В июле текущего года президент России Владимир Путин подписал закон, предполагающий радикальное преобразование сферы долевого строительства…
Адвокат Олег Сухов разъяснил порталу недвижимости superrielt.ru, почему нововведения кардинально изменят ситуацию на российском строительном рынке.
Требования непосредственно к строительной компании
Стоит отметить, что новый закон ограничивает круг лиц, которые могут строить жилье. Такое право остается лишь у хозяйственных обществ – ПАО, АО и ООО. Различные кооперативы, товарищества застройщиков, некоммерческие организации и другие юридические лица не будут допущены к этому.
В названии фирмы, которая занимается возведением жилья, должно присутствовать словосочетание «специализированный застройщик». Также у нее должно быть не менее трех лет опыта строительства многоэтажных домов и как минимум 10 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.
На первый взгляд, ситуация выглядит абсурдно. С одной стороны, компания, не имеющая опыта строительства объектов, не может стать застройщиком.
С другой стороны, возникает вопрос: как получить такой опыт, если без него компанию не допустят к строительству объектов? Законодатель предлагает следующее решение: статус застройщика также могут получить компании, которые ранее привлекались к строительству в качестве технического заказчика или генерального подрядчика. То есть новым участникам рынка остается только несколько лет работать подрядчиками. И только после этого они смогут самостоятельно строить многоэтажные дома.
И наконец, согласно новому закону, даже застройщики, возводящие малоэтажные дома, обязаны проводить экспертизу проектной документации.
Нововведения, касающиеся финансовой устойчивости
Документ отменил требования к величине уставного капитала. Но с 1 июля 2018 года появится ряд условий для вновь выдаваемых разрешений.
У организации должны быть собственные деньги, составляющие как минимум 10% средств от стоимости строительства. Вместе с этим на единственном расчетном счете застройщика должно находиться как минимум 10% от общей стоимости проекта по одному разрешению.
На сегодняшний день компаний, которые соответствуют этим требованиям, мало. Как правило, необходимое оборудование и техника берутся в аренду, поскольку они нужны для выполнения лишь отдельных видов работ.
В связи с этим компаниям не выгодно, чтобы оборудование находилось на балансе, так как в этом случае оно облагается налогом.
Нововведения требуют, чтобы часть оборудования находилась в собственности компании и была отражена в учете.
Кроме того, все обязательства застройщика, не связанные с получением денежных средств по договорам долевого участия (ДДУ) и со строительством объекта по одному разрешению, не должны превышать 1% от проектной стоимости. Эта норма исключает возможность ведения нецелевой деятельности.
Финансовые ограничения для застройщиков
Нововведения ограничат застройщиков в собственных расходах.
Теперь затраты на банковское обслуживание, заработные платы руководителей, рабочих и специалистов, выплаты гарантий и компенсаций, предусмотренные Трудовым кодексом и коллективным договором, расходы на рекламу, аренду, коммунальные и другие услуги, оплату услуг организации, которая выступает единоличным исполнительным органом, в сумме не должны превышать 10% от проектной стоимости работ. Сегодня крайне мало компаний, способных соответствовать этим требованиям.
Кроме того, закон ограничивает общую сумму авансовых платежей застройщика. Они не могут превышать 30% от стоимости проекта и могут быть направлены только на подготовку проектной документации, строительство и создание инженерно-технических коммуникаций.
Вместе с этим законодатель требует, чтобы застройщики учитывали средства, полученные по ДДУ, отдельно по каждому дому. Благодаря этому контролирующим органам не потребуется вникать в бухгалтерскую документацию, чтобы отслеживать расходы денежных средств.
Согласно новому закону, банковские операции будут контролироваться более тщательно, что позволит исключить незаконный вывод денежных средств и их нецелевое использование.
Теперь, если застройщик перечислит деньги третьему лицу, то, кроме обычного распоряжения, он должен предоставить банку договор с контрагентом, акты приема-передачи товаров, выполненных работ, счет-фактуру и прочие документы, которые подтверждают реальность сделки.
Банки будут тщательно изучать все документы, а при выявлении недостоверных или ложных сведений должны будут обратиться в надзорный орган.
Кроме того, теперь застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, заключающие договор о сотрудничестве, должны открыть счета в одном уполномоченном банке. Все платежи по контракту могут осуществляться только через этот банк. В свою очередь, строительная компания вправе иметь лишь один расчетный счет.
Изменение способа обеспечения обязательств в целях возращения средств дольщикам
Строительство как вид экономической деятельности сопряжено с большими рисками. По этой причине банки неохотно выдают строительным компаниям гарантии, а страховщики при заключении договора повышают тарифы. Как следствие, строительство жилья тормозится.
Оценив ситуацию, государство создало компенсационный фонд и обяжет застройщиков отчислять туда обязательные взносы в размере 1,2% от суммы каждого заключенного ДДУ. Если застройщик разорится, не выполнив своих обязательств перед клиентами, государство вернет пострадавшим дольщикам их деньги.
Правда, размер компенсации при этом будет ограничен.
Дольщику возместят стоимость максимум 120 «квадратов», а рыночную стоимость жилплощади определит уполномоченный российским правительством федеральный орган исполнительной власти, ответственный за выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере официального статистического учета – Росстат.
За строительной компанией сохраняется право заключить договор страхования гражданской ответственности в пользу дольщиков.
Ограничения нецелевого бизнеса
Не секрет, что многие застройщики, работающие на территории России, кроме строительства жилья, занимаются и другими видами бизнеса.
В частности, они оказывают агентские и транспортные услуги, сдают в аренду помещения, продают товарно-материальные ценности, а иногда и занимаются инвестиционной деятельностью.
Из-за этого компании активно банкротятся, а граждане остаются без денег и жилья.
Законодатель решил изменить ситуацию и запретил застройщикам заниматься другими видами бизнеса.
Так, компании, которые занимаются возведением многоэтажных домов, не имеют право брать кредиты на цели, не связанные со строительством.
Также теперь они не смогут использовать имущество, чтобы исполнить как свои обязательства (не связанные со строительством напрямую), так и обязательства третьих лиц.
Кроме того, застройщики лишатся права выпускать и выдавать облигации и ценные бумаги. Хотя это ограничение не распространяется на эмиссию собственных акций, поскольку многие застройщики имеют организационно-правовую форму акционерных обществ. Но они не смогут покупать акции и другие ценные бумаги третьих лиц.
Согласно новому закону, девелоперы не смогут быть займодателями, выдавать займы и ссуды.
Также застройщикам запрещается создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в их капиталах своими средствами или имуществом.
Можно сказать даже больше, законодатель строго запретил застройщику в рамках одного разрешения на строительство совершать сделки, не имеющие отношения к строительству самого объекта и привлечению средств дольщиков.
И наконец, в законе отмечено, что если какое-либо лицо заключит соглашение с девелопером, нарушающее вышеуказанные предписания, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.
Решение будет вынесено на основании того, что в названии строительной компании содержится словосочетание «специализированный застройщик».
Как считают законодатели, это однозначно доказывает тот факт, что контрагент строительной компании знал о законодательных ограничениях для партнера.
Требования к руководству и бухгалтеру
В законе определены требования к руководителям компании-застройщика.
Должность руководителя или главного бухгалтера не может занимать лицо с непогашенной (или неснятой) судимостью за государственные или экономические преступления.
Также не смогут руководить строительной компанией или осуществлять бухгалтерское обслуживание граждане, которые были дисквалифицированы в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях.
Есть в законе и положение, касающееся банкротов.
Директорами и главными бухгалтерами не могут быть лица, которые менее чем за три года до момента подачи проектной декларации по решению арбитражного суда привлекались к солидарной ответственности за долги обанкротившихся юридических лиц, занимая при этом должность главного бухгалтера или директора либо владея (в том числе и косвенно), как минимум, 25% капитала разорившегося застройщика.
Кроме того, требование распространяется и на учредителя, которому прямо или косвенно принадлежит как минимум 25% капитала строительной компании.
Если на момент подачи декларации владелец не соответствует этим условиям, ему придется продать часть своих акций или доли либо выйти из числа участников.
Либо, как вариант, дождаться погашения его судимости, истечения срока дисквалификации либо истечения трех лет с момента решения арбитражного суда.
Поскольку руководитель играет важную роль в деятельности застройщика, закон обязал строительные компании в течение трех дней с момента смены или временного назначения единоличного руководителя сообщать об этом в уполномоченный орган.
Обеспечение прозрачности деятельности
Согласно нововведениям, каждый застройщик обязан раз в три месяца публиковать на своем сайте отчеты, бухгалтерскую документацию и аудиторское заключение.
Мало того, информацию придется дублировать на интернет-сайте в единой информационной системе жилищного строительства.
Кроме застройщиков, на этом же сайте будут публиковать информацию контролирующие и надзорные органы, фонд защиты прав дольщиков и Росреестр.
Выводы и прогнозы
Закон внесет на строительный рынок положительные изменения: прозрачность застройщиков повысится, они станут более устойчивыми, уменьшится число откровенно мошеннических компаний, а пострадавшие дольщики смогут получить назад свои деньги через специальный фонд.
С другой стороны, из-за жестких требований закон сократит количество строительных компаний и уменьшит конкуренцию на рынке. Также может увеличиться стоимость ДДУ и сократиться общий объем строительства жилья.
В связи с этим у государства есть единственный путь – ему придется развивать альтернативные виды строительства с помощью проектного финансирования и инвестиционных фондов.
Предварительный договор увеличивает риски долевого строительства
24.04.2018
- Большинство застройщиков в нашей республике законопослушно заключают договоры участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным Законом №214-ФЗ.
- Хотя встречают и те, кто пытается обойти требования закона и схитрить – заключить с гражданами предварительный договор.
- Как отмечают в Управлении Росреестра по Чувашской Республике названия договоров могут быть разные: предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости, предварительный договор долевого участия в строительстве и другие.
- Смысл таких договоров один: застройщик берет на себя обязательства по заключению в будущем основного договора, на основании которого к участнику долевого строительства перейдет право собственности построенной квартиры.
Формально такие договора не подпадают под действие Федерального Закона №214-ФЗ и не дают дольщику предусмотренных данным законом гарантий. То есть шансы, что в будущем гражданин станет собственником построенной квартиры, становятся весьма туманными.
Любопытно, но заключение предварительных договоров допускается законодательством РФ*. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Однако, как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ**, положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи. Привлечение денежных средств от граждан возможно только способами, предусмотренными Законом об участии в долевом строительстве.
Застройщик может брать деньги от граждан только после заключения договора долевого участия. Договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Если есть какие-то сложности с документами, то прибегают к предварительным договорам. Но и здесь следует учесть один момент.
«Необходимо иметь в виду, что прежде чем что-то продать, нужно этим владеть. В нашем случае – быть собственником. Поэтому, если заключается предварительный договор купли-продажи, продавец-застройщик должен будет сначала зарегистрировать на себя право собственности на квартиру в Росреестре.
Должны быть предоставлены документы, подтверждающие законность возведения жилого дома (документ о предоставлении земельного участка под строительство, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию), также застройщику необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности юридического лица в размере 22000 рублей.
Только после этого он может продать квартиру другому лицу» — пояснила начальник отдела Управления Эльби Николаева.
Обратите внимание, что практику заключения предварительных договоров часто используют застройщики при отсутствии зарегистрированных в Росреестре прав на земельный участок под строительство многоквартирного дома, а также в целях исключения риска наступления ответственности в виде неустойки за несвоевременную передачу объекта участнику, начисляемую в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве.
Кроме того, предварительный договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв с гражданина деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Покупатель в данном случае абсолютно не защищен.
Со стороны застройщиков ошибочно полагать, что заключив предварительный договор гражданин, вступивший в долевое строительство, не сможет взыскать неустойку по 214-ФЗ.
Судебная практика последних лет в данной области свидетельствует о том, что граждане могут признать в судебном порядке применимыми к предварительному договору купли-продажи положения 214-ФЗ, так как по своей сути указанные договоры являются договорами участия в долевом строительстве.
- Если заключен предварительный договор, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам***
- Если, несмотря на вышеперечисленные риски, вы все же приняли решение заключить предварительный договор купли-продажи строящегося жилья будьте готовы к тому, что вам придется признавать его договором долевого участия в судебном порядке.
- *статья 429 Гражданского кодекса РФ
**Постановление Пленума от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Правительство РФ ограничило применение штрафных санкций по ДДУ в период с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г
08.04.2020
Примерное время чтения: 4 мин.
Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о вступлении в силу с 3 апреля 2020 г. Постановления Правительства[1], которым установлены особенности применения к застройщикам и дольщикам финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (далее – ДДУ).
Напомним, что Закон № 214-ФЗ[2] предусматривает следующие меры ответственности сторон ДДУ за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ:
- уплату неустойки (пеней);
- возмещение убытков;
- уплату процентов за пользование денежными средствами.
Неустойка (пени)
Застройщик, нарушивший срок передачи дольщику объекта долевого строительства, обязан уплатить дольщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены ДДУ за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
Аналогичным образом, в случае нарушения установленного ДДУ срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
Принятое Постановление № 423 установило, что указанные неустойки не будут начисляться в период с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г.[3]
Убытки
Помимо неустоек (пени), предусмотренных Законом № 214-ФЗ и самим ДДУ, сторона, нарушившая ДДУ, обязана возместить в полном объеме убытки, причиненные другой стороне неисполнением или ненадлежащим исполнением ДДУ. При этом возмещению подлежат убытки в части, не покрытой указанными неустойками (пенями) (ст. 10 Закона № 214-ФЗ).
Постановление № 423 исключает возможность взыскания со стороны ДДУ следующих убытков[4]:
- причиненных в период с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г.;
- причиненных в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории нахождения строящегося объекта долевого строительства.
Проценты
В случае одностороннего отказа дольщика от исполнения ДДУ или расторжения ДДУ в судебном порядке по требованию дольщика застройщик обязан уплатить дольщику проценты на цену ДДУ, уплаченную дольщиком, в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату цены ДДУ. Указанные проценты начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком дольщику. Если дольщиком является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.[5]
Постановление № 423 предусматривает, что указанные проценты не начисляются в период с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г.
Отсрочка по штрафным санкциям, начисленным до 3 апреля 2020 г.
Постановление № 423 также предусматривает отсрочку до 1 января 2021 г. уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, требования об уплате/возмещении которых были предъявлены дольщиком застройщику до 3 апреля 2020 г.
Необходимо дополнительно отметить, что Постановление № 423 также запрещает контрольным органам в области долевого строительства обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств дольщиков, в случаях, когда застройщик в течение 3-х месяцев неправомерно не возвращает дольщику уплаченную по ДДУ цену договора или не выплачивает штрафные санкции в сумме не менее 100 000 руб. в совокупности. Указанный запрет на обращение в суд распространяется на случаи, когда соответствующее нарушение застройщика имело место в период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г.[6]
О чем подумать, что сделать
Мы рекомендуем застройщикам учитывать положения Постановления № 423 при определении размера штрафных санкций, которые могут быть применены к ним в случае нарушения ДДУ, и ссылаться на данное постановление в своих возражениях против требований дольщиков о взыскании штрафных санкций, в том числе, предъявленных в судебном порядке.
Помощь консультанта
Специалисты компании «Пепеляев Групп» готовы оказать комплексную юридическую поддержку сторонам ДДУ по любым вопросам, возникающим в связи с нарушением обязательств из ДДУ.
[1] Постановление Правительства РФ от 02.04.
2020 № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени) иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» (далее – Постановление № 423).
[2] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
[3] П. 1 Постановления № 423.
[4] П. 1 Постановления № 423.
[5] Ч. 2, 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ.
[6] П. 3 Постановления № 423.
Госдума опять готова вносить поправки в закон о долевом строительстве жилья и внедрять НОК
04.10.2020
Власть
Наступила осень, ученики сели за парты, а парламентарии готовы приступить к работе. Какие же законопроекты, относящиеся к строительной отрасли, планируется взять на рассмотрение?
Профильные законопроекты Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям
Законопроект № 841216-7 «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ (в части усиления защиты прав участников строительства)» подписан Президентом РФ 13.07.2020 г. – 202-ФЗ.
Предлагается наделить Фонд функциями застройщика и технического заказчика в соответствии с ГрК РФ для завершения строительства объектов, переданных от застройщика, признанного банкротом, и исключить положения о передаче объектов для достройки некоммерческой организации Фонда, с передачей ее прав и обязанностей к Фонду.
Изменяются сроки для арбитражного управляющего по подготовке документов, необходимых для принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, и уточняется перечень таких документов. Устанавливаются требования и запреты в работе и аккредитации арбитражных управляющих.
Застройщик обязан ежемесячно актуализировать проектную декларацию.
Предлагается распространить Закон о банкротстве на дела о банкротстве застройщиков, возбужденные до 1 января 2018 г., если в них не начались расчеты с кредиторами третьей очереди.
Исключается требование о получении градостроительных планов образованных и (или) измененных земельных участков в случае раздела участка, в отношении которого правообладателем уже получены градостроительный план и разрешение на строительство, или образования из указанного земельного участка другого участка (участков) путем выдела.
Устанавливаются особенности правового регулирования деятельности застройщиков, получивших заключение контролирующего органа о соответствии критериям, и осуществляющих строительство с использованием счетов эскроу, если договоры комплексного освоения и развития территории заключены до 1 июля 2018 г.
Законопроект № 912159-7 «О внесении изменений в ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в части формирования единообразного подхода к приватизации)» подписан Президентом РФ 31.07.2020 г. – 293-ФЗ
Предусматривается наделение Правительства РФ полномочиями по установлению единых требований к разработке программ приватизации федерального имущества, имущества, находящегося в собственности субъектов, и муниципального имущества, к предоставлению информации о результатах приватизации имущества субъектов и муниципального имущества, а также к форме представления такой информации.
Исключается направление субъектами информации в Правительство РФ в связи с тем, что уполномоченный орган на ежегодной основе представляет отчет в Правительство РФ о приватизации государственного и муниципального имущества
Предлагается внести в п. 8 ст. 3914 Кодекса изменение, дополнив его после слов «Предоставление земельных участков» словами «в собственность за плату или в аренду».
- Предлагается урегулировать отношения участников долевого строительства и застройщиков в части установления в качестве первоочередного требования, которое может предъявить участник долевого строительства – требования о безвозмездном устранении недостатков.
- Если объект долевого строительства принят участником долевого строительства в установленном законом порядке, он обязан предоставить застройщику доступ к объекту.
- Требования участника долевого строительства об устранении недостатков рассматриваются застройщиком при наличии доступа к объекту долевого строительства в течение 10 дней и подлежат устранению застройщиком в разумный срок.
- Предлагается ограничить максимальный размер суммы взыскиваемой с застройщика неустойки – 50% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков объекта долевого строительства.
Законопроект № 983620-7 «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (в части урегулирования отношений участников долевого строительства и застройщиков)» внесен на рассмотрение в 1 чтении, включен в примерную программу на октябрь
Участнику долевого строительства устанавливается первоочередное требование о безвозмездном устранении недостатков. У граждан сохраняется право предъявления иных требований, а также право на обращение в суд, но в случае, если застройщик не воспользовался предоставленной ему возможностью устранить недостатки собственными силами добровольно.
- Устанавливается порядок действий сторон при выявлении недостатков.
- Так, у застройщика в случае обращения участника долевого строительства по наличию недостатков возникает обязанность за свой счет провести осмотр, получить заключение о наличии (или отсутствии) указанных недостатков и стоимости их устранения.
- Для получения заключения (проведения осмотра) привлекаются соответствующие специалисты, состоящие в едином реестре специалистов НОСТРОЙ и НОПРИЗ.
- Застройщик обязан устранить обнаруженные специалистом недостатки собственными силами.
- В случае если застройщик не исполнил обязанность по устранению недостатков, гражданин вправе потребовать соразмерного снижения цены договора либо возмещения затрат на устранение недостатков третьими лицами участнику долевого строительства, но только в той части недостатков, которые подтверждены экспертным заключением, в том числе и в судебном порядке.
- Предлагается установить неустойку в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка (дефекта), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства.
- Предлагается исключить из периода просрочки передачи объекта долевого строительства, необходимого для целей исчисления соответствующей неустойки, случаи такой просрочки, вызванные требованиями участника долевого строительства в отношении качества объекта.
Законопроект № 855048-7 «О внесении изменений в ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (в части уточнения оснований предоставления земельных участков в аренду)» внесен на рассмотрение в 1 чтении
Проект разработан для приведения закона в соответствие с нормами Земельного кодекса.
Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать ЗК РФ, в связи с чем в ст. 3 № 137-Ф3 необходимо внести соответствующие изменения, предусматривающие предоставление земельного участка в аренду на основании договора аренды.
Законопроект № 970002-7«О внесении изменений в ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов РФ, входящих в состав ДФО, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» в части установления возможности предоставления земельного участка гражданину в собственность досрочно в случае заключения кредитного договора для строительства на земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства» внесен на рассмотрение в 1 чтении
Предлагается расширить перечень случаев досрочного предоставления земельных участков в собственность гражданам и установить, что участок может быть предоставлен в собственность гражданину в любое время до истечения пятилетнего срока действия договора безвозмездного пользования участком в случае, если этим гражданином заключен кредитный договор с российской кредитной организацией, предусматривающий предоставление целевых кредитных средств на строительство на таком участке объекта ИЖС, а также передачу испрашиваемого земельного участка в залог кредитной организации после государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок.
Исходя из правоприменительной практики, целесообразно наделить органы государственной власти субъектов РФ полномочиями по определению оптимальных для региона сроков договора аренды земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства.
Предлагается изменить редакцию в части определения законом субъекта РФ срока аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.
Профильные законопроекты Комитета Госдумы по транспорту и строительству
В ГрК РФ вместо понятия «стратегии (программы) развития отраслей экономики» вводится понятие «отраслевые документы стратегического планирования», а вместо «программ социально-экономического развития субъектов, планов» и «программ комплексного социально-экономического развития муниципальных образований» соответственно «стратегии социально-экономического развития субъектов РФ» и «стратегии социально-экономического развития муниципальных образований».
Предлагается новая редакция ст. 30 и 38 172-ФЗ о том, что документы территориального планирования РФ и субъектов РФ разрабатываются на основании требований 172-ФЗ и ГрК РФ.
Законопроект № 828200-7«О внесении изменений в ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (о продление срока внесения в ЕГРН сведений о границах населенных пунктов и территориальных зон)» внесен на рассмотрение в 1 чтении
Учитывая значительный объем предстоящей работы по внесению в ЕГРН сведений о границах населенных пунктов и территориальных зон, необходимо продление срока их внесения в ЕГРН до 01 января 2024 г. с целью недопущения остановки градостроительной деятельности на территории РФ.
Законопроект № 828213-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ (о порядке уточнения в документах территориального планирования и градостроительного зонирования сведений о границах населенных пунктов и границах территориальных зон)» внесен на рассмотрение в 1 чтении
Изменения предусматривают механизмы устранения проблем внесения сведений о границах населенных пунктов и территориальных зон в ЕГРН.
Предлагается установить норму, согласно которой наличие пересечений границ земельных участков, населенных пунктов с земельными участками, занятыми линейными объектами, или границ лесничеств, лесопарков с границами земельных участков, поставленных на кадастровый учет, не может быть основанием для подготовки Росреестром уведомлений о невозможности внесения соответствующих сведений в ЕГРН. При этом работы по приведению сведений государственного лесного реестра в соответствие со сведениями ЕГРН должны быть завершены в срок до 01 января 2023 г.
Законопроект № 988366-7 «О внесении изменений в ФЗ «Об организации дорожного движения в РФ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» в части исключения требования о разработке проектов организации дорожного движения в составе проектной документации объектов капитального строительства» внесен на рассмотрение со сроком предоставления замечаний до 14.10.2020 г
В настоящее время в состав проектной документации на объекты капитального строительства входит проект организации дорожного движения, что приводит к увеличению сроков согласования проектной документации и получения разрешения на строительство объектов капитального строительства.
Предлагается исключить из действующей редакции № 443-ФЗ положения, предусматривающие необходимость разработки проектов организации дорожного движения в составе проектной документации объекта капитального строительства.
Законопроект № 965887-7 «О внесении изменения в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (об уточнении понятия объекта индивидуального жилищного строительства)» внесен на рассмотрение, включен в примерную программу на октябрь
Сегодня складывается неоднозначная правоприменительная практика, связанная с определением количества надземных этажей в объектахИЖС, имеющих цокольный этаж.
Предлагается уточнить определение объекта ИЖС, указав, что надземный этаж – это этаж с отметкой пола помещений не ниже планировочной отметки земли.
Законопроект № 957544-7 «О внесении изменений в ст. 5.1 Градостроительного кодекса РФ (об уточнении порядка проведения общественных обсуждений и публичных слушаний)» внесен на рассмотрение в 1 чтении, включен в примерную программу на октябрь
Предлагается изменить формулировку п. 4 ч. 10 ст. 5.1 ГрК РФ таким образом, чтобы учету подвергались не посетители, а предложения и замечания, поданные посетителями экспозиции, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к участникам общественных обсуждений или публичных слушаний, и прошли соответствующую идентификацию.
Законопроект № 934502-7 «О внесении изменений в ст. 55.5-1 Градостроительного кодекса РФ (об обязательной независимой оценке квалификации специалистов в области строительства)» внесен на рассмотрение в 1 чтении
Предлагается вместо требования к повышению квалификации специалиста по направлению подготовки в области строительства не реже одного раза в 5 лет, ввести требование по наличию свидетельства о квалификации полученного в порядке, предусмотренном ФЗ «О независимой оценке квалификации».
Галина Крупен
Этот материал опубликован в сентябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.
Президент РФ подписал очередные поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве
Владимир Путин подписал Федеральный закон Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Федеральный закон принят Государственной Думой 19 июня 2019 года и одобрен Советом Федерации 26 июня 2019 года.
Федеральным законом предусматривается ряд дополнительных изменений, направленных на предоставление участникам долевого строительства дополнительных гарантий защиты их прав.
В частности, Федеральным законом предусматриваются особенности:
- деятельности уполномоченного банка в сфере жилищного строительства;
- прекращения права залога в случае раздела земельного участка, на котором строится многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства;
- использования счета эскроу для обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства;
- взаимодействия субъектов информации с использованием единой информационной системы жилищного строительства;
- ценообразования и сметного нормирования при размещении объектов регионального значения города Москвы;
- участия в деле о банкротстве застройщика органов государственной власти города Москвы и публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»;
- урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в случае банкротства застройщика;
- проведения экспертизы проектной документации.
Федеральным законом также устанавливаются:
- ограничения использования средств унитарной некоммерческой организации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»;
- функции унитарной некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации в целях завершения строительства объектов недвижимости, для которого привлекались денежные средства участников долевого строительства;
- порядок создания и функционирования государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Российской Федерации;
- порядок осуществления уполномоченным банком в сфере жилищного строительства банковского сопровождения сделок, совершаемых за счёт денежных средств, предоставленных из компенсационного фонда публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», или имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований;
- порядок и условия выдачи публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» поручительства по заключённому застройщиком с уполномоченным банком кредитному договору, предусматривающему предоставление целевого кредита на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства.
- Кроме того, органы государственной власти Российской Федерации наделяются полномочиями по установлению правил формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства, а также состава сведений, документов и материалов, подлежащих включению в информационную модель.
- Федеральным законом в законодательство Российской Федерации вносятся иные изменения, направленные на совершенствование механизмов защиты прав участников долевого строительства.
- По информации Минстроя России