Под Петербургом за год почти вдвое сократились продажи загородной недвижимости

Рынок загородного домостроения переживает не лучшие времена. За год с рынка ушли около 100 коттеджных поселков. А объем продаж загородного жилья за 2 года упал почти в 2 раза и сейчас не превышает 5 тыс. объектов в год.

Между тем стремление горожан жить за городом не ослабевает. Поэтому бюджетные загородные форматы — участки без подряда и таунхаусы — держатся на плаву и даже демонстрируют рост спроса.

Дошло до заморозки

Предложение в загородном сегменте Петербурга и Ленобласти, по данным Knight Frank SPb, сегодня формируют около 470 поселков, из которых 120 с готовыми объектами, остальное — просто земля под индивидуальную застройку.

На рынке сформировался костяк из 20–25 профессиональных компаний, которые системно, пусть и с разной степенью качества, реализуют загородные проекты. Но относительно «живых» поселков, где идут продажи и ведется либо завершено строительство инженерных сетей, — не более 150 (менее 30% от заявленных на рынке).

Под Петербургом за год почти вдвое сократились продажи загородной недвижимости Под Петербургом за год почти вдвое сократились продажи загородной недвижимости

За первое полугодие 2016 года в продажу вышло только 28 новых загородных проектов на 2,5 тыс. объектов, что на 40% ниже показателей аналогичного периода прошлого года, подсчитали в КЦ «Петербургская недвижимость».

«Всего в продаже в Петербурге и Ленобласти сейчас находится 50 тыс. загородных лотов», — говорит Екатерина Соболева из NAI Becar. В прошлом году в Петербурге и Ленобласти было продано чуть более 5 тыс. загородных объектов всех видов. Таким образом, объем продаж в сегменте за время кризиса сократился почти в 2 раза (см. «Темпы продаж на загородном рынке»).

Экспертов это не удивляет. Покупатели в кризис затягивают пояса, делая ставку на более дешевые многоквартирные жилые комплексы. А тратить средства на загородные коттеджи, которые традиционно воспринимаются как второе жилье и элемент роскоши, не спешат.

Особенно просел спрос на коттеджи низкого ценового сегмента. Эксперты Knight Frank оценивают спад продаж в 54%. При этом продажи дорогого загородного жилья (от 35 млн рублей за домовладение) за год, по их данным, выросли на 7%, а продажи жилья бизнес–класса (от 10 млн рублей за домовладение) сократились на 13%.

Некоторым девелоперам, которые строят недорогие коттеджи, из–за спада спроса приходится замораживать проекты. Но статистика, которая описывает масштаб заморозки, у разных экспертов не совпадает.

По данным Knight Frank, за год с рынка ушли около 100 поселков (чуть меньше 30% от общего числа поселков в предложении).

А в «Петербургской недвижимости» говорят об остановке продаж в 17 коттеджных поселках и в двух проектах с предложением таунхаусов.

«Но часть девелоперов планируют возобновить продажи после реконцепции своих проектов», — говорит руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

«Большая часть недорогого загородного жилья не устраивает людей из–за низкого качества. Те покупатели, у которых остались свободные средства, типовые объекты даже не рассматривают. Они предпочитают индивидуальный дизайн дома», — отмечает Екатерина Соболева.

Дешевое на пике спроса

Покупатели, которые, несмотря на кризис, все же интересуются загородным рынком, как правило, останавливают свой выбор на самом дешевом предложении — участках без подряда. На их долю, по данным Knight Frank, приходится 75% общего загородного предложения.

Для сравнения: 2 года назад доля участков без подряда составляла 67%, а до кризиса она не превышала 13% от общего числа лотов в продаже. «Рост спроса на участки без подряда объясняется в первую очередь их относительной дешевизной.

Пустой участок может стоить в 5 раз меньше, чем надел с самым простым домом в рамках того же поселка», — говорит руководитель отдела исследований Knight Frank Тамара Попова.

Кроме того, многие потребители не желают зависеть от застройщика, который часто диктует свои условия по дизайну домов, а также архитектурному стилю поселка в целом. И выбирают индивидуальную застройку.

Параллельно растет и спрос на недорогие таунхаусы. «Сейчас в продаже находится около 2,9 тыс. таунхаусов, большая часть из них — малогабаритные (от 40–50 до 100 м2).

Этот формат показывает самые высокие темпы продаж. Если в прошлом году было продано 388 таунхаусов, то за первое полугодие этого года — уже почти 400.

Темп их продаж в 1,3 раза превышает средний уровень в коттеджном сегменте», — рассказывает Тамара Попова.

Прогноз погоды

В ближайшем будущем ситуация на рынке загородного жилья, по мнению экспертов, будет стабилизироваться. «Традиционно летом и в начале осени продажи на загородном рынке идут активнее.

Поэтому во втором полугодии общее число сделок в сегменте вырастет», — уверена Ольга Трошева. Но на быстрое восстановление сегмента участники рынка не рассчитывают.

Все госпрограммы по развитию малоэтажной России, которые активно продвигались в 2010–2012 годах и придавали стимул коммерческим проектам, давно забыты.

«Видимо, пришло понимание, что просто выделить людям землю (например, многодетным семьям) недостаточно. Нужно еще обеспечить ее коммуникациями и инфраструктурой.

А содержать многоквартирные дома намного дешевле, чем разбросанные на десятках гектаров индивидуальные.

Так что продвижение на госуровне загородного образа жизни из–за отсутствия средств прекратилось», — заключил один из девелоперов.

Продажи загородной недвижимости в 2016 году просели почти в 2 раза по сравнению с 2014–м. Для понимания масштабов бедствия: если в проекте есть одна–две продажи каждый месяц, это круто. Если больше — это очень успешный проект. Такие есть во всех сегментах, от эконома до элитного, но все они в чем–то уникальны.

Если не локацией и качеством, то хотя бы затратами на рекламу. Но в большинстве поселков продаж нет месяцами, поэтому строить не на что (свои деньги девелоперы вкладывают редко). А без видимости работы на территории «слона» не продать.

Это замкнутый круг, в который попадают многие девелоперы и теряют интерес к этому бизнесу.

Наша компания не ощущает серьезного падения спроса в сегменте коттеджного строительства. Продажи у нас идут стабильно. С января мы реализовали 11 домовладений в трех текущих загородных проектах.

При этом предпосылок к серьезным изменениям объема спроса на рынке я не вижу. Считаю, что загородные сегменты класса бизнес и премиум находятся в наиболее стабильном состоянии.

Платежеспособные клиенты, которые могут заплатить 20 млн рублей и более за дом (и примерно столько же за отделку), на рынке по–прежнему есть.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

В петербургском регионе граждане покупают около 5000 объектов на загородном рынке

Под Петербургом за год почти вдвое сократились продажи загородной недвижимости

За прошлый год в коттеджных поселках под Петербургом граждане приобрели 5300 объектов /Медное озеро

Правда, внутри этой стабильности наметились тектонические сдвиги. Рынок готовится к серьезным структурным изменениям.

Главная особенность последних лет – растущая популярность участков без подряда (УБП) – обусловлена ограниченной платежеспособностью клиентов. Купить готовый дом дорого; доступных кредитов нет. Альтернатива: приобрести участок и не спеша осваивать.

За прошлый год в коттеджных поселках под Петербургом граждане приобрели 5300 объектов (примерно столько же и в 2018-м). Сделки с УБП составили 88,4% (плюс 5,6% к показателям 2018 г.).

Готовые коттеджи и участки с подрядом – 5,3% (доля таких сделок выросла на 0,7%), продажи таунхаусов – 6,4% (минус 6,3%).

Во всех новых проектах коттеджных поселков в Ленобласти, в которых начались продажи в прошлом году, предлагались исключительно участки без подряда.

Для сравнения – в Подмосковье, по сведениям Irn.ru, зарегистрировано 13 000 сделок – но это вместе с квартирами в малоэтажных проектах. В столичном регионе, по сведениям аналитиков, в 2018 г. на УБП приходилось 64% продаж, в 2019-м – уже 75%.

Еще одна важная тенденция: впервые по итогам года северное направление (Карельский перешеек) уступило южному. На северные районы (Всеволожский, Выборгский, Приозерский и проч.

) пришлось 48% сделок, в южных районах (Пушкинский, Гатчинский, Ломоносовский, Тосненский и др.) – 52%.

Север традиционно считался дачной локацией, юг, бедноватый природными красотами, чаще использовался как место для постоянного проживания.

«Последние два года мы отмечаем смещение спроса от сезонного жилья к постоянному, – комментирует Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». – В 2017 г. доля сделок в коттеджных поселках на землях ИЖС составляла 28%, в 2019 г. этот показатель вырос до 39%. За этот период число сделок с ИЖС увеличилось от 1300 до 1900 продаж».

Пока основной объем нового предложения (59–64%) составляют проекты на землях дачных и садоводческих некоммерческих партнерств и товариществ (ДНП и СНТ). Однако, отмечают эксперты КЦ «Петербургская недвижимость», предложение на землях ИЖС постепенно растет: с 23% в 2017 г. до 28% в 2019-м.

«Южные направления долгое время были менее популярны, чем северные, как у девелоперов, так и у потребителей, – говорит Ольга Колганова, директор по маркетингу компании «Хун-Фу Новый сити». – Но это обеспечило более внимательное отношение девелоперов к продукту. Развитие транспортной инфраструктуры, активная позиция властей региона стимулируют спрос на южном направлении».

По данным компании «Факт» (реализует 12 проектов в разных районах), в 2017 г. 74% покупателей приобретали участки, чтобы построить дома для постоянного проживания. В 2018-м этот показатель вырос до 80%, в 2019-м доля аудитории, рассматривающая пригород как постоянное место жительства, увеличилась до 84%.

Новую волну спроса на участки ИЖС может обеспечить программа «Сельская ипотека», по которой предусмотрена ставка до 3% по кредитам для покупки жилья в сельской местности, включая населенные пункты до 30 000 человек. Кредит можно будет взять и на участок под строительство дома. Но на дачные наделы и дома льгота не распространяется.

Доступные кредиты могут радикально изменить картину рынка. «У нас есть поселок со статусом ИЖС – «Изумрудный город» и со статусом ДНП – «Иннола парк», – говорит девелопер Святослав Филиппов. – Сейчас доля сделок с использованием кредитов не превышает 10–15%.

Конечно, хорошие кредитные условия стимулируют спрос на участки ИЖС. Но дачным проектам придется соответствовать требованиям клиентов к наличию городских сетей, приличных дорог.

Люди все чаще хотят использовать загородный дом не для уикендов, а как постоянное жилье».

Екатерина Лубяная, кредитный специалист компании «Факт», отмечает, что заявленные параметры программы весьма привлекательны: кредит до 5 млн руб., первый взнос – 10%, срок погашения – 25 лет.

Читайте также:  Надо платить налог на продажу, если квартира приватизирована в 2021-м?

Однако есть и минусы: долгий срок согласования (до двух месяцев), ограничения в отношении застройщиков и локаций, ежегодный лимит общей суммы предоставления субсидий. «Кроме того, для строительных компаний программа не так удобна, – комментирует Лубяная.

– Заемщик имеет право строить дом до двух лет, а банк перечисляет суммы траншами. Первая половина будет выплачиваться по этапам возведения дома, оставшиеся 50% подрядчику перечислят только после регистрации».

Высокий интерес к загородной ипотеке на льготных условиях отмечает и гендиректор компании «Лэндкей» Валерий Соколенко (компания работает только с форматом ИЖС). «Многое будет зависеть от сложности бюрократических процедур», – говорит он.

В дорогом сегменте загородного рынка ситуация также остается стабильной. По данным Knight Frank St Petersburg, за год в Петербурге и пригородах застройщики реализовали 127 домов и участков с подрядом (на 7 объектов больше, чем в 2018-м): 35 коттеджей класса А и 92 домовладения бизнес-класса.

По оценкам экспертов, средний бюджет покупки снижается. Средняя сумма сделки в элитном сегменте сократилась на 13% (до 62,6 млн руб.), в поселках бизнес-класса – на 6% (до 24,4 млн). И здесь тоже входят в моду участки без подряда.

Их продали даже больше, чем домов и участков с подрядом: покупатели приобрели 136 наделов по цене более 400 000 руб. за сотку.

Клиенты отдают предпочтение Выборгскому району Ленобласти (Ленинское, Рощино), а также Курортному и Петродворцовому районам Петербурга.

«Денег у наших клиентов меньше не стало, – отмечает Александр Царев, руководитель компании «Росса Ракенне СПб», эксклюзивного дистрибутора Honka в России. – Изменилось отношение к ним. Часть граждан просто не рискует вкладывать серьезные деньги в долгосрочные проекты, когда все вокруг так быстро меняется». Тем не менее Honka готовит к выводу на рынок новые проекты.

Вообще новинок в верхнем ценовом сегменте немного: «Лесная деревня» в КП «Образ жизни» рядом с «Охта-парком», Chehoff в Юкках (дома от 14 млн руб.) и «Хутор Yohta» (Бугровское СП, от 11 млн).

В дорогом сегменте покупатели нечасто пользуются ипотекой: не более 10–15% сделок проходит с привлечением кредита. «Зато половина клиентов хотела бы обсудить условия рассрочки», – уточняет Царев. «При стоимости дома 50 млн руб.

и более льготная ипотека с предельной суммой 5 млн вряд ли окажет влияние на спрос, – говорит Александр Демин, первый заместитель гендиректора проекта Gatchina Gardens. – В первом этапе нашего проекта предусмотрены 18 индивидуальных вилл, восемь из них уже забронированы.

Рассрочка обсуждается с каждым покупателем индивидуально, и возможность разнести платежи во времени действительно интересна многим».

«Сейчас ипотекой в дорогом сегменте пользуются, как правило, менеджеры крупных корпораций, которым банки готовы предоставлять особые условия», – говорит Алексей Потапов, девелопер коттеджного проекта «Ламбери». Он полагает, что льготная схема может быть использована и в дорогих проектах, пусть она покроет лишь часть суммы. Кроме того, застройщики готовы менять формат.

В «Ламбери» в этом году традиционная линейка больших и дорогих домов в английском стиле будет дополнена проектом на 200 кв. м, от 23 млн руб. По словам Потапова, средний покупатель на загородном рынке становится моложе и ему не нужно поместье. Востребованный формат – дом на три спальни, в пределах 200 кв. м.

И современный клиент вполне готов к гибким и комбинированным схемам оплаты, «чемодан кэша» остался в прошлом.

Автор – шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»

Под Петербургом за год почти вдвое сократились продажи загородной недвижимости

Загородный рынок Петербурга поставил исторический рекорд :: С.-Петербург :: РБК

Под Петербургом за год почти вдвое сократились продажи загородной недвижимости

Ведомости/PhotoXPress.ru

Пандемия, режим самоизоляции и закрытие границ резко увеличили в 2020 году спрос на загородную недвижимость под Петербургом и как следствие — цены на нее. Средний бюджет сделки на покупку коттеджей в комфорт-классе за год вырос почти на 2 млн руб., до 9,5 млн руб. Девелоперы, которые работают на этом рынке, не видят предпосылок для снижения цен и в 2021 году.

Рекордный год

В 2020 году на загородном рынке Петербурга зафиксирован исторический максимум спроса — 10,2 тыс. сделок с коттеджами, участками и таунхаусами.

Об этом РБК Петербург сообщили в консалтерском центре «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). По их данным, это почти в два раза выше объема спроса за 2019 год (5,3 тыс.

сделок) и на 36-41% превосходит результаты самых успешных лет (2013-2011 гг. — соответственно 7,5-7,3 тыс. лотов).

Рост объемов загородного домостроения отмечают и в правительстве Ленобласти. По итогам 2020 года на территории области было введено 1,121 млн кв. м объектов индивидуального жилого строительства. Впервые в современной истории частных домов в Ленобласти за год было построено больше, чем многоквартирных.

«В структуре продаж за 2020 год сохраняется многолетний тренд роста доли сделок с участками без подряда (90% в спросе). А коттеджи/участки с подрядом и таунхаусы занимают по 5% в объеме продаж.

Отметим также рост спроса на лоты с высоким уровнем готовности: например, участки без подряда с коммуникациями и построенные коттеджи», — рассказала Ольга Трошева, руководитель «Петербургской Недвижимости».

В самом популярном сегменте — участки без подряда — в спросе лидируют варианты по цене от 100 до 300 тыс. руб. за сотку (52%) и средним бюджетом сделки 2,3 млн руб. (+0,5 млн руб. за год), на втором месте — низкобюджетные покупки до 100 тыс. руб. за сотку (41% в спросе) и средним бюджетом 0,8 млн руб. (-47 тыс. руб. за год).

«В 2020 году участки без подряда чаще всего приобретали в северных районах области — более половины всех сделок (55%).

В целом же, вне зависимости от направления, объем спроса практически равномерно распределился с учетом расстояния от КАД.

Покупателей интересовали как участки рядом с Петербургом (до 20 км от КАД), так и варианты 20-40 км от КАД и более дальние расстояния», — добавила Ольга Трошева.

Сокращение предложения

По данным федеральной базы недвижимости от риэлторов Restate.ru, в Ленинградской области средняя цена продажи коттеджей и загородных домов за объект достигла 8,9 млн руб. В случае с коттеджами в 2020 году покупатели чаще всего выбирали объекты класса комфорт (35%) со средним бюджетом сделки 9,5 млн руб.

(+1,9 млн руб. за год) и эконом (26%) с бюджетом 5,1 млн руб. (+0,2 млн руб.), отмечают в «Петербургской Недвижимости». Здесь наиболее привлекательными оказались коттеджи в непосредственной близости от города (до 20 км) — 47% и чуть дальше (20-40 км) — 37%.

Менее востребованы коттеджи на удалении от Санкт-Петербурга.

По словам Ольги Трошевой, ситуация с предложением на загородном рынке прямо противоположна спросу. «Совокупный объем предложения на конец года составил 15,6 тыс. лотов, что является минимальным уровнем за последние 10 лет. Основу предложения составляют участки без подряда — на их долю в целом на рынке приходится 93% от количества нереализованных лотов», — уточняет эксперт.

Земля подорожала

Генеральный директор ГК Максимум Life Development Игорь Карцев выделяет два фактора, которые повлияют на спрос в этом году. «Первый — рост стоимости территорий под проекты загородной недвижимости, который наблюдался в прошлом году.

Владельцы массивов на фоне высокого интереса к земельным участкам в коттеджных поселках стали повышать цены на свои объекты. В результате выкуп земли для инвесторов под строительство новых поселков стал дороже на 30-50%».

По его прогнозам, в таких пределах может вырасти и стоимость участков для конечного покупателя в новых коттеджных поселках, которые проходят межевание и выйдут на рынок в нынешнем году.

Кроме того, сокращение предложения может быть вызвано тем, что некоторые землевладельцы продолжают ждать дальнейшего роста цен на свои массивы и пока не выставляют их на продажу.

«Другой важный фактор — пандемия. Если ограничения (в первую очередь, закрытые границы) останутся и весной, то уже в марте мы сможем увидеть новый всплеск интереса к загородной недвижимости. В любом случае стоимость земельных участков для покупателей может вырасти в пределах 30-50% по отношению к прошлому году», — рассчитывает Игорь Карцев.

Более сдержанный темп

Принимая во внимание решение о продлении «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года и необходимость перевода рабочих и образовательных процессов в онлайн-формат, стоит ожидать сохранения спроса на объекты за пределами города, прогнозирует Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной и загородной недвижимости в Авито Недвижимости. Он отмечает, что рынок загородного жилья все еще полноценно не сформирован. Спрос и цены на такие объекты продолжат увеличиваться и в дальнейшем, однако темпы роста будут более сдержанными.

«Причиной этому выступает большой объем доли неликвидного предложения, которое сохраняется на рынке из-за нередко завышенной оценки стоимости владения.

В 2021 средняя цена на приобретение загородной недвижимости вырастет приблизительно на 10%, а стоимость домов, которые будут соответствовать потребностям покупателей, может увеличиться вплоть до 15%», — прогнозирует Дмитрий Алексеев.

Эксперт отмечает, что жилье за чертой города все еще обладает некоторыми недостатками, например, недостаточно развитой транспортной и социальной инфраструктурой, что может сдерживать потенциальных покупателей от совершения сделки.

Повтор публикации от 02.02.2021

Продажи в коттеджных посёлках под Петербургом за 2020-й удвоились

В 2020 году, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», было зарегистрировано 10 240 продаж (участки, секции и готовые дома). В 2019-м – 5300 сделок.

Предложение сокращается: за год девелоперы вывели на рынок 5300 лотов. Сейчас объём предложения в организованной застройке – минимальный за последние несколько лет: 15 600 объектов.

Читайте также:  Программа «Жилье для российской семьи» выполнена на 3,3%

Любопытно, что набор факторов в коттеджных посёлках – тот же, что и в городских новостройках: рост спроса, сокращение предложения. Но нет ни проектного финансирования, ни льготной ипотеки.

Заявленные Россельхозбанком, банком «ДОМ.РФ» и Сбербанком программы кредитования частных домов пока не работают.

Результат – роста цен в массовых сегментах или нет совсем, или есть, но существенно уступающий динамике цен на городские квартиры.

Основной объём продаж пришёлся на участки без подряда: 9700 сделок. Причём 41% таких сделок заключён в категории «до 100 000 рублей за сотку», ещё 52% – «от 100 000 до 300 000 рублей за сотку». Продление «дачной амнистии» если не стёрло, то сгладило разницу между форматами ИЖС и ДНП. (ИЖС традиционно дороже.) Тем более и в садоводстве можно зарегистрировать жилой дом с правом прописки.

В период пандемии и карантинных ограничений девелоперы чаще предпочитали продать быстро, чем с максимальной прибылью. Например, «ПулЭкспресс» реализовал в 2020-м две очереди в коттеджном посёлке «Снетково» (Приозерский район) за несколько месяцев. Застройщик продавал чуть ли не по участку в день, но удерживал цены на уровне 60 000–70 000 за сотку.

Инвестиционных сделок практически нет: граждане прекрасно понимают, что быстро реализовать такой актив проблематично. Но оживились микродевелоперы: по словам Дмитрия Новосельцева, руководителя «1-й Академии недвижимости», частные застройщики охотно приобретают по 2–4 участка, чтобы строить дома на продажу.

Увеличилась доля крупных компаний. По оценкам КЦ «ПН», продажи ТОП-10 в категории «участки без подряда» составляют 47%. Тоже вполне объяснимо: на активном рынке клиенты предпочитают солидные фирмы, с несколькими проектами и сложившейся репутацией.

Впрочем, руководитель ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин уверен, что на рынке достаточно места и для небольших фирм, которые реализуют «нишевые» проекты и накопили устойчивый круг клиентов. «Сарафанное радио работает лучше любой рекламы», – считает Дмитрий Зюзин.

В новом году стратегия меняется. Спрос вряд ли будет таким ажиотажным, как в 2020-м, но интерес к «загородке» остаётся на высоком уровне. Дмитрий Зюзин полагает, что ощутимого роста цен всё же не случится: ещё достаточно велик навес недораспроданных проектов.

Компания «ФАКТ», выводя на рынок новые посёлки, устанавливает цены на 15–20% выше сложившегося уровня. Иногда случаются парадоксы: стоимость минимального участка в новом посёлке «Воронцово» – 1,8 млн рублей, в соседнем комплексе «Огоньково» (от того же застройщика), который начал осваиваться на год раньше, – 1,7 млн рублей.

Тревожиться не о чем: рынок выровняет.  «ПулЭкспресс» в новых очередях КП «Снетково» и «Новое Приветное» (Выборгский район) держит цены до 100 000 рублей за сотку, но уже ближе к 90 000.

«1-я Академия недвижимости» с 1 января 2021-го увеличила цену участков в КП «Сосновские горки» на 15%; в КП «Разметелево», по плану, планируется повышение цен к «высокому сезону» – 1 мая они вырастут также на 15%.

Из важных тенденций: будет плавно подрастать количество готовых домов и участков с подрядом; «городской» набор сетей и возможность использовать дом круглогодично становится общим правилом; «сезонные» варианты перетекают в арендный сегмент, который также будет развиваться.

Но возрастают и риски.

На рынке всё больше участков с сомнительным статусом; лесники продолжают отвоёвывать упущенные в начале «нулевых» территории; садоводства на «оборонке» генерируют скандал за скандалом.

Стремление государства нарастить объём строительства ИЖС и одновременно навести порядок в землепользовании (желательно – за счёт собственников) неизбежно порождает высокую турбулентность.

Дума готовит законопроекты о новом статусе «гостевых домов» и о праве фермеров строить жильё на своих наделах вне границ населённых пунктов…

Об «окне возможностей» для измученных карантином горожан говорить пока не приходится, но «форточки» – открываются.

Загородные перспективы

Пандемия стимулировала не только рост востребованности аренды загородного жилья, но и интерес к загородным проектам в целом. Корреспондент “Ъ” Ксения Потапова разбиралась, насколько высока вероятность развития апартаментов в этом сегменте и какова перспектива развития за городом апарт-проектов.

Интерес к загородной недвижимости за последний год увеличился значительно. Рост спроса фиксируется как на аренду, так и на покупку. Активизировались и девелоперы — земли в ближайших пригородах Петербурга становится все меньше.

Как отмечает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers, пандемия и период самоизоляции не только стимулировали спрос на загородные форматы проживания, но и способствовали появлению нового вида отдыха — bleisure (business + leisure), который предполагает удаленную работу «без отрыва от отдыха».

Поскольку удаленный формат работы остается актуальным для части компаний, спрос на данный тип размещения до сих пор востребован.

По данным аналитиков комплекса апарт-отелей Valo, спрос на загородном рынке за год взлетел практически вдвое на фоне пандемии. Покупатели приобретали все — от дачных домиков до дорогих коттеджей и усадеб. Причем рекордными темпами — за ликвидными участками выстраивались и продолжают выстраиваться очереди.

«89% сделок на загородном рынке приходится на участки без подряда, так как они имеют более доступный порог входа, в отличие от участков с подрядом и готового жилья, а также имеется возможность на неопределенный период отложить возведение дома на таком участке. Дешевые дачные участки приобретались в период пандемийного ажиотажа в надежде на то, чтобы в дальнейшем продать их в разы дороже»,— поясняет Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo.

В Ленобласти интерес к приобретению загородного жилья за год увеличился в 2,2 раза, а к долгосрочной аренде — на 51%.

Высокий спрос на загородном рынке сохраняется до сих пор, что связано с закрытием границ, высокими ценами на отдых внутри страны, переводом многих сотрудников на удаленный режим работы.

Интерес к загородному сегменту также усиливается и по причине удорожания городской недвижимости.

На 27% за год вырос спрос на рекреационные апартаменты. Раскуплены все юниты в проектах «Русские сезоны» в Сестрорецке, в проекте «Светлый мир: Внутри». Высокие темпы продаж наблюдались в проекте «Образ жизни» в Охта-Парке. Но спрос в 2021 году стал более осознанным, рациональным, в отличие от спроса во втором и третьем кварталах 2020 года, когда большинство сделок происходило на эмоциях.

Загородными объектами заинтересовались многие девелоперы. С конца 2020-го по май 2021-го участниками рынка приобретено несколько участков в Курортном районе под дальнейшее строительство апартаментов, гостиниц, пансионатов.

Аренда загородных домов в Ленобласти также продолжает пользоваться высоким спросом. По сравнению с 2020 годом спрос снизился примерно на 10%, но показатели 2019 года он превышает в 4,6 раза. Наибольшим спросом пользуются дачи в Курортном, Выборгском, Всеволожском и Ломоносовских районах. При этом петербуржцы ищут дома, расположенные не далее, чем в 100 км от Санкт-Петербурга.

Спрос на посуточную аренду загородной недвижимости в Ленинградской области увеличился практически в 2,5 раза (в годовом выражении — конец октября 2020 года к концу октября 2019 года). Из всех загородных объектов интерес к аренде таунхаусов менялся наиболее интенсивно: спрос на них в текущем году превысил прошлогодние показатели в шесть раз.

Готов ли рынок?

Ликвидного предложения на рынке загородной недвижимости очень мало, а с учетом пандемии его стало еще в разы меньше. Можно говорить о дефиците качественного предложения при растущем спросе, считает госпожа Сторожева.

«Предложение очень ограничено по соотношению локации, цены и качества. За 2020 год продали многие проекты, а вывод новых требует времени.

Новые коттеджные поселки не подходят для ряда покупателей, которые хотят купить загородное жилье прямо сейчас»,— поясняет она.

В данном контексте эксперты полагают, что загородные проекты апартаментов займут на рынке свою определенную нишу. Этот сегмент представляет собой микс между загородным жильем, дачей и пансионатом на выходные, со всем необходимым комплексом услуг, управлением, внутренней инфраструктурой, как правило, в привлекательных локациях.

При этом, по мнению Андрея Троицкого, руководителя отдела продаж группы компаний «Штаб», в России загородный досуг однозначно ассоциируется с собственной землей. «Класс людей, которым не нужны грядки и кусты смородины, только начинает зарождаться. Пока немногие понимают, что апартаменты за городом избавляют от проблем ухода за участком»,— поясняет он.

Эксперты отмечают, что пандемия также высветила проблемы многих загородных поселков. В период пандемии многие люди при переезде для проживания и работы в свои дома за городом сталкивались с проблемой полного или частичного отсутствия инфраструктуры и необходимых сервисных услуг в свободном доступе.

«Апартаменты смогут стать достойной альтернативной собственному дому, нивелируя все минусы частного сектора и в то же время предлагая собственникам проживание в интересных локациях по приемлемым ценам.

Приобрести дом с участком в локациях, где возводятся загородные апарт-комплексы, зачастую многим покупателем финансово сложно.

Апартаменты же предлагают более доступный порог входа для клиента, а также функцию управления, которая позволит в дальнейшем использовать свой юнит как выгодную инвестицию при сдаче в аренду»,— резюмирует госпожа Сторожева.

Перспективы

При этом загородные проекты апартаментов кардинально отличаются от городского формата.

Если городские проекты в первую очередь ориентированы на инвестиционный спрос, то загородные покупают преимущественно для собственного сезонного проживания либо для использования в качестве второй квартиры.

Загородные проекты, которые реализовывались на рынке в последнее время, предлагались потенциальным покупателям без программ доходности.

«Загородные апартаменты также называют рекреационными, так как многие из них расположены в зонах рекреации и имеют инфраструктуру с оздоровительным или спортивным назначением.

В последние годы также появляются примеры создания инвестиционных загородных апартаментов, предлагающих программы доходности и управление лотом.

Данный формат стал особенно актуален в условиях самоизоляции и повышенного спроса жителей города на временное размещение в ближайшем пригороде»,— отмечает госпожа Конвей.

Впрочем, ряд экспертов полагает, что проекты апарт-отелей за городом все же не будут так же актуальны, как в черте города. «Туристы приезжают в Петербург не ради морских купаний или природных красот, а ради города, его архитектуры, музеев, событий.

Читайте также:  Президент за то, чтобы продлить программу расселения аварийного жилья

Предприниматели, командировочные, те, кто учится, лечится, ищет работу в Петербурге, заинтересованы в том, чтобы жить поближе к деловым районам, учебным заведениям, клиникам»,— поясняет Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ.

Управление недвижимостью».

По мнению эксперта, потенциальный арендатор загородных апартаментов — петербуржец, у которого нет дачи или загородного коттеджа, куда он мог бы выехать на лето. «И здесь я вижу две проблемы.

Климат, от которого хочется уехать хотя бы раз в год к теплому морю.

И относительно невысокая платежеспособность среднего петербуржца, которому аренда комфортабельной недвижимости за городом на весь сезон не по карману»,— добавляет он.

Основные проблемы

При развитии загородных проектов девелопер может столкнуться с целым рядом проблем, например, с правовым статусом земли. «Если выкупать под рекреационный комплекс земли садоводства, дачного строительства или ИЖС, возникнут вопросы по использованию подобной земли в сугубо коммерческих целях.

Если брать коммерческую землю, никто не захочет жить в окружении производств и складов.

В случае с инвестмоделью, подразумевающей длинные деньги и договоры аренды гослесфонда или рекреации, инвестор попадает под фактор риска расторжения договора долгосрочной аренды под каким-либо предлогом»,— поясняет господин Троицкий.

  • Другие проблемы, по мнению эксперта, связаны с возможным сопротивлением местных жителей, коммерческой обоснованностью проекта, трудностями подключения жилых комплексов к коммуникациям в некоторых районах Ленинградской области.
  • Марина Сторожева выделяет среди основных проблем ряд существенных ограничений, связанных с назначением локаций, где располагаются проекты, этажностью и функционалом проектов; длительный период согласования проектов; технические сложности при строительстве в прибрежной полосе; слабо развитую социальную, торгово-досуговую инфраструктуру, ограниченную транспортную доступность.
  • Тем не менее, полагает эксперт, хорошие перспективы открывают небольшая конкуренция в сегменте качественных проектов загородных апарт-отелей и высокий спрос на загородном рынке на проекты как для инвестиций, так и для собственного проживания в удачной локации, с приемлемой ценой и проработанной концепцией.

В петербурге и ленобласти выросло число предложений о продаже дач

 Российская ГазетаРоссийская Газета

Напомним, что российские законодатели некоторое время назад представили нововведение, по которому хозяйственные постройки на прочном фундаменте, включая теплицы и туалеты, должны быть зарегистрированы как недвижимость, что подразумевает дополнительный налог. Кроме того, в Налоговом кодексе уже появились изменения, согласно которым садоводы должны оформляться как юридические лица (ИП). Не оформил — плати штраф. И, как считают некоторые эксперты, именно такая финансовая нагрузка может привести к решению о продаже своего участка.

— Загородный рынок замедлился и просел еще в 2008 году. Это касается и уровня цен и активности в целом — вспоминает эксперт Жанна Ищенко, работающая в этой сфере с 1998 года.

— Число предложений сейчас растет. Добавляются новые проекты дачной и коттеджной застройки, нарезки участков. Кроме того, как следствие «дачной амнистии» появилось значительное количество объектов с нормальными документами. А еще недавно многие дачи не соответствовали этому и рынком «не принимались», — в свою очередь отмечает Константин Сидоров, директор АН «Прогаль».

Налоги, по мнению Сидорова, вряд ли стоит считать основным мотивом продажи участков. Тем более что для пенсионеров они могут быть нулевыми. Это, скорее всего, дополнительный аргумент, «последняя капля», если о продаже уже задумались.

— А самая распространенная причина продажи — нужны деньги. Стоит заметить, что многим из тех, кто получал участки в период расцвета садоводческого движения, сегодня уже около 80 лет, поддерживать свои владения им тяжело, а их дети и внуки не всегда разделяют интерес к дачному отдыху и грядкам, — резюмирует Сидоров.

— Выставляют дачу на продажу дети и внуки тех, кто получал свои земельные участки 30-40 лет назад.

Родители либо умерли, либо не имеют возможности ездить туда, а их потомки не хотят содержать дачи ввиду смены тренда интересов. Лучше съездить на две недели на курорт или за границу.

Кроме того, слух о росте спроса на рынке недвижимости, скорее всего, дошел и до продавцов дач, которые уже 10 лет испытывали проблемы с продажей своих объектов.

К приведенной статистике у экспертов весьма скептическое отношение.

— Мы не видим столь радикальных изменений на рынке загородной недвижимости нашего региона. Да, предложение домов и участков этой весной выросло примерно на 10 процентов, спрос отстает, — говорит Константин Сидоров.

— На 10 объявлений о продаже — в среднем один покупатель. Суть последнего десятилетия неизменна — продать дом в Ленобласти очень сложно.

Многие объекты висят годами, продавцы зачастую переоценивают свое имущество, закладывая в стоимость «часть души и здоровья», которая ушла в строительство, — добавляет Щегельский, полагая, что рост количества предложения на отдельно взятом портале можно еще объяснить ростом его популярности.

— Те суммы, которые мы видим в объявлениях, — это, скорее, мечты продавцов, но в процессе покупки цена снижается на 20-30 процентов, — говорит Жанна Ищенко. — Все зависит от адекватности цены и качества самого предложения.

Часто торга либо не происходит совсем, либо максимум, на что можно рассчитывать, — это 10 процентов.

Бывает, что хозяин идет навстречу, если понимает, что по той цене, которая была заявлена изначально, его дом просто никто не возьмет.

Так кто же сегодня покупает участки с домами? По наблюдениям представителей риелторского сообщества, есть несколько категорий. Во-первых, это молодые обеспеченные семьи, которые либо хотят приобрести место для отдыха за городом, либо жить там кругогодично.

— Например, за 3,5 миллиона рублей можно купить однушку в «корабле», а можно — неплохой дом в садоводстве в радиусе до 50 километров от города. На землях ИЖС за те же деньги дом будет хуже, ну или просто подальше от Петербурга, — поясняет Дмитрий Щегельский.

Определяющим фактором при выборе места постоянного проживания является наличие транспортной и социальной инфраструктур.

При этом, подмечает Константин Сидоров, не исключены варианты, что кто-то из наших сограждан покупает дом для того, чтобы сдавать его в аренду, но это, скорее всего, делается самостоятельно, без риелторов. И довольно рискованно, поскольку постоянных клиентов довольно сложно найти (по сравнению с квартирой, например).

Так что, если желания одних совпадают с желаниями и возможностями других, то домик, который давно производил впечатление «чемодана без ручки», имеет все шансы обрести нового благодарного хозяина.

По данным петербургского отделения Союза садоводов России, никто не ведет учет того, как часто приезжают владельцы участков на свои участки. В правительстве Ленобласти ответили что статистика по заброшенным дачам отсутствует.

Стало известно, к чему приведет небывалый ажиотаж на коттеджи в Петербурге

Специалисты консалтингового центра «Петербургская недвижимость» зафиксировали исторический максимум спроса на загородном рынке в 2020 году — было проведено 10,2 тыс. сделок с коттеджами, участками и таунхаусами (это почти в два раза выше спроса за 2019 год, когда было проведено 5,3 тыс.

сделок, и на 36–41 % выше результатов самых успешных 2011–2013 годов, когда было проведено 7,3–7,5 тыс. сделок). По словам руководителя консалтингового центра Ольги Трошевой, в продажах этого года сохранился многолетний тренд на сделки с участками (90 %).

Кроме того, увеличился спрос на лоты с высоким уровнем готовности — например, участки с коммуникациями и уже готовые коттеджи.

В самом популярном сегменте (участки) оказались варианты по цене от 100 до 300 тыс. рублей за сотку (52 %) и средним бюджетом сделки 2,3 млн рублей (+0,5 млн рублей за год). На втором месте — низкобюджетные покупки до 100 тыс.

рублей за сотку (41 %) и средним бюджетом 0,8 млн рублей (–47 тыс. рублей за год). При этом чаще всего (55 %) недвижимость приобретали в северных районах области.

Однако в целом спрос распределился по территории равномерно — покупателей интересовали как участки рядом с Петербургом (до 20 км от КАД), так и варианты в 20–40 км от КАД.

В случае с коттеджами люди чаще всего выбирали объекты класса комфорт (35 %) со средним бюджетом сделки 9,5 млн рублей и эконом (26 %) с бюджетом 5,1 млн рублей. Наиболее популярными оказались коттеджи неподалеку от города.

«Ситуация с предложением на загородном рынке прямо противоположна спросу. Совокупный объем предложения на конец года составил 15,6 тыс. лотов, что является минимальным уровнем за последние десять лет», — уточнила Ольга Трошева.

Neva.Today уточняет, что рекордный спрос в прошлом году привел к дефициту новых территорий для проектов под Петербургом.

Председатель совета директоров группы компаний «Максимум Life Development» Игорь Карцев заявил, что из-за этого владельцы земли поднимут цены на 30–50 %.

А руководитель проекта города курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова предположила, что в ближайшие несколько лет ликвидные проекты на рынке недвижимости в окрестностях Петербурга будут в остром дефиците.

Утром НЕВСКИЕ НОВОСТИ писали, что Петербург занял первое место в России по цене на вторичное жилье. В январе 2021 года стоимость квадратного метра увеличилась на 20,93 % в годовом выражении и на 2,07 % по сравнению с декабрем. Сейчас цена — 141 166 рублей, а год назад она была 116 739 рублей. В тройке лидеров также оказались Москва и Нижний Новгород.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *