Последнее обновление: 30.03.2020
Вопрос:
Я покупаю квартиру в ипотеку с использованием материнского капитала. По закону я должна выделить доли детям и мужу в купленной квартире. Как это происходит? Какой порядок выделения долей детям? Какого размера доли нужно выделять?
Ответ:
Счастливые обладатели сертификата на материнский капитал часто сталкиваются с неожиданным препятствием при покупке квартиры в ипотеку. Обычно, квартира оформляется на имя заемщика (или созаемщиков-супругов), а тут Пенсионный фонд (ПФР) требует, чтобы в правах на недвижимость обязательно были выделены доли детям. Но банки, выдающие ипотеку, сильно возражают против этого.
А что по этому поводу говорит закон?
Требование закона однозначно – если на средства маткапитала приобретается недвижимость, она должна быть оформлена в общую собственность обоих супругов и всех (в том числе первого, второго, третьего и последующих) детей (ч.4 ст.10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах гос. поддержки семей…»).
Другими словами, при использовании материнского капитала на покупку квартиры, в ней обязательно должны быть выделены доли собственности каждому ребенку и каждому родителю. А что будет, если этого не сделать – рассказано в конце статьи.
Существенные условия ДДУ. Что нужно знать дольщику о заключении договора с Застройщиком – см. в Глоссарии по ссылке.
Требование ПФР о выделении долей детям при ипотеке с маткапиталом
Если квартира приобретается на собственные средства многодетной семьи, плюс средства материнского капитала (без кредита), то никаких проблем с выделением долей детям нет. При оформлении Договора купли-продажи квартиры или Договора долевого участия (ДДУ), в нем просто указывается, что права на недвижимость получают следующие лица (перечисляются родители и дети) в таких-то долях. И всё!
Сложности возникают только когда квартира покупается в ипотеку, а на ее погашение пускают маткапитал. Тогда приходится маневрировать между требованиями банков (квартира оформляется только на заемщика, без детей) и требованиями Пенсионного фонда (выделить доли детям).
Если семья решила использовать материнский капитал для покупки квартиры в ипотеку (какие тут могут быть варианты – см. по ссылке), то сразу выделить там доли детям не получится.
Почему? Потому что банк-кредитор, выдавая ипотеку и получая квартиру в залог, не желает видеть среди ее собственников несовершеннолетних. Ведь в случае невыплаты кредита, банк не сможет выселить детей оттуда (государство встанет на их защиту), а значит, не сможет продать с торгов предмет залога.
То есть квартира с долями детей становится для банка неликвидным залогом, и банк на таких условиях не выдаст ипотечный кредит.
С другой стороны, Пенсионный фонд (ПФР) не перечислит средства материнского капитала банку (в счет ипотеки), пока не будет выполняться условие о выделении долей детям и супругу. Получается замкнутый круг. И что же делать в таком случае?
Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки.
Выход из этой ситуации выглядит так – заёмщик (например, мать) вместе с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала представляет в местное отделение ПФР письменное нотариально заверенное обязательство выделить доли в квартире детям и супругу сразу после погашения ипотеки. Точнее, срок на выполнение обязательства по выделению детям долей установлен законом – не более шести месяцев с момента снятия залога (ипотечного обременения).
И только на таких условиях ПФР готов перечислить деньги банку на погашение ипотеки, а банк получает в залог квартиру, оформленную только на заемщика (без детей).
Такая же проблема возникает, если семья хочет оплатить маткапиталом паевые взносы в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Пока все взносы не внесены, право собственности не возникает, а значит, и доли членам семьи выделить невозможно. Ну а нет выделения долей – нет и перечислений из Пенсионного фонда средств маткапитала в счёт паевых взносов.
И решение проблемы здесь аналогичное – предоставить в ПФР обязательство о выделении долей членам семьи в будущем, но не позднее, чем через 6 месяцев после полной выплаты пая и оформления жилья в собственность.
Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.
Как оформить обязательство о выделении долей детям по материнскому капиталу?
Обязательство выделить доли супругу и детям в праве собственности на квартиру составляется и заверяется у нотариуса. Стоимость услуги невелика: в зависимости от региона она колеблется в пределах 2-3 тысяч рублей.
Нотариусу для оформления этого обязательства нужно представить следующие документы:
- Паспорта обоих супругов;
- Свидетельство о заключении брака;
- Свидетельства о рождении (об усыновлении) всех детей;
- Сертификат на материнский капитал;
- Правоустанавливающий документ на недвижимость (это может быть Договор купли-продажи, Договор долевого участия и т.д.);
- Выписку из ЕГРН о регистрации права собственности или права требования на квартиру;
- Кредитный договор с банком.
Лицо, дающее обязательство, должно присутствовать лично. Это может быть один из супругов (владелец сертификата на маткапитал), могут быть и оба супруга, например, если они являются созаемщиками по ипотеке, и оба получают право собственности (с обременением) на квартиру.
К нотариусу лучше отправляться сразу после регистрации в Росреестре права собственности или права требования на квартиру, купленную в ипотеку. В этот момент на руках у Покупателя уже есть все документы, необходимые для оформления обязательства.
Но оформить обязательство мало – нужно еще его выполнить. То есть не забыть о выделении долей супругу и детям после полного погашения ипотеки. А какого размера доли нужно выделять каждому ребенку и супругу? И как вообще выделяют доли в праве собственности?
Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.
Как выделить доли в квартире супругу и детям по материнскому капиталу? Какого размера доли выделять?
Когда ипотека погашена полностью, нужно будет получить в банке справку об отсутствии задолженности по кредиту, обратиться с ней в Росреестр (или в МФЦ «Мои документы») вместе с заявлением о снятии залога с квартиры, и получить там же Выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру уже без отметки об обременении.
Теперь титульному собственнику ничего не мешает выделять доли всем членам семьи, в соответствии с нотариальным обязательством, которое он подписывал при получении материнского капитала. Как это происходит?
Чтобы выделить в квартире доли супругу и детям, можно использовать два способа:
- договор дарения;
- соглашение о распределении долей.
Второй вариант предпочтительнее, поскольку позволяет в будущем перераспределить выделенные доли (если, например, в семье родятся еще дети). Тогда как отчужденными через дарение долями даритель уже не сможет распорядиться по-другому (детей, родившихся позже, придется наделять из своей доли).
И тот и другой документ можно тоже составить и заверить у нотариуса (хотя это уже не обязательно – см. ниже об этом).
Закон прямо не определяет, какого размера доли нужно выделить супругу и каждому ребенку в квартире, купленной с привлечением средств материнского капитала.
Можно разделить недвижимость поровну. Например, выделить по ¼ каждому из супругов и двоим детям.
Можно наделить детей очень маленькими долями, чтобы их невозможно было потом реально выделить и продать по отдельности.
Юристы рекомендуют (и обоснованность таких рекомендаций подтверждается судебной практикой) выделять всем членам семьи равные доли от той части квартиры, которая оплачена материнским капиталом.
Проще пояснить это на примере.
С 2015 по 2019 год величина маткапитала составляла чуть более 450 000 рублей. Если в этот период в семье родился второй ребенок, значит, маткапитал в такой сумме получила семья из 4-х человек.
Допустим, с использованием этих денег купили квартиру за 2 700 000 рублей. Получается, что только 1/6 стоимости квартиры оплачена маткапиталом.
Тогда каждому члену семьи необходимо выделить четверть от этой 1/6, то есть – по 1/24 доле. Оставшаяся часть недвижимости делится между супругами по их усмотрению, например, поровну.
Тогда в итоге каждый ребенок получает по 1/24 доле в квартире. А каждый взрослый – по 11/24.
Возможен и другой вариант оформления той же процедуры.
Титульный собственник квартиры (заемщик по ипотеке и получатель материнского капитала) выделяет доли только детям, в том же размере. Например, по той же 1/24 доле каждому ребенку. И указывает в соглашении, что оставшаяся часть квартиры переходит в совместную собственность обоих супругов.
Результат практически тот же (ведь совместная собственность супругов, в случае чего, делится поровну). Но этот вариант более выгодный. Почему? В чём разница?
Во втором случае не происходит раздела собственности между супругами, а значит, нет необходимости в нотариальном удостоверении соглашения. Выделить доли детям можно в простой письменной форме (ППФ).
Услуги нотариуса по составлению и заверению соглашения стоят до 20 000 рублей.
Если составить соглашение самостоятельно в ППФ, расходы могут ограничиться госпошлиной за регистрацию выделения долей в Росреестре в размере 2000 рублей (актуальность размера госпошлины можно проверить здесь).
Но поступить так можно только если квартира не оформлена сразу на обоих супругов в долях. Когда происходит отчуждение долевой собственности, участие нотариуса обязательно.
Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий?
Регистрация выделения долей в Росреестре
И в случае с дарением, и в случае соглашения о распределении долей, этот документ передается в Росреестр (можно через МФЦ) для регистрации новых прав собственности.
За регистрацию выделения долей детям и супругу, нужно оплатить госпошлину. Сумма госпошлины (2000 руб.) делится на количество будущих собственников и уплачивается раздельно. То есть если членов семьи четверо, в Росреестр нужно предъявить 4 квитанции по 500 рублей каждая.
Затем следует обращение в МФЦ или в Росреестр со следующими документами:
- паспортами супругов;
- свидетельством о браке;
- свидетельствами о рождении (усыновлении) всех детей;
- договором дарения или соглашением о выделении долей (в простой письменной форме или нотариально заверенным);
- квитанциями об оплате госпошлины.
В результате, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись о регистрации общей долевой собственности на квартиру всех членов семьи с указанием размера доли каждого из них. Отчитываться в Пенсионный фонд об исполнении обязательства о выделении долей не нужно.
Если подтверждение исполнения обязательства понадобится (например, при последующей продаже этой квартиры), можно будет заказать общую Выписку из ЕГРН, где эти доли будут указаны.
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.
Что будет, если доли по маткапиталу не выделить?
Уголовной, административной или другой ответственности за неисполнение обязательства по выделению детям долей напрямую законом не предусмотрено. Но это вовсе не значит, что исполнять его необязательно.
Если прокуратура выявит такое нарушение, например, в ходе плановой проверки, инициированной Пенсионным фондом, или поступит заявление от не получивших долю членов семьи, или от органов опеки и попечительства, то собственника жилья принудительно обяжут наделить супруга и детей правом собственности в купленной квартире. И это лучший вариант развития событий.
Хуже, если квартира на момент обнаружения нарушения уже будет продана.
В первую очередь, от последствий такой сделки пострадает, конечно, Покупатель квартиры. Сделка может быть признана судом недействительной, поскольку она нарушает права несовершеннолетних, закон о материнском капитале (ФЗ-256, см. выше ссылку), да ещё и нотариальное обязательство получателя маткапитала.
В этом случае квартиру вернут семье (отобрав у Покупателя!) и обяжут разделить собственность между всеми её членами согласно нотариальному обязательству.
Но и Продавца, получившего маткапитал на улучшение жилищных условий семьи, а потом о членах этой семьи «забывшего», могут обязать возвратить государственные деньги, или даже привлечь к ответственности по статье о мошенничестве.
Вот реальный пример того, как у нерадивую мамашу заставили вернуть маткапитал из-за того, что она не выделила доли детям после покупки квартиры (цитата из официального источника):
В декабре прошлого (2019 – Прим.) года суд обязал вернуть деньги некую жительницу Перми, которая за счет материнского капитала купила жилье, но допустила правовые ошибки при оформлении.
Женщина не выделила в новом доме доли несовершеннолетним детям, а затем продала недвижимость. В итоге суд обязал пермячку вернуть неосновательно израсходованные средства материнского капитала.
В случае же расторжения сделки под ударом оказываются покупатели квартиры.
А о том, как Покупателю узнать, был ли использован маткапитал в приобретаемой квартире – рассказано в отдельной заметке по ссылке.
Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Как выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом | Ипотека онлайн
В данной статье вы найдете ответы на вопросы, касающиеся определения долей в квартире или доме, которые были куплены с участием материнского капитала. Все дело в том, что закон обязывает родителей выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом.
Сегодня вы узнаете, как процедура проводится на практике. Что сделают контролирующие органы, если выявят, что требование законодательства не выполнено?
В России падает рождаемость, и растут цены на недвижимость. Государство вводит различные меры поддержки для тех, кто желает иметь более одного ребенка. Так, начиная с 01.01.2007 года, назначается материнский или семейный капитал.
Деньги наличными на руки не выдаются, на банковский счет не вносятся для получения процентов на остаток. По запросу владельца сертификата, если не нарушается законодательство, средства перечисляются банку-кредитору или продавцу недвижимости (256-ФЗ, ст. 7 (скачать в word).
Но есть важное условие. Родители не могут оформить квадратные метры только в свою собственность. В списке владельцев должны значиться и все их дети.
Как оформляется выделение долей
Средства материнского сертификата изначально находятся в ведении Пенсионного Фонда РФ. Его сотрудники обязаны следить, чтобы получатели средств не нарушали особые Правила, утвержденные 12.12.2007 года (скачать в word).
Положения данного документа определяют, как доли детям по мат капиталу выделять в случае, если на дату, когда капитал перечисляется застройщику или продавцу недвижимости, приобретатель не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на покупку. Подобное возможно, если жилье покупается:
- В рассрочку. Продавец или застройщик сначала получит всю сумму, только потом передаст покупателю право собственности.
- С привлечением ипотечного займа. Объект покупки становится залогом по кредиту. До внесения последнего платежа недвижимость нельзя подарить, продать, совершать с ней иные юридически важные действия.
- По ДДУ. Дома, как такового еще нет, покупатель владеет пока виртуальными квадратными метрами.
Во всех ситуациях, перечисленных выше, передача долей детям практически невозможна (если по документам везде недвижимость значится на одном человеке).
Как происходит выделение долей
В самом простом варианте покупатель имеет на руках необходимую сумму для покупки квартиры за наличный расчет. Сразу определяются все собственники. Если это так, родителям надлежит только уведомить ПФР о том, что права детей соблюдены.
Где выделяют доли детям по материнскому капиталу в иных ситуациях? Мало кто может приобрести жилплощадь за счет собственных средств. Приходится обращаться в банк и запрашивать некоторую сумму в долг. Но кредиторы хотят иметь гарантии возврата средств и требуют передать покупку в залог (102-ФЗ Об ипотеке, статья. 1 (скачать)).
В этом случае выделить доли сразу практически невозможно. Финансисты не одобряют сделки, участниками которых становятся несовершеннолетние. Если будут просрочки по платежам, продать проблемную квартиру будет сложно.
Для ПФР же важно, чтобы родители не нарушали права своих потомков. Нет подтверждения, что каждый ребенок получит некоторое количество квадратных метров? Рассчитывать на получение капитала не приходится. Как выделить доли детям по материнскому капиталу в таком случае?
Родителям могут выбрать любой из указанных ниже способов:
- сыновья и дочери получают некоторое количество квадратных метров в подарок;
- у нотариуса заверяется соглашение, определяющее порядок выделения долей.
Подробнее о способах выделения долей
В предыдущем пункте статьи указаны методы выделения долей. Каждый из них имеет свои нюансы. В частности, выделить доли детям по материнскому капиталу без нотариуса можно при выполнении одного из условий:
- квартира изначально находится во владении одного лица (например, второго супруга нет вообще или в разводе);
- муж и жена владеют квартирой совместно, если по соглашению доля супругов не разделена между ними (консультируйтесь с юристом прежде чем действовать!).
Если же недвижимость оформлена изначально в долевую собственность или на одного из супругов, выделить долю ребенку в ипотечной квартире можно только при помощи нотариуса. Простая письменная форма не будет принята Регистрационной палатой к рассмотрению.
Образец соглашения о выделении долей детям по материнскому капиталу.doc — Скачать
Еще один важный момент! При подписании договора дарения дополнительный экземпляр готовится для Регистрационной палаты.
Родителю (собственнику недвижимости по договору) недостаточно на словах заявить, что после закрытия ипотечного кредита он обязуется выделить доли своим детям. Слова подкрепляются особым документом — нотариальным обязательством.
Его суть — соблюдение требований, указанных в п.4 ст. 10 256-ФЗ от 29.06.2006 года (скачать в word). Как только квартира (в зависимости от исходных обстоятельств) освобождается от обременений или сдается в эксплуатацию, ее необходимо оформить в долевую собственность. Свой кусок полагается всем членам семьи, включая родных и/или усыновленных детей.
Важно! В квартире или частном доме могут проживать дополнительно бабушки и дедушки, дяди и тети, иные родственники. Но на них требование закона не распространяется.
Какие документы нужны чтобы выделить доли детям
Нотариальное обязательство в любой точке страны оформляется по единому образцу (скачать пример в word). Для корректного внесения информации нотариус потребует предоставить:
- общегражданские паспорта. Детям не исполнилось по 14 лет? Нотариусу передаются свидетельства о рождении;
- в зависимости от ситуации либо договор купли-продажи квартиры, либо ДДУ, либо соглашение с подрядной организацией на строительство частного дома. Квартира сдана в эксплуатацию? Не стоит забывать про выписку из ЕГРН;
- оригинал сертификата;
- кредитный договор, если недвижимость является обременением по кредиту.
Конкретный перечень документов, необходимых для оформления обязательства выделить долю детям по материнскому капиталу лучше уточнить заранее. В частности, может потребоваться справка из банка об остатке ссудной задолженности.
Важно! В документе обязательно указывается, при наступлении каких событий родители обязуются выделить доли своим детям.
Нотариус становится гарантом того, все стороны осознают свои действия, не одурманены наркотическими препаратами или алкоголем. Если детям на момент подписания документа не исполнилось 14 лет, они не имеют права визировать соглашение (Гражданский Кодекс РФ, ст. 28 (скачать)). За них это делают родители.
В пп.6 п.1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ (скачать) говорится том, что за то, чтобы выделить доли детям у нотариуса по материнскому капиталу уплачивается пошлина в размере 500 рублей.
В какие сроки выделяются доли детям
В законодательном порядке покупателю дается 6 месяцев на то, чтобы исполнить взятые на себя обязательства. Отсчет ведется с даты:
- перечисления денег продавцу, если сделка заключалась без привлечения кредитных денег;
- когда официальная комиссия приняла жилой комплекс в эксплуатацию, если оплата производилась за наличный расчет;
- снятия обременения после закрытия кредитного договора;
- оформления кадастрового паспорта. Требование распространяется на ситуации, когда получатель сертификата строил частный дом. Если же деньги потрачены на покупку материалов, то отсчет начинается с даты перевода средств продавцу.
Важно! Родители обязаны выделить доли детям по материнскому капиталу через МФЦ или иным образом именно в той квартире, которая обозначена в обязательстве.
Можно ли выделить доли детям в другой квартире? Родители приобрели еще одну или несколько квартир? Маткапитал никаким образом не задействован? Собственники вправе распоряжаться этой недвижимостью на свое усмотрение.
Как на практике происходит выделение долей
В нотариальном обязательстве прописывается, после какого момента надлежит перейти к оформлению долей на практике. Эта дата наступила? Далее собственник недвижимости обязан:
- обратиться в банк и получить справку о том, что задолженность закрыта. Ее передают в ЕГРН для снятия обременения. Если же закончено строительство дома (частного или многоэтажного), его надлежит ввести в эксплуатацию и зарегистрировать в ЕГРН;
- получить выписку из Реестра;
- посетить нотариуса и оформить уже не обязательство, а выделение долей или дарственную по факту. Нотариальное заверение необязательно только при наличии общей совместной или единоличной собственности. Последнее — если второго родителя нет вообще;
- подать документы на регистрацию в ЕГРН. Как только будет получена новая выписка, в которой будет обозначено, что дети имеют право собственности на часть квартиры или дома, соответствующий документ предоставляется в ПФР.
Сколько квадратных метров получает ребенок в виде доли, и что будет, если не выделить ничего
Пришло время узнать, сколькими же метрами будет располагать сын или дочь покупателей квартиры. И закон в этом случае родителей никто и никак не ограничивает. Они могут разделить жилье поровну между всеми или наделить каждого парой квадратных метров.
Какие доли выделить детям при использовании материнского капитала? Любую. Никто не будет оспаривать принятое решение. Исследования показывают, что сыну или дочери передается 1/90 или 1/148 квартиры. И такие случаи были.
Родители выделяют минимальные доли, если собираются сразу после погашения задолженности продавать квартиру. В этом случае им не придется получать согласие собственников нескольких квадратных метров или сантиметров.
Какую минимальную долю можно выделить ребенку по материнскому капиталу? Чтобы не возникало проблем с регистрацией, можно ограничиться выделением санитарной нормы (6 кв. метров).
Как вариант, передают в собственность жилплощадь на сумму маткапитала. Доля подобного типа получила название идеальной. С учетом стоимости квадрата в столичных регионах, она будет просто крошечной.
Ни в одном документе правил распределения и подсчета долей нет. Сложилось просто общепринятое правило, которое придумали нотариусы.Мы доли считаем также как и нотариусы: Пропорционально сумме материнского капитала к цене квартиры в целом, и далее на всех членов семьи разбиваем. Например, квартира стоит 1 млн.
Короче, дальше Математика ???? 453026 на 4 человек = 113 256.5 на каждого.Каждому члену семьи положено с материнского капитала по 113 256.5/1000 000 = 0,11 или 11/100 — это минимум который положен, Но по соглашению может быть и больше.11/100*4(члена семьи)=44/100.
56/100 доли — приобретено только на деньги родителей и будет их собственностью.Итого, если составлять соглашение, то по 11/100 двум детям, а 78/100 — собственность родителей.
Но не редки ситуации, когда законные представители детей обещают выделить долю, но обязательство не сдерживают.
Будут ли они за это наказаны? Входит ли в чьи-либо обязанности отслеживание сделок с недвижимостью?
Пенсионный Фонд не имеет ни аппарата, ни технических возможностей для того, чтобы проверить, как исполняются все нотариальные обязательства.
Но никто и ничто не мешает ПФР передавать данные обо всех подозрительных случаях в прокуратуру. К тому же дела выборочно, но проверяются.
В папку не подшито подтверждение, что обязательство выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом исполнено? Сигнал передается в следственные органы.
Прокуратура обладает всеми необходимыми полномочиями, чтобы проверить все обстоятельства любого дела. В зависимости от полученных результатов принимаются процессуальные решения.
Что делать если не выделили долю детям по материнскому капиталу? Стандартно неисполнительных родителей решением суда обязывают зарегистрировать права детей на жилплощадь. При худшем исходе дела — могут заставить вернуть потраченную сумму маткапитала в бюджет, и лишить права на дальнейшее использование этой субсидии.
Возможно ли исполнение обязательства, когда жилье в залоге
В стандартном варианте ипотечные займы берутся на 10-15-20-30 лет. В определенных ситуациях родители могут захотеть наделить своих детей жилплощадью еще до того, как будет аннулирована банковская закладная.
Можно ли выделить долю ребенку в квартире в ипотеке, если до снятия обременения еще десятки лет? Законодательно подобные операции не запрещены, но родителям придется получить согласие:
- опеки на то, что жилплощадь, принадлежащая ребенку, будет передана в залог;
- банка на то, что обременение будет принадлежать несовершеннолетним.
Вопрос от читателя:
Купленную квартиру с использованием материнского капитала хотим продать (доли в ней на детей не выделены, ипотека закрыта, обременение банка снято). Приобретена в браке на имя одного из супругов. Купили большую квартиру с привлечением ипотеки. На руках пока договор долевого участия, дом еще не ввели в эксплуатацию.
Как нам поступить в нашем случае:
- Чтобы правильно выделить доли несовершеннолетним детям в старой квартире или уже в новой квартире, можно сделать самим без нотариуса?
- Если без нотариуса никак не обойтись, то лучше сделать это Соглашением или Договором дарения долей на детей? чтобы при продаже старой квартиры обойтись без нотариуса.
- Если оформить Договором дарения, какие могут возникнуть трудности при продаже старой квартиры и выделении долей на детей в новой квартире?
- Чтобы перевести старую квартиру в общую совместной собственность, что надо сделать? В Росреестр, нужны какие-либо нотариальные документы?
Ответ: открою вам секретную схему????, но она работает.
1. Выделить детям доли нужно обязательно в той квартире, на которую материнский капитал тратили, в новой нельзя, чревато негативными последствиями.
2. (Этот пункт не обязателен). Так как собственник в вашей ситуации, я понимаю — один супруг, то нужно идти в МФЦ и зарегистрировать общую совместную собственность. Ваша супруга предоставляет:
- свидетельство о браке,
- паспорт,
- гос пошлину 350 рублей.
Талон услуги Росреестра приобщение. Подписывает заявление на внесение изменений в ЕГРН. Ждёте. Изменения вносят, можете выписку новую заказать, но не обязательно.
3. Затем составляете соглашение о выделении долей (у нотариуса или без нотариуса по образцу выше). Оплачиваете госпошлину, сдаете на регистрацию. Регистрируют одну долю — на супругов, другую на одного ребёнка, третью на второго ребёнка. Только доли выделяйте не большие. Ещё же продавать квартиру.
4. Для продажи этой квартиры, где собственники дети, потребуется разрешение органа опеки. Для его получения надо пообещать предоставить соразмерную площадь в другом объекте. Но так как новая квартира в ипотеке, это делается только с согласия банка, и после введения в эксплуатацию.
Либо можно открыть счета на детей и Деньги с продажи их долей положить на эти счета. Опека разрешает такую сделку проводить.
5. Сделка по продаже будет только нотариальная, потому что есть в числе собственников несовершеннолетние дети.
Задавайте вопросы в х, обязательно на них ответим. Чем подробнее опишите ситуацию, тем точнее можно ее прокомментировать.
Оцените автора (4
Выделение доли детям при использовании материнского капитала
Закон, нацеленный на поддержку родителей с детьми, № 256-ФЗ от 29.12.2006 г. регламентирует порядок получения, использования субсидии или маткапитала. Сумму господдержки можно вложить в покупку, возведение или реконструкцию жилого объекта. После получения субсидии обязательным становится требование по переоформлению жилья в долевое владение обоих супругов и детей.
Обязательство для Пенсионного фонда по материнскому капиталу
По закону частные дома, квартиры, купленные и возведенные за счет государственной семейной субсидии, должны быть переоформлены в общую собственность всех членов семьи. Строгие сроки для проведения данной процедуры в ст. 10 закона № 256-ФЗ не предусмотрены, поэтому на практике данное требование выполняется не всегда.
Жилой дом может быть переоформлен в долевое владение родителей и детей спустя продолжительное время после заключения сделки на покупку недвижимости. ПФР берет с держателя сертификата письменное обязательство об обеспечении каждого члена семьи долей. Порядок его подачи определен Правилами, утвержденными ПП РФ № 862 от 12.12.2007 г.
В каких случаях необходимо подготовить обязательство для ПФР?
- Дом (квартира) еще не прошел оформление в общую семейную собственность, так как не поступил в эксплуатацию.
- Недвижимость является залоговой, обремененной, пока родители выплачивают ипотеку, банк не позволит сделать детей собственниками.
- Собственник жилья пока только один, например, супруг.
- Держатель сертификата планирует вложить субсидированные деньги в покупку жилого помещения.
- Получатель субсидии является участником жилищного или иного кооператива.
- Семья планирует компенсировать реконструкцию или строительство жилой недвижимости за счет средств маткапитала (дом введен в эксплуатацию после 01.01.2007).
Обязательство готовится и заверяется в нотариальной конторе. Документ пишется от имени владельца жилья (держателя сертификата). Собственник подготавливает для нотариуса пакет бумаг для ознакомления с обстоятельствами сделки. В обязательстве нотариус прописывает момент, с которого начинается отсчет 6-месячного срока для передачи дома в общее семейное владение.
При подготовке документа присутствуют оба заемщика: муж и жена. Они станут равноправными собственниками жилого объекта свободного от обременения. Присутствие второго супруга не требуется, если заемщиком и владельцем стал только один из них.
Законную юридическую силу имеет только обязательство, заверенное нотариально. При невыполнении требования оно будет отклонено ПФ. Вместе с заявлением представляют оригинал обязательства.
Обязательно ли выделять доли детям при использовании маткапитала?
При переоформлении прав владения на жилой капитальный объект (согласно подготовленному обязательству) должны быть выделены долевые части на обоих супругов, родных и усыновленных детей. Малыши, рождение которых предполагается или ожидается в будущем, автоматически получат долю.
Закон не предусматривает ответственности за халатное отношение к требованиям по оформлению детских долей. За соблюдением данной процедуры должны следить Пенсионный Фонд, прокуратура и органы опеки. Существуют риски, что:
- государственные органы обратятся в суд, чтобы обязать собственника перераспределить доли
- суд может назначить решение о принудительном выделении долей госорганами
- суд признает использование субсидии нецелевым, семью могут обязать возвратить выделенные по сертификату средства в ПФ
Нарушение обязательства может привести к тому, что факт продажи дома, квартиры признают недействительным. Допустим, родители использовали для покупки коттеджа семейный капитал. Оформление детских долей не производилось. Через 7 лет недвижимость продали. Данную сделку можно аннулировать в суде, который признает ее незаконной:
- покупатель должен будет вернуть приобретенное жилье
- родители-продавцы обязаны вернуть ему деньги
В качестве истца может выступить ПФР, прокуратура, совершеннолетний ребенок, не получивший свою законную долю.
На сегодняшний день в отдельных регионах организуются проверки прокуратуры, пенсионного фонда для контроля соблюдения требований. Готовится законодательная основа для решения данной проблемы.
За выполнение обязательства с просрочкой наказание пока не определено.
Но в целом нарушение требований закона может привести к административной и материальной ответственности: всю сумму субсидии придется вернуть государству.
Как определяется размер доли детям при использовании семейного капитала?
Конкретный процент, размер детской доли, который будет выделен в перспективе, законом не зафиксирован. Владелец имеет право определять размер долевых частей на свое усмотрение. При этом надо ориентироваться на законодательные нормы.
| 12 м2 | Норма жилплощади на одного человека, прописанная в ЖК РФ. Показатель варьируется в зависимости от региона и ситуации. |
| 6 м2 | Санитарный норматив на жилплощадь, установленный ЖК РФ. |
| 9-12 м2 | Минимальные нормативы по площади на одного жильца, определяемые муниципалитетами субъектов. |
Рекомендуется устанавливать показатель не ниже 12 м2. Конкретная цифра не прописывается в обязательстве. Определиться с размером доли на каждого члена семьи желательно к моменту оформления дома в собственность.
При решении данного ответственного вопроса необходимо учитывать особенности порядка и требования по выделению долей:
- размер долей согласуется между членами конкретной семьи
- право владения должно быть передано каждому члену семьи (родителям, каждому ребенку, рожденным и усыновленным)
- в обязательстве фиксируется факт выделения долей на детей, рожденных впоследствии, которые получат права автоматически
- ситуации, предполагающие обязательное перераспределение долей, указаны в п. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ (покупка жилого объекта, в том числе квартиры, возведение «с нуля» и реконструкция дома, проводимые с применением средств по сертификату)
Распределение общедолевой собственности по закону осуществляется в течение полугода после перевода субсидии из ПФ. Выделить право владения домом для супруга, детей можно с помощью оформления соглашения или договора дарения. Если один из супругов злостно уклоняется от данной обязанности, то проблема может быть решена через суд.
Выделение долей детям после погашения ипотеки маткапиталом
Субсидированный семейный капитал может быть применен для выплаты части задолженности по ипотечному кредиту.
Большим преимуществом для семей стало то, что гасить разрешено ипотеку, взятую до рождения 2-го (3-го и следующего) малыша или после родов. Заемщиком имеет право выступить любой из супругов, либо оба.
Единственное условие состоит в том, что кредит должен быть целевым, предназначенным на решение жилищных нужд.
Как в таком случае осуществляется процедура выделения долей?
- Доли должны быть переоформлены на всех без исключения членов семьи в течение полугода после перевода средств из ПФР для выплаты кредита, но не раньше, чем долговое обременение снимется с жилого объекта.
- Ипотечное обременение снимается, когда собственник полностью выполнит все кредитные обязательства, то есть отдаст долг. Это может произойти через 10-20 лет.
- Если ипотека уже выплачена, например, досрочно, владелец дома берет в финансовом учреждении справку об отсутствии задолженности, посылает заявление в Росреестр.
- Собственник недвижимости получает новое свидетельство о регистрации прав владения на жилой объект. В новой бумаге должна отсутствовать отметка об ипотеке. С 2016 года можно заказать выписку из ЕГРП, с 2017 года из ЕГРН.
- Когда залог снят, владелец имеет право перераспределить доли. Для этого родители заключают соглашение, готовят договор дарения. Если супруги не смогли договориться, процедура выполняется в судебном порядке.
Законными считаются оба способа перераспределения семейной собственности: дарение и соглашение. Два варианта имеют общую правовую основу, но реализуются в разном виде.
Типовая форма для них установлена в 2016 году. Оба документа готовятся в нотариальной конторе.
Некоторые юристы считают, что процедура дарения является наиболее предпочтительной, так как более подробно описана в законодательстве, вызывает меньше вопросов.
Рекомендуется договориться о консультации в местном отделении Росреестра (Регистрационной палаты). Это поможет при подготовке документации и оформлении избежать «подводных камней». Желательно консультироваться именно со специалистом своего региона, так как требования регистраторов могут отличаться.
В процессе создания договора дарения в пользу несовершеннолетних детей неясности возникают по поводу перераспределения:
- жилых объектов в общем владении супругов, так как размер долей не указан
- ипотечного жилья в долевой собственности, установленной обычно по ½ доли на каждого родителя
Присутствуют особенности, связанные с долевым переоформлением прав на землю и имущество из паевых фондов. Процедура переоформления жилого объекта в собственность реализуется по схеме:
- во-первых, законные супруги заключают соглашение о разделении совместного имущества
- во-вторых, родители готовят договоры дарения или соглашения на детей
При заключении типовых соглашений, договоров за несовершеннолетних членов семьи ставит подписи второй родитель. Если правом на дом обладают оба родителя, они переходят ко второму этапу по передаче прав детям.
Документы подготавливаются в количестве, равном числу участников сделки. Один экземпляр подается в регистрирующий орган.
Допустим, при формировании долей на двух законных супругов и трех детей потребуется 6 экземпляров.
В регистрационную палату или МФЦ пишут заявление, представляют соглашение о долях и договор дарения детских долей, паспорта, свидетельства о заключении брака и о рождении детей. Кроме того, потребуется договор о регистрации прав на недвижимость, купли-продажи жилья, квитанции об уплате госпошлины.
Выделение долей при строительстве и реконструкции жилого дома на субсидии по сертификату
Подготовка обязательства на распределение семейной долевой собственности является обязательной, если держатель сертификата намерен получить дотацию на возведение и реконструкцию жилья. Зарегистрировать права и доли при подаче заявки на распоряжение деньгами не возможно, поскольку:
- жилой объект еще не построен, не поступил в эксплуатацию (держатель сертификата пока попросил средства на стройку)
- жилье будет реконструировано, то есть поменяются его характеристики (целесообразнее оформлять права и доли на прошедший изменения объект)
Обязательство пишет в офисе нотариуса держатель сертификата или собственник дома, коттеджа, который будет реконструирован. Доли на членов семьи будут выделены спустя полгода после завершения строительства. Сначала готовится соглашение о распределении долей между родителями. После супруги формируют детские доли при заключении соглашения, договора дарения.
Выделение детских долей на земельный участок под ИЖС является обязательным. Поскольку Земельным кодексом установлено совместное проведение процедуры отчуждения для здания и земли. Передача долей с юридической точки зрения считается отчуждением имущества, так как разрешение на стройку (вместе с тем и право на капитальный жилой объект) получает один супруг.
Выделение при покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ) или через жилищные кооперативы (ЖК)
Приобретение дома, квартиры по договору ДДУ и через ЖК с использованием субсидии обязательно потребует подготовки заверенного обязательства. Данный документ подается в ПФР вместе с заявлением о распоряжении маткапиталом.
Почему оформляется обязательство? При поступлении денег на счет жилье находится в процессе строительства, еще не сдано в эксплуатацию, документы по нему не готовы. Долевое владение пока невозможно переоформить.
В таком случае материнская субсидия используется для выплаты:
- части стоимости жилища по договору ДУ
- вступительного взноса или ежемесячных взносов в ЖК
При долевом участии, входе в число пайщиков кооператива договор чаще всего составляется на одного (мужа или жену). Оформление документации после окончания стройки осуществляется на одного из супругов. После родители преступают к перераспределению долевой собственности.
Обязательство содержит условие, например, введение коттеджа в эксплуатацию. После его наступления владелец жилья обязуется распределить доли.
Когда приобретаемое или построенное жильё не оформлено в общую собственность?
В определенных ситуациях Пенсионный Фонд откажет в выплате денег по сертификату при отсутствии обязательства о семейном долевом распределении. Обязательство примут, не потребовав немедленного оформления долевой собственности в следующих ситуациях:
- при заключении сделок по выкупу объекта недвижимости в качестве покупателя выступает один супруг или оба (без детей)
- родители (без участия детей) заключили договор купли-продажи с платежной рассрочкой, при этом регистрация долевых прав предусмотрена после перечисления последнего взноса
- супруги (без участия детей) оформили жилищный или ипотечный кредит, заемщиком стал один или оба родителя, переоформление долей выполняется после снятия ипотеки
- осуществляется возведение жилого объекта самостоятельно или с помощью строительной организации (право собственности на жилье оформляется на супруга, получившего разрешение на стройку)
- семья намерена компенсировать строительство или реконструкцию дома, коттеджа после 2007 года, который находился во владении одного родителя
Когда не требуется обязательство?
Письменное обязательство не оформляют, если при купле-продаже дома, квартиры за счет ипотечного займа родители сразу переоформили недвижимость в долевую семейную собственность, в том числе на несовершеннолетних. Тогда при подаче заявления в ПФР надо представить заверенные копии двух документов:
- договор купли-продажи
- свидетельство о праве собственности на детей и обоих супругов