусково»; а там, где раньше находились Очаковский ЖБК Мосметрострой и база Автокомбината №1, строится ЖК «Мичурино».
Всего в ближайшем будущем в Москве к реновации, в том числе и под жилье, намечено около десятка промзон на юге и востоке, площадью от 40 до 100 гектаров.
Наиболее крупные промзоны столицы, на которых можно было бы вести жилищное строительство
| ул. Автозаводская, д.23 | Завод «ЗИЛ» | — | 300 | 1 500 000 | Жилье и апартаменты | нет данных |
| Бережковская наб. 20,стр.75 | Экспериментальный завод полимерных материалов | Liral Group | 28 | 1 000 000 | Офисно-жилой квартал | нет данных |
| Филевский бульвар, Новозаводская ул., вл. 18 | Завод им. Хруничева | — | 24 | 500 000 | Жилой микрорайон | нет данных |
| м. Белорусская, Ленинградский пр-т, 8-10 | Второй часовой завод «Слава» | ВЭБ | 4 | 500 000 | Офисы и апартаменты | 2013-2014 |
| район «Тушино» | Тушинский аэродром | нет данных | 226,5 | 445 000 | Спортивные объекты, жилье и офисы | нет данных |
| Береговой проезд, 2 | Московский завод железобетонных изделий и труб | Главстрой | 16 | 300 000 | Жилье | нет данных |
| участок расположен у станции метро «Ботанический сад» | Московский зеркальный комбинат | Пионер | 8 | 200 000 | Жилье | нет данных |
| Пресненский р-н, Ходынская ул., д. 2, стр. 2 | Хлебозавод №5 им. Зотова (в составе Промзоны №18 «Грузинский вал») | Сбербанк,Coalco | н/д | 180 000 | Жилой комплекс | 2013-2014 |
| Мантулинская ул., д. 7. Территория между Шмитовским пр., 1-м и 2-м Красногвардейскими проездами. | Краснопресненский сахарорафинадный завод | ПИК | 7 | 103 000 | Жилье — 100 тыс. кв. м. Апартаменты — 3,5 тыс. кв. м. Торговая недвижимость — 12 тыс. кв. м. | нет данных |
| Болотный остров, Берсеневская наб., 4-8 | Кондитерская фабрика «Красный октябрь» | ГУТА-девелопмент | 5 | 90 000 | Апартаменты и офисы | 2015 |
| Б.Саввинский пер.,вл.2-4-6 | Ткацкая фабрика | нет данных | 6 | 50 000 | Элитная жилая застройка | нет данных |
| Заречная ул., вл.2/1 | Промзона «Западный порт» | нет данных | 10 | 25 000 | Жилье бизнес-класса | 2013-2014 |
| ул. Кульнева | Промзона «Западный порт» | нет данных | н/д | нет данных | Жилье и апартаменты | 2013-2014 |
| ул.Золоторожский Вал, шоссе Энтузиастов | Московский металлургический завод «Серп и молот» | нет данных | 52,75 и 34,7 | нет данных | Жилье | нет данных |
| Рязанский проспект, 26 | Завод «КЖБК-2» | Главстрой | 20 | нет данных | Жилье | нет данных |
| Даниловская набережная | Даниловский строительный завод | Главстрой | 8,3 | нет данных | Жилье | нет данных |
| Пресненский вал, вл.14 | Завод «Красная Пресня» | ОАО «Завод «Красная Пресня» | 2,6 | нет данных | Жилье | нет данных |
| 1-й Магистральный тупик | Магистральный механосборочный завод | Главстрой | нет данных | Жилье | нет данных | |
| Черняховского ул. | ЖБИ-23 | Главстрой | 7,5 | нет данных | Жилье | нет данных |
| Береговой проезд, вл. 5 (район Фили) | складские помещения | MR Group | 6,3 | нет данных | МФК, включающий офисные площади (88 тыс. кв. м), апартаменты (100 тыс. кв. м) и гостиницу (53 тыс. кв. м). | нет данных |
(По данным «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», август 2013)
Что построят вместо заводов?
| По информации департамента градостроительной политики Москвы, которая в последнее время довольно активно освещается в СМИ, территории реконструируемых промзон планируется застраивать многофункциональной недвижимостью. От строительства жилых массивов или бизнес-парков в чистом виде на месте бывших заводов решено отказаться. Елизавета Гудзь, «НДВ-Недвижимость» |
В компании Est-a-Tet отмечают, что на территориях бывших промышленных зон нередко появляются апартаменты в стиле loft. Это и Loft Post (ул. Фридриха Энгельса, 46), и МФК «Даниловская мануфактура» (Новоданиловская наб.
, 9), и The Loft от RED Development на месте Кожевенного завода (Духовской пер., 17).
На месте бывших промзон также расположено много крупных проектов элит- и премиум-класса (ММДЦ «Москва-Сити» – каменоломня, ЖК «Английский квартал» – автокомбинат №32, ЖК Knightsbridge Private park – хлебозавод №6).
«Подводные камни» реновации
Многие промышленные предприятия занимают участки с выгодным местоположением, хорошей доступностью и престижным окружением.
Строительство жилых комплексов на таких площадках может быть востребованным у покупателей и принести девелоперу хороший доход. Но не все так просто.
Эксперты отмечают, что далеко не все промышленные территории пригодны для возведения новостроек. К примеру, одна из крупнейших зон – ЗИЛ – из-за загрязненной почвы лишь отчасти годится для жилого строительства.
В целом, по некоторым данным, больше половины проектов на территориях бывших промзон реализуется сегодня с нарушениями нормативов по утилизации опасных отходов.
Вывоз загрязненного грунта и его утилизация – процесс не дешевый, технологических же норм санации территорий не существует. Ориентируются на предельно допустимую концентрацию вредных веществ в почве.
Есть и другие нюансы, осложняющие работу девелоперов на таких территориях.
| Освоение промзон требует от застройщика больших вложений на первоначальном этапе. Земли на территориях бывших предприятий, как правило, загрязнены, что предполагает проведение серьезных работ по рекультивации. Нередко у промзон одновременно несколько собственников, что может осложнить проведение сделки, также как и некоторые налоговые обязательства, которые могут иметься у предприятий. Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки» |
Выводы экспертов: важен баланс
По словам директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar Москва Маргариты Трофимовой, площадь промзон, которые могут быть использованы в ближайшие годы для жилищного строительства, в столице составляет около 150-200 га, без учета апартаментов. Пока девелоперы озвучили планы примерно на треть территории.
«Освоение промзон должно проходить сбалансировано, – настаивает руководитель Аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков. – Нельзя все территории застраивать только жильем.
Безусловно, при возведении новостроек встает острая потребность в рабочих местах, и чем короче будет расстояние от жилых домов до мест работы, тем лучше будет для жителей города, и тем меньше нагрузки будет на транспортную инфраструктуру столицы.
При этом если на месте бывших промзон все же появятся новые экологически чистые предприятия, то они должны быть другой направленности, к примеру, вместо строительства химического завода лучше наладить безвредное производство. Для этого подходит часть промзон восточного и юго-восточного округов».
Безусловно, создание новых мест работы, развитие инфраструктуры на местах бывших промзон позволит разгрузить центр столицы и стабилизировать ситуацию с транспортом. Вопрос лишь в том, насколько сбалансированным получится соотношение коммерческой, новой промышленной и жилой недвижимости, и насколько продуманной будет политика развития транспортной отрасли столицы.
Дата публикации 09 октября 2013
Новостройки на территориях бывших промзон в Москве: плюсы и минусы | Статьи по теме "Новостройки" на портале недвижимости Move.ru
Пока одни говорили, что в Москве уже негде строить, другие нашли выход из положения и оказалось, что в столице еще остались земли. Таким образом, началось строительство новостроек на территориях бывших промзон.
О том, насколько безопасно приобретать квартиры в этих домах, какие работы ведутся для улучшения экологии до строительства, сколько уже построено и в дальнейшем планируется, а также о плюсах и минусах покупки жилья в новостройках, построенных на территории бывших промзон, рассказали эксперты рынка недвижимости.
Строительство на территории промзон проводилось и ранее, но в основном это была квартальная застройка на месте одного-двух ликвидированных предприятий.
По данным компании «НДВ-Недвижимость», в Москве на данный момент реализуется порядка 38 проектов жилых домов и комплексов, реконструируемых и вновь возводимых, находящихся на разной стадии строительной готовности на территориях бывших промзон или предприятий.
Доля данных проектов в общем объеме предложений новостроек Москвы составляет около 25%. Реализуемые в Москве проекты расположены на территории ЦАО, ЗАО, САО, ЮАО, СЗАО, СВАО в различных районах города.
«Обширные территории промзон позволяют в пределах Москвы возводить не только объекты точечной застройки, но и производить комплексное освоение территории, что делает проекты реновации промзон эффективными, интересными и востребованными покупателям, — говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.
— Помимо этого, зачастую территории бывших промышленных предприятий имеют выгодное местоположение недалеко от центра Москвы или просто в престижном районе. В условиях нехватки вакантных площадей под застройку возможность строительства в таких локациях жилья и повышает ликвидность проектов, и удовлетворяет локальный спрос, и преобразует район».
- Как это происходит
- Реновация, а некоторые девелоперы даже предпочитают термин «ревитализация», — это комплексное «оживление» площадки и имеющихся на ней зданий, коммуникаций, с целью приспособить их под офисы или жилые дома.
- По словам Вячеслава Антропова, директора по развитию Contact Real Estate, есть два способа реновации: полностью снос старого здания и возведение нового комплекса, либо частичный снос и реконструкция, как, например, произошло в ЖК Wine House.
В Москве в настоящее время реновация происходит путем вывода промышленных предприятий, освобождения территории (снос зданий и сооружений) для последующего нового строительства и прежде, чем строить дома, в зависимости от степени загрязнения территории промзоны могут проводиться работы по снятию, вывозу и замене грунта, высадке зеленых насаждений, созданию или благоустройству прогулочных и парковых зон, водоохранных зон и набережных и т.п.
«Никто не начинает строить жилье на территории бывшей промзоны без прохождения необходимых процедур инженерно-экологических изысканий, — уверяет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
— Сначала берутся пробы почвы, оценивается, если ли биологическое загрязнение почвы, грунта и подземных вод. Причем оценивается как радиоактивное, так и химическое и биологическое загрязнение.
Если же экспертиза показывает, что есть участки загрязнения, то там будет проведена процедура рекультивации. Проблема может состоять скорее в том, что часть промзоны может быть отдана под реновацию, а вот соседние участки так и остаться производственными.
Там, где будет возведено жилье, все экологические нормы будут в порядке, но такое соседство может нанести вред. Правда, на «производственной» части может сохраняться только аренда офисов, а никакого реально производства не вестись».
По мнению Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», экологическая ситуация на территории бывших промышленных зон фактически ничем не отличается от обычных районов города. «В Москве огромное количество промзон, которые не имеют никакого отношения к вредным производствам, к примеру, нефтепереработке или машиностроению, — говорит она.
— Промзоной является территория завода игрушек «Огонек» и Московского комбината хлебопродуктов. Среди промышленных территорий также можно обнаружить бывшую Карандашную фабрику им.
Сакко и Ванцетти, Комбинат шампанских вин, сразу несколько пивоваренных заводов, мясоперерабатывающие, кондитерские, табачные фабрики, плодоовощные базы и множество других производств, которые не несут никакой экологической опасности».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в свою очередь отмечает, что, если на участке находятся здания, имеющие историческую, архитектурную ценность, необходимость реставрировать фасад и/или другие элементы, может существенно увеличить себестоимость проекта. Однако такие затраты уместны только если реализуется элитный лофт-проект (например такой как «Кадашевские палаты»).
Итак, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», по состоянию на начало мая средневзвешенная цена по проектам реновации составила 221,3 тысяч рублей за кв.м. В массовом сегменте – 155,6 тысяч рублей за кв.м., в бизнесе – 278,9 тысяч рублей за кв.м., по элитным проектам – 562,7 тысяч рублей за кв.м.
В планах
Сегодня проекты по реновации промышленных зон активно продвигаются и уже на лето 2015 года намечено начало строительства на территории промзоны «ЗИЛ» компанией ЛСР.
Тем временем на месте ОАО «Снежинка» «Пионер» начал подготовку площадки под строительство ЖК «LIFE-Ботанический Сад».
А совсем недавно компания «ПИК» вывела на продажу ЖК «Варшавские холмы», строящегося на территории промзоны «Красный строитель».
Однако стоит отметить, что самая масштабная реорганизация промзон пройдет в Юго-Восточном административном округе – на территории промзон «Грайвороново», «Люблино-Перерва» и «Серп и Молот» планируется строительство порядка 1,73 млн кв.м. недвижимости разного формата.
По предварительным данным, в Северо-Восточном административном округе, а именно на территории промзон «Алтуфьевское шоссе», «Бескудниково», «Огородный проезд» и «Северянин», планируется строительство около 1,65 млн кв.м. недвижимости.
А в Западном административном округе — в промзонах «Солнцево» и «Западный порт» будет построено 1,16 млн кв.м.
Меньше всего по объему перспективных для застройки промзон ожидается в Центральном административном округе – в рамках промзоны «Грузинский вал» предусмотрено строительство 168 тыс. кв. м.
«Все реконструируемые промзоны будут развиваться по пути создания многофункциональных кластеров, — рассказывает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. — Концепция развития каждой промзоны будет определяться с учетом ее местоположения, окружения, интересов собственника и позиции властей.
На некоторых территориях планируется сохранить производство как например, в промзоне «ЗиЛ». В промзоне «Серп и молот» будет реализована концепция «города-сада», разработанная британской компанией LDA Design в сотрудничестве с UHA London.
Основная идея этой концепции – создание центрального публичного парка, который станет связующим звеном для жилой застройки, общественно-деловых и культурных пространств».
Аналитики считают, что на сегодняшний день наиболее перспективные проекты на месте промышленных зон – мультиформатные, включающие застройку жилую, гостиничного типа, административную, офисную и социальную инфраструктуру.
Класс
«На территории промзон в «старых» границах площадью свыше 471,4 га запроектировано более 9 млн кв. м недвижимости разного формата, из которых 4,9 млн кв. м относится к жилой застройке», — говорит Владимир Богданюк.
Причем Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», в свою очередь, отмечает, что в зависимости от места расположения промзон и окружающей застройки на их территории возводятся проекты различного класса.
«В центральной части Москвы строятся проекты премиум-, бизнес- и комфорт-класса, — говорит она. — В более удаленных местах на рынок «выходят» проекты эконом- и комфорт-класса».
По словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», на данный момент на массовый сегмент приходится 71% проектов в реализации, а на проекты бизнес-класса – 21,4%.
Итак, как уже выше говорилось, на сегодняшний день в Москве в массовом сегменте в рамках реновации промзон строятся огромное количество проектов. Например, ЖК «Царицыно-2» реализуется на территории бывшей промзоны №28 «Ленино».
Здесь ранее располагались Московский комбинат хлебопродуктов и Завод игрушек «Огонек». ЖК «Ривер Парк» строится на территории промзоны «Нагатинский затон», где ранее располагался «Московский судоремонтный и судостроительный завод».
ЖК «Некрасовка-Парк» и «Некрасовка» строятся на месте бывших Люберецких полей аэрации. ЖК «Вершинино» строится на территории промзоны №33 «Верхние Котлы», где ранее работали Котельский кирпичный завод, ППК «Меднаяфольга» и 8-й троллейбусный парк.
«Большое Кусково» реализуется на месте промышленного района №55 «Перово» (Кусковский химический завод, «Нестандартмаш»). ЖК «Фили Град» строится в промзоне №40а «Западный порт».
ЖК Sky City расположен на территории промзоны №14 «Калибр», где располагаются Калибровский завод, кондитерско-булочный комбинат «Звездный», 6-й троллейбусный парк. ЖК LIFE-Ботанический сад возводится на месте Московского зеркального комбината. ЖК «Варшавское шоссе, 141» строится на территории промзоны «Красный строитель».
«В рамках редевеломпента промзон уже построено и строится большое число проектов во всех сегментах недвижимости, — также отмечает Мария Литинецкая. — Выбор класса объекта во многом зависит от месторасположения промышленной зоны.
К примеру, на берегу Москвы-реки нередко располагаются объекты бизнес- и элитного класса. Конечно, есть исключения.
К примеру, «Ривер Парк» — это жилой комплекса комфорт-класса, который расположен одновременно на берегу реки и в пешей доступности от крупного парка, что является редкостью для массового сегмента».
Кроме того, помимо жилой недвижимости на рынке представлено много проектов апартаментов на месте бывших промзон: The Loft, Wine Нouse, Loft 17, Loft Park, Loft Time, Art Residence, МФК «Водный», «Савеловский Сити» и др.
«Первые лофты (а именно такие проекты в первую очередь старались предложить девелоперы, занимающиеся реновацией) появлялись в Москве в ЦАО (Хамовники, Замоскворечье) и в районах, близких к ТТК (Даниловский), — говорит Ирина Доброхотова. — Сейчас география редевелопмента стала шире, и такие проекты можно отыскать в том числе и в Московской области.
Стоит отметить тот факт, что среди проектов реновации промзон много объектов с интересной архитектурой. И даже если это ничем не примечательная «панель», то с большой вероятностью девелоперы используют новые серии домов.
То есть, покупая жилье в проектах, строящихся на месте промзон, можно быть уверенными в том, что это будет современное, максимально привлекательное жилье как с точки зрения архитектуры, так и наиболее оптимальной планировки. Мария Литинецкая отмечает, что в основном, девелоперы делают яркую, запоминающуюся отделку фасадов зданий.
«Многоуровневые террасы, эксплуатируемые кровли и т.д. характерны больше для высокобюджетного сегмента», — говорит она.
«В сегменте элитной недвижимости в ЦАО можно упомянуть такие проекты, как ЖК Wine House, построенный на территории бывшего завода шампанских и вин «Корнет»; ЖК «Садовые Кварталы» на территории бывшего завода «Каучук», ЖК Barrin House на территории бывшего завода «Моснитки», ЖК «Литератор» на территории бывшего пивоваренного завода «Хамовники»; ЖК Knightsbridge Private Park на месте бывшего хлебозавода, — говорит Вячеслав Антропов. — что подобные объекты пользуются повышенным спросом. Лидером среди них всегда были «Садовые кварталы», в квартал в комплексе продаётся порядка 20 квартир. Чуть меньшие темпы были в своё время отмечены у ЖК «Литератор», но комплекс практически распродан. Barrin House и Wine House также демонстрируют хорошие темпы продаж».
Сплошные плюсы
Как показывает практика, по большому счету, факт строительства на территории промышленных зон не влияет ни на покупательский спрос, ни на стоимость. Особенно в том случае, если уже известен проект и конкретные планы по редевелопменту этой зоны. Тогда покупатель изначально знает, что он покупает.
Поэтому никакого негатива со стороны клиентов девелоперы не наблюдают. Мария Литинецкая отмечает, что отрицательную реакцию вызывает скорее соседство со свалкой или кладбищем.
«Вот тогда спрос низкий и застройщики вынуждены снижать стоимость квадратного метра для поддержания покупательской активности», — говорит она.
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood утверждает, что новые проекты на месте промзон зачастую являются более качественными и привлекательными для покупателя, чем отдельные ЖК, состоящие из 1-2 корпусов. В связи с этим цена жилья в таких проектах определяется местоположением и качеством проекта.
По словам Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК Лидер, если речь идет о сниженных ценах на жилье на месте бывших промзон, то такой закономерности нет.
«Во-первых, застройщики проводят весь комплекс мер по подготовке площадки к жилищному строительству, строят на месте завода полноценный, новый жилой район, а во-вторых, сегодня большинство новостроек Москвы реализуется на таких бывших промышленных землях и дисконта с оглядкой исключительно на прошлое площадки сегодня нет, — рассказывает он. — Вопрос о ценах отчасти связан со следующим вопросом, так как на месте бывших промзон представлен как эконом-класс, так и жилье элитного сегмента, включая апартаменты. Минимальные цены на сегодня – в ЖК «Варшавское шоссе, 141», где в границах МКАД, то есть в границах «Старой» Москвы цены начиная от 4 млн рублей». Елизавета Гудзь добавляет, что средняя стоимость квадратного метра по всем реализуемым проектам на территориях бывших промзон или предприятий составляет порядка 228 тысяч рублей.
Однако по данным Ирины Доброхотовой, если говорить о редевелопменте, то строят именно апартаменты, и поэтому цены ниже, чем на квартиры, — примерно на 15%. «Сейчас в Москве средняя цена 1 кв.м. апартаментов комфорт-класса – 136,2 тысяч рублей, бизнес-класса – 237,6 тысяч рублей, — приводит данные она. — В элитном – 634,3 тысяч рублей».
Заметим, что предложение проектов, строящихся в рамках реновации бывших промышленных зон, постоянно пополняется. Причем подавляющее большинство пользуется хорошим спросом со стороны покупателей. Это вполне объяснимо, так как подобные проекты обладают рядом преимуществ.
Во-первых, это хорошая локация. Многие заводы еще сто лет назад находились на окраине города, а сегодня – почти в центре. А счет больших масштабов строительства стоимость квадратного метра в таких жилых комплексах существенно ниже, чем при точечной застройке в центре Москвы.
Во-вторых, это транспортная доступность. Большинство промзон имеют хорошие подъезды от основных транспортных магистралей, а также уже функционирующую или строящуюся станцию метро в непосредственной близости.
В-третьих, это функциональность. Масштабность территории позволяет девелоперу увеличить расстояние между жилыми домами, чтобы они не смотрели «окна в окна», отдать большие пространства под парки, бульвары и рекреационные зоны, разместить все необходимые объекты инфраструктуры.
В-четвертых, наличие рабочих мест в непосредственной близости от места проживания.
Комплексная застройка территорий промзон позволяет создать в рамках проекта бизнес-центры, технопарки, инновационные кластеры. Кроме того, большой объем инфраструктуры, возводимый в бывших промзонах, также требует большого количества сотрудников и дает дополнительные рабочие места.
Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» уверена, что для любого девелопера реновация промзон – это уникальная возможность создать с нуля современное и комфортное жилье. «Потому как в границах старой Москвы нет больших участков, которые позволяют строить масштабные жилые комплексы, — говорит она.
— Соответственно, современные проекты в рамках реновации промзон выгодно отличаются среди своих конкурентов продуманностью, транспортной доступностью, месторасположением и т.д. К сожалению, бывшие промышленные территории до сих пор нередко ассоциируются с плохой экологией, загрязненной почвой, воздухом и т.д.
Однако это большое заблуждение».
«Реорганизация промзон – это сам по себе удачный проект, который в условиях нехватки для застройки свободных площадок дает возможность создавать масштабные объекты с жильем и местами приложения труда, — в свою очередь, отмечает Владимир Богданюк. — И что немаловажно, реконструкция позволяет выводить за территорию города производство, тем самым улучшая экологическую обстановку в городе и повышая престижность района в глазах покупателей».
Помимо вышесказанного, что еще интересно, 25% предложения у воды на рынке жилой недвижимости Москвы сконцентрировано именно на территории бывших промзон.
Сугра Гаджиева