В 2017 году на российском рынке жилищного строительства стал применяться новый способ защиты вложений граждан, аналогичный принципу, который действует на финансовом рынке страхования банковских вкладов уже порядка 15 лет…
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у заместителя генерального директора Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Евгения Карелова основные особенности работы нового механизма.
На сегодняшний день около 80% жилья в России строится за счет средств дольщиков. Объем средств, вложенных в строительство многоквартирных домов, по минимальным оценкам, оставляет порядка 4,6 триллиона рублей.
20 октября текущего года в России заработал Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в форме публично правовой компании.
Задача Фонда – исключить появление новых обманутых дольщиков, уменьшить риски граждан, приобретающих строящееся жилье, и стимулировать спрос на новостройки.
Ввиду публично-правовой организационной формы Фонд ведет абсолютно прозрачную деятельность: в полной мере соблюдает требования по информированию о своей работе, аудиту отчетности, ведению закупок, системе внутреннего контроля и т.д.
Деятельность Фонда направлена на уменьшение рисков дольщиков, в том числе во время поэтапного перехода от долевого строительства к проектному финансированию, который продлится три года. Работа Фонда позволит уменьшить риски для всей отрасли жилищного строительства и повысить доверие к ней со стороны россиян.
Об этом говорят и исследования отношения граждан к изменениям в сфере долевого строительства.
Опрос Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Всероссийского центра изучения общественного мнения показал, что каждый шестой покупатель квартиры в новостройке готов инвестировать в строительство дома на этапе котлована, если получит гарантии от государства в лице Фонда дольщиков.
На сегодняшний день на стадии котлована недвижимость покупают лишь 6% ипотечных заемщиков, но если государство сможет гарантировать завершение строительства, количество таких покупателей может возрасти до 16%, то есть практически утроиться.
С появлением Фонда на рынке жилищного строительства применяется два абсолютно разных механизма защиты граждан, инвестирующих в долевое строительство.
Если застройщик обанкротился, Фонд либо возвращает дольщикам вложенные средства, либо финансирует завершение проблемного объекта из средств компенсационного фонда.
Какой из предложенных вариантов выбрать, будут решать сами участники долевого строительства на общем собрании.
Начиная со следующего дня после госрегистрации Фонда, застройщики объектов, где прежде не был зарегистрирован ни один договор долевого участия в строительстве (ДДУ), должны будут отчислять в Фонд 1,2% от суммы каждого ДДУ.
Застройщики могут работать с Фондом максимально просто и прозрачно.
Компании не требуется уплачивать взнос или заключать какой-либо договор в офисе Фонда – взаимодействие происходит исключительно по электронным каналам. Счета Фонда находятся в банке «Российский капитал».
Застройщик может перечислить взнос на номинальный счет Фонда через любой банк в своем регионе. Реквизиты для оплаты можно найти на сайте фонд214.рф.
Бенефициары этого счета – сами строительные компании. Фонд не вправе распоряжаться средствами, которые находятся на номинальном счете, пока ДДУ не пройдут госрегистрацию в Росреестре.
Застройщик подает договор на регистрацию после того, как отчислит средства в Фонд.
Ранее на госрегистрацию также нужно было подавать документы, подтверждающие страхование ДДУ, но этого больше не требуется – подтверждение уплаты застройщиком взноса приходят в Росреестр автоматически.
Как проверяется взнос? Например, застройщик заключил ДДУ на сумму в 2 миллиона рублей, взнос составит 1,2% от этой цифры. По реквизитам застройщика проверяется, отчислил ли он положенную сумму в Фонд. Если средства переведены, Фонд одобряет регистрацию ДДУ.
Если средства не были перечислены или поступили в недостаточном объеме, Росреестр может приостановить регистрацию ДДУ, пока застройщик не отчислит в Фонд положенную сумму. Фонд автоматически получает данные о регистрации договора и переводит деньги по нему на компенсационный счет.
Из средств, которые хранятся на этом счете, выплачивают компенсации пострадавшим дольщикам или финансируют завершение проблемных объектов при разорении застройщика.
Регистрация первого ДДУ в объекте длится не более семи рабочих дней, процедура в отношении каждого следующего договора занимает не более пяти рабочих дней.
Застройщик может отчислять средства как отдельно по каждому ДДУ, так и по их пулу.
При этом девелопер может внести в Фонд аванс, который в дальнейшем можно будет использовать на обеспечение обязательств строительной компании при регистрации последующих договоров.
Чтобы вернуть деньги с номинального счета Фонда, девелоперу нужно направить заявление в письменной форме Почтой России.
Сегодня активно обсуждается, посилен ли застройщикам установленный размер взноса в Фонд. Эта сумма устанавливается на законодательном уровне и может пересматриваться не чаще, чем один раз в год.
Для изменения размера взноса должны быть проведена актуарная оценка Фонда и внесены соответствующие поправки в закон. Ряд застройщиков заявляют, что установленная сумма – слишком большая и посильная не для всех компаний.
Некоторые говорят, что обязательное для застройщиков отчисление в Фонд в размере 1,2% от суммы ДДУ – дополнительная финансовая нагрузка, которая приведет к подорожанию жилья.
Но пока Фонд не был запущен, застройщики обязаны были страховать ДДУ, при этом тариф страховщиков в среднем был сопоставим с суммой обязательного сегодня взноса в Фонд. Однако система страхования ДДУ показала свою неэффективность: за все время ее существования практически не было случаев, когда страховщик ответил за застрахованный им объект.
На сегодняшний день с Фондом взаимодействуют 271 застройщик из 65 регионов. На номинальный счет Фонда уже поступили отчисления в размере 135 миллионов рублей, 42,5 миллиона из которых находятся на компенсационном счете. На сегодняшний день государственную регистрацию в Росреестре прошли 1235 ДДУ.
Закон о переходе на новую систему финансирования строительства жилья прошел третье чтение
Принятый закон, одним из инициаторов которого выступил Председатель Государственной Думы Вячеслав Володин, нацелен не только на решение проблем уже существующих «обманутых дольщиков», но и на предотвращение появления новых.
Согласно документу, меры по переходу на новую систему финансирования жилья вступят в силу в два этапа: с 1 июля 2018 года и с 1 июля 2019 года.
Так, с 1 июля 2018 года – добровольно, с 1 июля 2019 года — обязательно при привлечении средств граждан в долевое строительство будут использоваться эскроу-счета. То есть с 1 июля 2019 года все новые проекты жилищного строительства не будут использовать договора долевого участия в той форме, которая существует в настоящее время — все проекты будут реализовываться только через эскроу-счета.
Такие счета будут застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей.
Планируется, что деньги покупателей жилья будут перечисляться застройщику только после того, когда дом будет сдан в эксплуатацию.
Ожидается, что с 1 июля 2018 года будет введено банковское сопровождение строительства проектов: каждый застройщик должен открыть отдельный банковский счет в уполномоченном банке и вести все расчеты только с этого счета, и банк будет оценивать целевое назначение всех этих платежей.
Эта мера будет действовать даже для тех проектов, которые уже сейчас реализуются.
В свою очередь, для тех проектов, которые будут начаты с 1 июля 2018 года, банковское сопровождение также будет включать в себя право банка останавливать проведение расчетов, если будет подозрение на нецелевое использование этих средств.
Помимо этого, будет введен упрощенный порядок предоставления компенсационных земельных участков для тех застройщиков, которые взяли на себя обязательство по достройке проблемных объектов.
- Согласно документу, компания — застройщик сможет строить по нескольким разрешениям на строительство в рамках проектов комплексной застройки территорий, но при этом под каждое разрешение на строительство должен быть открыт отдельный банковский счет с соответствующим банковским сопровождением.
- Вводится запрет на использование специальных облигаций, так называемых жилищных сертификатов для привлечения средств граждан.
- Принятый закон запрещает жилищно-строительные кооперативы, кроме созданных в рамках процедуры банкротства компании — застройщика и осуществляющих строительство на земельных участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности.
Вводится солидарная ответственность владельцев компании — застройщика за причиненный гражданам ущерб.
Также дополняется перечень оснований, по которым застройщику может быть отказано в выдаче заключения о его соответствии и соответствии проектной декларации требованиям российского законодательства.
Так, в выдаче такого заключения отказывается в случае нарушения застройщиком или компанией, входящей с ним в одну группу, срока ввода в эксплуатацию другого строящегося им (ими) объекта долевого строительства на три и более месяца.
По принятому закону, «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» наделяется новыми полномочиями по достройке тех проблемных объектов, которые, в том числе, не застрахованы непосредственно в фонде. Он сможет достраивать и проблемные объекты, и сопутствующую инженерную инфраструктуру за счет дополнительных имущественных взносов РФ и субъектов РФ.
Расширяется круг организаций, которые будут обязаны предоставлять информацию в Единую информационную систему жилищного строительства. Таким образом, эта информационная система сделает прозрачным весь рынок жилищного строительства.
Внесенный в Госдуму законопроект закрепляет новые гарантии и защищает интересы участников долевого строительства
29 Марта 2021
В Госдуму внесен проект федерального закона N 1134552-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые…».
Законопроект предлагает предоставить публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (Фонд) право осуществлять завершение строительства объектов незавершенного строительства, строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в рамках урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.
Кроме того, предлагается наделить Фонд или специально созданное для этих целей Фондом юридическое лицо функциями технического заказчика в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ), включая проведение строительного контроля.
Дополнительно в отношении указанных объектов:
— Правительство РФ вправе принять решение о проведении строительного контроля Минстроем России или подведомственным ему (бюджетным или автономным) учреждением;
— значительно расширяется перечень оснований исключения проблемных объектов из единого реестра проблемных объектов (ч.1.4 ст.23.1 Федерального закона от 30.12.2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), к ним добавляются:
— внесение изменений в разрешение на строительство (РС), путем его продления и заключения дополнительных соглашений со всеми участниками долевого строительства, предусматривающих перенос сроков исполнения обязательств застройщиком;
— погашение субъектом РФ требований всех участников строительства по передаче жилого помещения, передаче машино-места и нежилого помещения или денежных средств за счет средств и механизмов субъекта РФ;
— вынесение определения арбитражного суда о передаче Фонду земельного участка;
— получение РС застройщиком, когда права на земельный участок были переданы ему на основании определения арбитражного суда;
— отсутствие требований граждан, чьи средства привлечены для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости;
— выплата всем гражданам страхового возмещения в рамках договора страхования гражданской ответственности застройщика;
— реализация предмета залога — объекта строительства или земельного участка;
— ликвидация застройщика;
— создание в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) личных кабинетов субъектов РФ, органов местного самоуправления, региональных фондов, конкурсного управляющего, расширение перечня информации, подлежащей размещению субъектами информации в ЕИСЖС.
Как отмечают разработчики законопроекта, данные изменения направлены на повышение эффективности взаимодействия субъектов информации за счет внедрения информационно-коммуникационных технологий и сокращения бумажного документооборота.
Законопроект предлагает откорректировать ч.5 ст.8 214-ФЗ, исключив из статьи право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 214-ФЗ.
Также предлагается предоставить застройщику право отозвать проектную декларацию, размещенную в сети Интернет, если в ней допущены технические ошибки.
Предлагается внести изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части:
— уточнения требований к порядку аккредитации арбитражных управляющих в случае принятия решения об отказе в аккредитации арбитражного управляющего или его несоответствия условиям аккредитации;
— уточнения порядка предоставления арбитражным управляющим в Фонд установленных законом сведений и документов, предусмотрев их предоставление в электронной форме через личный кабинет в ЕИСЖС;
— расширения перечня документов, предоставляемых арбитражным управляющим в целях принятия Фондом решения о целесообразности финансирования мероприятий;
— уточнения источника получения сведений о стоимости земельных участков (прав на земельные участки), предназначенных для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимых улучшений на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), предоставляемых арбитражным управляющим по запросу Фонда.
Разработчики законопроекта отмечают, что внесение данных изменений направлено на повышение эффективности использования бюджетных средств, сокращение сроков рассмотрения дел в судах, установление порядка утверждения состава и предельного размера расходов арбитражного управляющего, подлежащих финансированию за счет имущества Фонда; предоставление Фонду права на ознакомление с реестром требований (РТ) участников строительства и основаниями для их включения в РТ, а также полномочиями по обращению в арбитражный суд с заявлением об исключении из РТ участников строительства необоснованных требований по результатам его рассмотрения.
Законопроект предлагает внести изменения в 218-ФЗ от 29.07.
2017, наделив Фонд полномочиями по совершению в качестве агента фонда субъекта РФ юридических и иных действий, в том числе сделок, связанных с реализацией жилых и нежилых помещений, машино-мест в многоквартирных домах (МКД), завершение строительства которых осуществлено фондом субъекта РФ с использованием средств, предоставляемых Фондом.
В целях обеспечения возможности реализации возложенных на Фонд полномочий по строительству (завершению строительства) МКД и иных объектов недвижимости на земельных участках, полученных после выплаты возмещения гражданам — участникам строительства, гражданам — членам жилищно-строительного или иного специализированного кооператива, законопроектом предлагается предоставить Фонду право создавать коммерческие и некоммерческие организации на территории Российской Федерации для достижения целей создания Фонда, в том числе вносить в уставный капитал таких организаций земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, переданные Фонду.
В случае принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по строительству МКД и (или) иных объектов недвижимости Фонд передает участнику строительства равнозначные жилые помещения и иные объекты недвижимости. Под равнозначным жилым помещением в данном случае понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат объекта долевого строительства, предусмотренных договором долевого участия в долевом строительстве.
Законопроект устанавливает, что выплата возмещения гражданину — члену кооператива осуществляется в отношении одного машино-места и (или) нежилого помещения в объекте незавершенного строительства.
Источник:
https://erzrf.ru/
В россии начал действовать новый механизм привлечения средств участников долевого строительства. новости. первый канал
Деньги дольщиков теперь будут защищены на специальных счетах, а все риски берут на себя банки, кредитуя застройщиков. Все ли стройки попадают под эти правила, подорожает ли квадратный метр и почему новая схема выгодна всем?
Надежда Самойлова о строительстве дома говорит уверено. Нашла застройщика, который работает с дольщиками по новой системе, еще прошлой осенью. Тогда компании могли это делать добровольно, по желанию.
«В любом случае мы либо получим квартиру, либо нам вернут деньги, мы не переживаем вообще», — говорит покупательница квартиры по новой системе Надежда Самойлова.
С сегодняшнего дня такой договор обязаны заключать все застройщики — система поменялась. По факту появился новый, третий игрок. Если раньше, по сути, покупатель был один на один с застройщиком, то теперь между ними банк.
«Гражданин был очень часто некомпетентен, практиковались различные схемы через какие-то обязательства, через отложные платежи, мелким шрифтом что-то в договоре писалось, то сейчас это все отметается», — поясняет генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко.
С этого дня деньги дольщиков будут поступать на специальные счета в банк, эскроу-счет, до сдачи дома неприкасаемый. Компания обязана вложить в строительство сама не менее 10%. Остальная сумма — займ в банке.
Деньги же участников долевого строительства со специального счета строительная компания получит только после того, как сдаст дом. Если же стройка встала и застройщик оказывается не силах выполнить свои обязательства, деньги из банка дольщикам возвращаются.
Или же банк аккредитует другую компанию, которая закончит проект.
Эскроу-счет чем-то напоминает банковский депозит. Проценты по нему получает не вкладчик, то есть не дольщик, а банк. И доход от размещения средств покупателей квартир будет использоваться в том числе для снижения ставки застройщику. К слову, говорят эксперты, теперь самим компаниям затягивать со задачей домов станет невыгодно. Строить-то будут на кредитные деньги.
«Стоимость строительства должна, конечно, для застройщика вырасти. Потому что раньше они строили, условно говоря, на бесплатные для них деньги дольщиков. А сейчас они будут строить на кредитные средства банка. А кредит — это проценты», — рассказывает аналитик-эксперт рынка недвижимости Геннадий Стерник.
В преддверии изменений компании активно получали разрешение на строительство и начинали работы до 1 июля. Эксперты посчитали, что три четверти объектов, которые возводятся на средства дольщиков, будут достраиваться еще по старым правилам. Застройщики предупреждают: но все равно по новым ценам. Такие плакаты на улицах городов появились давно: «Налетай — торопись. С 1 июля — дороже на 15%».
«С точки зрения цены мы действительно видим некое удорожание, даже сам технический переход на эту систему: ну, необходимо обслуживать счета, необходимо осуществлять контроль. Банкам необходимо наращивать определенные компетенции в строительной отрасли. Мы прогнозируем удорожание 7-8%, до 10%», — говорит Николай Алексеенко.
Банк будет проверять как проектную документацию на начальном этапе, так и контролировать ход работ на протяжении всего строительства, и то, как будут расходоваться средства: застройщик должен будет обосновывать переводы денег.
Сомнительные операции банк сможет блокировать. Считай, плата за надежность. Эксперты убеждены: со временем рынок расставит все на свои места. Баланс спроса и предложений.
Если стоимость за квадрат будет расти, спрос наверняка начнет падать, а это в свою очередь затормозит рост, и даже может сбить накал цен.
Долевое строительство застрахуют в АСВ
Известия
Граждане могут получить гарантии в объеме до 10 млн рублей.
Деньги граждан, участвующих в долевом строительстве, могут быть застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) — соответствующий законопроект в настоящее время разрабатывает Минфин.
По мнению экспертов, эта мера повысит доверие граждан к сделкам долевого участия на первичном рынке недвижимости, в результате к концу года он может увеличиться на 10%.
Дополнительные государственные гарантии при долевом строительстве могут привести и к росту объемов ипотеки на этом рынке.
Как сообщили «Известиям» в пресс-службе Минфина, в настоящее время ведомство разрабатывает поправки к законопроекту «О страховании вкладов», согласно которым инвестиции граждан при участии в долевом строительстве могут быть гарантированы АСВ. Поправки могут быть приняты уже в июне 2018 года, прогнозируют в Минфине.
— Целью нового законопроекта является создание механизма страхования средств до 10 млн рублей, размещенных на счетах эскроу или спецсчетах, открытых для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, — пояснили в Минфине. Инициатором поправок является Минфин, поскольку АСВ не имеет права законодательной инициативы. В АСВ не ответили на запрос «Известий».
В рамках новации средства граждан, участвующих в долевом строительстве, будут застрахованы на весь срок возведения жилья — сейчас эта норма отсутствует. То есть АСВ введет дополнительные гарантии до момента, пока объект не будет сдан в эксплуатацию.
Компенсация при наступлении страхового случая будет выплачиваться из фонда страхования вкладов, куда банки ежеквартально отчисляют 0,15% от объема привлеченных средств физлиц.
Если же денег для выплат страхового возмещения АСВ не хватает, то оно берет кредит в Банке России.
Долевое строительство станет менее рискованным для граждан благодаря тому, что их деньги, как и средства вкладчиков банков, будут застрахованы, отметила начальник управления ипотечного кредитования Уральского банка реконструкции и развития Любовь Торопицына.
— Мера, предлагаемая Минфином, позволит повысить уровень доверия населения к сделкам на первичном рынке, — согласна ведущий аналитик по корпоративным и суверенным рейтингам агентства «Эксперт РА» Александра Мартьянова.
— По-прежнему нередки случаи, когда при покупке квартиры на стадии строительства люди потом так и не получают свое законное жилье.
Повышение доверия к сделкам на «первичке» — один из ключевых драйверов роста на строительном рынке.
По прогнозам управляющего партнера аудиторской компании «2К» Тамары Касьяновой, благодаря новации Минфина рынок долевого строительства к концу года может вырасти на 10%.
На начало января его объем, по данным Минстроя, составлял 3,5 трлн рублей.
В прошлом году на долевое строительство в структуре ипотечного портфеля банков приходился 21% всех выданных займов, свидетельствуют данные Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию.
Нововведение Минфина по гарантиям приведет к усилению конкуренции между банками по аналогии с тем, как сейчас действует система страхования вкладов: вкладчики выбирают банки, предлагающие повышенный процент по депозитам. Граждане, участвующие в долевом строительстве, будут выбирать кредитную организацию, предлагающую самые низкие ставки по ипотеке на первичном рынке.
С наступлением кризиса 2008–2009 годов большое количество строек оказалось замороженным — застройщики ссылались на финансовые трудности.
В свою очередь, граждане, выполнившие свои обязательства по инвестированию строительства, не понимали, куда ушли их деньги.
Судебные разбирательства по возврату денег, вложенных в долевое строительство, идут до сих пор: по данным ФССП, в прошлом году из 3213 судебных решений о взыскании средств в пользу обманутых граждан окончено 518, им перечислено 253 млн рублей.
- Справка «Известий»
- Сейчас при банкротстве банков под гарантии АСВ попадают средства вкладчиков (на сумму до 1,4 млн рублей) и деньги граждан, размещенные на специальном эскроу-счете с целью оплаты жилья на вторичном рынке (на сумму до 10 млн рублей).
- При покупке жилья на «вторичке» эскроу-счет является альтернативой банковской ячейке — его открывают на время сделки по покупке квартиры (до 10 дней пока идет регистрация недвижимости).
- Источник: Известия
Про ДДУ, прибыль и НДС: что нового сказал Минфин
В июне прошлого года на сайте был опубликован мой опус о проблемах застройщика многоквартирного жилого дома, возникающих у него в связи со вступившими изменениями в Закон № 214-ФЗ.
Закон № 214-ФЗ: какие проблемы в учете у застройщиков
Минфин России за это время выпустил ряд писем, которые ещё больше запутали сложившуюся ситуацию и добавили бухгалтерским службам застройщиков ещё больше проблем.
Так, в письмах от 11.11.2019 № 03-11-06/2/86786, от 11.12.2019 № 03-11-06/2/96907, от 13.12.2019 № 03-11-06/2/97886 сделан абсолютно одинаковый вывод:
если при осуществлении указанной строительной деятельности налогоплательщик не аккумулирует средства дольщиков на своих счетах, то он не вправе применять норму абзаца тринадцатого подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.
Это вполне логично.
Застройщик возводит дом за счет целевых кредитов и собственных оборотных средств. Деньги дольщиков поступают на счета эскроу, доступа к которым во время строительства застройщик лишен. Следовательно, ни о каком целевом финансировании речи быть не может.
Таким образом, все понесенные застройщиком затраты на стройку дома — его расходы.
Доход он получит, когда подпишет с дольщиком акт приема-передачи на возведенный согласно договору участия в долевом строительстве объект. При этом суммой дохода должна быть признана цена договора.
Финансовое ведомство в своем чуть более раннем письме (от 08.10.2019 № 03-11-06/2/77017) это подтвердило.
В указанном документе сказано, что доходом организации-застройщика является вся сумма выручки от реализации* объектов долевого строительства.
*И получается, что чиновники наконец-то согласились, что передача объекта долевого строительства дольщику — это его реализация.
- Далее в письме рассмотрена ситуация, при которой застройщик применяет УСН*.
- * Как это может быть на практике, я с трудом представляю, но в теории, видимо, возможно.
В этом случае доход застройщика по переданной дольщику квартире (или нежилому помещению) считается кассовым методом. И датой получения дохода организации-застройщика в части выручки от реализации (реализации — Карл!) объектов долевого строительства, направленной на погашение обязательств застройщика по кредитному договору с уполномоченным банком, будет являться дата подписания сторонами акта взаимозачета встречных требований.
Итак, с доходами-расходами, вроде, разобрались. Цена, указанная в конкретном договоре — доход застройщика. Все понесенные им на возведение этого объекта долевого строительства затраты (свои, технического заказчика, генподрядчика и субподрядчиков) — расходы.
А вот с НДС — полная засада.
Одно из последних писем по этому вопросу — от 22.01.2020 № 03-07-07/3382.
Вначале, как всегда, старая песня о главном:
услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии с Законом № 214-ФЗ, согласно которому объектами долевого строительства являются жилые и нежилые помещения непроизводственного назначения, освобождаются от налогообложения НДС.
- Но авторы запроса, на который чиновники этим письмом и отвечают, как раз и спросили: — а как определить размер услуг застройщика, если договор с дольщиком был заключен на условии перечислении последним денег на счет эскроу?
- И им ответили:
одновременно сообщаем, что вопрос определения стоимости вышеуказанных услуг, плата за которые поступает со счетов эскроу, НК РФ не регулируется.
А чем? Ответа нет.
То есть наше доблестное финансовое ведомство, с чьей легкой руки (или их предшественников в этих должностях) как раз и сложилась вся эта схема учета с целевым финансированием, услугами застройщика и пр., фактически призналось, что понятия не имеет, как поступать застройщику сегодня. Типа: — делайте, как хотите, всё равно потом можно будет признать ваши действия не соответствующими действующему законодательству.
Запасаемся попкорном и колой, занимаем места в первых рядах. Ждем арбитражную практику.
Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем
Эксперты прокомментировали важные поправки в законодательство о долевом строительстве: новые гарантии улучшат положение дольщиков, но меры поддержки застройщиков приведут к уменьшению размера их компенсации в случае задержки строительства. Также эксперты рассказали, как нарушались права дольщиков в этом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось
13 июля этого года в Закон об участии в долевом строительстве были внесены изменения1. Адвокат Наталья Тарасова рассказала о поправках, касающихся эскроу-счетов. Прежде она напомнила, что с июля 2019 г.
застройщиков обязали заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием эскроу-счетов. Это значит, что в банке открывается специальный счет, на который перечисляются денежные средства покупателя недвижимости для передачи их застройщику.
Деньги дольщика находятся в банке весь период строительства. Застройщик может их забрать только после ввода объекта в эксплуатацию.
Для дольщиков использование эскроу-счетов при заключении ДДУ является гарантией возврата денег.
В случае банкротства застройщика, вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации, при предъявлении кредитором требования о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и забрать деньги, внесенные на эскроу-счет. В случае банкротства банка, в котором размещены средства на покупку недвижимости, дольщики-физлица могут получить страховое возмещение, но не более 10 млн руб.
Согласно июльским поправкам застройщику больше не нужно ждать регистрации права собственности на первую квартиру, чтобы получить деньги с эскроу-счета. Достаточно представить в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В этом случае срок получения застройщиком денежных средств значительно сократится.
Дольщиков больше не смогут обманутьСчета эскроу и контроль банков помогут сохранить переданные застройщикам денежные средства
Наталья Тарасова рассказала также о предоставлении дополнительных гарантий участникам долевого строительства, которые решили использовать для покупки недвижимости средства материнского капитала. Их можно вернуть, если ДДУ был прекращен.
Это касается и тех случаев, когда маткапитал использовался при заключении кредитного договора (договора займа) для расчетов по ДДУ, который впоследствии был прекращен.
Уполномоченный банк на основании заявления дольщика направляет в Пенсионный фонд РФ запрос, после чего возврат средств осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров отметил еще несколько важных изменений, предусмотренных новым законом.
Так, застройщики смогут выдавать целевые займы дочерним обществам, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, если согласно техническому плану площадь построенного здания отличается от площади в проектной документации не более и не менее чем на 5%. Это возможно, только если не изменилось количество этажей, помещений и машино-мест.
Также предусмотрены изменения, упрощающие процедуру регистрации права собственности, которые призваны облегчить жизнь как застройщикам, так и дольщикам. Застройщики получили право самостоятельно регистрировать право собственности на объект долевого строительства за дольщиками.
Соответствующее заявление и доверенность при этом не требуются.
После завершения процедуры регистрации застройщик передает собственнику выписку из ЕГРН, а затем собственник представляет в орган регистрации подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по ДДУ для совершения на нем специальной регистрационной надписи.
С учетом нововведений залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу дольщиков или банка прекращается после постановки дома на кадастровый учет. Подавать заявление о прекращении залога застройщику не нужно, Росреестр удалит запись о нем самостоятельно. Правило действует, если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность дольщиков.
«Поправки коснулись и проектной документации, – отметил ведущий юрист ООО “Содружество земельных юристов” Павел Лобачев. – Теперь застройщики обязаны вносить изменения в проектную декларацию ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Был расширен перечень сведений, которые подлежат отражению в декларации».
Также Павел Лобачев рассказал, что в этом году правительство утвердило несколько актов, регулирующих рынок долевого строительства. Для поддержки застройщиков в период пандемии в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 установлены ограничения их ответственности:
- не начисляется неустойка, не придется возмещать убытки за нарушение сроков передачи квартир, допущенное с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г.;
- не начисляются проценты за просрочку возврата денег при расторжении ДДУ;
- если требования об уплате неустойки, процентов и возмещении убытков предъявлены до 3 апреля 2020 г., то застройщику предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.;
- до 1 января 2021 г. уполномоченные органы не вправе обращаться в арбитражный суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика, а объект застройки не может быть включен в реестр проблемных.
После принятия Постановления Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 стала возможна льготная ставка по кредиту в размере 6,5% годовых на покупку жилья в новостройках. Это позволило застройщикам увеличить продажи даже в сложный период пандемии.
Требования к организации государственного контроля в сфере долевого строительства получили закрепление в Постановлении Правительства РФ от 2 сентября 2020 г. № 1336. Установлены механизмы госконтроля за деятельностью застройщиков, в частности его формы: внеплановые проверки, контроль без взаимодействия с застройщиками, профилактика нарушений и принятие мер по их пресечению.
«4 сентября премьер-министр Михаил Мишустин сообщил о подписании постановления Правительства РФ. По его словам, принятые изменения должны ускорить темпы достройки проблемных объектов и выплаты компенсаций за недостроенное жилье, – добавил Павел Лобачев. – Но только время покажет, не повлияет ли унификация методики расчета на объективность расчетов».
Несмотря на принимаемые меры по защите прав дольщиков, они продолжают сталкиваться с проблемами. Наталья Тарасова напомнила о нескольких громких делах этого года.
- В Ростове-на-Дону к сносу готовится 175 домов. Без квартир могут остаться около 4,5 тысячи человек. У застройщика не было надлежащей разрешительной документации.
- В Томской области директор двух коммерческих организаций, рекламировавших дом в поселке Ключи, предстанет перед судом по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере. С декабря 2015 г. по февраль 2019 г. она собирала деньги у дольщиков, не имея материально-технической базы для строительства. Сумма ущерба составила более 18 млн руб.
- «Проминстрах» рассылает пострадавшим дольщикам письма с угрозами уголовного преследования. Например, такое письмо получила Лейла Таирова, купившая квартиру в ЖК «Солнечная система», который начинал строить обанкротившийся застройщик UrbanGroup. Пытаясь вернуть свои деньги, женщина добилась в суде не только компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, но и страховых выплат за срыв сроков сдачи объекта. Она даже получила исполнительный лист об аресте имущества «Проминстраха». Именно это страховщик называет покушением на мошенничество и требует отозвать исполнительный лист, поскольку компенсацию от фонда Лейла Таирова уже получила. Конечно, такие действия «Проминстраха» нельзя назвать правомерными.
- Наряду с классическими случаями строительства многоквартирных домов на не предназначенных для этого земельных участках и подмены ожидаемых квартир нежилыми апартаментами в этом году массовое распространение получили случаи задержки строительства из-за пандемии и запрета на работу стройобъектов.
Павел Лобачев подтвердил, что пандемия сказалась на темпах строительства, и обратил внимание на то, что в случае нарушения его сроков дольщики получат куда меньшую компенсацию в связи с введением мер поддержки застройщиков, предусмотренных Постановлением Правительства РФ № 423, о которых речь шла выше. «Сохраняется проблема банкротства застройщиков. На 2020 г. установлен запрет на возбуждение новых дел о банкротстве, но это не гарантирует, что их не будет в 2021 г., – продолжил юрист. – Остается актуальной проблема качества построенных объектов, например несоответствие их проектам, замена стройматериалов на более дешевые и т.д. Кроме того, в случаях, когда ответственность застройщика была застрахована, при наступлении страхового случая, например банкротства, дольщики сталкиваются с трудностями в получении страхового возмещения».
Как минимизировать риски, рассказали Павел Лобачев и Наталья Тарасова.
- Проверьте застройщика, чтобы удостовериться в его надежности. Для этого нужно изучить единый реестр застройщиков, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, проверить наличие судебных споров, изучить учредительные документы, данные готовых отчетов и бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (можно найти на сайте застройщика).
- Проверьте проектную и разрешительную документацию на объект на сайте застройщика.
- Внимательно ознакомьтесь с договором долевого участия. Важно обратить внимание на параметры квартиры и условия о сроке, порядке ее передачи и об ответственности за их нарушение.
(О том, как проверить застройщика и что должно быть указано в договоре долевого участия, читайте также в статье «Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме».)
Кроме того, при приобретении апартаментов важно помнить, что они будут считаться нежилым помещением. В случае банкротства застройщика покупатели такой недвижимости не вправе включаться в реестр требований участников строительства.
А реестр этот имеет большое значение, поскольку включенные в него дольщики смогут получить свои квартиры после того, как застройщика заменят и дом все же достроят.
При этом покупатели апартаментов смогут лишь потребовать вернуть переданные застройщику денежные средства, что с учетом его банкротства будет малоперспективно.
Юристы рекомендуют обращаться с претензией к застройщику или в суд, если ваши права нарушены. В суде можно взыскать компенсацию в случае передачи объекта ненадлежащего качества. Если были существенно нарушены условия договора, вы вправе требовать его расторжения, возврата уплаченных денежных средств, неустойки и возмещения морального вреда.
«Но важно понимать, что если застройщик на грани банкротства, то вероятность получить деньги невысока. Поэтому целесообразно сохранить договор в силе, чтобы после завершения строительства стать обладателем квартиры, – предупредил Павел Лобачев.
– В этом случае вам нужно будет обратиться в суд для включения вашего требования в реестр требований участников строительства».
Если застройщик нарушает условия договора, повлиять на него можно, обратившись в уполномоченный орган, который осуществляет контроль за соблюдением застройщиками Закона об участии в долевом строительстве (например, в Москве это Москомстройинвест).
Если ответственность застройщика была застрахована, вы вправе обратиться за получением страхового возмещения. Но помните: при выплате возмещения в размере внесенных по договору долевого участия денежных средств вы утратите право на квартиру.
Оноприенко Инесса
1 Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».