Время чтения: 7 минут
Когда супруги приобретают жилую недвижимость, она почти всегда становится их общим, совместным жильем. Это не только бытовой, но и юридический статус, ведь на такой объект распространяется особый режим совместной собственности. Он определяет порядок владения, использования и распоряжения общим жильем.
Продажа квартиры в совместной собственности имеет свою специфику, поэтому данный вопрос требует отдельного рассмотрения.
Что такое общее супружеское имущество
Вступление в брак влечет за собой ряд юридических последствий. Одно из них — возникновение режима совместной супружеской собственности. Согласно ст. 33 Семейного кодекса РФ, этот режим действует при отсутствии брачного контракта, то есть, почти всегда — в 97 % браков.
В процессе совместной жизни формируется некий объем имущества, на которое оба супруга имеют равные права и обязанности без выделения конкретных долей, что прекращается лишь после развода.
Согласно ст. 34 СК, за некоторыми исключениями общая супружеская собственность создается за счет всего полученного, заработанного и приобретенного каждым из супругов после регистрации брака.
Кто бы из супругов ни купил жилье и на кого бы оно ни было оформлено, оба имеют равные права на совместно нажитый объект.
Совместная собственность супругов на квартиру возникает лишь при возмездном приобретении. Все полученное любым из них по наследству, в качестве подарка или по любой другой безвозмездной сделке считается личным и в перечень совместно нажитого имущества не входит.
Узнайте более подробно о совместной собственности супругов.
Приобретение жилья в браке
Купленная в браке квартира считается совместно приобретенной в любом случае, независимо от типа сделки:
- договора долевого участия в строительстве;
- договора с ЖСК;
- обычного договора купли-продажи;
- ипотеки.
Не имеет значения, кто заключил такой договор, за чьи средства куплен объект и на кого он оформлен. Поскольку квартира считается общей, без одобрения жены муж не сможет распорядится недвижимостью, даже если он погашал ипотечный долг из собственных доходов.
Без согласия супруга даже купить такую квартиру не получится. П. 3 ст. 35 СК обязывает граждан, заключающих сделку, права по которой подлежат государственной регистрации, заручиться нотариально заверенным согласием брачного спутника.
Без этого документа нельзя зарегистрировать жилье в Росреестре.
Узнайте подробнее о покупке жилья в браке.
Продажа совместно нажитой квартиры
Продажа квартиры в совместном пользовании может быть связана со множеством причин:
- переездом семьи;
- необходимостью размена жилья;
- разделом супружеского имущества и так далее.
Однако режим совместной собственности и правила распоряжения общим имуществом накладывают на такие операции некоторые ограничения.
Так, ст. 35 СК обязывает владельцев такого имущества пользоваться и распоряжаться им по взаимному согласию. Поэтому продать или иным образом распорядиться общим жильем можно лишь при условии, что все собственники с этим согласны.
Проблемы могут возникнуть и с тем, как уговорить второго собственника продать квартиру. К моменту продажи владельцы недвижимости могут уже не быть мужем и женой.
Если при разводе они не разделили имущество, то даже после расторжения брака режим общей собственности будет распространяться на квартиру.
Режим совместной собственности предполагает обоюдное согласие сторон при продаже или совершении иной сделки с недвижимостью.
Прежде чем рассмотреть, в какой форме следует получать согласие, приведем общий алгоритм действий по продаже общей жилой недвижимости. Супруги должны:
- Достичь согласия по поводу продажи квартиры.
- Определить рыночную стоимость жилья. Это можно сделать самостоятельно, проведя мониторинг цен на недвижимость в районе проживания, или с помощью оценщика/риелтора.
- Найти покупателя. Для этого можно разместить объявления о продаже квартиры или обратиться в агентство недвижимости.
- Подготовить документы для заключения сделки. Если привлечены риелторы, сбором и подготовкой документов занимаются они.
- Заключить сделку.
- Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
- Получить сумму, указанную в договоре.
Теперь остановимся подробнее на основных процедурных моментах.
Согласие супруга на продажу
Обычно при продаже совместно нажитого имущества предполагается, что супруг действует с согласия брачного спутника. Однако для продажи совместно нажитой недвижимости одного лишь предположения недостаточно.
Поскольку переход прав на недвижимость вследствие купли-продажи подлежит регистрации в Росреестре, для заключения сделки нужно получить у мужа/жены письменное согласие и заверить его у нотариуса. Без него продажа общей совместной собственности супругов в 2021 году может быть признана недействительной.
Этот документ потребуется и в случае, если муж с женой уже развелись, но пока не разделили квартиру, и она все еще является совместно нажитым жильем.
Другое дело, если жилье уже было разделено и каждый из супругов получил свою долю. При разделе имущества режим совместного владения прекращается, и для продажи такой квартиры уже не нужно согласие супруга.
Где заключать и регистрировать сделку
Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре. В связи с этим законодательное положение о продаже совместно нажитого имущества предъявляет к таким сделкам особые требования.
Согласно ст. 21 ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О госрегистрации недвижимости», любой документ, на основании которого переходит право на недвижимость, должен быть нотариально удостоверен. Это касается и договоров купли-продажи квартиры.
Обязательное условие успешной регистрации продажи недвижимости — заключение сделки у нотариуса.
Стороны могут обратиться к любому нотариусу — территориальные или иные ограничения отсутствуют. Чтобы сократить расходы на оплату услуг нотариуса, договор можно составить самостоятельно. В документе стоит упомянуть порядок прохождения и оплаты сбора за государственную регистрацию.
После удостоверения сделки необходимо обратиться в Росреестр, который будет проводить госрегистрацию перехода прав.
После того как сотрудник службы проверит документы и зарегистрирует договор, общей совместной собственности на квартиру у супругов больше не будет. Впрочем, они могут восстановить режим совместного владения, купив на вырученные деньги другую квартиру.
Какие потребуются документы
Для оформления сделки с жилой недвижимостью собственникам потребуется пакет документов, в который входит договор купли-продажи. За отдельную плату нотариус подготовит текст этого документа.
При самостоятельном составлении соглашения следует убедиться, что договор содержит следующую информацию:
- Личные данные сторон с указанием адресов проживания, контактов и прочих реквизитов.
- Предмет договора: описание квартиры с перечнем индивидуальных характеристик — кадастрового номера, количества комнат, площади, этажа и так далее.
- Цена и порядок оплаты. Оплатить покупку можно за счет собственных средств, с использованием займа или жилищных сертификатов. Желательно установить крайний срок оплаты.
- Права и обязанности покупателя и продавца: прием/передача объекта недвижимости, составление специального акта, порядок оформления и распределения расходов на него.
- Ответственность сторон за неисполнение условий.
- Порядок разрешения споров и прочие условия, которые стороны желают внести в договор.
Прежде чем составлять соглашение, стоит изучить образец типового договора купли-продажи.
Вместе с договором стороны должны подать следующие документы:
- договоры, устанавливающие право на жилье: купли-продажи, по которому квартира была приобретена; о приватизации; иные соглашения, в результате которых возникла совместная собственность;
- выписку из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость, выданное до 15.07.2016;
- экспликацию, поэтажный план, прочие технические документы, выданные в БТИ;
- единый жилищный документ и выписку из домовой книги;
- нотариально заверенное согласие супруга, если сделка совершается мужем или женой;
- доверенность на продажу, если сделку оформляет посредник;
- квитанцию об оплате услуг нотариуса и госпошлины.
Аналогичный пакет документов потребуется и при обращении в Росреестр для регистрации перехода прав. Дополнительно нужно составить заявление на переход прав и уплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.
Продажа собственной доли в общей собственности
После размолвки владельцы супружеской собственности могут задаваться вопросом, как продать часть в квартире, считающейся совместно нажитой. Однако до тех пор, пока квартира является общим имуществом, продать свою долю невозможно.
Режим совместной собственности не определяет, какая доля принадлежит мужу, а какая — жене.
Поскольку неизвестно, что и в каких долях является собственностью каждого из супругов, продать это они не могут, по крайней мере, до развода. Хотя реализация имущества после расторжения брака не всегда требует раздела, в случае продажи супружеской доли это неизбежно.
Таким образом, продать свою часть квартиры можно лишь после определения доли каждого супруга.
Раздел и выделение доли в квартире
Согласно ст. 38 СК, супруги вправе в любое время разделить совместно нажитое имущество, в том числе квартиру. Это можно сделать по обоюдному согласию, подписав и удостоверив соглашение у нотариуса.
Если супруги не в состоянии договориться о разделе имущества, придется обратиться в судебные органы. В этом случае суд не только произведет раздел, но и определит доли, в которых жилое имущество передается супругам.
В общих случаях, согласно ст. 39 СК, такие доли являются равными — супруги получают по ½ квартиры. Но возможны исключения, например, при наличии несовершеннолетних детей.
После раздела и определения долей квартира перестает быть совместной собственностью супругов — в действие вступает долевой режим владения.
Согласно ст. 250 ГК, совладелец имеет преимущественное право покупки. Следовательно, продажа части квартиры должна начинаться с переговоров о покупке вторым супругом, и только в случае отказа ее можно продать третьим лицам.
Узнайте более подробно как происходит выделение доли в квартире.
Налогообложение при продаже квартиры
Доход от продажи недвижимости облагается налогом. В этом случае применяется ставка НДФЛ в размере 13 % для резидентов РФ, и 30 % – для тех, кто не имеет этого статуса.
При подаче декларации можно заявить о своем праве на имущественный вычет в соответствии со ст. 220 НК.
Поскольку сумма для уплаты налога выходит немалая, законодатель предусмотрел некоторые исключения. Так, согласно п. 17.1 ст. 217 НК, от уплаты НДФЛ освобождается продавец, который соответствует следующим требованиям:
- является резидентом РФ;
- приобрел квартиру после 01.01.2016;
- владеет этой недвижимостью не менее трех лет.
Те, кто не отвечает перечисленным условиям, при продаже квартиры обязаны подать налоговую декларацию. Это касается каждого, кто выступает в договоре купли-продажи в роли продавца.
Продажа долевой недвижимости
После раздела квартиры и определения долей супруги могут свободно распоряжаться ими. Получать согласие кого-либо из них не обязательно. Однако имущество продолжает оставаться общим, поэтому, согласно ст. 247 ГК, владеть и пользоваться им они продолжают по обоюдному согласию. В противном случае порядок владения и использования определяет суд.
Будучи общими владельцами квартиры, супруги могут продать объект не по долям, а совместно.
Совместная продажа долевой собственности возможна как по письменному, так и по устному соглашению сторон.
В случае устной договоренности оба супруга должны фигурировать в договоре купли-продажи как продавцы-совладельцы. Альтернативный вариант — оформление на одного из них доверенности, по которой он будет представлять интересы совладельца.
Подписав соглашение о продаже общей недвижимости, супруги могут передавать полномочия по продаже и без дополнительной доверенности.
Узнайте подробнее как происходит продажа квартиры в долевой собственности.
Заключение
Квартира, купленная супругами в браке, относится к совместно нажитому имуществу. Этот имущественный режим предполагает распоряжение объектом лишь по обоюдному согласию.
В случае продажи квартиры продавец обязан получить от мужа/жены нотариально заверенное согласие. В противном случае по ходатайству несогласного лица легко признать сделку недействительной.
Если кто-то из супругов хочет продать свою долю, он может сделать это только после раздела имущества. Получать разрешение не обязательно, но преимущественное право покупки имеет второй супруг.
Налог с продажи доли в квартире
Имею 1/2 долю квартиры более 3 лет. Оставшуюсю 1/2 доли выкупила в 2010году. Всю квартиру продала в 2011 году. стоимость каждой доли составила менее 1 000 000 руб. Нужно ли подавать декларацию (ст.217)? Если да, то как? По долям?
В декларации нужно указать доход от продажи того имущества, которое отражено в договоре купли-продажи. В вашем случае — это квартира. То есть делить этот доход «по долям» не нужно. Это было бы необходимо при одном условии — если вы бы продали не квартиру (как единый объект) по одному договору, а отдельно каждую долю в ней (то есть по двум договорам купли-продажи долей).
Теперь о том нужно ли платить налог в такой ситуации и в какой сумме. Ведь получается, что часть квартиры была в вашей собственности больше трех лет, а часть меньше. К сожалению ответа на этот вопрос в законодательстве нет. Есть два мнения (одно из которых поддерживает Минфин России).
Первое. Налогом не облагают только то имущество, которое находилось в вашей собственности три года и больше. Вы продали квартиру. Собственником самой КВАРТИРЫ (а не доли) вы стали меньше трех лет назад. Следовательно доход от продажи квартиры облагается налогом.
При этом вы получаете право воспользоваться вычетом, установленным пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса (вычет — это некая сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога). В вашем случае вычет составляет 1 000 000 руб.
Тогда сумма налога с дохода от продажи квартиры составит:
(Продажная стоимость квартиры — 1 000 000 руб. (вычет)) х 13% (ставка налога)
Второе. По мнению Минфина налог вам платить не надо.
Министерство неоднократно указывало (цитата): «Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество.
При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе смерти одного из сособственников, и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру«.
Нужно ли платить налог с продажи доли в квартире
Практически любой доход гражданина подлежит налогообложению и доход от реализации имущества в этом списке находится не на последнем месте. Купля-продажи определенной доли в жилой недвижимости не исключение. А так как полученные при этом средства не всегда имеют значительную величину, многих интересует, нужно ли платить налог с продажи доли в квартире.
Нужно ли платить налог?
Безусловно, да. Ведь доход от продажи части имущества в силу своей незначительности не перестает быть доходом. При этом так же, как и другие виды доходов физических лиц, прибыль от продажи доли облагается НДФЛ по ставке 13 %.
В соответствии с правилами, установленными Налоговым кодексом РФ, лицо, совершившее сделку купли-продажи недвижимости, обязано по истечению отчетного периода, то есть года реализации имущества, подать в налоговые органы декларацию формы 3-НДФЛ и уплатить рассчитанную величину налога.
Можно ли не платить?
Определенные налоговые послабления позволяют гражданам освободиться от уплаты НДФЛ в случае реализации объектов недвижимости либо их частей. Речь идет о такой льготе, как период владения.
Данная преференция позволяет гражданам не подавать декларацию и не платить налог с продажи недвижимости, приобретенной с начала 2016 года и позднее, если налогоплательщик владеет собственностью не менее 3 лет.
Это минимальный период владения, который учитывается при соблюдении одного из следующих обстоятельств:
- реализация недвижимости, полученной по наследству, либо подарена членом семьи или близким родственником;
- право собственности на объект возникло в результате приватизации имущества;
- налогоплательщик приобрел недвижимость по договору пожизненной ренты.
В остальных случаях, то есть когда доля в праве приобретена по иному основанию, минимальный период владения устанавливается в 5 лет.
Важно! Если недвижимость приобретена до 2016 года, при определении необходимости уплаты налога применяется 3-хлетний срок владения имуществом без обозначенных выше ограничений.
Как рассчитывается налог?
Формула предельно простая. За основу берется величина денежных средств, вырученных от продажи имущества. Данная величина выступает налоговой базой, которая умножается на ставку налога. Последняя составляет 13 %.
При этом если гражданин реализует недвижимость по цене ниже кадастровой стоимости объекта, доход от реализации приравнивается к величине кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Таким образом, сэкономить на уплате налога, у продавца вряд ли получится, так как, если объект продается по заниженной цене, то есть менее 70% кадастровой стоимости, налоговые органы производят доначисление НДФЛ.
Можно ли уменьшить сумму?
Такая возможность есть. Суть ее заключается в том, что законодательство позволяет при расчете величины налога уменьшить фактический доход гражданина, полученный им от реализации жилой недвижимости, в том числе ее части, на 1 000 000 рублей. В результате величина налоговой базы уменьшается, что ведет к снижению итоговой суммы НДФЛ.
Что касается долевой собственности, то здесь важно уточнить следующие нюансы:
- Если налогоплательщик реализует исключительно свою часть имущества, расходы по уплате налога ложатся на него. Другим собственникам подавать декларацию не нужно, даже если они приобрели определенную выгоду от продажи доли. Налоговый вычет в данном случае предоставляется бывшему собственнику доли в полном объеме, то есть в размере 1 млн. рублей.
- В случаях, когда квартира, оформленная в долях, продается полностью, а продавцами по договору выступают все собственники жилья, налог распределяется между бывшими совладельцами имущества пропорционально их частям. Соответственно тот гражданин, чья доля была больше, должен уплатить налог в большем объеме. Аналогичным образом распределяется и налоговый вычет. Положенный продавцам миллион рублей уменьшает налоговую базу каждого налогоплательщика пропорционально его доли в праве.
Обратите внимание! При реализации совместной собственности, как собственности, не имеющей долей, налог распределяется по договоренности совладельцев. К примеру, налог может уплатить один из продавцов.
Приведем пример. Допустим, физическое лицо продает в 2020 году долю в квартире, кадастровая стоимость которой составляет 1500000 рублей, за 1700000 рублей. Доля приобретена физическим лицом в 2018 году по договору купли-продажи. С учетом предоставляемого налогоплательщику вычета величина налога составит:
(1700000-1000000) *13%=91000 рублей.
В данном случае продавцу не позволяет основание и не достает минимального периода владения, чтобы полностью освободиться от уплаты НДФЛ, поэтому он использует фиксированный налоговый вычет с целью уменьшения итоговой величины налога.
В случае, если насчитывается налог с продажи доли детей в квартире, его уплачивают родители. Срок владения, при котором возникает обязанность по налогооблажению такой же, как и у родителей. Чаще всего она возникает в случае, если реализуется квартира, приобретенная на средства материанского капитала.
Важно! Срок владения для несоверненнолетнего своей долей начинается с момента ее выделения, а не с момента оформления квартиры его родителями.
В данном случае можно воспользоваться налоговым вычетом, размер которого до 1 мил. рублей.
Следующий способ уменьшения налога с реализации доли в жилой недвижимости доступен только совершеннолетним собственникам.
Уменьшение налога при высоких расходах
Иногда при продаже недвижимости, в частности, доли в квартире налогоплательщику выгоднее воспользоваться не фиксированным вычетом в 1 миллион рублей, а уменьшить налогооблагаемую базу на величину фактически понесенных с связи с приобретением затрат.
В данном случае под такими затратами подразумеваются исключительно расходы на приобретение жилья, в том числе:
- услуги риелтора;
- проценты по ипотеке;
- иные расходы, связанные непосредственно с приобретением недвижимости.
Обратите внимание! Дополнительные затраты, связанные с приобретением жилья, например, расходы на страхование, не могут быть включены в перечень фактических затрат. Кроме того, для получения подобного вычета налогоплательщик должен документально подтвердить расходы посредством предоставления кассовых чеков, банковских выписок, договора купли-продажи и иных документов.
Приведем пример.
В 2019 году гражданин купил долю в квартире за 1300000 рублей, а в следующем году продал ее за 1700000 рублей. Таким образом, реальная прибыль налогоплательщика составила 400000 рублей. Рассчитаем налог при использовании различных видов вычетов.
- Если гражданин будет использовать фиксированный вычет, размер НДФЛ составит: (1700000-1000000) * 13 % =91000 рублей.
- При использовании вычета в размере фактических затрат, налог будет иметь следующую величину:
- (1700000-1300000) * 13 %=52000 рублей.
Нужно ли платить налог, если выручка незначительна?
В данном случае многое будет зависеть от суммы вырученных средств и добросовестности налогоплательщика. Так, например, гражданин может продать в течение года несколько объектов недвижимого имущества и при этом не уплатить ни копейки налогов. Это становится возможным, если предоставляемый физическому лицу вычет превышает величину налоговой базы.
При реализации нескольких объектов налоговый вычет предоставляется по совокупности вырученных от их продажи средств, а не отдельно по каждому объекту.
Важно! Даже если гражданину не нужно платить налог, за ним сохраняется обязанность подать декларацию о доходах в следующем за отчетным году.
Нюансы декларирования доходов
Декларации подается в налоговый орган по месту, где налогоплательщик поставлен на учет, в год, следующий за годом продажи недвижимости. При этом форма 3-НДФЛ должна поступить в налоговую службу не позднее 30 апреля, а сам налог уплачен не позднее 15 июля.
Следующий момент касается способа исчисления периода владения имуществом.
Если налоговое законодательство устанавливает минимальные сроки в 3 и 5 лет, то под этими периодами следует понимать 36 и 60 полных календарных месяцев.
Соответственно, если до минимального периода владения собственнику недостает хотя бы месяца, он лишается права освобождения от уплаты НДФЛ.
И последнее правило, касающееся владельцев долей в квартире, гласит: если гражданин последовательно приобрел несколько частей в общем праве, срок владения имуществом исчисляется с даты приобретения первой доли, а не каждой части отдельно.