Признать садовый дом жилым станет проще

Упрощенный порядок перевода садовых домов в жилые, который ранее предложил Минстрой, поддержало Минэкономразвития.

Источник: systemstv.ru

После того как правовой акт утвердят в правительстве, гражданам станет легче зарегистрироваться на садовых участках. Проект постановления уже внесен в кабмин, рассказал директор департамента недвижимости Минэка Алексей Бутовецкий.

Согласно документу, признавать садовый дом жилым и, наоборот, жилой — садовым смогут органы местного самоуправления, в суд как сейчас идти не придется. Это поможет чиновникам достичь поставленных указом президента целей по вводу 120 млн кв. м жилья в год.

Впрочем, в экспертной среде отмечают, что в таком случае происходит подмена понятий, ведь глава государства говорил о новом строительстве, пишут «Известия».

Заявление — результат

Минэкономразвития поддержало введение простой процедуры признания садового дома жилым для того, чтобы работал принцип «заявление — результат», сказал директор департамента недвижимости Минэкономразвития Алексей Бутовецкий. Ранее Минстрой в проекте постановления предложил упрощенный порядок регистрации в домах на садовых участках.

Сейчас для того, чтобы дом на садовом участке получил статус пригодного для постоянного проживания, необходимо решение суда. Еще может потребоваться заключение специальной комиссии или проведение различных экспертиз.

Министерство строительства и ЖКХ предлагает установить порядок, по которому гражданин просто подает документы через МФЦ в местные госорганы. Власти должны будут принять решение за 45 суток, указано в проекте постановления.

Новая процедура необходима владельцам коттеджей в дачных кооперативах.

«За последние 25 лет существенно изменился характер использования участков в садоводческих объединениях: строятся жилые дома для круглогодичного проживания, развивается внутренняя инфраструктура объединений, увеличивается потребность в электричестве и газе. Фактически многие объединения стали выполнять функции по оказанию коммунальных услуг, управлению жилым и нежилым фондом», — ранее поясняли в Минстрое.

По словам Алексея Бутовецкого, документ уже внесен в кабмин. В ближайшее время, как ожидают в Минэке, правительство выпустит этот нормативный правовой акт.

По старым зданиям, которые уже зарегистрированы как жилые или нежилые строения, действует следующая процедура: нежилые строения — те самые щитовые домики — автоматически в силу закона становятся садовыми домами. Жилые строения признаются жилыми домами, добавил чиновник.

Граждане пока действительно вынуждены обращаться в суды с исковыми требованиями о признании дома пригодным для проживания и регистрации по месту жительства, сказал председатель Союза садоводов России Олег Валенчук.

На их плечи ложатся судебные расходы, оплата экспертно-технического заключения о том, что дом пригоден для постоянного проживания и прописки.

Все это вкупе с временными затратами «приводит к серьезной материальной нагрузке на граждан», сказал эксперт.

Двух зайцев

Председатель комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Игорь Шпектор заявил, что «вопрос с упрощением перевода садового дома в жилой и, соответственно, получения прописки решен правильно». По его мнению, новый порядок поможет решить задачу по вводу 120 млн кв. м жилья в год.

Источник: systemstv.ru

Правда выглядит это скорее как подмена понятий. Как отметил директор Института стратегического анализа ФБК Grant Thornton Игорь Николаев, президент, в первую очередь, говорил о новом строительстве, а не о переводе уже построенных домов в жилье.

По словам юриста бюро «Хакимова, Харитонов и партнеры» Динары Хакимовой, пока случаи перевода нежилых строений в жилые единичны, так как процедура очень сложная и дорогостоящая.

Например, в Московском регионе общие затраты на юридическое сопровождение и проведение экспертизы составляют 80–100 тыс. рублей. В то же время на территории СНТ круглогодично живут 10–15% садоводов.

Новый порядок откроет дорогу для массового изменения статуса садовых домов, говорит она.

С 1 января 2019 года вступит в силу закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», который коснется 60 млн садоводов в стране.

Понятия «дачное хозяйство» и «дачник» исчезнут, потому что с развитием законодательства дачные и садовые участки перестали чем-либо отличаться. Вместо девяти различных форм объединений останутся только два: садоводческие и огороднические товарищества.

А сами строения, построенные после 1 января 2019 года, будут садовыми или жилыми домами.

Оформление дома по дачной амнистии в 2021 году: пошаговая инструкция

8 декабря 2020 года вступил закон № 404-ФЗ, который вновь продлил условия так называемой дачной амнистии, по которой можно регистрировать жилые дома в упрощенном порядке до 1 марта 2026 года.

Отметим, что 2019 год стал единственным годом, который прервал действие дачной амнистии с момента ее введения – 1 марта 2019 года она закончилась, но с 3 августа вновь была продлена законом № 267-ФЗ.

Ровно 5 месяцев упрощенные правила для домов на садовых участках не действовали, но некоторые обладатели таких участков успели за это время на себе прочувствовать сложности «неупрощенного» порядка, а порой даже невозможность его применения.

Читайте в нашей статье, для кого дачная амнистия является единственной возможностью строительства и регистрации дома на собственном участке, а также, как будет происходить оформление дома по дачной амнистии в 2021 году.

Дачная амнистия в отношении садовых домов: особенности, преимущества, значение

«Потенциальных клиентов» дачной амнистии можно условно разбить на 3 категории:

1. Владельцы давно построенных домов на садовых участках, обладатели которых за много-много лет так и не решились зарегистрировать свои домики. Причина проста – вот стоит и стоит садовый домик, по характеристикам скорее относящийся к нежилому дому. Прописка в нем особо не нужна, пользуются им сезонно, на регистрацию и на налоги тратить деньги не очень-то и хочется. Приспособить такой дом под что-то более подходящее для постоянного проживания пока руки не доходят. Такие граждане сомневаются, что регистрация дома им вообще нужна или что она им понадобится в ближайшие несколько лет.
2. Застройщики или иные лица, осознанно приобретающие садовые участки для строительства жилых домов с правом регистрации проживания. Данные граждане, наоборот, всеми силами стараются «попасть в сроки», отведенные дачной амнистии, чтобы без разрешительной документации успеть оформить объекты недвижимости.
3. Садоводы, которые зарегистрировали дом, но с тех пор провели реконструкцию, увеличили площадь, поменяли назначение, а изменения в документы так и не внесли.

И если сомнения в необходимости регистрации садового дома для первой категории садоводов вполне понятны, то для второй и третьей продление дачной амнистии выгодно – можно быстро и с наименьшими затратами зарегистрировать объекты недвижимости.

Условие применения дачной амнистии: земельный участок должен иметь вид разрешенного использования «садоводство».

Даже если участок располагается в СНТ, но назначение у него «ИЖС» – упрощенный порядок не действует. Дачная амнистия распространяется только на участки, официально зарегистрированное назначение которых – «садоводство».

Преимущества дачной амнистии:

• Не нужно получать согласие от местных органов власти на строительство жилого дома на садовом участке.

В настоящий момент, это согласие представляет собой уведомление о соответствии, которое, по-прежнему, требуется на участках с назначением «индивидуальный жилой дом», или «ИЖС».

При строительстве дома на садовых участках нужно соблюдать требования к отступам от межи, к высоте и этажности постройки. Жилой дом должен быть возведен в соответствии с нормами правил землепользования и застройки (ПЗиЗ), действующими на момент строительства.

Если дом построен, например, в 2004, 2009 году и т. д., то при его регистрации в 2021 году объект должен проверяться по тем требованиям к отступам, которые были действительны в год ведения строительства, то есть в 2004 и 2009 году, а не актуальные на момент регистрации.

• На оформление садовых домов по дачной амнистии уйдет гораздо меньше времени и денег, по сравнению с обычным порядком регистрации домов.
• Любые изменения площади и конфигурации садового дома можно зарегистрировать в упрощенном порядке. Не нужно получать разрешение, согласовывать реконструкцию с аэропортами, тратиться на подготовку проекта и т. д.
• Дачная амнистия позволяет построить и узаконить дом на тех землях, на которых администрация дала бы отказ при обычном порядке оформления документов.

Приведем случай из практики – граждане купили садовый участок в СНТ в одном из российских городов.

В период отмены дачной амнистии они стали оформлять документы на строительство, но получили отказ в согласовании от военного аэропорта, по причине попадания участка в зону глиссады, и как следствие, отказ от администрации. Разрешение на строительство в зоне глиссады получить невозможно даже через суд.

Получается, что владельцы приобрели неликвидную землю. Это при том, что их участок находится в зоне плотной застройки зарегистрированными домами. Вот такое противоречивое законодательство – по дачной амнистии можно оформить те объекты недвижимости, которые никак не узаконить после ее окончания.

Несмотря на то, что закон един для всех, в каждом регионе своя практика его применения. Перед строительством жилого дома или его регистрацией воспользуйтесь бесплатной консультацией юриста по вопросу оформления документов, получения необходимых согласований, особенностей прохождения учета в зависимости от зоны расположения объекта.

Ссылка на документ: Федеральный закон № 404-ФЗ от 08.12.2020 г.

Как зарегистрировать дом на садовом участке. Пакет документов

Помните, что надземных этажей у садового дома должно быть не более трех (мансарда входит в этажность). Он может быть какого угодно года постройки, главное, чтобы собрать документы для регистрации вы успели до 1 марта 2026 года.

Пошаговая инструкция регистрации домов на садовых участках, действующая до 1 марта 2026 года:

1. Заказываете технический план. Вместо разрешительных документов при дачной амнистии используется простая декларация, заполненная собственником земельного участка. В ней он указывает характеристики построенного дома. Материал стен – кирпич, количество этажей – 2, и т. п. Декларация является частью технического плана.
2. Подаем пакет документов для регистрации в Росреестр. Вместе с техническим планом для регистрации понадобится заявление о постановке на учет жилого дома с одновременной регистрацией права собственности от каждого собственника, и государственная пошлина в размере 350 рублей. Если дом оформляется в долевую собственность, размер пошлины делится на количество владельцев. Документы удобно подавать через МФЦ. Право собственности на дом возникнет на основании технического плана и права собственности на земельный участок.
3. Получаем выписку ЕГРН. Выписка из ЕГРН на здание будет результатом процедуры, она будет готова через 10 рабочих дней.

Прочтите: Как присвоить адрес объекту недвижимости в 2021 году

Реконструкция домов на садовых участках

Реконструкция жилого дома на садовом участке, как мы уже упоминали выше, происходит без согласования с органом местного самоуправления. Порядок точно такой же, как при постановке здания на учет:

1. Заказываете технический план, заполняете декларацию.
2. Подаете в Росреестр заявление об учете изменений жилого дома на основании технического плана. Госпошлина в данном случае не оплачивается, так как право собственности на дом не возникает.
3. Получаете через 10 рабочих дней выписку из ЕГРН с измененными характеристиками объекта недвижимости.

Стоимость оформления домов по дачной амнистии

Затраты на регистрацию дома на садовом участке по упрощенному порядку складываются из стоимости технического плана и государственной пошлины. Что касается проекта будущего дома, он подготавливается только по желанию собственника и может использоваться вместо декларации.

Подведем итоги

Дом на садовом земельном участке до 1 марта 2026 года можно зарегистрировать только по техническому плану. После этой даты для регистрации будет нужна разрешительная документация, поэтому очень важно успеть достроить объект до февраля 2026 года (как минимум 1 месяц уйдет на оформление документов).

Если дачную амнистию не продлят, с 1 марта 2026 года все дома без разрешительной документации (уведомлений о соответствии) будут являться самовольными постройками.

Строительство домов на садовом участке нужно вести в соответствии с нормами ПЗиЗ.

Перевод садового дома в жилой дом в 2021 году: пошаговое руководство

С обновлением законодательства в сфере недвижимости, строительства и садовых земель изменился и порядок признания дач жилыми. В целом оформлять разрешение и документы стало намного проще. Сегодня рассмотрим, как происходит перевод садового дома в жилой дом по новым правилам 2021 года.

Кто признает дома жилыми

Вопросами перевода дачи в жилой дом занимается местная администрация – поселка или города. Чтобы узнать, администрация какого именно населенного пункта будет переводить садовый дом в жилой, нужно внимательно изучить адрес. В нем указано, к какому административному району территориально относится дачный дом. Если имеются сомнения о принадлежности, можно обратиться за консультацией к специалистам муниципалитета.

Внимание! Переводом занимается именно муниципалитет, а не Кадастровая палата, Росреестр или БТИ. Подавать документацию нужно в органы управления муниципальным образованием.

Нужна ли комиссия

Процедура перевода дачи в жилой дом носит уведомительный порядок. Это значит, что собственник подает специальное уведомление о необходимости перевести дачу в жилой статус, подтверждая данную просьбу определенными документами. Работа по заявлению проходит в кабинете, без выезда на место комиссии и без фактического осмотра недвижимости.

В 2018 году, когда новый порядок только разрабатывался, Минстрой РФ действительно предлагал по каждому дачному дому производить индивидуальное обследование специальной комиссией.

Предполагалось, что комиссию будут составлять чиновники из сферы архитектуры, градостроительства и приглашенные эксперты. Однако в итоговую редакцию обновленного Постановления Правительства № 47 от 28.01.

2016 вошел более простой вариант – собирать комиссию и выезжать на обследование дачного дома не будут.

Условия признания дома жилым

Садовый дом можно перевести в жилой, если он отвечает следующим параметрам:

• принадлежит заявителю на праве собственности;
• земля под строением находится во владении на законных основаниях – в аренде или в собственности, и это подтверждается документами;
• на недвижимость не наложено обременение, арест или запрет;
• все сособственники и заинтересованные лица согласны на перевод;
• недвижимость отвечает строительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям, которые предъявляются к жилью.

Последний факт подтверждается специалистом в ходе технического обследования недвижимости.

Пошаговая инструкция

Порядок действий, как перевести дачу в жилой дом, включает несколько последовательных действий:

1. Получить техническое заключение на здание.
2. Сформировать пакет документов.
3. Передать заявление с документами на рассмотрение в муниципалитет.
4. Получить решение о переводе или отказ администрации.
5. В зависимости от решения – зарегистрировать изменения в ЕГРН или оспорить отказ в суде.

По времени процедура займет несколько месяцев. На подготовку заключения примерно 2-3 недели, на рассмотрение заявления до 45 дней плюс на регистрацию в ЕГРН – до 14 дней. Дополнительное время требуется самому гражданину на сбор документов и подготовку заявления.

По стоимости – самой дорогостоящей частью станет заключение по техническому обследованию (от 10 тыс. руб.), рассмотрение заявления о переводе – бесплатно, регистрация изменений ЕГРН – 2 000 рублей.

Пошаговое руководство по переводу садового домика в жилой смотрите ниже.

Шаг 1. Получить техническое заключение

В проекте Минстроя по переводу садовых строений в жилые была прописана необходимость формирования комиссии для обследования. Задача комиссии по проекту – выявить, что здание соответствует всем требованиям закона.

Чтобы упростить перевод садовых зданий в жилые, законодатель заменил выезд комиссии на представление уже готового технического заключения сотрудникам муниципалитета.

Теперь подтверждение надлежащего технического состояния дома – задача заявителя.

Чтобы получить заключение, нужно обратиться к любому специалисту, выполняющему работы по обследованию. Это может быть ИП или фирма, главное условие, чтобы исполнитель состоял в СРО по инженерным изысканиям.

Специалист подготовит заключение, где отразит:

• соблюдены ли требования инженерных изысканий, возведения и наладки внутренних коммуникаций;
• достаточно ли устойчивы и прочны строительные конструкции и фундамент здания;
• соблюдены ли требования пожарной безопасности;
• соблюдены ли нормативы санитарии и гигиены.

Если все проходит по требованиям, можно собирать другие документы.

Шаг 2. Подготовить документы

Полный пакет документов для перевода садового здания в жилое должен содержать:

1. Заявление о признании садового дома жилым – скачать бланк здесь. Обязательно указывается кадастровый номер дома, земли и способ получения решения муниципалитета. Понадобится два распечатанных и подписанных экземпляра.
2. Выписка из ЕГРН на дом и землю (если дом не зарегистрирован – нотариальную копию правоустанавливающего документа).
3. Техническое заключение специалиста.
4. Нотариальное согласие третьих лиц, у которых имеются права на дом, о признании дома жилым.

Внимание! По поводу нотариального согласия супруга по аналогии со сделками разъяснений еще не имеется, поэтому о необходимости его предоставления лучше уточнить у сотрудников администрации.

Шаг 3. Подать бумаги и получить решение

Сформированный пакет нужно передать сотрудникам канцелярии муниципалитета. Сделать это можно лично или через МФЦ, если такая возможность имеется в данном населенном пункте. Срок рассмотрения заявления – 45 дней, после чего будет вынесено решение:

• о признании садового дома жилым (перевод согласовали);
• об отказе в признании садового дома жилым (перевод не согласовали).

Решение обязательно доводится письменно до сведения заявителя способом, который он указал в заявлении. Это может быть почтовое отправление, электронная почта или вручение лично в администрации, МФЦ.

Ознакомиться с бланком решения по переводу садового строения в жилое, которое принимается администрацией, можно здесь.

Далее действовать нужно в зависимости от сути решения. Если заявление удовлетворили – регистрировать изменения в ЕГРН, если отказали – обжаловать в суде или устранять недостатки.

Шаг 4. Внести изменения в ЕГРН

Это заключительный этап инструкции по переводу садового дома в жилой:

1. С паспортом, решением о признании дома жилым, выпиской из ЕГРН на дом и квитанцией об оплате пошлины подойти на прием в МФЦ в порядке живой очереди или записавшись заранее. Нужны подлинники и копии.
2. Заявление о внесении изменений оформит специалист МФЦ, заранее ничего заполнять не нужно. Предоставить документацию для приобщения.
3. Получить на руки расписку о приеме бумаг.
4. Регистрация длится до 14 дней. По готовности документации подойти в МФЦ и забрать новую выписку, где будет указан новый статус недвижимости.

Квитанция о регистрации – 2000 рублей. Оплата должна быть одним чеком.

Что делать, если чиновники отказали

Отказать в переводе садового дома в жилой могут по ряду причин, например:

• не предоставлены все необходимые документы;
• с заявлением обратился человек, не имеющий прав на недвижимость;
• вид разрешенного использования земли не предусматривает размещение жилья.

В некоторых случаях достаточно исправить ошибки, например, дополнить пакет документов или изменить  разрешенное использование. В других – отказ выносится незаконно. Если чиновники отказали с нарушением прав заявителя, необходимо обжаловать отказ в суде либо как альтернатива – признавать дом жилым через суд.

Скачать общую форму искового заявления на оспаривание решения.

Внимание! Каждая ситуация индивидуальна и требует особого подхода. Чтобы не ошибиться с выбором требований и формулировкой заявления, обратитесь за помощью к нашему юристу – окно чата в правом нижнем углу экрана.

Процедура перевода садовой недвижимости в жилую значительно упростилась в 2021 году – однако все еще требует внимательного отношения к сбору документов.

Теперь ключевой момент – подготовка правильного технического заключения у компетентного специалиста.

От того, насколько подробно будет проведено исследование, зависит решение администрации о переводе или об отказе в переводе на новый статус.

Если статья была вам полезной, просим поделиться ей с друзьями и поставить лайк.

Читайте далее материал об особенностях оформления ипотеки на дачу.

Как признать садовый дом жилым? Ключевые проблемы прописки

Следует отметить, что многие садовые и дачные дома могли «дать фору» домам в деревнях и селах, далеко не секрет, что многие садоводства имеют постоянное водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, а дома получают питьевую воду из скважины и пригодны для круглогодичного проживания.

Всем обратившимся за регистрацией в садовом доме гражданам отказывали пока одно из дел не дошло до Конституционного суда РФ, который указал на «неконституционность» некоторых положений федерального закона, а также на «дискриминацию» и нарушение прав, граждан, проживающих в садовых домах. С этого момента в РФ стала складываться судебная практика по признанию садовых домов жилыми помещениями с правом прописки (регистрации) в них.

Вопрос о признании садового дома жилым находится в ведении органов местного самоуправления.

По мнению федерального законодателя, в местных администрациях должны создаваться специальные комиссии по рассмотрению обращений граждан по вопросу признания домов на садовом участке жилыми.

Однако в большинстве субъектов такие комиссии на практике не существуют. Отказ в признании дома жилым приходит за подписью главы или заместителя главы администрации района (города).

Однако не стоит опускать руки каждый владелец садового дома может обратиться за защитой своего права в суд, представив доказательства соответствия садового дома требованиям, предъявляемым к жилым домам.

Для этого, как правило, приходиться приглашать различные проверяющие органы, которые смогут дать ответ соответствует ли садовый или дачный дом санитарным, эпидемиологическим, строительным, техническим, пожарным и многим другим нормам, и правилам.

Полученное заключение прикладывается к исковому заявлению о признании садового дома жилым помещением. Суд должен будет возбудить гражданское дело и по результатам его рассмотрения принять одно из двух возможных решений — признать дом жилым помещением, либо отказать в таком признании.

Помимо доказательств соответствия дома «жилым» параметрам будут не лишними подтверждение нуждаемости гражданина в удовлетворении иска, доказательства отсутствия иного жилого помещения пригодного для проживания, круглогодичное проживание в данном садовом доме.

Признание садового дома жилым помещением открывает перед собственником возможность обратиться в органы Федеральной миграционной службы с требованием прописаться (зарегистрироваться) по месту постоянного жительства или временного пребывания.

Получив постоянную прописку собственник садового дома выравнивается в правах с «прописанными» в квартирах (в многоквартирном доме) либо с зарегистрированными в других частных домах, а именно получает право вызывать «скорую помощь», обращаться во все органы и инстанции, указывая свой домашний адрес — номер и адрес садового участка, на котором расположен дом.

Таким образом, с каждым месяцем осуществляется многолетняя мечта все большего количества людей — «прописаться на даче».

Многие граждане, столкнувшись с данном проблемой, предвидя все будущие сложности самостоятельного ведения в суде дела о признании садового дома жилым помещением — обращаются за помощью к профессионалам по сопровождению данного судебного разбирательства.

Наши специалисты обладают большим опытом и необходимыми знаниями в решение подобных проблем. Более того, мы ведем такие дела с самого начала (даем необходимые рекомендации на этапе приобретения садового дома) и доводим дела до положительного решения суда при минимальных затратах с Вашей стороны.

Был дом садовый, станет жилой

Гайд по переводу садового дома в статус жилого

Чтобы зарегистрироваться в садовом доме, его надо перевести в статус жилого. По сути, сегодня это единственная преференция, которой обладает жилой дом, по сравнению с садовым, с точки зрения закона.

Уже никого не удивишь полноценным домом на даче, хозяева которого живут там круглый год.

Напомним этой статьей, в каком порядке можно перевести готовый садовый дом в статус жилого, если вдруг он имеется в наличии и нет никакой нужды строить новый.

Федеральный закон №217-ФЗ от 29 июля 2017 года определяет, что можно называть жилым домом, а что — нельзя. Приведем определения из этого документа.

Для начала, в соответствии с законом, на садовом земельном участке граждане имеют право размещать: садовые дома, жилые дома, хозяйственные постройки и гаражи. Значит, саму по себе операцию по переводу садового дома в жилой провернуть вполне реально.

Садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. Говоря простыми словами, садовый дом — это не дом для постоянного проживания. А значит, к нему не предъявляются те же требования, что к дому жилому.

Тем временем, статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет жилой дом как «индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании».

То есть разница заключается в том, что в садовом доме постоянно жить нельзя, а в жилом — можно. Но даже если ваша дача выстроена из самого прочного кирпича, к ней подведено отопление и водопровод, вы спокойно проводите там самые суровые зимы — зарегистрироваться в таком доме вы не сможете, если по документам он проходит как садовый.

Читаем постановление: что нужно, чтоб дом назывался жилым

Но выход есть. Процесс перевода садового дома в статус жилого регламентируется Постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006 (которое отредактировано 27 июля 2020 года). В нем, в частности, подробно прописаны требования, которым должно отвечать жилое помещение.

1. Дом должен находиться в жилой зоне, в соответствии с градостроительным зонированием (а также в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд).
2. Основания и несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушений или повреждений, приводящих к их деформации, к образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций.
3. Дом должен быть устроен безопасно: «таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами».
4. Пожалуй, самое узкое место садовых домиков: жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами. Сюда входят электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а если район газифицирован — то и газоснабжение. Но если имеется в виду территория ведения садоводства (наш случай), где нет централизованных инженерных сетей — в одно- и двухэтажных домах допускается отсутствие водопровода и туалетов с канализацией. И на том спасибо. Все инженерные системы должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.
5. А еще в доме должна выдерживаться минимальная площадь комнат, чтоб в них уместился «необходимый набор предметов мебели». Также в жилом доме должны обеспечиваться инсоляция и высота потолков, соответствующие требованиям.
6. В цокольном и подвальном этажах нельзя обустраивать жилые помещения, а пол первого этажа обязательно должен быть выше земли.

Требований еще множество (всего их 32), но мы перечислили самые очевидные. Соответствие определит специально нанятый вами инженер, который будет составлять техническое заключение. И если дом соответствует всем законодательным нормам — можно начинать сбор документов.

Собираем документы

Садовый дом можно признать жилым на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в чьих границах ваш домик стоит. Например, в Казани этим занимаются уполномоченные отделы административных районов города.

Идти нужно по следующим адресам:

• Администрация Авиастроительного и Ново-Савиновского районов, отдел по работе с жилыми массивами, каб. 217 — г. Казань, ул. Волгоградская, 32.
• Администрация Вахитовского и Приволжского районов, отдел по работе с жилыми комплексами, — г. Казань, ул. Ипподромная, 14.
• Администрация Кировского и Московского районов, отдел по работе с жилыми массивами, каб. 213 — г. Казань, ул. Восстания, 82.
• Администрация Советского района, — г. Казань, ул. Шуртыгина, 1, единое окно.

А для этого нужно отнести в этот самый орган целую пачку документов (можно сделать это и через МФЦ — тут уж как вам будет удобно). Перечислим, что должно входить в эту пачку.

1. Заявление о признании садового дома жилым. В нем надо указать кадастровый номер дома и земельного участка, на котором он стоит; ваш почтовый адрес (ваш, а не дома!) или электронную почту; способ получения решения уполномоченного органа, который вы предпочитаете (почтой с уведомлением о вручении, электронной почтой, лично в МФЦ или в уполномоченном органе). Скачать этот бланк для Казани можно здесь (в приложении №2 к документу).
2. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. В ней должны быть сведения о том, что ваши права на дом зарегистрированы (или правоустанавливающий документ на этот дом).
3. Заключение по обследованию технического состояния объекта. Оно должно подтверждать тот факт, что садовый дом соответствует всем требованиям к надежности и безопасности, которые устанавливаются законом. Выдают такое заключение ИП или юрлица, которые входят в саморегулируемую организацию в области инженерных изысканий.
4. Если на садовый дом есть обременения со стороны третьих лиц (к примеру, ваша любимая бабушка оставила его в наследство вам и вашему двоюродному брату), нужно предоставить еще и нотариально заверенное согласие этих самых лиц на изменение статуса дома.

После того, как вы приносите все документы, вам выдается расписка в их получении.

И все, можете идти ждать. Ваше заявление и документы рассмотрят, всесторонне изучат — и не позднее, чем через 45 календарных дней примут решение. Еще три рабочих дня отводится на отправку такого решения вам — помните, в предыдущей главе вы указывали, каким способом хотите его получить?

В каких случаях садовый дом не признают жилым?

Препятствий может быть несколько. Перечислим самые распространенные.

Во-первых, несмотря на подробные инструкции, люди по-прежнему не доносят необходимые документы. Поэтому нужно будет внимательно проконтролировать все и свериться со списком.

Во-вторых, откажут, если в уполномоченный орган внезапно поступит информация о том, что право собственности на ваш садовый дом зарегистрировано на кого-то другого, а не на заявителя.

В третьих, если в ЕГРН нет сведений о зарегистрированных правах на садовый дом, а вы не представили правоустанавливающего документа, подтверждающего ваше право на него.

Здесь, кстати, будут ждать до последнего: если, к примеру, из ЕГРН придет ответ об отсутствии сведений, их запросят у вас.

И если правоустанавливающего документа от вас не получат в течение 15 дней, то со спокойной душой пришлют отказ в признании вашего садового дома жилым.

Четвертая коварная причина — если дом находится на земельном участке, ВРИ (виды разрешенного использования) которого не предусматривают размещения на нем жилого дома. Для жилого дома подходят следующие:

• 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства», на таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельхозкультуры;
• 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства», здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
• 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для «осуществления отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур», но можно здесь и строить дома — жилые и садовые.

ВРИ участка можно выяснить на публичной кадастровой карте по его номеру или заказав выписку из ИСОГД. Есть эти сведения и в выписке из ЕГРН.

Мы назвали четвертый пункт самым коварным вот по какой причине. Может измениться (причем без объявления войны) зонирование территории. Поэтому перед тем, как заниматься переводом садового дома в статус жилого, обязательно загляните в ПЗЗ для вашего города.

Участок должен находиться в зоне, где предусматривается размещение индивидуальных жилых домов.

Наш совет: сделайте запрос в «архитектуру» вашего района или города, поинтересуйтесь, не собираются ли там случайно изменить градостроительный статус территории, которая вас интересует.

Итак, если уполномоченный орган по какой-то причине решил отказать вам в изменении статуса дома, вы получите извещение об этом выбранным вами способом. А если решение принимается в вашу пользу — вам предстоит только внесение изменений в ЕГРН.

Последний шаг

Вы получаете решение, причем вам не нужно с ним никуда идти: уполномоченный орган местного самоуправления направит его и соответствующим службам, которые вносят изменения в ЕГРН. Это должно произойти в течение 15 календарных дней. Вы, конечно, можете проверить этот момент — вы тоже вправе обратиться в орган регистрации прав. Но совершенно не обязаны этого делать.

Итого с тех пор, как вы получаете решение о переводе садового дома в жилой, проходит примерно 2-3 месяца.

До 3 недель уйдет на подготовку технического заключения (это будет зависеть от оперативности инженеров, которых вы наймете), за это время вы должны будете собрать пакет документов и подготовить заявление.

До 45 дней нужно будет подождать, когда органы местного самоуправления рассмотрят заявление, еще 3 дня оно будет к вам идти, и еще 15 дней потребуется на финальные манипуляции в ЕГРН.

P.S. Чуть больше месяца назад Минстрой предложил перевести услугу по признанию садового дома жилым на электронные рельсы. Если эти поправки в процедуру будут в итоге приняты, то по запросу заявителя акты и заключения будут оформлены в электронном формате, а значит, возможно, времени на процедуру будет затрачиваться меньше.

Недвижимость Татарстан

Как признать садовый дом жилым?

С 1 января 2019 года у садоводов появилась возможность самим определять вид объекта недвижимости, построенного на садовом (дачном) земельном участке.

Федеральный закон от 29 июля 2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 217-ФЗ), предусмотрел возможность признания построенного садового домика жилым. И наоборот — при желании, существующий на садовом участке жилой дом можно официально признать садовым домом.

Давайте разберемся, чем отличается жилой дом от садового и что нужно делать для того, чтобы перевести садовый дом в жилой.

Чем отличается жилой дом от садового?

• Жилищный кодекс РФ признает жилым домом индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
• Определение садового дома дано в Законе № 217-ФЗ: «Здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании».
• Исходя из приведенных определений, ключевое отличие жилого дома заключается в том, что он может являться постоянным местом жительства, по которому возможна регистрация.
• Отсюда выходит что в садовом доме, предназначенном для временного пребывания, регистрация по месту жительства невозможна.
• Расположенные на садовых (дачных) земельных участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) до 1 января 2019, с назначением «жилое» или «жилое строение» признаются жилыми домами, а здания с назначением «нежилое» (кроме хозяйственных построек и гаражей) — садовыми домами.
• Если Вы хотите, досконально разобраться с тем, какое назначение у Вашего строения содержится в ЕГРН, каковы перспективы смены его назначения (при наличии у Вас подобного желания), закажите «ПАСПОРТ ОБЪЕКТА» на нашем сайте и специалисты проекта подготовят для Вас индивидуальное экспертное заключение и правовые рекомендации.
• При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи ЕГРН в части наименований таких объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей.

Как перевести садовый дом в жилой?

Садовый дом может быть признан жилым в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (далее – Постановление № 47).

Садовый дом признается жилым на основании решения администрации муниципального образования, в границах которого он расположен.

Чтобы изменить вид объекта недвижимости, расположенного на садовом участке, на «жилой дом» Вам как собственнику необходимо:

1. получить заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, установленным п. 2 ст. 5, ст. 7, 8 и 10 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

Данное заключение готовится индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий.

2. получить нотариально удостоверенное согласие третьих лиц на признание садового дома жилым домом (в случае, если дом обременен правами третьих лиц);
3. представить в уполномоченный орган заявление о признании садового дома жилым домом (далее — заявление) и приложить к нему перечисленные выше документы.

В таком заявлении Вы должны указать следующие сведения:

• кадастровый номер садового или жилого дома;
• кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом;
• Ваш почтовый адрес или адрес электронной почты;
• способ получения решения уполномоченного органа (почтовое отправление с уведомлением о вручении, электронная почта, получение лично в многофункциональном центре (МФЦ), получение лично в уполномоченном органе местного самоуправления).

Кроме перечисленных выше документов, Вы при наличии желания можете приложить к заявлению выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, правоустанавливающий документ (если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН) или нотариально заверенную копию такого документа.

Заявление и прилагаемые к нему документы Вы можете представить в уполномоченный орган лично либо через офис МФЦ.

4. дождаться решения уполномоченного органа либо о признании садового дома жилым, либо об отказе в признании;

Такое решение принимается уполномоченным органом не позднее чем через 45 календарных дней со дня подачи заявления и направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня его принятия способом, указанным в заявлении

5. удостовериться, что сведения о признании садового дома жилым переданы в Росреестр уполномоченным органом в порядке межведомственного взаимодействия и внесены в ЕГРН.

Вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН ( ст. 32, 3 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При необходимости Вы можете признать жилой дом, расположенный на садовом участке, нежилым. Последовательность действий в этом случае будет аналогичной описанной выше за исключением первого шага, поскольку получать заключение инженерной организации не нужно. Если Вам необходима помощь специалиста, обратитесь к нам.

Причины отказа в переводе

Уполномоченный орган может отказать Вам в признании садового дома жилым в случае, если Вы не выполнили требований, предъявляемых Постановлением № 47 к представляемому пакету документов. В частности, если Вы вместе с заявлением не представили в администрацию заключение инженерной организации или согласие третьих лиц.

Кроме того, основаниями для отказа могут быть поступление в уполномоченный орган уведомления об отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на садовый дом, если не представлен правоустанавливающий документ на объект недвижимости.

Отказ по последнему основанию допускается в случае, если:

• уполномоченный орган уведомил заявителя о получении такого уведомления об отсутствии в ЕГРН сведений о правах на дом;
• предложил заявителю представить правоустанавливающий документ или нотариально заверенную копию такого документа;
• не получил от заявителя такой документ или такую копию в течение 15 календарных дней.
• размещение садового дома на земельном участке, виды разрешенного использования которого не предусматривают такого размещения.

Одним из оснований для принятия решения об отказе в признании садового дома жилым может служить поступление в уполномоченный орган сведений о том, что заявитель не является собственником садового дома, который планируется перевести в жилой.