Приобретение жилья – насущный вопрос для каждого, кто только создал семью или хочет заняться бизнесом, связанным с недвижимостью. Однако к покупке своего уголка необходимо относиться очень серьезно, чтобы сделка была выгодной для покупателя. В этой статье мы разберемся, стоит ли покупать квартиру в 2021 году, ведь мнения экспертов по этому поводу неоднозначны, так как прогнозы цен на первичную и вторичную недвижимость тоже разнятся.
Покупка жилья в 2021 году: прогнозы аналитиков
Над вопросом, стоит ли покупать квартиру в текущем году, прежде всего, задумываются аналитики, которым необходимо составить прогноз для потенциальных покупателей недвижимости. Ведь человеку, который собирается заключить соответствующую сделку важно знать и понимать мнение экспертов стоит ли покупать квартиру в 2021 году.
К сожалению, единого мнения у специалистов на это счет нет. Одна половина считает, что приобретение недвижимости в 2021 году следует отложить на более благоприятное время, другие же, рассуждая над вопросом, стоит ли сейчас покупать квартиру, утверждают однозначно утвердительно.
Проанализировав доводы всех экспертов, можно сделать такие выводы:
- Элитное жилье не снизится в цене, поэтому тем, кто хочет купить именно такое пристанище, можно это дело не откладывать, и смело заключать сделку купли-продажи;
- Тем, кто сомневается, стоит ли покупать квартиру в новостройке в 2021 году, эксперты советуют быстро определяться, чтобы успеть сделать выгодное приобретение. Ведь такое жилье в текущем году снизится в цене;
- Сомневающимся в том, стоит ли покупать новую квартиру, то есть уже достроенную и полностью подготовленную для того, чтобы войти туда и жить, эксперты советуют принять решение не в пользу сделки. По их прогнозам, такие виды недвижимости будут стоить на несколько процентов ниже через 3–4 года;
- Стоит ли покупать старую квартиру, то есть жилье вторичного рынка? Однозначно, да. Ведь многие продавцы, которым долгое время не удается реализовать свою недвижимость, в кризисное время всегда идут на уступки потенциальным покупателям с наличными деньгами, следовательно, делают приличные скидки. Если вы найдете такого продавца, то поторопитесь оформить сделку, чтобы были зафиксированы нюансы, касающиеся ответственности сторон. Вы можете сделать выгодное приобретение, на котором в дальнейшем появится возможность построить настоящий бизнес. Это касается людей, которые раздумывают над вопросом, стоит ли покупать квартиры для сдачи в 2021 году;
- Если же вы ищите вариант жилья для себя, то рекомендуется отложить покупку, ведь жить в современной постройке, с новейшими коммуникациями, необходимыми инфраструктурными объектами около комплексной застройки, «чистой» историей и соседями вашего социального статуса гораздо приятнее;
- Людям, раздумывающим над тем, стоит ли покупать квартиру в ипотеку, эксперты не рекомендуют связываться с банковскими кредитными операциями. Допускается покупка жилья в кредит только в том случае, если вы соответствуете требованиям государственной программы Российской Федерации по поддержке ипотеки «Молодая семья». В чем она заключается: вы должны внести первоначальный взнос и иметь возможность каждый месяц платить по кредиту заранее установленную сумму. Но здесь требуется учитывать нюанс, когда лучше покупать квартиру в 2021 году в ипотеку. Лучше всего, успеть оформить сделку до марта, пока в бюджете страны есть средства.
Все вышеперечисленные советы аналитиков очень важно учитывать людям, раздумывающим над вопросом, стоит ли сейчас покупать квартиру в 2021 году. Они помогут сохранить сбережения или выгодно их вложить в хорошее жилище в кризисное время.
Советы по выбору квартиры
В непростой экономической ситуации можно приобрести очень хорошую квартиру по низкой цене. В этом деле главное – подойти к выбору своего уголка с умом, то есть с соблюдением основных правил покупки жилья.
Что следует обязательно учитывать:
Определитесь, жилище какого плана вас интересует – первичного или вторичного. Если квартира для вас – это единственное готовое решение, куда инвестировать деньги в 2021 году, то лучше выбирать жилье в новостройке. Но при этом обязательно помните о плюсах и минусах инвестиций в недвижимость в 2021 году.
Риски не исключены, но и выгодные сделки тоже. Вторичка в этом плане надежнее, хотя она не сможет обеспечить вам такие же комфортные условия, как квартира в новой застройке.
Ее придется постоянно поддерживать в хорошем состоянии, делать косметические ремонты, научиться жить со сбоями старой проводки и труб, которые часто случаются только из-за ветхости.
Стоит ли покупать квартиру в панельном доме в кризис? Это оптимальные варианты для тех, кому не по карману новостройка, но не устраивают условия жизни, например, в хрущевке. Однако панельные строения плохо звукоизолированы и утеплены. Если вы решите обшить свое жилье дополнительными материалами, то необходимо будет потратить приличную сумму денег.
Оцените микрорайон, в котором располагается выбранное вами жилье. Очень важно, чтобы рядом были все необходимые социальные объекты – транспортные остановки, магазины, аптеки, больницы, автостоянка, школа, детский сад и прочие важные учреждения.
Не отдавайте предпочтение жилым помещениям, рядом с которым есть промышленные предприятия или шахты, так как вы будете вынуждены постоянно слушать гул и шум, издающиеся от них.
Но если вы ищите способ, как сохранить деньги в 2021 году, то можно приобрести квартиру в не очень благоприятном районе, чтобы сдавать ее, например, студентам, которые всегда отдают предпочтения простым и недорогим видам жилья.
Определитесь, на каком этаже вы хотите жить. Самые дешевые варианты – это первый и последний этаж. Стоит ли покупать квартиру на первом этаже в 2021 году? Риэлторы считают, что ее выбор должен основываться на предпочтениях и желаниях потенциального покупателя.
Если у него маленькие дети, есть необходимость постоянно выносить коляску на улицу и при этом нет возможности купить жилище в новостройке, где есть лифт, то квартирка на первом этаже в старой хрущевке – отличный вариант.
Стоит ли покупать квартиру на последнем этаже в 2021 году? Ответ, да, но при этом нужно учитывать некоторые особенность такого жилья:
- Необходимо проконтролировать, дабы на здании обязательно была двускатная крыша, чтобы она не промерзала, не протекала и не заливала ваше будущее место жительства;
- Если в доме есть чердак, то вы можете впоследствии сделать его своим вторым этажом (согласовав эту процедуры с ЖЭКом и другими соответствующими учреждениями), если приобретете жилье на последнем этаже;
- Сверху вы не будете слышать топот и бег соседей, из окон к вам не донесется звук сигнализации автомобилей, припаркованных у дома, а на вашей лестничной площадке будет чистота и порядок, потому что через нее не будут постоянно, кроме вас и вашей семьи, ходить жильцы.
Выясните, какой площади должно быть ваше жилое помещение. Стоит ли покупать большую квартиру в кризисное время? Как раз 2021 год – для этого лучший вариант, поскольку появляется возможность значительно сэкономить деньги на покупке двухкомнатного или даже трехкомнатного жилья.
Стоит ли покупать однокомнатную квартиру в текущем году? Это выгодное решение для тех, кто ищет способ заработать на сдаче недвижимости в аренду. Ведь в сложной экономической ситуации приезжие люди не хотят снимать жилье с большими площадями, так как они будут намного дороже по стоимости.
В приоритете для них — небольшие жилые площади недалеко от центра города.
Проверьте юридическую чистоту недвижимости, которую вы хотите приобрести. Это лучше делать с помощью квалифицированных специалистов. Ведь в кризисное время активизируются мошенники, которые предлагают очень низкую, следовательно, привлекательную цену, но при этом с недвижимостью есть какие-то проблемы, которые продавцом не озвучиваются. Например:
- Оно находится под арестом (это случается с квартирами, которые были куплены в ипотеку);
- Из него не выписались бывшие жильцы;
- Имеет место приватизация жилья;
- Продавец является недееспособным (состоит на учёте в нарко- или психдиспансере).
Непорядочного продавца недвижимости можно определить по спешке, с которой он хочет заключить сделку.
Принципы выбора квартиры, которые мы назвали выше, будут особенно актуальны в 2021 году. Это обусловлено ситуацией, которая сложится на рынке недвижимости среди продавцов.
Видео: Когда стоит покупать квартиру Видео: Когда стоит покупать квартиру
Бизнес на недвижимости в 2021 году
Многие люди, проживающие в областных центрах или даже небольших провинциальных городах, у которых есть приличные денежные сбережения, часто приобретают дома для того, чтобы иметь стабильный пассивный доход.
Есть также категория людей, которые покупают не все жилое помещение, а только его конкретную часть. Как правило, это касается предпринимателей, которые ищут помещение для своего офиса или другого рабочего пространства.
Стоит ли покупать долю в квартире в 2021 году, чтобы переделать ее в рабочее помещение? Это очень хороший вариант, если человек, который будет владеть другими долями этого жилья, надежный и проверенный временем. К тому же вы должны заранее подготовить себя к тому, что вы не сможете свободно распоряжаться этой долей.
Все нужно будет постоянно согласовывать с совладельцами. Практически такая же ситуация касается и тех, кого волнует вопрос, стоит ли покупать комнату в квартире в 2021 году. В кризис у людей есть возможность приобрести полноценное жилье, потому что цены на него всегда снижены. В нужное время вы всегда сможете продать квартиру, а вот только одну комнату – вряд ли.
Если в вашем распоряжении есть жилплощадь, которую вы планируете реализовать, то хорошо подумайте, стоит ли продавать квартиру в 2021 году. Если существует возможность дождаться лучших времен, то выгоднее отложить продажу, до времени, когда рынок недвижимости возрастет. Если же деньги нужны срочно, то лучшего периода, чем кризис, не может быть.
Покупатели найдутся быстро, поскольку это выгодно в первую очереди им.
Людям, интересующимся, стоит ли покупать квартиру в Москве в текущем году, эксперты рекомендуют не торопиться, поскольку стоимость на жилье в мегаполисе даже в кризис достаточно высокая, дешевого жилья в этом городе не бывает. Лучше сосредоточиться на том, как заработать деньги на квартиру в Москве, и приобрести ее в благоприятное экономическое время, не пользуясь ипотечными кредитами.
Выводы
Выгодно ли приобретать квартиру или любое другое жилье в кризисный 2021 год? Дело в том, что недвижимость – это всегда прибыль, которая не приходит сразу.
В любом случае через пару месяцев вернуть себе вложенные в нее инвестиции не получится, поэтому придется какое-то время подождать.
Но как пассивный вариант вложения денег – покупка недвижимости, это то что нужно. Решать, естественно, только вам, удачи.
Мнения экспертов по целесообразности покупки квартиры в 2021 году
Стремительное снижение курса национальной валюты заставило многих граждан России задуматься о том, куда вложить имеющиеся накопления.
Одним из вариантов сохранения денег от влияния инфляции является приобретение недвижимости, в том числе и жилой.
Однако к покупке квартиры стоит подходить обдуманно, ведь нередко приобретение становится не ликвидным вложением, а серьезной обузой для его владельца.
Стоит ли покупать квартиру в 2021 году, или лучше дождаться более благоприятного времени и условий?
Рынок недвижимости в 2021 году: прогнозы специалистов
По мнению большинства российских экспертов, в 2021 году цены на недвижимость продолжат свое падение. За период 2016-2017 гг. стоимость жилья сократилась на 20-25%, причем не только в регионах страны, но и в Москве. Это явление обусловлено резким снижением покупательской способности граждан, в свою очередь вызванным кризисными явлениями в экономике страны в целом.
Наиболее оптимистичный сценарий развития рынка недвижимости в стране был озвучен главой Сбербанка РФ Г. Грефом. По его словам, в следующем году цены на жилье восстановятся и достигнут докризисного уровня. Однако другие аналитики с ним не согласны.
Так, по мнению сотрудников РЭУ им. Плеханова, в 2021 году произойдет очередная волна снижения спроса на квартиры среди населения, и, как следствие, снижение их стоимости. Аналогичного мнения придерживаются эксперты Уральской палаты недвижимости. По словам председателя совета УПН Т. Деменюк, в настоящее время для рынка жилья характерна рецессия; в 2021 году же наступит настоящий кризис.
Согласно данным, предоставленным исследовательскими агентствами, уже сегодня каждый десятый житель страны отложил приобретение квартиры на 10 лет, а каждый шестой вообще не планирует совершение таких покупок в ближайшем будущем.
Выводы из сложившей ситуации можно сделать неоднозначные. С одной стороны, стремительный обвал цен позволяет приобрести неплохую жилплощадь за сравнительно демократичную стоимость. В том случае, если квартира приобретается с целью постоянного проживания в ней, 2021 год станет наиболее удачным для совершения подобной сделки.
Но если целью покупки недвижимости является временное вложение денежных средств, рисковать не стоит. Ликвидность квартир на рынке серьезно снизилась, причем, по мнению экспертов, в дальнейшем этот процесс будет усугубляться.
Это значит, что в случае необходимости продать жилье за достойную сумму денег вряд ли удастся, более того, есть риск потерять свои собственные вложения вследствие падения стоимости жилья.
Дать точный ответ на вопрос о том, стоит ли приобретать квартиру в 2021 году, не может ни один эксперт. В конечном счете, принятое решение должно основываться на дальнейших планах покупателя.
Снижение покупательского спроса и цен на недвижимость позволяет приобрести недорогую квартиру для постоянного проживания в ней, но, при этом, может существенно подорвать бюджет покупателя, вложившего средства в покупку недвижимости с целью сохранения денег от воздействия инфляции.
«Непопулярные» квартиры: на какое жилье упадет спрос в 2021 году
Tinnakorn/Depositphotos
Новостройки. Формат и планировка
Переход «на удаленку» показал: дома обязательно нужно место, где можно спокойно работать одному или нескольким членам семьи. Поэтому теперь покупатели стали присматриваться к квартирам, в которых легко оборудовать изолированный кабинет. Кроме того, все чаще люди выбирают жилье евроформата.
«В ситуации совместного проживания и необходимости не только работать, но и учиться всем членам семьи нужно достаточное пространство для всех.
В квартирах евроформата, где кухня объединена с жилой зоной, есть большая гостиная, которая днем может служить местом для работы 1–2 человек, а вечером отлично подойдет для совместного проведения досуга», — рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Коронавирус и дизайн интерьеров: что изменилось
Работать из дома в удовольствие: как организовать домашний офис правильно
Узкие коридоры, помещения-пеналы, маленькие кухни медленно, но верно уходят в прошлое. По мнению эксперта технологичного агентства Homeapp Константина Бушуева, ощутимо снижается популярность квартир с комнатами неправильной формы.
Предпочтение отдается таким вариантам, где комнаты квадратные либо с соотношением длины и ширины помещения приблизительно 4:3.
Именно такая конфигурация позволяет эргономично разместить мебель и грамотно организовать пространство, добавляет Константин Бушуев.
Прошедший год подчеркнул и значимость открытых пространств в квартире: балконов, лоджий и террас.
Конечно, квартиры без балконов не перестанут продаваться совсем, но при относительно равной цене покупатель отдаст предпочтение объекту, где есть возможность обустроить зону для отдыха, много света и воздуха, считает коммерческий директор компании Glorax Development Руслан Сырцов.
Размер
И большие, и маленькие квартиры обязательно найдут своих хозяев, так как в большинстве случаев при выборе жилья всегда первична цена.
Однако в массовом сегменте жилой недвижимости в течение текущего года менее востребованными будут квартиры слишком больших площадей.
Финансовые возможности большинства граждан нашей страны продолжают снижаться, а цены на новостройки, напротив, только растут.
«Нужно помнить, что к середине 2021 г. может завершиться действие программы льготной ипотеки, что, скорее всего, приведет к снижению доступности жилья в целом. В этих условиях, как и в другие кризисы, наибольший спрос вынужденно будет фокусироваться на компактных лотах», — комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Что же касается квартир-студий, наверняка они никуда не уйдут при всей своей, казалось бы, «неприспособленности к экстремальным условиям» — режиму самоизоляции. Все дело в «креативности» девелоперов. Малогабаритное жилье с каждым новым проектом становится более продуманным по планировке.
«Приобретая квартиру, покупатель смотрит не только на метраж, он выбирает жилой комплекс с инфраструктурой, в которой будет комфортно жить.
В новых ЖК при уменьшении жилых площадей квартир одновременно растет площадь общественных мест, так как все, что можно вынести за пределы жилья (технические зоны, кладовки), выносится наружу.
Создаются отдельные помещения для хранения, увеличиваются входные зоны, организуются колясочные, зоны для мытья лап собак после прогулок и т. д.», — рассказывает директор международной проектной компании GENPRO Даниил Катриченко.
Работаем из дома: как организовать пространство на балконе
Дом, милый дом: без чего невозможно представить современный жилой комплекс
Цена и другие нюансы
За бортом спроса в 2021 году останутся переоцененные лоты, а также квартиры в ЖК с непродуманной инфраструктурой, плохой транспортной доступностью, недостатком социальных и коммерческих объектов возле дома, отсутствием мест для отдыха.
Планируется, что при выборе жилья в 2021 г. будет расти значимость мест общего пользования жилого комплекса: от парадных и холлов до внутридворовых пространств. Важно, чтобы они были спроектированы и оформлены так, чтобы находиться в них было приятно, удобно и безопасно, отмечает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.
Вторичное жилье
На рынке недвижимости можно условно выделить два типа продавцов вторичного жилья:
те, чьи взгляды и потребности меняются вместе с рынком, и те, кто, однажды купив квартиру, ставит точку на много лет и перестает интересоваться куплей-продажей.
Когда же появляется необходимость продать квартиру, первые с легкостью подстраиваются под текущие тренды и экономику, поскольку все это время были «на волне», а вторые после долгих внутренних противоречий выходят на рынок «как есть».
Квартиры вторых обычно мастодонты прошлых лет, имеющие тяжкий оттенок моды 20-летней давности, сохранить которую означает перевести квартиру в статус непродаваемой, а попрощаться и выбросить жалко.
«Объекты именно таких продавцов зависают на рынке чаще всего. Подливает масла в огонь тот факт, что люди, как правило, категорически не хотят принимать изменение курса валют.
Оценку стоимости своей квартиры они производят не на основе конъюнктуры рынка, а по собственной формуле: я купил жилье за 1 млн долларов в 2002 г., вложил еще триста, плюс надо хоть что-то отбить.
Получается 1,5 млн», — рассказывает директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина.
Новый год, новые цены: чего ждать покупателям недвижимости
Как купить недвижимость онлайн: советы экспертов
Поэтому ни в 2021, ни в каком-либо последующем году квартиры, выставленные на рынок по подобному сценарию, не будут пользоваться спросом, если не будут подвержены определенным модификациям.
Сколько бы ни стоили двери, какой бы качественной ни была кухня — если все это устарело, в них нет никакой надбавки к цене квартиры.
И покупатель прежде всего оценивает жилье под углом «сколько мне надо будет вложить на переделку», а не смотрит на качество старой начинки, завершает свой прогноз Кристина Томилина.
Трудно сказать, потеряют ли «непопулярные» квартиры в цене и, если да, насколько. Однако всегда действенный совет — регулярно мониторить предложения в поисках выгодных и подходящих для вас. Кто ищет, тот всегда найдет.
- Не пропустите:
- Медленная цифровизация: почему сделки с недвижимостью не могут перейти в онлайн полностью
- Стандарт, комфорт, бизнес, элит, премиум: о чем говорит «статус» ЖК
- Не только пандемия: как льготная ипотека изменила рынок жилья
- Новостройка в Подмосковье или «вторичка» в Москве: что выбрать
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Девелоперы назвали главные проблемы рынка жилья в 2021 году
Источник: РБК Недвижимость
В 2020 году произошли серьезные изменения, которые отразились на жизни россиян и на различных секторах экономики. Не стал исключением и рынок недвижимости
Нынешний год стал рекордсменом по числу событий, оказавших влияние на рынок недвижимости. Безусловно, главной проблемой для строительной отрасли стала пандемия коронавирусной инфекции COVID-19.
Этот внерыночный фактор, а точнее его опосредованное влияние — введение режима самоизоляции, приостановка работы строек и ограничения на въезд в России трудовых мигрантов серьезно отразились на бизнесе застройщиков.
Среди проблем, которые повлияли на стоимость строительства и бизнес девелоперов в 2020 году, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» застройщики также назвали:
- — запрет строительства апартаментов;
- — рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР);
- — изменения в законе о видах разрешенного использования земельных участков;
- — ужесточение норм градостроительного проектирования;
— отставание развития транспортной и социальной инфраструктуры в городах и т.д.
Антон Детушев, генеральный директор IKON Development:
— В топе проблем, которые возникли перед застройщиками: весенние ограничительные меры, из-за которых были остановлены работы на стройплощадках и снижены темпы продаж, полноценный переход на проектное финансирование, экономическая ситуация в стране и колебания курсов валют, а также закрытие границ и нехватка рабочих кадров. Все это привело к существенному росту себестоимости строительства и, как следствие, — росту цен на все сегменты и классы жилья.
Дефицит рабочей силы на стройках
Большинство, опрошенных застройщиков, называют важной проблемой в этом году — дефицит рабочих кадров на стройках. Эта проблема напрямую связана с пандемией и отразится на рынке и в следующем году.
Дефицит трудовых ресурсов на строительных площадках возник из-за того, что потенциальные работники из ближнего зарубежья не могут въехать в Россию в связи с противоэпидемическими мерами, поясняют в компании «Эталон».
По мнению специалистов компании, восполнение этого дефицита — одна из первоочередных задач, которые девелоперам предстоит решать.
Дефицит кадров ощущается серьезно, особенно в регионах и уже привел к росту зарплат строителей и удорожанию как строительных работ, так и строительных материалов, которые придется возмещать покупателям квартир, говорит директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
Дефицит строителей на объектах компании «Главстрой-Регионы» составляет 20-25%, в среднем по рынку нехватку рабочих оценивают в 40-50% и уже сейчас видно, что нехватка рабочей силы влияет на сокращение предложения на рынке, а завтра начнет влиять на себестоимость строительства, говорит исполнительный директор «Главстрой-Регионы» Игорь Панкин.
Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград»:
— До 40% специалистов по фасадным и инженерным работам на стройке были иностранцы. После закрытия границ они просто не могут вернуться и сейчас дефицит рабочих можно оценить в пределах 20-40% от общего штата на каждом объекте в отрасли.
Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги. Проблема нехватки качественной рабочей силы до сих пор остается нерешенной и обострится, если границы останутся закрытыми.
В целом по рынку будут наблюдаться задержки сроков сдачи объектов в пределах 2-4 месяцев по сравнению с графиками, которые были заложены в конце 2019 — начале 2020 года.
Рост стоимости строительства
Рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР) также важная проблема для бизнеса девелоперов и причина увеличения стоимости жилья для покупателей.
Себестоимость строительства росла на протяжении всего года, рост обусловили высокие темпы инфляции, продолжающийся переход на проектное финансирование и скачки курсов валют, говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Этот аспект касается в первую очередь застройщиков проектов от бизнес-класса и выше. «В таких проектах используются высококлассные импортные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества.
Вместе с тем, с января 2020 года доллар вырос к рублю на 22%, евро — на 33%», — поясняет заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
Помимо перечисленных факторов роста себестоимости, к концу года добавился еще один — резкий рост цен на арматуру, один из ключевых материалов строительства. Эксперты отмечают, что с середины ноября цены на арматуру выросли на 40% за последний месяц.
Дополнительные расходы застройщиков
Кроме того, с начала пандемии у застройщиков появились новые статьи расходов, связанные с соблюдением санитарных требований, покупкой средств защиты и тестов на COVID-19, говорит Клочинский. В ГК «Инград» на одного рабочего приходится в среднем не менее 20 тыс. руб. в месяц на эпидемиологические мероприятия.
Запрет формата апартаментов
Серьезных последствий для рынка девелоперы ждут также от инициативы о запрете на строительство апартаментов. Даже с учетом планов «амнистии» для уже построенных или получивших разрешение на строительство проектов — они должны получить статус жилья.
«Пока нет конкретики по тексту закона и подробного описания методики, невозможно выяснить по каким критериям существующие апартаменты будут приравниваться к жилью, поэтому прогнозировать, что именно ждет данный формат, сложно.
Однако, абсолютно точно можно сказать, что при уравнивании статуса апартаментов и квартир в смешанных домах (где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты), стоимость апартаментов вырастет на 20-30%.
Также наверняка данная амнистия затронет не весь сегмент апартаментов», — говорит Мария Литинецкая.
Цена апартаментов-новостроек в Москве по итогам ноября 2020 года достигла 367,3 тыс. руб.за 1 кв. м. Это на 18,3% дороже, чем в ноябре 2019-го.
Формат апартаментов востребован и вполне достоин того, чтобы оставаться на рынке после «амнистии» и уточнений ряда требований к нему, считает Ирина Дзюба из MR Group. Существующие сложности, связанные с владением апартаментами, по ее мнению, вполне можно решить несколькими «точечными» изменениями в законодательстве.
Переводить в жилье нужно не все апартаменты, так как у них определенно есть своя аудитория, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его мнению, оптимален будет сценарий, если по проектам, где уже получена разрешительная документация на строительство, власти предложат самим девелоперам решать — переводить им проект в жилье или нет.
Рост стоимости перевода земель
Пересмотр порядка расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков при строительстве жилья внесет значительные коррективы в себестоимость, а в ряде случаев и в сам формат таких проектов, считает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
В ноябре 2020 столичные власти изменили условия перевода категорий земельных участков под жилую застройку, в результате чего эта услуга подорожала вдвое в старой Москве и в восемь раз в Новой Москве, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Это повлияет на расчеты рентабельности проектов у девелоперов, в особенности на рынке жилого строительства, прогнозирует директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.
По его словам, перевод земли в категорию, подходящую под строительство жилья, — очень распространенная история, связанная с нехваткой площадок под застройку.
Рост платежей приведет к росту себестоимости, а, следовательно, снижению маржинальности строительного бизнеса или компенсации этой разницы за счет роста конечной стоимости квадратного метра, считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
В то же время, новый документ подразумевает определенные льготы на изменение категорий земли для тех девелоперов, которые вместе с возведением новостроек будут создавать новые рабочие места в нецентральных районах Москвы, отмечает Андрей Носов. Для того, чтобы получить эти льготы по уже приобретенным земельным участкам, застройщикам нужно будет подать заявление до 1 июля 2021 года.
Что ждать рынку недвижимости в 2021 году
Весной существовали серьезные опасения, что из-за перехода на режим самоизоляции продажи сильно упадут. Снижение было рекордным, однако благодаря вовремя введенной программе льготной ипотеки, это падение было компенсировано высоким спросом, который держится на рекордном уровне уже три месяца.
Несмотря на ряд стрессовых факторов, которые не прогнозировались еще год назад, 2020-й оказался для рынка недвижимости, скорее, позитивным годом, считает Ирина Дзюба. Многие застройщики нарастили объемы выручки, на рынок активно выводились новые проекты, стимул для развития получило онлайн-направление.
Этот год неожиданно для рынка характеризуется очень высокими показателями по продажам, при этом аналитики прогнозируют, что в 2021 году факторы, обеспечившие спрос, уже не будут работать так эффективно: реальные доходы населения падают, а цены на недвижимость будут только расти, говорит первый вице-президент компании Glorax Development Александр Андрианов.
2021 год не обещает быть простым, считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
«Вирус пока не собирается никуда уходить, экономика большинства стран находится в сложном положении, покупательская способность людей неуклонно падает, а себестоимость квадратного метра растет.
Эти разнонаправленные векторы будут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году», — прогнозирует Калашникова.
Рынок недвижимости 2021. Как на нем заработать
Рынок недвижимости в 2020
В этом году цены на недвижимость ощутимо выросли в большинстве регионов России. По оценке Дом.РФ, за 9 месяцев 2020 г. накопленный рост цен на первичном рынке жилья составил 10,5%. В реальном выражении за вычетом инфляции цены выросли на 7,4%.
Можно выделить два ключевых фактора такого роста. Первым и наиболее сильным является снижение процентных ставок. Ключевая ставка с начала года была снижена с 6,25% до 4,25%, что отразилось в сопоставимом снижении средневзвешенной ставки по ипотечному кредиту с 9% в декабре 2019 г. до 7,3% в октябре 2020 г.
На первичном рынке ставки по ипотеке снизились до 6,5% за счет запущенной в апреле 2020 г. программы государственного субсидирования. Покупатели жилья в сельской местности могли воспользоваться программой сельской ипотеки, по которой можно взять кредит по ставке не выше 3% до 3 млн руб.
Снижение ипотечных ставок напрямую отразилось на доступности жилья. При том же размере ипотечных платежей заемщик получил возможность приобрести более дорогую квартиру, а покупатели с небольшим доходом в принципе смогли рассмотреть возможность приобретения квартиры или дома.
Вторым фактором является рост инвестиционного спроса на недвижимость. Для многих россиян недвижимость остается наиболее надежным активом для сбережения средств и первой альтернативой при отказе от депозита. Совместный опрос Дом.РФ и ВЦИОМ показал, что 50% опрошенных разместили бы крупную сумму именно в жилую недвижимость. Еще 17% предпочли вложения в земельный участок.
На фоне снижения ставок по депозитам, ужесточения налогового законодательства в отношении доходов по вкладам, а также ослабления рубля, которое на пике в марте составляло более 30% к началу года, люди забеспокоились за сохранность своих средств и стали с большим интересом смотреть в сторону недвижимости. Этот же фактор позитивно сказался на притоке инвесторов на фондовый рынок.
Взгляд на рынок в 2021
Программа субсидирования ипотеки на первичном рынке продлена до июня 2021 г. Программа сельской ипотеки действует бессрочно. Согласно базовому прогнозу ЦБ, пространство для снижения ключевой ставки еще остается, и денежно-кредитная политика в 2021 г. будет оставаться мягкой. Это говорит о том, что поддержка спроса за счет минимальных в истории России ипотечных ставок сохранится.
Волатильность финансовых рынков в 2021 г. может снизиться. Запуск нескольких вакцин от COVID-19 снижает риски новых локдаунов, а мягкая монетарная политика поддержит фондовые рынки. Такая ситуация благоприятна для цен на углеводороды и стабильности российской экономики.
Распространение удаленной работы может привести к тому, что часть населения будет больше времени проводить дома, и покупка комфортного жилья станет для людей приоритетной. На фоне низких ипотечных ставок это может поддержать высокий спрос в I полугодии.
Негативным моментом является снижение доходов населения. Реальные располагаемые доходы, по оценке Росстата, снижаются несколько лет подряд. За 9 месяцев 2020 г. показатель упал на 4,3% в годовом сопоставлении. В предыдущие годы снижение компенсировалось удешевлением ипотеки. Однако по мере роста цен и стабилизаций процентных ставок данный фактор начнет оказывать давление на спрос.
По совокупности рассмотренных факторов можно предположить замедление роста недвижимости в 2021 г. Но позитивная динамика может сохраниться. Она будет различаться в зависимости от региона, рыночного сегмента и индивидуальных характеристик объекта, но средний диапазон может быть в районе до 6–8% в год.
При этом основная доля роста может приходиться на I полугодие 2021 г, поскольку с 1 июля программу ипотеки с господдержкой по ставке не выше 6,5% планируется завершить.
Если продления программы не будет, то в мае-июне может наблюдаться повышенная активность на первичном рынке, после чего последует спад. Во II полугодии 2021 г.
спрос может сфокусироваться на вторичном рынке, где будут сохраняться низкие ставки, а цены могут быть достаточно конкурентными в сравнении с новостройками.
Как заработать на росте цен на недвижимость
Покупка недвижимости
Заработать на росте цен можно через покупку квартиры в готовом доме или на этапе строительства. Плюсом прямых вложений в жилую недвижимость можно считать надежность. Минусом — необходимость высокого уровня компетенции инвестора, чтобы получить приемлемую доходность.
С учетом агентских комиссионных, госпошлин, коммунальных платежей, налогов и прочих накладных расходов прибыль от перепродажи с трудом опережает депозит, а значит инвестору стоит искать объект с дисконтом.
Программа господдержки исказила ценовую реальность. Если раньше квартиры на этапе строительства предполагали ощутимый дисконт к готовому жилью, то сейчас разница в ценах незначительна или даже смещена в пользу премии в цене новостройки за счет более дешевой ипотеки и эффективного маркетинга.
При выборе новостройки инвестору необходимо проделать качественную аналитическую работу по оценке рыночных цен и выбору оптимального объекта. При этом стоит сразу объективно оценить смету на ремонт, если инвестиция предполагает последующую сдачу в аренду. Можно воспользоваться услугами консультанта, но в этом случае накладные расходы на сделку возрастут.
Вторичный рынок, на мой взгляд, может оказаться более выгодным для вложений. Рост цен на вторичном рынке несколько отстает от первичного и в 2021 г. может демонстрировать догоняющую динамику.
Готовое жилье может быть сразу сдано в аренду с минимальными временными задержками.
Кроме того, слабая информационная прозрачность рынка и сильные навыки торга у покупателя дают возможность приобрести объект с дисконтом 5–10%.
Отдельно стоит отметить доходность от сдачи в аренду. С учетом удешевления ипотеки спрос на рынке аренды снизился. Рост цен постепенно выравнивает доходность от сдачи в аренду с депозитом, при этом собственник дополнительно несет расходы по коммунальным платежам в размере до 1–2% от стоимости жилья в год, а также платит налог на имущество и несет расходы по обслуживанию жилья.
Оценочная чистая доходность от аренды может составить около 3,5–6% в год при условии занятости 10–12 месяцев в году. Можно повысить этот диапазон до 9–11% при посуточной сдаче в аренду, но эта деятельность требует большой вовлеченности инвестора и, скорее, относится к предпринимательству, чем к инвестициям.
Покупка акций девелоперов
Высокий спрос на недвижимость означает потенциальный рост прибыли девелоперов. Среди крупнейших представителей сектора на Московской Бирже можно выделить ПИК и ЛСР.
ПИК
Лидер российского рынка по вводу жилья. Реализует проекты в 12 регионах страны, упор сделан на Москву и Московскую область. В I полугодии 2020 г. компания показала отличные финансовые результаты. Рост выручки составил 33%, EBITDA и Чистая прибыль увеличились более чем на 80%.
Несмотря на стремительный рост акций с мая по ноябрь этого года, мультипликаторы компании остаются на умеренном уровне, что не позволяет назвать компанию переоцененной.
Высокая доля ипотеки в структуре продаж (77% за 9 мес. 2020 г.) поддержит выручку компании в условиях низких ставок. Согласно стратегии компании, планирует расширять территориальную экспансию. Умеренный уровень долговой нагрузки позволит при необходимости беспрепятственно привлечь капитал для этих целей.
ЛСР
Второй по размеру девелопер России, ведет проекты на территории Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга. В 2020 г. показал сильные результаты. За 9 месяцев продажи выросли на 16%. EBITDA и Чистая прибыль в I полугодии выросли на 17% и 38% соответственно.
В инвестиционном кейсе ЛСР важную роль играют дивиденды. В 2015–2019 гг. компания придерживалась фиксированных выплат в размере 78 руб. на акцию. В 2020 г. компания отступила от этого правила на фоне пандемии COVID-19. В 2020 г. выплачено 50 руб. на акцию.
В 2021 г. возможно возвращение компании к 78 руб., что поддержит привлекательность бумаг в условиях низких ставок. За период с 2016 по 2019 г. дивидендная доходность акций в среднем включала премию 2–2,5% к ставкам 5-летних ОФЗ. Это дает нам ориентир справедливой доходности в районе 7,3–7,8%. При размере дивиденда 78 руб. бумаги обеспечат такую доходность при цене 1000–1070 руб. за акцию.
Облигации девелоперов из высокодоходного сегмента
Мы не так часто обращаем внимание на рынок высокодоходных облигаций (ВДО), поскольку его объемы еще довольно скромные, а инвестиции в такие бумаги сопряжены с повышенным риском. Часть эмитентов специально отнесены Московской биржей в категорию компаний с повышенным уровнем риска.
В отношении сектора девелопмента рейтинговые агентства АКРА и Эксперт РА также имеют осторожный взгляд. По оценке АКРА, жилищное строительство относится к группе отраслей с наихудшими долгосрочными показателями проблемной банковской задолженности. По информации Эксперт РА, ежегодно в секторе банкротится более 100 компаний.
Поэтому облигации девелоперов рейтинговой категории ниже ruA и A(ru) представляют из себя актив, который подойдет далеко не каждому инвестору. Тем не менее приводим список выпусков, которые инвестор может рассмотреть при наличии соответствующего риск-профиля и интереса к данному классу бумаг.
В 2021 г. количество эмитентов может увеличиться, поскольку девелоперы, лишенные доступа к финансированию за счет средств дольщиков, все чаще прибегают к выпуску облигаций. По мнению специалистов Эксперт РА, в ближайший год в секторе может появиться 10–20 новых эмитентов с совокупным объемом выпусков до 30 млрд руб.
Среди новых и уже обращающихся выпусков вполне могут оказаться бумаги эмитентов хорошего кредитного качества, предлагающих премию исключительно за счет отраслевой составляющей. Устойчивый рыночный спрос и рост прозрачности отрасли откроют для таких бумаг потенциал снижения доходности и позитивной переоценки рыночной стоимости.
Что же выбрать
Выбор инструмента для инвестиций остается за инвестором, поскольку цели, горизонт инвестиций и риск-профиль у каждого свой. На наш взгляд, среднесрочно могут быть интересны акции ПИК и ЛСР. ПИК по итогам 9 месяцев 2020 г.
имеет 77% ипотечных сделок в структуре продаж, ЛСР — 64%. При сохранении высокого спроса на недвижимость, эти компании выиграют больше остальных.
Также обе компании могут стать выгодоприобретателями перехода отрасли на расчеты через эскроу-счета, нарастив свою долю.
ПИК является лидером рынка и представляется растущей историей. ЛСР уже в 2021 г. может вернуться к фиксированным дивидендам 78 руб. на акцию, которые при нынешнем уровне процентных ставок могут способствовать переоценке бумаг c потенциалом в районе 1000–1070 руб. за бумагу.
БКС Мир инвестиций