Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

Последние десять лет цены на жилье росли, за исключением отдельных периодов. Рынок недвижимости реагировал на кризисы: снижением средней стоимости после 2008 года и ее восстановлением до 2014 года, после чего снова произошел кризис и спад цен.

К 2020 году средняя цена квадратного метра достигла максимума. Сейчас, по данным единой информационной системы застройщиков наш.дом.рф, в новых домах она составляет 70–80 тыс. рублей, средняя цена сделки — 3–4 млн рублей.

По информации Росстата, жилье на вторичном рынке в среднем стоит дешевле — 61 тыс. рублей за квадратный метр. Цены в этом сегменте росли медленнее, чем на первичке: новое жилье по итогам десятилетия показало рост на 52%, а вторичное — всего 5%.

Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

«После 2014 года рынок недвижимости «отстегнулся» от валюты, — объясняет генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. —  В динамике цен первоочередную роль начала играть ипотека, ее доступность.

Сейчас реализация госпрограмм субсидирования ипотеки на жилье в новостройках «разогревает» первичный рынок, повышает спрос на нем.

Вторичному ничего не остается, кроме как пытаться привлечь покупателей за счет более низкой цены в условиях более высоких ипотечных ставок».

«Одной из причин роста средней стоимости новостроек стало введение эскроу-счетов, — добавляет директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. — Они повысили себестоимость строительства в среднем на 8% и ограничили «распродажи» квартир застройщиками.

Кроме того, спрос на новостройки на фоне действия ипотеки с господдержкой бьет все рекорды: этим летом он на 52% выше прошлогоднего. Из-за оттока покупателей на первичный рынок на вторичном накопился достаточный объем выгодных предложений.

Со снижением ипотечным ставок это дало восстановление спроса на вторичное жилье, в особенности на квартиры в относительно новых домах».

На вторичный рынок приходится большая часть сделок — около 75%, по данным ДОМ.РФ. При этом в базе того же ЦИАН примерно треть объявлений о продаже жилья на вторичке — это квартиры в домах, которые сданы после 2000 года. Как правило, цены на такие объекты теперь выше, чем на этапе строительства.

Чем выше доходы населения — тем активнее рынок и рост цен. Самая дорогая недвижимость сейчас там, где хорошие зарплаты. Это Москва и Питер, а также Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа. Но есть и исключения.

Например, высокая стоимость жилья в регионах Дальнего Востока и Крайнего Севера обусловлена более сложными техническими условиями строительства, а сравнительно невысокие цены в Краснодарском крае — большим объемом новостроек и конкуренцией, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

Инфляция дает подорожание всех товаров и услуг, в том числе жилья. 

«Если цены на жилье растут быстрее инфляции и доходов населения, это снижает доступность жилья, приобрести его становится все сложнее, — объясняет руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

— Мы же наблюдаем обратное: с 2010 года накопленный рост цен на жилье в новостройках почти вдвое ниже, чем накопленный уровень инфляции, и примерно втрое ниже, чем накопленный рост зарплат. Стоит отметить, что рост цен на жилье должен превышать инфляцию.

В таком случае удорожание строительных материалов, рост зарплат и других затрат застройщиков будет компенсирован увеличением доходов от продажи жилья. Это поддержит привлекательность отрасли жилищного строительства и повысит предложение жилья для населения». 

Если с ростом инфляции реальные располагаемые доходы населения падают (по данным Росстата, так было с 2014 по 2017 год) или остаются неизменными, покупательская способность сокращается. Люди больше тратят на повседневные товары, а возможностей сберегать и делать крупные покупки становится меньше, говорит Мария Литинецкая.

Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

Предложение на рынке напрямую зависит от качества жилья. Сейчас увеличилось число проектов так называемого комфорт-класса — с хорошей осмысленной архитектурой, грамотным территориальным планированием, говорит глава Всероссийского центра строительной политики Александр Моор. Цены на квартиры в таких домах выше, чем в простом экономе.

«В нулевые годы была более популярна точечная застройка, теперь все больше проектов с комплексным освоением территорий, — рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Застройщики думают над дворовым пространством.

Например, по принципу «дворы без машин» в Москве и Московской области сейчас возводится более половины новых домов. Строительство детских площадок, садов и школ, система управления домом также прорабатываются при комплексном освоении».

Какое жилье строят и покупают?

Объемы строительства по сравнению с 2010 годом увеличились, и новых предложений на рынке стало больше. При этом рост числа квартир эксперты связывают со снижением их средней площади. По данным Росстата, за десять лет она упала на 17%: с 62,7 до 51,6 кв. м.

Большая часть представленных сейчас на первичном рынке квартир — однокомнатные и небольшие двухкомнатные. У некоторых крупных девелоперов портфель текущих проектов на 80% состоит из «однушек», отмечают в РАСК.

«Формирующийся дисбаланс в квартирографии может иметь существенные проблемы уже в ближайшем времени, — предупреждает Николай Алексеенко. — «Однушки» все же рассчитаны на одного или семью из двух человек, возможно с совсем маленьким ребенком.

Рано или поздно возникнет потребность в увеличении площади, и семья сталкивается сразу с двумя проблемами: с одной стороны, обилие однокомнатных квартир на рынке создает трудности с продажей, особенно если дом не находится в удобном и развитом районе.

С другой стороны, сложно найти на рынке новую подходящую «двушку-трешку». 

Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

«Однушки» расходятся быстрее больших квартир в условиях невысокой покупательской способности, и застройщики это учитывают. По той же причине в крупных городах увеличивается строительство апартаментов. По данным компании «Метриум», в Москве по итогам первого полугодия 2020 года их число на рынке достигло 3,6 тыс. единиц, показав рост на 43% за год.

«При строительстве апарт-отеля застройщики экономят на документации, на социальной инфраструктуре. Соответственно, такое жилье стоит дешевле в среднем на 10–15%. Но нужно учесть, что у него другой правовой статус, — подчеркивает Александр Моор. — Это коммерческая недвижимость, и коммунальные услуги там обходятся дороже. Кроме того, в апартамент-отеле пока нельзя оформить прописку».

Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

По объемам вводимого жилья индивидуальное строительство (ИЖС) догоняет многоквартирные дома. В 2019 году оно показало рост 19% (6 млн кв. м) со средней площадью почти втрое больше «квартирного» показателя (139 кв. м).

Эксперты считают, что на динамику могла повлиять дачная амнистия. По предварительным оценкам, по дачной амнистии может вводиться до 7 млн кв. м жилья ежегодно, сообщают в Минстрое.

Но в 2019 году цифра могла быть больше, так как собственники стремились успеть зарегистрировать свои ранее построенные дома по упрощенной схеме.

На развитие индивидуального жилищного строительства кабмин предлагает выделить 137,7 млрд рублей. Программу до 2024 года подготовил Минстрой, она предполагает увеличение годового объема ввода ИЖС до 40 млн кв. м, использование типовых проектов домов, стандартизацию ипотечного кредитования ИЖС, а также господдержку отдельных категорий граждан.

«Мы сейчас тоже формируем предложения по развитию территорий под ИЖС в регионах, будем направлять в правительство, — поделился Александр Моор. — Скопились земли в городах, которые востребованы, но не подходят для многоэтажного строительства.

Например, есть в центре или новом районе Краснодара 10 соток под жилое строительство. Их надо осваивать грамотно, иначе на этой территории появится самострой и мы опять получим проблемный объект и судебные иски. Чтобы такого не было, нужна программа, четкие условия, что на таких землях можно строить.

Например, трех-четырехэтажные дома с социальной инфраструктурой на первом этаже, как в Европе».

Стала ли выгоднее ипотека и что о ней стоит знать?

Каждая вторая покупка квартиры в России происходит с привлечением ипотеки. По данным ДОМ.РФ, с 2010 года популярность ипотечных кредитов выросла в три раза. На первичном рынке доля поднялась до рекордных 67%, на вторичке — до 38%.

Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

Ипотека на жилье в новостройках сейчас пользуется большим спросом за счет госпрограмм субсидирования. Из них основная — это льготная ипотека для всех категорий граждан под 6,5% годовых. На этих условиях уже выдано 123,8 тыс. кредитов общей суммой почти 330 млрд рублей, собщают в ДОМ.РФ.

«В реальности банки сейчас кредитуют население в рамках этой программы по еще более низкой ставке — 6,0–6,2%, — рассказывает Михаил Гольдберг. — Похожая программа в 2015–2016 годах была менее выгодной — реализовывалась по средней ставке 12% годовых.

Кроме того, сейчас есть еще и «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека». Это программы, направленные на отдельные категории граждан, по ним ставка даже ниже, чем по новой льготной программе — менее 5% и 2% соответственно.

Читайте также:  В Сертолово под Петербургом построят новый микрорайон

Они также поддерживают спрос на жилье».

На вторичном рынке ставки по выданным кредитам в целом выше, по данным ДОМ.РФ — в среднем на 2% годовых. За счет этого доля ипотечных кредитов на вторичку, в последние годы составлявшая в среднем около 75%, снизилась до 65% в мае–июне этого года.

Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

Снижение ставок способствует уменьшению ипотечной нагрузки, но экономия для заемщика не всегда очевидна.

«В первую очередь человек ориентируется на размер ежемесячного платежа, чтобы обслуживание ипотеки было комфортным, — объясняет Николай Алексеенко. — Но мало кто обращает внимание на общую сумму переплат.

Например, в марте 2020 года со снижением ставок размер среднего ипотечного кредита вырос и достиг максимума за последние два года: порядка 2,5 млн рублей в целом и 3,1 млн рублей — на первичном рынке жилья.

Чтобы компенсировать существенное увеличение тела кредита, население вынуждено увеличивать сроки кредитования, что сохраняет размеры аннуитетных платежей на приемлемом уровне».

Средний срок выданной ипотеки действительно увеличился. Сейчас он составляет 18,3 года (в 2010 году — 16,4 года).

Такая динамика не связана с падением ставки, подчеркивает Мария Литинецкая. Быстрее выплатить кредит люди могут, если растут их доходы.

Средний срок ипотек сокращался до 2014 года, после началось снижение доходов, и заемщики стали «растягивать» кредит, чтобы уменьшить нагрузку.

«От снижения ставок выгоду получают не только новые, но и действующие заемщики, — отмечает Михаил Гольберг. — За год ставки по ипотеке снизились почти на 3 процентных пункта. В среднем при рефинансировании это уменьшает ежемесячный платеж на 4 тыс рублей.

Снижению нагрузки и риска ипотечного дефолта способствует также наличие первоначального взноса в размере не менее 15%. Если его нет, то фактически при той же стоимости квартиры вы берете у банка кредит большего размера. Кроме того, ставки по таким кредитам обычно выше.

Как результат, растет величина ежемесячного платежа, что негативно сказывается на возможности заемщика обслуживать ипотеку».

Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

Обслуживать ипотечные кредиты россияне стали лучше, это видно по тому, как падает доля просроченной задолженности.

Резкий рост долгов в 2011 году директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков связывает с дефолтами по валютной ипотеке из-за падения курса рубля.

Но теперь доля таких кредитов мала (в 2019 году резидентам-физлицам выдан 21 кредит, по данным ЦБ), а 40% семьей, взявших рублевую ипотеку, тратят на погашение кредитов менее четверти своих доходов.

«Сейчас среднее значение показателя долговой нагрузки у российских заемщиков — примерно 23%, — рассказывает Алексей Волков. — В целом оно комфортное и, даже если составит 30%, позволит обслуживать ипотечный кредит со средними параметрами при семейном доходе в 63,3 тыс. рублей».

По данным НБКИ, на покупку своего жилья в ипотеку большинство россиян решается в возрасте 30–39 лет (46% заемщиков). Четверть (23%) берут ипотечный кредит после 40 лет. А вот доля молодежи до 30 лет в кредитовании снизилась почти на треть: в 2014 году таких было 31%, сейчас — 22%.

Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

Ипотеку берут чаще, если в регионе хорошие зарплаты. Например, в Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах  на 1 тыс. жителей приходится 15 и 17,4 кредитов в год соответственно.

В Москве показатель почти в два с половиной раза ниже.

Это говорит о том, что, несмотря на самый высокий уровень доходов населения в стране, московское жилье все еще стоит слишком дорого, считает Мария Литинецкая.

Будем ли мы жить лучше?

Обеспеченность жильем растет, но медленно. По данным Росстата, сегодня на человека в среднем приходится 26 кв. м. Это низкий показатель по сравнению с развитыми европейскими странами и США.

«В США на одного жителя приходится 70 кв. м, в Германии и Франции — 39 кв. м, — приводит цифры Мария Литинецкая. — У нас схожий показатель обеспеченности с Китаем (27 кв. м), но этот паритет не в нашу пользу, учитывая тот факт, что население КНР гораздо многочисленнее».

В российских городах-миллионниках показатель обеспеченности еще ниже и составляет примерно 22 кв. м на человека. А условному жителю столицы вообще приходится ютиться на 19 «квадратах» или переезжать в Подмосковье, где самый высокий средний показатель обеспеченности жильем в стране — 33,5 кв. м.

«У нас пока не закрыта базовая потребность — чтобы каждый взрослый человек имел свою комнату, а это происходит примерно при 30 кв. м обеспеченности», — говорит Алексей Попов.

В сельской местности, где 70% населения проживает в частных домах, средний показатель обеспеченности — 27,3 кв. м. Эксперты считают, что он может быть выше, но учет площади частных домов менее прозрачный, чем многоквартирных. Частник может построить дом, но зарегистрировать меньше метров, чем есть на самом деле, или вообще не ставить постройку на учет.

За последние пять лет показатель обеспеченности вырос во всех регионах, кроме Чукотки, ЯНАО и Магаданской области.

Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

«Обеспеченность зависит от объема всего жилищного фонда — сколько домов строят, сколько выбывает, а также от динамики численности населения, — объясняет Михаил Гольдберг.

— Для роста обеспеченности необходимо, чтобы вводы жилья устойчивого росли на протяжении долгого времени.

 А вот доступность жилья может меняться на 5–10% в год в зависимости от уровеня доходов населения, ставок по ипотеке и стоимост жилья».

Показатель доступности определяет, сколько семей могут обслуживать кредит на жилье и тратить при этом не более 35% своего дохода. По данным ДОМ.РФ, в 2010 году доля таких семей в среднем по России составляла менее 25%, а к 2020-му увеличилась вдвое.

«Всего за прошедшее десятилетие свыше 30 млн семей смогли улучшить жилищные условия, – оценил Михаил Гольдберг. – Последнее время это в среднем 3–3,5 млн семей ежегодно, из них свыше 1 млн семей улучшают жилищные условия с помощью ипотеки».

«Чаще всего первое жилье приобретается по принципу «лишь бы была крыша над головой», — говорит Александр Моор. — Уже потом, когда человек начинает больше зарабатывать или заводит семью, он повышает уровень и класс проживания.

Рынок должен отвечать этим запросам, и сейчас действительно много хороших, интересных предложений. Но главное, конечно, чтобы у людей была финансовая возможность купить достойное жилье.

Для этого необходим рост благосостояния и меры поддержки, которые будут не психологическими, а реальными».

Евгения Горкунова, Артем Иволгин, Татьяна Евсякова, Константин Каковкин, Владимир Дедов

Деньги счет любят: ТОП-10 самых прибыльных новостроек Петербурга и Ленобласти за 2018 год

Аналитический центр Новострой-СПб  оценил валовую выручку застройщиков Петербурга и Ленинградской области по заключенным в ушедшем году ДДУ и выяснил, на покупку квартир в каких новостройках покупатели не жалели денег. Тройку лидеров сформировали: ЖК «Цивилизация» (почти 13 млрд руб.), ЖК «Чистое небо» (12 млрд руб.) и ЖК «Солнечный город» (11 млрд руб.)

  • Уточнения:
  • 1) В расчетах использованы рыночные сведения о заключенных ДДУ на приобретение квартир и апартаментов физлицами без учета сделок по переуступке.
  • 2) В оценке выручки объем продаж по машиноместам и коммерческим помещениям не учитывается.

3) Проекты и жилые комплексы, реализация которых велась не по ДДУ, в оценке не учитывались. Всего проанализировано 226 жилых комплексов в Санкт-Петербурге и 87 жилых комплексов в Ленинградской области всех классов, включая проекты премиум-класса и deluxe.

4) При оценке валовой выручки учитывались средние рыночные цены по каждому объекту недвижимости (asking-price), которые могут отличаться от фактических и реальных цен сделок, т.е.

не учитывают дисконтирования по условиям различных маркетинговых акций, удорожания за счет использования рассрочки и т.п.

Чисто теоретически, средняя скидка на жилую недвижимость может рассматриваться на уровне 4-6%.

5) Контрактация объемов продаж помесячно учитывается именно по дате оформления ДДУ, а не дате его регистрации. Данный фактор позволяет оценить выручку застройщика «в моменте», т.к.

это нивелирует временной лаг между заключением ДДУ и фактическим перечислением средств после его регистрации (т.к.

полное перечисление денежных средств дольщиками происходит после регистрации ДДУ в Росреестре, и кроме того, в некоторых случаях подача на регистрацию ДДУ может затягиваться по вине или умыслу). 

Тезисы:

1) Общий объем валовой выручки застройщиков в 2018 г. по продажам квартир и апартаментов физлицам составил в Ленинградской области ориентировочно 62,6 млрд руб. (реализовано 869 462 кв. м), в Санкт-Петербурге – 287,2 млрд руб. (реализовано 2 809 760 кв. м)

2) Динамика изменения валовой выручки застройщиков помесячно в 2018 г., млрд руб. (Санкт-Петербург)

Динамика изменения валовой выручки застройщиков помесячно в 2018 г., млрд руб. (Ленинградская область)

В целом можно констатировать достаточно равномерное распределение выручки от реализации недвижимости за все 11 месяцев 2018 г.

Читайте также:  Жители Украины стали чаще покупать элитное жилье в Москве

, без значительной волатильности и явных периодов падения/роста от фактора сезонности. Например, уже с января 2018 г. наблюдался явно выраженный активный темп реализации.

В целом, объем спроса, выраженный в валовой выручке, имел явно выраженный тренд на повышение от начала 2018 г. к концу. 

При этом очевиден для обеих локаций нетрадиционный для конца года спад выручки в декабре 2018 г. до уровня январской выручки, который был связан с административно введенным ограничением на выполнение регистрационных действий на заключаемые ДДУ. 

Наиболее результативным по показателю валовой выручки в Санкт-Петербурге стал октябрь 2018 г. – продано недвижимости более чем на 33 млрд руб.

, а в Ленинградской области, что нетипично для рынка жилой недвижимости – в мае 2018 г. 6,387 млрд руб.

При этом также необходимо отметить, что 6-миллиардный объем выручки «пробивался» рынком в течение года потом еще 3 раза – в августе, сентябре и октябре.

Оценка застройщиков-лидеров по объему валовой выручки (Санкт-Петербург)

1) Если условно разделить сумму валовой годовой выручки девелоперов на 365 дней в году, то получится, что в среднем каждый день 2018 года в Санкт-Петербурге реализовывалось недвижимости на сумму, эквивалентную 786 863 758 руб.

С учетом проданного количества квадратных метров, ежедневно в среднем по договорам ДДУ для физлиц реализовывалось около 7697,9 кв. м.

2) Распределение объектов (всех жилых комплексов) по размеру выручки, шт.

Диапазон валовой годовой выручки, руб. Количество проектов, шт.
Менее 50 млн руб. 18
50 – 100 млн руб. 7
100 – 200 млн руб. 13
200 – 500 млн руб. 18
500 – 1000 млн руб. 11
1 – 2 млрд руб. 11
2 – 4 млрд руб. 8
4 и более млрд руб. 1

Источник: Новострой-СПб

3) Топ-10 объектов по объему валовой выручки от продаж за 2018 год:

№ п/п Жилой комплекс Размер валовой годовой выручки, млрд руб. Застройщик
1 ЖК «Цивилизация» 12,899 Группа ЛСР
2 ЖК «Чистое небо» 12,092 Setl City
3 ЖК «Солнечный город» 11,017 Setl City
4 Квартал «Галактика» 8,000 Эталон ЛенСпецСМУ
5 ЖК «Северная Долина» 6,735 Главстрой-СПб
6 ЖК «Светлый мир «Жизнь…» 5,446 Seven Suns Development
7 ЖК «Цветной город» 5,214 Группа ЛСР
8 ЖК «Новая Охта. На речке» 5,058 Группа ЛСР
9 ЖК «Приморский квартал» 4,968 ООО «Мегалит – Охта Групп»
10 ЖК «Калейдоскоп» 4,901 Группа ЛСР

Источник: Новострой-СПб

Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два годаКвартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два годаКвартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два годаКвартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два годаКвартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два годаКвартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два годаКвартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два годаКвартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

Особенно интересно, что в отличие от Московского региона, где бесспорным лидером по объему валовой годовой выручки стал с большим отрывом лишь один ЖК, в Санкт-Петербурге 1-3 места разделились между проектами с минимальным в рамках общего размера рынка отрывом.

Также стоит отметить, что оба ЖК на 2 и 3 месте с разницей в выручке все в 1 млрд руб. реализуются одним из самых крупных застройщиков региона – компанией Setl City. Наибольший разрыв в объеме выручки наблюдается между 3 и 4 местом – порядка 3 млрд руб. получил застройщик ЖК «Квартал Галактика» – компания «Эталон ЛенСпецСМУ».

Оценка застройщиков-лидеров по объему валовой выручки (Ленинградская область)

1) Если условно разделить сумму валовой годовой выручки девелоперов на 365 дней в году, то получится, что в среднем каждый день 2018 года в Ленинградской области реализовывалось недвижимости на сумму, эквивалентную 171 479 664 руб. С учетом проданного количества квадратных метров, ежедневно в среднем по договорам ДДУ для физлиц реализовывалось около 2382,1 кв. м. 

2) Распределение объектов (жилых комплексов) по размеру выручки, шт.

Диапазон валовой годовой выручки, руб. Количество проектов, шт.
Менее 50 млн руб. 15
50 – 100 млн руб. 7
100 – 200 млн руб. 30
200 – 500 млн руб. 40
500 – 1000 млн руб. 57
1 – 2 млрд руб. 35
2 – 4 млрд руб. 26
4 – 5 млрд руб. 8
5 – 8 млрд руб. 4
>8 млрд руб. 4

Источник: Новострой-СПб

3) Топ-10 объектов по объему валовой выручки от продаж за 2018 год:

№ п/п Жилой комплекс Размер валовой годовой выручки, млрд руб. Застройщик
1 ЖК «GreenЛандия 2» 6,207 Setl City
2 ЖК «Краски лета» 4,038 Полис Групп
3 ЖК «Мурино 2019» 3,325 Самолет ЛО
4 ЖК «Новое Янино» 3,296 ГК ЦДС
5 ЖК «ПаркЛэнд» 3,093 Полис Групп
6 ЖК «Новое Горелово» 2,868 ЛенРусСтрой
7 ЖК «Новый Оккервиль» (Кудрово) 2,361 Отделстрой
8 ЖК «Энфилд» 2,100 Арсенал-Недвижимость
9 UP-квартал «Светлановский» 2,091 ООО «ФСК Лидер Северо-Запад»
10 ЖК «Муринский Посад» 1,958 ГК ЦДС

Источник: Новострой-СПб

Дата публикации 11 марта 2019

Новостройки Петербурга и Ленобласти планомерно растут в цене

Количество сделок побило рекорды

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области спрос на новостройки в 2020 году по сравнению с 2019-м снизился на 6,5% — заключено 97,8 тыс. ДДУ. Падение спроса отмечено и в Санкт-Петербурге (–5,7%, 76,2 тыс. ДДУ), и в Ленинградской области (–9%, 21,6 тыс. ДДУ). Таким образом, на продажи в Санкт-Петербурге пришлось 78% ДДУ. Годом ранее доля была сопоставимой — 77%.

Несмотря на отрицательную динамику, именно в прошлом году был обновлен абсолютный рекорд по количеству сделок в месяц за всю историю: суммарно в Санкт-Петербурге и Ленобласти в ноябре зарегистрировано 12,75 тыс. ДДУ, в декабре — 15,3 тыс. ДДУ, тогда как в 2019 году и ранее максимальные показатели находились на уровне 10 тыс. сделок в месяц.

Такая динамика связана не только с высокой активностью покупателей, но и со сменой программного обеспечения в региональном Росреестре, что сформировало отложенный спрос и очередь ДДУ на регистрацию.

Количество сделок на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти

Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

По данным Аналитического центра Циан

Все больше доля ипотечных сделок

В 2020 году 63% сделок Петербургской агломерации заключено с использованием ипотечного кредита, по итогам 2019-го этот показатель составлял 50%.

В Санкт-Петербурге доля ипотечных сделок — 62% (в 2019-м — 49%) в Ленинградской области — 63% (в 2019-м — 54%).

В отдельные месяцы доля ипотечных сделок находилась на уровне 70–74%, но в IV квартале показатель стабилизировался и демонстрирует минимальное снижение.

Доля ипотечных сделок

Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

По данным Аналитического центра Циан

Средняя стоимость «квадрата» увеличилась на 12,6%

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Санкт-Петербурга достигла 156,6 тыс. рублей. За год (относительно января 2020-го) рост составил 12,6%.

Аналогичный прирост стоимости и в Ленинградской области (+12,6% — до 99,1 тыс. рублей). Снижение цен отмечалось в начале прошлого года, во время ограничительных мер.

Но уже с мая, после старта программы льготного кредитования, средняя стоимость квадратного метра показывает планомерный рост.

Средняя цена 1 кв. м

Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

По данным Аналитического центра Циан

Застройщики вывели в продажу в два раза меньше квартир

Девелоперская активность в 2020 году оказалась существенно ниже, чем в предыдущие годы. На рынке новостроек агломерации Санкт-Петербурга суммарная площадь в стартовавших проектах составила порядка 4,7 млн кв. м — это почти в два раза ниже (–45%), чем в 2019-м (8,7 млн кв. м). Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016 году (3,9 млн кв. м).

Высокая активность девелоперов наблюдалась в 2018-м — начале 2019 года, когда новые проекты выводились на рынок, в том числе чтобы соответствовать по стадии готовности и доле проданного жилья старым правилам (без использования эскроу-счетов). Поправки в № 214-ФЗ вызвали сокращение объемов вывода новых объектов, поскольку многие из них стартовали заранее.

К тому же снижается количество выданных разрешений на строительство, что также влияет на уменьшение количества выходящих на рынок проектов.

Суммарная площадь жилых помещений в новых корпусах, выведенных в реализацию в 2016–2020 гг., млн кв. м

Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

По данным Аналитического центра Циан

В настоящий момент объем предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 34,9 тыс. квартир и апартаментов. В Ленинградской области на продажу выставлено 11,3 тыс. лотов.

Девелоперы нарастили выручку, несмотря на падение сделок

Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2020 году составила 479 млрд рублей — это на 10,9% выше, чем в прошлом году.

Несмотря на падение спроса, за счет роста цен застройщики заработали больше, чем годом ранее. И в Санкт-Петербурге, и в Ленинградской области выручка девелоперов выросла за год сопоставимо — на уровне 11%.

Основная ее часть была сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге (84,4%).

Читайте также:  5 способов улучшить звукоизоляцию в квартире

Выручка девелоперов

2019 2020 Динамика
Санкт-Петербург 364,8 404,6 10,9%
Ленобласть 67,1 74,5 11,0%
Санкт-Петербург +ЛО 431,9 479 10,9%

По данным Аналитического центра Циан

Топ-10 застройщиков сгенерировали 60% всей выручки от продажи строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Лидер продаж — компания Setl City, на долю которой приходится почти четверть всей выручки.

Рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области по объемам выручки в 2020 году

Застройщик Выручка, млрд рублей Доля рынка
1. Setl City 98,5 23%
2. Группа ЛСР 53,3 12%
3. Эталон-Инвест 27,4 6%
4. ЦДС 26,6 6%
5. Аквилон-Инвест 15,6 4%
6. Главстрой Девелопмент 15,4 4%
7. Полис ГК 13,1 3%
8. КВС 12,7 3%
9. Строительный трест 12,4 3%
10. Glorax 12,2 3%

По данным Аналитического центра Циан

Самые востребованные новостройки Петербургской агломерации

На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 36% всех сделок, в Ленинградской области на первую десятку проектов — 47% продаж.

Проекты в Санкт-Петербурге Ср. кол-во сделок в месяц Ср. бюджет сделки, млн руб. Проекты в Ленобласти Ср. кол-во сделок в месяц Ср. бюджет сделки, млн руб.
1. Чистое небо 529 4,1 1. Северный (Мурино) 120 3,5
2. Солнечный город 432 3,6 2.

Ленобласть вернулась: большие проекты, низкая цена, обещание садов, полей и рек, госипотека еще на два года

Последние годы Ленобласть постепенно сворачивала строительную активность. Немалую роль в этом сыграли горе-застройщики, которые понастроили жилые комплексы сомнительной комфортности, заодно породив тысячи обманутых дольщиков. Сейчас, для справки, в регионе насчитывается 18,5 тыс.

дольщиков, которые купили квартиры более чем в 200 проблемных объектах. Теперь вместо того чтобы вкладывать в региональную инфраструктуру, Ленобласть потратит 7,5 млрд рублей на достройку недостроев. За провал в строительной политике региона заплатят те, кто к этим проблемам не имеет никакого отношения.

Но вернемся к хорошему.

Интересная область

Тут нужно понимать, что у чиновников Ленобласти есть обязательства перед федеральным правительством по строительству определенного объема жилья – в этом году 2,27 млн «квадратов» (в прошлом году план был перевыполнен на 21%). Если план не выполняется, Москва не будет финансировать ряд социальных программ на миллиарды рублей из федерального бюджета.

Последние годы регион активно «проедал» запасы – большие проекты, которые были начаты лет 5-7 назад в Мурино, Кудрово, Янино, Сертолово. Но они не бесконечны. Петербургские застройщики, ранее ратующие за малоэтажную застройку в ленинградских локациях, отказались от новых проектов.

Не собирается продолжать областное строительство компания RBI (рейтинг А+), завершив МЖК Mistola Hills (рейтинг В+ВВ), компания Bonava (рейтинг А) также не планирует новых проектов в регионе после завершения Gröna Lund (рейтинг ВАА).

Не слышно об областных планах компании «КВС» и других ранее активных игроков на ленинградском рынке.

Но свято место пусто не бывает. На рынок загородных новостроек, чтобы не допустить дефицита и срыва планов, идут такие монстры, как «Группа ЛСР» и компания «ЦДС».

Небольшие застройщики также не оставляют в стороне этот рынок (так, компания «ЛенСтройГрад» реализует МЖК «Счастье 2.

0»), даже китайцы («Хуа-Жень Интернешнл») не отказываются от идеи построить большой микрорайон в Тосненском районе и обещают начать его в самое ближайшее время.

«Если по итогам 2020 года только 20% от объема вывода новых объектов пришлось на пригородную зону, то в первом квартале 2021 года – уже 30%.

Поэтому за счет активного пополнения рынка областными объектами в 2021 году доля пригорода в предложении по агломерации увеличилась до 20% (она составляла 18%)», – комментирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Не совсем понятно, как отразится решение властей ограничить высотность в новостройках 12-ю этажами. И «ЦДС», и «Группа ЛСР», и недавно заявившая о новом проекте ГК «ПИК» любят строить высотки.

Но думается, эти застройщики смогут договориться с чиновниками Ленобласти, которые недавно недвусмысленно намекнули, что повышение этажности возможно, если компания помогает достроить проблемный объект.

Что забыть в Ленобласти

Проблема практически всех новостроек в области не только в дефиците инфраструктуры – новые масштабные проекты вроде бы ее обещают построить. В Ленобласти не создаются рабочие места, почти все жители новостроек работают в Петербурге, что снижает уровень комфортности местожительства. Плюс большие проекты – это стройка на 5-10 лет.

Как раз к этому времени реализуется все или многие обещания застройщика о городе-саде. Иногда, впрочем, эти обещания затягиваются на неопределенный срок, как, к примеру, строительство метро, обещанное в Кудрово, Янино. Но все недостатки нивелирует в сознании дольщиков низкая цена – по сравнению с петербургской недвижимостью.

Впрочем, цена уже выглядит не столь привлекательной.

«На фоне рекордного роста цен девелоперам стало экономически интереснее вести жилищное строительство в пригородной зоне, – отмечает Ольга Трошева.

– Вырос уровень новых областных проектов: улучшились качественные характеристики, благоустройство будущих комплексов.

Многие старты соответствуют уровню комфорт-класса, большинство из них строится в урбанизированных пригородных локациях с уже существующей инфраструктурой (например, Бугры-Мурино, Кудрово), также началось освоение масштабной территории в Новосаратовке».

«Стремительный рост цен на квартиры в строящихся домах, наблюдающийся в последний год, привел к увеличению бюджета покупки на 15-30%. В такой ситуации покупатели снова обратили внимание на новостройки в Ленобласти, – комментирует Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу компании «ЦДС».

– В регионе стали появляться по-настоящему качественные, интересные проекты, которые ни в чем не уступают жилым комплексам, строящимся в Петербурге. При этом стоимость квартир в них на 10-30% ниже, чем у аналогичных объектов с городской пропиской.

Для многих покупателей это – весомый аргумент, чтобы рассмотреть жилой комплекс в ближайшем пригороде Петербурга, например, в Мурино, Кудрово, Янино или в новых локациях, таких как Новосаратовка, при условии понятной транспортной доступности и интересного наполнения самого проекта.

Мы ожидаем, что в ближайшие годы спрос на проекты в Ленинградской области будет устойчив ввиду роста цен и дефицита земельных участков под новые проекты в черте Петербурга».

Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

Действительно, застройщики заявляют богатую инфраструктуру, если ее еще нет. По сравнению с жестким экономклассом, который строился в Ленобласти несколько лет назад, проекты вполне себе «комфорт», не уступающие городскому жилью. Ну и ценник уже близок к мегаполисным.

В последней очереди ЖК ЦДС «Приневский», который строится в Невском районе Петербурга, минимальная цена – 2,9 млн рублей за 19-метровую квартиру (152 тыс. рублей за «квадрат»). Локация не самая привлекательная, но – городская.

За эти же деньги можно купить 22-метровую квартиру в МЖК «Новое Сертолово» (131,8 тыс. рублей за «квадрат»).

Из плюсов свежих проектов в Ленобласти – минимальное количество малогабаритного жилья, большая ориентация на семейное проживание. Кроме того, хочется верить, что власти не дадут строить жилье без социнфраструктуры и дорог. Уже сейчас, к примеру, по проекту «ЦДС» в Новосаратовке обсуждается транспортная доступность. Да-да, и тут может появиться станция метро.

Также губернатор Ленобласти Александр Дрозденко обратился к председателю правительства РФ Михаилу Мишустину с просьбой сохранить действие программы «Льготная ипотека» еще на два с половиной года — до 2023 года.

Если Мишустин даст «добро», то область получит дополнительное преимущество перед Петербургом (если, конечно, льготную ипотеку не продлят всем без каких-либо ограничений).

Губернатора понять можно: как раз на рынок пришли крупные проекты, готовится (тужится) начать масштабный жилой микрорайон «Группа ЛСР».

Новые проекты и новые очереди в старых. Ценник в новых проектах способен разочаровать многих любителей дешевого жилья. 

Название ЖК Застройщик Локация Минимальная цена, млн руб. Стоимость квадратного метра, тыс. руб. Минимальная площадь, кв. м Ввод в эксплуатацию
ЦДС «Новосаратовка» Город Первых «ЦДС» Всеволожский район, Новосаратовка 3,16 105,3 30 IV квартал 2023 года
«Кудровский парк» «ПИК» Всеволожский район, Кудрово 4,2 155 27 II квартал 2023 года
«Новое Сертолово» «КВС» Всеволожский район, Сертолово 2,89 131,4 22 III квартал 2023 года
«IQ Гатчина» «Ленстройтрест» Гатчинский район 3,45 120,6 28,6 III квартал 2023 года

По данным БН, средняя стоимость квадратного метра в Ленобласти составляет 85,2 тыс. рублей, в Петербурге 163 тыс. рублей. Разница в два раза! Но в новых областных проектах ценник выше 100 тыс. рублей/

Квартир в новостройках эконом-класса Ленобласти стало вдвое больше за два года

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *