Для начала стоит отметить, что отказ от долевого строительства в большей степени влияет на работу девелоперов, а не на действия покупателей жилья.
«Формально мы не уходим от договоров участия в долевом строительстве, меняется только порядок оплаты ДДУ: если раньше клиенты перечисляли средства напрямую застройщику, то сейчас деньги дольщика будут направляться в банк на определенный эскроу-счет.
Застройщик же получает деньги после сдачи дома и оформления первого права собственности на квартиру», – сообщила директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест» Надежда Зотова.
Главный плюс покупки жилья через проектное финансирование – возможность расторгнуть договор с застройщиком, который затягивает срок реализации проекта, и забрать из банка вложенные деньги. «Участие банка делает ДДУ самым надежным и приемлемым способом приобрести квартиру на рынке новостроек», – уверена адвокат Инна Белякова.
Впрочем, проектное финансирование только внедряется, и, возможно, проблемные места механизма просто не видны. Когда-то власти считали, что федеральный закон о долевом строительстве (214-ФЗ) решит все проблемы отрасли, однако этого не случилось.
Российский рынок не до конца отказался от старой схемы долевого строительства.
Специалист компании «Веда-Хаус» Мария Дмитриева напомнила, что для достройки жилых домов, степень готовности которых к 1 июля составляла 30% и более, а количество зарегистрированных в проекте ДДУ – 10% и более, привлекать банки с эскроу-счетами не нужно. Покупатель может по старинке передать деньги напрямую застройщику и ждать завершения проекта.
Несмотря на все несовершенство 214-ФЗ застройщики до сих пор настаивают, что в сравнении с другими такой способ приобретения строящегося жилья надежен. «Заключение ДДУ – самый безопасный способ приобрести жилье на этапе строительства», – уверена директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Переуступка прав требования
Еще один популярный способ приобрести строящееся жилье – заключить договор о переуступке прав. По сути, это перепродажа. Продавцом может выступать как физическое лицо, внезапно изменившее планы, так и сам застройщик.
«Ради того, чтобы продолжить работу по старой схеме после официальной отмены долевого строительства 1 июля этого года, некоторые строительные компании сами у себя выкупали квартиры, используя, к примеру, свои дочерние компании.
После это жилье можно будет продать по переуступке», – рассказала Мария Дмитриева.
Популярностью такие сделки пользуются из-за экономической выгоды – квартира в переуступке почти всегда дешевле, чем даже аналогичные варианты в рамках одного ЖК. Однако подобные сделки лучше заключать под присмотром юриста.
Главная сложность в том, что участников в такой сделке почти всегда больше двух.
«Перед подписанием договора на переуступку прав на строящееся жильё необходимо заказать выписку из ЕГРН для проверки наличия регистрации права по ДДУ у первоначального дольщика. Также нужно проверить, внес ли дольщик все необходимые выплаты застройщику.
Если нет, то последний должен участвовать в сделке», – советует генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова.
Важно и то, состоял ли дольщик в браке на момент покупки квартиры. Если да, то необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга на переуступку квартиры. Также необходимо выяснить, есть ли у супругов или уже бывших супругов брачный договор, и тщательно проверить, нет ли там пунктов, касающихся жилой недвижимости.
Инвестиционный договор
Инвестиционные договоры привлекают многих покупателей жилья возможностью сэкономить и купить не всю квартиру, а долю в ней.
Кроме того, законодательство обязывает застройщика использовать деньги инвесторов только для реализации конкретного проекта, а не для, например, строительства торгового центра в другом ЖК.
Даже закон о долевом строительстве (214-ФЗ) этого не гарантировал. Однако минусов у договоров такого типа все же больше.
Главная проблема в том, что такие договоры контролируются инвестиционным законодательством.
«По закону, лицо, подписавшее такой договор, является не приобретателем жилого помещения для проживания в нем, а бизнесменом, вложившим деньги в строительство для получения прибыли.
Соответственно, все убытки и потери инвестора будут рассматриваться как предпринимательские риски, которые подлежат возврату только в рамках договорных отношений», – напомнила Инна Белякова.
Договор паенакопления
Медленно, но верно уходит в прошлое схема покупки новостроек через участие в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). «Изменения в 214-ФЗ фактически не оставили ЖСК возможности привлекать средства граждан. Исключение составляют только кооперативы, получившие разрешения на строительство до 1 июля 2018 года.
В будущем же останутся только те ЖСК, которые осуществляют строительство в соответствии с законом «О содействии развитию жилищного строительства» или созданы в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)» ради завершения жилых долгостроев», – сообщил заместитель главы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский.
Впрочем, причин расстраиваться нет, т.к. участие в ЖСК – мероприятие крайне рискованное. Инна Белякова напомнила, что договор участия в ЖСК не подлежит государственной регистрации и, соответственно, от двойной продажи пайщика защищает только добросовестность застройщика.
Кроме того, если покупатель захочет расторгнуть договор, и даже если такое решение примет сам кооператив, то ни на что, кроме возврата паевого взноса гражданин рассчитывать не сможет. «А ведь существуют еще и невозвратные вступительный и членский взносы и многое другое.
Их размеры зачастую незначительно меньше паевого взноса», – сказала адвокат.
Из плюсов ЖСК можно выделить то, что такая схема позволяет приобрести апартаменты, которые российское законодательство относит к коммерческой, а не к жилой недвижимости. Однако в таком случае риски дополнительно возрастают: такие сделки под действие 214-ФЗ не попадают. В связи с этим обманутым пайщикам помощи ждать просто неоткуда.
С такой проблемой столкнулись, например, покупатели апартаментов в комплексе «Царицино» в Москве. Сегодня за строительство домов борются более 5000 обманутых дольщиков, и около 800 пайщиков.
Конечно, и первые, и вторые оказались в тяжелейшей ситуации, однако пайщикам приходится бороться и за то, чтобы власти их официально признали пострадавшей стороной.
С такими же проблемами столкнулись дольщики петербургского «WINGS апартаменты на Крыленко», которые ждут свои апартаменты с 2016 года.
Предварительный договор
На заре становления строительного рынка России многие девелоперы популяризировали предварительные договоры купли-продажи квартиры. Их можно понять: подписывая такой договор покупатель, по сути, берет все риски на себя.
На строительную компанию же ложится только одно обязательство – подписать основной договор купли-продажи через определенное время, чаще всего – когда ЖК уже будет введен в эксплуатацию.
В результате, насколько бы реализация проекта не затянулась, девелопер в отличие от покупателя не несет никаких издержек.
Также всегда существует риск двойных продаж, т.к. такой договор не подлежит регистрации в Росреестре. Кроме того, некоторые застройщики заключали предварительные договора еще до того, как получили всю разрешительную документацию на реализацию жилого проекта. В таком случае, шанс вернуть вложенные деньги близится к нулю.
Однако у такой схемы есть весомый плюс, на который и надеялись все покупатели, – возможность почти в два раза сэкономить при покупке жилья. Юристы напоминают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, и призывают полностью отказаться от предварительных договоров, чтобы вам не обещал застройщик.
Схемы из нулевых: как будут продавать новостройки после отмены договоров долевого участия
Опубликовано: 05.08.2015Просмотров: 1209 
Покупка недостроенных квартир по договорам долевого участия (ДДУ) может быть запрещена к 2020 году. Законопроект с таким запретом внесут в Госдуму ближайшей осенью. По замыслу авторов законопроекта, это застрахует дольщиков от недобросовестных застройщиков и вынудит строительные компании продавать только готовые квартиры.
После объявления о предстоящей новации в июле этого года представители бизнеса заговорили о возможном росте цен на новостройки, ссылаясь на отсутствие доступного кредитования, высокие социальные обязательства и низкий спрос.
Между тем, купить квартиру на стадии котлована или в недостроенном доме можно не только на основании ДДУ. Закон о долевом участии появился только в 2004 году — до этого недостроенное жилье продавалось совсем по-другому.
В настоящий момент законодательство предусматривает как минимум три законных способа стать владельцем квартиры в новостройке — это заключение предварительного договора, покупка пая в жилищно-строительном кооперативе и приобретение жилищного сертификата.
Если законы не изменятся к 2020 году, схемы из нулевых смогут вернуться и вновь занять доминирующее положение на рынке.
Схема # 1. Предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи отличается от стандартного договора тем, что на момент его заключения недвижимость не представлена в правовом поле: квартира физически существует, но еще не оформлена в собственность компании-застройщика, рассказала «РБК-Недвижимости» генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Благодаря предварительному договору покупатель может отдать девелоперу деньги за квартиру, в которую нельзя заехать.
«Договор купли-продажи заключается только при реализации уже сданного дома с оформленным правом собственности, — объяснила Литинецкая. — Как правило, такое оформление занимает длительное время.
Поэтому с момента окончания строительства дома (то есть после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию) реализация квартир вполне законно может вестись по предварительному договору купли-продажи».
«Предварительные договоры — это способ обозначить обязательства клиента и застройщика перед ним, — уточнил член правления строительной компании «Группа ЛСР» Валерий Забелин. — Средства покупателя, указанные в них, не могут быть направлены на финансирование строительства или освоены каким-либо другим способом».
Если заключение договора долевого участия позволяло покупателям сэкономить деньги за счет раннего входа в проект, то предварительный договор купли-продажи такой возможности не дает: по сравнению со стадией котлована к моменту готовности здания цены на квартиры значительно поднимаются.
Схема # 2. Пай в жилищно-строительном кооперативе
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) стали самой популярной альтернативой ДДУ среди игроков рынка, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости».
Купить непостроенную квартиру через пай в кооперативе может любой россиянин старше 16 лет: во многом это даже проще, чем договор долевого участия. «Доля договоров ЖСК возрастет», — уверена генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.
Кооперативы регулируются отдельным федеральным законом и с юридической точки зрения не имеют ничего общего с ДДУ.
«Это абсолютно законный способ, все нормы деятельности кооперативов прописаны в законе №215, — заявила Мария Литинецкая. — Договор ЖСК не подлежит государственной регистрации, а потому не защищает от двойных продаж.
При переносе сроков сдачи дома пайщики не вправе требовать неустойку, так как кооператив может устанавливать и переносить сроки сдачи объекта по своему усмотрению. Кроме того, ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, то есть итоговая цена в итоге может быть увеличена.
Главный плюс ЖСК заключается в том, что войти в его состав можно в возрасте 16 лет. Очевидно, что ни один банк не предоставит ипотечный кредит 16-летнему заемщику».
Между тем, кооперативы могут поплатиться за свое удобство и прозрачность, предостерегают эксперты. «[Будущий] статус жилищно-строительных кооперативов пока сложно определить. Если задача по продаже только готового жилья реализуется, то ЖСК как альтернативный способ финансирования строительного проекта тоже должен будет исчезнуть», — предупредил Валерий Забелин.
«Права кооперативов будут значительно урезаны, что исключит возможность использования подобной схемы для крупных инвестиционных проектов, — считает московский адвокат Олег Сухов. — В настоящее время рассматривается вопрос о запрете строительства и продаж через схему ЖСК домов, превышающих три этажа».
Схема # 3. Жилищный сертификат
Жилищная сертификат — это ценная бумага, которую имеет полное право выпустить компания-застройщик.
При покупке облигации человек становится инвестором проекта: клиент может приобрести любое количество жилых сертификатов, которые гарантируют ему заранее оговоренный размер жилплощади в еще непостроенном здании.
При желании покупатель может стать владельцем всего 10 кв. м, а затем продать ценную бумагу по индексированной цене.
«Жилищный сертификат — это особый вид облигаций, номинальная стоимость которых выражена в единицах общей площади жилья и в денежном эквиваленте.
[Жилищные сертификаты] предоставляют их владельцам право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких облигаций, — объяснил управляющий партнер юридической компании Double Pro Ярослав Гафуров. — Это трехсторонний договор, где кроме гражданина и застройщика участвует банковская организация».
Строительным компаниям может быть невыгодна такая схема, так как инвестор вправе в любой момент избавиться от ценной бумаги – в то время как девелопер хочет не просто получить деньги, но и продать квартиру. Зато держателям жилищных сертификатов закон гарантирует несколько уровней защиты.
Во-первых, выпустить жилищный сертификат может только компания, которая уже имеет участок под застройку в собственности или в аренде, а также получила разрешение на его застройку. Во-вторых, у жилищного сертификата всегда есть банк-партнер и поручитель.
Финансовое учреждение выступает посредником между девелопером и инвестором, а поручитель становится гарантом получения денежных средств в случае проблем у застройщика.
Ценную бумагу под названием «жилищный сертификат» не стоит путать с «государственным жилищным сертификатом» (ГЖС) — документом, который выдается госорганами военным и другим льготным категориям граждан. ГЖС не является ценной бумагой, его невозможно продать, сам документ имеет ограниченный срок использования, а выдается он не больше одного раза в жизни.
Игроки рынка с осторожностью высказывались о перспективах жилищных сертификатов: пока законопроект о запрете ДДУ даже не написан, никто не знает, какие именно запреты могут быть в нем указаны. Не исключено, что жилищные сертификаты также появятся в списке запрещенных механизмов покупки новостроек.
Вексель
«Помимо вышеперечисленных способов приобретения жилья на рынке также есть варианты покупки по вексельным схемам и договорам соинвестирования. Это так называемые «серые» схемы. По ним работают, когда у застройщика нет разрешительных документов на строительство или имеются другие проблемы», — считает Мария Литинецкая.
Структура вексельной покупки неготовой квартиры существует на российском рынке не первый год, единое мнение о законности такой схемы не сложилось. Сам вексель представляет собой ценную бумагу, выпустить которую имеет законное право любая компания. Сторона, выписывающая вексель, обязуется уплатить другой стороне определенную сумму денег после наступления заранее оговоренной даты.
В случае с покупкой квартиры схема работает так: застройщик выпускает вексель, в котором прописана базовая стоимость ценной бумаги, а также сумма, которую девелопер обязуется выплатить держателю облигации при достижении определенной даты.
Когда наступает час «икс», застройщик выкупает вексель у его обладателя по новой, уже более высокой цене, после чего инвестор тратит полученные деньги на приобретение квартиры.
Защитой от подорожания квартиры выступает отдельный договор, который с формальной точки зрения не имеет отношения к самому векселю: в этом документе прописано обязательство девелопера продать недвижимость покупателю по заранее согласованной цене, которая обычно соответствует конечной стоимости векселя.
«Статьи 1 и 3 федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» содержат прямой запрет на привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов с передачей им в последующем права собственности на жилые помещения иначе, как по договору участия в долевом строительстве. Исключение составляют только деятельность жилищно-строительных кооперативов и деятельность по выпуску жилищных сертификатов, — рассказал «РБК-Недвижимости» партнер юридической компании «Пепеляев Групп» Алексей Коневский. — Нужно отметить, однако, что данное ограничение установлено только в отношении жилых помещений. Ставшие в последнее время популярными апартаменты, с точки зрения правового статуса являющиеся нежилыми помещениями, могут продаваться без учета этих ограничений».
Источник: http://realty.rbc.ru
Прогноз: после отказа от ДДУ квартиры в новостройках подорожают
mushegovdima/Fotolia
Специалисты отмечают, что сильнее всего отказ от долевого строительства ударит по интересам тех, кто сейчас приобретает самое скромное жилье за минимальный бюджет.
Заметный рост цен объясняет, в первую очередь, резко возрастающая кредитная нагрузка на застройщиков.
Если при долевом строительстве доля процентной нагрузки в общей себестоимости была равна 2-3%, то при проектном финансировании на проценты по кредиту в себестоимости строительства придется от 15-17% до 30%.
| Долевое строительство | Проектное финансирование | |
| Строительная себестоимость, руб./кв. м | 61 400 руб. | 61 400 руб. |
| Общая себестоимость, руб./кв. м | 66 800 руб. | 66 800 руб. |
| Цена продажи за минусом вознаграждения риэлтора, руб./кв. м | 77 600 руб. | 77 600 руб. |
| Удорожание себестоимости жилья за счет процентов по кредиту на 1 кв. м (при ставке кредита 14%), в рублях | 1 484 руб. | 10 565 руб. |
| Удорожание себестоимости жилья за счет процентов по кредиту на 1 кв. м (при ставке кредита 14%), в % | 2,23% | 15,84% |
| Цена продажи с удорожанием, руб. | 79 327 руб. | 89 895 руб. |
Источник: «Миэль»
Чуть более оптимистичный прогноз Минстроя приводит МИА «Россия сегодня»: по мнению замглавы министерства Никиты Стасишина, рост стоимости также произойдет, но составит не менее 5-7%.
Более конкретный прогноз возможно будет дать, когда станет известна позиция ЦБ и появятся новые предложения от банков.
Чиновник предположил, что в период до 1 июля 2018 года застройщики будут массово выводить на рынок новые проекты, чтобы еще успеть открыть продажи по ДДУ.
- Не пропустите:
- Путин поручил найти альтернативу долевому строительству
- Ипотечная ставка в очередной раз достигла минимума
- Блокчейн собираются использовать для оформления ДДУ и ипотеки
- 25% россиян намерены улучшить жилищные условия в ближайшие 5 лет
Об авторе
Антон Запускалов
Автор новостей портала Domofond.ru
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Отмена ДДУ: цены вырастут на 15-30%, а объем новостроек сократится
С 1 июля вступают в силу поправки к 214-ФЗ, которые полностью изменят рынок строительства жилья. Некоторые застройщики уже объявили о повышении цен. А что будет дальше? К чему готовиться тем, кто еще только собирается покупать квартиру?
Одно из самых важных нововведений – застройщикам запретят заключать с покупателями договоры долевого участия (а ведь именно по ДДУ всегда можно было купить строящееся жилье, которое стоит дешевле).
Кроме того, ужесточаются требования к строительным компаниям, которые больше не смогут достраивать за счет новых дольщиков свои прежние объекты. Застройщиков переводят на проектное финансирование, а деньги покупателей будут храниться на банковских эскроу-счетах вплоть до ввода дома в эксплуатацию.
Новые правила пока еще не совсем понятны, а старые после 1 июля уже не будут работать. Многие эксперты считают, что после такой встряски цены на квартиры вырастут.
Распродажа
Некоторым утешением для потенциальных покупателей может стать информация о том, что в комплексах, которые уже получили разрешения на строительство, жилье продается по прежней схеме –договорам долевого участия.
Как рассказали ЦИАН вкомпании «Донстрой», изменение законодательства с 1 июля 2018 года никоим образом не скажется на экономике тех проектов, которые сегодня уже строятся и находятся в продаже. «Мы не видим предпосылок к повышению цен по этой причине, и не планируем корректировок прайс-листов конкретно к 1 июля, – сообщили в пресс-службе застройщика.
– Цены по нашим объектам корректируются в рабочем режиме в связи с ростом строительной готовности объекта, а также в зависимости от динамики продаж».
«Реакция цен на рынке новостроек на изменение законодательства в течение ближайшего полугодия будет умеренной», – прогнозирует Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН.
Одновременно, как и ранее, будут выводиться на рынок новые корпуса и проекты по «низким» ценам на стадии котлована и нижних этажей.
«В большинстве регионов накоплен достаточный объем предложения, застройщики заранее получали разрешения на строительство, регистрировали первые договора участия в долевом строительстве.
За счет накопленного текущего и потенциального предложения дефицита на рынке новостроек в ближайшие месяцы не будет», – уверен эксперт.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», подтверждает, что застройщики успели получить разрешения на возведение всех корпусов, как реализующихся проектов, так и новых. «Новые комплексы будут выходить на рынок постепенно, и их запаса может хватить еще на несколько лет», – успокаивает эксперт.
Как и ранее, застройщики будут повышать цены по мере роста строительной готовности, хотя публично это может теперь дополнительно мотивироваться и изменениями законодательства.
Александр Пыпинведущий аналитик ЦИАН
Готовьте ваши денежки…
С тем, что в ближайшее время объемы ввода жилья не изменятся, согласен и Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель». Однако, по его словам, влияние изменений в 214-ФЗ проявится уже к концу следующего года плавным снижением объемов на 10-15%, которое впоследствии компенсируется в Москве вводом жилья по реновации.
При этом эксперт предупреждает: себестоимость строительства, безусловно, возрастет из-за издержек на банковское сопровождение проектов, а также на величину расходов, необходимых для соблюдения новых нормативов по собственному капиталу и финансовой устойчивости.
Эксперт прогнозирует увеличение цен на квартиры и апартаменты – около 5-7% уже до конца года.
Уже к концу 2018 года, когда накопленный запас предложения истощится, а новые стройки будут запускаться из-за усложнения финансирования и допуска на рынок в меньшем объеме, конкуренция снизится, начнется рост цен на новостройки, который по итогам 2018 года может составить в среднем по России 6-8%.
Александр Пыпинведущий аналитик ЦИАН
В компании ФСК «Лидер» считают, что цена на жилье будет расти вместе с увеличением числа комплексов, выходящих на рынок в рамках нового законодательства. «Через год-полтора в связи с переходом на проектное финансирование квадратный метр подорожает минимум на 25-30%, то есть на разницу между жильем на котловане и готовыми квартирами», – прогнозируют в компании.
По-настоящему «трясти» участников рынка начнет после обязательного перехода на схему эскроу-счетов, который случится 1 июля 2019 года. Андрей Колочинский полагает, что мелкие и средние компании, у которых нет запаса финансовой прочности, уйдут с рынка.
«Уменьшение числа игроков может отразиться на объемах строительства и предложения в сегменте новостроек. В такой ситуации оставшиеся на рынке застройщики смогут диктовать свои правила игры и корректировать цены.
При текущем уровне ставок банковского проектного финансирования, лишившись возможности привлекать средства дольщиков, им придется закладывать дополнительные расходы на обслуживание кредитов», – говорит эксперт.
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
Кто будет покупать?
Откуда же возьмутся покупатели на квартиры, которые могут еще подорожать после отмены ДДУ? Ажиотажа на рынке квартир давно уже нет.
По данным компании «Азбука Жилья», объем продаж в этом году на 5% меньше, чем в прошлом (но больше, чем в 2016 году).
Рынок только что выровнялся после 2015-2016 годов, по крайней мере, в сегменте массового жилья, отмечают в компании. Но похоже, такая стабильность не надолго.
«На показатели спроса в первую очередь влияет платежеспособность населения, а согласно статистике Росстата, в мае этого года реальные доходы россиян упали на 9,3% относительно апреля», – отмечает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
Роста доходов никто не обещает, как и дешевого жилья.
«Разработанный законодателями механизм покупки жилья через счета эскроу, который станет обязателен через год, может действительно «де факто» свести смысл долевого строительства (то есть экономию на покупке квартиры на этапе строительства) на «нет», – говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – А это в свою очередь означает, что теоретически застройщики будут продавать квартиры после ввода в эксплуатацию дома. Средний рост цен в массовом сегменте от старта продаж на этапе котлована до сдачи дома госкомиссии составляет 15%».
Подорожание в текущих условиях снижения реальных доходов населения может привести к уменьшению темпов продаж, а это, в свою очередь, удлинит сроки реализации проектов и повлияет на инвестиционные показатели.
Ярослав Дарусенков,руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»
Возможно, покупателям помогут сами застройщики. «Застройщики, учитывая снижение материальной обеспеченности населения, постараются сгладить рост цен», – считает Наталия Кузнецова. По ее словам, в дальнейшем – по мере удорожания жилья – значительным фактором, позволяющим аккумулировать спрос на рынке новостроек, станет доступная ипотека.
Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски
Игорь Порхомовский
«Не менее 50% застройщиков могут уйти с рынка из-за изменений в 214-ФЗ»
Совет Федерации предложил перенести срок вступления в силу новых требований к застройщикам, однако возможные изменения в 214-ФЗ волнуют участников рынка недвижимости.
В «Инком-Недвижимость» считают, что законодательные новеллы приведут к консолидации игроков рынка, в бизнесе останутся 50% застройщиков жилья, а число сделок по «серым» схемам финансирования строительства может удвоиться.
Свое видение проблематики представил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Сколько застройщиков останется на рынке и как они будут «выживать»? «Думаю, не какие-то конкретные меры более всего страшат застройщиков, а тот факт, что они принимаются в комплексе и единовременно.
С начала существования 214-ФЗ (с 2004 года) было внесено не менее 16 поправок, но поступательно, и не все они касались квартирного строительства. В настоящее время осуществляются совокупные ужесточительные меры реформирования, которые «бьют в одну мишень».
Однако можно предположить, что непосредственно после вступления в силу новых поправок действующие на рынке девелоперы в течение определенного периода останутся.
Большинство из них пытается успеть получить разрешения на строительство проектов до введения поправок, чтобы «обезопасить себя» на какое-то время и возводить дома в соответствии с сегодняшней нормативной базой.
Считаю, чем больше разрешений на строительство по прежним схемам получат застройщики, тем более плавным будет переход к работе по принятым правилам – это избавит рынок от шока. Новые девелоперы, вероятнее всего, не появятся – те, кто планировал впервые выйти на первичный рынок жилья в этом качестве, откажутся от своей идеи.
Спустя какое-то время после отмены долевого строительства, на мой взгляд, значительная часть игроков рынка покинет его (по моим оценкам, не менее 50% застройщиков), однако пока трудно говорить об этом с определенной уверенностью – покажет адаптационный период до окончания 2020 года. Например, сейчас крупных девелоперских компаний насчитывается на рынке порядка 20%, остальные – мелкие и средние застройщики. В этой связи можно прогнозировать интеграцию организаций с малыми мощностями в более крупные».
- Станет ли обманутых дольщиков меньше?
- Число продаж с «серыми» схемами финансирования строительства может вырасти в разы?
«Проблема обманутых дольщиков остро стояла в период кризисов 1998 и 2008 годов, тогда она была вызвана действиями криминальных структур – использовались двойные продажи, проводились аферы с вексельными схемами и т. д. Но в принципе в 2000-х криминал в значительной мере ушел с первичного рынка жилья, а начиная с 2010-х вопрос не имеет особой актуальности. Сейчас термин «обманутые дольщики» – довольно образный, в основном он применяется к людям, пострадавшим вследствие форс-мажорных обстоятельств, например, банкротства застройщика и долгостроя. Но в таких ситуациях многих девелоперов также можно назвать пострадавшими. И есть потенциальный риск того, что после отказа от договоров долевого участия (ДДУ) количество обманутых дольщиков может не уменьшиться, а возрасти – вместе с числом обанкротившихся компаний-застройщиков. Конечно, по-прежнему существуют недобросовестные девелоперы, но их мало, и стоит ли из-за этих «паршивых овец» ломать хорошо зарекомендовавший себя инструмент, который понятен, устраивает и дольщиков, и застройщиков? Напомню, что сегодня 80% сделок на рынке новостроек Московского региона проводится по ДДУ. Тогда как принятые новеллы усложнят жизнь всем застройщикам – и недобросовестным, и добросовестным, по сути, их инициаторы стреляют из пушки по воробьям».
«Опасность может представлять так называемый серый сегмент финансирования строительства, когда не используются договоры долевого участия или договоры купли-продажи, – это схемы привлечения средств граждан в форме ЖСК и ЖНК, предварительных договоров купли-продажи.
В таких случаях права покупателей, вкладывающих деньги в возведение дома, не защищены ничем, для них создается потенциально опасная ситуация. И при планировании изменений на первичном рынке жилья этот «серый» сегмент пока остается без особого внимания. Проекты, которые возводятся по таким схемам, немногочисленны – примерно 5% от общего объема предложения.
Однако с большой долей вероятности можно предположить, что при ужесточении ограничений для застройщиков число «серых» сделок вырастет, возможно, даже в 2 раза».
Что будет с ценами после реформации?
«В домах, разрешение на строительство которых получено до 1 июля и которые после введения новых правил будут возводиться по прежним нормативам, стоимость квартир не изменится, и таких проектов много. Реформы для застройщиков по ДДУ напрямую отражаться на ценах тоже не должны. Рынок сегодня не готов к резкому удорожанию. Тем не менее, при полном отказе от ДДУ очевидна перспектива роста стоимости жилья на первичном рынке – минимум на 10%, ведь квартиры в этом случае будут продаваться готовыми в построенных домах, по договорам купли-продажи. Однако пока точный ценовой прогноз дать невозможно.
В целом, любые выводы относительно законодательных изменений в 214-ФЗ можно считать преждевременными. Короткий срок для проведения глобальных реформ, неочевидность потребности в этих нововведениях, отсутствие отлаженного эффективного механизма, призванного стать альтернативой ДДУ, – эти факты заставляют усомниться в реальности планомерного осуществления столь масштабной инициативы властей».
- Блиц-опрос: будут ли готовы банки и застройщики к работе по новым правилам 214-ФЗ
- «Есть несколько причин не откладывать покупку недвижимости»
- Спасение обманутых дольщиков – дело рук самих обманутых дольщиков
Дата публикации 28 мая 2018
Блиц-опрос: чем обернется отказ от долевого строительства в 2019 году
Президент Владимир Путин в ходе прямой линии сообщил о том, что с 1 июля 2019 года перестанут заключаться договоры долевого участия. Таким образом, застройщики смогут привлекать деньги на свои проекты только через банки.
При этом ранее на встрече с чиновниками и застройщиками президент потребовал отказаться от продаж строящегося жилья как можно раньше — уже в текущем году.
Новострой-СПб разбирался, чем скорый отказ от долевого строительства может обернуться для рынка новостроек.
Игорь Горский, президент Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
На мой взгляд, так быстро отказаться от долевого строительства невозможно. Кроме того, необходимо понимать, что появление обманутых дольщиков — это не всегда вина застройщиков.
Застройщиками в страховой фонд было переведено около 500 млн рублей, из них обманутым дольщикам было выплачено всего 50 млн. Появление обманутых дольщиков — это комплексная проблема, а не однозначная вина застройщика.
При этом я хочу напомнить, что появление долевого строительства в свое время стало стимулом для развития всей отрасли, которая сейчас является одной из основных составляющих экономики.
Конечно, есть проблема обманутых дольщиков, есть человеческие трагедии, но нельзя мерить огромную отрасль только по тем проблемам, которые возникают. Отказ от долевого строительства может остановить дальнейшее развитие строительной отрасли, в то время как достаточно большое количество людей все еще нуждается в улучшении жилищных условий.
Застройщики находятся на острие потребительского спроса, сейчас они предлагают квартиры с отделкой, строят новые парки, объекты социальной инфраструктуры — все это делает застройщик.
Маржинальность у проектов достаточно небольшая, она очень часто находится в районе 10%, но при этом компании дают возможность большому количеству людей работать и зарабатывать, являясь крупными работодателями и налогоплательщиками.
Менять сложившуюся систему мне кажется очень опасным: это тот случай, когда лучше семь раз отмерить и один раз отрезать.
Форсирование изменений может привести к росту цен и недовольству «необманутых» дольщиков — тех людей, которые мыслят каким-то горизонтом, которые создают семьи, вкладываются в недвижимость для своих детей.
И если будет серьезный рост цен, мы увидим отток капитала, поэтому строительное сообщество сейчас очень обеспокоено.
Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб»
Самое главное опасение, связанное с возможным скорым отказом от долевого строительства, — это увеличение цен. На сегодняшний день квартиры «на старте» продаются с дисконтом порядка 15%. Получается, этой скидки на начальном этапе строительства клиент будет лишен, поскольку застройщикам придется реализовывать все квартиры по цене готового жилья.
Сейчас у девелоперов есть некоторый запас разрешений на строительство, но судьба этих проектов будет зависеть от окончательной формулировки закона.
Пока предполагается, что проекты, по которым уже получены разрешения, будут реализовываться по старым схемам, это значит, что у рынка есть задел, а у компаний — время, чтобы научиться работать по новым правилам. Но стоимость привлеченных денег неизбежно будет влиять на цену конечного жилья.
Все будет зависеть от того, какие инструменты будут предложены застройщикам, например, будет ли предусмотрено льготное кредитование на строительство.
Динамика спроса будет зависеть от ряда факторов, в частности, от ставок по ипотеке. На сегодняшний день ставки очень привлекательные, но в условиях существующих цен на недвижимость. Если же стоимость квадратного метра пойдет вверх, ставка по ипотеке должна будет опуститься, чтобы поддержать спрос и обеспечить доступность жилья для покупателя.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg
Если на законодательном уровне будет принято решение отказаться от долевого строительства, это нужно будет сделать: законы надо соблюдать. Но если проанализировать ситуацию, можно заметить, что сам рынок идет в том же направлении и отказ от долевого строительства не обернется для рынка шоковой ситуацией.
Пятнадцать лет назад новостройки распродавались на стадии строительства, все квартиры раскупались за несколько месяцев или даже кварталов до ввода объектов в эксплуатацию.
Со временем, постепенно, ситуация менялась, и в текущем периоде, мы наблюдаем, что уже половина объекта остается не проданной на момент его ввода в эксплуатацию, во всяком случае в бизнес-классе и в элитном сегменте, и этот объем продается уже в течение года или полутора лет после завершения строительства.
С другой стороны, все больше запросов на готовое жилье: покупатели хотят приобрести новые квартиры, в недавно построенных домах с современной инженерией и инфраструктурой, иметь возможность оценить готовый проект и не нести определенные риски, связанные со строительством и устойчивостью девелопера.
Сейчас покупатели новостроек ждут несколько лет, пока построится объект, переживают, не превратится ли проект в долгострой или недострой, потом получают ключи и приступают к ремонтно-отделочным работам.
При этом, как мы помним, половина квартир в доме не продана, это означает, что еще несколько лет люди будут жить в полупустом доме, а потом ждать, пока все соседи также сделают ремонт.
Постепенно клиенты на рынке переориентируются на готовое жилье, которое можно оценить, посмотреть и принять взвешенное решение — покупать или нет.
Строящееся жилье, конечно, стоит дешевле, именно этот момент и возможность большого выбора обеспечивали популярность покупке в строящихся объектах. Но, как мы видим, эта популярность снижается и далеко не все проекты показывают экономию и сильный рост цен в процессе строительства.
Не стоит опасаться резкого роста цен в связи с отменой долевого строительства, рынок все отрегулирует. Уже существует большое предложение готового жилья, оно еще дополнится теми объектами, которые строятся сейчас, разрешений на строительство получено много.
Продажами готовых объектов будут заниматься сами девелоперы или профессиональные команды брокеров, как это происходит в других странах.
Чтобы реализовать эту недвижимость, они будут формировать грамотную ценовую политику, с учетом конкуренции, объемов предложения, спроса и качества предлагаемого продукта. Если будет установлена слишком высокая цена, не соответствующая рынку, объект не сможет конкурировать, продаж не будет.
Еще один положительный момент от отмены долевого строительства — ожидаемое повышение качества строительства, ведь покупатель будет видеть уже готовый продукт и принимать соответствующее решение о покупке.
Таким образом, я бы не говорила, что нас ждет одномоментный резкий рост цен после отмены долевого строительства. Цены могут вырасти, но не в короткой перспективе, а в более отдаленной, когда какие-то игроки неминуемо уйдут с рынка, объем строительства сократится, а накопленные объемы будут реализованы. Тогда рынок выровняется и начнется рост цен.
Андрей Останин, коммерческий директор Группы «Эталон»
От отмены долевого строительства в конечном счете выиграет клиент. С рынка недвижимости уйдут игроки, которые будут неспособны работать в новых условиях, останутся финансово устойчивые, опытные компании, которые успешно перейдут на новые правила. В итоге станет меньше обманутых дольщиков, и это плюс.
Естественно, есть и минусы. Прежде всего, вырастет цена. Мы считаем, что увеличение цен на недвижимость возможно до 20%. При этом уже сейчас мы замечаем, что растет спрос и, соответственно, растет цена, но при ускоренном отказе от долевого строительства цены начнут расти еще быстрее.
Есть объективные причины: часть предложения может просто пропасть с рынка. Опять же — законодательные инициативы усложняют работу девелоперов, финансирование проектов за счет привлечения банковских кредитов существенным образом влияет на их экономику, для застройщика это более дорогие деньги.
Есть и психологический аспект: такие быстрые решения придают происходящему эмоциональную окраску.
Если решение об ускоренном отказе от долевого строительства будет принято, застройщики могут увидеть к концу года ажиотажный спрос на свои проекты, поскольку люди будут спешить приобрести квартиры, пока цены не выросли.
Илья Кузнецов, управляющий директор, департамент регионального развития головного офиса Банка ГПБ
Если говорить о рынке ипотечного кредитования, то негативных последствий из-за отмены долевого строительства я не предвижу. Рынок перестроится, банки адаптируются к новым условиям. Кроме того, сейчас разрабатываются различные инструменты поддержки застройщиков.
При этом стоит отметить, что ставки по ипотеке уже сейчас находятся на минимальном уровне, возможно дальнейшее снижение, но скорее в пределах незначительной коррекции. Рынок ипотеки в целом будет определенно расти, мы еще не преодолели тот пик, который возможен, потенциал довольно большой.
Мы видим как большой приток людей, переезжающих в крупные города из регионов, так и наблюдаем положительную динамику по застройке в регионах. Поэтому я думаю, что в обозримой перспективе объемы рынка будут еще расти.
Что касается ставок, то сейчас наиболее благоприятное время для «важного шага» в сторону ипотеки.
- Блиц-опрос: готов ли рынок к работе по новым правилам 214-ФЗ с 1 июля 2018 года
- «Число «серых» сделок может вырасти в два раза из-за поправок в 214-ФЗ»
- «Банковское лобби оказалось более консолидированным, чем лобби строительного бизнеса»
- «Обвал рынка категорически не выгоден ни застройщикам, ни покупателям жилья, ни власти»
- «Цены вырастут на 40-50%, а объем рынка сократится на 80%, это станет катастрофой для строительной отрасли»
Дата публикации 08 июня 2018